國際社區(qū)物業(yè)管理知識方案

1、 . . 52/56 . . 國際社區(qū)物業(yè)管理知識方案 日期：藏瓏湖上國際社區(qū)物業(yè)管理方案雙瑞物業(yè)管理目 錄 TOC o 1-2 一） 管理項目之管理特點 1二） 管理運作方式與質量管理目標 2三） 管理服務容 10四） 物業(yè)管理費用預算與物資裝備建議 35五） 管理人員配備要求與培訓安排 36六） 管理規(guī)章制度 44七） 檔案建立與管理 45八） 便民有償服務 46藏瓏項目物業(yè)管理方案一）管理項目之管理特點藏瓏位于中國省市月湖公園北側，占地30.7公頃(30.7萬平方米)，其中，項目一期計劃開發(fā)總戶數(shù)：582套，其中花園洋房108套，高層住宅408套，雙拼別墅54套，獨棟別墅12套。整個項目

2、由獨幢別墅、聯(lián)排別墅與高層住宅組成，并配有會所、停車場等配套設施。項目定位于 “高尚居住社區(qū)” 的發(fā)展理念，區(qū)精致的園林綠化和秀麗景色，極具升值潛力。從整個項目的規(guī)劃設計與定位來看，需要在多方面進行細致的管理規(guī)劃，使物業(yè)管理服務能滿足入住藏瓏高尚住宅之人士對服務品質之要求，由此，在管理的方面需要著重注意以下重點：-不間斷、便捷的服務才能滿足業(yè)主對服務品質之需求； -熱情、細心關懷備至的個性化服務，才能使客戶有稱心如意的尊貴感受； -針對業(yè)主對服務需要的多樣性，細致周全的服務項目必不可少；-針對業(yè)主之尊貴身份，重點確保小區(qū)之安全工作與私密性尤為關鍵；-針對業(yè)主之身份與地位，保障其個人隱私是在服務

3、過程中需要顧與的要點；-針對業(yè)主對環(huán)境、健康與居住質量的要求，小區(qū)環(huán)境控制也是重要的環(huán)節(jié)；-保證設施之正常運作是滿足業(yè)戶生活的最基本要求；為使物業(yè)管理服務滿足業(yè)主之需求，故此管理者需要從員工的招聘、日常培訓核、完善工作管理規(guī)程、實施設施設備日常維護與中長期保養(yǎng)計劃、外包承判商服務品質控制等方面制定出相應之標準要求、并確保在提供恒久而穩(wěn)定之良好服務素質的同時，結合業(yè)主對服務功能不斷提高與定期改變之需要作出不斷改善，從而提升物業(yè)的附加價值，確保業(yè)主之投資能有保障與增值回報。二）管理運作方式與質量管理目標配合藏瓏的發(fā)展理念，日常管理服務必須迎合其舒適與悠閑之特質。因此，對整體的物業(yè)管理服務有如下策劃

4、構想：-物業(yè)管理服務之整體策劃a)“客戶服務專員”服務理念的引入為全面提升“以客為尊”的服務理念，藏瓏引入 “客戶服務專員”。本著“親切物業(yè)服務，專業(yè)設施管理”的宗旨，為業(yè)戶提供體貼入微的服務，締造一個自然和諧、悠閑舒適的社區(qū)環(huán)境，籍此使業(yè)戶省卻生活瑣事與家務束縛。騰出更多的空閑時間享受人生。b)專業(yè)的設施管理引入專業(yè)的設施管理服務，超越了一般性的物業(yè)管理，通過專業(yè)化和社會化的服務，極有效地延長物業(yè)與相關設施、設備之使用年限，確保物業(yè)設施之運作與發(fā)揮其環(huán)境效益的整體功能。c)結合5S(五常法)，規(guī)部管理在部管理上，結合5S(五常法)，量化各崗位的工作指標與服務規(guī)，實行定員、定量、定額方式，以規(guī)

5、嚴謹?shù)墓芾矸椒?，使員工的素質不斷地提高，為真正推行ISO質量體系建立堅實的基礎。物業(yè)管理服務運作機制a)目標管理參考全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則的要求，細化并優(yōu)化各項服務指標，使小區(qū)的物業(yè)管理服務水準能達至甚至超越國家要求。b) 計劃管理通過計劃管理方式,進行事先較為全面的思考, 分析預測可能出現(xiàn)問題,避免盲目決策; 因而選擇更為有效的經(jīng)營管理方案,發(fā)現(xiàn)和利用更多降低成本, 減少浪費, 提高效率的機會;更可以客觀評價下屬的工作狀況和管理實績的標準, 有利于全面的管理控制。c) 督導管理采取有效的督導管理方式，對各職能部門實施監(jiān)督指導管理，保證工作正常運作，提高工作效率和工作質量，具

6、體有以下方法：經(jīng)濟管理：通過制定有競爭力的薪酬與福利，獲得素質較佳的員工，通過推行績效管理制度，調動員工的工作積極性與主動性。法規(guī)管理：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)員工的言行，提高工作效率和工作質量。行政管理：實行每月部門詳細的工作計劃與工作報告，形成定期之管理級會議制度與定期部門會議制度，講評和落實工作，聽取匯報，分析存在問題，提出解決辦法。激勵、培訓管理：服務性行業(yè)重復工作容易滋生員工惰性，采取各種培訓教育措施激發(fā)、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神和職業(yè)的榮譽感則非常重要，同時也需要為員工多創(chuàng)造提高自身素質與晉升的機會。 團隊管理與問責制度物業(yè)管理行業(yè)是需要多個部門共同協(xié)作才能提供好的服務，將責任落

7、實到部門與個人能樹立員工職業(yè)道德和責任意識，通過部門之間之協(xié)作溝通，建立團隊精神，使員工形成與物業(yè)管理利益一致性的認同感，不斷提高員工自身素質和服務水平。公平原則： 公司將制定規(guī)的獎罰與晉升機制，擯棄任人唯親的作風，創(chuàng)造一個好的工作氛圍。d) 全面質量管理根據(jù)國家質量評定質量標準，全面推行質量管理，成立全面質量管理小組，按照既定的質量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質量情況，發(fā)現(xiàn)質量問題與時糾正，使工作質量不斷提高，將ISO質量體系工作落到管理服務上。e) 協(xié)調管理運用協(xié)調的管理辦法解決在管理服務過程中經(jīng)常發(fā)生的矛盾和沖突。鼓勵員工、業(yè)戶對管理服務工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增

8、強服務氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來與作出處理，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生。f) 組織管理通過管理處對全體員工之間進行分工合作的管理, 要使每一個員工知道: 應該做什么, 不該做什么, 如何去做, 公司獎勵做什么, 反對做什么。它具體應包括: 組織機構設置, 員工手冊的制定, 崗位責任制的制定, 作業(yè)規(guī)程的制定, 容易發(fā)生問題的注意事項, 對非正式組織的管理等, 目的是將組織所承擔的任務完成好。g) 控制管理通過設立各種工作標準, 然后用這些標準來指導評估員工的工作和結果, 籍以檢討提高服務標準的空間與標準本身脫離實際,決定是否需要修訂標準或對員工進行培訓、獎懲甚至撤換。h) 建立以

9、服務為核心的管理系統(tǒng)建立以指揮、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋為主體的管理系統(tǒng)，從組織結構完成對實施服務與管理控制。業(yè)戶 指 揮 執(zhí) 行 監(jiān) 督 反 饋 i) 實行主管輪值責任制管理處設值日夜輪值制度，由各部門經(jīng)理/主管輪值行使管理日常工作的指揮權，與時處理日常事務和突發(fā)事件，協(xié)調各部門的工作，接受業(yè)戶投訴，保證管理機制的高效運轉。管理處運作系統(tǒng)示意圖：業(yè)主委員會公司主管部門指示指示總物業(yè)經(jīng)理計算機管理系統(tǒng)查詢、輸入指令反饋指示業(yè)戶管理服務員工工作計劃輸出投訴服務地點服務地點反饋任務任務反饋 A B執(zhí)行執(zhí)行主管1員工員工主管2督導命令命令 督導物業(yè)管理服務質量標準a) 對管理員工之標準管理員工的態(tài)度必須隨時

10、保持親切友好，要以他們的禮貌和熱情，使業(yè)戶有備受尊重的感受。管理員工要經(jīng)過全面培訓與達至專業(yè)性要求，向業(yè)戶顯示出高質量、專業(yè)化之規(guī)行為。管理員工以誠懇的態(tài)度對待業(yè)戶，并對其提出的合理要求做出與時反應與跟進。管理員工有良好的個人儀表形象。管理員工穿著整潔之工裝與佩帶好工牌上崗。b) 清潔服務物業(yè)現(xiàn)場保持有良好、整潔的環(huán)境和氛圍，給業(yè)戶潔凈舒適的感受。擬定物業(yè)清潔服務之基準確保保潔服務的位置、圍、清潔的次數(shù)或保潔程度達至要求，與能以合理費用而達到理想成效。物業(yè)現(xiàn)場無隨意設置之廣告牌，無隨意放置之雜物與隨意占用公共區(qū)域的情況，業(yè)戶無違反規(guī)定飼養(yǎng)禽畜、寵物。根據(jù)服務標準，制定完善清潔監(jiān)督的日常報表與服

11、務質量標準，監(jiān)查保潔公司日常運作，確保清潔成效。定期審核厘定清潔費用之基準，以控制成本開支。清潔設備齊全完好、干凈，配置合理，并實行袋裝化垃圾管理。定期安排消殺滅蟲工作，滅四害工作達到國家衛(wèi)生城市滅四害工作標準?；S池按三級無害化糞池標準管理。定期安排清洗外墻作業(yè)，務求令物業(yè)保持其清新的形象（根據(jù)情況再行確定）。倡導家居清潔與環(huán)保概念，采取適當?shù)拇胧O置垃圾分類箱，向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋，將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理，減少垃圾二次污染。c) 維修保養(yǎng)服務運用工程專業(yè)服務，落實對設備設施的維修保養(yǎng)與定期記錄、監(jiān)察設施設備運行情況與運行數(shù)據(jù)。編制設施設備中長期維修保養(yǎng)計劃，確保機電設備之

12、保養(yǎng)基準與品質能達至特定之效果，以延長設施設備之使用年限。對已經(jīng)移交之配套設施設備進行管理和維修保養(yǎng)，無因公司責任造成任何損壞或服務中斷，盡力確保營業(yè)時間所有機電設備之運作正常。凡可能對業(yè)戶帶來不便的維修、保養(yǎng)作業(yè)，提前作出通知。并盡量安排在合理時間進行，減少對業(yè)戶之影響，緊急搶修除外。接到任何原因造成的影響(或潛在影響)正常運作的物業(yè)與其配套設施設備損壞或服務中斷的通知，管理人員在15分鐘趕到現(xiàn)場檢查；依據(jù)現(xiàn)場情況對的能耗進行控制，在確保服務品質之情況下安排節(jié)能方案，控制成本開支。擬訂與根據(jù)服務合約標準，制定完善監(jiān)督的日常報表與服務質量標準，監(jiān)查分包公司日常運作，確保外包保養(yǎng)服務之成效。d)

13、 園藝保養(yǎng)安排園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀之保養(yǎng)工作。安排適當之保養(yǎng)計劃，確?；酒贩N多樣，長勢良好，修剪整齊美觀。保持花木品種多樣，觀葉、觀花、觀干植物兼有，花草樹木與建筑物配置得當。挑選供應適時之盆栽安排室布置，以改善現(xiàn)場環(huán)境。制定綠化日常工作服務質量標準與監(jiān)管標準并落實實施。e) 保安、消防與車輛控制實施封閉式管理與憑證出入之管理制度。實行24小時保安監(jiān)控和消防值班，維護小區(qū)正常秩序，與時巡查小區(qū)治安與消防設施等狀況，發(fā)現(xiàn)消防與安全隱患與時排除，無因公司責任造成的重大刑事案件、治安事故和消防事故。根據(jù)小區(qū)現(xiàn)場的具體情況，合理安排保安崗位，并配以巡邏人員以與時發(fā)現(xiàn)各處可能出現(xiàn)的異常情況。

14、采用固定崗位、流動模式，通過定時的換崗流動，盡可能使當值人員在有效時間達到最佳的工作效果。制定保安與消防管理的工作流程、編制保安與消防管理制度，確保服務服務與時、準確、規(guī)。針對突發(fā)情況制定相應的應急處理方案并定期進行演練，確保將影響控制在最低程度。接到任何突發(fā)性事件、安全事故和消防事故的報告，管理人員在5分鐘趕到現(xiàn)場處理，組織現(xiàn)場處理。開展部培訓與定期聯(lián)合業(yè)戶與消防部門舉行消防演習，并向業(yè)戶宣傳消防常識與家居防盜常識。定期召開會議，檢討保安工作，以確保保安服務能達到預定的效果。配合工程部門定期安排對保安系統(tǒng)與消防設施進行養(yǎng)護，確保設施之正常運作。制定停車場管理方案，為停車場提供專業(yè)管理服務，對

15、進出物業(yè)之車輛實行登記管理制度，定時巡查車輛停放狀況，確保車輛停放之安全與勸喻違章情況。合理控制停車場保險費用開支，做好風險轉移工作。定期對區(qū)行車、道路標識標志進行保養(yǎng)與檢查工作，避免由此引發(fā)的管理責任。 f) 其它方面按照ISO質量體系規(guī)運作，建立健全管理制度、崗位責任制與操作規(guī)，每個崗位有完善的標準和工作說明書，服務與時、準確、安全、規(guī)。開創(chuàng)無間斷優(yōu)質客戶服務，務求令各住戶隨時隨地得到服務。做好小區(qū)財務管理工作，按照國家與政府部門規(guī)定定期公布管理費與物業(yè)維修基金之開支情況，接待業(yè)戶之查詢。制定費用追收程序，避免因欠費影響物業(yè)管理運作之情況。建立有序與管理嚴密之財務管理制度，建立財務預、決算

16、方案，定期審核各項開支并為控制管理處營運成本提供合理化建議。接收并完好保存完整的物業(yè)驗收資料、圖紙、檔案，維護物業(yè)使的符合規(guī)劃要求。配合成立業(yè)主管理委員會(條件具備時)，簽訂物業(yè)管理合同，制定管理公約和住戶手冊，建立健全業(yè)主的檔案。制定與落實社區(qū)文化活動之方案，籌辦各類慶祝聯(lián)誼與社區(qū)活動，如安排節(jié)日裝飾布置與舉辦各類文娛康樂活動，務求增添節(jié)日氣氛與豐富業(yè)戶余暇生活；創(chuàng)辦小區(qū)部通訊刊物，以加強管理處與住戶之間的溝通與交流；適時為業(yè)戶提供更多便捷的有償服務與增值服務。從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā)，采用多種形式，積極進行環(huán)保的宣傳教育，創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。各項管理服務細化標準序號指標名稱國家標準達標標準

17、管理指標實施措施1房屋完好率98%以上99%分區(qū)負責，責任到人，實行日巡視制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。2房屋零修、急修與時率100%100%接到維修信息，維修人員在5分鐘趕到現(xiàn)場維修、零修工程，與時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。3維修工程質量合格率100%100%分項監(jiān)督，工程維修部嚴格把關，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并與時回訪。4管理費收繳率無90%超值服務，按規(guī)定收取管理服務費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上聘請專業(yè)綠化管理人員或分包管理，進行對區(qū)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。6清潔、

18、保潔率95%以上99%以上聘請專業(yè)清潔人員或分包管理，實行垃圾分流，垃圾日產日清，定期對區(qū)的垃圾中轉站與清潔器具進行消毒、殺菌，落實管理區(qū)域的責任制。7道路完好率與使用率95%以上99%實行個人工作責任制，監(jiān)督考核機制，制定各項維護、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設施進行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不發(fā)生因管理責任造成堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車場、單車棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上100%12公共文體設施、休息設施以與小品雕塑完好率98%以上100%13消

19、防設施、設備完好率99%以上100%進行編號入檔管理，管理員與保安員每天必須對消防設施、設備進行全面檢查，做好防盜，損壞的防、保養(yǎng)，確保消防設施的完好與正常啟動運行。14小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實行24小時保安巡查制度，三級巡邏，管理中心24小時值班，技防、物防、人防三重相結合。15火災發(fā)生率1%以下1%以下組建保安義務消防隊，定期培訓和演習，加強防火宣傳，對火災隱患與時處理，盡量減低火災發(fā)生率。16違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上1%以下100%建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強裝修戶的監(jiān)管，與時發(fā)現(xiàn)，與時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應的回訪記錄。17住戶有效投訴

20、率與處理率2%以上95%以上1%以下100%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/住戶投訴與時跟蹤解決，回訪并記錄入檔。18管理人員專業(yè)培訓合格率100%100%實行入職培訓、在崗培訓、部培訓與參觀學習。19維修服務回訪率95%以上100%對有償服務進行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對業(yè)主不滿意的問題進行整改。20業(yè)戶對物業(yè)管理滿意率90%95%定期、不定期向業(yè)主/住戶咨詢、收集對管理公司的意見，不斷改進管理服務質量，加強雙方的溝通，使業(yè)主/住戶理解接受支持我們的工作。三）管理服務容為配合藏瓏之發(fā)展理念與現(xiàn)場工作，我們將物業(yè)管理工作細分為以下幾個階段，整體的物業(yè)管理服務有如下安排：-

21、物業(yè)竣工驗收階段 管理公司在對物業(yè)狀況充分了解的基礎上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應的處理方案，真正做到有備無患，防于未然。驗收與接管程序如圖所示：移交接管前的準備工作物業(yè)資料的接管移交制定物業(yè)移交接管工作計劃保修工作管理物業(yè)接管驗收項目與標準住宅接管驗收項目與標準公共設施接管驗收項目與標準業(yè)主（住戶）入住管理工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準備工作移交接管前的準備工作a) 移交接管前的準備工作委托管理合同簽訂后，成立物業(yè)管理處。提前介入管理，擬派管理人員到位，落實管理用房和員工宿舍，做好各項籌備工作。成立驗收

22、小組。工程技術人員進駐現(xiàn)場，了解物業(yè)設備設施、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置與走向與存在問題；填寫有關質量記錄，以便盡快得到解決。b) 物業(yè)資料的移交接管接管樓宇資料的驗證與部分移交的資料 產權資料（項目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等） 政府驗收合格資料（消防驗收合格證、物業(yè)綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質量保證書等） 工程技術資料（竣工圖紙包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬工程與隱蔽管線的全套圖紙、地質勘察報告、工程合同與開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛(wèi)生器具等

23、設備的檢驗合格證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告c) 物業(yè)接管驗收程序開發(fā)公司通知物業(yè)公司接管驗收。物業(yè)公司驗收小組核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復函。公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀選題、公共配套設施設備等進行竣工驗收。對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核。對住宅室物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔保管責任。業(yè)戶入住時，由物業(yè)助理陪同對戶進行全面細致的查驗，對發(fā)現(xiàn)的質量問題經(jīng)整理后報告管理處，并轉交開發(fā)商由其要求承建商在限期逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項。在保修期，在使用過程中業(yè)戶

24、或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時，報告管理處查驗證實后，大中修由開發(fā)商責令承建商更換或返修，小修、急修可委托管理處維修，費用由承建商負責。d) 房屋接管驗收項目與標準驗收項目。（包括梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開關；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門窗；三表；衛(wèi)廚之防水防滲等容）驗收標準。（住戶與房屋的水電配套設施等，參照建設部標準和國家頒布的房屋接管驗收標準與達到業(yè)戶的合理要求。）e) 物業(yè)公共設施接管驗收項目與標準驗收項目。（物業(yè)公共設施與其水電等；基礎設施；弱電系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；公共綠化；停車場系統(tǒng)；標識標志與相關公共配套等）驗收標準。（參

25、照建設部和國家頒布的房屋接管驗收標準與達到設計要求。）f) 工程完善和工程遺留問題處理在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，進行的部分公共配套設施的工程完善。在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面容作為工程遺留問題提交開發(fā)商跟進。管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調工作。給進場承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。限制噪音和施工時間，確保業(yè)戶休息。加強保安力量，監(jiān)督施工隊人員，做好現(xiàn)場管理。g) 業(yè)戶入住前準備工作制定物業(yè)交樓準備計劃。交樓文件準備；交樓物品準備；交樓場地布置；清潔開荒

26、準備；交樓模擬訓練；政府與相關公共事業(yè)機構之協(xié)調工作；協(xié)助通知業(yè)主收樓；業(yè)戶入住期的收樓服務業(yè)主收樓是一件非常值得慶賀的事情，因此，交樓現(xiàn)場的布置應該顯得隆重熱烈，交樓期間可以舉行慶?；顒樱浜祥_發(fā)商之銷售活動。收樓過程可以由物業(yè)管理公司派出 “客戶服務專員” 全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，避免業(yè)主長時間等候或受冷落的情況。a) 辦理入住手續(xù)流程接待、驗證業(yè)主身份收取入住期間費用派發(fā)資料予業(yè)主填寫，并簽訂相關協(xié)議文件等發(fā)放鑰匙交、驗房屋跟進遺漏工程或協(xié)助辦理開通水電氣，代辦、電視等業(yè)務。b) 辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，物業(yè)公司將以熱情、高效的態(tài)度。由物業(yè)管理公司派出 “客戶服務專員” 全

27、程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進與業(yè)主之間的溝通，同時提前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺等相關機構協(xié)調，減省業(yè)主辦理業(yè)務之時間或簽訂代辦業(yè)務協(xié)議書，代辦有關業(yè)務，方便業(yè)戶，減少麻煩。同時，為業(yè)戶提供多項免費裝修服務咨詢和家居采購便利服務。另外，提供預約收樓或集體辦理等便捷服務。業(yè)戶入住期的裝修服務為維護物業(yè)外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設施、設備的正常使用，功能不被破壞，我們對業(yè)戶裝修階段實施嚴格管理，嚴格審批，把裝修工作納入入住階段的一個重點工作，加強裝修宣傳培訓、裝修審批、裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修跟進處理，嚴格裝修驗收環(huán)節(jié)，我們擬采取的違章裝修控制流程：業(yè)戶辦理裝修手續(xù)對業(yè)戶、裝修施工隊

28、伍裝修宣傳培訓合格后申報裝修，嚴格審核裝修方案，辦理簽訂裝修協(xié)議等手續(xù)與再次申明裝修規(guī)則部裝修管理方案各部門主管監(jiān)管物業(yè)助理、保安巡邏員、消防管理員、工程技工交叉監(jiān)督發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取必要措施向政府部門反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟手段、法律手段解決a) 對業(yè)戶和裝修隊伍的宣傳為加大裝修宣傳培訓的力度，我們除了將在入住初期策劃一項大型活動，還在小區(qū)設立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能，約束功能，并架起管理處與業(yè)戶、裝修公司的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。b) 建立嚴格的裝修審批制度結束辦理裝修手續(xù)作業(yè)程序：補辦手續(xù)辦理交房手續(xù)否裝

29、修申請人身份驗證申報裝修（給）1裝修申請表2裝修協(xié)議3動用明火申請表4防火責任書與裝修管理與收費5裝修指南和裝修承諾書等審批（交）裝修申請表裝修圖紙動用明火申請表（若需要）防火責任書裝修隊資質與營業(yè)執(zhí)照是否符合要求修改否收取1裝修管理費2裝修押金/保證金3裝修垃圾清運費4出入證押金5出入證工本費6其他相關費用停工處理施工是否符合要求否裝修結束1申請驗收 2.填寫驗收記錄3審核裝修許可證是是否符合要求修改否業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗收書上簽字財務財務憑驗收記錄退押金，憑出入證數(shù)退證押金資料整理歸檔1裝修申請書2裝修圖紙3動用明火申請表4防火責任書5驗收記錄6施工隊的裝修承諾書c) 裝修審

30、批重點保證房屋設施的正常使用功能，審核重點：房屋結構、智能化設施與管線；供水、供電管線。保證房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、空調安裝與管線走向。裝修材料符合防火規(guī)定。原房屋承重墻、柱、梁、樓板等主體結構部件有否拆改。有否改變房屋與配套設施的使用功能。有否出現(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬又闆r。所有樓板面裝修荷載有否超過設計要求。增加墻必須采用輕質材料。有否影響、占用公用部位，有否在公用部位占道搭建。安裝空調須在指定位置，空調出水須排入專供空調使用的管道。有否在窗臺與陽臺上搭任何形式的雨篷。d) 建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系成立裝修管理中心，由各個部門之人員組成，負責裝修的日

31、常工作與突發(fā)事故的處理，派出所管段民警負責裝修暫住人員管理。成立裝修檢查隊，檢查隊由保安部、工程部、客戶服務部等人員組成，負責對裝修現(xiàn)場之日常巡視監(jiān)管。e) 避免與處理違章裝修之措施預防性措施，包括裝修規(guī)章宣傳、出入材料控制等。說服措施。經(jīng)濟措施。行政措施。法律措施。業(yè)戶入住期的安全控制a) 保安部門建設建立高素質的保安部門。按高標準、嚴要求的指導思想，嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。保安員選聘退伍的、具有良好思想品質和精湛業(yè)務技能的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。保安管理引入輪換制和未位淘汰制。b) 確立治安重點由于入住裝修階段人員眾多，管

32、理現(xiàn)場較復雜，特別針對人流、物流、車流制定有效監(jiān)控管理措施。常規(guī)管理運作階段的管理對常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將全面按照物業(yè)管理ISO質量管理體系進行，嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。a) 管理處部運作管理為規(guī)管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務質量能滿足規(guī)定的要求，實施由部門主管到物業(yè)公司經(jīng)理逐級巡檢制度。管理處各部門主管負責轄各項工作的日檢。管理處主任負責主管工作的周檢?？偣静块T主管與管理處主任負責組織每月的月檢。物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實施不定期巡檢。b) 業(yè)戶報修處理工作規(guī)程目的是為盡快處理業(yè)戶的報修，規(guī)維修工作，確保為

33、業(yè)戶提供滿意的服務?？蛻舴詹控撠熡涗泩笮?，并傳達至工程部。工程人員負責報修容的現(xiàn)場確認與維修。工程部主管負責維修監(jiān)督，對“維修服務項目表”以外的報修容進行評審?？蛻舴詹控撠煂S修工作進行跟蹤反饋與回訪。c) 業(yè)戶投訴處理工作確保業(yè)戶的有效投訴能與時、準確、合理地得到解決。客戶服務部負責對業(yè)戶投訴的記錄和協(xié)調處理工作。被投訴部門按照投訴容跟進安排，具體解決有關問題。管理處主任負責對投訴處理的效果進行檢查。d) 服務收費管理規(guī)管理處服務收費（包括管理費、水電費）程序，確保業(yè)戶對服務的滿意。管理處為業(yè)戶提供有償維修服務收費與每月管理費、水電費的收取。管理處財務人員負責辦理各項費用的銀行托收工作。

34、客戶服務部負責派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務做好費用的催繳工作。工程部負責對有償維修服務進行核費。管理處主任對有償維修服務收費進行審核。e) 突發(fā)事件或異常情況處理確保物業(yè)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時，能迅速、果斷進行處理，保護業(yè)主的人身與其生命財產安全。管理處應進行突發(fā)事件與異常情況處理等的培訓，管理處主任在緊急情況下負責應急事件的全面處理，負責搶救現(xiàn)場指揮與督導等工作。由管理處全體員工組成應急分隊，以應付各類突發(fā)事件。當值人員應嚴守崗位。保安員負責安全防，工程人員負責水電供應與搶修。其他員工應聽從上級領導的調遣，積極參與救護或搶險。f) 社區(qū)文化活動管理管理處組

35、織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育于社區(qū)文化活動當中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境?？蛻舴詹控撠熅幹粕鐓^(qū)文化活動計劃與經(jīng)費預算，并具體組織實施環(huán)節(jié)。管理處主任負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。管理處其他部門負責配合工作以確保社區(qū)文化活動的順利開展。g) 給排水設備（設施）運行管理確保給排水設備(設施)保持良好技術狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。機電值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄與異常報告。給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。工程部主管負責給排水設備設施綜合管理與上述工作的檢查監(jiān)督。管理處主任負責上述工作的檢查監(jiān)督。客戶服務部負責向有關業(yè)戶通知停水情況與做好解釋工作。給排水設備發(fā)生故障，給排水維修

36、工負責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督與外委修理的聯(lián)絡工作。與時處理給排水設備（設施）故障，確保設備性能。h) 中控室設備運行管理確保中控室設備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財產安全。中控室保安員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。弱電維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)，確保中控室設備運行正常。工程部主管負責中控室設備的綜合管理與對上述工作的檢查監(jiān)督，并對維修保養(yǎng)工作進行指導，檢查監(jiān)督與外委修理的聯(lián)系工作。管理處主任負責上述工作檢查監(jiān)督。中控室保安員負責中控室機電設備操作，確保消防設備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性，正確性。i) 消防

37、管理建立行的有效的消防管理安全體系，建立防火安全“三級”檢查制度，保證業(yè)戶的生命和財產安全。管理處負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改監(jiān)督工作。工程主管對消防設施定期進行檢查監(jiān)督，確保消防設施能正常運作。管理處主任對消防工作全面負責?？蛻舴詹控撠煂蛻暨M行防火常識宣傳。保安消防巡邏每日負責對消防設備進行全面巡邏檢查與記錄，排除一般不安全因素，上報不能解決的火情隱患與不安全因素。保安主管每周組織對本地管轄地段、設備、物資進行一次檢查，檢查班組一級對防火安全工作的執(zhí)行落實情況，組織處理火險隱患與整改，管理處主任每月向公司匯報本管理處消防安全情況。每月由物業(yè)公司領導進行重點或抽查，公司安全領導小

38、組每年不少于一次全面檢查。檢查管理處貫徹防火安全制度的執(zhí)行情況，重點檢查要害部位防火安全管理與執(zhí)行情況。j) 機電設施養(yǎng)護和修繕管理制定公共設施機電運行和保養(yǎng)工作計劃，按公司物業(yè)管理質量標準規(guī)運作，確保設施設備之正常運作。建立與完善設備管理制度、設備運行操作規(guī)程、設備日常和定期維修保養(yǎng)制度、設備技術檔案管理制度等管理制度。建立機電設備二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。保障供電、供水，消防等正常運作并做好記錄。巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)設備運行狀態(tài)有異常情況須與時報告、記錄并在主管安排下盡快處理。搞好設備房的物品管理，加強安全防工作。負責機電設施，設備的各項維修、保養(yǎng)工作，并

39、做好記錄。定期清潔所管理的設備和設備房。建立有效的信息傳遞體系。實行24小時值班，隨時接管業(yè)戶和部員工的維修申請和故障報告，與時反饋信息，在最短時間使有關人員到位與時處理問題。對部分機電養(yǎng)護工作擬訂服務合同，安排專業(yè)公司負責定期之養(yǎng)護工作，并由工程主管安排下屬員工按服務合同條款監(jiān)管專業(yè)公司之養(yǎng)護，確保維保工作之品質，完整、準確地作好保養(yǎng)記錄。安排相關保險。k) 治安管理通過制定保安員務、作風、紀律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質的提高，自覺維護保安工作的正常運行。保證保安員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)，提高服務水平。通過軍事化培訓，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明的保安隊伍。保安員負責本崗位的治安

40、保衛(wèi)工作與物業(yè)正常秩序維護。保安班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。保安主管負責和物業(yè)治安消防工作的全面管理。保安員應遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)用語。當班保安班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)。保安主管負責監(jiān)督、指導保安隊全面軍體培訓工作與考評。物業(yè)公司保安部經(jīng)理負責檢閱、考評保安隊員整體軍體素質。全面防實施“三崗”結合，即巡邏崗、固定崗、機動崗三崗聯(lián)合防，著重安全防點、線、面的配合與互動；針對物業(yè)的特點，保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點等巡邏，統(tǒng)籌安排三類巡邏的時間，并利用智能巡更系統(tǒng)與安防系統(tǒng)對巡邏進行績效監(jiān)控；密切與當?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系，積極配合派出所工

41、作，加大治安綜合管理力度。l) 清潔管理通過將清潔外判給專業(yè)承包商。確保清潔工作之品質之同時也能有效地避免新手經(jīng)驗上的不足，與前期員工流動性較大的問題。管理處將擬定清潔服務條款，對清潔承包商進行招標，從中選出有經(jīng)驗之公司，并獲得有競爭價格之清潔服務合同。管理處將協(xié)同清潔承包商擬定物業(yè)清潔服務之標準，如清潔之圍、每周、日清潔容等。管理處將安排工作人員對清潔公司之工作程序、工作質量進行監(jiān)督與檢查。督促清潔公司加強對物業(yè)現(xiàn)場清潔巡查，確?，F(xiàn)場環(huán)境保持良好、整潔。督促清潔公司加強對清潔設備之管理工作，確保設備齊全完好、干凈，配置合理。定期安排消殺滅蟲與除四害工作。加強環(huán)保意識之宣傳，倡導家居清潔與環(huán)保

42、概念，努力創(chuàng)造環(huán)保社區(qū)。定期安排清洗外墻作業(yè)。m) 園藝保養(yǎng)通過將園藝保養(yǎng)外判給專業(yè)承包商。確保園藝保養(yǎng)工作之品質之同時也能省卻經(jīng)驗不足與人員監(jiān)管所帶來的問題。管理處將擬定服務條款，進行招標，從中選出有經(jīng)驗之園藝公司，并獲得有競爭價格之園藝服務合同。安排園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀之保養(yǎng)工作，包括每日澆水、除雜草、補缺、保潔、施肥等。安排適當之保養(yǎng)計劃，確?；酒贩N多樣，長勢良好，修剪整齊美觀。制定綠化日常工作服務質量標準與監(jiān)管標準。安排管理員工依據(jù)有關保養(yǎng)合同對園藝保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，確保園藝保養(yǎng)承包商按質、按時完成相關工作。于特定銷售活動，安排園藝之不同布置，以配合銷售氣氛。n) 車輛管理

43、制定與落實停車場管理規(guī)，完善停車場的安全管理，保障車輛停放安全，轄區(qū)交通暢順，出入有序，確保車場設施設備之運轉正常安全，防止事故發(fā)生。管理處將根據(jù)現(xiàn)場情況擬定停車場管理方案與突發(fā)情況之應急方案。采用人車分流管理方式，進入小區(qū)的車輛一律停放在車庫。分區(qū)管理各類車輛設置汽車停放區(qū)、摩托車停放區(qū)、單車停放區(qū)。安排專人負責車場秩序與巡檢記錄，使車輛停放整齊有序，無亂停亂放。對出入小區(qū)的車輛實行登記制度，靈活運用智能化設施相結合管理，盡量避免小區(qū)交通事故與減低車輛被盜率。安排相關停車場保險以轉移管理風險。擬定停車場系統(tǒng)與車場設備之維修保養(yǎng)計劃，安排工程人員進行定期保養(yǎng)工作與巡檢。安排清潔公司負責車場之清

44、潔工作與溝渠疏通。定期對車道和停車場的指示標志進行檢查與養(yǎng)護補缺。o) 房屋維修管理與日常養(yǎng)護房屋維修管理是物業(yè)管理的重要主體，管理得當，對保證房屋正常發(fā)揮作用功能，延長使用壽命，能使其保值與增值，是維護業(yè)主利益的根本體現(xiàn)，同時也能提高開發(fā)商的聲譽，也反映出物業(yè)管理公司的服務水平和管理質量。管理處將根據(jù)現(xiàn)場情況制定房屋管理與巡查保養(yǎng)方案與工作計劃。根據(jù)維修任務編制年度計劃，按照年度計劃和施工任務的情況，編制月、季度施工工作計劃并依時落實。嚴格執(zhí)行暨定的工作質量標準，按照制定的統(tǒng)籌計劃，組織施工，建立正常完善的管理施工程序體系。管理員在規(guī)定時間每天巡查所負責的樓宇，對樓宇的主體工程、門窗與裝修工

45、程、樓地面工程、油漆粉飾工程等到進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題與時記錄并作出處理。對樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室基礎、梁板、外墻、空間、地面進行定期檢查維護，對擅自改變房屋規(guī)劃結構、上下水管、亂搭建等行為，即時處理，糾正，并耐心做好勸喻工作，直到恢復原狀為止。嚴格執(zhí)行暨定的房屋養(yǎng)護質量標準進行分項管理。對房屋的公共部位和用戶室的維修做全面記錄，并定時回訪。做好雨季、大風、暴雨過后對房屋設施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設施之完好。p) 物業(yè)管理工作抽查與考核管理定期安排由物業(yè)管理公司對管理處日常工作之抽檢與考核，驗證服務質量是否符合規(guī)定的要求。物業(yè)管理公司總經(jīng)理擔任抽檢小組組長，負責抽檢小

46、組的建立和抽檢工作的組織。物業(yè)管理公司各部門經(jīng)理為組員，抽檢小組成員負責抽檢工作的實施，根據(jù)公司與管理處制定之服務標準定期或不定期安排抽查，作為品質控制和改善服務質量的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)維修養(yǎng)護計劃我們將根據(jù)建筑物本體部位的不同使用情況，通過加強日常維護的力度，得以延長中、大修的周期和減輕維修難度，以最少的維修支出得到最好的維修質量，減輕業(yè)主負擔，使物業(yè)保值、增值，從而達到真正維護業(yè)主利益的目的。我們針對樓宇、公共部位、公用設施、設備制定了如下維修養(yǎng)護計劃：a) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護計劃與實施方案序號項目維修類別劃分日 常 維 修計劃方案實施效果1房屋承重與抗震結構部位局部受損施工質量原因造成

47、的結構問題日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。由于使用不當造成結構局部受損較輕，由屋村工程維修部門按房屋修繕標準實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”，提出方案，委托專業(yè)公司實施；如因施工質量原因造成結構問題，應報請開發(fā)單位處理。安全，正常使用；功能完好。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補；2）外墻面局部滲漏；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面的翻新;每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修。由工程維修部負責組織實施。無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一。3共用屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）屋面積水。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題

48、，與時維修。由工程維修部負責組織實施1）無積水，無滲漏；2）隔熱層完好無損；3）避雷網(wǎng)無間斷。4電梯日常巡查每天巡視多遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時同電梯維修單位聯(lián)系維修。由工程維修部電梯維修工負責巡視，特約電梯維修公司負責維修。1）安全正常運行、平穩(wěn)；2）機房、橋廂整潔；3）電梯各組成部分安全率100%5機電設備1）發(fā)電機與水泵等機電設備的維護保養(yǎng)；2）日常機電設備的零部件易耗品維修、更換；3）制冷系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修。由工程維修部組織實施。1）無故障停電；2）保障安全運行；6共用防盜監(jiān)控與郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)；2）線路的檢修；3）防盜門與郵政信箱的維修養(yǎng)護。每周檢查

49、一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修。由工程維修部負責組織實施1）系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效；2）郵政信箱與防盜監(jiān)控設施完好，無損壞。3）線路無亂搭建。7共用照明1）線路的檢修維護；2）燈具的維修與更新。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修。由工程維修部負責組織實施1）線路無搭亂接；2）照明燈具正常有效。8消防設施1）疏散標志的維修與維護；2）室消防栓（箱）的有效維護與檢修；3）煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排隊和維護。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題與時維修。由工程維修部負責組織實施1）設施有效，標志清楚，完好無損；2）靈敏、準確報警。9共用通道門、廳、樓梯間1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門、廳的墻、天棚維護；3

50、）樓間墻面、扶手、踏步的維護。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修。由工程維修部負責組織實施1）整潔、無缺損，無霉跡；2）扶手完好，無貼痕跡。10共用排煙 管道1）由道橫損壞與導流板安裝不當造成的回串煙；2）排煙口封閉不當造成漏煙每季檢查一遍由工程維修部專業(yè)人員負責維修。1）排煙通暢。2）不回煙，不串煙，不漏煙。11上、下水主管1）接口與砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題與時維修。由工程維修部專業(yè)人員負責維修。上、下水通暢，無滲漏。b) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護計劃與實施方案序號類別日 常 維 修計劃方案實施效果1區(qū)道路進住裝修期與施工期杜絕車輛擠壓人行道，嚴禁在

51、路面拉制砼或砂架污染路面；每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、人行道板進行翻新。由管理員加強裝修督查，嚴禁中高層施工車輛進入?yún)^(qū)道路；翻新工作委托有關單位實施；減少不必要的路面受污損和破壞；使局部損壞嚴重路面翻新延長壽命，從而使整個道路保持勻衡使用功能。2室外照明燈桿定期刷漆一次；定期清潔燈具一次；每季檢修線路一遍；由工程維修部負責組織實施實現(xiàn)良好的燈具外觀；照明系統(tǒng)正常啟用；照明設施線路完好好率達95%以上。3溝渠池井化糞池每半年清理一次；井蓋板每年刷一次漆；防止銹蝕；每季度清理井雜物一次；每年全面維修完善一次。由工程維修部負責組織實施化糞池無沉積物，出口暢順；井蓋正常使用，密合；流水通暢。4

52、園林綠地春、夏季各補換3%6%綠地一次，樹木補種春夏各一次，每次3%；對各類花草樹木定期修剪；循環(huán)水每周更換一次；每周清潔園林小品，雕塑一次；根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。由專業(yè)公司按服務合同規(guī)定標準實施綠草叢，樹木青草，剪切整齊；雕塑、小品完整清潔，流水清潔。5會所每年對圍干墻更新、護欄刷漆，線路檢修，設備設施檢修；會所墻二年粉刷一次，其他每年維護一次，設備設施線路檢修與其建筑部分維護修理。由工程維修部負責組織實施各類文娛場所能正常有效使用；場所設施、設備等能發(fā)揮正常功效和正常運轉，環(huán)境地設施完好。6停車場每年對損壞多次修補部位進行更新一次；對因施工質量問題造成的局部

53、沉陷損壞，5年翻新一次，翻新量應控制在5%。由工程維修部委托相關施工單位；停車場地面均穩(wěn)衡，有效發(fā)揮功用；使局部損壞嚴重通過翻新延長其使用壽命；場地平整，無積水。7消防設施與排水管網(wǎng)消防栓與水泵接合器每年油漆一次；消防栓每半年排一次水，檢修一次。由工程維修部負責組織實施正常有效使用；外觀完好。8公用標志設施每月清潔標志一次；每半年對標志安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護；每半年對標志進行維護一次。由工程維修部負責組織實施標志清潔美觀；安放穩(wěn)固；標志清晰。9走廊與自行車房每二年粉刷一次；每年油漆護欄一次；每半年檢修一次照明線路；由工程維修部負責組織實施完全正常使用；美觀完好。10其他共用設施每年刷油漆

54、一遍；每季度檢查檔土墻項排水溝通暢情況；每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程維修部負責組織實施設施安全正常使用；美觀完好。11管理與商業(yè)用房每月檢查一次設施、設備；每半年檢查一次電氣線路；每二年粉刷一次；每年對其他建筑部分維護一次。由工程維修部負責組織實施整潔、完全，正常使用；設施、設備完好。c)共用設施日常維修計劃與實施方案序號類別日 常 維 修計劃方案實施效果1區(qū)道路每天檢查一遍，隨壞隨修由工程維修部負責組織實施干凈、無坑洼、無積水、無缺損2室外照明每天檢查一遍，隨壞隨修由工程維修部負責組織實施燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿與燈座無破損3溝渠池井每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修

55、部負責組織實施井蓋完好率達100%無缺損，少污積；無堵4園林綠地每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修環(huán)境管理部進行綠化補種，園藝維修綠化管理設施、設備齊全完好5會所每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修部負責組織實施整潔、完全、場所功能正常有效；無改建、無亂堆放；各項設施、設備完好，正常使用；6停車場（不含高層）每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修部負責組織實施平整、無積水、無缺損、完好率99%以上，標志清晰7消防設施與排水管網(wǎng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修部負責組織實施管道早通，無堵塞；無泄露；消防設施正常有效8公用標志設施每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修部負責組

56、織實施標志設施完好率100%；標志無損壞；9走廊與自行車房每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，與時維修由工程維修部負責組織實施無亂搭建；整潔、通暢；墻面無破損或污跡。10其他共用設施每周檢查一遍由工程維修部負責組織實施1）確保圍欄、檔土墻安全使用；2）確保垃圾轉運站正常使用11屋宇物業(yè)每周檢查一遍由工程維修部負責組織實施正常安全使用；各項設施、設備完好；無改建。d)共用設施定期維護計劃與實施方案序號項目維修類別劃分日 常 維 修計劃方案實施效果1房屋承重與抗震結構部位1）局部受損；2）施工質量原因造成的結構問題。1）每年對房屋基礎進行一次檢查、防止白蟻與腐蝕性液體的侵害；2）與時了解住戶家庭有無白蟻情況；

57、做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。由工程維修部負責組織實施1）結構安全，正常使用；2）結構性能完好。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補；2）外墻面局部滲漏；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面的翻新（25年周期）1）每年對于較大面積滲漏外墻應局部翻新防止面積繼續(xù)擴大與污染墻面；2）每年雨季住戶對外窗臺進行一次密封維護檢查。由工程維修部負責組織實施1）外墻平整，無滲水；2）整潔統(tǒng)一。3共用屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）屋面積水。1）避雷網(wǎng)每年刷一次銹蝕；2）每年全面修一次屋面隔熱層板，重新勾縫；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年對屋面防水層檢修一次。由工程維修部負責組

58、織實施1）無積水、防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏；2）隔熱層完好無損；3）避雷系統(tǒng)完好。4電梯定期保養(yǎng)項目每月進行二次定期保養(yǎng)由專業(yè)電梯公司實施維修保養(yǎng)。1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常運行；2）確保通過安全監(jiān)督部門檢查。5機電設備1）發(fā)電機與水泵等機電設備的維護保養(yǎng)；2）日常機電設備零部件易耗品維修、更換；3）制冷系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。1）月檢設備一次；2）每季開關靈敏度與開關緊固件完好情況；3）年檢電源切換與自動保護裝置；4）每季檢修一次發(fā)電機設備。由工程維修部負責組織實施1）運轉正常、安全；2）設備完好率100%6共用防盜監(jiān)控與郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)；2）線路的檢修；

59、3）防盜門與郵政信箱的維修養(yǎng)護。1）每月對系統(tǒng)進行一次維護檢修（含線路）2）每年對防盜門噴漆一次；3）每年對防盜門與信箱進行一次緊固維護。由工程維修部負責組織實施。1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線路正常；3）設施美觀，整潔；7共用照明1）線路的檢修維護；2）燈具的維修與更新。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。由工程維修部負責組織實施1）線路無老化；2）照明燈具正常使用照明完好。8消防設施1）疏散標志的維修與維護；2）室消火栓（箱）的有效維護與檢修；3）煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排隊和維護。1）每月檢查一次煙、溫感報警系統(tǒng)完好情況；2）每半年進行一次煙感試驗；3）每年對消防箱油漆一遍，

60、并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉由消防、機電、維修專業(yè)人員對應負責實施；1）設施完好率100%；2）報警系統(tǒng)靈敏有效。9共用通道門、廳、樓梯間1）共用地面的維修改造；2）共用通道、門廳的墻、天棚維護；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護。1）每半年對公共地面進行維護一次，補換損壞或空鼓地磚；2）每二年刷新一次通道門廳與梯間墻壁在棚、護手與欄桿；3）每年全面維護一次樓梯踏步，對空鼓、開裂、破損等進行修復。由工程維修部負責組織實施美觀完好、整潔，清爽。10共用排煙管道1）由道橫損壞與導流板安裝不當造成的回串煙；2）排煙口封閉不當造成漏煙。每半年對屋面出煙口蓋板與防護罩進行一次維護。由工程維修部負責組織實施排