一級開發(fā)模式

1、土地一級開發(fā)的模式2016-02土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委 托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土 地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、 安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建 設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到 “三通一平”、 “五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟 地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分 為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當(dāng) 然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上 還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；從時間上來講， 一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)， 即一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級 開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一

2、類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、 舊村改造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠 區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項目，另一種 是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地， 有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類 項目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及 發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主 要有五種：第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給 誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開 發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點 是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施， 開發(fā)進度無法掌控、保障。盡管國家三令五 申強調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先 由政府進行一級開發(fā)，再進入土地市場，但 割臘

3、肉式仍將會延續(xù)相當(dāng)長的時間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況 下，很多制度是蒼白的。第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地 儲備機構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān) 一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，缺點 是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進度慢，沒 錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式：政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、 成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)，根據(jù)土地使用 權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同， 在實際操作 中又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土 地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式， 實際上相當(dāng)于工程 承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即 政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后 再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，另一種 叫“

4、生地出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟 后再由政府收儲統(tǒng)一上市。 在政府與一級開 發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、 固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種， 在惠州市政府與中信深圳集團一級開發(fā)合 作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信 的承諾。第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū) 公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導(dǎo)， 缺點是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。第五，借殼上市式：目前國內(nèi)土地證券 仍為空白，可與境外有信譽、有資質(zhì)機構(gòu)合 作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點是 政府容易陷入被動。如香港華潤曾經(jīng)操作的 10平方公里海南石梅灣項目采用的就是這 一形式。一級開發(fā)的三通一平有無標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 一、土地

5、開發(fā)整理建設(shè)用地三通一平的并沒 有對具體規(guī)定，需要根據(jù)現(xiàn)場的需要而定。 二、三通一平的規(guī)定如下：三通指的是水f 電通和路通。即業(yè)主要提供施工用水、用電 和進出場地的道路。一平指的是紅線范圍內(nèi) 的土地平整。1-水通一一施工企業(yè)、根據(jù)建筑規(guī)模、結(jié) 構(gòu)、檐高、工程地點（城近郊區(qū)以內(nèi)不允許 現(xiàn)場攪拌混凝土）計算出生產(chǎn)用水，根據(jù)民 工進駐工地施工的人數(shù)計算出生活用水，以及消防用水等累計出日須用水量，要求建設(shè)單位提供幾口寸（直徑多少毫米）的水管安裝 到紅線以內(nèi)，施工企業(yè)的項目經(jīng)理（建造師） 依據(jù)施工工程的實際需要以及擬定的施工 組織設(shè)計（施工方案）安裝臨時管網(wǎng)、在安 裝臨時水管時，盡量利用紅線內(nèi)的正式管網(wǎng)

6、， 如果可以利用異取而代之，應(yīng)在破土動工之 前先把紅線內(nèi)室外管線鋪設(shè)到室外檢查井再接通臨時管網(wǎng)，以便節(jié)約現(xiàn)場管理費中的 臨時設(shè)施費用。2-電通一一施工企業(yè)在施工組織設(shè)計中， 根據(jù)施工工期，建筑物的高度和跨度，建筑 構(gòu)配件或設(shè)備的最大重量，確定安裝幾臺什 么型號的大型垂直運輸機械以及施工現(xiàn)場 需要設(shè)置的中小型機械和施工方案中計劃 使用的施工電動機具， 施工照明計算出生產(chǎn) 用電，根據(jù)施工企業(yè)進駐施工現(xiàn)場辦公，操 做（干活）人數(shù)計算照明，生活用電等累計 出多少千瓦供電量，要求建設(shè)單位提供滿足 需求的變壓器或電閘總表， 施工企業(yè)項目負(fù) 責(zé)人按照標(biāo)后設(shè)計（中標(biāo)后的施工組織設(shè) 計），布線接通電源安裝臨時電

7、線或電纜， 亦可把紅線的室外線路鋪設(shè)安裝到位，再接通臨時線路，節(jié)省費用開支。臨時線路要用 合格產(chǎn)品防止漏電確保生產(chǎn)安全。3-路通一一公路交通（汽車或火車）能否 直通施工現(xiàn)場以滿足施工機械、建筑材料、 設(shè)備的運輸以及施工勞務(wù)的進出廠。如果建筑物建在山丘上或半山腰或湖泊中，公路不能直通，施工組織設(shè)計中就要充分考慮不通 距離的運輸方案。如果通往施工現(xiàn)場有段道 路松軟，難以載重車輛通行，得在開工前將 松軟地段采取加固技術(shù)措施滿足道路通暢。 以上諸多因素造成的活動物化勞動的消耗， 施工企業(yè)要在商務(wù)標(biāo)（經(jīng)濟標(biāo)）的開辦費中 或在投資方登記的技術(shù)經(jīng)濟洽商中給予量 化并用貨幣形式計取出來。4-場地平整一一場地內(nèi)

8、的障礙物已經(jīng)全部 拆除，滿足施工企業(yè)在標(biāo)后設(shè)計中（中標(biāo)后 的施工組織設(shè)計）的生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)在施工 活動中的平面布置，以及測量建筑物的坐標(biāo)、 標(biāo)高、施工現(xiàn)場抄平放線的需要。其他回答非常感謝abczwmml的指教，上次基于某 種顧慮表述清楚。實際情況是某地設(shè)立開發(fā) 區(qū)，開始做規(guī)劃，由政府承若“三通一平”， 由此，通過招拍掛，采取轉(zhuǎn)讓方式，部分企 業(yè)交付土地及稅費后，取得國土證。因該區(qū)域黃海高程僅 X米，填土量很大，曾口 頭告知園區(qū)規(guī)劃的道路標(biāo)高為 Y米，場內(nèi)填 到丫米，完成三通一平后交地。并在有的企業(yè)規(guī)劃報批中，明確了道路標(biāo)高為Y米，要求企業(yè)按高于Y米設(shè)計、施工。后來，經(jīng)批 準(zhǔn)的詳規(guī)中園區(qū)道路及場地達(dá)到Z米,大大超過Y米。現(xiàn)政府要求由企業(yè)自己出資， 填土至Z米，達(dá)到批準(zhǔn)的詳規(guī)要求。由 此;一方面，企業(yè)要重新修改設(shè)計， 對已施工 的工程采取補救措施，產(chǎn)生的變更，將帶來 部分損失，增加新的投資，另一方面，又要 額外承擔(dān)巨額的填土費用。我們認(rèn)為場地標(biāo) 高由Y-Z的填土費用，應(yīng)由政府支付，不知 對否，懇請指點政策與依據(jù)。萬分感謝！ 本回答被提問者采納heriyi | 推薦于 2016-07-31 04:55:29 評論 1 0三通一平三通一平是指基本建設(shè)項目開工 的前提條件，具體指：水通、電通、路通和 場地平整。水通（