[重慶]小戶型公寓住宅項目定位報告(市場分析 129頁)

1、注：本方案未提案稿，部分內(nèi)容為現(xiàn)場口述。 “我們很憤怒，后果很嚴(yán)重”銷售人員憤怒了,他們厭倦了千篇一律的樓盤定位,爆點木有,廣告腫么（怎么）登?吸引力木有,電話腫么CALL?傳播力木有,下月腫么沖數(shù)？我們憤怒了，連小鳥都憤怒了，鴨梨(壓力)很大,腫么辦憤怒的小鳥將終結(jié)我們,你們,他們的憤怒客戶憤怒了他們厭倦了千篇一律的樓盤推廣除了xx公園和xx公園，其他的有木有？除了xx院館和xx院館，其他的有木有？除了xx輕軌和xx輕軌，其他的有木有？“憤怒的小鳥” 主題社區(qū) 60-96 減壓青年社區(qū)一、宏觀環(huán)境1.經(jīng)濟環(huán)境2010年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7894.24億元，創(chuàng)歷史新高，比上年增長17.1%

2、；2011年上半年，重慶市GDP增值大16.5%，增幅位居全國第二。一、宏觀環(huán)境1.經(jīng)濟環(huán)境2010年，重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為8.7%：55.20%：36.1%。第二產(chǎn)業(yè)作為重慶經(jīng)濟的增長極，支柱產(chǎn)業(yè)的地位不容動搖，產(chǎn)業(yè)拉動效應(yīng)顯著。一、宏觀環(huán)境1.經(jīng)濟環(huán)境城市舊城改造的提速，導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資的大幅提升。2005年以來，房地產(chǎn)投資增長3倍.一、宏觀環(huán)境2.房地產(chǎn)市場環(huán)境從07年開始，重慶市主城區(qū)商品房成交量隨政策調(diào)控影響，商品房成交量起伏較大。一、宏觀環(huán)境2.房地產(chǎn)市場環(huán)境2010年，重慶市主城區(qū)商品房成交價格達到5955元/平方米，房價穩(wěn)重帶升 。23國家規(guī)定，建筑面積144平方米以下的住房都

3、是普通住房，契稅按1.5%征收；非普通住房契稅按3%征收。強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地先后出臺限購令，打擊房地產(chǎn)投機行為。1國務(wù)院要求加大保障性安居工程建設(shè)力度。2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。 重慶市（2008-2012年）住房建設(shè)計劃， 2009年新增廉租住房房源177萬套；2010年新增廉租住房房源180萬套；2011年新增廉租住房房源161萬套。 關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知，開發(fā)商拿地按底價的20%繳納保證金，成交后，一個月內(nèi)繳清成交額50%的首付款。加強土

4、地供應(yīng)調(diào)控的通知，要求單宗土地的開發(fā)建設(shè)時限原則上不得超過3年?？茖W(xué)編制和實施房地產(chǎn)土地用地計劃，保障確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。發(fā)展商投機保障一、宏觀環(huán)境3.政策政策環(huán)境國八條和限購令的出臺之后，銀行緊隨政策腳步執(zhí)行房貸新政：一次性購房首付比例不能低于3成；二套房首付必須六成以上；銀行銀根緊縮，消費者貸款越加困難。隨著政策不斷深入，消費者觀望氣氛可能重現(xiàn)，住房消費和投資將繼續(xù)向非中心城區(qū)、存量住房和非住宅轉(zhuǎn)移，開發(fā)企業(yè)在樓盤定價上將趨于理性，住房價格將保持平穩(wěn)。國八條和限

5、購令出臺，影響投資性購房對未來的投資預(yù)期收益率投資性購買及投資群體將會減弱一、區(qū)域分析3、房地產(chǎn)政策環(huán)境一、區(qū)域分析小結(jié)重慶市經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)投資額比例逐年增加，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。重慶市商品房成交量下降，房價上漲腳步放緩，房地產(chǎn)市場表面趨于平和，但市場競爭激烈。受國八條和限購令等宏觀政策的調(diào)控，銀行銀根緊縮，消費者持幣觀望群體增大，開發(fā)商現(xiàn)金流資金壓力增大。房地產(chǎn)后市發(fā)展仍是穩(wěn)中帶升。 大渡口雙山區(qū)域，位居三區(qū)交匯之處，重慶主城西進重點發(fā)展的新興區(qū)域，隨著“保利”、“中交”等央企，以及“晉愉”、“東海”等本地開發(fā)商的入住，區(qū)域房地產(chǎn)持續(xù)升溫；雙山片區(qū)已定位為“西城高端居住

6、區(qū)”，兼賦商務(wù)、政務(wù)、休閑娛樂、都市旅游、交通樞紐、商業(yè)中心六大功能。未來5年，區(qū)域常住人口將達到10萬人。大渡口區(qū)沙坪壩區(qū)本案九龍坡區(qū)在地理位置上：位于大渡口雙山區(qū)域，與九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)相鄰；在城市規(guī)劃上：重慶主城西進的重點發(fā)展區(qū)域，未來城市發(fā)展的核心地段。項目處于不可復(fù)制的區(qū)域，是大渡口區(qū)和九龍坡區(qū)未來發(fā)展的重要區(qū)域。一、區(qū)域分析4、區(qū)域價值一、區(qū)域分析4、區(qū)域板塊彩云湖片區(qū)華巖新城大渡口板塊楊家坪板塊雙山板塊高九路片區(qū)一、區(qū)域分析4、區(qū)域板塊板塊名稱板塊開發(fā)情況板塊物業(yè)價格區(qū)間雙山板塊重慶城市西進的橋頭堡，房地產(chǎn)開發(fā)以具規(guī)模，未來潛在放量大。高層6500-8000彩云湖板塊配套完善、居

7、住氛圍濃厚的成熟住宅區(qū)，目前在售項目少，產(chǎn)品供應(yīng)種類豐富，未來供應(yīng)有限。高層、洋房、別墅8500-12000楊家坪板塊五大商圈之一，商業(yè)、交通配套完善，產(chǎn)品供應(yīng)以中小戶型為主。高層8000-11000大渡口板塊老工業(yè)區(qū)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼^(qū)，經(jīng)過多年發(fā)展已形成幾個成熟的居住組圖，現(xiàn)在供應(yīng)量較小，區(qū)域未來發(fā)展值得關(guān)注。高層、洋房、別墅7000-10000華巖新城九龍坡區(qū)西拓的重要區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)以初具規(guī)模，未來放量大。高層、洋房6500-8000高九路板塊房地產(chǎn)發(fā)展由于配套設(shè)施的滯后，略顯緩慢，目前在售項目較小高層8000-10000區(qū)域板塊未來競爭激烈！一、區(qū)域分析4、區(qū)域房地產(chǎn)市場龍力巴國御景中交

8、麗景東海阿特豪斯保利可愛島晉愉天意晉瑜盛世融城在售未售本案區(qū)域樓盤分布盛世龍都項目名稱中交麗景項目位置九龍坡泛二郎雙山大片區(qū)雙龍路2號(巴國城旁)總體量100萬平方米容積率3.49總體規(guī)劃項目總占地面積為319畝，規(guī)劃建筑面積近100萬平方米，其中包括7.4萬平方米休閑商業(yè)主力戶型78-115平方米當(dāng)期項目均價7650元/平方米開盤時間2011年6月當(dāng)期推9#樓推廣主題公園、大城、景觀豪宅項目借鑒點景觀公園大盤客群描述九龍破區(qū)、大渡口區(qū)企業(yè)技術(shù)人員、企業(yè)中層管理者，年齡30-40歲的三口之家。項目當(dāng)期銷售信息產(chǎn)品均價（元/平米）主力總價（萬元）銷售率一房-兩房770040-6340%三房760

9、066-8625%四房-項目核心價值：泛二朗-雙山區(qū)域中心復(fù)合型大盤，五大景觀公園，自身配套設(shè)施完善。競爭項目中交麗景一、區(qū)域分析4、區(qū)域房地產(chǎn)市場4.1、個盤分析項目名稱保利可愛島項目位置九龍坡九龍高新園區(qū)火炬大道8號總體量12.47萬平方米容積率3.5總體規(guī)劃項目由5棟高層圍合布局而成，主力戶型59-88平方米當(dāng)期項目均價均價7800元/平方米推盤情況當(dāng)前推出3#樓推廣主題愛相隨、情更濃；小戶型可變空間項目借鑒點大面積中庭景觀，增加項目品質(zhì)；小戶型可變空間客群描述九龍坡區(qū)和大渡口區(qū)青年群體，企業(yè)或公司的小白領(lǐng)為主，家庭人員主要為2口之家。項目當(dāng)期銷售信息產(chǎn)品均價（元/平米）主力總價（萬元）

10、銷售率一房-兩房785047-6085%三房770063-6975%四房-競爭項目保利可愛島項目核心價值：大面積中庭景觀和市政廣場，小戶型產(chǎn)品贈送面積大。一、區(qū)域分析4、區(qū)域房地產(chǎn)市場4.1、個盤分析競爭項目項目名稱東海阿特豪斯項目位置九龍坡九龍高新園區(qū)巴國城迎賓大道總體量22萬平方米容積率3.0總體規(guī)劃8棟高層組成，總體量22萬平方米，其中商業(yè)體量4000平方米主力戶型一房：58-63平方米；兩房：69-93平方米；三房：99-106平方米當(dāng)期項目均價7300元/平方米推盤情況當(dāng)前銷售2#樓推廣主題主城低碳公園社區(qū)項目借鑒點豪華入戶大堂設(shè)計；空中院館，可變空間客群描述項目周邊產(chǎn)業(yè)人群、大渡口

11、區(qū)舊城改造的改善型需求購房為主。東海阿特豪斯項目核心價值：重慶主城首座低碳生態(tài)公園社區(qū)項目當(dāng)期銷售信息產(chǎn)品均價（元/平米）主力總價（萬元）銷售率一房兩房740040-6385%三房720066-8665%四房-一、區(qū)域分析4、區(qū)域房地產(chǎn)市場4.1、個盤分析競爭項目項目名稱晉愉天意項目位置九龍坡九龍高新巴國城內(nèi)總體量9.6萬平方米容積率3.5總體規(guī)劃項目由5棟高層組成，住宅面積9.27萬平方米主力戶型一房：49平方米；兩房：64-70平方米；三房：87-93平方米當(dāng)期項目均價均6860元/平方米（清盤價格）推盤情況尾盤階段，僅剩少量3房房源推廣主題96折清盤項目借鑒點小戶社區(qū)，享受大尺度空間。3

12、梯6戶配置大面積贈送空間客群描述九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)企業(yè)技術(shù)人員、公司白領(lǐng)，以30-45歲的中青年群體為主。晉愉天意項目當(dāng)期銷售信息產(chǎn)品均價（元/平米）主力總價（萬元）銷售率一房-兩房46.08-50.4100%三房686059-63.495%四房-項目核心價值：小戶型大尺度空間，戶型可變空間，得房率大一、區(qū)域分析4、區(qū)域房地產(chǎn)市場4.1、個盤分析競爭項目龍力巴國御景項目名稱龍力巴國御景項目位置九龍坡九龍高新巴國城內(nèi)總體量7萬平方米容積率3.0總體規(guī)劃項目由3棟板式高層組成，中式建筑風(fēng)格主力戶型兩房：97-108平方米（可兩變四房）：149平方米（躍層）項目當(dāng)期均價8800元/平方米，折合贈送面

13、積實際卷積7000元/平方米推盤情況當(dāng)前推出1、2、3#樓推廣主題可變公園大宅項目借鑒點戶型形態(tài)供應(yīng)豐富，可變空間贈送面積大?？腿好枋龆善瑓^(qū)機電、鋼材市場個人經(jīng)營者為主，年齡特征35-50歲的中年人為主。項目當(dāng)期銷售信息產(chǎn)品均價（元/平米）主力總價（萬元）銷售率一房-兩房880077.6-119.235.5%三房-四房-項目核心價值：毗鄰巴國城公園、商業(yè)配套完善，戶型贈送面積大。一、區(qū)域分析4、區(qū)域房地產(chǎn)市場4.1、個盤分析潛在項目晉愉盛世融城項目名稱晉愉盛世融城項目位置九龍坡九龍高新巴國城旁總體量80萬平方米容積率2.9總體規(guī)劃項目占地301畝，總建筑面積近80萬平米，物業(yè)形態(tài)包括近10萬

14、平米商業(yè)街、五星級酒店、甲級寫字樓、公園華宅、電梯洋房主力戶型兩房：66-78平方米；三房：97平方米項目均價未定推盤情況前期集客，VIP卡辦理中推廣主題80萬方城市公園綜合體項目借鑒點高層底層全架空設(shè)計，架空部分作為業(yè)主活動空間。豪華入戶大堂3梯6戶梯戶比戶型舒適度高，部分戶型帶可變空間項目核心價值：城市復(fù)合型項目，自身配套設(shè)施齊全，6大主題公園圍合。一、區(qū)域分析4、區(qū)域房地產(chǎn)市場4.1、個盤分析一、區(qū)域分析5、區(qū)域房地產(chǎn)市場5.1、區(qū)域戶型供應(yīng)特征環(huán)境區(qū)位配套產(chǎn)品緊湊型舒適型晉愉天意中交麗景東海阿特豪斯龍力巴國御景保利可愛島晉愉盛世融城區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)主要以緊湊型戶型為主，基本都已區(qū)域公園環(huán)境

15、為賣點。一、區(qū)域分析5、區(qū)域房地產(chǎn)市場5.2、區(qū)域戶型供應(yīng)特征40 50 60 70 80 90 100 110 120 中交麗景東海阿特豪斯保利可愛島晉愉天意龍力巴國御景晉愉盛世融城區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)區(qū)間主要以65-90平方米為主。項目入市時間物業(yè)類型基本空間贈送空間入戶花園景觀陽臺生活陽臺院館落地飄窗地下室中交麗景10.04高層保利可愛島11.04高層?xùn)|海阿特豪斯10.10高層龍力巴國御景11.06高層晉愉天意10.10高層數(shù)據(jù)來源：玖品市場資料庫區(qū)域戶型主要除滿足基本生活需求外，戶型設(shè)計大多注重戶型的舒適度，大量采用院館、大景觀陽臺等設(shè)計。一、區(qū)域分析5、區(qū)域房地產(chǎn)市場5.2、區(qū)域戶型供應(yīng)特征

16、項目狀態(tài)項目名稱未來放量在售項目中交麗景60萬方保利可愛島無東海阿特豪斯4棟高層（約7萬方）龍力巴國御景無晉愉天意無潛在項目晉愉盛世融城80萬方（10萬方商業(yè)，70萬方住宅）盛世龍都（雙山還建項目）15萬方區(qū)域未來潛在放量140萬方以上，未來放量主要集中在中交麗景和晉愉盛世融城兩個城市綜合體項目上，未來競爭較為激勵。一、區(qū)域分析5、區(qū)域房地產(chǎn)市場5.4、區(qū)域戶型供應(yīng)特征一、區(qū)域分析小結(jié)項目所在區(qū)域地理位置優(yōu)越，區(qū)域輻射范圍廣，是重慶西部發(fā)展的重要區(qū)域之一，定位于重慶的CLD。西區(qū)范圍內(nèi)，各版塊競爭日趨激烈。雙山版塊戶型產(chǎn)品以65-90平方米的緊湊型兩房、三房為主流產(chǎn)品，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。從價

17、格看，成交單間7500-78000元/平方米，總價集中在45-65萬，在主城具有一定的價格優(yōu)勢。區(qū)域購房者主要以九龍坡、大渡口區(qū)和沙坪壩區(qū)為主，其他區(qū)域為輔。二、項目分析1、項目區(qū)域彩云湖大社區(qū)巴國城紅獅公園愛情公園本案綠云鋼材市場九龍產(chǎn)業(yè)園區(qū) 項目位于大渡口區(qū)雙山路，毗鄰巴國城和彩云湖大社區(qū)，具有一定的景觀資源，項目臨近九龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)人群為項目提供了大量的潛在消費群體。二、項目分析2、項目基本指標(biāo)總用地面積：39678平方米總建筑面積：171683.51平方米容積率：3.5建筑密度：29.03%二、項目分析3、項目四至情況項目西面為多家小型工礦企業(yè)，周邊環(huán)境較差，對本項目的品質(zhì)有一定

18、的影響。項目北面為晉愉天意，對本項目的景觀面有一定的影響。項目西面為規(guī)劃的愛情公園，景觀資源豐富。項目南面為自然形成的山體，坡度較緩，植被茂密，具有一定的可塑景觀資源。二、項目分析3、項目四至情況3.1、項目周邊交通道路關(guān)系項目周邊交通通達度高，通過北面迎賓大道，向西可直達九龍坡華巖新城區(qū)，向東可連接陳庹路到達大渡口區(qū)和楊家坪區(qū)域。東側(cè)為新建通車的雙山路，可到達大渡口區(qū)。但項目周邊的交通配套還未完善，周邊還沒有公交線路路過項目地塊，交通便捷度低。當(dāng)?shù)鼐用癯鲂斜仨毑叫惺喾昼娺_到陳庹路或火炬大道的公交車站。二、項目分析3、項目四至情況3.2、項目周邊環(huán)境分析項目內(nèi)部擁有較為豐富的景觀資源，內(nèi)部植

19、被種類繁多，生態(tài)環(huán)境良好；同時，項目西側(cè)緊鄰愛情公園。項目內(nèi)外自然景觀資源豐富。 項目區(qū)域緊鄰九龍工業(yè)區(qū)，九龍工業(yè)園區(qū)是國家發(fā)改委和重慶市政府批準(zhǔn)設(shè)立的重慶市特色工業(yè)園區(qū)，園區(qū)以形成汽車、摩托車、機電、精密機械制造、印刷包裝產(chǎn)業(yè)和石材鋼材加工產(chǎn)業(yè)的六大產(chǎn)業(yè)群。二、項目分析3、項目四至情況3.3、項目周邊產(chǎn)業(yè) 項目地塊規(guī)則平整,易于打造； 項目地塊緊鄰愛情公園，景觀資源豐富；項目處于新興城市區(qū)域，居住前景樂觀； 項目地塊位于城市主干道旁，交通便捷； 項目體量、規(guī)模無法與周邊項目抗衡； 項目處在城市新興發(fā)展中區(qū)域，城市功能配套不完善；項目北面臨臨近企業(yè)聚集區(qū)，對居住的價值有所貶損； 地塊位于大渡口

20、區(qū)和九龍坡區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?；區(qū)域配套日趨成熟； 項目周邊大盤林立，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，將與本項目形成直接競爭；宏觀調(diào)控、金融政策收緊及重慶市經(jīng)適房的沖擊；二、項目分析4、項目優(yōu)劣勢分析半圍合式布局，形成大面積中庭景觀；有效利用地塊寬度，最大限度的增大了各樓棟的景觀受眾面。項目景觀排序：1#樓5#樓7#樓6#樓3#樓4#樓2#樓二、項目分析5、項目優(yōu)劣勢分析方案景觀的亮點在于中庭景觀與愛情公園的有機結(jié)合，增大了景觀的受眾面較廣；但應(yīng)注重緊湊型戶型的景觀資源。項目在區(qū)域市場屬于中小規(guī)模的樓盤，不及中交麗景和晉愉盛世融城的規(guī)模和景觀資源，其規(guī)劃直接影響到消費群體對項目的直觀印象。因此，

21、項目的景觀打造上，要充分利用周邊的公園資源，增加項目的競爭價值。緊湊型產(chǎn)品在本項目中所占比例較大，應(yīng)注重緊湊型戶型的景觀面。二、項目分析6、項目景觀建議增設(shè)景觀節(jié)點和商業(yè)裙樓樓頂花園，解決部分戶型景觀面差的問題二、項目分析7、項目戶型配比樓棟號 戶型編號 套內(nèi)面積() 建筑面積() 公攤面積() 層公攤率 戶型類型 套數(shù) 樓棟戶型比例1棟（34F） A1 60.577.5217.0228.14%兩室兩廳一衛(wèi)+入戶花園 252100.00%2棟（28F） A2 78.99101.0522.0627.93%兩室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園+院館 5634.15%B2 84.09107.5823.4927.9

22、3%三室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 5634.15%C2 61.6378.8417.2127.93%兩室兩廳一衛(wèi)+入戶花園 5231.71%3棟（34F） A3 78.99102.3123.3229.52%兩室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園+院館 6433.51%B3 84.09108.9124.8229.52%三室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 3417.80%C3 61.6379.8218.1929.52%兩室兩廳一衛(wèi)+入戶花園 6232.46%D3 78.86102.1423.2829.52%兩室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園+院館 3116.23%4棟（34F） A4 78.99101.0522.0627.93%兩室兩廳兩衛(wèi)+入

23、戶花園+院館 6432.99%B4 84.09107.5823.4927.93%三室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 6835.05%C4 61.6378.8417.2127.93%兩室兩廳一衛(wèi)+入戶花園 6231.96%5棟（29F） A5 78.99100.1421.1526.78%兩室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園+院館 5432.93%B5 96.04121.7625.7226.78%三室兩廳兩衛(wèi)+院館 5835.37%C5 61.6378.1316.526.78%兩室兩廳一衛(wèi)+入戶花園 5231.71%6棟（29F） A6 78.99100.1421.1526.78%兩室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園+院館 5433.5

24、4%B6 96.04121.7625.7226.78%三室兩廳兩衛(wèi)+院館 5534.16%C6 61.6378.1316.526.78%兩室兩廳一衛(wèi)+入戶花園 5232.30%7棟（24F） A7 78.99101.0522.0627.93%兩室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園+院館 4434.38%B7 84.09107.5823.4927.93%三室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 4232.81%C7 61.6378.8417.2127.93%兩室兩廳一衛(wèi)+入戶花園 4232.81%本項目戶型主要以兩房和三房的戶型為主，戶型的舒適度較高，均帶有入戶花園或院館設(shè)計。從各棟的戶型比例來看，除1#樓為純2房設(shè)計外，其余樓

25、棟戶型配置基本相同，均為兩房和三房，其中兩房和三房的比例大致為7:3。二、項目分析7、項目戶型配比建筑面積區(qū)間 房型 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)比例 70-80 兩室兩廳一衛(wèi)+入戶花園 57445.77%100-110 兩室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園+院館 36729.27%三房兩廳兩衛(wèi)+入戶花園20015.95%120-130 三房兩廳兩衛(wèi)+院館 1139.01%合計-1254100.00% 從面積區(qū)間的分布情況看，本項目戶型以兩房為主占總量的75.04%；其中70-80的緊湊型兩房占總供應(yīng)量的45.77%；100-110帶院館的兩房戶型占29.27%。而緊湊型三房所占比例15.95%；帶院館的三房比例僅占9.

26、01%。各戶型均帶有入戶花園或空中院館的設(shè)計，戶型的舒適度較高。項目戶型以緊湊型兩房和三房為主二、項目分析8、項目戶型點評兩房兩廳 套內(nèi)面積：84.09戶型方正，布局合理戶型布局緊湊，戶型使用率較高。帶入戶花園戶型帶入戶花園，增加產(chǎn)品的舒適度?？們r控制得當(dāng)戶型面積84.09平方米的三房，總價控制得當(dāng)，與周邊產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢。二、項目分析7、項目戶型點評兩房兩廳 套內(nèi)面積：96.04戶型方正，布局合理整體戶型布局方正，功能結(jié)構(gòu)和干濕分區(qū)合理，使用率較高?？勺兛臻g戶型帶有空中院館，實現(xiàn)三房變四房，增大戶型的競爭力?？照{(diào)機位影響陽臺使用，建議空調(diào)機位移至臥室空調(diào)位或直接在陽臺上設(shè)置空調(diào)板二、項目分

27、析7、項目戶型優(yōu)化調(diào)整建議二、項目分析8、項目核心賣點 升值空間大項目區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ?，隨區(qū)域居住氛圍的逐步形成以及周邊配套設(shè)施的逐漸完善，居住價值的升值空間巨大。景觀資源豐富項目地塊內(nèi)部及周邊自然環(huán)境資源，雖不及“中交麗景” 、“晉愉盛世融城” 等大盤的景觀資源豐富，但遠遠高于周邊“保利可愛島”、“東海阿特豪斯”等項目，在重慶主城區(qū)日趨減少的地塊中，項目仍屬于景觀資源豐富的稀缺地塊。戶型舒適度高雖然本項目以緊湊型的兩房和三房為主，但入戶花園和空中院館的設(shè)計，增加了戶型的舒適度和品質(zhì)感。性價比高項目區(qū)域房價尚未達到主城平均水平，區(qū)域房價相對較低，高性價比的項目，能吸引其他區(qū)域的消費人群。 項

28、目是60-96平米（套內(nèi)）左右的緊湊型戶型，典型的青年首置類產(chǎn)品，體量不大，位于相對偏遠的城市邊緣地段，未來潛力看好，但目前周邊配套極不完善。開發(fā)商在重慶住宅市場的第一個項目，品牌知名度相對沒有優(yōu)勢。 這樣的房子賣給誰？三、項目定位定位思考：三、項目定位1.目標(biāo)客戶群定位1.1 需求市場分析西區(qū)華巖板塊隨緣居成交數(shù)據(jù)圖西區(qū)彩云湖板塊彩云印象成交數(shù)據(jù)圖三、項目定位1.目標(biāo)客戶群定位1.1 需求市場分析西區(qū)高九路板塊隆鑫花漾嶺成交數(shù)據(jù)圖江北區(qū)黃泥磅板塊摩登堡成交數(shù)據(jù)圖以主城區(qū)80后剛需群體為主，價格承受能力有限，接受犧牲一部分地段優(yōu)勢來換取性價比更好的居住空間，首選為婚房或者過渡型住房。同時包括一

29、部分三口之家的改善型需求。第一類：經(jīng)濟實力雄厚，先富起來的人們第二類：經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士第三類：區(qū)縣投資客（以公務(wù)員、教師等群體為主）項目所處的大渡口區(qū)、以及周邊九龍坡區(qū)，歷來與產(chǎn)業(yè)發(fā)展著稱，以產(chǎn)業(yè)為依托，其住房需求隨著收入的增長越來越迫切。三、項目定位1.目標(biāo)客戶群定位1. 2 目標(biāo)客群類別三、項目定位1.目標(biāo)客戶群定位1. 3 目標(biāo)客群區(qū)域來源客群輻射范圍主城區(qū)其他區(qū)域愿意以犧牲地段位置換取高性價比居住空間的消費群璧山、綦江等周邊區(qū)縣的移民和投資客大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)為主三、項目定位1.目標(biāo)客戶群定位1. 4 目標(biāo)客群特征分析 宏大觀點：就短期內(nèi)市場情況而言，投資

30、需求已被嚴(yán)重壓抑，市場觀望氛圍極其濃郁，主城同類競品打折促銷遍地都是。以項目的地段和品牌力而言,優(yōu)勢不足。單純想以性價比在市場促銷大勢中突圍，難度可想而知。能做的，只能以精準(zhǔn)的方式找人，以獨特的包裝增值，以高性價比的產(chǎn)品動心，期望能在血腥的價格戰(zhàn)中另辟蹊徑。而80后剛需群體，就是我們首要尋找的人。生活習(xí)慣：洗洗睡，不洗也睡愛好：賺錢困擾：加班困擾，習(xí)慣加班更困擾，習(xí)慣加班后突然不加班最困擾。壓力：一份好工作 、結(jié)婚、買房夢想：不用加班甚至不用上班照樣掙錢調(diào)研內(nèi)容：圍繞工作、生活、愛好、困擾、壓力、夢想三、項目定位1.目標(biāo)客戶群定位1. 4 目標(biāo)客群特征分析生活習(xí)慣：強迫晚睡癥愛好：上微薄、CS

31、困擾：從小缺鈣、長大缺愛壓力：買房 、 買車 、 結(jié)婚、養(yǎng)孩、家庭與職場的平衡夢想：中500萬三、項目定位1.目標(biāo)客戶群定位1. 4 目標(biāo)客群特征分析 宏大觀點：通過問卷的調(diào)查及座談，我們對80后特質(zhì)有了更深入的理解：樂觀，向上，愛做夢，幽默，喜歡輕松的方式溝通，討厭教條和做作。進入社會不久，在各個職場均處于相對較低的位置，工作壓力比較大，但對未來充滿信心。既愿意奮斗，又時不時偷個小懶。希望有自己的房子，但經(jīng)濟承受力低。購房首付大部分群體由父母給予一定支持。目前壓力除了工作和經(jīng)濟之外，還有同學(xué)朋友間的橫向比較，好面子主力客群：都市中那些沉默的大多數(shù)80后年齡狀況：25-35歲婚姻狀況：將婚、二

32、人世界和三口之家為主收入狀況：家庭月收入5000-8000元工作區(qū)域：重慶主城西區(qū)以大渡口區(qū)和九龍坡區(qū)為主職業(yè)狀況：收入不高，職業(yè)分布范圍較廣（策劃、廣告、媒體、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等）；置業(yè)狀況：首次置業(yè)為主或改善型住房三、項目定位1.目標(biāo)客戶群定位1. 4 目標(biāo)客群特征分析三、項目定位1.目標(biāo)客戶群定位1. 5 目標(biāo)客群典型代表素描三、項目定位1.目標(biāo)客戶群定位1. 5 目標(biāo)客群典型代表素描他們可能是二人世界；他們也有可能是三口之家；但是他們都要共同面對事業(yè)和家庭的雙重壓力：或發(fā)覺手上工作太多，應(yīng)付不過來，而憂慮；為別人對自己及工作表現(xiàn)的看法而憂慮；覺得上司或家人都不欣賞自己的工作而憂慮：為自己

33、目前的經(jīng)濟狀況憂慮：三、項目定位1.目標(biāo)客戶群定位1. 6 目標(biāo)客群定位大多的80后已經(jīng)對工作產(chǎn)生迷茫、對生活感到無趣、無力、無助。全國首個60-96減壓青年社區(qū)吸引眼球，搶占先機，強調(diào)其無可爭議的市場地位當(dāng)今社會，壓力無處不在，作為社會中的青年群體，事業(yè)、家庭均處于起步階段，面對 事業(yè)和家庭的雙重壓力，導(dǎo)致現(xiàn)在青年人的壓力都越來越大，長期承受，往往會出租失眠、憤怒、恐懼或抑郁等癥狀，各種疾病也接踵而至。本項目擬在通過公共空間和園林景觀的打造，使業(yè)主回到小區(qū)，能夠減輕壓力。強化產(chǎn)品特質(zhì)，讓客戶一目了然，準(zhǔn)確、直白。三、項目定位2. 概念及產(chǎn)品定位三、項目定位3. 形象定位 明確目標(biāo)客戶群及產(chǎn)品

34、定位之后，如何將產(chǎn)品以最被接受的方式、最為準(zhǔn)確地傳遞給我們的目標(biāo)消費群？ 我們認(rèn)為，首先在溝通方式上，應(yīng)貼近他們的心理特征和現(xiàn)實狀況，以情感訴求獲取共鳴，以出位視覺引發(fā)興趣。最重要的是，如何利用他們的網(wǎng)絡(luò)化生存狀態(tài)進行傳播。三、項目定位3. 形象定位 80后的成長印跡：吃著棉花糖和娃娃頭、玩著彈弓、跳著皮筋、看著叮當(dāng)貓和葫蘆娃、玩著超級瑪麗與魂斗羅游戲的一代人 我們需要找到一個知名度高、互動性強、復(fù)合80后口味的代言人（物）三、項目定位3. 形象定位 憤怒的小鳥是2010-2011年最火爆的益智類網(wǎng)絡(luò)游戲，沒有之一。在iPhone平臺的銷量超過1000萬份；在Android手機的下載量達到了5

35、00萬次；在69個國家的蘋果App Store中排行第一(在2010年內(nèi)一整年的時間里，它在美國AppStore穩(wěn)居前三甲)。三、項目定位3. 形象定位 它們沒有腳他們居無定所，它們自由自在，沒有束縛； 它們沒有翅膀他們不能高飛，但他們有高飛的夢想； 他們忙碌而充滿活力； 他們低調(diào)但充滿激情； 他們簡單并快樂著；憤怒的小鳥與目標(biāo)客群的相似性三、項目定位3. 形象定位全國首個“憤怒的小鳥”主題社區(qū)三、項目定位3. 形象定位 定位理由：1、 身手敏捷、敢闖敢沖的小鳥反映出典型80后的生存狀態(tài)；2、一款火遍大江南北的網(wǎng)絡(luò)游戲，知名度與美譽度極高；3、形象卡通生動，角色眾多，后期推廣及活動提供大量素材

36、。國順呼嚕嚕三、項目定位4. 案名建議 命名理由：1、白天睡不醒，晚上睡不著，面對每天的亞歷（壓力）山大（像山一樣大），抓住每個忙里偷閑的時間打個小盹，適時的放松及自嘲，典型的80后生活狀態(tài)；2、最不像案名的案名，簡易而不失神秘，充滿好奇，刺激著每一個受眾的眼球，過目不忘；3、象聲詞命名方式，疊詞效應(yīng)，通俗易懂且朗朗上口；主題推廣語“每個人心中都有一只憤怒的小鳥” 主題推廣語“每個人生活中，都有一頭該死的、又拿它沒辦法的綠豬”國順CC三、項目定位4. 備選案名一： 命名理由：1、兩個英語字母creative (創(chuàng)造力) center（中心） 的打頭字母，與創(chuàng)意潮人高度統(tǒng)一；2、China CH

37、ONGQING 的打頭字母 ，顯示區(qū)域的獨一無二及對項目的從容自信；3、CC也是大眾車系中最有活力的一款轎車，深受無數(shù)80后的迷戀。備選案名二：國順非同小可建議項目采用現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格的建筑，建筑立面俊朗，線條簡約而不簡單，形體和美感豐富，再加上絢麗色彩的搭配，具備強烈的視覺效，給消費者強烈的硬質(zhì)感受，緊緊扣住目標(biāo)客戶群體心理特征。三、項目定位5. 建筑風(fēng)格定位：三、項目定位6、公共空間建議 ：設(shè)置運動會所 在項目內(nèi)設(shè)置業(yè)主獨享的運動會所，配置青年人喜歡的桌球、壁球、沙狐球、健身房、瑜伽室等運動設(shè)施，使業(yè)主能在運動中身體放松，釋放心中壓力。三、項目定位6、公共空間建議 ：設(shè)置泛會

38、所 利用高層入戶大堂的架空層部分設(shè)置泛會所，泛會所是住宅品級發(fā)展到中高檔時期產(chǎn)生的一種優(yōu)質(zhì)住區(qū)配套，屬樓宇自身配套體系之一為青年群體提供一個休閑集中的公共空間。豪華入戶大堂：入戶大堂正在成為業(yè)主們一個新的空間。比如在大堂設(shè)置舒適的沙發(fā)茶幾，接待一些臨時的訪客非常方便，不失禮而且保留了業(yè)主的私密性，同時彰顯了項目的品質(zhì)感。三、項目定位6、公共空間建議 ：笑臉門禁系統(tǒng)：將樓棟門禁系統(tǒng)設(shè)置為笑臉門禁系統(tǒng)，業(yè)主必須露出微笑后方能入戶。我們不是富二代，也不是管二代，當(dāng)扛著職場的壓力，拖著疲憊的身體回到家的時候，拋開壓力，給自己一個微笑，用微笑面對家人。三、項目定位6、公共空間建議 ：在入戶大堂或電梯等候

39、區(qū)設(shè)置娛樂互動區(qū)，擺放一臺游戲一體機，在等待電梯和閑暇之余玩玩當(dāng)今流行的游戲。三、項目定位6、公共空間創(chuàng)意建議 ：重慶首創(chuàng)WIFIWU無線覆蓋社區(qū)，只要進入小區(qū)就可以無線上網(wǎng)，無論是園林里，草坡上社區(qū)的每一個角落，打開電腦、手機，即可獲得無線網(wǎng)絡(luò)支持瀏覽網(wǎng)頁、打GAME、聽歌、看美劇大片、接受郵件暢游24小時全天候無線WIFI世界。三、項目定位6、公共空間建議 ：三、項目定位6、公共空間建議 ：嚕嚕網(wǎng)的建立 網(wǎng)絡(luò)平臺對青年群體來說是必不可少的，是社區(qū)業(yè)主生活的中不可缺少的一部分。因此，建議社區(qū)建立自己的網(wǎng)站，通過論壇的形式加強業(yè)主之間的聯(lián)系和溝通，同時也可以通過網(wǎng)站對項目進行整體的宣傳。智能網(wǎng)

40、絡(luò)小區(qū) 利用建立的WIFI網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立一個由住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理中心與安防系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)以及家居智能化組成的“三位一體”住宅小區(qū)服務(wù)和管理集成系統(tǒng)，業(yè)主可以通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系物業(yè)中心，提供，如家政服務(wù)、水電維修、居家購物、預(yù)定預(yù)約、社區(qū)團購、外賣配送等服務(wù)。三、項目定位6、公共空間建議 ：三、項目定位6、公共空間建議 ：智能網(wǎng)絡(luò)小區(qū) 利用智能網(wǎng)絡(luò)遠程遙控家中電器和門窗開關(guān)。入口水景 項目入口營造氣勢，設(shè)置部分水景，增加項目的氣勢。三、項目定位7、園林景觀建議 ：三、項目定位7、園林景觀建議 ：商業(yè)群樓屋頂綠化 本項目占地面積小，綠化面積相對較小，且小部分緊湊型戶型朝向朝外，景觀面

41、較差，建議本項目商業(yè)裙樓做屋頂綠化，屋頂綠化能改善的居住條件，提高生活質(zhì)量，以及對美化城市環(huán)境，改善生態(tài)效應(yīng)有著極其重要的意義。但做屋頂綠化首先要考慮防水、防根穿刺、屋面荷載等幾個問題。三、項目定位7、園林景觀建議 ：水景點綴 重慶一個兩江環(huán)繞的城市，大部分人群都有喜好水景的情節(jié)。本項目園林景觀除一個游泳池外，其余景觀主要以綠色植被為主，園林景觀元素略顯單一。建議小區(qū)減少硬鋪地，設(shè)置一兩個小面積的水景進行點綴。三、項目定位7、園林景觀建議 ：健身步道 利用項目南側(cè)自然形成的山體，修建健身步道，供業(yè)主鍛煉身體。營造浪漫氣息的景觀節(jié)點 在社區(qū)內(nèi)設(shè)置類似大學(xué)校園里的“情人小道”、“情人坡”的景觀節(jié)點

42、，引起這個群體對學(xué)生時代的回憶，從而引起共鳴。三、項目定位7、園林景觀建議 ：三、項目定位7、園林景觀建議 ：心坊 在社區(qū)內(nèi)為青年群體特意打造一處心靈棲居之所，可以建在一處幽靜的樹林中，以露天的院落搭建而成，并有石桌、石凳、吊床、秋千等。在休息的閑暇之余，他們可以一個人在這里讀書、聽音樂，或者靜靜的思考，放松心靈。三、項目定位7、園林景觀建議 ：憶廊 由于我們的目標(biāo)客戶群體多為八十年代的青年，他們在童年和少年時代，有太多值得紀(jì)念和懷舊的經(jīng)典。因此，憶廊就是他們回味過去時光的地方，這里陳列了他們往昔歲月中值得記憶的點滴，如酸梅粉、彈珠、跳房子等，讓每一個八十年代出生的青年，都能在這里找到屬于自己

43、的記憶。三、項目定位7、園林景觀建議 ：花路 在社區(qū)主要步行要道兩側(cè)種植多種花卉，沿路行人，花香襲人，斑斕色彩令人心曠神怡。在不同的季節(jié)，可以在兩旁擺放不同的花卉。三、項目定位7、園林景觀建議 ： 在相對安靜和干擾小的園林區(qū)域內(nèi)設(shè)置人工鳥屋，營造適合鳥類生活的環(huán)境，從而達到吸引鳥類來此生活和覓食，最終提升項目景觀質(zhì)量。能夠勾起80年代青年群體童年的小品三、項目定位7、園林景觀建議 ：憤怒的小鳥來了爆點有了,軟廣硬廣一起登,吸引力有了,意向,街客一起來傳播力有了,所有人都記得我們項目不是一般的主題小區(qū),我們是創(chuàng)意潮人社區(qū)不是炫富小區(qū),是炫創(chuàng)意小區(qū)其實我們很怕,項目沒開始,憤怒的小鳥就已經(jīng)嗨爆了

44、核心戰(zhàn)略情感溝通 產(chǎn)品和客戶洞察是起點，吃透了產(chǎn)品和其針對的客戶群體，對推廣的促動作用非常之大，廣撒網(wǎng)的效果遠不及精確制導(dǎo)更有性價比，這是在推廣中必須要高度重視的課題。 情感溝通，從目標(biāo)對象的生活圈、興趣圈出發(fā)，能夠與受眾建立共鳴的氣場，讓受眾在心理層面產(chǎn)生對項目的認(rèn)同，是最關(guān)鍵的一步。其實，不管市場如何變化，購房者的心理雖然處在不停的變化中，但是，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，也將是影響他們改變觀點的重要手段，所以，重要的是，我們?nèi)绾巫觯@才是核心。四、項目推廣1、推廣戰(zhàn)略我還年輕，需要指點，但不需要你對我指指點點 呼嚕嚕，一只指點江山的小鳥國順呼嚕嚕 核心戰(zhàn)術(shù)網(wǎng)絡(luò)病毒式傳播 這是一個糾結(jié)的時代，用生動，自嘲

45、，積極，有一點點疼，卻又充滿希望的一句話，一個形象，打動糾結(jié)的他們。 這是一個圍觀的時代，以前，一個事件的發(fā)生，無論是通過廣播、電視，還是報紙、雜志，其及時性都做不到第一時間，現(xiàn)在，智能手機的普遍應(yīng)用改變了這一局面，微博的平臺則是核心，第一時間、第一現(xiàn)場、第一反饋，一部手機，打開了一個新的入口，從而讓信息的傳播有了新的可能，“人人皆傳播”的時代，或許便由此開啟。 利用網(wǎng)絡(luò)的自我復(fù)制與成本低廉的特點，快速傳播，并精準(zhǔn)到達。 四、項目推廣2、推廣戰(zhàn)術(shù)國順呼嚕嚕運用QQ表情、網(wǎng)絡(luò)游戲、微博互動等，讓呼嚕嚕無孔不入姐不是蒙娜麗莎，不會對每個人都微笑 呼嚕嚕，一只想笑才笑的小鳥 核心戰(zhàn)術(shù)事件（話題）傳播

46、 話題營銷主要是運用媒體的力量以及消費者的的口碑，讓廣告主的產(chǎn)品或服務(wù)成為消費者談?wù)摰脑掝}，以達到營銷的效果。據(jù)說這種方式所帶來的營銷效益是傳統(tǒng)方式的3到5倍。 與同類項目互動，制造話題，闡明項目賣點，如“重慶懶人社區(qū)優(yōu)哉悠宅”。以誰比誰更懶為切入點，圍繞懶得定義、懶得姿態(tài)、懶得生活方式進行調(diào)侃式互動推廣。四、項目推廣2、推廣戰(zhàn)術(shù)國順呼嚕嚕不要和我比懶，我懶得和你比！ 呼嚕嚕，一只無比驕傲的小鳥首先 ,明確一期營銷目標(biāo)回款2個億（ 項目住宅理論總營銷金額7.17個億，其中一期總計實現(xiàn)回款2個億銷售目標(biāo),不含商鋪和車庫銷售金額。） 采用何種方法，如何有效開展實施呢？定價原則類比可實現(xiàn)價值是指在當(dāng)

47、前的市場條件下，本項目與周邊同一地價圈內(nèi)同類項目相比，所具備的比較價值。在具體的數(shù)量計算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸多價值要素。決定一個成熟市場（合理的買方市場）的成熟商品住宅項目的價值要素包括兩個方面，即類比土地價值和類比項目產(chǎn)品價值。 根據(jù)對市場的調(diào)查，我們選取中交麗景、保利可愛到、東海阿特豪斯、晉愉天意、龍力巴國御景五個樓盤的格作為項目的市場價格參考對象。市場比較法五、項目營銷1、價格定價方法項目名稱保利可愛島中交麗景東海阿特豪斯晉愉天意龍力巴國御景平均成交單價（元/m2）78007650730068607000（折合贈送面積）因素權(quán)重本項目中交麗景保利可愛島東海阿特豪斯晉愉天意龍力

48、巴國御景區(qū)位/交通0.131.0011.0141.0141.014 0.911.235配套0.110.9020.9350.8250.825 0.7920.99環(huán)境/景觀0.0850.72250.7480.5950.638 0.6120.697項目規(guī)模0.090.7470.810.6750.765 0.630.45檔次/建筑外觀0.10.850.750.750.750 0.70.65價格0.121.020.8640.90.900 0.90.72戶型建筑結(jié)構(gòu)0.110.9350.880.770.770 0.8250.88發(fā)展商實力及信譽0.070.5250.5950.5950.525 0.560.

49、504周邊商業(yè)氛圍0.10.750.780.750.750 0.60.8增值潛力0.0850.6630.680.5950.595 0.55250.5525合計18.11558.1568.4697.532 7.08157.4785從品牌、區(qū)位、交通等方面的綜合分析測算出目前市場情況下本案的價格為7300元/平方米。五、項目營銷1、價格定價方法分期分批次 樓棟 樓層 總面積（） 各樓棟銷售均價 銷售收益 一期一批次 7#樓 24F 102607300748987306#樓 29F 13234730096609660一期二批次 5#樓 29F 13290740098345260一期三批次 4#樓 3

50、4F 149707500112277250二期一批次 3#樓 34F 1436278001120254721#樓 34F 154057900121696735二期二批次 2#樓 28F 126328000101052400合計 94153 716905507銷售均價 套內(nèi)均價7615 元/平方米 五、項目營銷2、項目總體均價測算注：此價格為目前市場價格推導(dǎo)結(jié)果，實際執(zhí)行價格需根據(jù)當(dāng)時市場走勢及甲方回款需求重新制定。分批次多頻次推盤，強化并持續(xù)市場聲音，采取集中開盤形式。根據(jù)產(chǎn)品的優(yōu)劣組合分批推出產(chǎn)品；集中開盤，利用開盤當(dāng)天熱銷的氛圍，實現(xiàn)快速銷售；前期著重宣傳多種銷售方式，高投資回報率，創(chuàng)富機

51、制等核心要素；五、項目營銷3、項目推盤3.1、項目推盤原則推盤原則景觀雙軸五、項目營銷3、項目推盤3.2、項目推盤策略分期 開盤樓棟 2012年 4月5月6月7月8月9月10月11月累計一期一批次 6#樓 80%15%5%- 7#樓 70%20%10%- 小計 100%一期二批次 5#樓 75%15%10%小計100%一期三批次 4#樓小計 80%15%5%100% 五、項目營銷3、項目推盤3.3、項目一期各批次銷售任務(wù)分解推廣策略組合立體組合,強勢出擊、集體引爆；蓄客策略組合各方面資源整合利用、多渠道蓄客；價格策略組合優(yōu)惠活動、超性比策略組合；實際利益點線下渠道組合線上推廣五、項目營銷4、項

52、目推廣組合4.1、項目推廣組合策略推廣策略組合立體組合,強勢出擊、集體引爆；吸引目標(biāo)客群對項目的關(guān)注，迅速積累客戶強化口碑效應(yīng)持續(xù)銷售建立美譽度形象建立提高關(guān)注度、知名度整合渠道，向目標(biāo)客群推介產(chǎn)品客戶積累與銷售活動渠道營銷第三曲 活動傳播第一曲 形象傳播 第四曲 體驗傳播 第二曲 產(chǎn)品推介時間段目標(biāo)推廣期五、項目營銷4、項目推廣組合4.1、項目推廣組合策略蓄客強銷持銷加推春節(jié)前銷售團隊準(zhǔn)備工作、營銷方案確定，廣告設(shè)計等；1月4月6月9月10月11月2月2月3月一期第一批次開盤銷售推售項目：6號咯、7號樓銷售目標(biāo)：80%85%二期第二批次2號樓開盤銷售目標(biāo)： 首批貨量100%&80%加推貨量一

53、期第二批次5號樓開盤銷售目標(biāo):：存量100%&加推量75%80%二期第一批次3號樓、1號樓開盤；銷售目標(biāo)：75%-80%廣告宣傳，渠道宣傳，集客辦理VIP卡。7月持續(xù)推廣推薦產(chǎn)品：5號樓推廣主題：二期蓄客息推介產(chǎn)品：3號樓、1號樓一期第三批次4號樓開盤銷售目標(biāo):：存量100%&加推量75%80%本案的營銷推盤節(jié)點從2012年2月春節(jié)之后進行客戶積累，一期住宅分三次開盤進行銷售，其中，第一次開盤于2012年4月，二期一批次開盤預(yù)計在2012年11月開始。五、項目營銷4、項目推廣組合4.2項目營運總控圖準(zhǔn)備期蓄客期開盤期強銷期2011.12-2012.1.23時間2011.12-2012.1.23

54、重點及目標(biāo)確定整體營銷思路及概念、確定項目的廣宣物料設(shè)計（海報、圍墻、報媒等）、確定媒體渠道；媒體渠道現(xiàn)場包裝宣傳主題（圍墻）一只憤怒的小鳥（闡述其他項目沒有亮點，反話正說）具體工作內(nèi)容銷售場所確定和裝修銷售人員展開全案銷售及預(yù)租售工作確定廣告公司并將項目的相關(guān)宣傳物料（DM、報媒、VI等物料的設(shè)計）制定和確認(rèn)銷售價格五、項目營銷5、項目各營銷節(jié)點計劃5.1、項目準(zhǔn)備期節(jié)點執(zhí)行計劃銷售中心營銷布置圖準(zhǔn)備期蓄客期開盤期強銷期五、項目營銷5、項目各營銷節(jié)點計劃5.1、項目準(zhǔn)備期節(jié)點執(zhí)行計劃路牌指示系統(tǒng)：社區(qū)內(nèi)設(shè)置引導(dǎo)旗及橫幅，增添銷售氛圍設(shè)置雕塑風(fēng)格的指示牌和活動藝術(shù)雕塑群，導(dǎo)示的同時作為公共藝術(shù)

55、品，成為項目形象的代表。準(zhǔn)備期蓄客期開盤期強銷期五、項目營銷5、項目各營銷節(jié)點計劃5.1、項目準(zhǔn)備期節(jié)點執(zhí)行計劃銷售中心外部包裝售樓部的外觀和裝修上要與項目的主題相吻合，無時無刻展現(xiàn)出“創(chuàng)意”二字。銷售中心內(nèi)部包裝：銷售中心內(nèi)部包裝利用戶型DM單，手提口袋、水杯等宣傳品和辦公用品，緊扣項目形象主題。五、項目營銷5、項目各營銷節(jié)點計劃5.1、項目準(zhǔn)備期節(jié)點執(zhí)行計劃準(zhǔn)備期蓄客期開盤期強銷期銷售部體驗區(qū)設(shè)置：WIFI體驗：銷售中心設(shè)置WIFI網(wǎng)絡(luò)體驗區(qū)，讓業(yè)主感受未來無線網(wǎng)絡(luò)生活。休閑娛樂區(qū)：在休閑區(qū)放置“憤怒小鳥”的電游版和桌游版。準(zhǔn)備期蓄客期開盤期強銷期五、項目營銷5、項目各營銷節(jié)點計劃5.1、

56、項目準(zhǔn)備期節(jié)點執(zhí)行計劃2012.2.3-2012.4.5時間2012.2.32012.4.5重點及目標(biāo)銷售中心進場，項目的集中宣傳與客戶的積累，引起客戶的關(guān)注。蓄客達到1900組，（項目一期房源647套，VIP卡轉(zhuǎn)換率30%，預(yù)計成交510組）媒體渠道線上媒體：現(xiàn)場包裝+報媒+直郵+DM+短信；渠道：巡展、推介會、直銷；宏大自身資源宣傳主題一只目光犀利的鳥（形象：放大瞳孔，期待開盤）活動事件巡展+活動+直郵具體工作內(nèi)容1. 銷售人員展開全案銷售及預(yù)售工作2.進行廣告宣傳：3.通過對產(chǎn)品特征和現(xiàn)代青年人的生活狀態(tài)的描述，直擊青年群體的心理，產(chǎn)生共鳴。4.通過廣告宣傳使受眾對本案區(qū)位、區(qū)域發(fā)展前景等留下深刻的印象。準(zhǔn)備期蓄客期開盤期強銷期五、項目營銷5、項目各營銷節(jié)點計劃5.2、項目蓄客期節(jié)點執(zhí)行計劃1、線下渠道傳播計劃3月1日2月4日3月15日宏大數(shù)據(jù)庫整理活動專業(yè)市場、經(jīng)營戶、企業(yè)陌生拜訪項目資料、物料準(zhǔn)備2月15日4月5日直銷外賣場的聯(lián)系和包裝楊家坪步行街設(shè)立外賣場準(zhǔn)備期蓄客期開盤期強銷期產(chǎn)品推薦會形象代言五、項目營銷5、項目各營銷節(jié)點計劃5.2、項目蓄客期節(jié)點執(zhí)行計劃外賣場：楊家坪步行街設(shè)立外賣場外展設(shè)立目的：楊家坪步行輻射九龍坡區(qū)和大渡口區(qū)，增設(shè)外賣場增加項目宣傳的場所，擴大項目知名度，挖掘潛在客戶。外展設(shè)立時間：201