[標(biāo)桿房企]商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)五個(gè)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)解讀分析（圖文并茂）

1、尊敬的李總、各位領(lǐng)導(dǎo)、各位商界的朋友、媒體的朋友們：大家晚上好！ 非常榮幸！今晚來(lái)到荔浦這個(gè)美麗的旅游城市，今天是2015年的最后一天，顯得彌足珍貴！在這個(gè)美好的夜晚，我想占用各位一點(diǎn)時(shí)間，和大家分享一個(gè)話題，這個(gè)話題相信我們做投資或經(jīng)商的朋友們會(huì)比較感興趣。 今晚商界的朋友會(huì)比較多，有的計(jì)劃投資商鋪、也有的從事投資開(kāi)店，無(wú)論哪一種我相信都和咱們今晚的主角-華生.金外灘有關(guān)！華生.金外灘作為荔浦現(xiàn)在唯一、首家街區(qū)型的典型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)的投資對(duì)于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)或國(guó)內(nèi)一二線城市，無(wú)論商鋪投資者，還是投資開(kāi)店經(jīng)營(yíng)者，他們?cè)谕顿Y時(shí)都相對(duì)比較成熟，比較有經(jīng)驗(yàn)！但是，在咱們荔浦縣城這樣的四線城

2、市，我相信絕大多數(shù)對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深入。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城也相繼進(jìn)入桂林市，但遺憾的是咱們荔浦縣的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一直比較滯后，荔浦城市商業(yè)現(xiàn)基本仍以傳統(tǒng)的中低檔的傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為主，與城市發(fā)展及廣大消費(fèi)者追求品質(zhì)生活、娛樂(lè)休閑的荔浦時(shí)尚群體的需求不匹配，但今天我們迎來(lái)荔浦商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上的一個(gè)里程碑-華生.金外灘購(gòu)物公園。因此，接下來(lái)，我想和大家分享一下華生金外灘項(xiàng)目，項(xiàng)目位于濱江新城重要的交通框紐縣政府行政辦公大樓旁，占地面積約22畝，總建筑面積約為6萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分約2萬(wàn)平米，分為高層住宅塔樓、獨(dú)立的低層的商業(yè)街區(qū)與戶外廣場(chǎng)，構(gòu)成集居住、商業(yè)、戶外休閑廣

3、場(chǎng)三大功能區(qū)。周邊云集政府機(jī)構(gòu)、高尚住宅、成熟小區(qū)、酒店、學(xué)校等完善的生活配套，華生金外灘定位為集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)休閑、社交聚會(huì)、兒童游樂(lè)等于一體的“購(gòu)物公園”。填補(bǔ)了荔浦縣的市場(chǎng)空白，能滿足時(shí)尚群體全天候、全家?jiàn)蕵?lè)休閑、社交聚會(huì)的品味需求，打造荔浦最賞心悅目的城市客廳。據(jù)我們研究發(fā)現(xiàn)，華生金外灘購(gòu)物公園的出彩之處也非常多：比如荔浦唯一的全開(kāi)放型情景式主題商業(yè)街區(qū)、六大主出入口與市政交通動(dòng)線完美接駁、七大主題業(yè)態(tài)街區(qū)、業(yè)態(tài)組合完全遵循國(guó)際黃金業(yè)態(tài)比例，為應(yīng)對(duì)電商沖擊將體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比高達(dá)50%以上；內(nèi)街設(shè)計(jì)成可24小時(shí)經(jīng)營(yíng)全天候靈活經(jīng)營(yíng)的商鋪、緊鄰天然生態(tài)氧吧濱江公園、開(kāi)放式或藝術(shù)造型的入口設(shè)計(jì)

4、，具開(kāi)闊感與藝術(shù)感，顧客不知不覺(jué)即倘佯于街區(qū)之中。華生金外灘在建筑外觀和立體空間布局上，完全顛覆了荔浦傳統(tǒng)商業(yè)的概念。金外灘購(gòu)物公園在“主力店步行街節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)步行街”的人流帶系統(tǒng)設(shè)計(jì)上，實(shí)現(xiàn)主力店、步行街、廣場(chǎng)之間無(wú)間隔對(duì)接，商業(yè)經(jīng)營(yíng)和休閑娛樂(lè)項(xiàng)目吸引的人流實(shí)現(xiàn)對(duì)流，做到最大化的延長(zhǎng)消費(fèi)者滯留消費(fèi)時(shí)間，使每個(gè)商鋪共享客群，增加交易機(jī)會(huì)，帶來(lái)多次消費(fèi)。金外灘購(gòu)物公園還充分考慮內(nèi)外循環(huán)的交通系統(tǒng)，讓內(nèi)部與外部的交通暢通，實(shí)現(xiàn)交通無(wú)阻斷，層層都旺、鋪鋪有生意。那么，有的朋友會(huì)問(wèn)，金外灘項(xiàng)目單單憑籍上述這些特色或亮點(diǎn)就能確保成功嗎？答案當(dāng)然沒(méi)這么簡(jiǎn)單，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)真正決定一個(gè)項(xiàng)目的成敗，起關(guān)鍵決定作用

5、的是什么？就是“統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”！即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)！需要值得一提的現(xiàn)實(shí)是，現(xiàn)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)象咱們荔浦這樣的縣級(jí)城市，許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻是重招商輕運(yùn)營(yíng)！招商工作完成后，后期沒(méi)有統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，比如有一個(gè)項(xiàng)目有近二三百個(gè)租戶，沒(méi)有專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理.物業(yè)方負(fù)責(zé)招商客戶簽約進(jìn)駐裝修開(kāi)業(yè)，認(rèn)為這樣的工作完成了，對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶沒(méi)有統(tǒng)一推廣、沒(méi)有培訓(xùn)、開(kāi)店指導(dǎo)、沒(méi)有扶持，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)，最后導(dǎo)致業(yè)態(tài)混亂、商戶之間內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)、商家自生自滅在這樣的商業(yè)投資買鋪或開(kāi)店后其風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。因此，一個(gè)商業(yè)要想持續(xù)經(jīng)營(yíng)，必須要進(jìn)行嚴(yán)格的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，只有通過(guò)統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，這樣商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能持續(xù)保持活

6、力、才能增值。比如商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、桂林本地聯(lián)達(dá)廣場(chǎng)等。 因此，有鑒于此，華生集團(tuán)曾到全國(guó)各地考察，如國(guó)內(nèi)領(lǐng)軍標(biāo)桿企業(yè)如萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)萬(wàn)象城等，有成功經(jīng)驗(yàn)也有失敗的教訓(xùn)，華生集團(tuán)遂計(jì)劃將金外灘項(xiàng)目在荔浦率先引進(jìn)國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)的先進(jìn)管理模式，要做在荔浦第一個(gè)敢吃“螃蟹”的企業(yè)，即在荔浦率先實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，即統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。不僅要為荔浦廣大消費(fèi)者構(gòu)建一個(gè)濱江新城集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑的商業(yè)地標(biāo)，更要為在金外灘的投資者、經(jīng)營(yíng)者打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的“財(cái)富平臺(tái)”，提倡“保姆式”的服務(wù)，對(duì)所有投資與簽約的客戶要“扶上馬再送一程”。樓層業(yè)態(tài)組合及品牌-1F生鮮生活超市 停車

7、場(chǎng) 1F肯德基/屈臣氏/愛(ài)嬰島/輕餐/時(shí)尚零售2F餐飲/健身/KTV/美容SPA/早教/臺(tái)球xx業(yè)態(tài)規(guī)劃示例：中西餐飲輕餐甜品珠寶百貨時(shí)尚KT/V/影院生活超市（主力店）停車場(chǎng)F1F2B1特色餐飲/美容SPA游樂(lè)早教/親子樂(lè)園美發(fā)造型母嬰用品時(shí)尚零售兒童服飾/玩具 這是華生集團(tuán)樹(shù)立自已的品牌，以企業(yè)高度負(fù)責(zé)任的態(tài)度，高起點(diǎn)、高要求重金打造的一種新的商業(yè)模式。這對(duì)于廣大投資者來(lái)說(shuō)無(wú)異于買了一個(gè)投資物業(yè)增值與升值的保險(xiǎn)！華生集團(tuán)充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，回歸到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)，即“商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的精髓，就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上”?？梢哉f(shuō)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前

8、期地段再好、市場(chǎng)定位再精準(zhǔn)、招商再成功，最后沒(méi)有實(shí)行統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理也是功虧一匱、竹籃打水一場(chǎng)空！ 因此，華生金外灘率先在荔浦實(shí)施統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理模式，其實(shí)際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者三者結(jié)成利益共同體。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理就是對(duì)所有在金外灘的店鋪，按照不同的業(yè)態(tài)分類與功能角色定位進(jìn)行整合，通俗地說(shuō)就是將他們擰成一股繩，一致對(duì)外以整體形象來(lái)服務(wù)消費(fèi)者，而不是一盤散沙各自為政。這一經(jīng)營(yíng)行為具體又分為根椐市場(chǎng)科學(xué)制訂租賃決策政策、持續(xù)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)租戶、不斷對(duì)業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整、營(yíng)銷推廣與活動(dòng)宣傳、客流量分析管理、商戶關(guān)閉店管理、商戶進(jìn)駐裝修與店面陳列管理、員工服務(wù)與銷售技巧培訓(xùn)、店鋪的客流管理、日常經(jīng)營(yíng)管理、

9、顧客服務(wù)與投訴管理等。因此，這五個(gè)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)就是華生集團(tuán)將在后期通過(guò)組建專業(yè)商業(yè)管理公司，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化微調(diào)，并通過(guò)上述五大統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)來(lái)使華生金外灘持續(xù)經(jīng)營(yíng)、從而產(chǎn)生豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，最終使得開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者都能從華生金外灘項(xiàng)目的巨大成功與運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期受益！下面我來(lái)給大家分別談一談，這五個(gè)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)：（如右圖）統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一管理統(tǒng)一推廣店鋪衛(wèi)生裝修施工設(shè)施維護(hù)咨詢服務(wù)員工服務(wù)店面陳列公共場(chǎng)地?zé)艄庖魳?lè)營(yíng)銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)容xx管理內(nèi)容示例1、統(tǒng)一的招商統(tǒng)一招商，華生金外灘在招商中會(huì)嚴(yán)格按照項(xiàng)目定位維護(hù)和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)比例；維護(hù)項(xiàng)目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌

10、形象；統(tǒng)一招商，要求能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)；以超強(qiáng)人氣主力商家的引進(jìn)和合理布局來(lái)保障人流；簡(jiǎn)單地說(shuō)，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。譬如餐飲業(yè)態(tài)中的韓式烤肉，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是烤肉的餐飲業(yè)態(tài)，給多少租金都不能要。異業(yè)互補(bǔ)的簡(jiǎn)單地說(shuō)就是要確保各店鋪經(jīng)營(yíng)內(nèi)容都不能雷同大家都有生意做，也能讓顧客體驗(yàn)到更多的業(yè)態(tài)與完全不同的款式、價(jià)格檔次，提高其消費(fèi)興趣。做商業(yè)地產(chǎn)真正成功與否，取決于你能否代表了城市的高度，代表了區(qū)域的特色，如果不統(tǒng)一招商，各商鋪業(yè)主全招的是零售，或者招商全是相同檔次與出品的餐飲，后期經(jīng)營(yíng)肯定會(huì)出大問(wèn)題，因此，現(xiàn)華生金外難盡可能多地將體驗(yàn)的、休閑的、享受的、體現(xiàn)新

11、生活方式等元素融合進(jìn)去。 2、統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一規(guī)劃包括建筑規(guī)劃、商業(yè)內(nèi)部、外部空間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃、內(nèi)部平面、立體垂直動(dòng)線規(guī)劃、外部交通組織動(dòng)線規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、店鋪與商業(yè)街主題規(guī)劃等. 因此，要維護(hù)華生.金外灘的整體統(tǒng)一主題形象，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，店鋪眾多少則一百多則數(shù)百家店鋪，如果沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目就成了一個(gè)無(wú)序的大雜燴！因此，大家說(shuō)這個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃重不重要？沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃行不行。3、統(tǒng)一推廣統(tǒng)一的策劃推廣（聯(lián)合促銷與廣告宣傳等），金外灘將整合所有的店鋪?zhàn)鈶糍Y源抱成團(tuán)一致對(duì)外，有步驟、有計(jì)劃的實(shí)行整體的營(yíng)銷推廣計(jì)劃、方針落實(shí)媒體宣傳。并通過(guò)有計(jì)劃的公關(guān)宣傳和主題形象策劃，培養(yǎng)有潛力的

12、商家或本土品牌，使項(xiàng)目的知名度大大提高的同時(shí)也提升店鋪的經(jīng)營(yíng)效率。因此，統(tǒng)一推廣將使得華生金外灘的主題和定位更加鮮明突出，讓荔浦廣大的消費(fèi)者對(duì)金外灘的營(yíng)銷推廣活動(dòng)更具有整體性和形象性，最終使金外灘的商鋪步入升值快車道。4、統(tǒng)一的服務(wù)成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)更需要對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)，金外灘項(xiàng)目統(tǒng)一服務(wù)包含對(duì)消費(fèi)者售前、售中與售后的服務(wù)；也包括對(duì)開(kāi)店客戶的輔導(dǎo)經(jīng)營(yíng)與培訓(xùn)等服務(wù)；以及對(duì)投資商鋪的業(yè)主提供代理招商等租賃服務(wù)與物業(yè)支持服務(wù)等。即統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的店鋪陳列/櫥窗設(shè)計(jì)美陳布置服務(wù)、統(tǒng)一水電、設(shè)備設(shè)施維保等統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)等。此外，華生集團(tuán)還計(jì)劃在運(yùn)營(yíng)階段利用企業(yè)的

13、資源、商家資源、環(huán)境資源等，將傳統(tǒng)平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和移動(dòng)平臺(tái)等立體整合，為廣大商戶搭建現(xiàn)代新型的商業(yè)服務(wù)平臺(tái)。5、統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理就是通過(guò)統(tǒng)籌和整合各種資源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高租戶質(zhì)量，以有效最低的成本持續(xù)維護(hù)、改善購(gòu)物環(huán)境和建筑空間，從而保持金外灘的運(yùn)營(yíng)活力,提升項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值。金外灘的統(tǒng)一管理，包含了幾方面的內(nèi)容：制定租賃政策與提供承租服務(wù)，優(yōu)化商戶業(yè)態(tài)組成結(jié)構(gòu)，在促銷和廣告推廣中始終追求整體品牌形象，實(shí)施統(tǒng)一的服務(wù)管理。尤其在開(kāi)業(yè)培育期會(huì)關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局的科學(xué)性，租戶結(jié)構(gòu)、租約與租金的合理性，宣傳促銷方案的有效性，嚴(yán)格管理消費(fèi)服務(wù)環(huán)境、銷售商品的品質(zhì)、質(zhì)量等。并對(duì)員工著裝、儀容儀表等進(jìn)行統(tǒng)一管理、開(kāi)閉店的統(tǒng)一管理、各店鋪的經(jīng)營(yíng)銷售業(yè)績(jī)的管理、各店鋪管流量的統(tǒng)計(jì)管理、員工的服務(wù)禮儀與銷售技能的管理、金外難各街區(qū)主題、各店鋪的環(huán)境衛(wèi)生及綠化的管理、各店鋪的促銷活動(dòng)或公益活動(dòng)的管理、戶外廣告和租賃管理等等。比如說(shuō)，金外灘在開(kāi)業(yè)后統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)階段的重心將按照“客流提升營(yíng)業(yè)額提升提袋率/客單價(jià)提升租金提升”這四個(gè)階段來(lái)開(kāi)展；真正體現(xiàn)“投資客戶滿意經(jīng)營(yíng)商家滿意開(kāi)發(fā)商滿意”的現(xiàn)代最前沿商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理思想。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的主要工作就是圍繞自身的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)提供良好的購(gòu)物環(huán)境和整體優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，持續(xù)保持華生金外灘商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，并實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化管理的過(guò)程。因此