淀山湖板塊的研究的報(bào)告課件

1、淀山湖板塊研究報(bào)告第1頁(yè)，共23頁(yè)。板塊地理交通 淀山湖鎮(zhèn)有滬寧鐵路、滬寧高速公路、318國(guó)道、312國(guó)道交匯其間，蘇滬機(jī)場(chǎng)路、蘇滬高速穿境而過，未來將與上海城市輕軌20號(hào)線直接貫通，目前開車至人民廣場(chǎng);一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)；航運(yùn)方面，東距上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅28公里，距浦東機(jī)場(chǎng)也只有80公里。 第2頁(yè)，共23頁(yè)。板塊旅游資源淀山湖位于上海市青浦區(qū)和江蘇昆山縣境內(nèi)，是上海地區(qū)最大的淡水湖，湖水面積62平方公里，為杭州西湖的12倍。淀山湖屬太湖流域，是以太湖為中心的蠂形洼地的組成部分，略呈菱形，呈東北西南方向，南寬北窄，形似葫蘆，其長(zhǎng)度145公里，最大寬度81公里，平均寬度43公里，岸線長(zhǎng)623公里，總面積

2、44587公里，淀山湖主要受納太湖流域來水，出水經(jīng)黃浦江流人長(zhǎng)江口至東海。其旅游景點(diǎn)包含：大觀園、休閑勝地日月島、國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)太陽(yáng)島、水上休閑度假區(qū)彩虹島、上海水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、朱家角鎮(zhèn)。淀山湖濱水國(guó)際社區(qū)有完善的規(guī)劃基礎(chǔ)，如馬球、高爾夫會(huì)，帆船俱樂部，游艇俱樂部等休閑度假場(chǎng)所，并且在高速公路和軌道交通方面都與上海實(shí)現(xiàn)了無縫對(duì)接，未來將全面融入大上海都市圈。 第3頁(yè)，共23頁(yè)。區(qū)域在售樓盤匯總案名開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目位置產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格區(qū)間面積段規(guī)劃戶數(shù)開盤時(shí)間可售套數(shù)現(xiàn)場(chǎng)電話富力灣上海富力地產(chǎn)淀山湖鎮(zhèn)萬園路88號(hào)獨(dú)棟別墅180萬-300萬218-280943戶2019.0909.09推出70套021-64

3、682262東淀湖莊園昆山淀山湖山莊開發(fā)有限公司淀山湖鎮(zhèn)湖濱路99號(hào)獨(dú)棟別墅260萬-480萬/套291-58876戶2019.0610運(yùn)馬洛卡上海福運(yùn)置業(yè)有限公司淀山湖鎮(zhèn)曙光路8號(hào)雙拼、獨(dú)棟別墅158萬-250萬/套220-250100戶2009.0578萊茵昆山寶鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司淀山湖鎮(zhèn)雙永路999號(hào)獨(dú)棟別墅350萬-800萬/套310-580432019.1一期10套。二期待帕爾灣昆山建興置業(yè)有限公司淀山湖鎮(zhèn)新樂路1666號(hào)別墅380萬-500萬/套260-290278戶2009.05一期85戶

4、4008870903第4頁(yè)，共23頁(yè)。重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱富力灣地理位置淀山湖鎮(zhèn)萬園路88號(hào)投資商上海富力地產(chǎn)銷售電目性質(zhì)旅游度假、投資自住占地面積673759總建筑面積207840容積率0.35建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅規(guī)劃套數(shù)943戶（一期）開盤時(shí)間2019.09去化套數(shù)160套銷售均價(jià)毛坯：8千元-9千元/精裝：1萬元-1.3萬元/可售套數(shù)30套可售面積交房時(shí)間裝修狀況毛坯、精裝月去化量10套第5頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目環(huán)境分析該案位于昆山淀山湖鎮(zhèn)，總占地面積超過100萬平方米，外依淀山湖、內(nèi)擁度城潭，其中沿湖景觀堤岸長(zhǎng)達(dá)2公里，內(nèi)部景觀布局，水景布置錯(cuò)落有秩。滬寧高速公路、

5、318國(guó)道、312國(guó)道交匯其間，蘇滬高速。至蘇州市區(qū)1個(gè)小時(shí)車程，至上海內(nèi)環(huán)不足一個(gè)小時(shí)車程。距上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅28公里，距浦東機(jī)場(chǎng)也只有80公里。第6頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)配套分析 該案總占地面積超過100萬平方米，位于淀山湖北岸板塊，原味東南亞風(fēng)情，利用通透感和錯(cuò)落的院落使建筑與景觀自然相融 。第一批房源將推出4萬多平方米的精裝修小獨(dú)棟別墅，最小戶型218平米左右，主力戶型則在250至280平方米之間。 周邊配套：淀山湖濱水國(guó)際社區(qū)、旭寶高爾夫球場(chǎng) 內(nèi)部配套：擁有5800平方米會(huì)所、商業(yè)街和其他生活配套設(shè)施，會(huì)所功能主要分為康體以及休閑娛樂兩大部分?？刁w部分主要有籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)

6、外游泳池等；休閑娛樂部分主要有SPA水療案館、茶室、西餐廳等。充分滿足客戶養(yǎng)身和休閑度假的功能。會(huì)所首層建筑采用大面積落地玻璃，可眺望淀山湖寬闊的水域；室外泳池。第7頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目去化分析該案一期規(guī)劃943戶獨(dú)棟精裝修別墅，主力面積250-280。2019年8月首次開盤，至今已推出160套，去化130余套，去化率82%。由于其面積段相對(duì)較小，總價(jià)相對(duì)較低，客戶投資、旅游度假、自住等選擇可比性優(yōu)勢(shì)明顯，故其去化速度相對(duì)較快。該案預(yù)計(jì)9月份將推出70余套獨(dú)棟別墅，面積最小218，最大面積280。預(yù)計(jì)毛坯均價(jià)8000元-9000元/；精裝修均價(jià)：10000元-13000元/；總價(jià)在180萬300

7、萬之間。第8頁(yè)，共23頁(yè)。重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱東淀湖莊園地理位置淀山湖鎮(zhèn)湖濱路99號(hào)投資商昆山淀山湖山莊房地產(chǎn)昆山有限公司銷售電目性質(zhì)投資自住占地面積89033.6總建筑面積29765.78容積率0.33建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅規(guī)劃套數(shù)76套開盤時(shí)間2019.06去化套數(shù)66銷售均價(jià)300萬-650萬/套可售套數(shù)10可售面積交房時(shí)間現(xiàn)房裝修狀況毛坯月去化量2.75第9頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目環(huán)境分析東淀湖莊園位于淀山湖鎮(zhèn)，南面緊鄰淀山湖，三面環(huán)湖，東臨上海，與上海朱家角相連。距上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅28公里，距徐家匯約50公里車程。 第10頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)配套分析該小區(qū)占地

8、133.5畝，總建筑面積29765.78平方米，共有別墅76套獨(dú)棟別墅，每戶均有1-2畝花園，奉送車庫(kù)和多個(gè)大露臺(tái)周邊配套：距旭寶高爾夫球場(chǎng)，信義游艇俱樂部，緊鄰旅游度假村等休閑娛樂生活配套設(shè)施。駕車5分鐘即到淀山湖鎮(zhèn)，鎮(zhèn)上銀行、超市、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院一應(yīng)俱全。 內(nèi)部配套：小區(qū)內(nèi)有大型會(huì)所一座。 第11頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目去化分析該案于07年7月開盤，現(xiàn)為現(xiàn)房銷售。該案共規(guī)劃76戶，經(jīng)過2年時(shí)間的去化，目前剩余10余套面積較大，總價(jià)相對(duì)較高的獨(dú)棟別墅。其面積在450-588之間，總價(jià)在400萬-600萬之間。該案70%客戶來自上海，客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)為度假養(yǎng)身，少數(shù)客戶用做投資。第12頁(yè)，共23頁(yè)。

9、重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱福運(yùn)馬洛卡地理位置淀山湖鎮(zhèn)曙光路8號(hào)投資商上海福運(yùn)置業(yè)有限公司銷售電目性質(zhì)投資自住占地面積140000總建筑面積91000容積率0.65建筑形態(tài)雙拼、聯(lián)排別墅規(guī)劃套數(shù)78（二期）開盤時(shí)間2009.05去化套數(shù)30套銷售均價(jià)8000元/可售套數(shù)48可售面積交房時(shí)間2009.9.30裝修狀況毛坯月去化量10第13頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目環(huán)境分析坐落淀山湖鎮(zhèn)中心：交通便捷生活配套完善。項(xiàng)目三面環(huán)繞天然護(hù)城河；小區(qū)環(huán)境規(guī)劃：環(huán)林蔭道；各圍合庭院及其各戶住宅；中心景觀帶，各戶獨(dú)有的花園相。交通：A9、A30、蘇滬高速、北青公路、機(jī)場(chǎng)路；從上海出發(fā)：延安高架-A

10、9（滬青平高速）-A30 選擇安亭方向-A30重固大盈出口下-左轉(zhuǎn)沿北青公路西行-過淀東收費(fèi)站-前行50米左轉(zhuǎn)至雙馬路（看指示牌）-至曙光路左轉(zhuǎn)向前500米。 第14頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)配套分析該案共計(jì)14萬平方米，分三期開發(fā)。一期占地40653平方米，建筑面積22000平米，已售罄。目前在售的是二期房源，二期占地28000平方米，建筑面積19500平方米，由78套獨(dú)棟、雙拼別墅組成，有5種房型，單棟建筑面積約220-250平方米，每棟贈(zèng)送100-350平方米獨(dú)立花園，部分房型贈(zèng)送半地下車庫(kù)和閣樓。三期項(xiàng)目即將開工.周邊配套：淀山湖中心、富貴廣場(chǎng)SHOPPINGMOLL、淀山湖醫(yī)院、旭

11、寶高爾夫俱樂部、大自然游艇俱樂部、帆船俱樂部、賽馬俱樂部、農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)、體育運(yùn)動(dòng)公園、農(nóng)家樂等生活休閑配套設(shè)施。 內(nèi)部配套：大型會(huì)所、健身中心第15頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目去化分析該案經(jīng)過前期較長(zhǎng)時(shí)間的客戶積累，于5月推出其二期共78套，至今已去化30套，去化率40%。二期由獨(dú)棟、雙拼組成，均價(jià)8000元/。由于該板塊別墅市場(chǎng)供應(yīng)量充足，該案位置處于淀山湖度假區(qū)邊緣地帶，核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)不明顯。該案客戶以項(xiàng)目周邊客戶自住為主，上海投資自住型客戶約占30%。第16頁(yè)，共23頁(yè)。重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱納帕爾灣地理位置淀山湖鎮(zhèn)新樂路1666號(hào)投資商昆山建興置業(yè)有限公司銷售電話4008870903項(xiàng)目性質(zhì)旅游自

12、住、投資占地面積146667總建筑面積71866.3容積率0.49建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅規(guī)劃套數(shù)278戶開盤時(shí)間2009.05.16去化套數(shù)75銷售均價(jià)1.5萬/可售套數(shù)10可售面積交房時(shí)間2019.09裝修狀況精裝修月去化量37.5第17頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目環(huán)境分析該案緊依淀山湖。距上海市中心區(qū)僅半小時(shí)車程，周邊濱水國(guó)際社區(qū)風(fēng)情，五星級(jí)商務(wù)度假酒店、三萬平米Shopping Mall、業(yè)主專享游艇、馬會(huì)、頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)等等。整個(gè)園區(qū)呈現(xiàn)純正的精致米蘭風(fēng)格，278套精裝別墅。該案采用了中國(guó)四合院建筑理念的精粹，創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)了別墅圍合式庭院的結(jié)構(gòu)，合院別墅通過廊道連接到共享的中心庭院，而每棟別墅 又擁有

13、獨(dú)立的院子，私密與公開相結(jié)合，同時(shí)提高了土地利用率。第18頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)配套分析該案占地220畝，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃278套獨(dú)棟別墅。面積從200到290平方米，是一座室內(nèi)外全精裝的意大利風(fēng)格的別墅。 一期于5月16日開盤，共推出85套獨(dú)棟精裝修別墅，二期現(xiàn)進(jìn)入客戶積累階段，預(yù)計(jì)將推出36套獨(dú)棟精裝修別墅。周邊配套：五星級(jí)商務(wù)度假酒店、三萬平米Shopping Mall、業(yè)主專享游艇、馬會(huì)、頂級(jí)高爾夫球場(chǎng) 內(nèi)部配套：大型會(huì)所、健身中心第19頁(yè)，共23頁(yè)。項(xiàng)目去化分析該案于今年5月推出一期85套精裝修獨(dú)棟別墅，去化至今已去化75套，剩余10余套面積較大，總價(jià)超過500萬的湖景房。該案一期購(gòu)

14、買客戶中80%為上?？蛻簦饕切蓍e自住為主。項(xiàng)目均價(jià)：1.45萬-1.5萬之間。該案于近日將推出其二期部分房源，現(xiàn)處于客戶積累期，預(yù)計(jì)二期將推出36套精裝修獨(dú)棟別墅。該案由于客戶對(duì)開發(fā)商品牌認(rèn)知度高、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合客戶心理等方面，使得其去化速度比較快。第20頁(yè)，共23頁(yè)?？偨Y(jié)分析自然資源成熟：淀山湖位于上海市青浦區(qū)和江蘇昆山市境內(nèi)，是上海地區(qū)最大的淡水湖，湖水面積62平方公里，為杭州西湖的12倍。豐富的水資源，對(duì)于別墅這種對(duì)環(huán)境要求較高的產(chǎn)品而言尤為重要。另外道路系統(tǒng)的不斷完善及私家車的大范圍普及，這也為上?？蛻舻嚼ド街脴I(yè)提供了一個(gè)很好的契機(jī)。區(qū)域配套日益成熟：目前淀山湖板塊

15、區(qū)域內(nèi)配套日益成熟，已建起了水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游艇俱樂部、高爾夫球場(chǎng)、釣魚俱樂部、游泳場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、射擊場(chǎng)等、青少年野營(yíng)基地、國(guó)際水準(zhǔn)的彩虹島高級(jí)水上休閑度假區(qū)、跨世紀(jì)的太陽(yáng)島國(guó)際旅游度假區(qū)。區(qū)域性價(jià)比高：相比上海已經(jīng)成熟的佘山版塊，淀山湖版塊內(nèi)的別墅可謂“物美價(jià)廉”。因?yàn)檩^為低廉的土地開發(fā)成本，所以在產(chǎn)品品質(zhì)上，開發(fā)商更愿意投入資金，加之豐富的自然環(huán)境，性價(jià)比高也是淀山湖別墅吸引客戶的一個(gè)主要原因。 第21頁(yè)，共23頁(yè)?？偨Y(jié)分析就目前淀山湖版塊別墅的類別來看，淀山湖版塊有獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅以及雙拼別墅。據(jù)相關(guān)網(wǎng)站對(duì)“淀山湖區(qū)域市場(chǎng)別墅市調(diào)問卷” 統(tǒng)計(jì)顯示：54% 的人認(rèn)為購(gòu)買別墅是為了自主，37% 的用于度假。在價(jià)格方面，66%的人所承受的價(jià)格在300萬以下，22%認(rèn)為300-800萬之間。在面積方面，59% 的人選300平方米以下，29%的人300-500平方米。在別墅形態(tài)方面，81% 的人青睞獨(dú)棟別墅。由以上的調(diào)查結(jié)果可以看出，獨(dú)棟別墅必將是未來市場(chǎng)的寵兒，面積稍微小一點(diǎn)的別墅也將倍受市場(chǎng)的歡迎。目前，淀山湖版塊的別墅單價(jià)1萬元/左右。隨著該板塊區(qū)域配套不斷完善，旅游、休閑、度假的功能將呈現(xiàn)更加顯著。預(yù)測(cè)在未來2-3年內(nèi)該板塊完全有潛力能漲到2.5萬元/左右，是上海周邊別墅市場(chǎng)升值潛力最大的市場(chǎng)。推薦項(xiàng)目：納帕爾灣、福運(yùn)馬洛卡、富力灣第2