新城控股生活廣場招商策劃方案

1、新城生活廣場招商策劃方案招商展望新城生活廣場招商策劃方案目錄一.項(xiàng)目調(diào)研二.定位深化及品牌模擬落位三.招商政策建議及收益測算四.開業(yè)籌備計(jì)劃建議五.招商策略及招商推廣建議新城生活廣場招商策劃方案第一部分 項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研基礎(chǔ)調(diào)研武進(jìn)區(qū)概況：武進(jìn)區(qū)地處長江三角洲太湖平原西北部，江蘇省南部，介于南京、上海之間。長江三角洲最有經(jīng)濟(jì)活力腹地，2002年撤市設(shè)區(qū)，成為常州市武進(jìn)區(qū)。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力發(fā)達(dá)，連續(xù)多年位居中國百強(qiáng)縣（市、區(qū)）前十位?！爸袊駹I經(jīng)濟(jì)最具活力縣（區(qū)）”第一“全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)“第一“全國百佳全民創(chuàng)業(yè)示范縣（區(qū)）”第一“中國全面小康示范縣（區(qū)）”第二等20多項(xiàng)全國性和國際性榮譽(yù)

2、。生產(chǎn)總值比重單位2011年上半年2010年2009年2008年2007年1.國內(nèi)生產(chǎn)總值億元665.171163.9965.0849.87706.31 第一產(chǎn)業(yè)增加值億元15.0036.94 34.225.0823.54 第二產(chǎn)業(yè)增加值億元419.98741.96 631.4586.54500.50 其中：工業(yè)億元400.44702.40 597.2555.67474.61 第三產(chǎn)業(yè)增加值億元230.19385.00 299.4238.25182.27運(yùn)輸、倉儲(chǔ)億元19.0435.01 22.919.9417.05批發(fā)和零售業(yè)億元67.3102.2678.293.8469.51住宿和餐飲業(yè)億

3、元9.4816.15 13.612.399.53金融業(yè)億元29.5650.15 40.024.5517.52房地產(chǎn)業(yè)億元22.1348.54 36.922.3118.91其他服務(wù)業(yè)億元82.58132.89 107.865.2249.75 營利性服務(wù)業(yè)億元46.8574.25 59.928.2920.21 非營利性服務(wù)業(yè)億元35.7358.64 47.836.9329.542.三次產(chǎn)業(yè)比重第一產(chǎn)業(yè)%2.33.23.53.03.3第二產(chǎn)業(yè)%63.163.765.569.070.9其中：工業(yè)%60.260.361.965.467.2第三產(chǎn)業(yè)%34.633.131.028.025.82010年，全區(qū)

4、地區(qū)生產(chǎn)總值1110億元，增長15%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額270億元，比上年增長20%；零售業(yè)完成社會(huì)品消費(fèi)總額626.8億元，比上年增長20.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.7萬元，農(nóng)民人均純收入1.36萬元，均增長10%以上；人均生活消費(fèi)支出9556元，比上年增長8.8%；旅游業(yè)發(fā)展迅猛，實(shí)現(xiàn)旅游總收入54億元，增長42%。2010年人均儲(chǔ)蓄增長6.5萬元，同比增長30%，全區(qū)常住人口160萬，有車族近62萬人；全區(qū)儲(chǔ)蓄50萬以上達(dá)49萬人之多。項(xiàng)目所在湖塘鎮(zhèn)是武進(jìn)區(qū)行政中心駐地，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，全鎮(zhèn)面積84平方公里，轄3個(gè)街道辦事處、44個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?0余萬人。 項(xiàng)目調(diào)研基礎(chǔ)

5、調(diào)研宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)之一：人民生活單位2010年2009年2008年2007年1.農(nóng)村居民收入與支出 (1)人均總收入元15460142861455313328 其中：勞動(dòng)者報(bào)酬元10391901480136917 (2)人均總支出元11640113851215011876 其中：生活消費(fèi)支出元9132837883627979 (3)人均純收入元13598123411121999112.城鎮(zhèn)居民收入與支出元 (1)人均總收入元264252391221716 其中：勞動(dòng)者報(bào)酬元138551308711106 (2)人均總支出元224191878916316 其中：生活消費(fèi)支出元16140144951

6、3107 (3)人均可支配收入元245912230219822項(xiàng)目調(diào)研基礎(chǔ)調(diào)研宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)之二：武進(jìn)人口（萬人）GDP（億元）人均GDP（元）2010年156.9（常?。?163.90 74181 2009年98.97（在戶）965.00 97504 2008年99.08（在戶）849.87 85776 2007年98.6（在戶）706.31 71634 人均GDP（元）武進(jìn)常州南京無錫蘇州2010年74181 64820 62593 90355 88180 2009年97504 55290 5529081146836962008年85776 51746 5085573733788752007

7、年71634 44452 457436557069151武進(jìn)年齡結(jié)構(gòu)人數(shù)占比0-14歲18519711.80%15-64歲125171179.78%15-25歲16735413.37%26-35歲42933734.30%36-45歲43659734.88%46-64歲21842317.45%65歲及以上1320918.42%表格數(shù)據(jù)可以看出，武進(jìn)地區(qū)2010年人均GDP高于南京和常州，低于無錫和蘇州，年齡結(jié)構(gòu)以青中年為主，為主力消費(fèi)群體。項(xiàng)目調(diào)研基礎(chǔ)調(diào)研交通覆蓋圖序號(hào)公交線起點(diǎn)終點(diǎn)110永寧北路公交中心站湖塘樂購 231永寧北路公交中心站南洋廣場3302大學(xué)新村中華恐龍園42滆湖路公交中心站常

8、州客運(yùn)中心570火車站公交中心站漕橋666火車站公交中心站雪堰橋769淹城公交中心站遙觀公交站878公交五公司紅梅公交中心站9269陽湖廣場坂上10320禮嘉公交中心站火車站中心站11503南苑小區(qū)公交中心站陽湖廣場12517皮革城路橋南洋廣場奔牛萬家富13518皮革城路橋南洋廣場洛陽公交中心站1474湖塘樂購南苑小區(qū)中心站1576湖塘樂購前黃公交中心站本案樂購生活廣場八佰伴?？怂刮逍请娖魑溥M(jìn)購物中心南洋商貿(mào)廣場武進(jìn)客運(yùn)站火車站 項(xiàng)目東側(cè)常武中路為武進(jìn)區(qū)“第一路”，常州市區(qū)主干道之一，為雙向八車道，向北可通達(dá)常州火車站、常州高鐵站及常州汽車站，向南可直達(dá)武進(jìn)客運(yùn)總站；承擔(dān)著本項(xiàng)目南北向交通主干

9、道的功能。 項(xiàng)目以北定安中路為雙向四車道，承擔(dān)著本項(xiàng)目東西向交通主干道的功能。 經(jīng)過樂購超市的公交車覆蓋了整個(gè)湖塘區(qū)域。小區(qū)名總戶數(shù)（戶）入住率估計(jì)入住人口(個(gè)）性質(zhì)消費(fèi)能力花東社區(qū)4726100%14000老住宅小區(qū)中等灣里新村168097%4800老住宅小區(qū)中等花園新村1260100%4000老住宅小區(qū)一般新城南都370076%8500中檔住宅+高檔別墅高四季新城244299%7300中檔住宅中等陽湖名城306485%7800中檔住宅中等陽湖世紀(jì)苑220090%5940中檔住宅中等中苑公寓35692%900中檔住宅中等城中花苑120099%3700中檔住宅高天麗雅居65498%1900中檔

10、住宅高天雋峰296350%4000中檔住宅高南田雅園509100%1530中檔住宅中等芳草園25695%730中檔住宅高總計(jì)2501065100項(xiàng)目調(diào)研基礎(chǔ)調(diào)研調(diào)研區(qū)域住宅情況調(diào)研 本項(xiàng)目作為武進(jìn)湖塘核心成熟商圈的商業(yè)項(xiàng)目，依托樂購大賣場，周邊消費(fèi)客流組成豐富；主要有來自人民路、長虹路等的中高檔住宅人群，來自常務(wù)路沿線的辦公商務(wù)人群及樂購商圈的穩(wěn)定消費(fèi)人群。 項(xiàng)目周邊2km范圍內(nèi)約有30個(gè)小區(qū)，約20萬人口。項(xiàng)目調(diào)研基礎(chǔ)調(diào)研常州的整體宏觀經(jīng)濟(jì)前景較為樂觀,相關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不斷改善將刺激消費(fèi)市場的需求。與長三角的主要城市相比，常州的經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)落后，但其增長速度保持較高水平，預(yù)示其發(fā)展?jié)摿臻g

11、巨大。武進(jìn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力一直在常州占有重要地位，規(guī)劃將成為未來常州發(fā)展的金南翼。武進(jìn)區(qū)商業(yè)中心將形成以常武路為主節(jié)點(diǎn)，以常州南部居民和南部鄰近縣市流動(dòng)顧客為主要消費(fèi)對(duì)象，集購物、休閑、商務(wù)功能于一體的綜合性商業(yè)中心。對(duì)本項(xiàng)目的影響常州和武進(jìn)的經(jīng)濟(jì)及宏觀環(huán)境整體向好，為本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造先決條件。武進(jìn)區(qū)的人口占比及新樓盤和在售樓盤、未建樓盤比重在不斷增大，而且這個(gè)比重隨著城市的發(fā)展還將繼續(xù)增大，未來為本項(xiàng)目提供潛在的消費(fèi)人流將源源不斷。本項(xiàng)目的地理位置及交通覆蓋優(yōu)越，居民整體素質(zhì)將繼續(xù)得到提升。無論從消費(fèi)力或者是消費(fèi)習(xí)慣未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆＝Y(jié)論項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研調(diào)研范圍：1公

12、里-1.5公里覆蓋半徑調(diào)研時(shí)間：2011年9月26-9月28日項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研123213445678912341234富克斯樂 購天祿（武進(jìn)購物中心）本案茂業(yè)泰富城新天地不夜城新城上街路勁又一城富克斯 60000平米 定安路：1.3公里樂 購 35000平米 人民路：1.3公里天 祿 160000平米 古方路：0.62公里茂 業(yè) 120000平米 廣電路：1.4公里新天地 170000平米 花園街：1.4公里又一城 60000平米樂購商圈構(gòu)成主要以定安東路與常武中路為核心發(fā)散，重點(diǎn)商業(yè)有樂購、富克斯廣場、武進(jìn)購物中心（八佰伴）百貨構(gòu)成，是武進(jìn)區(qū)域最早、最成熟的零售商業(yè)中心；花園街商圈構(gòu)成

13、花園街和廣電路交叉口為核心向南發(fā)散，重點(diǎn)商業(yè)有茂業(yè)泰富、新城上街、新天地不夜城、又一城構(gòu)成，是武進(jìn)近兩年建成的新興商業(yè)中心。56789定安路人民路古方路廣電路花園街項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研富克斯流行廣場地理位置：武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)定安中路2號(hào)，常武路 與定安路交界處物業(yè)類型：綜合商場 開業(yè)時(shí)間：2008年1月商業(yè)面積：6萬市場定位：集購物、美食、休閑為一體的綜合 性百貨 日人流量：約3000人次/天 消費(fèi)水平：約100-300元/次 租售情況：自持 處于武進(jìn)已經(jīng)繁華的商業(yè)地位，商業(yè)氛圍成熟，臨靠熱鬧的樂購超市，已經(jīng)被武進(jìn)居民所認(rèn)可。商場的檔次、裝修、品牌及服務(wù)等都略低于其他百貨商場，故很難留住當(dāng)?shù)夭糠至?xí)

14、慣性消費(fèi)群體，經(jīng)營一般。 商場結(jié)合湖塘居民消費(fèi)要求提供配套服務(wù)、餐飲、娛樂設(shè)施，吸引一定的消費(fèi)比例。項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研樂購地理位置：常武路與定安路交界處，定安中路1號(hào) 物業(yè)類型：超市及配套開業(yè)時(shí)間：2002年11月商業(yè)面積：3.5萬方，超市3萬平米，餐飲等0.5萬 市場定位：超市+零售配套日人流量：約9000人次/天（超市+零售） 消費(fèi)水平：超市70元/次 ，零售配套30-150元/次租售情況：全部自持 人氣最集中的商業(yè)區(qū)域，人流量巨大，租金水平在當(dāng)前武進(jìn)區(qū)域最高。 整個(gè)規(guī)劃雜亂無章，難以吸引有實(shí)力的品牌商家入住，人流的動(dòng)向通道設(shè)置也存在一定問題。 知名的品牌餐飲及家庭配套類消費(fèi)較為零散和缺

15、失，對(duì)商圈整體消費(fèi)層次的帶動(dòng)性不高。項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研天祿(武進(jìn)購物中心)地理位置：常武路與定安路交界處物業(yè)類型：Shopping Mall 開業(yè)時(shí)間：2010年08月28號(hào)商業(yè)面積：16萬方，共6棟商業(yè)，八佰伴4萬，服裝、鞋帽2.3萬，休閑娛樂2萬多，餐飲2.3萬，大型酒店餐飲、KTV、健身房2萬多 市場定位：購物、娛樂、休閑、配套一體日人流量：約5500人次/天 消費(fèi)水平：100-500元/次租售情況：40%銷售，60%持有（包括百貨、大型酒店餐飲、KTV、健身房、電影院、電玩城等），大部分售商鋪采用返租賃的模式操作，返租期為5年 與常州市中心南大街、萊蒙都會(huì)成熟商業(yè)規(guī)模的相似規(guī)劃的商業(yè)

16、業(yè)態(tài)劃分，對(duì)本地客戶擁有較高的吸引力。商鋪空置率較高,加之缺乏吸引力的品牌商家入駐,使得除主力店以外的業(yè)態(tài)難以吸引消費(fèi)需求，對(duì)整個(gè)商圈的消費(fèi)導(dǎo)向產(chǎn)生一定影響。 項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研茂業(yè)泰富地理位置：花園街、廣電路交匯處 物業(yè)類型：Shopping Mall 開業(yè)時(shí)間：茂業(yè)百貨2010年1月開業(yè)。泰富灣2009年12月26日開業(yè)；成龍影院2010年9月28日開業(yè) 商業(yè)面積：12萬方市場定位：購物、娛樂、休閑、配套一體日人流量：約3000人次/天 消費(fèi)水平：80-300元/次租售情況：租售結(jié)合茂業(yè)百貨、泰富灣義烏小商品城開業(yè)后經(jīng)營狀況一般，泰富灣80% 炒鋪 ，轉(zhuǎn)讓/租率約65%。百貨服裝檔次屬中

17、檔，體量較小，知名品牌數(shù)量較少，可供消費(fèi)者的選擇較小，因此目前人流量很低。 各樓層空置較高,除影院及部分餐飲娛樂外,開業(yè)率較差。項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研新天地不夜城地理位置：花園街、廣電路交匯處 物業(yè)類型：Shopping Mall 開業(yè)時(shí)間：2010年10月 商業(yè)面積：約17萬平米 市場定位：購物、娛樂、休閑、配套一體日人流量：約3000人次/天 消費(fèi)水平：150-300元/次租售情況：銷售50%，包括1號(hào)、3號(hào)樓百貨、服裝，2號(hào)、4號(hào)樓餐飲；和5號(hào)酒吧的少部分；8號(hào)休閑、11號(hào)酒吧、12號(hào)酒店式公寓4層底商返租；持有50%，包括6號(hào)、7號(hào)、9號(hào)、10號(hào)樓。 新天地不夜城是以廣電塔為核心圍合成三

18、個(gè)圈，分別是風(fēng)尚購物街，風(fēng)味美食街，風(fēng)情酒吧街，主要的賣點(diǎn)是有六大主力店。開業(yè)招商情況不夠樂觀，七彩城，品尚女人街均沒有成功開業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研路勁又一城地理位置：長虹路與花園街交界處 物業(yè)類型：Shopping Mall 開業(yè)時(shí)間：待定，預(yù)計(jì)2012年4月 商業(yè)面積：約6萬平米 市場定位：購物、娛樂、休閑、配套一體日人流量：約4500人次/天 消費(fèi)水平：60元/次（超市）租售情況：租售結(jié)合，自營為主；銷售20%，步行街部分2.7萬方，220個(gè)鋪位；持有80%，包括大潤發(fā)、又一城百貨。 大潤發(fā)經(jīng)營2年，近兩年?duì)I業(yè)額逐年提升；金鷹百貨、金逸影院等主力店及商業(yè)街招商已完成85%現(xiàn)在人氣不足。

19、項(xiàng)目中大潤發(fā)超市已開業(yè)，規(guī)劃有百貨、影院、肯德基、主力電玩城、地下溜冰城、美食街等較為集中的商業(yè)組成，商業(yè)消費(fèi)的導(dǎo)向性較為明確。 與上街等周邊項(xiàng)目存在互補(bǔ)性，主力店開業(yè)成功將成為消費(fèi)的主導(dǎo)。項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研湖塘定安路湖塘人民路湖塘廣電路東起常武路樂購,西至武宜路共201家街鋪，個(gè)體零售占48%,各類配套占26%,個(gè)體餐飲21家,其余為日雜五金類和美容休閑，租金價(jià)格西低東高,在0.6-4元/.天，童裝及女裝零售經(jīng)營突出，但較為零散。古方路從常武路進(jìn)口向東延伸600米以餐飲街為主力業(yè)態(tài),52家街鋪餐飲與配套類各占50%。餐飲及配套均以個(gè)體品牌為主,租金設(shè)計(jì)在大部分程度上與經(jīng)營面積相關(guān)。均價(jià)在1

20、.5-2元/.天。目標(biāo)消費(fèi)在中低端人群?？蛦卧?0-100元/人湖塘古方路湖塘花園街花園街屬于湖塘南北向的主干道，未來與市區(qū)晉陵路貫通在規(guī)劃中。1.4公里共263家街鋪,零售占68%,配套26%,餐飲16家.租金由南向北遞增,在2.2-6元/.天.平均租金在4.5元/.天,遞增區(qū)間8%-30%,營業(yè)情況良好,消費(fèi)群體以周邊人口為主.個(gè)體經(jīng)營居多，配套類商家可成為潛在目標(biāo)商家。人民路屬于湖塘最早的商業(yè)中心,從人民商場至蘭新大廈共109家街鋪,餐飲占23%,零售占37%,配套加日雜五金占40%。目前租金均價(jià)在2元/.天.隨著商圈更替,目前人民路的整體消費(fèi)需求下降,街鋪的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比較雜亂,吸引不了消

21、費(fèi)駐足。廣電路位于項(xiàng)目南邊,東西延伸,與花園街十字交匯,共有128家街鋪.餐飲配套各占20%,零售類53%,日雜五金類7%。個(gè)體店的租金1-2元/.天，該街更多以個(gè)體禮品煙酒,水果賣場為主.配套消費(fèi)選擇不高.項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研武進(jìn)商圈分析結(jié)論武進(jìn)區(qū)的商業(yè)已基本形成以湖塘鎮(zhèn)為中心，而湖塘目前的商圈概況則是以常武路、定安路、花園街為城市商業(yè)核心。商圈向周邊輻射，人民路和花園街以外商業(yè)氛圍逐漸減弱的商業(yè)現(xiàn)狀。從目前湖塘的商業(yè)分布狀況情況來看，已初步形成了湖塘老街、武進(jìn)樂購、天祿、新天地、餐飲、娛樂等的商業(yè)格局，在一定程度上滿足了部分消費(fèi)群體。湖塘老街經(jīng)營定位為中低檔、零散的消費(fèi)結(jié)構(gòu)；樂購超市經(jīng)營品

22、種較為豐富，而且營業(yè)面積較大，已經(jīng)形成規(guī)?；置?因此吸引了較多的人流前往；各專賣店、專業(yè)店也主要針對(duì)中低人群，整個(gè)區(qū)域從商業(yè)的業(yè)態(tài)、層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來看都是較為落后的，基本上還停留在傳統(tǒng)層面上，缺乏競爭實(shí)力。隨著湖塘商業(yè)水平及市場的發(fā)展，以及消費(fèi)者意識(shí)不斷成熟，原有的商業(yè)結(jié)構(gòu)及商業(yè)業(yè)態(tài)已不能滿足現(xiàn)有的消費(fèi)群體。湖塘商業(yè)格局以臨街商鋪及傳統(tǒng)商場為主導(dǎo)，除了大型超市樂購以外，其他流行百貨、連鎖經(jīng)營、主題餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)繁多，但普遍品牌性及成熟度尚未飽滿,從商家選擇及消費(fèi)角度來看，湖塘市場空白點(diǎn)仍然很多。在湖塘市場無法滿足主力零售的前提下，中高檔層次的家庭生活、休閑服務(wù)的一站式配套也同樣

23、缺少。招商展望項(xiàng)目調(diào)研商業(yè)調(diào)研商業(yè)項(xiàng)目設(shè)施現(xiàn)狀項(xiàng)目設(shè)施名稱富克斯樂購天祿茂業(yè)泰富新天地又一城定安路人民路古方路廣電路花園街業(yè)態(tài)百貨超市mallmallmallmall零售+配套配套+零售餐飲+配套餐飲+配套零售+配套餐飲比例5.0%14.0%14.0%13.0%16.0%30.0%16.0%23.0%50.0%20.0%6.0%零售比例75.0%85.0%61.0%67.0%59.0%50.0%58.0%37.0%0.0%53.0%68.0%配套比例20.0%1.0%25.0%20.0%25.0%20.0%26.0%40.0%50.0%27.0%26.0%面積/距離(平米)/公里6萬3.5萬1

24、6萬12萬17萬6萬1.31.30.621.41.4空置率3%0%65%50%80%-0% 0%0%10%10%品牌度一般較差一般較差較差中檔較差較差較差較差較差主力客層25-5018-6018-4518-4018-4025-3525-4025-40 20-40 25-45 25-40 促銷手段打折買送送券送券送券-無無無無無停車位4701501800220017001000-未來發(fā)展分析開業(yè)以來整體定位缺乏重心,調(diào)整后餐飲有所改善,今后空間有限。超市消費(fèi)目的性較強(qiáng)，但周邊配套零落，未來可能整體改造。除主力店外,招商引進(jìn)較差，商業(yè)氛圍影響較大，未來調(diào)整較弱。整體開業(yè)情況不好，百貨品牌力度不高，

25、銷售導(dǎo)致整體今后的定位缺乏控制。目前包括超市在內(nèi)的主力店整體經(jīng)營較差，未來招商的持續(xù)性需要增強(qiáng)?，F(xiàn)在人氣不足，但周邊大型小區(qū)眾多，對(duì)其商業(yè)也有較好的市場支撐。商業(yè)消費(fèi)的導(dǎo)向性較為明確。 調(diào)整可能性不大，未來可隨商業(yè)氛圍的調(diào)整而改變現(xiàn)有經(jīng)營狀況。調(diào)整可能性不大，未來可隨商業(yè)氛圍的調(diào)整而改變現(xiàn)有經(jīng)營狀況。調(diào)整可能性不大，未來可隨商業(yè)氛圍的調(diào)整而改變現(xiàn)有經(jīng)營狀況。調(diào)整可能性不大，未來可隨商業(yè)氛圍的調(diào)整而改變現(xiàn)有經(jīng)營狀況。調(diào)整可能性不大，未來可隨商業(yè)氛圍的調(diào)整而改變現(xiàn)有經(jīng)營狀況。招商展望項(xiàng)目調(diào)研商業(yè)調(diào)研消費(fèi)需求分析-消費(fèi)特征大部分被訪者都是攜同家人一起逛街購物（近七成），只有近三成和被訪者會(huì)和一般朋友

26、一起逛街購物。家人一般朋友同事男朋友/女朋友 自己單獨(dú)去 同學(xué)所有被訪者：319人 區(qū)域：常州（常州武進(jìn)湖塘區(qū)域） 時(shí)間：2011年8月項(xiàng)目調(diào)研商業(yè)調(diào)研消費(fèi)需求分析-月消費(fèi)額度及結(jié)構(gòu)主力家庭月消費(fèi)額度在3000-5000占絕大多數(shù)，購物、餐飲、娛樂占總消費(fèi)額的49%。日常消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)消費(fèi)金額項(xiàng)目調(diào)研商業(yè)調(diào)研消費(fèi)需求分析-購物頻率總體來看，平均每個(gè)月逛街購物頻率在“5次或以上”的被訪者超過三成。分城區(qū)看，新城區(qū)武進(jìn)區(qū)的被訪者購物頻率更高，平均每個(gè)月“5次或以上”的近五成，比中心老城區(qū)高出兩成。分性別看，女性的逛物頻率較男性高出一成。5次/月或以上4次/月3次/月2次/月1次/月所有被訪者，319

27、人 中心城區(qū)被訪者，213人 武進(jìn)區(qū)被訪者，106人 男性被訪者，161人 女性被訪者 , 158人被訪者到最經(jīng)常去的購物場所中，樂購生活圈主要目的是購買日常生活所需要的物品；被訪者購買零售物品時(shí)，更多地會(huì)選擇到南大街商業(yè)步行街。受商圈、交通及消費(fèi)需求影響，樂購商圈 在商業(yè)體量不斷增大的同時(shí)，我們可以看到零售業(yè)態(tài)并不是消費(fèi)者的首選，影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠項(xiàng)目調(diào)研商業(yè)調(diào)研消費(fèi)需求分析-消費(fèi)地點(diǎn)及目的選擇南大街萊蒙都會(huì)湖塘樂購周邊湖塘花園街周邊其他總計(jì)南都人數(shù)441863532180國際公寓人數(shù)90913031芳草園、灣里小區(qū)人數(shù)107207044南大街商業(yè)步行街樂購生活圈過去三個(gè)月內(nèi)最經(jīng)常到“南大商業(yè)步

28、行街”逛街購物的被訪者，63人過去三個(gè)月內(nèi)最經(jīng)常到“武進(jìn)樂購”逛街購物的被訪者，92人位置美食廣場大型餐飲精品超市酒吧風(fēng)味小吃美容會(huì)所咖啡、簡餐配套健身房按摩、沐浴早教培訓(xùn)親子兒童品牌服裝個(gè)體零售家居總計(jì)南都4236%60 51%44 38%13 11%19 16%8 7%26 22%3631%1916%17 15%11 9%24 21%54 46%16 14%18 15%117國際公寓10 43%9 39%8 35%1 4%4 17%2 9%4 17%8 35%6 26%2 9%4 17%5 22%5 22%4 17%4 17%23芳草園、灣里15 47%19 59%18 56%9 28%1

29、2 37%4 12%11 34%15 47%5 16%1 3%0 0%9 28%15 47%5 16%2 6%32項(xiàng)目調(diào)研商業(yè)調(diào)研消費(fèi)需求分析-希望本項(xiàng)目設(shè)置哪類業(yè)態(tài)消費(fèi)者對(duì)于項(xiàng)目潛在的要求希望增加餐飲、精品超市、零售的比例居多。對(duì)于增加配套類實(shí)施的選擇同樣占一定比重。消費(fèi)者對(duì)于服務(wù)設(shè)施及消費(fèi)檔次、環(huán)境的需求水準(zhǔn)較高。23逛街購物的出行特征消費(fèi)特征主要消費(fèi)的品牌與評(píng)價(jià)25-50歲的被訪者喜歡和家人一起逛街購物（占七成），私家車及公共交通前往（達(dá)六成），購物頻率較高，平均每個(gè)月在5次或以上的超三成。其中武進(jìn)區(qū)的購物頻率較中心城區(qū)高，可能跟被訪者居住在武進(jìn)區(qū)較多有關(guān)。女性的購物頻率稍高于男性。被訪

30、者以外出就餐為主要的休閑娛樂方式（近七成）。平均每個(gè)月外出就餐3次，每次消費(fèi)165元。他們逛街購物就餐時(shí)多數(shù)選擇中餐（六成）。被訪者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)：日常支出占四成，購物支出占兩成，餐飲支出占兩成，娛樂支出占一成，其他支出占一成。餐飲：沒有優(yōu)勢的時(shí)尚品牌。零售：被訪者曾經(jīng)買過及認(rèn)為時(shí)尚的品牌都很分散，無突出品牌；1項(xiàng)目調(diào)研商業(yè)調(diào)研消費(fèi)需求分析結(jié)論45對(duì)經(jīng)常去的商業(yè)廣場的相關(guān)評(píng)價(jià)消費(fèi)者對(duì)樂購超市的評(píng)價(jià)被訪者最經(jīng)常去南大街商業(yè)步行街、樂購超市購物，且購物的頻次較高，每個(gè)季度去八次或以上的超過三成。他們購物的主要目的是購買日常所需的物品，與消費(fèi)結(jié)構(gòu)中日常支出占比最大相符。近九成被訪者曾到樂購超市購物，主要

31、是因?yàn)樗唐贩N類齊全以及價(jià)格實(shí)惠，平均每次消費(fèi)集中在81-150元之間。對(duì)在樂購超市購物的滿意度較高，達(dá)八成表示滿意。項(xiàng)目調(diào)研商業(yè)調(diào)研消費(fèi)需求分析結(jié)論6消費(fèi)者潛在消費(fèi)需求消費(fèi)者更多的希望在項(xiàng)目及周邊擁有完善的服務(wù)設(shè)施及零售購物，對(duì)于餐飲的需求較高，并對(duì)品牌的知名度，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有潛在的層次要求，希望更好的滿足家庭式的購物及吃喝玩樂。項(xiàng)目調(diào)研商業(yè)調(diào)研商圈名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類型經(jīng)營面積功能定位主力品牌租金（元/天）平均租金元/.天空置率增長率湖塘樂購商圈樂購賣場超市配套3.5萬超市、零售樂購超市1F外街12，內(nèi)街5-98.20%118%2F6.8-8.370%250%富克斯百貨6萬百貨VERO MODA

32、、培羅蒙1525%+2%廣告費(fèi)20%扣點(diǎn)3%-餐飲餐飲、配套奇跡健身、韓林炭烤1.5-2.522%-武進(jìn)購物中心mall16萬購物、餐飲、娛樂、配套八佰伴、神采飛揚(yáng)1F外街5-9，內(nèi)街2-2.5450%-2F1.5-42.580%-3F0.5-1.5180%-古方路街鋪特色餐飲阿瓦山寨、寨橋老鵝館配套1.5-2,餐飲2.7-3.52.50%10-15%定安路街鋪服飾、煙酒、配套2-430%10%樂購商圈為區(qū)域內(nèi)老牌商業(yè)中心。但因其整體商業(yè)氛圍屬中低檔次，新的銷售型項(xiàng)目運(yùn)作較差，使得零售與品牌口碑滿足不了消費(fèi)需求，處于急待調(diào)整階段?；▓@街商圈新天地mall15萬購物、餐飲、娛樂、配套易買得、五星

33、電器1F外街4-5.5內(nèi)街1.6-22.880%-2F1.5-21.75-又一城mall5萬百貨、餐飲、配套金鷹百貨、金逸影城-待開業(yè)-茂業(yè)泰富mall10萬購物、餐飲、娛樂、配套蘇寧電器、茂業(yè)百貨、成龍影院1F外街6，內(nèi)街3.5450%-2F2.5-3.53-3F2-32.5-4F1-1.51.25-上街商業(yè)街5萬餐飲、配套西部牛排、悠仙美地1F外街5-5.5內(nèi)街2.5-3330%-2F1.5-21.880%-3F1-1.51.215%-花園街街鋪零售、配套2.1-5.53.810%8-30%廣電西路街鋪日雜、配套1.7-3.5210%10-15%沿武宜路街鋪日雜、配套1.3-21.65部分

34、拆遷-區(qū)域商業(yè)近兩年快速崛起，但是由于商業(yè)物業(yè)大多為銷售型物業(yè)，所以目前還不能達(dá)到原先設(shè)定的商圈定位目標(biāo)。出租率及經(jīng)營狀況一般。周邊租金調(diào)查新城生活廣場招商策劃方案第二部分 定位深化及品牌模擬落位項(xiàng)目定位定位深化Comunity SC社區(qū)中心Neighborhood SC鄰里中心Life Style SC生活體驗(yàn)中心蘇州鄰里中心商業(yè)街、專賣店Brand Shop零售店Category Killer精品專賣店Food and beverage brands品牌餐飲社區(qū)型（實(shí)用型、社區(qū)服務(wù)型）Basic Concept（合理性單機(jī)能性）廣域型（認(rèn)可型廣域集客型）High Concept（感官重視、

35、高質(zhì)環(huán)境、生活導(dǎo)向型）目標(biāo)客層面對(duì)周邊社區(qū)消費(fèi)群體以家庭型，消費(fèi)單位為目標(biāo)湖塘中檔偏上價(jià)位中檔偏上、生活導(dǎo)向?yàn)闇?zhǔn)相關(guān)目標(biāo)客層對(duì)中高檔生活消費(fèi)，餐飲消費(fèi)有所需的商務(wù)、白領(lǐng)人士生活廣場所面臨的不同階段1-3年階段：面對(duì)的是一個(gè)需求不足的市場整體品牌檔次偏低、消費(fèi)環(huán)境，購物層次不高消費(fèi)者以基本生活消費(fèi)為目的的購物需求3-5年階段：面對(duì)的是一個(gè)逐步提升的市場即有以基本生活消費(fèi)為目的購物需求同時(shí)服務(wù)類型的需求整體檔次提升，情景、生活式的消費(fèi)體驗(yàn)更加充裕5-8年階段：面對(duì)一個(gè)成熟需求的市場消費(fèi)能力、品牌認(rèn)知、對(duì)生活品質(zhì)的訴求逐漸占主導(dǎo)以基本生活消費(fèi)為目的單純需求初步下降生活廣場定位：一個(gè)坐落常州商業(yè)副中心

36、，位于常武路核心位置的新型商業(yè)項(xiàng)目。定位以高端配套、知名餐飲、兒童配套、休閑為主的一站式生活服務(wù)情景街區(qū)。引領(lǐng)生活消費(fèi)，提升社區(qū)、家庭居民生活質(zhì)量，成為湖塘核心的生活體驗(yàn)中心。品牌模擬落位業(yè)態(tài)分布圖B11F2F3F4F南側(cè)入口北側(cè)入口精品超市2500服務(wù)配套352家居877餐飲230餐飲245餐飲166生活配套483服務(wù)配套428生活配套325服務(wù)配套445生活配套289生活配套734藝術(shù)培訓(xùn)598兒童綜合280餐飲365生活配套276餐飲1004綠化(餐飲)588兒童綜合741兒童綜合264餐飲2205餐飲634餐飲2192美容627通道通道餐飲生活配套服務(wù)配套家居藝術(shù)培訓(xùn)兒童綜合合計(jì)4F2

37、19262728193F283958834272F13691010598128542621F64110078739653486B12500352285270415732122596559812851684641.8%34.0%7.3%5.7%3.5%7.6%100%業(yè)態(tài)面積比例餐飲704141.89%生活配套573234.00%服務(wù)配套12257.30%家居9655.71%藝術(shù)培訓(xùn)5983.56%兒童綜合12857.64%合計(jì)16809100.00%商業(yè)建面（m2）總計(jì)31154B111246F15833F25631F34788F43656車位機(jī)動(dòng)404個(gè) 非2505個(gè)品牌模擬落位品牌介紹B1

38、目標(biāo)以大型配套類業(yè)態(tài)滿足中高端需求配置類型精品超市,以家庭為客源的中高端消費(fèi)具體業(yè)態(tài)精品超市、汽車美容、皮具保養(yǎng)B1汽車美容 Carbeauty品牌模擬落位品牌介紹F1目標(biāo)滿足家庭日常的生活需求,一站式服務(wù)配置類型節(jié)點(diǎn)主力商家、家庭日常生活配套具體業(yè)態(tài)快速餐飲，家居用品，銀行等配套主力店1F品牌模擬落位品牌介紹F2目標(biāo)家庭兒童綜合消費(fèi)區(qū)域配置類型兒童配套及培訓(xùn)服務(wù)，節(jié)點(diǎn)主力商家具體業(yè)態(tài)主力餐飲、品牌培訓(xùn)、兒童集合2F品牌模擬落位品牌介紹F3目標(biāo)家庭在一起愉快用餐，度過美好時(shí)光的區(qū)域配置類型品牌類餐飲具體業(yè)態(tài)西餐、料理、火鍋、本幫菜3FF4目標(biāo)商務(wù)、休閑、家庭朋友聚會(huì)于一體配置類型品牌餐飲 美容

39、具體業(yè)態(tài)港茶、燒烤、美容SPA4F品牌模擬落位品牌介紹新城生活廣場招商策劃方案第三部分 招商政策建議及收益測算1、合理采納項(xiàng)目周邊市場租金及相關(guān)樓層、業(yè)態(tài)的租金水平，確保租金定制的合理性2、確保招商達(dá)成及提高運(yùn)營穩(wěn)定性，合理給到租賃優(yōu)惠3、各樓層鋪位根據(jù)業(yè)態(tài)的品牌度、鋪位位置進(jìn)行租金細(xì)分建議：B1主力超市給予該業(yè)態(tài)平均租金并合理免租；F1外街給予區(qū)域平均租金，內(nèi)街在平均租金的前提下根據(jù)位置及配套品牌度下調(diào)5-15%；F2-F4給予市場平均租金。建議：通過對(duì)區(qū)域商業(yè)市場的分析，并結(jié)合自身商業(yè)條件、業(yè)態(tài)定位以及涉及的主要業(yè)態(tài)的租金情況， 給出各樓層不同業(yè)態(tài)的租金范圍：招商政策建議政策建議樓層周邊項(xiàng)

40、目租金范圍建議租金范圍平均租金B(yǎng)1-1.5-2元/平米.天1.821F1.6-9元/平米.天2.5-8元/平米.天外街6.64，內(nèi)街2.98(2.58)2F1.5-3.5元/平米.天2-2.5元/平米.天2.143F0.5-2.5元/平米.天2-2.5元/平米.天2.384F1-1.5元/平米.天1.6-2元/平米.天1.84備注:1.對(duì)于少數(shù)品牌商戶可考慮抽成的計(jì)租方式(1-19、1-28、2-17) 2.平均租金通過計(jì)算各樓層收取總和除以面積得出招商展望招商政策建議1、合同期限：家居：節(jié)點(diǎn)鋪位(1-01)5-8年；其余3年； 餐飲：300平米以下3年；300-600平米5年；600以上租賃

41、期8年；節(jié)點(diǎn) 鋪位(1-19,1-20,1-28,2-01,2-17)5-8年； 超市：10-15年； 配套類：3-5年；2、經(jīng)營免租期：優(yōu)秀品牌首年給予3-6個(gè)月的經(jīng)營免租期；3、裝修免租期：面積：300 餐飲： 無 60-90天 90-120天 非餐飲：30-45天 45-60天 60-90天4、保證金：500 2個(gè)月5、租金支付方式（租金先交后用)： 按季支付，知名品牌或可按月支付或2個(gè)月支付政策建議招商收益測算收益測算工商北租金收益計(jì)劃 面積 租金年額（萬元）樓層序號(hào) 鋪位編號(hào) 使用面積 第1年 第2年 第3年 第4-6年 第7-8年 第9-10年 預(yù)估出租率97.2%100.0%10

42、0.0%100.0%100.0%100.0%預(yù)估收繳率85.0%90.0%95.0%95.0%95.0%95.0%B1計(jì)2852.0 47.24 170.95 182.16 197.08 226.37 270.79 預(yù)估出租率85.0%90.0%95.0%100.0%100.0%100.0%預(yù)估收繳率85.0%90.0%95.0%95.0%95.0%95.0%1F計(jì)3,486.0160.25 345.48 412.67 481.13 558.49 669.25 預(yù)估出租率85.0%88.0%90.0%95.0%95.0%100.0%預(yù)估收繳率85.0%90.0%90.0%95.0%95.0%9

43、5.0%2F計(jì)4,262.098.71 236.76 251.28 306.65 352.64 439.75 預(yù)估出租率75.0%92.0%92.0%100.0%100.0%100.0%預(yù)估收繳率75.0%90.0%90.0%95.0%95.0%95.0%3F計(jì)3,427.085.72 246.99 265.08 340.22 394.42 472.78 預(yù)估出租率70.0%90.0%90.0%95.0%95.0%95.0%預(yù)估收繳率70.0%90.0%90.0%95.0%95.0%95.0%4F計(jì)2819.0 47.49 153.37 164.44 204.27 236.44 282.54

44、總計(jì)16,846.0439.42 1153.55 1275.62 1529.34 1768.36 2135.11 新城生活廣場招商策劃方案第四部分 開業(yè)籌備計(jì)劃建議開業(yè)籌備計(jì)劃建議時(shí)間安排10111234567891020112012招商準(zhǔn)備2主力商家前期洽談主力商家洽談簽約市場推廣全面推進(jìn)完成招商任務(wù)全面招商推進(jìn)主力商家招商完成：2012年5月底全面招商完成：2012年10月裝修開業(yè)裝修開業(yè)完成+0.000施工項(xiàng)目封頂竣工驗(yàn)收9團(tuán)隊(duì)組建1112開業(yè)籌備計(jì)劃建議達(dá)成目標(biāo)達(dá)成時(shí)間節(jié)點(diǎn)及目標(biāo)招商執(zhí)行進(jìn)度控制表工作項(xiàng)目責(zé)任人完成標(biāo)志計(jì)劃完成時(shí)間1盛大開業(yè)全員全員協(xié)調(diào)確保正常開業(yè)2012.12招商收官

45、階段2各崗位人員到崗及各部門工作流程及人員安排完成分工及配合工作2012.123補(bǔ)充招商階段完成空置面積持續(xù)性招商2012.104商家全面進(jìn)場裝修完成相關(guān)裝修現(xiàn)場跟蹤、管理2012.95全面招商推進(jìn)，完成商戶簽約完成商家簽約85%2012.9招商攻堅(jiān)階段6節(jié)點(diǎn)鋪位品牌商家進(jìn)場裝修完成相關(guān)裝修現(xiàn)場跟蹤、管理2012.87完成商戶簽約完成商家簽約75%2012.88市場推廣持續(xù)推進(jìn)（招商大會(huì)）完成組織及推廣2012.89完成餐飲品牌商家簽約（三、四層）完成商家簽約75%2012.810完成節(jié)點(diǎn)鋪位品牌商家簽約完成商家簽約95%2012.6強(qiáng)勢招商階段11市場推廣全面推進(jìn)（招商大會(huì)）完成組織及推廣2

46、012.612完成節(jié)點(diǎn)鋪位品牌商家簽約完成主力商家簽約70%2012.513完成經(jīng)營合同、管理手冊制定、相關(guān)票據(jù)、責(zé)任部門及責(zé)任人確定完成制定并評(píng)審2012.514完成完成品牌餐飲商家的洽談儲(chǔ)備完成完成品牌餐飲商家儲(chǔ)備200%2012.515完成節(jié)點(diǎn)鋪位品牌商家洽談儲(chǔ)備完成節(jié)點(diǎn)鋪位品牌商家儲(chǔ)備200%2012.5招商準(zhǔn)備階段16配套類商家品牌儲(chǔ)備完成商家的品牌儲(chǔ)備200%2012.317主力商家前期接洽完成相關(guān)條件申報(bào)及各鋪位品牌備選2012.318招商宣傳推廣方案的敲定完成方案的最終評(píng)審2012.219招商手冊、招商單頁、海報(bào)等設(shè)計(jì)與制作完成宣傳工具的制作與發(fā)放2012.220制定招商流程，

47、招商人員工作規(guī)范等，招商人員的具體工作目標(biāo)和任務(wù)，及責(zé)任招商區(qū)域等完成流程及規(guī)范的制定并評(píng)審2012.121團(tuán)隊(duì)組建完成部門架構(gòu)組建2011.1222項(xiàng)目總體招商策劃方案完成內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^2011.1023項(xiàng)目業(yè)態(tài)品牌模擬落位內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^,并流轉(zhuǎn)2011.9為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行對(duì)招商隊(duì)伍的建立。由于項(xiàng)目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，需對(duì)人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考量，具體崗位編制如下：招商經(jīng)理（1人）招商主管（1人） 招商專員3人（1人機(jī)動(dòng)）招商部人員總編制4-5人開業(yè)籌備計(jì)劃建議人員人員配備計(jì)劃及崗位職責(zé)招商主管1人招商專員1人招商主管1人招商經(jīng)理1人招商專員1人招商專員1人建議：團(tuán)隊(duì)架構(gòu)可以從其他項(xiàng)目上優(yōu)先選擇招商人員，充實(shí)團(tuán)隊(duì)的協(xié)作，增加招商過程的把控與效率。人員配備計(jì)劃及崗位職責(zé)1、招商經(jīng)理(重點(diǎn)職責(zé))全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作，確保招商各項(xiàng)指標(biāo)的順利完成。組織實(shí)施招商工作的整體執(zhí)行計(jì)劃及招商策略，確保項(xiàng)目主力商家招商指標(biāo)的完成；指導(dǎo)、督促本部門