商品房交付中的注意事項(xiàng)及法律問題

1、.：.；商品房交付中的本卷須知及法律問題一、購房者收房步驟 購房者收到交房通知單后的收房步驟：1在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的；B、；C、；D、面積實(shí)測表；E、管線分布開工圖水、強(qiáng)電、弱電、構(gòu)造； 2購房者會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房規(guī)范根據(jù)的商定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體能否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等； 3購房者就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改良意見或處理方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字； 4開發(fā)商在一定期限內(nèi)處理驗(yàn)房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單； 5購房者再次會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署和，商品房交付完成。 二、商品房交付中的本卷須知 1、

2、購房者在查看房屋資料時(shí)，房屋的和原件是可帶走的，管線分布開工圖有時(shí)也是附在中。購房者查看原件需仔細(xì)，是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該留意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必需報(bào)有關(guān)主管部門備案，短少任何一項(xiàng)該樓盤都不能入住。2購房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。由于根據(jù)下稱商品房買賣司法解釋的規(guī)定，“交鑰匙就算房屋交付運(yùn)用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承當(dāng)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。 3購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承當(dāng)為由，回絕接納房屋。在交房條件滿足的情況下，只需開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使他沒有按約前來接納房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)

3、。在開發(fā)商曾經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，能否清查以及何時(shí)清查開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者本身的權(quán)益，除購房者明確表示放棄外，接納房屋本身并不意味著購房者放棄清查開發(fā)商違約責(zé)任。 4商品房交付過程中，購房者驗(yàn)房的規(guī)范根據(jù)是和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此中的商定就極為關(guān)鍵。 三、商品房交付中的法律問題 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。 1商品房“交付運(yùn)用。 怎樣才算商品房“交付運(yùn)用，原來各方認(rèn)識(shí)不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付運(yùn)用，也就是俗稱的“交鑰匙。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房

4、屋的交付運(yùn)用。當(dāng)然，購房者也可在中另行商定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使意圖味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間確實(shí)定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付運(yùn)用必需是開工驗(yàn)收合格后的交付，否那么既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，由于違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付運(yùn)用。 2商品房逾期交付的責(zé)任 開發(fā)商曾經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商能否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商能否遇到不可抗力及合同商定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能防止并不能抑制的客觀情況。能否構(gòu)成不可抗力，需詳細(xì)情況詳細(xì)分析，不能一概而論。假設(shè)開發(fā)商逾期交房是由于發(fā)生了不可抗力或存在合同商定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義

5、務(wù)，那么開發(fā)商可以不承當(dāng)逾期交房的責(zé)任。但假設(shè)開發(fā)商沒有在商定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同商定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商依然要承當(dāng)逾期違約責(zé)任。 假設(shè)開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，那么開發(fā)商需承當(dāng)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在合同中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有商定，那么應(yīng)按合同商定。對(duì)運(yùn)用按揭貸款的購房者，計(jì)算違約金時(shí)的房價(jià)款是整個(gè)房屋的價(jià)款總額。當(dāng)然，商定的違約金太高或太低，可以懇求法院變卦，但需懇求方舉證。另外，有時(shí)在中既商定有定金又商定有違約金，二者只能選擇其中一個(gè)主張權(quán)益

6、。 假設(shè)雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒有商定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付運(yùn)用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資歷的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金規(guī)范確定。 假設(shè)中對(duì)開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有商定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購房者催告后三個(gè)月，開發(fā)商依然沒有交房，那么購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)該當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。 3商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任 商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補(bǔ)正的。在此情況下，購房者有權(quán)回絕接受交付，并可要求開發(fā)商補(bǔ)正。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任；或者接受交付，但要求開發(fā)商在合理的時(shí)間予以補(bǔ)正，并可要求開發(fā)商賠償損失。 另一種情況是交付的房屋有瑕疵且無法補(bǔ)正的。此時(shí)購房者可作如下選擇：或解除購房合同，并要求開發(fā)商承當(dāng)違約責(zé)任；或接受交付，但要求開發(fā)商賠償瑕疵部分所致?lián)p失。比如商品房面積超出商定的較多，小區(qū)環(huán)境改動(dòng)較大，甚至房屋主體構(gòu)造不合格等等情況。 購房者解除合同后，可以要求開發(fā)商賠償損失，損失的計(jì)