重慶勤業(yè)五聯資產評估房地產土地估價

1、渝勤業(yè)五聯鑒報字（2017）第005號 重慶市第一中級人民法院委估的非住宅、商業(yè)、住宅用房地產公開市場價值鑒定報告重慶勤業(yè)五聯資產評估房地產土地估價有限責任公司司法鑒定意見書司法鑒定許可證號：5001295聲 明委托人應當向鑒定機構提供真實、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料的真實性、合法性負責。司法鑒定人按照法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的方式、方法和步驟，遵守和采用相關技術標準和技術規(guī)范進行鑒定。司法鑒定實行鑒定人負責制度。司法鑒定人依法獨立、客觀、公正地進行鑒定，不受任何個人和組織的非法干預。使用本鑒定文書應當保持其完整性和嚴肅性。地 址：重慶市九龍坡區(qū)渝州路156號百科大廈5樓郵政編碼：4000

2、41聯系電話地產估價報告估價項目名稱：王曉峰、劉有志分別所屬的位于渝北區(qū)龍溪街道紅金路34號康德發(fā)展大廈1幢1-15等3處非住宅、商業(yè)、住宅用房地產公開市場價值估價估價委托人： 重慶市第一中級人民法院房地產估價機構：重慶勤業(yè)五聯資產評估房地產土地估價有限公司注冊房地產估價師：王萍 （注冊號：5019980069） 陳定文（注冊號：5019980034） 報告出具日期： 2017年1月23日估價報告編號：渝勤業(yè)五聯(2017)鑒字第005號致估價委托人函重慶市第一中級人民法院：受貴院委托，重慶勤業(yè)五聯資產評估房地產土地估價有限公司（以下簡稱“我公司”）的估價人員對王曉

3、峰、劉有志分別所屬的位于渝北區(qū)龍溪街道紅金路34號康德發(fā)展大廈1幢1-15等3處，建筑面積共計為309.23平方米及其分攤相應國有出讓土地使用權面積的非住宅、商業(yè)、住宅用房地產進行了估價（含相關權益、不包含動產部分的價值）。本次估價目的是將報告書提交委托人，為司法拍賣提供房地產市場價值參考依據。經估價人員現場查勘和市場調查，遵照中華人民共和國城市房地產管理法、國家標準房地產估價規(guī)范、房地產估價基本術語標準等法律法規(guī)和技術標準，遵循獨立、客觀、公正、合法的原則，非住宅、商業(yè)選用市場比較法和收益法進行了綜合分析和測算、住宅選用市場比較法進行了分析和測算，確定估價對象在價值時點二一六年十二月二十六日

4、的市場價值為：388.93萬元（人民幣大寫：叁佰捌拾捌萬玖仟叁佰元整）。房地產市場價值評估結果匯總表項目及結果 估價對象估價對象1.假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值總價（萬元）388.93單價（元/m2）詳見房地產評估結果明細表2. 估價師知悉的法定優(yōu)先受償款總額（萬元）設定為0 2.1 已抵押擔保的債權數額總額（萬元）設定為02.2 拖欠的建設工程價款總額（萬元）設定為02.3 其他法定優(yōu)先受償款總額（萬元）設定為02.4 相關稅費總額（萬元）設定為03. 市場價值總價（萬元）388.93單價（元/m2）詳見房地產評估結果明細表此致！重慶勤業(yè)五聯資產評估房地產土地估價有限公司法定代表人：王萍

5、 二一七年一月二十三日渝勤業(yè)五聯鑒報字（2017）第005號 重慶市第一中級人民法院委估的非住宅、商業(yè)、住宅用房地產公開市場價值鑒定報告目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc444265024 估價師聲明 PAGEREF _Toc444265024 h 1 HYPERLINK l _Toc444265025 估價的假設和限制條件 PAGEREF _Toc444265025 h 2 HYPERLINK l _Toc444265026 房地產估價結果報告 PAGEREF _Toc444265026 h 4 HYPERLINK l _Toc444265027 （一）

6、委托人及權利人 PAGEREF _Toc444265027 h 4 HYPERLINK l _Toc444265028 （二）房地產估價機構 PAGEREF _Toc444265028 h 4 HYPERLINK l _Toc444265029 （三）估價目的 PAGEREF _Toc444265029 h 4 HYPERLINK l _Toc444265030 （四）估價對象 PAGEREF _Toc444265030 h 4 HYPERLINK l _Toc444265031 （五）價值時點 PAGEREF _Toc444265031 h 9 HYPERLINK l _Toc4442650

7、32 （六）價值類型 PAGEREF _Toc444265032 h 9 HYPERLINK l _Toc444265033 （七）估價原則 PAGEREF _Toc444265033 h 10 HYPERLINK l _Toc444265034 （八）估價依據 PAGEREF _Toc444265034 h 10 HYPERLINK l _Toc444265035 （九）估價方法 PAGEREF _Toc444265035 h 11 HYPERLINK l _Toc444265036 （十）估價結果 PAGEREF _Toc444265036 h 13 HYPERLINK l _Toc444

8、265037 （十一）房地產估價師 PAGEREF _Toc444265037 h 14 HYPERLINK l _Toc444265038 （十二）實地查勘 PAGEREF _Toc444265038 h 14 HYPERLINK l _Toc444265039 （十三）估價作業(yè)日期 PAGEREF _Toc444265039 h 14 HYPERLINK l _Toc444265042 附 件 PAGEREF _Toc444265042 h 15估價機構：重慶勤業(yè)五聯資產評估房地產土地估價有限公司辦公地址：重慶市九龍坡區(qū)渝州路156號百科大廈5樓 第 PAGE 16 頁 聯系電話：023-

9、63522954 63506044（傳真）估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。2、估價報告中的分析、意見和結論，是我公司自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我公司與本估價報告中的估價對象沒有任何利害關系；對相關各方的當事人沒有任何偏見，也沒有任何個人利害關系。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范(GB/T502912015)、房地產估價基本術語標準、中華人民共和國城市房地產管理法撰寫本估價報告。5、本公司房地產估價師對托人指定的估價對象的建筑結構、室內外狀況進行了實

10、地查看并進行記錄,但我們對估價對象僅限視力可及的部分,主要是其外觀和使用狀況,對其建筑結構及質量部分未作特別鑒定,不能確定估價對象有無結構性破損。6、其他聲明事項：出于職業(yè)責任，我公司與委托人進行必要溝通，避免對本估價報告使用不當的情況發(fā)生，提示估價報告使用者合理并恰當使用估價報告，并聲明不承擔相關當事人決策的責任。姓名注冊號簽名簽名日期王萍50199800692017年1月23日2016年12月26日陳定文501998003420176年12月263日 估價的假設和限制條件一般假設注冊房地產估價師已對估價委托人提供的有關估價對象的權屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，無理由懷疑其合法性、真實

11、性、準確性和完整性故未予以核實，本次估價假設其合法、真實、準確和完整。注冊房地產估價師已對估價對象的房屋安全和環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關注，無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業(yè)機構進行鑒定、檢測，本次估價假設估價對象無房屋安全、環(huán)境污染等影響價值的重大因素。本次估價對象由委托人有關人員現場指認，若與實際不符，應重新估價；估價人員實地查勘時，未對其做建筑物基礎、房屋結構上的測量和實驗，本次估價假設其無建筑物基礎、結構等方面的重大質量問題。未定事項假設無背離事實假設1、據委托方提供的重慶市房地產權證（201房地證2011字第024621號、103房地證2011字第0156

12、02號、201房地證2009字第65834號）記載：估價對象、 = 3 * GB3 均已設定抵押登記，但未注明抵押登記詳細情況（案件編號分別為201405231070209、201405221020405、201405231070197），本次評估為司法拍賣提供房地產市場價值參考依據。故本次估價不考慮估價對象已存在抵押等他項權利限制對估價結論的影響。2、據估價人員現場勘察及申請人（代理人）介紹：估價對象、均已出租(估價對象承租方未提供租賃合同；估價對象租賃期自2015年5月1日至2018年4月30日)，本次評估為司法拍賣提供房地產市場價值參考依據。故本次估價不考慮估價對象已存在租賃限制對估價結

13、論的影響。不相一致假設無依據不足假設如果估價對象以估價結果進入市場進行交易買賣，估價對象應繳納營業(yè)稅及附加、印花稅、交易手續(xù)費等交易稅費，本次估價對象未扣除上述二次轉讓相關稅金，同時提請報告使用者特別注意交易稅費具體數額以相關稅務機關核實為準。估價報告使用限制1、本估價報告僅作為估價委托人向重慶市第一中級人民法院司法拍賣時使用，不得作其他用途。2、本估價報告未經本公司書面同意，不得向估價報告使用者和估價報告審核部門以外的單位和個人提供，其全部或部分內容也不得發(fā)表于任何公開媒體。3、本估價報告使用期限自估價報告出具之日起壹年內有效（2017年1月23日至2018年1月22日），若在此期間內由于國

14、家政策、經濟環(huán)境、房地產市場狀況以及估價對象本身的物理狀況等因素發(fā)生重大變動，且這些變動對估價結果產生明顯影響時，不能直接使用本估價報告。4、本估價報告分為“估價結果報告”和“估價技術報告”兩部分。“估價結果報告”提供給委托人，“估價技術報告”部分內容根據有關規(guī)定由估價機構存檔。5、如發(fā)現本估價報告文字或數字因校對或其他類似原因出現差錯時，請通知本公司進行更正。6、未經估價機構書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。特別事項說明 1、依據重慶市渝中區(qū)人民法院評估委托書（2016）渝一中法鑒委字第353號顯示：本

15、次估價目的是確定房地產拍賣底價提供參考依據而評估房地產市場價值，故本次設定估價對象優(yōu)先受償款為0，以及未考慮司法拍賣轉讓相關房產稅費。特提請報告使用方關注。 2、本次估價對象1、3估價結果已經包含了房屋裝修價值，據承辦法官及承租人介紹；估價對象2由于權利人在租賃之前已經將估價對象2進行了抵押，權利人并未告知承租人，為保護承租人利益，按承辦法官要求本次估價結果未包含估價對象2的裝修價值，估價對象2的裝修價值另詳見裝修價格明細表，特提醒報告使用方關注。重慶勤業(yè)五聯資產評估房地產土地估價有限公司二一七年一月二十三日房地產估價結果報告（一）委托人及權利人1、委托人：重慶市第一中級區(qū)人民法院；2、權利人

16、：王曉峰、劉有志；3、權利人電話13364022208；4、申請人及電話：杜律師（申請人代理人（二）房地產估價機構1、機構名稱：重慶勤業(yè)五聯資產評估房地產土地估價有限公司；2、法定代表人：王萍；3、評估機構評估類型：重慶市房地產價格評估機構；4、資格等級：二級；5、評估資格批準機關：重慶市國土資源和房屋管理局；6、證書編號：渝房評準字（2015）第2-026號、司法鑒定許可證(證號:5001295)；7、評估資格有效日期：2015年12月26日至2018年12月25日;8、司法鑒定許可證有效期:2012年4月12日至2017年4月11日；9、

17、聯系電話：02363522924 63506044（傳真）；（三）估價目的本報告書將提交委托人，為司法拍賣提供房地產市場價值參考依據。（四）估價對象1、估價對象范圍估價對象、 = 3 * GB3 分別坐落于渝北區(qū)龍溪街道紅金路34號康德發(fā)展大廈1幢1-15、江北區(qū)紅砂嘖26號附44、渝北區(qū)雙龍湖街道凱歌路20號2幢1-7-1，建筑面積共計為309.23平方米及其分攤相應國有出讓土地使用權面積的非住宅、商業(yè)、住宅用房地產。2、估價對象基本狀況名稱：估價對象、 = 3 * GB3 物業(yè)名稱為分別康德大廈、金砂水岸、。坐落：估價對象、 = 3 * GB3 分別坐落于渝北區(qū)龍溪街道紅金路34號康德發(fā)展

18、大廈1幢1-15、江北區(qū)紅砂嘖26號附44、渝北區(qū)雙龍湖街道凱歌路20號2幢1-7-1。面積：估價對象、 = 3 * GB3 房屋建筑面積共計為309.23平方米（分別為45.83平方米、84.75平方米、178.65平方米）。用途：估價對象、 = 3 * GB3 分別為非住宅、商業(yè)、住宅。權屬：估價對象、均為王曉峰、估價對象 = 3 * GB3 為劉有志。3、估價對象區(qū)位狀況（1）位置狀況坐落：估價對象、 = 3 * GB3 分別位于渝北區(qū)龍溪街道紅金路34號康德發(fā)展大廈1幢1-15、江北區(qū)紅砂嘖26號附44、渝北區(qū)雙龍湖街道凱歌路20號2幢1-7-1。方位：估價對象位于龍溪街道紅金路，與國

19、航小區(qū)相鄰；估價對象位于北濱路，與金源時代廣場相鄰；估價對象 = 3 * GB3 位于雙龍湖街道，與凱歌路農貿市場相鄰。距離：估價對象距觀音橋商圈3.0公里，距嘉州公交站約300米；估價對象距觀音橋商圈4.0公里，距金砂水岸公交站約100米；估價對象 = 3 * GB3 距渝北兩路商圈7.0公里，距奧韻路交站約300米。臨街（路）狀況：估價對象臨紅金路（2車道）；估價對象所在物業(yè)臨北濱路（4車道）；估價對象 = 3 * GB3 臨雙龍湖街道（2車道）。（2）交通狀況道路狀況：估價對象、 = 3 * GB3 路況較好，區(qū)域內車流量一般。出入可利用的交通工具：估價對象距嘉州公交站約300米，距地鐵

20、3號線約400米，有863、149、630路公交車由此經過；估價對象距金砂水岸公交站約100米，有631、672路公交車由此經過；估價對象 = 3 * GB3 距距奧韻路交站約300米，有425路公交車由此經過。交通管制情況：估價對象、 = 3 * GB3 無交通管制。停車方便程度：估價對象、 = 3 * GB3 所在物業(yè)配備停車庫可供停車，車位數量能滿足需求。（3）公共設施配套完備程度基礎設施狀況：區(qū)域內道路、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、通信、有線電視等基礎設施狀況完備公共服務設施：估價對象區(qū)域內有工商銀行等公共服務設施；估價對象區(qū)域內有招商銀行、金源時代購物廣場、工商大學等公共服

21、務設施；估價對象 = 3 * GB3 區(qū)域內有華華幼兒園、農業(yè)銀行等公共服務設施。（4）環(huán)境條件估價對象坐落于渝北區(qū)龍溪街道紅金路34號康德發(fā)展大廈1幢1-15，周邊多為商住用房，環(huán)境條件一般。估價對象坐落于重慶市江北區(qū)紅砂嘖26號附44，周邊多為商住用房，環(huán)境條件較好。估價對象 = 3 * GB3 坐落于渝北區(qū)雙龍湖街道凱歌路20號2幢1-7-1，周邊多為住宅用房，環(huán)境條件一般。（5）商業(yè)繁華度、居住適宜度估價對象坐落于渝北區(qū)龍溪街道紅金路34號康德發(fā)展大廈1幢1-15，區(qū)域內有渝通賓館、日月光廣場、國航小區(qū)等物業(yè)單位，周邊范圍內銀行、學校、農貿市場等公共配套設施齊全，交通方便，周邊多商住小

22、區(qū)，商業(yè)繁華度一般。估價對象坐落于重慶市江北區(qū)紅砂嘖26號附44，區(qū)域內有金源時代廣場、工商大學分校、歐鵬K城等物業(yè)單位，周邊范圍內銀行、學校、農貿市場等公共配套設施齊全，交通方便，周邊多商住小區(qū)，商業(yè)繁華度較好。估價對象 = 3 * GB3 坐落于渝北區(qū)雙龍湖街道凱歌路20號2幢1-7-1，區(qū)域內有凱歌路農貿市場、華華幼兒園等物業(yè)單位，周邊范圍內銀行、學校、農貿市場等公共配套設施齊全，交通方便，周邊多商住小區(qū)，居住適宜度一般。(6) 區(qū)位狀況未來變化趨勢分析估價對象坐落于渝北區(qū)龍溪街道紅金路34號康德大廈1幢1-15，區(qū)域內各項市政基礎配套設施日趨完善，人口密度適中，實行街區(qū)管理，市場潛在需

23、求量一般。估價對象坐落于重慶市江北區(qū)紅砂嘖26號附44，區(qū)域內各項市政基礎配套設施日趨完善，人口密度適中，實行街區(qū)管理，市場潛在需求量一般。估價對象 = 3 * GB3 坐落于渝北區(qū)雙龍湖街道凱歌路20號2幢1-7-1，區(qū)域內各項市政基礎配套設施日趨完善，人口密度適中，實行街區(qū)管理，市場潛在需求量一般。4、估價對象實物狀況（1）土地實物狀況描述土地坐落：估價對象坐落于渝北區(qū)龍溪街道紅金路34號康德大廈1幢；估價對象坐落于重慶市江北區(qū)紅砂嘖26號；估價對象 = 3 * GB3 坐落于渝北區(qū)雙龍湖街道凱歌路20號2幢。土地用途：估價對象、均為其他商服用地、估價對象 = 3 * GB3 為住宅用地。

24、土地四至：估價對象北至住宅小區(qū)，南至道路，西至住宅小區(qū)，東至住宅小區(qū)；估價對象北至住宅小區(qū)，南至北濱路，西至住宅小區(qū)，東至住宅小區(qū)；估價對象 = 3 * GB3 北至住宅小區(qū)，南至住宅小區(qū)，西至住宅小區(qū)，東至住宅小區(qū)。土地面積：估價對象、 = 3 * GB3 土地使用權面積分別為4.14平方米、22.50平方米（估價對象土地使用面積未記載）。土地形狀：估價對象、 = 3 * GB3 均為不規(guī)則多邊形。土地地形：丘陵地區(qū)，地形坡度大。土地地勢：地勢較平，坡度一般。土地地質：未取得相關專業(yè)報告，假設無不良地質構造。土地開發(fā)程度：宗地外“五通”（通水(上水、下水)、通電、通訊、通路、通氣）；宗地內“

25、五通一平”（通水(上水、下水)、通電、通訊、通路、通氣及場地平整）。（2）建筑物實物狀況描述建筑物名稱：估價對象、 = 3 * GB3 物業(yè)名稱為分別康德大廈、金砂水岸、。建筑規(guī)模：估價對象、 = 3 * GB3 房屋建筑面積共計為309.23平方米（分別為45.83平方米、84.75平方米、178.65平方米）。 建筑結構：估價對象、 = 3 * GB3 分別為鋼混、框架、混合。 建成時間：估價對象、 = 3 * GB3 修建于2006年、2003年、2007年。所在樓層：估價對象總樓層均為11層， 1層為商業(yè)，2層及以上均為住宅，估價對象位于第1層；估價對象總樓層均為32層， 1層為商業(yè)，

26、2層及以上均為住宅，估價對象位于第1層；估價對象 = 3 * GB3 總樓層均為9層，1-9層及以上均為住宅，估價對象位于第7層。建筑功能：估價對象、 = 3 * GB3 分別為非住宅、商業(yè)、住宅。層高：估價對象、 = 3 * GB3 層高分別約為4.5米、5.5米、3.0米。外觀：估價對象、 = 3 * GB3 外墻均為墻磚。設施設備：估價對象、 = 3 * GB3 有通行樓梯出入口1個。戶型：估價對象 = 3 * GB3 為四室兩廳兩衛(wèi)一廚。臨街寬/進深：估價對象、分別為：4.5米/7.8米、4.0米/10.5米。裝飾裝修：估價對象入戶防盜門、地面磚、內墻及頂刷白、塑鋼窗;衛(wèi)生間：地鋪防滑

27、地磚，瓷磚貼墻齊頂，扣板吊頂。估價對象入戶玻璃門、地面木地板（躍層部門為水泥地面）、內墻及頂刷白、室內套裝門、塑鋼窗;廚房及衛(wèi)生間：地鋪防滑地磚，瓷磚貼墻齊頂，扣板吊頂。估價對象 = 3 * GB3 估價對象入戶防盜門、水泥地面、室內套裝門、內墻及頂刷白、塑鋼窗;衛(wèi)生間：地鋪防滑地磚，瓷磚貼墻齊頂，扣板吊頂。估價對象通風：良好；采光：良好；估價對象通風：良好；采光：一般；估價對象 = 3 * GB3 通風：良好；采光：一般。維修養(yǎng)護情況及完損程度：估價對象、 = 3 * GB3 維護保養(yǎng)、使用狀況較好，外觀成色較好，屬于完好房。物業(yè)管理：估價對象、物管較好；估價對象 = 3 * GB3 物管一

28、般。估價對象權益狀況（1）土地權益狀況土地所有權人：土地所有權屬國家所有。土地使用權人：估價對象、均為王曉峰；估價對象 = 3 * GB3 為、劉有志。土地使用權類型：估價對象、 = 3 * GB3 均為出讓。土地使用權終止日期及剩余年限：估價對象土地使用權終止日期：2049年6月16日，截止價值時點，剩余年限約為32.47年；估價對象土地使用權終止日期：2043年1月28日，截止價值時點，剩余年限約為26.09年；估價對象 = 3 * GB3 土地使用權終止日期：2049年1月15日，截止價值時點，剩余年限約為32.05年。 土地使用管制：估價對象、 = 3 * GB3 用途均分別為其他商服

29、用地、其他商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地。目前使用情況：估價對象出租經營“楊氏門診”（承租方未提供租賃合同）、估價對象出租經營“一葉蒙山”茶葉店（租賃期自2015年5月1日起至2018年4月30日止）、估價對象 = 3 * GB3 為空置。其他權利設立情況：估價對象、 = 3 * GB3 已設定抵押登記，但未注明抵押登記詳細情況（案件編號分別為201405231070209、201405221020405、201405231070197）。（2）建筑物權益狀況房屋所有權：估價對象、均為王曉峰；估價對象 = 3 * GB3 為、劉有志。出租或占用情況：估價對象、均已出租(估價對象承租方未提供租賃合同、估

30、價對象租賃期自2015年5月1日至2018年4月30日)。其他權利設立情況：估價對象、 = 3 * GB3 已設定抵押登記，但未注明抵押登記詳細情況（案件編號分別為201405231070209、201405221020405、201405231070197）。房屋用途：估價對象、分別為非住宅、商業(yè)用房、估價對象 = 3 * GB3 為住宅。其他：無。（五）價值時點我公司估價人員于2016年12月26日對估價對象進行了現場查勘，經與委托人協(xié)商，確定現場查勘日為本報告價值時點即為2016年12月26日。（六）價值類型本報告采用的是公開市場價值標準，所形成的估價結果是公開市場價值，公開市場價值是在

31、公開市場上最可能形成的價格。（七）估價原則本次估價遵循下列原則：獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則是要求站在中立的立場上，事實求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。合法原則合法原則是要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。價值時點原則價值時點原則是要求估價結果是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。替代原則替代原則是要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內的原則。最高最佳利用原則最高最佳利用原則是要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。（八）估價依據有關法律、法規(guī)

32、和政策中華人民共和國城市房地產管理法；中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國物權法；中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法；城市房地產轉讓管理規(guī)定；司法部關于印發(fā)司法鑒定文書規(guī)范和司法鑒定協(xié)議書（示范文本）的通知（司發(fā)通【2007】71號）;重慶市高級人民法院印發(fā)關于進一步規(guī)范民事執(zhí)行中評估、拍賣工作的規(guī)定（試行）的通知（渝高法2013285號）;重慶市國有建設用地使用權宗地地價確定規(guī)則的通知（渝國土房規(guī)發(fā)20166號；渝國土房管2012305號重慶市國土房管局關于公布執(zhí)行重慶市主城區(qū)及江津區(qū)雙福街道珞璜鎮(zhèn)土地級別的通知；國家及地方有關房地產估價其他法律法規(guī)資料。有關估價標準和指導意見房地產估價規(guī)范（中華

33、人民共和國國家標準GB/T50291-2015）；房地產估價基本術語標準（中華人民共和國國家標準GB/T50899-2013）；行為依據重慶市第一中級人民法院評估委托書（2016）渝一中法鑒委字第353號。估價委托人提供的估價所需資料重慶市房地產權證（201房地證2011字第024621號、103房地證2011字第015602號、201房地證2009字第65834號）復印件。房地產估價機構、注冊房地產估價師掌握和搜集的估價所需資料重慶市地價指南（2016年版）；注冊房地產估價師實地查勘獲得的資料；注冊房地產估價師搜集的近期房地產交易實例資料。（九）估價方法1、估價思路估價對象 = 3 * GB

34、3 證載用途及現實用途均為住宅用房。我公司估價人員對委估房地產進行了實地勘察，并對鄰近地區(qū)的房地產市場進行了詳細調查，了解到同一供需圈內有較多的類似房地產的交易實例，為了對估價對象房地產的正常市場價格進行客觀、公正地估價，我公司估價人員在認真分析、研究了所掌握資料之后，確定采用市場比較法估價確定其公開市場價值。估價對象、證載用途及現實用途均為商服用房。我公司估價人員對委估房地產進行了現場查勘，并對鄰近地區(qū)的房地產市場進行了詳細調查，了解到同一供需圈內有較多的類似房地產的租金實例，區(qū)域內成交案例和估價對象較為相似，為了對估價對象房地產的正常市場價格進行客觀、公正地估價，我公司估價人員在認真分析、

35、研究了所掌握資料之后，確定采用市場比較法和收益法估價確定其公開市場價值。2、選用的估價方法：市場比較法、所謂市場比較法是將估價對象房地產與在近期已經發(fā)生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發(fā)生了交易的類似房地產的已知價格，修正得出估價對象房地產價格的一種估價方法（所謂類似房地產，是指在用途、建筑結構、所處地區(qū)等方面，與估價對象房地產相同或相似的房地產）。市場比較法基本公式：P=其中：P估價對象房地產價格n-選取的可比實例個數Xi-第i個可比實例的價格ai、bi、ci-第i個可供比較實例的交易情況、市場狀況、房地產狀況的修正系數。可比實例價格是我公司通過搜集大量交易實例，得到的正常市場價格；交易情況修正主要是排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格；交易日期修正主要是將可比實例在其成交日期時的價格調整為價值時點的價格；實物狀況修正的內容主要為土地開發(fā)程度、外觀、成新保養(yǎng)程度、裝飾裝修、市場承接能力、采光通風、物業(yè)知名程度等影響房地產價格的因素；區(qū)位狀況修正的內容主要應包括：居住環(huán)境、公交便捷程度、公共配套、區(qū)域位置、樓層、朝向等影響房地產價格的因素。權益狀況修正的內容主要應包括：土地使用期限、租賃或占用情況、權屬清晰情況、規(guī)劃條件等影響房地產價格的因素。、收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到價值時點后