關(guān)于加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考研究與分析報(bào)告

1、關(guān)于加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)論加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)以省市為例.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)民土地權(quán)利的主要形式。如何完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，是深化農(nóng)村土地制度改革的重要內(nèi)容。加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)，保護(hù)農(nóng)民利益。重要體現(xiàn)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓率高達(dá)15.82%，是沿海地區(qū)最高的。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)新了轉(zhuǎn)移方式，形成了可借鑒的模式。但隨著流轉(zhuǎn)承包農(nóng)戶數(shù)量的增加、流轉(zhuǎn)形式的多樣化、流轉(zhuǎn)主體的多元化、流轉(zhuǎn)利益的復(fù)雜化，土地流轉(zhuǎn)中也暴露出一些亟待解決的問(wèn)題。確保土地流轉(zhuǎn)不改變土地集體所有制性質(zhì)，不改變土地用途，不損害農(nóng)民土地承包權(quán)。如何準(zhǔn)確引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，優(yōu)化土地資源配置，成為當(dāng)前農(nóng)村工作的重大課

2、題。為此，我們走訪調(diào)研了市內(nèi)部分重點(diǎn)縣（市、區(qū)）和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了深入調(diào)查研究，分析了土地流轉(zhuǎn)中存在的主要問(wèn)題，探討了具體改進(jìn)制度的對(duì)策。首先要做的是定義土地所有權(quán)。即土地所有權(quán)虛擬化，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)真實(shí)化；二是在明確產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，加快培育土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。三是創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。四是充分發(fā)揮政府加大對(duì)農(nóng)業(yè)設(shè)施投入的作用，統(tǒng)籌引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)的科學(xué)性，重點(diǎn)支持和鼓勵(lì)地方流轉(zhuǎn)形式。一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的客觀必然性從國(guó)外工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程來(lái)看，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代化進(jìn)程中的必然趨勢(shì)。從我們的調(diào)查來(lái)看，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的客觀必然性主要體現(xiàn)在： （1）土地流轉(zhuǎn)是工業(yè)化、城鎮(zhèn)

3、化發(fā)展的必然。隨著我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會(huì)創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)，急需大量勞動(dòng)力，為農(nóng)村勞動(dòng)力創(chuàng)造條件向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。外出打工已成為農(nóng)民增收的重要途徑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年農(nóng)民人均純收入6506元，其中工資性收入2606元，非農(nóng)收入1031元，占農(nóng)民收入的56%。由于農(nóng)業(yè)比較效率較低，農(nóng)村勞動(dòng)力向高效二、三產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)不斷增加。因此，農(nóng)村中青年勞動(dòng)力外出打工，農(nóng)村留下的勞動(dòng)力是婦女、老人，甚至兒童。這必然導(dǎo)致農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)積極性下降，甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)了“沒有耕耘者”、“門口躺著一條狗，家里還剩下老人”的現(xiàn)象。 。”二”現(xiàn)象。這一現(xiàn)象為土地流轉(zhuǎn)提供了可能，大

4、規(guī)模流轉(zhuǎn)給農(nóng)民帶來(lái)更多收入，必須有效促進(jìn)流轉(zhuǎn)。據(jù)我們調(diào)查，外出打工成為土地流轉(zhuǎn)的主要原因之一(2)土地流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然。技術(shù)及其管理水平、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品加工技術(shù)及其加工水平、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品、以流通技術(shù)及其營(yíng)銷水平、產(chǎn)供銷結(jié)合、工貿(mào)結(jié)合為基礎(chǔ)的新型農(nóng)業(yè)與農(nóng)業(yè)、高效、高效益相統(tǒng)一，其中機(jī)械化、集約化化是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基本特征。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)機(jī)械化、集約化的前提是土地的集中、規(guī)?；?jīng)營(yíng)，而小規(guī)模經(jīng)營(yíng)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的障礙。小規(guī)模經(jīng)營(yíng)的農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步速度很慢，難以適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的要求。此外，分散的小生產(chǎn)與大市場(chǎng)的矛盾日益激化，成為農(nóng)業(yè)增產(chǎn)和農(nóng)民增收的障礙。要解決這個(gè)問(wèn)題，只能提高生產(chǎn)集約化水平，引導(dǎo)農(nóng)村專業(yè)大戶，

5、培育壯大農(nóng)民專業(yè)組織。 ，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)施產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變。這在客觀上迫切需要促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。 (3)土地流轉(zhuǎn)是“三農(nóng)”問(wèn)題的必然解決之道。土地是農(nóng)民賴以生存的最基本的生命保障來(lái)源，也是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最基本條件，是決定“三農(nóng)”問(wèn)題的基本因素。 “三農(nóng)”的關(guān)鍵是增加農(nóng)民收入。目前，農(nóng)民增收的主要途徑有：一是依靠發(fā)展生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高效率，增加收入；和工資收入；三是土地升值帶來(lái)的收入。這三種增收方式都依賴于土地流轉(zhuǎn)。在當(dāng)前形勢(shì)下，通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，將勞動(dòng)力從有限的耕地中解放出來(lái)從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，帶來(lái)工資性收入，從而增加農(nóng)民收入。土地流轉(zhuǎn)不僅給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來(lái)了規(guī)模經(jīng)

6、濟(jì)，也給當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來(lái)了先進(jìn)的技術(shù)和管理，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了帶動(dòng)作用。通過(guò)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民按照市場(chǎng)價(jià)格放棄經(jīng)營(yíng)權(quán)，真正體現(xiàn)了土地資源的價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)土地升值帶來(lái)的實(shí)際效果，獲得實(shí)實(shí)在在的收益。這也是一些地方政府采取較為積極的態(tài)度支持和鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)的原因。二、市政土地流轉(zhuǎn)過(guò)程、現(xiàn)狀及模式（一）市政土地流轉(zhuǎn)過(guò)程1、自發(fā)流轉(zhuǎn)階段（1982-1998）。 1980年代初，農(nóng)村基層突破重重障礙，實(shí)行以家庭承包為基礎(chǔ)的責(zé)任制。到1982年，除市區(qū)前峰村實(shí)行大隊(duì)核算外，已有2萬(wàn)多個(gè)生產(chǎn)隊(duì)實(shí)行包干到戶的生產(chǎn)責(zé)任制。隨后，穩(wěn)定山林權(quán)、劃定私山、落實(shí)私沙灘和負(fù)責(zé)任的沙灘政策。當(dāng)時(shí)很多人都不愿意轉(zhuǎn)，不敢轉(zhuǎn)。隨著時(shí)間

7、的推移，農(nóng)村個(gè)人的、隱蔽的、臨時(shí)的、自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象層出不窮，主要包括勞動(dòng)力短缺的家庭和與家人外出的個(gè)體家庭。這一時(shí)期，缺乏政策引導(dǎo)和條件，流通初期顯得小而散。隨著農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的興起和部分農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，土地流轉(zhuǎn)逐漸浮出水面。為解決基層農(nóng)業(yè)稅征收難和“三提五單”問(wèn)題，當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的“兩地制”也可以說(shuō)是土地流轉(zhuǎn)的一個(gè)特例。據(jù)1997年底調(diào)查，當(dāng)時(shí)“責(zé)任田”達(dá)35.74萬(wàn)畝，占應(yīng)擴(kuò)耕地248.55%的14.4%。在這些“責(zé)任田”中，72%以勞務(wù)、人口承包方式承包，28%以招標(biāo)或協(xié)議方式承包。也就是說(shuō)，有10萬(wàn)畝“責(zé)任田”通過(guò)招標(biāo)或協(xié)議“無(wú)形”轉(zhuǎn)讓。 2.探索指導(dǎo)階段（1998-2003）。第一輪承包合

8、同期滿后，1999年底全市基本完成土地承包合同延期工作，1.81萬(wàn)個(gè)村民小組、197.96萬(wàn)畝耕地完成延期發(fā)證，分別占95.11%和95.51%。分別頒發(fā)的許可證數(shù)量。這大大增強(qiáng)了農(nóng)民的土地穩(wěn)定意識(shí)，土地流轉(zhuǎn)有了制度基礎(chǔ)。隨著非農(nóng)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的快速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)條件日趨成熟。針對(duì)這一情況，為適應(yīng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的需要，適時(shí)適度發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，在調(diào)研的基礎(chǔ)上，1999年，原農(nóng)業(yè)經(jīng)委印發(fā)農(nóng)村集體農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)則和農(nóng)村農(nóng)村地區(qū)。 集體農(nóng)田使用權(quán)分包合同（見格式）積極引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)土地流轉(zhuǎn)必須遵循“合法、自愿、有償”的原則，必須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)。原締約方。 2000年，經(jīng)市

9、委主要領(lǐng)導(dǎo)同意，市委辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)農(nóng)經(jīng)委張衛(wèi)辦20008號(hào)農(nóng)村集體農(nóng)田使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定，要求試點(diǎn)方案要通過(guò)，經(jīng)驗(yàn)要認(rèn)真總結(jié)，要積極穩(wěn)妥引導(dǎo)。到2000年底，我們?cè)谟^察點(diǎn)了解了后坂、南樹、梅溪、仙嶺、林5個(gè)村。這5個(gè)村耕地使用權(quán)出讓面積1115畝，占總面積的16.49%。從時(shí)間上看，季節(jié)性面積480畝，占流通面積的43%；一年以上的635畝，占流通面積的57%。從流通方式看，轉(zhuǎn)包554畝，占比50%；公司（企業(yè)）承包160畝，占比14%；公司統(tǒng)一管理，原承包方原種植401畝，占比36%。由于觀測(cè)點(diǎn)代表平原、沿海、山區(qū)農(nóng)村，也可以大致確認(rèn)全市的流通情況。 3、機(jī)制創(chuàng)新階段（2003年至今）。公眾的法律意

10、識(shí)逐漸增強(qiáng)，一些地方開始通過(guò)協(xié)議或合同來(lái)規(guī)范流通關(guān)系，保護(hù)農(nóng)民利益，但總體上還是以公司和大戶為主，一戶人家的農(nóng)民還在地位較弱，地盤難分。通過(guò)增值實(shí)現(xiàn)的超額利潤(rùn)。頒布農(nóng)村土地承包法、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法、農(nóng)民專業(yè)合作社法等相關(guān)法律法規(guī)，培育土地流轉(zhuǎn)主體，規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，維護(hù)雙方流轉(zhuǎn)。維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營(yíng)造良好法治環(huán)境。一些大型食品加工企業(yè)，如食品企業(yè)，積極引導(dǎo)農(nóng)村有能力的人成立相關(guān)專業(yè)合作社，建設(shè)示范基地，實(shí)現(xiàn)品種、技術(shù)、質(zhì)量、價(jià)格等統(tǒng)一，建立更緊密的制度創(chuàng)新合作關(guān)系的流通。 .一些有實(shí)力的農(nóng)民專業(yè)合作社也充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)異地?cái)U(kuò)張實(shí)現(xiàn)大規(guī)模土地

11、流轉(zhuǎn)。如隴海農(nóng)信經(jīng)營(yíng)規(guī)模已達(dá)5000多畝。近年來(lái)，國(guó)家加大對(duì)“三農(nóng)”工作的支持力度，社會(huì)服務(wù)迅速崛起，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)的外部環(huán)境有所改善，條件有所改善。更成熟。 （二）全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)狀況目前，全市土地流轉(zhuǎn)面積35.7萬(wàn)畝，占農(nóng)民承包耕地總量的15.8%。詳見統(tǒng)計(jì)表。市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)表縣（市、區(qū)）耕地面積（萬(wàn)畝） 耕地流轉(zhuǎn)面積（萬(wàn)畝） 流轉(zhuǎn)率（%）相城區(qū) 6.46 0.83 12.8龍文區(qū) 4.07 0.14 2.67隴海市 25.86 11.46 44.32漳浦縣 41.44 5.72 13.8 Yunxiao縣16.03 2.05 12.8 Zhaoan County 32.

12、4 5.35 16.5東山縣5.8 0.61 10.6 Nanjing County 33 0.56 1.68 Pinghe縣31.2 3.80 12.80 12.80 12.80 12.18土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是流轉(zhuǎn)進(jìn)度不平衡。沿海地區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，農(nóng)民外出務(wù)工農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)較快；在交通便利、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的地方，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)較快。如隴海市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)最為活躍，流轉(zhuǎn)率為44.32%。二是土地流轉(zhuǎn)形式多樣。有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、入股等，流通方式以轉(zhuǎn)包、租賃為主，約占流通總面積的70%。三是轉(zhuǎn)會(huì)期長(zhǎng)或短。流轉(zhuǎn)周期的長(zhǎng)短與流轉(zhuǎn)土地的使用和農(nóng)作物的生產(chǎn)周期密切相關(guān)。種植蔬菜，流轉(zhuǎn)周

13、期多短，一般只有一年，如隴海東園現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園；種植花卉、水果、茶葉，流通周期大多較長(zhǎng)，如南京的花地。 ，平安果地。 （三）市政土地流轉(zhuǎn)的主要方式1.農(nóng)民和農(nóng)民的轉(zhuǎn)型。這種模式主要是基于人們的口頭同意。轉(zhuǎn)移的對(duì)象一般是當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)專家和親屬。他們主要依靠相互信任或親屬關(guān)系。對(duì)轉(zhuǎn)讓的成本和期限沒有具體的合同條款和限制。土地被國(guó)家開發(fā)利用后，青苗補(bǔ)償費(fèi)歸經(jīng)營(yíng)者所有，土地安置費(fèi)歸承包人所有。這種類型占隴海的3/4。在相城區(qū)，出讓面積4353畝，約占農(nóng)村土地出讓面積的52.61%。在農(nóng)民與農(nóng)民之間的過(guò)渡中，農(nóng)民和大戶的轉(zhuǎn)移是值得提倡的。大種植戶和大營(yíng)銷人員對(duì)市場(chǎng)敏感，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng)，有一套管理技能，與小戶

14、比較親近。他們是連續(xù)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的主力軍。例如，在詔安縣，20多個(gè)種植大戶通過(guò)流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)3000多畝土地，平均每戶達(dá)到150畝。 2、農(nóng)戶和企業(yè)的流量改造。這種模式主要是農(nóng)產(chǎn)品和食品加工企業(yè)。出于質(zhì)量安全的需要，他們通過(guò)土地流轉(zhuǎn)方式與農(nóng)民建立生產(chǎn)基地。主要有三種方式：一是農(nóng)民與企業(yè)之間的直接轉(zhuǎn)移。例如，在東山縣的農(nóng)業(yè)開發(fā)中，以每年每畝250-305元不等的價(jià)格，在澳角村和城村租用400多畝土地，發(fā)展大蔥、蘿卜等蔬菜的種植。 .公司已投資200萬(wàn)元以上，統(tǒng)一平整土地，建設(shè)節(jié)水排灌設(shè)施，改善耕作條件，增加土地經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，周邊近百名農(nóng)民也被吸引到這里工作。二是農(nóng)民與企業(yè)之間通過(guò)大戶（或經(jīng)紀(jì)人）的間接轉(zhuǎn)

15、移。例如，亞太國(guó)際蔬菜通過(guò)龍?jiān)存?zhèn)農(nóng)業(yè)研究所，承包了1200多畝土地，為崗邊和東寶村的770名農(nóng)民種植了生菜。生產(chǎn)的低殘留、無(wú)公害蔬菜符合出口標(biāo)準(zhǔn)，銷售情況良好。在隴海市，紫山集團(tuán)、綠寶集團(tuán)、同發(fā)食品、東海冷凍食品、振發(fā)食品、亞洲食品、綠色食品、綠興果蔬等龍頭企業(yè)通過(guò)大型經(jīng)銷商直接建立了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。三是農(nóng)民和臺(tái)企流通。臺(tái)資農(nóng)業(yè)企業(yè)通過(guò)出租農(nóng)民承包地，發(fā)展水果、茶葉、花卉等優(yōu)質(zhì)休閑農(nóng)業(yè)。天人集團(tuán)總裁、世界茶業(yè)王瑞和先生天福集團(tuán)在漳浦縣盤沱鎮(zhèn)建設(shè)了占地300余畝的茶園基地，并在赤土建設(shè)了占地?cái)?shù)百畝的觀光茶園鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展集中生產(chǎn)和生產(chǎn)。規(guī)?；?jīng)營(yíng)有效帶動(dòng)了周邊地區(qū)茶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。臺(tái)商黃文光先生投資500萬(wàn)

16、美元建設(shè)南京南坑咖啡種植觀光園，將400多畝土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)民，引進(jìn)經(jīng)過(guò)馴化種植的成熟咖啡品種，打造咖啡觀光休閑中心和咖啡加工廠。和其他項(xiàng)目。 3.農(nóng)民和合作組織的轉(zhuǎn)型。農(nóng)民與合作社的轉(zhuǎn)型主要有兩種方式：一是農(nóng)民與合作社。隴海農(nóng)信果蔬專業(yè)合作社實(shí)行產(chǎn)、供、銷一條龍模式。目前，它擁有156名股東和會(huì)員，帶動(dòng)了1100多名農(nóng)民。合作社先后流轉(zhuǎn)隴海、漳浦、詔安等地6000余畝承包地，遠(yuǎn)至種植馬鈴薯、馬鈴薯。合作社創(chuàng)始人黃曉明還被農(nóng)業(yè)部授予“全國(guó)糧食大生產(chǎn)十佳模范”榮譽(yù)稱號(hào)。詔安縣“泰盛蔬菜專業(yè)合作社”陸續(xù)向周邊農(nóng)戶出租土地，擴(kuò)大種植規(guī)范。種植面積現(xiàn)已達(dá)到1000畝。比如，東峽鎮(zhèn)村民方武惠組織了69戶農(nóng)戶

17、，每戶農(nóng)民投入10畝土地，成立了農(nóng)業(yè)發(fā)展專業(yè)農(nóng)業(yè)合作社，土地規(guī)模近700畝，實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，大大提高了業(yè)務(wù)效率。二是農(nóng)民和協(xié)會(huì)。例如，長(zhǎng)泰縣延溪鎮(zhèn)桂后村通過(guò)成立蔬菜協(xié)會(huì)，幫助農(nóng)民在農(nóng)戶之間進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。 4.農(nóng)民和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造。如龍文區(qū)龍門蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，年銷售蔬菜56萬(wàn)噸，銷售額3.4億元。市場(chǎng)覆蓋全國(guó)10多個(gè)省市。為了保證蔬菜的季節(jié)性需求，迫切需要建立自己的生產(chǎn)供應(yīng)基地。 .西浦村土地約360畝，緊鄰九龍江北溪。村民只能種甘蔗，產(chǎn)值不理想。要改變這塊土地的現(xiàn)狀，就需要對(duì)土地進(jìn)行整平整治，完善農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施。初步測(cè)算，需投資1億元以上。分散的農(nóng)民根本無(wú)法完成如此復(fù)雜的工作量。這片土地一直像雞肋

18、一樣困擾著西浦村民。本案龍門蔬菜批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與犀浦村委會(huì)協(xié)商，最終龍門蔬菜批發(fā)市場(chǎng)以每畝500元/年的價(jià)格租用犀浦村360畝土地，租期30年。 .他們與150多名農(nóng)民一起，投資100萬(wàn)元以上，平整土地，完善機(jī)耕道路、排灌等農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施，開展蔬菜大種植。 （四）我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問(wèn)題1、農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)的顧慮較多，影響了土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的組織形式仍以自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。流轉(zhuǎn)慢，既有轉(zhuǎn)出的原因，也有轉(zhuǎn)入的原因。轉(zhuǎn)出戶積極性不高，擔(dān)心土地出讓后失去土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，缺乏就業(yè)機(jī)會(huì).他認(rèn)為，打工經(jīng)商的收入雖然高，但也存在風(fēng)險(xiǎn)。知道種田收益低，他覺得自己的工作有保障。雖然有些人外出打工，但他們?nèi)匀粵]有放

19、棄自己的土地。他們擔(dān)心失去工作后會(huì)失去土地。雖然他們出去打工，但他們寧愿土地荒蕪也不愿外包。此外，農(nóng)民熱愛土壤和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的意識(shí)很強(qiáng)烈，極少數(shù)農(nóng)民甚至有不換金銀的想法，寧愿粗放經(jīng)營(yíng)也不愿流轉(zhuǎn)土地。近年來(lái)，國(guó)家不僅取消了農(nóng)業(yè)稅，還實(shí)施了惠農(nóng)政策。有的農(nóng)民認(rèn)為，不僅不用繳納農(nóng)業(yè)稅，還可以獲得一定的農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，覺得棄之可惜。受讓方需要連片經(jīng)營(yíng)，人多地少，涉及農(nóng)戶多，工作量大，協(xié)調(diào)難度大。 2、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)商難以引進(jìn)。由于農(nóng)業(yè)是一個(gè)受自然和市場(chǎng)雙重影響的薄弱行業(yè)，收益低，風(fēng)險(xiǎn)大，業(yè)主對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展的投資極為謹(jǐn)慎，很少有真正有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)。 .一些地方缺乏大型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)

20、者，難以推動(dòng)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，影響土地流轉(zhuǎn)。有的地方因?yàn)闆]有農(nóng)業(yè)企業(yè)，缺乏出租土地和吸納豐富農(nóng)村勞動(dòng)力的能力。因此，一些農(nóng)民雖然想將承包地轉(zhuǎn)出，卻找不到合適的對(duì)象。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，土地零星散落。這些土地是從分散的農(nóng)民手中收集并由所有者開發(fā)的。沒有更高的吸引力或新的政策規(guī)定。部分業(yè)主不愿承擔(dān)昂貴的土地開發(fā)成本，導(dǎo)致土地集中開發(fā)困難，影響土地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營(yíng)。 3、流通機(jī)制不完善，服務(wù)管理跟不上。相對(duì)完整的土地出讓市場(chǎng)無(wú)法建立，農(nóng)用地出讓價(jià)格中沒有能夠反映市場(chǎng)規(guī)律的基本價(jià)格。低于常規(guī)種植畝產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)?；鶎又匾暡粔颍?wù)管理跟不上。一些村缺乏農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的服務(wù)和管理，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革后，一

21、些鄉(xiāng)鎮(zhèn)根本沒有專人負(fù)責(zé)農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的管理。沒有人接受，因此留下了許多弊病和隱患，其中一些已經(jīng)成為農(nóng)村的不穩(wěn)定因素。 4、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，糾紛難以解決。這種情況主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是大部分農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)只是口頭協(xié)議，沒有書面合同。二是部分土地出讓合同未按規(guī)定簽訂，合同不完整，條款和標(biāo)的不明確，在某些方面沒有法律效力，甚至與現(xiàn)行規(guī)定相抵觸。一些曲線炒作土地，實(shí)施耕地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。三是部分合同未經(jīng)管理機(jī)構(gòu)審核、簽證或公證處公證，雙方糾紛難以解決。 5.農(nóng)村社會(huì)保障跟不上，影響流通。由于農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療、社會(huì)救助等社會(huì)保障體系不完善，農(nóng)民除了外出打工獲取部分收入外，主要依靠土地收入解決口糧、醫(yī)療、

22、醫(yī)療等問(wèn)題。學(xué)校教育，尤其是對(duì)年長(zhǎng)的農(nóng)民。依存度較高，有土地流轉(zhuǎn)之憂。三、完善我市土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策考慮到土地流轉(zhuǎn)是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，必須符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，按照市場(chǎng)規(guī)律行事。同時(shí)，土地出讓市場(chǎng)不同于一般的商品交易市場(chǎng)。這是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，兩者之間有重要的區(qū)別。因此，必須立足實(shí)際，因地制宜，準(zhǔn)確把握農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的總體要求和基本原則，采取積極措施，進(jìn)一步推進(jìn)和完善土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)。權(quán)利。 (1) 一般要求。完善農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的總體要求：明確流轉(zhuǎn)主體，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，完善流轉(zhuǎn)機(jī)制，優(yōu)化流轉(zhuǎn)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。明確轉(zhuǎn)讓主體的核心是依法明確和充分尊重和保護(hù)承包農(nóng)戶的轉(zhuǎn)讓主體地位。流

23、通監(jiān)管的重點(diǎn)是要求流通依法自愿、依法有償、“三不得”等法律政策進(jìn)行。完善流通機(jī)制的重點(diǎn)是推動(dòng)形成有利于流通的流通信息采集發(fā)布機(jī)制、流通價(jià)格形成機(jī)制、流通利益協(xié)調(diào)保護(hù)機(jī)制、流通糾紛調(diào)解機(jī)制。優(yōu)化流通環(huán)境的重點(diǎn)是營(yíng)造良好的流通政策環(huán)境，提高流通社會(huì)服務(wù)水平，不斷改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件。 (2)基本原則。黨的十七屆三中全會(huì)指出，完善農(nóng)村土地管理制度，必須按照“產(chǎn)權(quán)明晰、控制用途、節(jié)約集約經(jīng)營(yíng)、嚴(yán)格管理”。土地流轉(zhuǎn)是資源優(yōu)化配置的一種形式，既要符合國(guó)家政策要求，又要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的資源配置規(guī)律。因此，我們認(rèn)為在推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中應(yīng)把握以下基本原則。一是產(chǎn)權(quán)清晰，農(nóng)民自愿。中央多次強(qiáng)調(diào)，土地是農(nóng)業(yè)最基本的生

24、產(chǎn)資料，是農(nóng)民生產(chǎn)生活的基礎(chǔ)。農(nóng)民是土地流轉(zhuǎn)的主體。我們對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)效果和效率的評(píng)價(jià)取決于農(nóng)民是否滿意。因此，在實(shí)踐中，要進(jìn)一步落實(shí)和保護(hù)農(nóng)民土地承包權(quán)益，依法明確流轉(zhuǎn)主體，強(qiáng)化承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)，堅(jiān)持“農(nóng)民”原則。自主性”。不能用強(qiáng)制手段強(qiáng)迫農(nóng)民離開土地，要防止不顧農(nóng)民意愿片面追求土地流轉(zhuǎn)速度的傾向。二是節(jié)約集約、積極審慎的原則。堅(jiān)持土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移過(guò)程相適應(yīng)的原則。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的地方土地出讓比例較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較弱的地方土地出讓比例較低。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過(guò)程也是農(nóng)村城鎮(zhèn)化的過(guò)程，是農(nóng)業(yè)比重下降、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重上升的過(guò)程。農(nóng)地流轉(zhuǎn)主要受兩個(gè)因素制約。一

25、是要有合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度，二是要有農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力流轉(zhuǎn)的就業(yè)空間。從某種意義上說(shuō)，即使有合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度，但沒有農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的空間，土地流轉(zhuǎn)也無(wú)法完成；成本。推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，必須立足于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。因此，應(yīng)從當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，按照節(jié)約、集約、嚴(yán)格管理的要求，建立合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度。三是堅(jiān)持使用控制、嚴(yán)格管理的原則。土地、空氣和海洋都是國(guó)家不可再生的戰(zhàn)略資源。我國(guó)是世界上人均耕地資源最少的國(guó)家之一。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，耕地面積將不可逆轉(zhuǎn)地減少。如何控制我國(guó)耕地減少趨勢(shì)，是保障我國(guó)未來(lái)糧食安全的重要課題。十七屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變土地集體所有制

26、，不得改變土地用途，損害農(nóng)民土地承包權(quán)益?！笔玛P(guān)耕地保護(hù)制度的落實(shí)，18億畝耕地的底線能否保住。這是衡量土地出讓工作成敗的關(guān)鍵。 （三）具體對(duì)策。根據(jù)中央精神和我市實(shí)際，我們建議從以下六個(gè)方面完善和推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)： 1.加強(qiáng)宣傳，提高思想意識(shí)。要充分利用報(bào)紙、電視、廣播等多種新聞媒體，通過(guò)會(huì)議、公示、派發(fā)宣傳單、政策問(wèn)答等形式，廣泛宣傳農(nóng)村土地承包法和合同法。 關(guān)于做好農(nóng)民承包土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知等法律政策等法律政策，提高公眾的思想認(rèn)識(shí)和法律觀念，使之家喻戶曉，使人人知法、知法、用法。要讓群眾真正了解農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)期限和流轉(zhuǎn)成本等，了解土地流轉(zhuǎn)的程序和操作程序，并在

27、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。依法合理，確保自身利益不受損害，并盡量減少不必要的麻煩。要注重政策服務(wù)，營(yíng)造良好流轉(zhuǎn)氛圍，解除群眾思想疑慮，轉(zhuǎn)變觀念，認(rèn)識(shí)土地流轉(zhuǎn)的重要性。樹立土地流轉(zhuǎn)典型，用身邊的事教育身邊的人，讓農(nóng)民看到實(shí)實(shí)在在的效果，放心流轉(zhuǎn)。要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，組織對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和相關(guān)農(nóng)村人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高他們的政策法規(guī)水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作能力，更有利于依法處理農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問(wèn)題。 ，并協(xié)調(diào)和解決轉(zhuǎn)讓中的沖突和糾紛。 2.加大投入，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。實(shí)施農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅可以增強(qiáng)農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，還可以促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的前提。因此，要著力實(shí)施農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)和土地整治工程，加快中低產(chǎn)田改造、大型商品糧基地建設(shè)、重點(diǎn)水庫(kù)建設(shè)、管理低洼易澇土地、骨干河流治理、灌區(qū)建設(shè)、植保工程、農(nóng)業(yè)機(jī)械化、農(nóng)村等。為建設(shè)道路等項(xiàng)目創(chuàng)造條件，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 3.搭建平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)供需對(duì)接。探索建立以村級(jí)組織為主體的縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，形成長(zhǎng)效機(jī)制。建立縣級(jí)土地流轉(zhuǎn)