東莞橋頭房地產(chǎn)營銷策略報(bào)告PPT

1、MARKETING STRATEGY REPORT房地產(chǎn)營銷策略報(bào)告東莞橋頭支撐點(diǎn)在衍生.洞察大勢，精準(zhǔn)目標(biāo)洞察大勢，精準(zhǔn)目標(biāo)洞察大勢，精準(zhǔn)目標(biāo)目錄宏觀背景分析01項(xiàng)目價(jià)值分析02目標(biāo)客戶分析03營銷策略總綱04營銷執(zhí)行分解05MACRO BACKGROUND ANALYSISPART ONE宏觀背景分析1REPORT宏觀背景分析新政解讀管理?xiàng)l文逐漸細(xì)化，“擦邊球”難扛 2011年5月商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定正式開始實(shí)行，該規(guī)定要求商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外后，可以自行降價(jià)，打折銷售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。2011年1月新國八條

2、地方政府問責(zé)制落地；加大保障性安居工程建設(shè)力度；努力增加公共租賃房供應(yīng)；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；強(qiáng)化差別化住房信貸政策；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。2010年11月國五條進(jìn)一步強(qiáng)化限貸，停放三套房貸款；調(diào)整契稅優(yōu)惠，僅適用于首次置業(yè)：取消個(gè)稅優(yōu)惠，增加交易流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本；嚴(yán)查企業(yè)違規(guī)行為，并首次提出直接處罰措施：暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等。地產(chǎn)政策回顧宏觀背景分析新政解讀 2010年4月新國十條首次明確建立考核問責(zé)機(jī)制；首套90以上的首付3成，二套首付5成，利率1.1倍；停貸三套房；強(qiáng)調(diào)確保580萬套保障房目標(biāo)完

3、成；嘗試多樣化土地轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)；強(qiáng)調(diào)非主業(yè)國企退出行業(yè)監(jiān)督執(zhí)行。 2010年1月國十一條要求增加土地使用率（容積率），合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求；加強(qiáng)市場監(jiān)控，加強(qiáng)土地供應(yīng)和商品房銷售管理：首次提及落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任。保障性住房起步階段，難以構(gòu)成影響控制建設(shè)用地，低密度產(chǎn)品稀缺地產(chǎn)政策回顧宏觀背景分析新政解讀CPI同比增速2019年二季度以來持續(xù)攀升，由3%，上升至4%，再到2020年1月份的5.4%。從改革開放以來的歷史看，5%以上的CPI漲幅雖然不是絕無僅有，但的確不多。在這個(gè)意義上，當(dāng)前的CPI增速確實(shí)比較高，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。 2020年9月最新存貸款基準(zhǔn)利率：201

4、5年12月24日起，中國人民銀行決定，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低社會(huì)融資成本。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%;其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、人民銀行對金融機(jī)構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整;個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。當(dāng)前通脹壓力依然較高，總體穩(wěn)健的政策基調(diào)仍將繼續(xù)當(dāng)前存款準(zhǔn)備金率及存貸款基準(zhǔn)利率最新貨幣政策宏觀背景分析市場分析上半年東莞各區(qū)域成交情況及在售樓盤銷售排行市場供應(yīng)現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀宏觀背景分析市場分析東莞住宅和非住宅成交走勢市場供應(yīng)現(xiàn)狀 研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年里6月份是當(dāng)之無愧

5、的成交月，量價(jià)均為上半年度最高峰。2019年6月東莞一手住宅成交4975套，成交均價(jià)20808元/。6月與1月相比，東莞成交均價(jià)上漲了13.42%。 經(jīng)過長期的調(diào)控，東莞市場已轉(zhuǎn)變?yōu)楸镜乜椭鲗?dǎo)，剛需和首次改善需求是主流，對非住宅的需求減弱，致使非住宅供需連續(xù)兩年回落。但依然保持相對高位運(yùn)行，主要是城區(qū)寫字樓和商務(wù)公寓的入市成交拉動(dòng)市場現(xiàn)狀宏觀背景分析市場分析東莞四大城區(qū)新推住宅項(xiàng)目一覽住宅8個(gè)項(xiàng)目：匯龍灣天樾、宏川智匯中心、保利瓏遠(yuǎn)國際廣場、水濂山居、匯龍灣天樾二期、萬象府、碧桂園蘭亭三期、萬科首鑄翡翠東望別墅2個(gè)項(xiàng)目：碧桂園蘭亭三期、萬科首鑄翡翠東望商業(yè)12個(gè)項(xiàng)目：融創(chuàng)玖璽臺(tái)、寰宇匯金中心、

6、碧桂園灣區(qū)國際、思朗廣場、G1蜂匯寫字樓、碧桂園中心、東莞天安數(shù)碼城、碧桂園灣區(qū)國際寫字樓、萬科首鑄東江之星寫字樓、灣ONE公寓、宏川智匯中心三期、萬科首鑄東江之星南城住宅8個(gè)項(xiàng)目：中海莞府、海德琥珀臺(tái)、東城碧桂園、萬科皇馬酈宮、凱晟景園（住宅）、萬科皇馬酈宮（住宅）、豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣（住宅）、中海莞府三期別墅1個(gè)項(xiàng)目：萬科皇馬酈宮別墅商業(yè)6個(gè)項(xiàng)目：碧桂園蘋果、嘉宏振興中心、豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣、民盈國貿(mào)中心、泰禾新天地（商鋪）、萬科皇馬酈宮商鋪東城市場現(xiàn)狀宏觀背景分析市場分析東莞四大城區(qū)新推住宅項(xiàng)目一覽住宅7個(gè)項(xiàng)目：瀚柏青檸時(shí)代、金地風(fēng)華、中海十里溪境、信鴻御江東岸別墅4個(gè)項(xiàng)目：金地風(fēng)華別墅。商業(yè)4

7、個(gè)項(xiàng)目：瀚柏青檸時(shí)代萬江商業(yè)6個(gè)項(xiàng)目：福禧大廈、富盈東方美譽(yù)、卓越中寰商鋪、豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣商鋪、寰宇匯金中心（寫字樓）、東莞卓越中心。莞城市場現(xiàn)狀宏觀背景分析市場分析現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址占地面積（）建筑面積（）規(guī)劃戶數(shù)銷售價(jià)格（元/）開盤時(shí)間在售戛納灣東莞橋頭鎮(zhèn) 橋新東二路夏納灣33000270001024 9000 2019-09-28 峰景臺(tái)橋頭鎮(zhèn)橋頭橋鴻路蓮湖路交界2057510846161313500 2017-09-10 宏遠(yuǎn)帝庭山 東莞市橋頭鎮(zhèn)石水口村水口城路333號118801257903 508 150002019-10-01中聯(lián)創(chuàng)戛納灣橋頭鎮(zhèn)橋新東二路6號 128524 40

8、33052106 11500 2017-07-23石竹山水園三期 廣東省東莞市橋頭鎮(zhèn)橋新大道26號 667000 8000005801 18000 暫無中聯(lián)創(chuàng)戛納灣商鋪橋頭鎮(zhèn)橋新東二路6號 12852440330578 14700暫無 待售宏遠(yuǎn)帝庭山 蓮湖路暫無 暫無 1734 15000 2018-11-24 莞民投眾筑悅璟臺(tái) 石水口公園旁23928 81090554 暫無 暫無東莞橋頭鎮(zhèn)在售與待售樓盤信息宏觀背景分析市場分析2019年上半年東莞土地成交總量創(chuàng)新高月度走勢先揚(yáng)后抑將大幅上升宏觀背景分析市場分析東莞房價(jià)走勢近幾年，隨著東莞經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，東莞的戶籍人口逐步增加。其中，2010年

9、至2018年，東莞市常住人口年均增長0.2%。其中，戶籍人口年均增長約2.2%。目前，東莞的人才總量已經(jīng)達(dá)到195萬人。由于人口的增長，那么東莞房價(jià)也會(huì)呈現(xiàn)增長市場需求現(xiàn)狀宏觀背景分析市場分析上半年東莞住宅月成交穩(wěn)定，均價(jià)8000元/上下；受廣深政策影響，6月成交有所下滑市場需求現(xiàn)狀宏觀背景分析市場分析市場需求現(xiàn)狀下半年東莞市商品房潛在供應(yīng)分析從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2019年下半年全市潛在供應(yīng)項(xiàng)目有100個(gè)，其中新增項(xiàng)目55個(gè)，加推項(xiàng)目45個(gè)。潛在供應(yīng)量約341萬。從最近加息等調(diào)控政策看，開發(fā)商仍會(huì)推遲項(xiàng)目上市時(shí)間，而下半年需求旺盛，總體來說下半年商品房供雷基本相當(dāng)從2019年下半年東莞各區(qū)域住宅潛

10、在供應(yīng)情況來看，南城潛在供應(yīng)量70萬，占總供應(yīng)量20.5%，居首位；其中虎門潛在供應(yīng)量26.1萬，位列第二；塘廈潛在供應(yīng)23.5萬，排名第三。上半年南城商品房銷售面積排名第一宏觀背景分析市場分析01020304在新一輪政策頒布之后，樓市前景不容樂觀。下半年樓市調(diào)控政策仍將給市場“施壓”，東莞依然有出臺(tái)“限購令”的可能性東莞房地產(chǎn)市場是以剛性需求為主的市場，本次調(diào)控表面上來看對東莞市場的影響力度不大。從6月份成交數(shù)據(jù)看，由于新政預(yù)售僅43.59萬平米，全月推盤量不多，部分購房需求得不到釋放就后市而言，在CPI不斷走高，金融政策每月一調(diào)、通脹預(yù)期加大的心理作用下高端產(chǎn)品因其的保值、避險(xiǎn)等特性，將會(huì)

11、引起市場的進(jìn)一步關(guān)注對于投資性客戶影響較大，三套房貸款全面叫停是致命一擊，多說投資型客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)用地投資市場展望PROJECT VALUE ANALYSISPART TWO項(xiàng)目價(jià)值分析2REPORT項(xiàng)目價(jià)值分析項(xiàng)目概況該地塊位于橋頭鎮(zhèn)中心城區(qū)，北臨豐興路，南臨山坡、莞民投眾筑悅璟臺(tái)和帝庭山花園，有較好的居住氛圍，西臨水口城路和石水口公園，東面為規(guī)劃商住地塊地塊的西側(cè)目前有部分工廠和舊居民房，因西側(cè)整體建筑高度普遍較低，所以項(xiàng)目高樓層視野較為開闊；地塊東南面為小山坡和帝庭山花園的別墅區(qū)，整體視野良好項(xiàng)目價(jià)值分析項(xiàng)目概況地塊地處橋頭鎮(zhèn)中心城區(qū)西片區(qū)，該片區(qū)規(guī)劃通過“三舊”，將片區(qū)打造成為集商務(wù)辦公

12、，品質(zhì)住宅，休閑娛樂，體育文化為一體綜合服務(wù)中心橋頭鎮(zhèn)位于東莞東北部，該鎮(zhèn)以組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展，以現(xiàn)狀舊城為中心，分別沿城鎮(zhèn)發(fā)展軸向兩側(cè)延伸，向北擴(kuò)展，形成“一大三小四個(gè)城市組團(tuán)”項(xiàng)目價(jià)值分析項(xiàng)目概況區(qū)位：靜謐宜居又不失便利之居住新領(lǐng)地項(xiàng)目位于東莞市橋頭鎮(zhèn)大洲村；項(xiàng)目南行約1700米，可至鎮(zhèn)商業(yè)主干道-橋光路；沿橋光路北行約4公里可至橋頭鎮(zhèn)政府；項(xiàng)目至虎崗高速東深出入口約6.6公里，距離東莞東站約6.2公里，距離新的橋頭總站僅0.8公里左右，距離常平站（和諧號快速輕軌）約8公里項(xiàng)目價(jià)值分析項(xiàng)目概況四至：道路狀況較佳，居住氛圍閑適東側(cè)景觀資源良好區(qū)域四至：東至東深路南臨橋新東二路西至橋新路北至

13、緯四路項(xiàng)目價(jià)值分析項(xiàng)目概況交通：四通八達(dá)，出行方便。東側(cè)東深路，是城鎮(zhèn)交通干道之一便捷鏈接各大城市北側(cè)：緯四路城鎮(zhèn)快速道路，自項(xiàng)目東至西三分之一位置左右下沉，與東深路交匯東側(cè)：東深路城鎮(zhèn)交通干道之一，車速快，車流量大，道路形象較好，具備一定的昭示面南側(cè)：橋新東二路城鎮(zhèn)聯(lián)通道路之一，車行速度較慢，車流量小，具備一定的商業(yè)開發(fā)潛力西側(cè)：橋新路城鎮(zhèn)交通干道之一，車行速度快，車噪較大，目前正在道路改造中項(xiàng)目價(jià)值分析規(guī)劃分析產(chǎn)品組合規(guī)劃：中式城邦高端物業(yè)別墅+高層+公寓+商業(yè)+會(huì)所010203既有大型景觀樞紐，也有戶戶可見的臺(tái)地景觀別墅產(chǎn)品較高的單價(jià)，較低的總價(jià)，性價(jià)比突出智能化生態(tài)豪宅區(qū)別于主流市場上

14、景觀獨(dú)享的產(chǎn)品區(qū)別于高單價(jià)，高總價(jià)的別墅產(chǎn)品區(qū)別于主流市場傳統(tǒng)豪宅項(xiàng)目價(jià)值分析核心價(jià)值梳理SWOT分析：在住宅房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力下，低密度高端產(chǎn)品成為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)選擇智慧的運(yùn)用資源、塑造產(chǎn)品成就大宅項(xiàng)目價(jià)值分析核心價(jià)值梳理高端中式生態(tài)宜居臺(tái)地園林創(chuàng)新戶型星級物管中式建筑智慧享受觸手可及享你所想回歸中國風(fēng)“天人合一”智慧成就健康人居江南小鎮(zhèn)，靜謐宜居來過就不曾忘記江南園林依坡而起融合嶺南風(fēng)情，自成一體江南情結(jié)源于園林戶型空間舒適贈(zèng)送面積有效提升核心使用空間，實(shí)用率100%這樣的產(chǎn)品降低入門級客戶的門檻服務(wù)無微不至最享受的代表做到貼身、尊貴和舒適項(xiàng)目價(jià)值分析項(xiàng)目形象定位江南情結(jié) 智慧靜邸閑情小鎮(zhèn)

15、智慧人居實(shí)現(xiàn)一種繁華與靜謐、居家與享受自由切換的生活TARGET CUSTOMER ANALYSISPART THREE目標(biāo)客戶分析3REPORT目標(biāo)客戶分析客戶鎖定而哪些人會(huì)被我們的產(chǎn)品打動(dòng)？誰能夠花高價(jià)來買一個(gè)享受性住宅？一期別墅從外到內(nèi)每一個(gè)細(xì)節(jié)都在樹立橋頭住宅標(biāo)桿目標(biāo)客戶分析客戶鎖定35-50歲之間，事業(yè)有成者項(xiàng)目周邊的老居民有實(shí)力的經(jīng)商者富二代，未來的新星有相當(dāng)實(shí)力的上班族他們還可能是在一線城市打拼回家鄉(xiāng)置業(yè)的精英，海歸派等全國的投資者一期別墅的銷售人群目標(biāo)客戶分析客戶分析購買特征注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所置業(yè)需求優(yōu)良居住氛圍與生活配套，但居家

16、要鬧中取靜；社區(qū)內(nèi)日常便利品能夠便捷采購，周邊有品質(zhì)配套；自駕出行便利，路網(wǎng)四通八達(dá)；良好園林規(guī)劃住宅占據(jù)優(yōu)質(zhì)景觀產(chǎn)品要求獨(dú)特、個(gè)性、大智慧、有內(nèi)涵，喜歡與眾不同；包裝有品質(zhì)和使用價(jià)值良好，質(zhì)量和工藝獨(dú)特，情感附加值高；品位與身份的象征，希望得到合理的空間，而不是單純的面積01020304消費(fèi)趨向在家庭里處于領(lǐng)導(dǎo)地位并能買得起高端產(chǎn)品的企業(yè)家、名人以及年輕的商人。為了保持這種文化背景架構(gòu)和讓自己與眾不同，他們會(huì)購買一些高知名度、高品質(zhì)的品牌GENERAL OUTLINE OF MARKETING STRATEGYPART FOUR營銷策略總綱4REPORT營銷策略總綱策略總綱010302通過廣

17、告井噴快速解決項(xiàng)目形象占位問題，達(dá)到快速項(xiàng)目形象建立通過構(gòu)筑圈層概念并且層級傳遞，完成客戶群快速積累通過高端客戶服務(wù)方式給到客戶物有所值、物超所值的豪宅購買體驗(yàn)營銷策略總綱策略總綱推售攻略展示攻略客戶攻略推廣攻略超越競爭全攻略高舉高打，需要建立強(qiáng)勢的第一意象，借廣告力度及圈層活動(dòng)進(jìn)行“城鎮(zhèn)標(biāo)桿”炒作。建立大盤氣勢高標(biāo)準(zhǔn)、高形象的展示與服務(wù)體驗(yàn)，建立豪宅話語權(quán)，從服務(wù)上建立與品牌體驗(yàn)相一致的競爭力線上早行動(dòng)，得業(yè)內(nèi)者得天下線下多布局，得客戶者得天下營銷策略總綱策略分解價(jià)格策略：低開高走，建立信心較高的單價(jià)，較低的總價(jià)同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)整體銷售利潤，所以必須在后期逐步提高售價(jià)前期推盤必須適當(dāng)控制售價(jià)，

18、保證受到市場熱烈追捧的，只有這樣才可能實(shí)現(xiàn)后期持續(xù)穩(wěn)定的銷售分批推盤，逐步提價(jià)營銷策略總綱策略分解高形象的落地支撐極致展示展示攻略要留下足以令人傳播的亮點(diǎn)營銷策略總綱策略分解010203線上以大眾媒體樹立項(xiàng)目形象線下以定向渠道，尋找目標(biāo)客戶穿插事件活動(dòng)保持熱度推廣攻略營銷策略總綱策略分解02030104初期樓盤以高品質(zhì)形象井噴式的進(jìn)入市場，給項(xiàng)目在市場中創(chuàng)建一個(gè)高起點(diǎn)的推廣平臺(tái)通過對項(xiàng)目核心賣點(diǎn)的強(qiáng)力訴求，讓客戶切實(shí)感受到項(xiàng)目的高性價(jià)比，為項(xiàng)目的順利銷售打下基礎(chǔ)通過一個(gè)又一個(gè)事件活動(dòng)，將項(xiàng)目逐步推向高潮，成為全鎮(zhèn)熱議焦點(diǎn)通過對項(xiàng)目良好銷售業(yè)績的市場炒作和已成交客戶的合理利用，進(jìn)一步吸引客戶，促進(jìn)項(xiàng)目銷售營銷策略總綱策略分解0102得客戶者得天下開啟圈層營銷線下圈層滲透建立美譽(yù)度 客戶