房地產(chǎn)基礎知識(定)

1、房地產(chǎn)基礎知識一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性1、房地產(chǎn)基本概念1)“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般叫不動產(chǎn)。它主要是相對于動產(chǎn)而言，其要求特點就是不能移動位置，具有長時期的穩(wěn)定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個人投資保值或升值取利的主要方式。在我國房地產(chǎn)的所有及買賣行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)是我國所有，至高無上不可以買賣的。2)“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)、銷售、租賃等活動而取得經(jīng)濟效益的行業(yè)，在高速發(fā)展的國家中房地產(chǎn)業(yè)總是扮演著國民經(jīng)濟中極其重要的角色，在現(xiàn)代的社會中任何企業(yè)與個人的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)，企業(yè)需要辦公

2、場所、生產(chǎn)場所、經(jīng)營場所，職工需要安排住所，同時企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴大規(guī)模、改變形象，個人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來提高自我價值和生活品質(zhì)，所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起，就決定了它的地位。2、房地產(chǎn)的特性1)不可移動性2)獨一無二性3)壽命長久性4)數(shù)量有限性5)用途多樣性6)相互影響性7)易受限制性8)價值高大性9)難以變化性10)保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是房地產(chǎn)服務業(yè)的一種。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是指進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二

3、手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務。房地產(chǎn)中介服務是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中一個重要的組成部分。2001年8月15日建設部頒發(fā)的第97號令中介服務管理規(guī)定對房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的管理、中介服務人員資格管理、中介業(yè)務活動管理等的要求等內(nèi)容做出了明確的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門是房地產(chǎn)中介服務的行業(yè)主管部門。三、房地產(chǎn)代理房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三者進行交易，并由委托人直接承擔相關法律責任的經(jīng)濟行為。商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動的主要形式，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負肅商品房的市場推廣和具體的銷售工作。目前，在我國房地產(chǎn)市場上，最為普遍、從業(yè)機構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務

4、形式是房地產(chǎn)二級市場的商品房銷（預售代理業(yè)務及房地產(chǎn)三級市場的存量房租售居間業(yè)務這兩種形式。其中，從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業(yè)務是房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)中最主要的類型。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員技術能力與職責凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格是進入房地產(chǎn)經(jīng)紀活動關鍵崗位和發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的必備條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀入?yún)f(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本條件。l、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技術能力具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論和相關經(jīng)濟理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識；能夠熟練掌握和運用與房地產(chǎn)經(jīng)濟業(yè)務相關法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項

5、規(guī)定；熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務操作的技術和技能；具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀實踐經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌；有定的外語水平。五、房地產(chǎn)市場的涵義房地產(chǎn)市場的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產(chǎn)市場，是指專門用來進行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的經(jīng)營場所，主要指房地產(chǎn)交易所。廣義的房地產(chǎn)市場，是指整個社會房地產(chǎn)交易關系的總和，而一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、媒介體、價格、資金運行機制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。六、房地產(chǎn)市場的特點1、市場信息不充分。價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反映物業(yè)價值。2、市場區(qū)域性強，因其不動固

6、定，無法流通，具有明顯區(qū)域性。3、市場對商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)工期長，投資大。4、市場壟斷與競爭并存，土地地產(chǎn)國家壟斷。5、市場調(diào)節(jié)機制與計劃調(diào)節(jié)機制共同作用。七、房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)市場分為地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩大類地產(chǎn)市場按流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權(quán)出讓市場級市場）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場二級市場）。房產(chǎn)市場按流通形式劃分房產(chǎn)市場可分為買賣市場，房屋租賃市場、房屋調(diào)換市場三種。第二部分房地產(chǎn)建筑基礎知識一、建筑物的分類1、按建筑物的使用性質(zhì)分類建筑物按使用性質(zhì)即用途)，通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。民用建筑根據(jù)建筑物的使用

7、功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。1)居住建筑居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。2)公共建筑公共建筑是供人們進行各項社會活動的建筑物，公共建筑按使用特點，可以分為以下一些建筑類型；生活服務性建筑：食堂、菜場、浴室、理發(fā)店等；文教建筑：學校、圖書館、學生實驗室等；托幼建筑：托兒所、幼兒園等；科研建筑：研究所、科學實驗樓等；醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；商業(yè)建筑：商店、商場、貿(mào)易市場、飯店、餐廳以及相關設施；體育建筑：體育場(館、游泳池(館等服務于體育運動的房屋建筑；文娛建筑：劇院、會堂、博物館、文化館、展覽館等；交通、郵電建筑：火車站、汽

8、車站、航空港、水上客運站、郵政大樓、電報、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；其他建筑：如園林建筑、紀念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設施。2、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑。一般說來，低層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)的較多，多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結(jié)構(gòu)。3、按建筑物的層數(shù)分類低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。多層建筑：一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。高層建筑：一

9、般指七層以上的房屋。一般地，12層以下又稱小高層住宅。對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為4類：1低高層建筑：層數(shù)為916層，建筑總高度2550m中高層建筑：層數(shù)為1725層，建筑總高度5075m；高高層建筑：層數(shù)為2640層，建筑總高度75100m；超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100m以上。二、房屋建筑的構(gòu)造幢建筑物，一般是由基礎、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂、門窗、陽臺和雨蓬等幾大部分構(gòu)成，它們在不同的部位，發(fā)揮著各自的作用。1、基礎：是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系，一般均設在地面以下。2、墻：墻

10、是建筑物的承受構(gòu)件和圍護構(gòu)件，與外界直接接觸的建筑圍護結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱為外墻。3、樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。4、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。5、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護構(gòu)件和承受構(gòu)件。平屋頂坡度5，通常2-3）、坡屋頂大于10）和其它形式三類作用：防水、結(jié)構(gòu)、保溫、隔熱、建筑藝術要求。屋頂分類：屋頂是由層面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、隔熱層、頂棚組成。四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂屋頂：剛性可承重柔性不可承重屋頂防漏：三氈四油屋頂隔熱：水泥蛭石交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性?？傮w的建筑風格的表現(xiàn)形式以具體實

11、例為標準6、門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇門洞）謂門，用來采光、通風或傳遞、觀察的洞口不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風，同時也起分隔和圍護的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。7、陽臺：樓層建筑中，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。8、隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設計中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。三、房地產(chǎn)基礎知識名詞解釋1、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、

12、綠化用地。2、用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。3、占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積包括綠化道路等等）。4、建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團所有建筑物包括公共設施建筑）的面積之和。5、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。6、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。7、紅線：由政府有關部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準意見及日期、簽字、蓋章后生效。8、建筑紅線后退距離：指建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。9、

13、容積率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費；容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎設施超負荷運行。計算容積率的時候，地下面積是不計算的，地上建筑全部建筑面積都應記入容積率計算中。只要是地下的面積，無論是做停車場、人防、儲藏室、設備機房等等任何用途，在規(guī)劃中都是不計算容積率的。地上的全部建筑面積，包括住宅、商業(yè)、設備用房、幼兒園等等，只要是符合建筑面積計算標準的，在規(guī)劃中都要記入容積率計算中。10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。11、綠化

14、率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地）12、配套：使功能達到完善的措施；建筑中有社會公共設施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部有生活設施配套等，其程序因為標準不同而不同。13、生地:只是一塊土地，未達到可蓋房的要求水、電、煤都沒有）。14、熟地：達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求。15、何為“三通一平”“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。16、何為“七通一平”達到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。17、土地使用權(quán)

15、的最高出讓年限？居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年。18、房屋的保修內(nèi)容與保修期限？答：1.屋面防水為5年；土建為1年，具體包括：墻面、樓地）面空鼓、開裂、起砂；墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；衛(wèi)生潔具為1年；電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關為2年；管道堵塞為2個月；供冷、供熱系統(tǒng)和設備為2個供冷期及2個供暖期。19、樓花：即未完成的商品房，也叫期房。20、居住人口密度：居住人口密度=居住總?cè)丝?總用地面積600800人/公

16、頃）21、公共建筑比例：公共建筑比例=公共建筑面積/住宅建筑面積，一般為16%20%配套商業(yè)面積比例：配套商業(yè)面積/住宅建筑面積規(guī)定為5%22、何為磚混結(jié)構(gòu)建筑？答：磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數(shù)一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。23、何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑？答：鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體

17、做成。它的特點是結(jié)構(gòu)的適應性強，抗震性能好，耐用年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。24、預售房屋需要那些基本條件？答：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設項目規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到項目建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。25、土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用

18、者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。26、土地使用權(quán)劃撥：是指有批準權(quán)的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。四、建筑識圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。1、總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關系的平面圖，一般在圖上標出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對位置關系，標出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。（出2、建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物

19、水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等的布置和組合關系。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙。建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據(jù)。建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關系。3、結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設計內(nèi)容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結(jié)構(gòu)的要求。在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。4、效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設計的，在

20、建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進行美化的方法。五、房屋面積的規(guī)定和測算1、各種面積概念1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積即結(jié)構(gòu)面積）。3）使用面積：扣除公用樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關等面積后，所剩實際生活使用的面積。4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面

21、積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上含2.20M）的永久性建筑。（5房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。（6房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。7）出房率得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些。套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套

22、內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成；（9套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。（10套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。2、有關房屋面積的規(guī)定和測算1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計算。2）穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳不分層高均按一層面積計算，回廊部分按其投影計算面積。3）房屋內(nèi)的技術層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20M的，按其上口外墻外圍水平面積計算。4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計算。凸陽臺按其投影面積的一半計算。5）共有公共面積的分攤計算：每戶應攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶

23、房屋建筑面積3、商品房分攤的公用建筑面積包括兩部分：1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房的建筑面積2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻）墻體水平投影的一半六、商品房銷售常用名詞1、住宅：供人們生活居住的建筑。2、通風：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。3、朝向：建筑主要房間面對的方向東、西、南、北）。4、隔音：建筑圍護結(jié)構(gòu)墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝DB）數(shù)表示。5、噪聲級：不同使用功能的房間，要求達到允許的噪聲量的等級減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。7、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)

24、成類型簡化的名稱，如二室廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關心的因素。8、什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？（1住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1M、2.4M、2.7M、3.0M、3.3M、3.6M、3.9M、4.2M。（2住宅的進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0M、3.3M、3.6M、3.9M、4.2M、4.5M、4.8M、5.1M、5.

25、4M、5.7M、6.0M。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)：2.6M、2.7M、2.8M。（4住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高：層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進深和層高（即住宅的寬度、長度和高度，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大（即開間、進深、層高越大，建筑工藝相

26、應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。9、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體。10、非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用，但有可能對局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻休。11、彈性空間（可變空間：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。12、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同。住宅一般要求在冬日

27、少有1小時的日照。日照間距：日照間距=建筑物高度/建筑物相鄰距離國家標準為1.2倍）13、物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設施維修等服務的管理機構(gòu)，其業(yè)務范圍隨社會進步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。14、什么是復式住宅？復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2M的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3M，而一般躍層為5.6M,復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的

28、特點，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。雖然復式住宅在設計施工和使用上有面寬大、進深小、部分戶型朝向不佳、自然通風采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點，但這種精巧實用的住宅類型，因為經(jīng)濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然會成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。15、什么是公有住宅？公有住宅，在我國也稱公產(chǎn)住房、國有住宅。它在指由國家(中央政府或地方政府、城市政府以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租

29、出售；由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。16、什么是躍層式住宅？躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得

30、到推廣。17、居住小區(qū)：具備相應規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設施為居住建筑群服務的有組織規(guī)劃的區(qū)域。18、組團：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數(shù)個組團形成居住小區(qū)。19、社區(qū)服務半徑：此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。20、社區(qū)服務半徑：各類日常生活設施服務的范圍，以服務中心為圓點，以M為單位計范圍大小。21、節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調(diào)省電等系列措施而設計成的未來居住建筑。22、建筑風格：指建筑造型所采用的美學文

31、脈。當前盛行的歐陸風格是對歐美傳統(tǒng)建筑藝術的借鑒。23、車位：自行車、私家車泊位，分收費和免費兩種，般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區(qū)必須有足夠車位。車不能停在道路上。24、“五證俱全”是指哪五證？建筑施工許可證房屋預售許可證建筑用地規(guī)劃許可證國有土地使用證建設項目規(guī)劃許可證25、何為是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)房屋的所有權(quán)：是指對房屋全面支配的權(quán)利。中華人民共和國民法通則規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。房屋的占有權(quán)：通常由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如，房屋出租，就

32、將房屋一定時期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。房屋的使用權(quán)：是對房屋的實際利用權(quán)力。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。房屋的收益權(quán)：是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。房屋的處分權(quán)：是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時房屋處分權(quán)也受到一定的限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。26、何為內(nèi)銷房、外銷房、平價房內(nèi)銷房、外銷房的根本區(qū)別在于土地的特質(zhì)。（1外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來計算樓面價的，針對的客源是外籍人士

33、、港澳臺或本地人，土地是有年限的。（2內(nèi)銷房的土地是沒有所限的可認為不保險），針對的客源是本地人或外地人從98年開始內(nèi)銷房也實行土地批租，一般來講批租的年限為70年，內(nèi)銷房的類型有外資內(nèi)銷、內(nèi)資內(nèi)銷、高標準內(nèi)銷平價房，土地便宜，價格便宜，政府用來解決特困戶，五年不準上市交易。第三部分房地產(chǎn)價格基礎知識一、房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格主要由以下十個方面組成：l、土地取得費用有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補償安置費；三是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價款。2、前期項目費前期項目費主要包括以下幾個方面：三通一平費：是指

34、為了房屋的建筑施工，需要進行的如建筑地塊上的土地平整，以達到通電、通路等投入的資金。地質(zhì)勘察費：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進行地質(zhì)勘察的費用。規(guī)劃設計費：是指委托設計單位對房屋建沒進行規(guī)劃設計而支付的費用。3、房屋建筑安裝項目費是指建造房屋所需的項目費用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業(yè)利潤和稅金等；4、基礎設施建設費包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎設施的建5、公共配套設施建設費6、經(jīng)營管理費指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營單位的管理人員所7、銷售費用是指在銷售房

35、屋的過程中發(fā)生的營銷策劃費、廣告宣傳費、中介代理費等。1、利息是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產(chǎn)評估費、抵押登記費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。9、稅費稅費是應向國家繳納的費用的，反映了單位或個人對國家的貢獻，稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設教育費附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。10、利潤利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應得到的收益，是在經(jīng)營活動中實現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金來源。二、影響房地產(chǎn)價格的因素房地產(chǎn)的價格是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類：1、供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價格

36、的兩個最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價格下跌。2、理化因素：是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風、溫度，降水，天然周期性災害等。3、環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對房地產(chǎn)價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。4、行政因素：是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、交通管制等。5、經(jīng)濟因素：指影響房地

37、產(chǎn)價格的各種經(jīng)濟因素，如城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入、投資水平、儲蓄、消費水平、物價水平、金融狀況等。6、人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產(chǎn)價格有很大的影響。7、社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。8、心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風氣、講究風水、價值觀等。9、國際因素：主要指國際經(jīng)濟狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產(chǎn)價格的影響。第四部分房地產(chǎn)稅收知識中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關的稅有固定資產(chǎn)投資方向

38、調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。一、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。1、納稅人：凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。2、課稅對象的征稅范圍：房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。3、客稅依據(jù)：對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除1030%后的余值為計稅依據(jù)計算繳納。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。4、稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為1.

39、2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。5、納稅地點和納稅期限；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。二、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。三、耕地占用稅耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。四、土地增值稅土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。五、契稅契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，按當事人雙方訂立契約等時對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。1、納稅人：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為納稅人。轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國

40、有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換；下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅；以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。2、客稅對象：契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。3、稅率：契稅的稅率為35%，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%，但購置普通住宅減辦收取。4、計稅依據(jù)：契稅的計稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當事人簽定的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。但是，為了保護房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公

41、平交易，避免發(fā)生隱價、滿價等逃稅行為，征稅機關認為必要時，也可以直接委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。六、相關稅收1、營業(yè)稅、城市維護建社稅和教育費附加營業(yè)稅：是對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。城市建設維護稅：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。教育費附加：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。企業(yè)所得稅：是對企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。印花稅：是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證征

42、收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。第五部分問答類案例一、什么是使用率？什么是實用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。二、怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采

43、用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積

44、也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。六、什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：(1單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)

45、部帶有部分樓層(如閣樓也應計算建筑面積。(2多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻外圍的水平面積計算。(4用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2M的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。(5穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。(6電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。(7住宅建筑內(nèi)的

46、技術層(放置各種設備和修理養(yǎng)護用，層高超過2.2M的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。(8獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。(9突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(10兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。(11突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(12封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑

47、面積。(13住宅建筑內(nèi)無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設室外樓梯(包括疏散梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：(1突出墻面的構(gòu)件配件、藝術裝飾和掛(壁板，如：柱、垛、勒腳等。(2檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘M以內(nèi)的鋼梯。(3獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5層高在2.2M以內(nèi)的技術層(設備層。(6單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7層高小于2.2M的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出，

48、住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機構(gòu)，依照上述標準重新測量計算。七、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經(jīng)濟指標。建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。綠化

49、率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物所占面積、運動場地等等。八、什么叫房屋的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么？某客戶問：什么叫做房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無必然聯(lián)系？在項目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸

50、款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。八、商品房的銷售面積如何計算？商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積之和一、套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設計規(guī)范(GBJ96-86規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設計規(guī)范計算。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共

51、用墻兩種：(1共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。(2非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：(1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；(2各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：(1作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2作為人防項目的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)

52、建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防項目地下室公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分攤系數(shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數(shù)九、產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)否很麻煩？每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。十、按揭買的商品房，產(chǎn)權(quán)證辦下后是放在銀行還是給購房者？在

53、按揭貸款購買的商品房取得產(chǎn)權(quán)證前，銀行作為抵押權(quán)人，只能就商品房買賣合同進行抵押登記，在商品房辦理產(chǎn)權(quán)證后，需要向房屋土地管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的抵押登記手續(xù)。作為抵押權(quán)人將持有房屋產(chǎn)權(quán)證的他項權(quán)利證，產(chǎn)權(quán)證在辦理完畢抵押登記手續(xù)后，應由產(chǎn)權(quán)人持有。十二、均價到底是個什么價兒？以前，發(fā)展商無論是參加展會，還是打廣告時，使用的價格多數(shù)都是起價。自從有些房地產(chǎn)發(fā)展商為吸引客戶在起價上“做秀”后，越來越多的買房人便不再對一個項目打出的低“起價”動心了，于是，許多精明的發(fā)展商在項目推廣時多采用了“均價”這個詞?！熬鶅r”顧名思義當然是這個項目的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但近來有人發(fā)現(xiàn)，用標

54、著的“均價”來買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價”也有很大差距。這到底是怎么回事兒？均價到底是怎么樣的一個價格？“均價”不是簡單的算術平均值，即(最高價+最低價十2得出的，而是發(fā)展商根據(jù)當前的市場情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤的價格。一個項目在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個項目銷售價格控制的一個重要標準，是這個項目售價的加權(quán)平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得

55、出這棟樓的銷售平均價。而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置(樓層和水平位置(在一層樓中的位置差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當然系數(shù)就會高，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方M的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。怎樣看“均價”？一些細心的買房人發(fā)現(xiàn)，自己看重的房子，戶型朝向比較一般的，往往也與均價相差較遠，這是怎么回事兒？是不是發(fā)展商在“均價”上也做了手腳？其實，發(fā)展商在均價上大做文章是沒有必要的，計算兩套價格，費時又費力，不劃算。但因為現(xiàn)在市場上項目太多，競爭得太激烈，為了吸引“眼球”，一些發(fā)展商在項目推廣時，打出的均

56、價并不是這個項目現(xiàn)在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中“均價”最低的那棟樓的價格。因此，你在挑房時就會產(chǎn)生與均價相差較遠的感覺。有人會說，這與原來打出的低“起價”不是一樣嗎？當然不一樣。發(fā)展商打出的“起價”的套型，在整個社區(qū)中只有幾套這樣價格的房子，且是所有單元當中無論是樓層位置還是朝向、通風、采光最最差的，要么購房人不愿買，要么根本買不著；更有甚者，有項目原本就沒有這樣價格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價”則不同，這樣價格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，只是可能沒有景觀，或者因為樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價格當先者，

57、大可以考慮它。一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%-8%塔樓是在15%20%之間。十三、什么是房地產(chǎn)登記？房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價

58、值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。十四、什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？國務院發(fā)布的關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中，對“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定?！叭慨a(chǎn)權(quán)”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)?！安糠之a(chǎn)權(quán)”是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標準價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配?！安糠之a(chǎn)權(quán)”

59、與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。十五、什么是印花稅？購房者如何納稅？印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在中華人民共和國印花稅暫行條例中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中

60、之一。印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應負責補繳。2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額X適用稅率。3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免納印花稅。4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額，購買相當金