法律知識(shí)研究房地產(chǎn)信托融資分析與

1、.：.；省人民政府水行政主管部門(mén)建立水土堅(jiān)持監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)全省水土流失動(dòng)態(tài)進(jìn)展監(jiān)測(cè)、預(yù)告，省人民政府定期將監(jiān)測(cè)、預(yù)告情況予以公告?？h級(jí)以上人民政府水行政主管部門(mén)及其所屬的水土堅(jiān)持監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)，該當(dāng)建立執(zhí)法房地產(chǎn)信托融資分析與研討【摘要】 引見(jiàn)房地產(chǎn)信托的根本概念，簡(jiǎn)要描畫(huà)了其開(kāi)展現(xiàn)狀和其產(chǎn)品方式，指出了房地產(chǎn)信托的局限性及其風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的對(duì)策建議，以供房地產(chǎn)信托融資參考。1 房地產(chǎn)信托出現(xiàn)背景房地產(chǎn)工程投資金額宏大而且投資周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)決議了各房地產(chǎn)企業(yè)不得不依賴銀行貸款，但貸款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，添加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也給銀行帶來(lái)了信貸的風(fēng)險(xiǎn)。2003-06-13 中國(guó)人民銀行發(fā)布了，使得國(guó)家銀根對(duì)房

2、地產(chǎn)行業(yè)緊縮。加上房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的規(guī)模和時(shí)機(jī)遭到限制，短期內(nèi)從證券市場(chǎng)融資的愿望難以實(shí)現(xiàn)。尋覓寬廣的投資來(lái)源和拓寬融資渠道成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的當(dāng)務(wù)之急，作為金融四大支柱之一的信托具有靈敏、平安、合法以及有效管理、受害穩(wěn)定的特點(diǎn)，理所當(dāng)然的成為了房地產(chǎn)行業(yè)融資的新亮點(diǎn)。同時(shí)，銀行信貸的緊縮也為房地產(chǎn)信托提供開(kāi)展的新契機(jī)和市場(chǎng)空間。我國(guó)于 2002-6 公布的，我國(guó)信托業(yè)經(jīng)過(guò)了第 5次整頓，信托公司處于大調(diào)整后的重新起步階段，急需勝利的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品來(lái)重新樹(shù)立良好的信譽(yù)和獲得利潤(rùn)，以加強(qiáng)信托實(shí)力提高競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，擴(kuò)展了金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)種類，滿足廣了大投資者多樣化的投資需求。另一方面，拓寬了房地產(chǎn)業(yè)

3、的融資渠道，緩解了銀行體系貸款過(guò)度集中的風(fēng)險(xiǎn)壓力。按照，信托被定義為“指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)富委托給受托人，由受托人按委托人的志愿以本人的名義，為受害人的利益或特定目的，進(jìn)展管理或者處分的行為。信托當(dāng)事人分為 3 方：委托人、受托人和受害人。委托人是原財(cái)富一切者，可以是自然人、法人和其它組織;受托人是信托投資公司;受害人是享有信托受害權(quán)的自然人、法人和其它組織。值得指出的是，受托人可以是眾多受害人之一，但不能是獨(dú)一的受害人。信托財(cái)富是信托的載體，處于信托關(guān)系的中心位置。信托法規(guī)定，依法構(gòu)成的信托財(cái)富具有獨(dú)立性、一切權(quán)和受害權(quán)的分別性和延續(xù)性。一是信托財(cái)富與未構(gòu)成信托的其它財(cái)富相區(qū)別

4、，委托人死亡或者解散、撤銷(xiāo)和破產(chǎn)，除委托人作為獨(dú)一受害人外，信托財(cái)富不屬于委托人遺產(chǎn)或者清算財(cái)富。二是受托人對(duì)信托財(cái)富運(yùn)用、處分所產(chǎn)生的債務(wù)不得和其固有財(cái)富所產(chǎn)生的債務(wù)相抵消，不同的信托財(cái)富所產(chǎn)生的債務(wù)債務(wù)也要分賬處置。三是信托財(cái)富也獨(dú)立于受害人的自有財(cái)富，受害人除享有受商定的權(quán)益，不得在信托存續(xù)中對(duì)信托財(cái)富本身提出要求。四是除了債務(wù)人在設(shè)立信托前，對(duì)該信托財(cái)富曾經(jīng)享有優(yōu)先受償權(quán)、處置信托事物本身產(chǎn)生債務(wù)而債務(wù)人要求清償、信托財(cái)富應(yīng)擔(dān)負(fù)的稅款等，信托財(cái)富處于委托人、受托人及受害人三方債務(wù)人的追及范圍之外，不得對(duì)其強(qiáng)迫執(zhí)行。五是除法律或者信托文件另有規(guī)定外，信托不因委托人和受托人的死亡、喪失民事

5、行為才干、依法解散、被宣告破產(chǎn)或者被依法撤銷(xiāo)而終止，也不因受托人的辭任而終止。房地產(chǎn)信托普通是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資方案，與委托人(投資者)簽署信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)展房地產(chǎn)投資，或進(jìn)展房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)展相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。2 房地產(chǎn)信托融資的開(kāi)展方式在、及實(shí)施以后，信托業(yè)的法律位置、生存空間就有了新的定位。全國(guó)各信托投資公司推出了本人的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)行業(yè)有了新的嘗試，主要采取 4 種方式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供投資。2.1 股權(quán)類信托針對(duì)那些自有資金比例缺乏 30%、存在一定資金缺

6、口的、不符合商業(yè)銀行貸款要求的房地產(chǎn)公司，信托投資公司以注入股本資金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資金比例到達(dá) 30%的要求。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就可以順利地從商業(yè)銀行獲得貸款從而進(jìn)展房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作。信托投資公司作為股東獲得股本金的投資匯報(bào)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與信托投資公司的雙贏。這種方式是完全符合中國(guó)人民銀行的有關(guān)政策規(guī)定的，2003 年第二季度中國(guó)人民銀行在貨幣政策報(bào)告中提到，要加強(qiáng)房地產(chǎn)股權(quán)融資的力度。這種融資方式在我國(guó)現(xiàn)階段還比較可行的，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還屬于受害較高的產(chǎn)業(yè)，所以，許多投資者把房地產(chǎn)作為一個(gè)很好的投資方向。房地產(chǎn)有資金高度密集、高度專業(yè)化等特點(diǎn)，普通

7、投資者局限于本身實(shí)力還達(dá)不到獨(dú)立開(kāi)發(fā)的要求，這時(shí)候就可以利用信托工具融資順利地參與房地產(chǎn)工程地投資開(kāi)發(fā)，獲得稱心的投資報(bào)答。股權(quán)類信托投資的操作方式，根據(jù)參股方式的不同也分幾種：普通股方式、優(yōu)先股方式和股權(quán)回購(gòu)方式。采取不同的操作方式視獲得的受害和承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)而定。2.2 買(mǎi)賣(mài)類信托由于房地產(chǎn)工程存在一定的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售周期，所需資金量大，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈往往出現(xiàn)緊張，為處理這個(gè)問(wèn)題，信托投資公司就可以利用信托買(mǎi)賣(mài)的職能，經(jīng)過(guò)一次性地購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的部分資產(chǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一筆后續(xù)開(kāi)發(fā)資金，等到房地產(chǎn)工程銷(xiāo)售資金回籠再將這部分資產(chǎn)購(gòu)回。這種操作類似抵押貸款，信托投資公司可以以比較適宜的價(jià)錢(qián)

8、購(gòu)買(mǎi)部分工程，回購(gòu)時(shí)間短，受害較好，風(fēng)險(xiǎn)更低。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也從信托投資公司一次性獲得一筆資金，使其資金流得以維持，為以后的開(kāi)發(fā)發(fā)明了有利的資金條件。2.3 債務(wù)融資信托這種方式需求與銀行結(jié)合，構(gòu)成一個(gè)完好的資金鏈。債務(wù)融資信托是針對(duì)自有資金比例曾經(jīng)到達(dá)30%，但由于特定緣由呵斥短期資金短缺，比如有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于土地購(gòu)置資金缺乏而不能獲得土地進(jìn)展工程開(kāi)發(fā)。這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一筆資金定向地貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上其土地購(gòu)置上的資金缺口，于是房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地證以后就能進(jìn)展按揭或獲取銀行貸款，然后將信托投資公司的貸款返還。這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。但是，政策規(guī)定銀行

9、不允許這樣做。2.4 物業(yè)類投資信托主要是針對(duì)成熟的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)展處置。比如出租率比較高的寫(xiě)字樓和商鋪，假設(shè)業(yè)主有更好的資金安排或者投資方案，需求將房地產(chǎn)物業(yè)提早出讓變現(xiàn)獲得資金，信托投資公司就可以經(jīng)過(guò)發(fā)行信托投資方案，籌集社會(huì)閑散資金將這部分物業(yè)購(gòu)買(mǎi)過(guò)來(lái)，再委托專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)展租賃、轉(zhuǎn)讓等處置，獲得受害的一部分以利率的方式還給受害人。這種方式相當(dāng)于房地產(chǎn)金融租賃的方式，一些實(shí)力雄厚的外資商業(yè)企業(yè)是潛在的協(xié)作對(duì)象，比如沃爾瑪、家樂(lè)福等外企大舉進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，它們的選址理念普通是只租不買(mǎi)，而且租期較長(zhǎng)?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托融資的資金本錢(qián)較低，資金操作的風(fēng)險(xiǎn)也比商業(yè)銀行信貸小，在產(chǎn)品的操作方式

10、方面也比較的靈敏，同時(shí)也能滿足寬廣投資者的需求。3 房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策建議3.1 房地產(chǎn)信托融資潛在的風(fēng)險(xiǎn)(1)雖然我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在不斷地完善，但針對(duì)一個(gè)興隆的金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)還是不夠的。不完備的信譽(yù)制度和產(chǎn)權(quán)制度都對(duì)信托的開(kāi)展有制約作用。信托投資公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投資公司依靠于政府，是“官辦的融資窗口。由于房地產(chǎn)信托是一個(gè)復(fù)合行業(yè)，需求較高素質(zhì)的專業(yè)人員和較強(qiáng)的工程運(yùn)營(yíng)管理才干，在這方面也存在缺乏，就投資者而言面臨著相當(dāng)?shù)墓芾盹L(fēng)險(xiǎn)。(2)目前國(guó)家就信托有相關(guān)的法律法規(guī)，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在房地產(chǎn)信托的 4 種產(chǎn)品方式的詳細(xì)操作過(guò)程中，不是一切程序都具有詳細(xì)的法

11、律根據(jù)，甚至有的還和現(xiàn)有法律相沖突。比如信托投資公司在設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品時(shí)，經(jīng)常運(yùn)用各種信譽(yù)加強(qiáng)措施來(lái)保證其“預(yù)期收益率的可實(shí)現(xiàn)性。目前經(jīng)常采用的有：財(cái)政支持、資產(chǎn)抵押、第三者擔(dān)保、貸款保險(xiǎn)和銀行信譽(yù)等。這些措施有時(shí)無(wú)法使信托投資公司成為信托財(cái)富損失的最終追索對(duì)象。財(cái)政支持明顯地與相關(guān)規(guī)定相沖突。所以，無(wú)論投資者還是信托投資公司都具有法律風(fēng)險(xiǎn)。(3)由于遭到每份信托方案合同數(shù)量不能超越 200 份和每份合同個(gè)人金額不得低于人民幣 5 萬(wàn)元的限制，資金來(lái)源和融資規(guī)模就遭到了很大的約束。所以，信托投資公司的客戶即委托人絕大多數(shù)來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者，并且信托投資公司經(jīng)過(guò)提高每份合同的投資金額來(lái)擴(kuò)展融資金額。這

12、樣，投資者在面對(duì)一些長(zhǎng)期工程時(shí)，就必需思索投資信托的流動(dòng)性。目前，投資信托合同只能在信托投資公司提供的買(mǎi)賣(mài)平臺(tái)進(jìn)展轉(zhuǎn)讓，參與者較少。在信譽(yù)評(píng)級(jí)體制和定價(jià)體系還沒(méi)建立起來(lái)的情況下，投資者面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。(4)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用多元化投資降低風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)工程遭到國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)周期的影響，以及房地產(chǎn)工程本身特點(diǎn)的限制，房地產(chǎn)工程的操作也面臨市場(chǎng)和銷(xiāo)售時(shí)機(jī)變化的影響。所以在面對(duì)房地產(chǎn)信托高受害的同時(shí)，也面臨著房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)。3.2 相應(yīng)的對(duì)策建議(1)建立完善的法律體系。要完善房地產(chǎn)信托法律體系，僅僅靠現(xiàn)有的 3 部法律法規(guī)還是缺乏的，必需將相關(guān)法律的制定任務(wù)細(xì)致化、完備化，自創(chuàng)西方興隆國(guó)家的閱

13、歷，制定信托業(yè)務(wù)操作流程中每個(gè)步驟的詳細(xì)規(guī)那么。另外，為了防止房地產(chǎn)信托的雙重稅(信托財(cái)富和受害人都納稅)問(wèn)題和保證信托財(cái)富的獨(dú)立性應(yīng)盡快地制定針對(duì)信托的相關(guān)稅法和財(cái)會(huì)制度。(2)建立完善的信托投資公司信息批露制度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防體系。完善的信息批露制度可以減少投資者的盲目性和添加其自信心。為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，信托投資公司可以參考采取北京國(guó)投的做法：成立風(fēng)險(xiǎn)決策委員會(huì)、外聘閱歷豐富的專家為顧問(wèn)以及和銀行建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略協(xié)作關(guān)系，利用其成熟的風(fēng)險(xiǎn)控制閱歷。(3)運(yùn)用信托方案的拆分戰(zhàn)略和建立流通機(jī)制。針對(duì)難以擴(kuò)展融資規(guī)模的問(wèn)題，可以將大的工程細(xì)分，然后分別推出信托投資方案。這種既沒(méi)有違反國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，又可以充分地利用信托的靈敏性和處理融資規(guī)模問(wèn)題。天津北方國(guó)投曾經(jīng)有勝利的類似操作了。利用商業(yè)銀行分布寬廣的買(mǎi)賣(mài)柜臺(tái)和如今方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立買(mǎi)賣(mài)平臺(tái)，同時(shí)，信譽(yù)評(píng)級(jí)體制和定價(jià)體系應(yīng)加快制定步伐，這