REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例

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2、認證 HYPERLINK javascript:void(0); 機構合作 HYPERLINK javascript:void(0); 頻道專區(qū) HYPERLINK /xtopic/wkback 百度智慧課堂 HYPERLINK /user/browse/vip/ 百度教育VIP HYPERLINK /?fr=crumbs 百度文庫 HYPERLINK /?fr=crumbs HYPERLINK /pro/index 專業(yè)資料 HYPERLINK /pro/index HYPERLINK /list/64 經(jīng)管營銷 HYPERLINK /list/64 HYPERLINK /list/147

3、金融/投資用于發(fā)放分紅；長期回報率相對穩(wěn)定，介于股債之間。自 1960 年在REITs 產(chǎn)品即將步入全新發(fā)展階段，有利于為投資者提供長期資產(chǎn)配REITs 產(chǎn)品尤其是公募產(chǎn)品，尚需加大相關稅收優(yōu)惠制度的支持、減少投資商業(yè)地產(chǎn)的限制、允許通過設立 SPV 等方式解決風險隔離和登記權屬等問題。 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫目前在海外成熟市場，按照投資類型的不同，REITs 又可分為權益型REITs（直接投資房地產(chǎn)，藉租金和買賣收入賺取利潤）、抵押型 REITs（將募集資金透過中介貸給開發(fā)商或直接購買房貸資產(chǎn)，收益來源于利息）和混合型 REITs（兼有權益型和抵押型特點，既收

4、取租金，也收取利息）三種。其中權益型 REITs 是市場的主流品種，約占全球REITs 總市值的約 90%。REITs 的具體特點是： REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫越低。因此利息上升周期往往會給 REITs 價格帶來下行壓力。從海外市場的經(jīng)驗來看，REITs 上市有如下兩種形式：1、美國的 REITs 模式：內部管理人（Internal Manager）模式，或稱公司制 REITs。這種模式在美國較為常見，即 REITs 本身為公司制實體（Corporation），只是因為該公司制實體的主業(yè)、紅利發(fā)放等方面符合美國 REITs 條例的有關規(guī)定，從而獲得了 REITs

5、的稅收優(yōu)惠等政策；上市流通的憑證實質上就是公司制實體的股票。2、外部管理人（External Manager）模式，或稱上市信托制/基金制REITs。這種模式是亞洲較為流行的模式，即 REITs 持有人持有的是上市的信托憑證（Trust Unit）或基金份額，REITs 本身為信托/基金實體，需要由外聘的基金管理人和物業(yè)資產(chǎn)管理人。前述兩種模式的差異主要體現(xiàn)在公司治理方面。 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫地產(chǎn)為基礎的外部的受益憑證，這樣做可以減少 REITs 設立的法律程序，容易為管理層和投資者接受。伊始就全權委托外部管理人負責 REITs 的發(fā)展和運營），這也是在發(fā)達

6、的美國市場上 REITs 產(chǎn)品越來越多采用公司制組織結構的原因?？傮w來看，美國是發(fā)展最早也是目前國際上最成熟的 REITs 市場。從單一國家來看，澳大利亞是全球第二大 REITs 市場。除了上述西方發(fā)達經(jīng)濟體以外，亞洲新興市場的 REITs 發(fā)展起步較晚，2000 年以后 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫1、當前市場綜述在美國，有超過 7000 萬居民其證券賬戶或者養(yǎng)老金賬戶投資了 REITs產(chǎn)品，更有超過 300 個共同基金投資于 REITs。目前，美國 REITs 行業(yè)的總市值已經(jīng)遠遠超越傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。截至 2015 年 3 月 31 日， REITs海外市場發(fā)展

7、現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫發(fā)展規(guī)模。 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫為第一只在 NYSE 上市交易的 REITs 產(chǎn)品。到 1972 年各種 REITs 管理的總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達到 200 億美元，這一時期抵押型 REITs 占了多數(shù)。（3）公司制 REITs 的爆發(fā)性發(fā)展期（1990 年代）：1991 年，New Plan成功 IPO，成為第一只上市交易的 REITs 公司，市值達到 10 億美元，這開啟了 REITs 的新時代；1993 年，西蒙集團（Simon PropertiesGroup）IPO 成為當時最大的 RETIs IPO，籌資 8.4 億美元，也

8、是現(xiàn)今美國最大市值的 REITs 公司。由于公司制 REITs 采用內部管理人模式，在擴張、尋求融資方面更為有效、靈活，公司制 REITs 往往帶來更為豐厚的投資收益，隨即成為市場的主流。同時 1990 年代正值美國經(jīng)濟繁榮期，期間美國 REITs 平均年收益率達到 23%。（4）REITs 的進一步擴張和并購時代（2000 年至今）：2000 年，iShares道瓊斯美國房地產(chǎn)指數(shù)基金發(fā)行，成為第一只房地產(chǎn) ETF（現(xiàn)今有 20多只跟蹤房地產(chǎn)指數(shù)基金的 ETF）；2005 年，KKR 金融控股發(fā)行了有史以來最大的質押式 REITs IPO，募資 9.1 億美元；2006 年，DouglasE

9、mmett 發(fā)行了有史以來最大的股權式 REITs IPO，募資 16 億美元。 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫經(jīng)過前述幾十年的發(fā)展，截至 2015 年 3 月底美國 REITs 總市值已經(jīng)由 1965 年左右的 10 億美元飆升至 9846 億美元，保持 50 年年均復合增速 14.5%的高增長。3、持有的基礎物業(yè)類型醫(yī)院等房地產(chǎn)；有些 REITs 選擇廣泛的投資類型，包括房地產(chǎn)、貸款類的眾多產(chǎn)品。除了商業(yè)、住宅、工業(yè)、寫字樓等主流的 REITs 之外，美國人還常常被納入 REITs 資產(chǎn)。 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫以下是截止 2013

10、年底美國 REITs 持有的基礎物業(yè)類別情況匯總。在亞洲，REITs 于 2001 年首先在日本誕生，之后新加坡、香港在這方面也迅速發(fā)展起來。2013 年亞洲地區(qū)上市交易的 REITs 市值已經(jīng)達到了 1500 億美元。截止 2015 年 3 月底，日本、新加坡、香港等地上市交易的 REITs 市值分別達到了 908、483 及 273 億美元。1、新加坡 REITs 市場簡介 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫置地集團將其打包進入由自己發(fā)起設立的 REITs 基金；凱德置地本身的股權和管理架構圖。2、香港 REITs

11、 市場簡介 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫金融市場本身能夠起到有效配置資產(chǎn)的作用，但是各種金融創(chuàng)新也都REITs 健康發(fā)展乃至生存的核心在于資本管理和公司治理。資本管理最大的風險來自于資產(chǎn)與負債的期限錯配。 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫的美國 REITs 公司通過前述策略，取得了連續(xù)雙位數(shù)的年化增長。此類風險主要針對新加坡和香港 REITs 通行的外部治理模式。兩地信 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫從這個角度來看，為了更好的保護公眾投資者的利益，對基金/信托型的外部管理模式 REITs 的監(jiān)管還涉及到公司治理、關聯(lián)交易等

12、方面事宜，監(jiān)管當局需要限制大房地產(chǎn)企業(yè)/集團對 REITs 經(jīng)營的干預和控股。國內 2002 年就開始了對 REITs 的研究，只是發(fā)展緩慢，且限于制度瓶頸一直沒能推行，隨著近年來國內房地產(chǎn)行業(yè)轉型需求增加，REITs在國內市場上呼之欲出，REITs 對房地產(chǎn)行業(yè)的改變作用和對經(jīng)濟的推動作用也被大眾所期待。 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫1、REITs 波動小收益高，為投資者提供長期資產(chǎn)配置工具。 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫REITs 作為一種長期、低波動性的投資工具，大大豐富了除股票、債券等以外的投資選擇。從房地產(chǎn)投資角度看，投資者通過賺取

13、房產(chǎn)買賣差價的直接投資方式將逐漸轉變?yōu)橥顿Y于 REITs 的間接方式，投資于良好現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)，不僅有力地促進資本市場和房地產(chǎn)市場的結合，還使房地產(chǎn)投機行為大為減少。REITs 無疑將有助于激發(fā)中國資本市場活力，滿足多層次的投資需求。 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫2、促使房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉變，有利于提升中國房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化水平。 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫3、引入長線資金和機構投資者，解決商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的資金久期錯配問題，減少銀行體系的風險。2014 年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金有近 46%來源于銀行貸款（含影子銀行）；影子銀行總規(guī)模已經(jīng)

14、達到 45.2 萬億，占銀行總資產(chǎn)的比重增加到26.8%。房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模持續(xù)膨脹，加大了整個銀行金融體系的而 REITs 的出現(xiàn)，無疑將搬走壓在開發(fā)企業(yè)背上“庫存高”與“融資難”這兩座大山。開發(fā)商可以等商業(yè)項目運營成熟后，通過出售、分散和打包設立 REITs，并在公開市場出售，引入投資人、資產(chǎn)管理人和托管人，從而實現(xiàn)資金快速的回籠。當然，房企也可持有部分 REITs份額，從而同時享受分紅和物業(yè)升值收益。這將促使房企向輕資產(chǎn)進即使有充足的銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也面臨一個問題，即借貸資金一般在 3-5 年內到期，而商業(yè)地產(chǎn)的投資、持有期可以達到數(shù)十年。資金期限的錯配使得我國難以發(fā)展出專業(yè)、純

15、粹的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫REITs 本身作為長期股權資金，其引入將解決前述資金期限錯配問題，有效促進我國房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，并少銀行體系的風險。從最保守的角度來看，按照美國 1960 年 REITs 約 2 億美元的上市總市值計算，當時美國 REITs 上市總市值占美國儲蓄總額的 0.16。而我國 2013 年底的儲蓄總額已達 44.76 萬億元，如果按照 1960 年美國 REITs 發(fā)展初期的規(guī)模占比看，未來我國發(fā)展 REITs 初期的規(guī)模將達 704.88 億元。該規(guī)模對房地產(chǎn)資金來源替代率為 0.47。若長遠展望來看，中國商業(yè)物業(yè)

16、的 REITs 證券化水平很可能達到美國當前 10%的水平，即 10%的商業(yè)物業(yè)被打包裝進 REITs 基金。按照中 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫國商業(yè)物業(yè)總面積 20 億平米計（截止 2014 年底），每平米 0.8 萬元估值水平，商業(yè)物業(yè)總市值可達 16 萬億元，10%的 REITs 證券化率意味著我國未來上市 REITs 規(guī)模將達 1.6 萬億元。1、缺乏相關稅收優(yōu)惠制度的支持。國家至今并未單獨對 REITs 產(chǎn)品制定相關稅收優(yōu)惠政策。在現(xiàn)有稅收法規(guī)下，如果成立公司制的 REITs，將不可避免會遇到雙重征稅的問就鵬華前海萬科 REITs 基金而言，其以公募基金作

17、為 REITs 投資載體， REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫此外，如果能針對 REITs 在基礎物業(yè)資產(chǎn)方面的運作給予稅收法規(guī)調整，例如，對出售資產(chǎn)給 REITs 而獲得 REITs 資產(chǎn)份額的出售方，可以遞延繳納所得稅；REITs 控股的商業(yè)物業(yè)租金收入適當減免營業(yè)稅等，將更加有助于提升 REITs 投資者的整體投資回報，促進 REITs 真正大規(guī)模的發(fā)展。2、需要放寬公募基金投資商業(yè)地產(chǎn)的限制但是以公募基金作為 REITs 投資載體還面臨另外的障礙。按照我國證券投資基金運作管理辦法的規(guī)定，單一公募基金持有一家上市公司發(fā)行的證券，其市值不得超過基金資產(chǎn)凈值的 10；且根據(jù)按照 2013 年 6 月開始實施的證券投資基金法，公募基金應該投資于“上市交易的股票、債券；國務院證券監(jiān)督管理機構規(guī)定的其他證券及其衍生品種”。因此公募基金要做到以超過自身 90%的凈資產(chǎn)去非上市的投資商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，需要突破前述兩個法規(guī)限制。和相應投資收益。 REITs海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內典型案例- 百度文庫3、需要允許公募基金通過 SPV 等方式實現(xiàn)風險隔離、登記權屬問題受限于基金公司不可以像實業(yè)公司那樣設立 SPV 公司或者投資子公司資產(chǎn)管理計劃，此次公募 REITs 創(chuàng)新