房地產(chǎn)成本核算課件

1、房地產(chǎn)成本核算2022/8/5房地產(chǎn)成本核算第1頁，共47頁。主要內(nèi)容一、成本核算概述二、成本項(xiàng)目三、竣工決算四、計(jì)稅成本五、成本計(jì)算 2房地產(chǎn)成本核算第2頁，共47頁。成本核算程序1、確定成本核算對象2、確定成本項(xiàng)目3、歸集開發(fā)成本4、分配開發(fā)成本3房地產(chǎn)成本核算第3頁，共47頁。核算對象 開發(fā)成本核算對象，是指在進(jìn)行成本核算時(shí)，歸集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔(dān)者。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的。因此應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，按照下列原則，選擇成本核算對象：4房地產(chǎn)成本核算第4頁，共4

2、7頁。5核算對象成本對象確定原則如下：（一）可否銷售原則。（二）分類歸集原則。 （三）功能區(qū)分原則。 （四）定價(jià)差異原則。 （五）成本差異原則。（六）權(quán)益區(qū)分原則。房地產(chǎn)成本核算第5頁，共47頁。核算對象（續(xù)）1一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。2同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對象3對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。6房地產(chǎn)成本核算第6頁，共47頁。成本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在組織成

3、本核算時(shí)，按照經(jīng)濟(jì)用途進(jìn)行分類所確定的費(fèi)用項(xiàng)目，具體包括以下六個(gè)項(xiàng)目：土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。 7房地產(chǎn)成本核算第7頁，共47頁。成本項(xiàng)目（續(xù)）1、土地開發(fā)成本：土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)2、房屋開發(fā)成本：建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)3、開發(fā)間接費(fèi)用8房地產(chǎn)成本核算第8頁，共47頁。土地購置費(fèi)用土地征用及拆遷費(fèi)是指為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置動(dòng)遷用房支出以及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（包括耕地占用稅）。9房地產(chǎn)成本核算第9頁，共47頁。拆遷安

4、置的特殊考慮1、拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價(jià)計(jì)征營業(yè)稅，即不確認(rèn)安置差價(jià)2、拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價(jià)計(jì)征營業(yè)稅，即需要確認(rèn)安置差價(jià)注：拆遷時(shí)沒有確認(rèn)拆遷建筑物的增值10房地產(chǎn)成本核算第10頁，共47頁。拆遷安置的特殊考慮（續(xù)1）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知 200931號注：拆遷時(shí)確認(rèn)了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計(jì)入到開發(fā)成本以拆遷資產(chǎn)的增值是否實(shí)現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)不論是否開工建設(shè)，土地成本均屬于存貨，不允許攤銷11房地產(chǎn)成本核算第11頁，共47頁。拆遷安置的特殊考慮（續(xù)2）中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條明確指出，“因國家建設(shè)需要依法征

5、用、收回的房地產(chǎn)”，“免征土地增值稅”2008關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知12房地產(chǎn)成本核算第12頁，共47頁。拆遷安置的特殊考慮（續(xù)3）對于搬遷收入是否需要計(jì)算營業(yè)稅的問題，國家稅務(wù)總局沒有明確的答復(fù)，但各地普遍下發(fā)文件，明確凡經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營業(yè)稅。13房地產(chǎn)成本核算第13頁，共47頁。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、測繪費(fèi)以及三通

6、一平等費(fèi)用。14房地產(chǎn)成本核算第14頁，共47頁。特殊納稅地點(diǎn)問題在中華人民共和國境內(nèi)的單位提供的設(shè)計(jì)（包括在開展設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行的勘探、測量等業(yè)務(wù)）、工程監(jiān)理、調(diào)試和咨詢等應(yīng)稅勞務(wù)的，其營業(yè)稅納稅地點(diǎn)為單位機(jī)構(gòu)所在地。15房地產(chǎn)成本核算第15頁，共47頁。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化以及通訊等設(shè)施。16房地產(chǎn)成本核算第16頁，共47頁。綠化工程綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是某個(gè)建筑工程的一個(gè)組成部分，例如，綠化與平整土地就分不開，而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的“其他工

7、程作業(yè)”。為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”征收營業(yè)稅。17房地產(chǎn)成本核算第17頁，共47頁。甲供料稅務(wù)處理中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。建議：由開發(fā)商以建筑公司的名義購進(jìn)2006關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知18房地產(chǎn)成本核算第18頁，共47頁。公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚以及地下人防設(shè)施等。凡能有償

8、轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、學(xué)校、醫(yī)院、車庫等都不能計(jì)入該成本項(xiàng)目內(nèi)。19房地產(chǎn)成本核算第19頁，共47頁。公共配套設(shè)施費(fèi)（續(xù)）注：配套設(shè)施如果與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施，或房屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時(shí)，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，一般采取預(yù)提的辦法，即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出。（預(yù)提比例不能超過總預(yù)算成本的10%）超過部分稅法不允許扣除，但在以后三年完工并決算的，可以追溯調(diào)整 20房地產(chǎn)成本核算第20頁，共47頁。建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目主體的建筑安裝工程價(jià)

9、款，包括支付給建筑安裝公司的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)以及設(shè)備款項(xiàng)等。是成本核算中分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等開發(fā)成本的依據(jù)21房地產(chǎn)成本核算第21頁，共47頁。勞務(wù)派遣關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知?jiǎng)趧?wù)公司接受用工單位的委托，為其安排勞動(dòng)力，凡用工單位將其應(yīng)支付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力上交的社會保險(xiǎn)（包括養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)等，下同）以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務(wù)公司代為發(fā)放或辦理的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部價(jià)款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力辦理社會保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為營業(yè)額。22房地產(chǎn)成本核算第22頁，共47頁。工程承包工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)

10、務(wù)，即工程承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同的建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無論其是否參與施工，均應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對工程承包公司的此項(xiàng)業(yè)務(wù)則按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。23房地產(chǎn)成本核算第23頁，共47頁。開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用主要指借款利息、工程監(jiān)理費(fèi)用和施工現(xiàn)場管理費(fèi)用借款利息并不是指所有的借款利息，進(jìn)入開發(fā)間接費(fèi)用中的利息是指在開發(fā)項(xiàng)目開始開工建設(shè)到達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)期間所發(fā)生的利息，不包括開工建設(shè)前發(fā)生的利息和達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后發(fā)生的利息。24房地產(chǎn)成本核算第24頁，共47頁。借款利息的資本化開發(fā)企業(yè)為建造

11、開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。25房地產(chǎn)成本核算第25頁，共47頁。借款利息的資本化（續(xù)）中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十七條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。26房地產(chǎn)成本核算第26頁，共47頁。特殊的借款業(yè)務(wù)銀行將房地產(chǎn)企業(yè)無力償還的利

12、息轉(zhuǎn)作借款的，應(yīng)將其分解為償還利息和借款兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)以等額本金或等額本息貸款方式取得貸款的，應(yīng)按照貸款清單上標(biāo)注的償還本金和利息沖減應(yīng)償還的本金和利息，而不是先全額沖減本金，再?zèng)_減利息。27房地產(chǎn)成本核算第27頁，共47頁。歸集開發(fā)成本開發(fā)總成本 = 土地征用及拆遷費(fèi)+ 前期工程費(fèi) + 建筑安裝費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+ 公共設(shè)施配套費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)用會計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核暫行辦法 基本建設(shè)工程結(jié)算，是指按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理情況辦理的工程價(jià)款結(jié)算，以及根據(jù)工程實(shí)施過程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調(diào)整施工圖預(yù)算價(jià)格，確定工程項(xiàng)目最終結(jié)算價(jià)格的竣

13、工結(jié)算文件。28房地產(chǎn)成本核算第28頁，共47頁。歸集開發(fā)成本（續(xù)）基本建設(shè)工程結(jié)算，稅法稱為竣工決算，包括工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算工程結(jié)算：建筑安裝費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+ 公共配套設(shè)施費(fèi)注：工程結(jié)算主要用于與建筑安裝企業(yè)結(jié)算工程款項(xiàng)，可信性較強(qiáng)。29房地產(chǎn)成本核算第29頁，共47頁。工程結(jié)算（續(xù)）如果實(shí)際結(jié)算款項(xiàng)小于結(jié)算成本，少結(jié)算的款項(xiàng)應(yīng)推定為建筑商的工程結(jié)余，不得作為開發(fā)成本的組成部分。如果實(shí)際結(jié)算款項(xiàng)大于結(jié)算成本，多結(jié)算的款項(xiàng)應(yīng)推定為開發(fā)商的非正常損失。注：貫徹孰低原則30房地產(chǎn)成本核算第30頁，共47頁。工程結(jié)算（續(xù)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入，應(yīng)計(jì)入到“營業(yè)外收入”

14、科目，不得直接抵減應(yīng)付工程款或開發(fā)成本分析：對總的應(yīng)稅所得沒有影響，但對不同的納稅年度產(chǎn)生影響31房地產(chǎn)成本核算第31頁，共47頁。財(cái)務(wù)決算財(cái)務(wù)決算：工程結(jié)算成本+ 土地征用及拆遷費(fèi)+ 前期工程費(fèi)+ 開發(fā)間接費(fèi)用缺點(diǎn)：只考慮合理性，沒有考慮是否取得發(fā)票1、維護(hù)開發(fā)成本的完整性，不直接調(diào)整開發(fā)成本，而將尚未取得發(fā)票的金額視為其他損益調(diào)整，增加當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。2、以后年度取得該發(fā)票時(shí)，再作為其他損益調(diào)整，減少當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。32房地產(chǎn)成本核算第32頁，共47頁。分配開發(fā)成本1、按照成本項(xiàng)目歸集各種開發(fā)成本2、運(yùn)用分類法分割建筑安裝成本3、按照分割后的建筑安裝成本權(quán)數(shù)分?jǐn)傞_發(fā)成本33房地產(chǎn)成

15、本核算第33頁，共47頁。成本計(jì)算方法常見的有品種法、分批法、分步法房地產(chǎn)企業(yè)一般采用分類法分類法是品種法和分批法的結(jié)合和延伸，是指以產(chǎn)品的類別作為成本計(jì)算對象歸集開發(fā)成本，計(jì)算總的開發(fā)成本，再按照一定的標(biāo)準(zhǔn)和方法分配計(jì)算聯(lián)產(chǎn)品和副產(chǎn)品的成本的方法34房地產(chǎn)成本核算第34頁，共47頁。副產(chǎn)品副產(chǎn)品是指使用同種原材料，在生產(chǎn)主要產(chǎn)品的過程中附帶生產(chǎn)出來的非主要產(chǎn)品，或利用生產(chǎn)中的廢料加工而成的產(chǎn)品。副產(chǎn)品的費(fèi)用比重一般不大，按照計(jì)劃成本計(jì)算，倒算出主產(chǎn)品的生產(chǎn)成本對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，副產(chǎn)品是指可以轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、車庫等,以及樓宇的外墻面屋面使用權(quán)35房地產(chǎn)成本核算第35頁，

16、共47頁。副產(chǎn)品（續(xù)）如果財(cái)務(wù)決算報(bào)告中單獨(dú)注明了有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的實(shí)際成本，則按照財(cái)務(wù)決算中的實(shí)際成本作為計(jì)稅成本。如果財(cái)務(wù)決算中沒有單獨(dú)注明其實(shí)際成本，可以按照項(xiàng)目預(yù)算作為計(jì)稅成本注：均不考慮納稅調(diào)整事項(xiàng)36房地產(chǎn)成本核算第36頁，共47頁。主產(chǎn)品與副產(chǎn)品對應(yīng)的是主產(chǎn)品，成本等于實(shí)際開發(fā)總成本扣除副產(chǎn)品的計(jì)劃成本注：主產(chǎn)品的生產(chǎn)成本包括副產(chǎn)品的計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差額對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，主產(chǎn)品是指開發(fā)的主體項(xiàng)目，如商鋪、寫字間、住宅等37房地產(chǎn)成本核算第37頁，共47頁。聯(lián)產(chǎn)品聯(lián)產(chǎn)品是指企業(yè)在生產(chǎn)過程中使用同一種原料 ，同時(shí)生產(chǎn)出幾種具有同等地位但使用價(jià)值不同的主要產(chǎn)品對于房地產(chǎn)

17、開發(fā)企業(yè)來說，聯(lián)產(chǎn)品是指同時(shí)開發(fā)的底層商鋪、非底層商鋪、寫字間、住宅等38房地產(chǎn)成本核算第38頁，共47頁。聯(lián)合成本的分配1、聯(lián)產(chǎn)品分離前發(fā)生的生產(chǎn)費(fèi)用即聯(lián)合成本，可按照一個(gè)成本核算對象設(shè)置一個(gè)成本明細(xì)帳進(jìn)行歸集，然后將其總額按照一定的分配方法在各聯(lián)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配2、分離后按照各種產(chǎn)品分別設(shè)置明細(xì)帳，歸集其分離后所發(fā)生的加工成本。39房地產(chǎn)成本核算第39頁，共47頁。實(shí)物數(shù)量法聯(lián)合成本是以產(chǎn)品的實(shí)物數(shù)量為基礎(chǔ)分配。通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品的價(jià)格很不穩(wěn)定或無法直接確定。評價(jià)：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的聯(lián)合產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)定，并且容易取得，分配應(yīng)貫徹承受能力原則，不能采用實(shí)物數(shù)量法 40房地產(chǎn)成本核算第40頁，共

18、47頁。銷售價(jià)格法聯(lián)合成本是以分離點(diǎn)上每種產(chǎn)品的銷售價(jià)格為比例進(jìn)行分配。通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)定并且容易取得。評價(jià)：貫徹公平原則和承受能力原則注意：銷售價(jià)格應(yīng)來源于同一時(shí)點(diǎn)。一般成本計(jì)算的程序41房地產(chǎn)成本核算第41頁，共47頁。產(chǎn)權(quán)歸屬1995建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則公攤率 = 套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)建筑面積 + 公共建筑面積）公攤系數(shù)=套內(nèi)建筑面積公共建筑面積公攤系數(shù)=公攤率（1-公攤率）套內(nèi)建筑面積 套型建筑面積 銷售面積42房地產(chǎn)成本核算第42頁，共47頁。產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù)1）注意事項(xiàng)方法：利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向業(yè)主提供的公用面積分?jǐn)傁禂?shù)或公用面積分?jǐn)偮剩蠓康禺a(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的資料，確定公用建筑面積中，哪個(gè)配套設(shè)施已經(jīng)進(jìn)行了公攤（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主），哪個(gè)配套設(shè)施沒有進(jìn)行公攤（產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)公司），防止重復(fù)或提前結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。43房地產(chǎn)成本核算第43頁，共47頁。產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù)2）產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主但用于營利的，對應(yīng)的銷售成本不允許在企業(yè)所得稅前扣除，對應(yīng)的資產(chǎn)的折舊或攤銷也不允許在企業(yè)所得稅前扣除44房地產(chǎn)成本核算第44頁，共47頁。產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù)