房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬48

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬48一、問(wèn)答題1、張某看中一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級(jí)地段，但該地區(qū)極具發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700m2。張某擬購(gòu)入后將一樓用于開(kāi)設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開(kāi)出的售價(jià)為總價(jià)140萬(wàn)元，張某為摸清該售價(jià)的合理性，找估價(jià)師估價(jià)咨詢(xún)。請(qǐng)問(wèn)估價(jià)師接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的哪些情況?2、現(xiàn)有一幢用于出租經(jīng)營(yíng)的辦公樓，2006年5月1日通過(guò)出讓而獲得50年的土地使用權(quán)，地上建筑物是20年前建造的，有效年齡15年，在2006年4月底通過(guò)專(zhuān)家鑒定

2、，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年。目前，該寫(xiě)字樓的所有者擬于2007年1月初出售該辦公樓，你作為房地產(chǎn)估價(jià)師，可以采用哪種估價(jià)方法評(píng)估其出售價(jià)格?請(qǐng)寫(xiě)出兩種估價(jià)技術(shù)路線。3、什么是類(lèi)似房地產(chǎn)?它與可比實(shí)例房地產(chǎn)有什么區(qū)別?二、單項(xiàng)選擇題某公司的三層舊商業(yè)樓建筑面積為3600m2，土地面積為2000m2，購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)的單價(jià)為500元/m2?，F(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)允許在原建筑物上加蓋1層，面積為1200m2。該公司現(xiàn)擬將該房地產(chǎn)賣(mài)出，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。4、估價(jià)機(jī)構(gòu)最適宜采用( )進(jìn)行評(píng)估。 A成本法 B收益法 C假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D比較法5、加蓋房屋時(shí)，首先必須經(jīng)( )批準(zhǔn)。 A國(guó)土資源管理部門(mén) B建設(shè)行政主管部門(mén) C城市

3、規(guī)劃主管部門(mén) D房產(chǎn)管理部門(mén)某寫(xiě)字樓建筑面積為6800m2，高4層，設(shè)有兩部直梯，簡(jiǎn)單裝修，位于某市交通要道和商業(yè)次中心附近，現(xiàn)業(yè)主委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其價(jià)格。6、如果用收益法評(píng)估的該寫(xiě)字樓價(jià)格為3000萬(wàn)元，用市場(chǎng)法評(píng)估的價(jià)格為2500萬(wàn)元，而且這兩種評(píng)估方法的計(jì)算過(guò)程均無(wú)問(wèn)題，則該寫(xiě)字樓的客觀合理價(jià)格應(yīng)為( )。 A3000萬(wàn)元 B2500萬(wàn)元 C25003000萬(wàn)元 D大于3000萬(wàn)元7、如果評(píng)估目的是為整體拍賣(mài)提供拍賣(mài)底價(jià)，則評(píng)估價(jià)應(yīng)為( )。 A低于正常評(píng)估價(jià)格 B3000萬(wàn)元 C2500萬(wàn)元 D25003000萬(wàn)元8、在用收益法評(píng)估時(shí)，客觀收益應(yīng)取( )。 A出租合同中所載明的

4、租金 B市場(chǎng)上正常客觀租金 CA和B的平均值 D估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后，租約期結(jié)束之前按出租合同的租金，租約期結(jié)束之后按市場(chǎng)上正?？陀^租金三、指錯(cuò)題9、 浙江省經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)某工業(yè)用房拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估報(bào)告 (封面、目錄、致委托方函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明略) 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方 北京市法院(其他略) 二、估價(jià)方 單位名稱(chēng)：(略) 法定代表人：(略) 單位地址：(略) 資質(zhì)等級(jí)：建設(shè)部房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估壹級(jí) 資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：(略) 三、估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象為浙江A實(shí)業(yè)有限公司和浙江B有限公司所擁有的位于浙江省縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的部分工業(yè)用房房地產(chǎn)。即建筑面積14108.05m2的房屋所有權(quán)及相應(yīng)分?jǐn)偟?783.84m2出

5、讓國(guó)有土地使用權(quán)。估價(jià)對(duì)象的總體情況見(jiàn)下表。估價(jià)對(duì)象界定表產(chǎn)權(quán)人估價(jià)對(duì)象名稱(chēng)建筑面積(m2)相應(yīng)分?jǐn)倗?guó)有土地使用權(quán)面積(m2)浙江A實(shí)業(yè)有限公司車(chē)間6082.303119.09浙江A實(shí)業(yè)有限公司倉(cāng)庫(kù)2304.851181.96浙江A實(shí)業(yè)有限公司綜合樓2487.051275.39浙江B有限公司宿舍3233.851207.40合計(jì)14108.056783.84 (一)區(qū)位與環(huán)境 估價(jià)對(duì)象位于浙江省縣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。縣地處浙江省中部，北距杭州市約96km，東南界義烏，東北連諸暨，西南與蘭溪毗鄰西北和建德、桐廬接壤，素有“文化之邦”、“書(shū)畫(huà)之鄉(xiāng)”之稱(chēng)?？h城面積920km2，轄9鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，人口38萬(wàn)。開(kāi)發(fā)

6、區(qū)位于縣東部，西距縣城約20km，東、西、南三面環(huán)山，并有大陳江流經(jīng)。大陳江沿岸為較開(kāi)闊的地勢(shì)，自西南向東北緩傾，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫和濕潤(rùn)，四季分明。鎮(zhèn)1994年8月被省人民政府正式批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃總用地面積3.8km2，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)區(qū)已外擴(kuò)到整個(gè)縣。鎮(zhèn)緊靠浙贛鐵路和杭金衢高速公路鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有火車(chē)站及高速公路入口，交通便捷。鎮(zhèn)內(nèi)已建成道路框架12km，有大陳江流過(guò)，水資源十分豐富。開(kāi)發(fā)區(qū)所需電力來(lái)自華東電網(wǎng)，鎮(zhèn)內(nèi)擁有110kV變電所兩座。該地區(qū)作為浙江省經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的一部分，將隨著整個(gè)地區(qū)以及整個(gè)浙江省經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，發(fā)揮出更大的經(jīng)濟(jì)潛力(參見(jiàn)附件一：估價(jià)對(duì)象位置示意圖，略)。 (二)

7、權(quán)益狀況 估價(jià)對(duì)象包括兩塊宗地上的四幢房產(chǎn)(兩塊宗地相連)，產(chǎn)權(quán)分別由兩個(gè)單位擁有。 根據(jù)委托方提供的資料以及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料，浙江A實(shí)業(yè)有限公司取得了包括估價(jià)對(duì)象其中一塊土地在內(nèi)的國(guó)有土地使用證浦國(guó)用(1996)字第號(hào)，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為6041m2，土地使用權(quán)年限為50年，土地使用權(quán)剩余年限為43年，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓(參見(jiàn)附件二：國(guó)有土地使用證復(fù)印件，略)。 在該宗地范圍內(nèi)，浙江 A實(shí)業(yè)有限公司還辦理了估價(jià)對(duì)象的車(chē)間和倉(cāng)庫(kù)的房屋所有權(quán)登記(參見(jiàn)附件三：縣公有房屋所有權(quán)登記審核表，略)，并由相關(guān)部門(mén)同意確權(quán)發(fā)證，登記表上記載房屋所有權(quán)性質(zhì)為股份制，

8、房屋共兩幢，所有權(quán)面積合計(jì)8387.15m2，房屋所有權(quán)證號(hào)浦字第號(hào)；該公司還辦理了估價(jià)對(duì)象中綜合樓的房屋所有權(quán)登記(參見(jiàn)附件四：縣單位房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)，略)，并由相關(guān)部門(mén)同意確權(quán)，申請(qǐng)書(shū)上記載房屋所有權(quán)性質(zhì)為股份制，房屋所有權(quán)面積為2487.05m2，房屋用途為綜合樓，根據(jù)相關(guān)資料顯示(參見(jiàn)附件五：浙江省金華市中級(jí)人民法院民事裁定書(shū)(2002)金中民執(zhí)字第號(hào)復(fù)印件，略)，該房屋所有權(quán)證號(hào)為。 浙江B有限公司取得了包括估價(jià)對(duì)象另外一塊土地在內(nèi)的國(guó)有土地使用記(參見(jiàn)附件六：國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同復(fù)印件，略)，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為4000m2，土地使用權(quán)年限為50年，土地使用權(quán)

9、性質(zhì)為國(guó)有出讓。在該宗地范圍內(nèi)，浙江B有限公司辦理了估價(jià)對(duì)象中宿舍樓的房屋所有權(quán)登記(參見(jiàn)附件七：縣城鎮(zhèn)公有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表復(fù)印件，略)，并由相關(guān)部門(mén)同意確權(quán)發(fā)證，登記表上記載房屋所有權(quán)性質(zhì)為股份制，房屋所有權(quán)面積為3233.85m2，房屋所有權(quán)證號(hào)號(hào)，另外在房屋所有權(quán)證存根(參見(jiàn)附件八：房屋所有權(quán)證存根復(fù)印件，略)中登記了同樣的內(nèi)容。 根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利：浙江B有限公司所擁有的建筑面積3233.85m2的宿舍樓于1997年設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(參見(jiàn)附件九：房屋他項(xiàng)權(quán)證浦字第x號(hào)復(fù)印件，略)，他項(xiàng)權(quán)利人為中國(guó)投資公司，權(quán)利種類(lèi)為抵押，權(quán)利價(jià)值為266.6萬(wàn)元，權(quán)利存續(xù)期限

10、自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此項(xiàng)權(quán)利尚未注銷(xiāo))；浙江A實(shí)業(yè)有限公司所擁有的建筑面積2304.85m2的倉(cāng)庫(kù)和6082.3m2的車(chē)間于1997年設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(參見(jiàn)附件十：房屋他項(xiàng)權(quán)證浦字第號(hào)復(fù)印件，略)，他項(xiàng)權(quán)利人為中國(guó)投資公司，權(quán)利種類(lèi)為抵押，權(quán)利價(jià)值為734萬(wàn)元，權(quán)利存續(xù)期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此項(xiàng)權(quán)利尚未注銷(xiāo))。 綜上所述，估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況如下：估價(jià)對(duì)象包括兩塊宗地上的四幢房產(chǎn)：宿舍樓、倉(cāng)庫(kù)、車(chē)間、綜合樓。其中車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)、綜合樓由浙江A實(shí)業(yè)有限公司擁有，宿舍樓由浙江B有限公司擁有。四幢房產(chǎn)中有三幢(分別為宿舍樓、倉(cāng)庫(kù)、車(chē)間)設(shè)定了抵押權(quán)

11、。 (三)估價(jià)對(duì)象概況 1估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀 估價(jià)對(duì)象位于浙江省縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)旁邊有大陳江流經(jīng)，周?chē)貏?shì)平坦。估價(jià)對(duì)象所在的兩塊宗地統(tǒng)一構(gòu)成一個(gè)大院，周?chē)山ㄖ锘虼u院墻圍擋封閉。院內(nèi)分布有多棟廠房及配套辦公樓、宿舍樓、食堂等用房，并有多處花壇、樹(shù)叢分布于院內(nèi)，室外道路為混凝土路面。估價(jià)對(duì)象建成于20世紀(jì)90年代，剛性屋面，空腹鋼窗，室內(nèi)普通水泥地面，部分外墻白色面磚飾面。估價(jià)對(duì)象自建成使用至今，結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好，房屋維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，局部室內(nèi)地面、墻面均有不同程度的損壞?？傮w來(lái)看，估價(jià)對(duì)象市政條件完善，所需上下水、供電、通信條件能夠滿足該工業(yè)性物業(yè)的使用要求(參見(jiàn)附件十一：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片，略)

12、。 估價(jià)對(duì)象目前已被法院查封，等待處置。估價(jià)對(duì)象所在大院內(nèi)的其他建筑物仍然正常使用。 2估價(jià)對(duì)象經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 依據(jù)委托方提供的材料，以及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查所掌握的資料，有關(guān)估價(jià)對(duì)象的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表。 估價(jià)對(duì)象技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)浙江A實(shí)業(yè)有限公司浙江B有限公司土地使用權(quán)總面積6041m24000m2總建筑面積11780.11m210713.39m2容積率1.952.67宗地形狀梯形梯形 估價(jià)對(duì)象具體情況詳見(jiàn)下表。 四、估價(jià)目的 為委托方確定估價(jià)對(duì)象拍賣(mài)底價(jià)(保留價(jià))提供價(jià)值參考依據(jù)。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2003年8月11日，為估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查之日。 六、價(jià)值定義 本次估價(jià)以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為

13、原則確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格，作為估價(jià)對(duì)象的拍賣(mài)保留價(jià)(底價(jià))。 本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象14108.05m2房屋所有權(quán)及其相應(yīng)分?jǐn)偟?783.84m2出讓國(guó)有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)。 七、估價(jià)依據(jù)(略) 八、估價(jià)方法 估價(jià)人員在綜合分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象及鄰近類(lèi)似房地產(chǎn)實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的，遵照國(guó)家和地方有關(guān)法律、法規(guī)、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，確定估價(jià)技術(shù)路線。 對(duì)于房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)的評(píng)估，應(yīng)以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格。 本報(bào)告選取市場(chǎng)法與成本法分別評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值和地上建筑物價(jià)值，即房地分離的估價(jià)方法。 1

14、對(duì)估價(jià)對(duì)象中的土地部分選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。 由于估價(jià)對(duì)象位于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)類(lèi)似用途土地交易實(shí)例較多，因此選用市場(chǎng)法是適宜的。 縣人民政府2003年發(fā)布的關(guān)于公布縣2003基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知浦政發(fā)200363號(hào)，該基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)縣的城區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他區(qū)域分用途和級(jí)別制訂了基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果表，其中鎮(zhèn)工業(yè)一、二級(jí)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為220元/m2。由于縣開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的地價(jià)實(shí)行區(qū)內(nèi)的優(yōu)惠政策以吸引企業(yè)投資，是當(dāng)?shù)卣疄檫_(dá)到招商引資的目的而對(duì)外的一種公開(kāi)承諾，目前該政策仍然在有效地實(shí)施，而基準(zhǔn)地價(jià)中該類(lèi)用地的地價(jià)與開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)際的地價(jià)水平相差較大。土地是一個(gè)典型區(qū)域性的市場(chǎng)，為了反映估價(jià)的，市場(chǎng)供求原則和替代原則，本報(bào)

15、告對(duì)估價(jià)對(duì)象中的土地部分只采用市場(chǎng)法進(jìn)行測(cè)算。 2對(duì)估價(jià)對(duì)象中的建筑物部分選用成本法進(jìn)行估價(jià)。 估價(jià)對(duì)象所在的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)多為工業(yè)廠房，租賃和買(mǎi)賣(mài)成交的案例較少，不適宜用市場(chǎng)法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象的地上建筑物部分進(jìn)行測(cè)算，因此對(duì)估價(jià)對(duì)象中的建筑物部分只選用成本法進(jìn)行測(cè)算。 3對(duì)兩種方法測(cè)算的結(jié)果相加確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。 九、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)過(guò)周密測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的諸因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用房房地產(chǎn)

16、(房屋所有權(quán)面積14108.05m2，分?jǐn)偝鲎寚?guó)有土地使用權(quán)面積6783.84m2)，在2003年8月11日的拍賣(mài)保留價(jià)格為678.60萬(wàn)元人民幣(大寫(xiě)金額：陸佰柒拾捌萬(wàn)陸仟元整)。 十、估價(jià)作業(yè)日期 2003年8月11日2003年8月15日。 十一、有效期 本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自2003年8月15日起為半年。若在此期間市場(chǎng)情況發(fā)生較大變化或受不可抗力的影響，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。 十二、有關(guān)說(shuō)明 1本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供委托方確定估價(jià)對(duì)象的拍賣(mài)底價(jià)提供價(jià)格參考。 2如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間與估價(jià)報(bào)告提交日期相差半年或以上，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不負(fù)任何責(zé) 任。 3本估價(jià)報(bào)告是根據(jù)委托方

17、提供的有關(guān)資料，以及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查，在當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)所獲取的取證資料得出的。以上資料如出現(xiàn)變動(dòng)，本估價(jià)結(jié)果亦有可能相應(yīng)改變。 4本估價(jià)報(bào)告書(shū)必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用其中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能的損失，我們不承擔(dān)責(zé)任。 5本估價(jià)結(jié)果中的土地使用權(quán)的價(jià)值參考了當(dāng)?shù)卣诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的招商政策。 如以上政策發(fā)生較大變動(dòng)或該政策不再實(shí)施，本估價(jià)結(jié)果亦須進(jìn)行調(diào)整。特提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。 6本報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)難于觀察到的建筑物內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測(cè)責(zé)任。 7本次估價(jià)結(jié)果不包括可移動(dòng)的設(shè)備、機(jī)具和各種原材料、成品、半成品等。 8委托方只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的使用，不可用于其他用途。

18、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、估價(jià)技術(shù)資料的查證(略) 二、個(gè)別因素分析(略) 三、區(qū)域因素分析(略) 四、市場(chǎng)背景分析 縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況： 地處浙江省中部，東南界義烏、東北連諸暨、西南與蘭溪毗鄰，西北和建德、桐廬接壤，素有“文化之邦”、“書(shū)畫(huà)之鄉(xiāng)”之稱(chēng)?？h域面積920km2，轄9鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，人口38萬(wàn)，2000年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值30.99億元。農(nóng)民人均純收入3286元。是全省小康縣、全國(guó)科技工作先進(jìn)縣、“中國(guó)桃李之鄉(xiāng)”。 今年上半年，雖受世界經(jīng)濟(jì)和非典影響，但經(jīng)濟(jì)仍不斷增長(zhǎng)，顯示了頑強(qiáng)的“抗震性”。最新統(tǒng)計(jì)顯示，2003年16月份，該縣工業(yè)總產(chǎn)值51.39億元，同比增長(zhǎng)17.6%，其中規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)工

19、業(yè)產(chǎn)值23.6億元，工業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值22.3億元，分別比去年同期增長(zhǎng)41.4%和39.7%。完成出口交貨值10.2億元，同比增長(zhǎng)53.6%，其中自營(yíng)出口4620萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)51.6%。財(cái)政總收入2.49億元，同比增長(zhǎng)24.8%。 今年上半年，縣制鎖、制衣、造紙、機(jī)電等行業(yè)的增長(zhǎng)幅度都在20%以上，拉動(dòng)全縣銷(xiāo)售增長(zhǎng)近10個(gè)百分點(diǎn)。力霸皇集團(tuán)年產(chǎn)60萬(wàn)輛自行車(chē)生產(chǎn)線、天聽(tīng)紙業(yè)的內(nèi)底板紙生產(chǎn)線等一大批技術(shù)改造項(xiàng)目上馬，進(jìn)一步增強(qiáng)了企業(yè)的發(fā)展后勁。全縣73個(gè)技術(shù)改造項(xiàng)目投入4.42億元，完成年度計(jì)劃的81.4%。上半年，縣“一區(qū)四園”新開(kāi)發(fā)面積3.8km2，累計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施投入2.2億元，新進(jìn)區(qū)企業(yè)88家

20、，竣工企業(yè)25家，區(qū)內(nèi)企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額3.6億元。全縣新批三資企業(yè)12家，總投資4920萬(wàn)美元，合同利用外資20485萬(wàn)美元?？h的規(guī)劃： 以縣城為中心，以黃宅、鄭宅、白馬和鄭家塢組合城鎮(zhèn)群為次經(jīng)濟(jì)中心，通過(guò)“一軸一環(huán)五連”的交通道路網(wǎng)架，構(gòu)成浦陽(yáng)盆地的城鄉(xiāng)一體化格局。其中，“一軸”是浦鄭公路，“一環(huán)”為規(guī)劃中的四個(gè)鎮(zhèn)的外圍交通圈；“五連”為縣城與組合小城鎮(zhèn)群之間，利用浦石路、新浦鄭公路、迎賓大道、下勝路、義烏至第二通道等五條道路進(jìn)行聯(lián)系，從而形成快速高效的交通網(wǎng)絡(luò)。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)情況： 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于1992年，是省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，并已經(jīng)過(guò)了10多年的建設(shè)。開(kāi)發(fā)區(qū)今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，規(guī)劃面積由

21、原來(lái)的6.76km2擴(kuò)大到15km2，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)模從名列全省約60個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)倒數(shù)第三，上升至25名以?xún)?nèi)。 目前，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)正在對(duì)新征土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，今年上半年將投入1.3億元資金對(duì)園區(qū)的10條主干道路進(jìn)行建設(shè)，爭(zhēng)取在年底前基本完成“六通一平”，整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施投入將達(dá)2億元。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)去年共引進(jìn)項(xiàng)目78個(gè)，投資額7億元，其中外資項(xiàng)目26個(gè)，投資額4.84億元。今年開(kāi)發(fā)區(qū)計(jì)劃新引進(jìn)企業(yè)60家以上，年內(nèi)建成投產(chǎn)企業(yè)不少于35家。目前要求入園的企業(yè)已達(dá)70多家。開(kāi)發(fā)區(qū)去年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值18億元，預(yù)計(jì)今年將達(dá)到30億元左右。 估價(jià)對(duì)象位于浙江省縣鎮(zhèn)路號(hào)，擴(kuò)大后的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的東側(cè)，交通便

22、利，能夠充分滿足該工業(yè)性物業(yè)的通達(dá)要求，在開(kāi)發(fā)區(qū)乃至整個(gè)縣處于相對(duì)優(yōu)越的地理位置，但對(duì)原來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)西側(cè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生了一定程度的削弱。隨著該政府對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的重視以及各項(xiàng)優(yōu)惠扶植政策的吸引，估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)仍有一定的發(fā)展?jié)摿?，房地產(chǎn)交易存在一定的市場(chǎng)。 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用為前提進(jìn)行。最高最佳利用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。最高最佳利用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下： 1法律上的許可性(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的

23、規(guī)定。 2技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳利用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。 3經(jīng)濟(jì)上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。 4價(jià)值最大性。使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。 5土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來(lái)判定。估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 6與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。 7可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使

24、用，即研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)趨勢(shì)、使未來(lái)利益最大化 的使用方式。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價(jià)對(duì)象處于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，作為工業(yè)性物業(yè)為土地最高最佳利用途徑。 六、估價(jià)方法選用(略) 七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 (一)運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)估價(jià)對(duì)象中的土地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算 1市場(chǎng)法選取的可比實(shí)例 (1)可比實(shí)例一 位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，處于江濱東路東側(cè)，土地面積為4746.67m2，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積11866.68m2，容積率2.5，成交日期為2001年3月，成交價(jià)格87元/m2土地面積，成交價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征撥和城市建設(shè)費(fèi)用。該土地與估價(jià)對(duì)象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性

25、。 (2)可比實(shí)例二 位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，處于江濱西路二橋西側(cè)，土地面積為6792.34m2，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積12226.21m2，容積率1.8，成交日期為2002年6月，成交價(jià)格95元/m2土地面積，成交價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征撥和城市建設(shè)費(fèi)用。該土地與估價(jià)對(duì)象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。 (3)可比實(shí)例三 位于 濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，處于霞浦路北側(cè)，土地面積為8333.33m2，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積17500m2，容積率2.1，成交日期為2002年9月，成交價(jià)格90元/m2土地面積，成交價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征拔和城市建設(shè)費(fèi)用。該

26、土地與估價(jià)對(duì)象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的實(shí)際情況編制因素比較表。 編制因素比較表比較因素估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三交易價(jià)格(元/m2)待估879590交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間2001.32002.62002.9區(qū)域因素交通便捷度便捷較便捷便捷較便捷產(chǎn)業(yè)集聚度較高較高較高較高環(huán)境質(zhì)量較好好好較好地理位置江濱西路江濱東路二橋西側(cè)霞浦路北側(cè)區(qū)域規(guī)劃好好好好個(gè)別因素土地用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)宗地形狀不規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則不規(guī)則容積率1.952.51.82.1土地剩余使用年限(年)43484949臨路狀況臨路臨路臨路臨路基礎(chǔ)設(shè)施完備度較完備較

27、完備較完備較完備 根據(jù)因素比較表進(jìn)行價(jià)格修正及評(píng)估測(cè)算。 價(jià)格修正指數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三成交價(jià)格(元/m2)待估879590交易情況100100100100交易日期1.00201.00951.0093區(qū)域因素交通便捷度1009810098產(chǎn)業(yè)集聚度100100100100環(huán)境質(zhì)量100103103100地理位置1009810l98區(qū)域規(guī)劃100100100100個(gè)別因素土地用途100100100100宗地形狀100103103100容積率1009910099土地剩余使用年限100105106106臨路狀況100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完備度100100100100 比較修正

28、表比較因素案例一案例二案例三成交價(jià)格(元/m2)879590交易情況100/100100/100100/100交易日期1.00201.00951.0093區(qū)域因素交通便捷度100/98100/100100/98產(chǎn)業(yè)集聚度100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/103100/103100/100地理位置100/98100/101100/98區(qū)域規(guī)劃100/100100/100100/100個(gè)別因素土地用途100/100100/100100/100宗地形狀100/103100/103100/100容積率100/99100/100100/99土地剩余使用年限100/105100/1

29、06100/106臨路狀況100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施完備度100/100100/100100/100修正系數(shù)0.96340.88881.0014比準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)83.8284.4490.13 經(jīng)比較修正后三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，因此取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象土地的單位面積價(jià)格。 (83.82+84.44+90.13)divide3=86.13元/m2 2管理費(fèi)用 因?yàn)樵撏恋厥褂脵?quán)為一次性出讓?zhuān)鲎寖r(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征撥和城市建設(shè)費(fèi)用，因此不計(jì)算土地開(kāi)發(fā)期，管理費(fèi)用發(fā)生在征地拆遷和建設(shè)期內(nèi)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，本報(bào)告中不計(jì)算管理費(fèi)用。 3計(jì)算利

30、息 根據(jù)建筑物的建筑面積，按2000年全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額計(jì)算，確定本項(xiàng)目的建設(shè)期為1年，假設(shè)土地取得費(fèi)在建設(shè)期前一次性投入，年貸款利率為5.31%，計(jì)息期按建設(shè)期計(jì)算。 利息=86.135.31%=4.57萬(wàn)元 4發(fā)展商利潤(rùn) 因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)值也部分參與了項(xiàng)目整體利潤(rùn)的產(chǎn)生，按照縣當(dāng)前類(lèi)似物業(yè)的市場(chǎng)狀況，以及建筑物自身工業(yè)廠房的特點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象的集中建設(shè)期為1年，發(fā)展商土地利潤(rùn)率取15%。 發(fā)展商利潤(rùn)=86.1315%=12.92萬(wàn)元 5銷(xiāo)售稅費(fèi) 銷(xiāo)售稅費(fèi)包括兩稅一費(fèi)，一般為土地總價(jià)格的6%，設(shè)估價(jià)對(duì)象土地部分的市場(chǎng)價(jià)格為x，則此部分稅費(fèi)為6%x。 6土地價(jià)格 x=86.13+4.5

31、7+12.92+6%x x=110.23萬(wàn)元 7年期修正 估價(jià)對(duì)象的土地剩余使用年期為43年，因此應(yīng)進(jìn)行年期修正，年期修正系數(shù)=1-1/(1+R)N/1-1/(1+R)M。由于采用市場(chǎng)法的個(gè)別因素中，已考慮了土地剩余使用年期修正，所以不再重復(fù)考慮。 8采用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果 采用市場(chǎng)法對(duì)估價(jià)對(duì)象中土地部分進(jìn)行估價(jià)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值為110.23萬(wàn)元人民幣。 (二)采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象中的地上建筑物進(jìn)行測(cè)算 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。 1建造成本 估價(jià)中，項(xiàng)目的前

32、期工程費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)的取值參考了縣2002年房屋重置價(jià)格(浦建發(fā)200377號(hào))及其相關(guān)說(shuō)明(參見(jiàn)附件十三，略)。該建造成本的內(nèi)涵是前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)，即建安直接成本和間接成本之和。按照縣2002年房屋重置價(jià)格(浦建發(fā)200377號(hào))及其相關(guān)說(shuō)明，結(jié)合相應(yīng)的預(yù)算定額和估價(jià)師積累的工程概算指標(biāo)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行計(jì)算。 前期工程費(fèi)：包括勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)文件規(guī)定，混合結(jié)構(gòu)取27元/m2，鋼混結(jié)構(gòu)取33元/m2。 建筑安裝工程費(fèi)：根據(jù)文件規(guī)定，不同結(jié)構(gòu)的住宅、廠房建筑取不同的建筑安裝工程費(fèi)。 小區(qū)配套費(fèi)：包括各種室外工程的費(fèi)用。根據(jù)文件規(guī)定取70元/

33、m2。 結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)：與標(biāo)準(zhǔn)層高不一致的建筑相應(yīng)增減。估價(jià)人員分別根據(jù)每幢建筑物的不同樓層，對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)層高，測(cè)算出結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)。 室內(nèi)裝修調(diào)整價(jià)：根據(jù)建筑物實(shí)際的裝修情況予以調(diào)整。 具體計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)下表。 根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象建造成本合計(jì)625.91萬(wàn)元。 2管理費(fèi) 主要是指開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理人員工資等，本報(bào)告取建造成本的1.5%。 管理費(fèi)=625.911.5%=9.39萬(wàn)元 3計(jì)算建設(shè)期的利息 根據(jù)建筑物的建筑面積，按2000年全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額計(jì)算，確定本項(xiàng)目的建設(shè)期為1年，假設(shè)資金在工程建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年貸款利率取5.31%，計(jì)息期按工程建設(shè)期的一半計(jì)算。 建設(shè)期

34、利息=(625.91+9.39)/25.31%=16.87萬(wàn)元 4發(fā)展商利潤(rùn) 按照縣當(dāng)前類(lèi)似物業(yè)的市場(chǎng)狀況，以及建筑物自身工業(yè)廠房的特點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象的集中投資年期為1年，發(fā)展商直接成本利潤(rùn)率取8%。 發(fā)展商利潤(rùn)=(建安總成本+管理費(fèi)用)8%=(625.91+9.39)8%=50.82萬(wàn)元 5銷(xiāo)售稅費(fèi) 銷(xiāo)售稅費(fèi)包括兩稅一費(fèi)，一般為建筑物總價(jià)格的6%，設(shè)估價(jià)對(duì)象中建筑物部分的市場(chǎng)價(jià)格為x，則此部分稅費(fèi)為6%x。 6重置成本 x=625.91+9.39+16.87+50.82+6%x x=747.86萬(wàn)元 7綜合成新率 估價(jià)人員根據(jù)建筑物年折舊率和現(xiàn)場(chǎng)勘察的實(shí)際情況逐棟評(píng)估后，加以綜合，確定建筑物的綜

35、合成新率為76%。 8成本法的估價(jià)結(jié)果 747.8676%=568.37萬(wàn)元 采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑物部分進(jìn)行估價(jià)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值為568.37萬(wàn)元。 八、估價(jià)結(jié)果 上述兩種估價(jià)方法得出的估價(jià)結(jié)果如下： 市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象中的土地價(jià)值為110.23萬(wàn)元人民幣； 成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象中的建筑物價(jià)值為568.37萬(wàn)元人民幣。 估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值為二者之和：110.23+568.37=678.60萬(wàn)元人民幣。 即估價(jià)對(duì)象在時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值為678.60萬(wàn)元人民幣。 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)

36、市場(chǎng)行情及綜合分析有關(guān)資料-的基礎(chǔ)上，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格諸因素的分析，經(jīng)過(guò)周密測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象位于浙江省縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)用途的房地產(chǎn)：房屋所有權(quán)面積14108.05m2，相應(yīng)分?jǐn)偝鲎寚?guó)有土地使用權(quán)面積6783.84m2，在2003年8月11日的拍賣(mài)保留價(jià)格為678.60萬(wàn)元人民幣(大寫(xiě)金額：陸佰柒拾捌萬(wàn)陸仟元整)。 估價(jià)報(bào)告相關(guān)說(shuō)明 本次估價(jià)是受法院委托，對(duì)位于浙江省某地的一處工業(yè)用房的房地產(chǎn)所進(jìn)行的估價(jià)，估價(jià)目的是為委托方對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行處置提供價(jià)格參考。 本評(píng)估項(xiàng)目無(wú)論從估價(jià)對(duì)象還是估價(jià)目的來(lái)看，都具有一定的特殊性，鑒于此類(lèi)估價(jià)業(yè)務(wù)將隨著金融業(yè)的快速發(fā)展而日益增多，有必要對(duì)

37、本次估價(jià)過(guò)程進(jìn)行總結(jié)回顧。 一、評(píng)估項(xiàng)目的特殊性 1本次估價(jià)目的是為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行處置提供價(jià)格參考。 2估價(jià)對(duì)象為浙江省某一工業(yè)廠房，已被查封。 這種特殊性導(dǎo)致估價(jià)資料的獲取將面臨一定的困難，另外對(duì)估價(jià)技術(shù)路線及最后價(jià)值的確定都有相應(yīng)的要求。 二、現(xiàn)場(chǎng)勘察與基礎(chǔ)資料的取得 受本評(píng)估項(xiàng)目特殊性的限制，從委托方處所能夠獲取的資料非常有限，因此估價(jià)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)勘察和基礎(chǔ)資料的收集被視作本項(xiàng)目最重要的基礎(chǔ)工作之一。估價(jià)人員前往估價(jià)對(duì)象所在地后，積極與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)聯(lián)系，分別取得了估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證明土地使用權(quán)證明，完成了確權(quán)工作，同時(shí)收集到了基準(zhǔn)地價(jià)文件、政府出讓土地的優(yōu)惠政策、房屋重置價(jià)格依據(jù)及當(dāng)

38、地部分土地出讓案例，為評(píng)估工作提供了完備的資料。 三、估價(jià)技術(shù)路線的確定 由于估價(jià)目的的特殊性，本估價(jià)報(bào)告選取成本法作為估價(jià)技術(shù)路線，將房地分離計(jì)算。雖然估價(jià)對(duì)象屬于工業(yè)廠房收益性物業(yè)，但是由于房屋有一定程度的損壞，未能全部有效利用，而且快速變現(xiàn)后的情況存在不確定性，估價(jià)對(duì)象的收益狀況難以確定，所以排除了收益法。 四、土地價(jià)值的確定 估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)，政府頒布了基準(zhǔn)地價(jià)文件。但是在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)明顯高于市場(chǎng)價(jià)格。而且，當(dāng)?shù)刈鳛槭〖?jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，政府鼓勵(lì)外來(lái)投資，并在出讓土地的環(huán)節(jié)給予很大的優(yōu)惠。根據(jù)替代性原則，土地使用權(quán)是以當(dāng)?shù)卣耐恋爻鲎寖?yōu)惠價(jià)為基礎(chǔ)，綜合考慮估價(jià)對(duì)象自身的特點(diǎn)

39、而確定。四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤10、 深圳某商業(yè)中心部分房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告 (封面、目錄略) 致委托方函 省實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司敬啟者： 承蒙貴公司委托，我公司對(duì)貴公司擁有的中華人民共和國(guó)廣東省深圳市區(qū)路商業(yè)中心地下室(建筑面積合計(jì)為3065.09m2)、地上第三層(建筑面積合計(jì)為3770.61m2)物業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2002年1月29日，目的是為貴公司核定資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)。我公司經(jīng)過(guò)實(shí)地勘察，并查詢(xún)、收集評(píng)估所需的相關(guān)資料，遵循必要的評(píng)估程序與原則，選用科學(xué)合理的估價(jià)方法，對(duì)該部分物業(yè)價(jià)值作出評(píng)定估算。評(píng)估結(jié)果如下：中華人民共和國(guó)廣東省深圳市區(qū)路商業(yè)中心地

40、下室、地上第三層物業(yè)，建筑面積合計(jì)為6835.7m2，該物業(yè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(假設(shè)已付清地價(jià))交吉出售的公開(kāi)市值為人民幣207673000元(人民幣大寫(xiě)：貳億零柒佰陸拾柒萬(wàn)叁仟元整)。估價(jià)結(jié)果明細(xì)如下： 物業(yè)名稱(chēng)建筑面積(m2)評(píng)估總值(元人民幣)商業(yè)中心地下室3065.09113.408000商業(yè)中心地上第三層3770.6194265000合計(jì)6835.7207673000 此致 評(píng)估人 審核人 法人代表 (深圳)有限公司 2002年1月31日 (注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明略) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、評(píng)估基準(zhǔn) 我們是根據(jù)省實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司所提供的資料，并按以下的假設(shè)進(jìn)行評(píng)估： (一)省實(shí)業(yè)

41、有限責(zé)任公司深圳分公司擁有該物業(yè)合法產(chǎn)權(quán)，并有權(quán)連同其剩余土地使用年期轉(zhuǎn)讓該物業(yè)，而不必向政府繳付額外地價(jià)或其他重大費(fèi)用。 (二)所有地價(jià)及市政配套費(fèi)已全數(shù)繳清。 (三)該發(fā)展項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及建設(shè)均符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃條例并已得到有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。 (四)該物業(yè)無(wú)論以整棟或分割產(chǎn)權(quán)方式，均可自由出售給海內(nèi)外買(mǎi)家。 (五)根據(jù)業(yè)主指示，該次評(píng)估物業(yè)尚未取得房地產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)手續(xù)正在辦理中，我們假設(shè)房地產(chǎn)證能夠如期取得，并以此作為評(píng)估基礎(chǔ)；同時(shí)，以上物業(yè)之名錄由貴公司提供，我們將以貴公司提供之物業(yè)清單為準(zhǔn)。 二、估值假設(shè) (一)在評(píng)估過(guò)程中，我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人是在公開(kāi)市場(chǎng)上出售該物業(yè)，且不包含所有權(quán)人憑借遞

42、延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營(yíng)、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價(jià)值的情況。 (二)我們未獲提供付清地價(jià)款證明，在評(píng)估該物業(yè)權(quán)益時(shí)，我們已假設(shè)該物業(yè)所占宗地的所有地價(jià)及市政配套費(fèi)已全數(shù)繳清。對(duì)于該物業(yè)的業(yè)權(quán)狀況，我們將以貴司所提供之資料為準(zhǔn)。該次評(píng)估的物業(yè)價(jià)值為假設(shè)評(píng)估物業(yè)擁有完全產(chǎn)權(quán)前提下的公開(kāi)市值。 (三)同時(shí)，我們假設(shè)在土地使用權(quán)的法定年期內(nèi)，該物業(yè)的所有權(quán)人，對(duì)該物業(yè)享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處分等合法權(quán)益。 (四)在評(píng)估過(guò)程中，我們并未考慮該物業(yè)所設(shè)定的抵押、按揭或債項(xiàng)對(duì)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生的影響。評(píng)估價(jià)值為包含轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的價(jià)值。除另有說(shuō)明外，我們假定該物業(yè)權(quán)益未附帶可能影響其價(jià)

43、值的他項(xiàng)權(quán)利、限制及繁重支銷(xiāo)。 三、限制條件 (一)評(píng)估報(bào)告中所載的數(shù)據(jù)均以貴公司或有關(guān)人士提供的資料為準(zhǔn)。 (二)貴公司已提供給我公司該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的法定文件副本，但我們并未進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)權(quán)文件的查證及確認(rèn)，也未查核該產(chǎn)權(quán)文件所載的相關(guān)內(nèi)容是否發(fā)生變更，所以評(píng)估過(guò)程中，我們將以貴公司提供的產(chǎn)權(quán)文件副本所載內(nèi)容作為評(píng)估依據(jù)，并不對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。 (三)我公司曾于2002年1月29日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，但我們并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)量，因此無(wú)法確認(rèn)該物業(yè)是否存在結(jié)構(gòu)性損壞。同時(shí)，我們未進(jìn)行實(shí)地丈量以核實(shí)該物業(yè)的地塊及建筑面積，因此我們將以產(chǎn)權(quán)文件副本所載的建筑面積為準(zhǔn)。 (四)本估價(jià)報(bào)告書(shū)所采用的幣種為人民幣。 (五)

44、最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書(shū)僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書(shū)的全文或任何部分內(nèi)容的任何責(zé)任。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方：省實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司 地址：廣東省深圳市區(qū)路商業(yè)中心六樓 二、估價(jià)方：(深圳)有限公司 地址：略 法人代表： 估價(jià)資質(zhì)等級(jí)：深圳市一級(jí) 估價(jià)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：略 三、估價(jià)對(duì)象 名稱(chēng)：商業(yè)中心地下室及地上第三層 坐落：中華人民共和國(guó)廣東省深圳市區(qū)路 面積：地下室為3065.09m2、地上第三層為3770.61m2 總樓層數(shù)：七層 建筑結(jié)構(gòu)：框架 裝修情況 外部： 首層外墻為白色鋼化玻璃，局部鑲進(jìn)口鋁板；二層及三層商場(chǎng)選用淺綠色鋼化

45、玻璃，局部鑲進(jìn)口鋁板；四至七層寫(xiě)字樓部分為法國(guó)綠鋼化鍍膜玻璃幕墻，其余部分及住宅外墻為條形釉面磚。 內(nèi)部： 地下室：內(nèi)墻為膠漆；頂棚為格柵吊頂；地面鋪地磚；卷閘門(mén)；鋁合金窗；內(nèi)部由落地鋼化玻璃分隔成部分音像試聽(tīng)室。 地上第三層：目前正在裝修。 設(shè)施設(shè)備 商業(yè)中心地下室設(shè)2處主要人口，各有2部雙向自動(dòng)扶梯及人行樓梯，可由室外直接進(jìn)入地下商場(chǎng)。商場(chǎng)部分共設(shè)8部雙向自動(dòng)扶梯、1部升降電梯及1部客貨兩用電梯，地上三層設(shè)2部觀光電梯，各層另設(shè)5條步行樓梯。整棟大廈設(shè)有中央空調(diào)及煙感噴淋系統(tǒng)。物業(yè)管理良好。 工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期：1999年1月25日 維護(hù)、保養(yǎng)情況：目前物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)情況較好。

46、 占用情況 根據(jù)我們實(shí)地視察及業(yè)主指示，商業(yè)中心地下室及地上第三層具體情況如下： 該物業(yè)地下室目前已整體出租給翔飛音像制品市場(chǎng)使用；地上三層將作為國(guó)際珍珠交易中心使用，目前正在裝修。 周邊設(shè)施 商業(yè)中心位于深圳市區(qū)路沿街與東路輔線交匯處之北側(cè)，處于商業(yè)旺區(qū)東門(mén)老街的南端，路為東門(mén)區(qū)惟一連接?xùn)|路的步行街，東路輔線可行駛機(jī)動(dòng)車(chē)輛。該物業(yè)四面臨步行街，東面為大世界商城，南面鄰南塘商業(yè)廣場(chǎng)、亞洲商業(yè)大廈及輔路之休閑綠化廣場(chǎng)，西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽(yáng)廣場(chǎng)，北面為水產(chǎn)大廈?，F(xiàn)商業(yè)中心與周邊之中威商業(yè)城首層均以天棚連通，形成一體。商業(yè)中心周?chē)鶎倥f城改造項(xiàng)目，重建后大部分已發(fā)展為多層商場(chǎng)，兼有少部分住宅及

47、寫(xiě)字樓。 大廈利用現(xiàn)狀 商業(yè)中心地下室為翔飛音像制品市場(chǎng)，地上一層商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服裝鞋類(lèi)，地上二層為休閑中心，地上三層目前正在裝修，據(jù)業(yè)主介紹該層將建成國(guó)際珍珠交易中心，四至七層為寫(xiě)字樓和住宅。該大廈主要出入口設(shè)置于首層，分別面向漁街及路。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)深地合字(97)號(hào) 1997年7月16日深圳市規(guī)劃國(guó)土局(甲方)與廣州南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)深圳公司(乙方)、省實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司(乙方)簽署深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)?，F(xiàn)部分摘錄如下： 地塊編號(hào)：H20726 土地面積：5257.4m2 土地使用年期：50年(1997.7.162047.7.15) 土地用途：商業(yè)、辦公、住宅 建筑

48、覆蓋率：不大于70% 建筑容積率：不大于3.9 計(jì)入容積率：20692.6m2，其中商業(yè)10933.28m2 總建筑面積：辦公2225.2m2，住宅7534.1m2 建筑層數(shù)：多層 其他：地下部分為3726m2(不計(jì)容積率) 項(xiàng)目分成比例：廣州南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)深圳公司占20%、省實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司占80%。 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)深地合字(97)號(hào)補(bǔ)充協(xié)議書(shū) 1998年5月20日深圳市規(guī)劃國(guó)土局(甲方)與廣州南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)深圳公司(乙方)、省實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司(乙方)簽署深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，其中指出，甲方同意在此項(xiàng)目總建筑面積中除廣州公司分得商業(yè)建筑面積907.41m2(首層7

49、54.97m2、第二層152.48m2)，其余建筑面積全部歸公司所有。 深圳市區(qū)人民政府文件羅府復(fù)號(hào) 深圳市區(qū)人民政府1998年7月1日發(fā)出的關(guān)于確認(rèn)省實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨(dú)立改造編號(hào)為120993地塊的復(fù)函，依據(jù)深圳市中級(jí)人民法院1998深中房初字第52號(hào)民事調(diào)解書(shū)和深圳市國(guó)土局深地合字(97)號(hào)深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，依據(jù)深圳特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例第46條第4款規(guī)定，經(jīng)研究，同意將區(qū)路漁街的舊城改造項(xiàng)目(地塊編號(hào)：120993，宗地號(hào)：H20726用地面積：5257.40m2)由省實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨(dú)立改造。 深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)(深羅建施驗(yàn)字號(hào)) 主要內(nèi)

50、容摘要如下： “商業(yè)中心基本符合國(guó)家現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范及驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予使用?！?工程名稱(chēng)：商業(yè)中心 工程地址：路北側(cè) 建筑面積：20693m2 層數(shù)：7層 結(jié)構(gòu)：框架 開(kāi)工日期：1997年9月22日 竣工日期：1999年1月25日 建設(shè)單位：省實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 施工單位：深圳市建筑工程公司 商業(yè)中心地下室改變功能的有關(guān)批文 深圳市規(guī)劃國(guó)土局分局對(duì)商業(yè)中心地下室改變功能的批復(fù)為：貴司H20726地塊位于東門(mén)舊城改造范圍內(nèi)，請(qǐng)貴司到區(qū)舊城改造辦補(bǔ)交地價(jià)后，再到我局辦理補(bǔ)充協(xié)議書(shū)手續(xù)(深規(guī)土函第LH9號(hào))。 實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司1999年3月31日關(guān)于改變商業(yè)中心地下室使用功能申請(qǐng)測(cè)算補(bǔ)交

51、地價(jià)的報(bào)告提出，地下室一層建筑面積3706.65m2，其中設(shè)備用房面積為640.39m2，其他建筑面積為3066.26m2。 根據(jù)貴公司指示，補(bǔ)交地價(jià)工作正在進(jìn)行，我們?cè)谠摯卧u(píng)估中將以假設(shè)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)全部交清作為評(píng)估基礎(chǔ)。 深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告 根據(jù)業(yè)主提供的兩份深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告(1999年2月8日及2001年6月26日由深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)制定)，地下室建筑面積合計(jì)為3065.09m2，地上第三層建筑面積合計(jì)為3770.61m2。 注：根據(jù)業(yè)主指示，以上物業(yè)之房地產(chǎn)證辦理工作正在進(jìn)行中，我們假設(shè)房地產(chǎn)證能夠如期取得，以上物業(yè)名錄以貴公司提供之清單為依據(jù)；我們?cè)u(píng)估中所采用之建筑面積將

52、以貴公司提供之深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告中所載為準(zhǔn)。 我們需要指出，以上總結(jié)僅出于我們對(duì)上述貴公司提供文件的理解，我們建議貴公司對(duì)上述文件的合法性咨詢(xún)貴公司法律顧問(wèn)的意見(jiàn)，除非特別指出，我們的估價(jià)將基于上述總結(jié)。 一、估價(jià)目的 為貴公司核定資產(chǎn)提供參考依據(jù)。 二、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2002年1月29日，為估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查之日。 三、價(jià)值定義 本次評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值是指該物業(yè)在2002年1月29日，在正常市場(chǎng)條件下，進(jìn)行合理銷(xiāo)售的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是指某項(xiàng)物業(yè)在下列假定情況下出售(一次性付款，無(wú)附帶條件下完成交易)，在公開(kāi)市場(chǎng)上可合理取得的最高價(jià)格： (一)有自愿賣(mài)方； (二)買(mǎi)賣(mài)雙方都有一段

53、充分了解物業(yè)現(xiàn)狀及市場(chǎng)供求狀況行情的時(shí)間，并且有一段合理的推廣、洽談及促成交易的時(shí)間； (三)交易完成期間的市場(chǎng)狀況、價(jià)格水平及其他情況，與評(píng)估基準(zhǔn)日沒(méi)有發(fā)生重大變化； (四)不考慮具有特殊利益買(mǎi)家追加出價(jià)； (五)交易雙方均在市場(chǎng)信息充分、理性及非強(qiáng)制情況下進(jìn)行交易。 四、估價(jià)原則(略) 五、估價(jià)依據(jù)(略) 六、估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，經(jīng)綜合考慮，我們采用市場(chǎng)法及收益法對(duì)該物業(yè)進(jìn)行評(píng)估。 市場(chǎng)法定義：市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格做適當(dāng)修正，以此估算出估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。 收益法

54、定義：收益法是在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來(lái)各期的凈收益運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并求其現(xiàn)值之和來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法。 七、估價(jià)結(jié)果 中華人民共和國(guó)廣東省深圳市區(qū)路商業(yè)中心地下室、地上第三層物業(yè)，建筑面積總計(jì)為6835.7m2，該物業(yè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(假設(shè)已交清地價(jià))交吉出售的公開(kāi)市值為207673000元人民幣，人民幣大寫(xiě)：貳億零柒佰陸拾柒萬(wàn)叁仟元整，單價(jià)為3038.1元/m2，人民幣大寫(xiě)：叁仟零叁拾捌元壹角每平方米建筑面積。 八、估價(jià)人員 (略) 九、估價(jià)作業(yè)日期 2002年1月29日至2002年1月31日。 十、估價(jià)報(bào)告有效期 本估價(jià)報(bào)告有效期為一年，即自2002

55、年1月29日至2003年1月28日止。 在有效期內(nèi)如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生重大變動(dòng)，該估價(jià)結(jié)果應(yīng)隨之調(diào)整。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析(略) 二、區(qū)域因素分析(略) 三、市場(chǎng)背景分析 (一)深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀概述 深圳市由于經(jīng)濟(jì)和人口的持續(xù)快速增長(zhǎng)，產(chǎn)生了對(duì)商業(yè)物業(yè)的旺盛需求，這種需求在1997年達(dá)到階段性高點(diǎn)，當(dāng)年商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售量為27萬(wàn)m2，隨后至今一直表現(xiàn)得不盡如人意。然而，在深圳經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)仍有不少亮點(diǎn)：一是近兩年來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)成交趨于活躍，在1998年銷(xiāo)售量大跌后，1999年起迅速反彈回升，并保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，到2001年已達(dá)到27萬(wàn)m2，接近歷史高峰

56、，而同時(shí)市場(chǎng)空置量逐步回落，2000年空置量較歷史峰值下降了近二成；二是在特區(qū)內(nèi)福田、南山和關(guān)外布吉、龍華等新興商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)物業(yè)受到市場(chǎng)追捧，呈現(xiàn)成交量明顯增加，價(jià)格保持堅(jiān)挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀缺產(chǎn)品，一經(jīng)推出，就受到市場(chǎng)歡迎，如中信城市廣場(chǎng)等。 (二)區(qū)現(xiàn)時(shí)商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)析 區(qū)現(xiàn)時(shí)的商業(yè)中心主要分為兩部分。其一，由東路、人民南路、嘉賓路等主要商業(yè)街道形成的商業(yè)中心，位于x路以南，憑借其靠近羅湖口岸、深圳火車(chē)站的地理優(yōu)勢(shì)，中高檔大型購(gòu)物商場(chǎng)、星級(jí)酒店、高層住宅密布，區(qū)域內(nèi)有“商業(yè)城”、“國(guó)貿(mào)大廈”、“國(guó)商”、“友誼城百貨”等大型商業(yè)設(shè)施，“西武”、“天安”、“友誼國(guó)際名店”

57、等高檔名牌商店，以及“嘉里中心”裙樓、“佳寧娜友誼廣場(chǎng)”裙樓等構(gòu)成了深圳市市級(jí)商業(yè)中心區(qū)；其二，是位于路北側(cè)的東門(mén)老街，這里是深圳市個(gè)體零售商業(yè)的集中地之一，也是深圳市商業(yè)氣氛較濃、人流較多的商業(yè)旺地。目前已基本完成大規(guī)模的舊城改造，建成后的東門(mén)仍是保留原有風(fēng)格的步行商業(yè)區(qū)。 (三)深圳市主要商業(yè)區(qū)的市場(chǎng)租售情況及特點(diǎn) 1各商業(yè)區(qū)情況 (1)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū) 華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)總面積達(dá)到60多萬(wàn)m2，每天客流量4050萬(wàn)人次。2001年，華強(qiáng)北商業(yè)街的年銷(xiāo)售額超過(guò)200億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析其中，電子通信業(yè)占35%，服裝百貨業(yè)占8.5%，家電業(yè)占7.5%，餐飲業(yè)占6%，珠寶業(yè)占有0.5%，鐘表業(yè)占0.

58、5%，其他行業(yè)占42%。在華強(qiáng)北電子通信、服裝百貨與家電占據(jù)了“半壁江山”。 通過(guò)市場(chǎng)整體情況看，華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)各樓層平均租金情況如下： 一樓：600元/m2；二樓：350元/m2；三樓：250元/m2；四樓：150元/m2。 華強(qiáng)北的商業(yè)物業(yè)具有以下特點(diǎn)： 1)該商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)物業(yè)大部分為廠房改建而成，90%為只租不售，出售的物業(yè)皆為電子通信類(lèi)商場(chǎng)； 2)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展及近期大量新增商業(yè)物業(yè)投放市場(chǎng)，該區(qū)內(nèi)各類(lèi)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格經(jīng)過(guò)急速攀升期后趨于穩(wěn)定； 3)新近推出的現(xiàn)代之窗，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有過(guò)分炒作，營(yíng)銷(xiāo)手段也比較簡(jiǎn)單，其售價(jià)是一層10萬(wàn)元/m2、二層5萬(wàn)元/m2、三層3萬(wàn)元/m2，銷(xiāo)售率超過(guò)九成，基本

59、上反映現(xiàn)階段華強(qiáng)北商業(yè)中心優(yōu)質(zhì)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。 (2)東門(mén)商業(yè)區(qū) 東門(mén)老街總面積近13萬(wàn)m2，街街成市，商業(yè)繁榮。整個(gè)東門(mén)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)40萬(wàn)m2，登記在冊(cè)的商家400多家，其經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)和商品零售總額占到整個(gè)深圳市場(chǎng)的50%左右，每日客流量有10萬(wàn)人之多。 目前東門(mén)商業(yè)物業(yè)各樓層平均租金情況如下(單位為元/m2月，下同)：一樓：800；二樓：350；三樓：200；四樓：100。 售價(jià)方面，一樓街鋪為713萬(wàn)元/m2，二樓為37萬(wàn)元/m2，三樓為23萬(wàn)元/m2。 東門(mén)的商業(yè)物業(yè)具有以下特點(diǎn)： 1)業(yè)態(tài)較單一，以服裝、皮具、化妝品為主，經(jīng)營(yíng)主體也以個(gè)體工商戶(hù)為主，組織化程度低； 2)該區(qū)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)

60、營(yíng)方式與華強(qiáng)北明顯不同，除東門(mén)天虹商場(chǎng)、茂業(yè)百貨、太陽(yáng)廣場(chǎng)等幾家大百貨商場(chǎng)進(jìn)駐的物業(yè)外，大多商業(yè)物業(yè)都是分割出售為主，開(kāi)發(fā)商售樓以后一般不負(fù)責(zé)后續(xù)的管理； 3)各個(gè)商廈的一層銷(xiāo)售情況都較好，基本都在85%以上，個(gè)別項(xiàng)目在95%以上，而地下層及二層以上(含二層)的銷(xiāo)售情況都較差，基本在50%左右，甚至更低。 (3)人民南商業(yè)區(qū) 人民南商業(yè)區(qū)具區(qū)位、口岸、交通等方面的資源優(yōu)勢(shì)，是深圳形成最早的商業(yè)中心，區(qū)內(nèi)早期開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)一般只租不售，只有臨街物業(yè)和少量商場(chǎng)如商業(yè)城等才有較新的成交價(jià)格，因此，人民南的商業(yè)物業(yè)價(jià)值只能通過(guò)租金價(jià)格反映出來(lái)。人民南商業(yè)和業(yè)務(wù)樓層平均租金情況如下：一樓：60090