(投資理財筆記)第周課堂筆記

1、第8周財務(wù)自由投資課堂筆記我們來分析下中國房地產(chǎn),先來回顧下中國房地產(chǎn)市場的開展19982002 年:房改1997年亞洲金融風(fēng)暴，中國的進出口貿(mào)易受到了嚴(yán)重影響，當(dāng)時的貿(mào)易出口對中國的經(jīng) 濟開展至關(guān)重要.于是為了拉動經(jīng)濟增長,政府將刺激出口政策轉(zhuǎn)向刺激國內(nèi)需求,而房地產(chǎn) 被確定為重點支持的產(chǎn)業(yè).1998年房改,正式啟動了房地產(chǎn)市場.2002-2004年:抑制房地產(chǎn)市場過熱2003年國家確立房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè),與此同時房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱苗頭.2004年全國房地產(chǎn) 銷售均價增長超過17%.為了促進房地產(chǎn)市場健康開展,政府開始調(diào)控房地產(chǎn)市場,但效果一般.2005-2007年:穩(wěn)定住房價格2005年政府加大

2、房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，先后出臺調(diào)整土地供應(yīng)、調(diào)節(jié)市場、信貸結(jié)構(gòu) 和開征交易稅費等措施,調(diào)控效果依然不理想,房價在短期下跌之后依然上漲.2008-2009年:刺激住房消費2008年由美國次貸危機造成的金融風(fēng)暴席卷全球,全球經(jīng)濟衰退，國家為了保住經(jīng)濟增 長,推出四萬億投資計劃,并且政策轉(zhuǎn)向，由調(diào)控轉(zhuǎn)為刺激住房消費,推出信貸支持、增加保障 房供應(yīng)和稅收減免政策,房價大漲.2010-2013年:遏制房價上漲經(jīng)濟企穩(wěn)后,2010年迎來了當(dāng)時最嚴(yán)厲的調(diào)控政策,房價上漲放緩.2014-2016年9月：借穩(wěn)增長和去庫存再度刺激2014年中國經(jīng)濟再度面臨下行壓力,再次放開房地產(chǎn)市場,一二線城市再次瘋漲,局部 區(qū)

3、域甚至翻倍.2016年9月至今:房住不炒,促進健康開展重新收緊限購限貸政策,2016年國慶過后,一二線房價和銷量迅速降溫.回顧房地產(chǎn)的開展史可以發(fā)現(xiàn),從1998年之后中國經(jīng)濟的開展離不開房地產(chǎn)的支撐.每 一次經(jīng)濟有下行壓力,就會放開房地產(chǎn).房地產(chǎn)的啟動是由于1997年亞洲金融風(fēng)暴,2008年 金融危機再次刺激房地產(chǎn),2014年中國經(jīng)濟面臨下行壓力,還是靠房地產(chǎn)穩(wěn)增長.為什么房地產(chǎn)可以刺激經(jīng)濟開展?房地產(chǎn)的開展可以帶動各行各業(yè)的開展，房地產(chǎn)企業(yè) 拿到地之后，建房子要鋼鐵水泥，要請工人，建好之后要裝修，需要油漆、瓷磚、鋁合金等等, 裝修完要添置家具,空調(diào)、洗衣機、床、電視等等,這也是為什么房地產(chǎn)曾

4、被定義為支柱產(chǎn)業(yè).那么為什么只要一放開調(diào)控，房價就會暴漲呢?那么房地產(chǎn)上漲背后的邏輯是什么呢？1、人口紅利與城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化簡單來說就是人口會逐漸往城市轉(zhuǎn)移,興旺國家的城鎮(zhèn)化率一般在80%以上,而中國過去的城鎮(zhèn)化進程呢?M2 （萬億）200 TOC o 1-5 h z 180|160II111111111111;100IIeee我們看到中國的城鎮(zhèn)化率在2000年初的時候不到40%,與興旺國家的水平有著非常大的 差距,而中國高達(dá)14億的人口，對于城市住房有著強需求,這是房價長期上漲的邏輯.還有一個影響房價的因素大家知道是什么嗎?不管是商品還是資產(chǎn),都是以貨幣來標(biāo)價的，如果市場上錢多了，這筆錢流向哪里

5、,那么 哪里的價格自然會上漲.我們來看下中國過去20年的貨幣供應(yīng)量.M2 （萬億）200180 |111111111111160 I Iyle e e中國的貨幣供應(yīng)量在2000年初的時候只有20萬億不到,但是從2008年金融危機開始貨 幣供應(yīng)量激增,從1999年到2018年，中國的貨幣供應(yīng)量增速高達(dá)15%,如果這段期間投資收 益率達(dá)不到15%,那么相當(dāng)于你是虧錢的.每一次放水幾乎都會帶來房地產(chǎn)市場的上漲，超發(fā)貨幣是房價短期暴漲的邏輯3. 土地財政很多人以為錢都被房地產(chǎn)商賺走了，事實上真的這樣嗎,房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在30%到 40%附近,這個毛利率實在算不上有多高.那么這么高的房價,為什么毛利率

6、只有30%多呢?錢都被誰賺走了呢?其實房子最貴的在 于土地,這就要說到咱們國家的財政政策了.咱們國家中央和地方的財政是分開的,對于地方政府來說,除了稅收之外,主要的收入來 源其實是土地出讓金，地方政府為了搞經(jīng)濟開展,完成GDP要求，自然需要資金大力開展,那 么錢從哪里來?靠的是賣地.簡單來說,你買房子的錢，最大的一局部落入了政府的口袋，其次才是房地產(chǎn)企業(yè)以及一 些炒房客,所以對于地方政府來說,一方面知道房價上漲太快會出問題，但是另一方面，地方 政府為了獲得資金又需要賣地.政府拿到這些錢干嘛去了呢？當(dāng)然也不是隨便糟蹋掉.其實咱們中國過去20年開展迅速, 城市的基礎(chǔ)設(shè)施做的非常好，高鐵、地鐵、公路

7、、醫(yī)院、學(xué)校等等都要花錢.地方政府可以說 是房價上漲的重要推手.從以上三個邏輯我們知道,過去中國房地產(chǎn)價格上漲是必然的,各個國家在特定的歷史 時刻都會通過房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟開展.那么這三大邏輯是否會支撐未來房價上漲呢？第一， 從城鎮(zhèn)化率上看，目前中國的城鎮(zhèn)化率大概在60%附近，離興旺國家 依然有一定差距,未來仍然有空間.但是問題在于人口紅利,我們來看下中國過去出 生人口數(shù)量的情況.上世紀(jì)50年代是一次嬰兒潮,60年代到70年代,是一次持續(xù)性的嬰兒潮，以王健林、馬 云為代表的這一代人為咱們國家的經(jīng)濟增長做出了巨大貢獻(xiàn)，而目前這代人正逐漸老去.50年出生的人現(xiàn)在已經(jīng)接近70 了，60年出生的人也已經(jīng)接

8、近60 T.接下來就是80年代到90年代的嬰兒潮,這局部人群的年齡在30到40歲之間，也是當(dāng)下 買房的主力軍,而問題在于這局部不生孩子！我們看到目前每年的出生嬰兒大概在1500萬到2000萬附近,而根據(jù)興旺國家的情況來 看,隨著教育水平的提高,養(yǎng)兒防老的觀念被摒棄,不愿意多生孩子是一種常態(tài).90后出生人 數(shù)比80后少1000多萬,00后出生人數(shù)比90后少了 3000多萬,再往后可以腦補.所以雖然城 市化率還有空間,長期的需求還在,但是人口紅利在逐漸消退.第二、貨幣供應(yīng)量,貨幣供應(yīng)量增速應(yīng)該要匹配GDP增速，而中國的貨幣供應(yīng)量高達(dá)180 萬億，已經(jīng)是GDP的2倍,遠(yuǎn)高于其他國家的水平.而國家也一

9、再表示不會再搞大水灌溉的貨 幣政策，目前M2增速大概在8. 5%附近,GDP增速大概在6. 5%附近,未來M2不可能脫離GDP快 速上漲.第三、地方政府，地方政務(wù)的債務(wù)問題一直是國家非常關(guān)心的,這兩年國家一直在去杠桿 實際上就是要去債務(wù),不讓亂借錢開展,這對于地方政府來說也是一樣.當(dāng)然,土地出讓金作 為地方政府重耍收入來源,如果斷崖下跌,對地方政府壓力很大,所以國家更希望看到的是穩(wěn) 房價！以上三大邏輯都在減弱,其實理想的狀況是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定開展,與老百姓的收入增長 相匹配,而中國過去的房地產(chǎn)市場毫無疑問脫離了老百姓的收入增長,透支了很大一局部未 來房價上漲的空間.2000年的時候,上海的房價大

10、概3千一平，當(dāng)時老百姓還沒有買房的意識,年輕人去上海 闖充滿了希望.而現(xiàn)在的年輕人去一線城市估計也沒有買房的意思,因為一線城市的高房價 讓望而生畏.適當(dāng)?shù)姆績r讓年輕人更有動力,但是過高的房價會壓的年輕人喘不過氣.現(xiàn)在這個時代, 每個人都在談房子,衡量一個人的成功,最直觀的就是你有幾套房?不管一個人是做什么的， 只要在一二線城市有幾套房，你的人生就是成功的,這其實是一種病態(tài)的思維.那么未來房價還能不能快速上漲呢?說實話我不知道,也不去預(yù)測.但是需要注意的是， 每一次通過房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟都是把問題留在后面解決.開展房地產(chǎn)是可以帶動經(jīng)濟開展，但是過高的房價反過來也會擠壓實體經(jīng)濟,咱們國家 目前仍然是制

11、造業(yè)的大國,制造業(yè)的毛利率普遍不高,而高房價下帶來的高本錢又進一步壓 縮利潤空間.此外老百姓都把錢拿去買房子,又怎么有錢去消費呢？而顯然政府也清晰的認(rèn)識到這一點,接受了經(jīng)濟開展從高速到中高速的轉(zhuǎn)換,從房住不 炒的口號也能看出來政府對于調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心.那從投資的角度看,房地產(chǎn)是否值得投資呢？目前深證市盈率在20多倍,市盈率是市值除以凈利潤,對于房子來說其實就是房價除以 一年的凈租金,現(xiàn)在很多地方的房子,租金收益率只有2%附近,100萬的房子,年租金只有2 萬，相當(dāng)于50倍的市盈率.最后我們來看看房子的合理價值吧,主要取決于房子在未來產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流入,也叫物 業(yè)收入凈額(N0I) ,把未來房

12、子能產(chǎn)生的物業(yè)收入凈額折現(xiàn)到今天，得到的金額就是房子的內(nèi) 在價值.物業(yè)收入凈額等于房子的租金總收入減去與房子本身直接相關(guān)的各種運營費用.物業(yè)收 入凈額二租金總收入-（與租金收入相關(guān)的各種稅+房產(chǎn)稅+保險費+物業(yè)費等）.把房子未來產(chǎn)生的物業(yè)收入凈額貼現(xiàn)后相加就會得出房子的內(nèi)在價值了，不過計算起來 比擬復(fù)雜.而且學(xué)了也沒什么用,所以教給大家一個簡單的方法.我們可以用物業(yè)收入凈額除以資本化率來估算房子的合理價值,給REITs的物業(yè)估值， 合理資本化率取的是7%,考慮到中國房子的特殊性,我們調(diào)整為4%.（比方中國和美國的房地 產(chǎn)相比擬,美國租金收益剪掉費用大概能有50%的凈租金收入,而大陸這邊大約有90%的凈租 金收入,所以持有中國房產(chǎn)的本錢要小很多）比方你租