營銷策劃工作說明

1、.：.；房地產(chǎn)營銷謀劃任務(wù)闡明 一.工程可研前期市場調(diào)研階段 1.開場條件：工程投資立項確定后 2.任務(wù)成果：工程可研前期市場調(diào)研報告 3.任務(wù)事項 A區(qū)域市場調(diào)研：工程所在區(qū)域市場總體供求情況，周邊競爭性樓盤調(diào)查。 B市場分析：對工程地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶、產(chǎn)品、市場競爭等進展分析，協(xié)助對工程做地塊可行性研討。 C工程定位：客戶定位、產(chǎn)品定位提出戰(zhàn)略性建議。 D協(xié)助擬定開發(fā)進度方案：根據(jù)工程地塊現(xiàn)狀和市場要素，協(xié)助擬定開發(fā)節(jié)拍。 二.土地購置前期深度市場調(diào)研 1.開場條件：工程可研前期市場調(diào)研完成后工程投資同意后 2.規(guī)范時限：工程可研前期市場調(diào)研完成后開場執(zhí)行，土地競買資歷獲得前完成。

2、 3.任務(wù)成果：市場深度調(diào)研報告 4.任務(wù)事項 A區(qū)域房地產(chǎn)市場根本情況調(diào)研：區(qū)域市場總體供需、價錢程度、客戶群體、產(chǎn)品特性、競爭對手和開展趨勢分析等方面。 B區(qū)域根底配套現(xiàn)狀調(diào)研：工程周邊區(qū)域生活、交通、文教、衛(wèi)生、休閑、購物以及其他配套等。 C工程區(qū)域市場需求問卷調(diào)研： 需求意向：需求區(qū)域、單價、總款等 產(chǎn)品需求偏好：建筑形狀、內(nèi)部構(gòu)造、戶型、面積、功能格局、產(chǎn)品配套等 人群特征：年齡、學(xué)歷、職業(yè)、單位類型、家庭構(gòu)造、家庭收入、置業(yè)目的、居住區(qū)域等 D出具市場調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)與市場調(diào)研報告： 調(diào)研目的和內(nèi)容的闡明； 調(diào)研方法闡明； 調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析； 工程初步定位目的客戶群體、產(chǎn)品、價錢建議

3、； 三.工程啟動前期市場深度研討 1.開場條件：土地獲得后 2.任務(wù)成果：工程定位報告、工程建議書(或工程營銷謀劃報告，根據(jù)公司的詳細要求執(zhí)行，但必需與設(shè)計，工程等方面結(jié)合擬訂，否那么可執(zhí)行性或可采用性較差) 3.任務(wù)事項： A區(qū)域市場深度研討分析土地獲得后開場執(zhí)行 區(qū)域市場供需及特征分析：產(chǎn)品供應(yīng)量、產(chǎn)品特征、需求情況和客戶群特征等。 區(qū)域市場價錢及特征分析。 區(qū)域市場典型個案分析。 B工程定位報告及工程建議書的擬定和上報土地獲得后開場執(zhí)行 撰寫工程定位報告。 撰寫工程建議書。 工程建議書普通包括工程戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套規(guī)范等方面。 C確定工程商業(yè)擬選的業(yè)態(tài)

4、種類和數(shù)量土地獲得后開場執(zhí)行 經(jīng)過行業(yè)開展情況分析、消費需求分析確定工程可開發(fā)商業(yè)部分業(yè)態(tài)種類，結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求情況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量。 四.工程亮相前預(yù)備 1.開場條件：工程啟動后 2.任務(wù)成果：工程亮相階段預(yù)備任務(wù) 3.任務(wù)事項 A外部資源確定：廣告公司、制造公司、戰(zhàn)略公司、媒介公司、活動公司尋覓與確定。 B銷售道具預(yù)備 概念版房型手冊工程亮相前完成 銷售大廳工程啟動后開場執(zhí)行 內(nèi)外設(shè)計、建筑和裝飾，外部指引系統(tǒng)包裝，包括有工地圍擋、吊旗、道旗、籠統(tǒng)墻、指示牌、資料架、展現(xiàn)牌等。 樣板間工程公開認購前完成 設(shè)計、裝修、環(huán)境指示系統(tǒng)闡明，樣板間設(shè)置類型視工程情況確定，樣板間建立條件

5、不具備時應(yīng)提早向公司請示并闡明情況。 沙盤及戶型單體模型工程亮相前交付運用 制造單位選擇和招標、沙盤和戶型單體模型設(shè)計制造，及其在銷售案場的布置。 印刷品設(shè)計制造(圖紙設(shè)計終了且外部資源確定后開場執(zhí)行) 概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等。 工程周邊重要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)工程亮相前完成 C工程聯(lián)開任務(wù)預(yù)備根據(jù)工程情況詳細安排 分賣場設(shè)置工程亮相前完成 看房車的配備和包裝。工程亮相前完成 D工程CIS體系擬定工程亮相前約75天完成 工程案名、組團稱號、中心推行理念、工程logo、VI系統(tǒng)及延展方案等。 E工程銷售人員招聘、培訓(xùn)工程亮相前完成 工程銷售人員招聘、培訓(xùn)資料預(yù)備工程亮相前30天完成

6、 工程銷售人員培訓(xùn)工程亮相前完成 F工程整體營銷推行方案的擬定工程亮相前45天完成 G工程亮相方案的擬定工程亮相之前30天開場執(zhí)行 H工程亮相前期鋪墊宣傳工程亮相前30天開場執(zhí)行 以密集型企業(yè)、產(chǎn)品賣點和軟文性廣告等為主。 I工程亮相前期客戶接待工程亮相前期鋪墊期 開通工程銷售工程亮相前30天完成； 接受咨詢 來電客戶信息登記。 五.工程亮相 1.任務(wù)成果：工程亮相方案執(zhí)行、意向客戶現(xiàn)場接待、工程開盤方案和價錢體系擬定、銷售道具和銷售內(nèi)部資料 2.任務(wù)事項： A工程亮相方案的執(zhí)行 工程亮相慶典活動 新聞媒體信息發(fā)布 媒體組合運用 工程籠統(tǒng)出街 B工程方案的擬定和上報 工程開盤方案的擬定和上報工

7、程亮相15天開場執(zhí)行 工程價錢體系方案的擬定和上報產(chǎn)品推介會或公開認購前完成 C意向客戶信息統(tǒng)計與分析工程開盤前30天完成 D銷售道具預(yù)備工程亮相后開場執(zhí)行，工程公開認購前完成 最終版房型手冊。工程亮相開場執(zhí)行 樓書、宣傳海報、銷售折頁。工程亮相開場執(zhí)行 購房須知、房型圖、物業(yè)管理。工程亮相30天后開場執(zhí)行 售樓處內(nèi)外展現(xiàn)道具道旗、吊旗、背板等的改換。工程亮相開場執(zhí)行 樣板間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新。工程公開認購前完成 認購書、合同袋等。工程亮相開場執(zhí)行 E銷售內(nèi)部資料及合同預(yù)備工程公開認購前完成 房型、房號和面積對照表。 銷控展牌和銷控粘貼。 銷售合同、附加協(xié)議、房型附圖和認購協(xié)議等。 F工程

8、籠統(tǒng)的提升及深化工程亮相開場執(zhí)行 以產(chǎn)品賣點和軟文為主的工程籠統(tǒng)廣告強勢宣傳工程亮相開場執(zhí)行 戶外、報紙、電視、電臺、車體等媒體組合運用后開場執(zhí)行 產(chǎn)品推介會或公開認購信息發(fā)布后開場執(zhí)行 六.工程公開期 1.開場條件：產(chǎn)品推介會或產(chǎn)品公開認購開場 2.任務(wù)成果：產(chǎn)品推介會、工程公開認購、價錢體系確定 3任務(wù)事項 A工程產(chǎn)品推介會或工程公開認購執(zhí)行含公開認購信息繼續(xù)發(fā)布。30天，工程開盤前30天開場執(zhí)行 B媒體組合戰(zhàn)略運用30天，工程開盤前30天執(zhí)行 C開盤信息告知30天，工程開盤前30天執(zhí)行 D按揭銀行、保險、公證、律師等外聯(lián)單位確定。30天，工程開盤前完成。 E來電、來訪和認購意向客戶信息統(tǒng)

9、計分析。工程開盤前完成 F開盤慶典活動籌備任務(wù)10天，工程開盤前完成 慶典活動人員組織與安排 慶典活動場地、道具的預(yù)備 慶典活動告知途徑的選擇與運用 G制定客戶轉(zhuǎn)化流程規(guī)范。10天，工程開盤前完成 七.工程開盤銷售階段 1.開場條件：工程開盤預(yù)備任務(wù)完成 2.任務(wù)成果：工程開盤慶典活動客戶轉(zhuǎn)化任務(wù)執(zhí)行 3.任務(wù)事項 A開盤慶典活動執(zhí)行。 B工程開盤慶典活動告知途徑媒介組合的運用。 C接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與合同簽定任務(wù)。 D在客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與簽定合同任務(wù)過程中定金或房款的收取。 八.工程日常銷售階段 1.開場條件：工程開盤后 2.任務(wù)成果：工程日常銷售任務(wù)、月度銷售方案執(zhí)行與調(diào)整、銷

10、售價錢監(jiān)控與調(diào)整、工程營銷推行任務(wù)、期間市場調(diào)研任務(wù)。 3.任務(wù)事項 A月度媒介宣傳執(zhí)行情況分析與效果評價，重新調(diào)整下一階段媒介宣傳方案。 B月度營銷活動含促銷戶動執(zhí)行情況分析與效果評價，重新調(diào)整下一階段營銷活動方案。 C根據(jù)工程銷售情況，對后期銷售戰(zhàn)略調(diào)整提供建議。 D對比回款目的體系方案與執(zhí)行情況，參與討論后期回款目的體系調(diào)整。 E銷售分析及調(diào)整 客戶分析來電客戶、來訪客戶、成交客戶、未成交客戶分析、產(chǎn)品分析暢銷產(chǎn)品、滯銷產(chǎn)品的分析、關(guān)注競爭工程動態(tài)、銷售戰(zhàn)略性調(diào)整。 F價錢監(jiān)控與調(diào)整 定期進展價錢測算，根據(jù)庫存產(chǎn)品、聚焦銷售重點和市場變化，調(diào)整工程價錢，實現(xiàn)利潤最大化根據(jù)市場價錢變化和工程銷售情況待定。 G銷售推行任務(wù) 媒介部分：確定日常銷售期間宣傳媒介選擇、投放量和投放頻率整個銷售期間，各階段工程媒介部分銷售推行任務(wù)根據(jù)工程進展調(diào)整。 活動部分：營銷活動含促銷活動的謀劃、執(zhí)行和效果評價整個銷售期間，各階段活動部分銷售推行任務(wù)根據(jù)工程進展調(diào)整。 H日常銷售期間定期建議以30天為一個調(diào)研周期或不定期如區(qū)域工程新開盤、促銷等市場調(diào)研任務(wù)，提交月度市場信息簡報和月度市場分析簡報。 九.工程清盤階段 1.開場條件：工程開工后 2.任務(wù)成果：到達工程清盤目的體系要求，評價工程營銷謀劃全程。 3.任務(wù)事項 A.工程營銷全程執(zhí)