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文檔簡介
1、盤龍城寫字樓工程籌劃推廣第一局部 市場篇武漢房地產(chǎn)寫字樓市場形勢分析漢陽寫字樓市場 漢口寫字樓分析武昌寫字樓分析武漢市場分析 武漢寫字樓市場概況2006年的房地產(chǎn)大戲已落下帷幕,回憶這一年的武漢房地產(chǎn)市場,發(fā)現(xiàn)在一片喧鬧之中,比照住宅、商業(yè)市場,寫字樓市場仍似一方凈土,延續(xù)著幾年來不溫不火的態(tài)勢。2006年的武漢房地產(chǎn)市場,作為中央政府調控之外的寫字樓市場仍呈現(xiàn)甲、乙級寫字樓租金增長乏力,入駐率提升緩慢;有效市場供給量少,銷售情況乏善可陳的狀況,難以成為市場上的亮點。 以最具代表性的甲級寫字樓市場而言,在存量方面,武漢市現(xiàn)有甲級寫字樓8座,主要聚集在武漢 HYPERLINK :/map.sog
2、ou /new/ l c=12952445,4825154,16 t _blank 金融街之稱的建設大道沿線。根據(jù)統(tǒng)計,武漢市現(xiàn)有甲級寫字樓存量在59萬平方米左右,其平均租金水平一年來維持在58元/月/平方米左右,入駐率在一年時間僅提升了約2個百分點,徘徊在80左右。供給方面,民生銀行大廈、新世界中心等到達甲級標準的寫字樓工程,在取得預售資格后遲遲未能入市,因此,甲級寫字樓市場本年延續(xù)05年情況,新增工程依然為零。甲級寫字樓的銷售市場主要以重新包裝后的存量寫字樓為主,銷售價格平均在7000元/平方米左右,與同等地段高檔住宅價格相似。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計,武漢各類寫字樓的新增供給量在1996年至200
3、5年十年間接近380萬平方米,而在上海、北京等地近幾年來各類寫字樓的每年的供給量就超過百萬平方米,而租金和入駐率遠高于武漢的水平。拋開經(jīng)濟水平等因素,武漢寫字樓市場開展緩慢仍是不爭的事實。 一、漢陽寫字樓分析:漢元中心位于漢陽鐘家村漢元中心原漢商大廈;起價3588元,均價4000元,最高價4500元總建筑面積:21507.16;漢陽商場即將擴建,占地約10畝,建筑面積約4.9萬平方米,包括百貨、寫字樓、商業(yè)街、酒店,將成為漢陽地標性商業(yè)建筑。一層約1300車位約30;租金23元/物業(yè)管理3.8元/統(tǒng)一含水費層高4.5M開盤時間2005612總戶數(shù)240公推25%樓層狀況1棟17F新區(qū)首席寫字樓
4、,主推戶型40-80平方米全裝修,75%出租率;空調自理 結構鋼混結構 建成時間2001年物業(yè)管理公司: 武漢漢商物業(yè)管理開發(fā)商:武漢漢商集團長江廣場位于古琴臺總建筑面積17.6畝均價3000元/結構外墻磚混開發(fā)商:長江廣場開展公司租金20元/物業(yè)費2.5元/一層10戶大約85031層出租率50% 地處漢陽古琴臺龜山北麓月湖之畔車站正后,東臨江漢一橋,北瀕漢水之濱,南靠古琴臺,西望月湖風景。交通便利,挾三鎮(zhèn)之要沖占三江之秀麗,湖光山色、魚舟晚唱,雄視武漢三鎮(zhèn)。有三部電梯二層地下泊車目前漢陽正提出“宜居漢陽的口號,把房地產(chǎn)作為一個重點來開展,由于漢陽城區(qū)的湖泊水系比擬豐富、環(huán)境好,很多年輕人選擇
5、到漢陽安家,這樣就出現(xiàn)了工作在武昌、漢口,而生活在漢陽的一個群體。漢陽寫字樓根本情況介紹:寫字樓名稱平均租價檔次出租率漢元中心23元/普通75% 長江廣場20元/普通50%二、漢口寫字樓分析1經(jīng)過分析目前漢口地區(qū)寫字樓市場呈現(xiàn)如下特征:集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設大道金融一條街沿線、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊寫字樓物業(yè)平均出售價格為6000/平方米,平均租金+物管費為20到80元/平方米/月,其中代表物業(yè):國貿(mào) 均價租金+物管費 10000+55+20元 如果物管費為23元,空調使用與商場同時間 新世界 均價租金+物管費 8000+60+23元空調使用與商場同時間,周
6、六周日至18:00世貿(mào) 均價租金+物管費 5000+40+18元武廣 均價租金+物管費 4500+25+13元空調使用是早上9點到下午6點寫字樓客戶以外地駐漢機構為主,行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理效勞業(yè)寫字樓出租率比擬高,到達70以上;但銷售率比擬低,整體不到40買寫字樓的客戶主要是國內(nèi)知名企業(yè),外企多以租為主純寫字樓工程開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大,整個市場還是供大于求,如果政府能真正加大市場管理力度,禁止在住宅區(qū)辦公,那么商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶投資型寫字樓產(chǎn)品略顯缺乏。金融一條街上多數(shù)寫字樓只租不售,主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè),銀行將它們作為一種固
7、定資產(chǎn)而保存所有權。目前金融一條街上主要可售寫字樓僅有新世界國貿(mào)大廈,招商銀行大廈、瑞通廣場已經(jīng)結束了銷售期。租賃客戶偏好性強。隨著經(jīng)濟的開展,武漢的城市地位日益提高。不少跨國大企業(yè)和外來財團紛至沓來。這些實力強勁的企業(yè)是刺激武漢寫字樓市場開展的原動力。它們偏向于選擇最高級別的寫字樓。如瑞安集團、上海金豐易居等就選擇了新世界為辦公地。本地有實力的企業(yè)也將新世界作為提升自身品牌形象及實力展示的舞臺。建設銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世界,如西門子,摩托羅拉等跨國企業(yè)就選擇了建設銀行大廈為辦公地。這類客戶的面積需求較大,一般是整層起租。實力相對弱一些的公司會選擇次一級別的寫字樓。金融一條街寫字樓產(chǎn)
8、品供給以中高檔為主,與周邊寫字樓工程形成梯級消費。不同的客戶對辦公空間需求不一樣,而且不同公司的資金實力差異較大。因此,中小公司一般選擇中小戶型,中低價位的寫字樓為辦公地。如,新華路沿線上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對中小型公司而設計的工程。高檔寫字樓與中低檔寫字樓有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。如新世界國貿(mào)與建設銀行大廈,僅一路之閣,幾乎具有同樣的地理位置。新世界的裙樓里有高檔消費品,如化裝品、服飾等。建設銀行大廈的裙樓是銀行營業(yè)廳,它的副樓即將做一大型酒店錦江國際酒店。中低檔寫字樓的功能定位相對較為單一。因此,相對缺乏效勞性業(yè)態(tài)。2市場板塊供給特征明顯:從早期解放大道至武勝路沿線板塊,到新興的建設大
9、道金融一條街板塊,再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊,目前形成建設大道沿線板塊為主,周邊片區(qū)為輔的供給格局。建設大道金融一條街板塊,寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市寫字樓總規(guī)模的40,占漢口地區(qū)高級寫字樓物業(yè)規(guī)模的60以上,是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。解放大道至武勝路板塊,聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓,寫字樓市場開展比擬成熟,但近年來板塊供給量少,市場冷淡。沿江大道及江漢路步行街板塊,純寫字樓工程很少,但高層商住辦公樓很多,為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。從銷售價格來看,漢口寫字樓板塊銷售價格差距明顯,從高到低依次為建設大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿
10、線板塊。建設大道金融一條街板塊,甲級寫字樓平均銷售價格到達7000元/平方米,高出武漢市寫字樓平均銷售價格2500元/平方米。這主要是金融一條街清晰的開展規(guī)劃和濃厚的商務辦公氣氛大大提升了板塊寫字樓的市場價值。解放大道至武勝路沿線板塊,寫字樓平均銷售價格為5000元/平方米,板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立武廣、世貿(mào)、泰和之勢,商業(yè)氣息濃厚。江漢北路及江漢路步行街沿線板塊,銷售價格在4200元/平方米,與武漢市寫字樓平均銷售價格水平相當。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點及商住樓影響,價格難以提升。三、武昌寫字樓市場分析:從武昌寫字樓工程的分布上,我們看到這些工程根本上是沿“徐東路中南路武珞路光谷的路線沿街排列。
11、中南路上寫字樓代表樓盤:世紀廣場位于武漢市武昌區(qū)中南路14號,占地面積11000平方米,建筑面積75000平方米,容積率7,綠化率5%以下,由2棟26層的超高層建筑物組成,2004年初已建成入住。世紀廣場目前在售價格約為5800元/平方米,租金約40元/平方米/月,物業(yè)管理費12元/平方米/月(含中央空調費用),土地使用年限從2001年至2051年,寫字樓為毛坯結構,現(xiàn)在也還有整層可售,出租率約70%。目前世紀廣場在二手房市場上有的報價為4967元/平方米,根本上是有價無市。1武昌中南路寫字樓根本情況介紹:工程名稱工程地址建筑面積主樓層數(shù)層高開盤時間銷售戶數(shù)已售成交均價銷售表價中建工行廣場中南
12、路與武珞路交匯處252005-11-262207962547200洪廣寶座武昌區(qū)民主路782號61677282005-10-301945760836600新時代商務中心中南路與武珞路交匯處452007年春節(jié)后428/2武昌寫字樓市場分析:中南路地處中心位置,出于內(nèi)環(huán)線以內(nèi),擁有武珞路、中南路和2、4地鐵線等交通干道,周邊有省政府、建行和人民銀行等眾多金融網(wǎng)點,是武昌區(qū)的政治、商業(yè)、金融中心。在政府規(guī)劃下,寫字樓市場得到快速開展,并擬建成武昌經(jīng)濟總部區(qū)。但是,武昌區(qū)一直以來以文化教育為主,擁有眾多的高校,商業(yè)開展相比照擬落后,雖然有政府的大力規(guī)劃,但短期內(nèi)仍落后于漢口建設大道。現(xiàn)中南路上已有的寫
13、字樓主要是中商廣場、世紀中商和鵬程時代,加上在售和未售工程,中南路的寫字樓已經(jīng)到達了一定的規(guī)模,經(jīng)過慢慢的商業(yè)積累、開展,逐漸成為真正的商務中心。世紀廣場地理位置屬于武昌核心地段,交通十分方便,市政設施齊全,又處于中南路商圈之中,如此地段的寫字樓都銷售不佳,充分說明武昌乃至武漢寫字樓銷售市場的低迷不振,還處在谷底,但寫字樓是有出租市場的。四、武漢寫字樓總結分析武漢市寫字樓的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶,多項選擇擇租用面積100平方米左右的中低檔寫字樓。但眼下,隨著國內(nèi)大型企業(yè)和外資企業(yè)的紛紛入駐,租售面積在200至500平方米的高檔寫字樓更受追捧。由于寫字樓土地本錢、建筑本錢、配套本錢
14、的支出龐大,開發(fā)寫字樓的投資費用比開發(fā)一般住宅多很多,對自有資金實力和融資能力的要求也很高,開發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題都會導致工程爛尾的危險,所以寫字樓工程的開展商必須具備相當?shù)拈_發(fā)實力、多元化的融資途徑和經(jīng)過精確設計的資金鏈等等。但目前,武漢的寫字樓無論在銷售價格還是銷售速度上,都沒有明顯優(yōu)勢:銷售單價遠不如商業(yè)地產(chǎn),甚至低于某些豪宅工程;銷售速度由于實力客戶缺乏和市場關注度缺乏,也遠遠落后于住宅與商業(yè)工程。投資額巨大,而銷售平淡,巨額投資只能依靠租賃回收,這意味著武漢優(yōu)質寫字樓的回報期可能長達數(shù)十年。從這個不均衡狀況不難理解,為何開展商對武漢寫字樓工程大多退避三舍。寫字樓在投資回報率上
15、遠高于住宅,但風險也相對高于住宅投資。如果沒有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質租賃公司,較易出現(xiàn)空租現(xiàn)象。一旦空租,投資者不但沒有租金可收,還要承當物業(yè)管理費,可謂得不償失。因此對于投資者而言,躲避空租風險是投資的第一要務。因此在業(yè)界有這樣一種說法,一個寫字樓工程如果出租率在60就算合格,70值得投資,80乃黃金物業(yè),90可謂極品,100的滿租,那就是可遇不可求??偨Y寫字樓市場冷談主要有以下原因:武漢不同沿海城市,對國際經(jīng)濟大潮感覺比擬遲鈍,對入世亦是如此。武漢市寫字樓的存量比擬多,非但如此,還有寫字樓在開工、完工、待租,總供給大于總需求。電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設計的時候,或
16、迫于資金壓力,或為了節(jié)約建造本錢,或為了減少公攤面積,將電梯的數(shù)量壓到最小,價格壓到最低,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。大廈的停車位少,這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。將來,白領們開車上下班將成為一種習慣,車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標??蛻魧拵ЬW(wǎng)的建設也有了相當大的興趣。隨著網(wǎng)絡時代來臨,客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的效勞和配套設施。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設施。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置,對用電量要求也明顯提高。商住樓的沖擊也很大,商住兩用的房子,價位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要劃算。中央空調使用在時間段上越來越不能滿足現(xiàn)
17、代白領的需求。寫字樓物業(yè)不同于其他物業(yè)類型,對城市的經(jīng)濟開展水平及經(jīng)濟開展方式有著相當?shù)年P聯(lián)性及依賴性,2003年以來寫字樓市場的回暖在很大程度上就依賴于武漢經(jīng)濟的飛速開展及第三產(chǎn)業(yè)比重的增加。但客觀來說,武漢市在經(jīng)濟水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距,而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。舉個例子,進駐武漢的世界500強企業(yè)約有60余家,而進駐成都的世界500強企業(yè)已超過100家。從寫字樓必備的開展條件上看出,武漢市寫字樓市場開展緩慢有其必然性。武漢寫字樓市場淡靜的原因主要來源于缺乏強力的剛性需求支撐。寫字樓市場對城市的經(jīng)濟開展水平及開展方式有
18、極大的關聯(lián)性及依賴性??陀^來說,武漢市在經(jīng)濟水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距,而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。例如,進駐武漢的世界500強企業(yè)約有60余家,而進駐成都的已超過100家。因而,武漢市寫字樓市場開展緩慢有其必然性。從供給角度看,由于土地本錢、建筑本錢及配套本錢方面等各項支出巨大,因此寫字樓較一般住宅在投資額上要大許多,對自有資金實力及融資能力方面要求很高,假設在開發(fā)過程中某一個環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問題都會面臨工程爛尾的危險。因此寫字樓工程的開展商必須具備相當?shù)拈_發(fā)實力、多元化的融資途徑、精確設計的資金鏈等。從銷售價格和銷售速度看武漢
19、市場寫字樓都沒有明顯優(yōu)勢。銷售單價遠不如 HYPERLINK :/ iask /n?k=商業(yè)地產(chǎn) o 商業(yè)地產(chǎn) t _blank 商業(yè)地產(chǎn),甚至低于某些 窗體頂端 HYPERLINK :/ iask /n?k=豪宅 o 豪宅 t _blank 豪宅工程;銷售速度由于實力客戶缺乏及市場關注度缺乏等原因遠遠落后于住宅及商業(yè)工程,銷售市場的平淡也是造成武漢市的甲級寫字樓一般都以出租為主的主要原因之一。從投資回報角度看,投資額巨大,而市場銷售平淡,巨額的投資回收只能依靠租賃市場,這也意味著武漢市場優(yōu)質寫字樓的投資回收期可能長達數(shù)十年。從投資與回報的不均衡現(xiàn)狀不難看出為何武漢外鄉(xiāng)開展商對于寫字樓工程大多
20、采取退避三舍的態(tài)度,而在全國遍地開花的外地大鱷也同樣鮮有在武漢開發(fā)寫字樓的方案。缺乏開展商的關注也是武漢寫字樓市場不如住宅市場紅火的原因之一。第二局部:城市開展以及工程所在區(qū)域地段價值挖掘研究1.開發(fā)區(qū)概況:武漢盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟開展區(qū),成立于1992年12月武政199270號,原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn),國土范圍157.5平方公里,1993年,黃陂縣成立灄口經(jīng)濟開展區(qū)管理委員會,屬縣人民政府派出機構。2000年4月,黃陂縣改區(qū)后,劃出42平方公里含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個村交開展區(qū)管委會封閉托管。2003年5月,經(jīng)市開發(fā)區(qū)管理辦公室同意武開發(fā)區(qū)辦20035號,更名為武漢盤
21、龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū),履行職能不變。同年9月,區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外7個村后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇劃入開發(fā)區(qū)托管。目前,開發(fā)區(qū)行政托管88平方公里,常住人口3.4萬人。2005年,全國開發(fā)區(qū)清理整頓中,經(jīng)省人民政府批準保存盤龍城開發(fā)區(qū),確定規(guī)劃建設面積為18.8平方公里,到2005年末,建成區(qū)面積6平方公里。2.開發(fā)區(qū)開展思路:堅持走科技立區(qū)、工程強區(qū)、環(huán)境興區(qū)的根本區(qū)策,依托大武漢,引進大工程,重點建設現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū),努力把盤龍城開發(fā)區(qū)建設成為武漢市高新技術開展的產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城。3.盤龍城規(guī)劃1道路:盤龍城大橋
22、06年5月18日通車。這座長1.2公里、寬27米、雙向6車道、通往漢口的大橋上, 從漢口新華路驅車至盤龍城楚天大道只需15分鐘以內(nèi),不受收費站制約,將極大的促進區(qū)域經(jīng)濟的開展 2機場: 2004年,首都機場正式收購武漢天河機場,準備將其建成國際性機場。 屆時將躋身為全國六大航空樞紐,規(guī)模將超過成都、西安、杭州等地機場的航站樓。 同時,黃陂區(qū)的配套建設、航空物流區(qū)將與之對接,這必將強力拉動盤龍城及黃陂區(qū)的經(jīng)濟開展。 3綠地公園:1.綠地景觀 2.公共公園3. 長江樂園 4“居住新城: 在?武漢市國民經(jīng)濟與社會開展第十五個年方案?中,后湖納為武漢市四個開展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一,與南湖、東湖和四新
23、地區(qū)并列為四大居住新城,而其核心就是盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設。 從武漢市的開展戰(zhàn)略可以看出,本工程所處的盤龍城地區(qū)是未來武漢市重點建設的區(qū)域之一,眾多實力開發(fā)企業(yè)把目光投向這里,在各類根底建設的不斷完善,在政府的大力支持下,該區(qū)域開展前景看好。 開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港,西依武漢天河國際機場,南臨漢口新火車站;岱黃一級公路、天河機場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達的道路網(wǎng)絡,構成了“水、陸、空立體交通網(wǎng)絡。尚在建造中的國內(nèi)最大規(guī)模的公鐵兩用大橋武漢天興洲長江大橋,早已引起許多投資者的興趣,將會為武漢增添多個經(jīng)濟增長極。如今,即將被大橋貫穿的武漢中環(huán)線沿線已成為投資熱土,引來絡繹不
24、絕的境內(nèi)外客商。天興洲長江大橋所經(jīng)之處,將武鋼、武漢開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等串連起來,形成一個強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補的產(chǎn)業(yè)鏈,并輻射城市外圍的黃陂、江夏等郊區(qū)(縣市)的新興生態(tài)工農(nóng)業(yè)園和衛(wèi)星城,促進武漢區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調開展。盤龍城與武漢其它也在開展片區(qū)相比,最大的優(yōu)勢是有武漢航空港這一快捷的交通樞紐,它為盤龍城贏得富人青睞立下了汗馬功績。盤龍城正處在武漢市北郊外環(huán)線上,這樣就形成空中、陸地相交叉的立體交通網(wǎng),這一靜一動很符合富人的心態(tài)。第三局部 產(chǎn)品篇工程定位研究及相關建議SWOT分析 工程主題定位營銷策略建議運營流程建議工程SWOT分析工程SWOT分析優(yōu)勢分析S區(qū)位優(yōu)勢:開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深
25、水港,西依武漢天河國際機場,南臨漢口新火車站;岱黃一級公路、天河機場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達的道路網(wǎng)絡,構成了“水、陸、空立體交通網(wǎng)絡。區(qū)域品牌優(yōu)勢:盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是一個政府全力支持多方位區(qū)域,知名度較高。區(qū)域環(huán)境捷運交通,極具投資增值潛力楚天大道橫貫整個盤龍城東西主要交通紐帶;盤龍城未來武漢規(guī)劃的人居新城;地處盤龍城核心,四面通達,貼近生活的距離,馳騁無極限! 已逐漸形成的成熟居住氣氛,見證開發(fā)區(qū)城市化進程貼近開發(fā)區(qū)政府逐漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氣氛。 保值增值廣闊開展空間盤龍城的居住區(qū)成熟、武漢城市開展框架的拉大、武漢居住新城地位的日益穩(wěn)固,都將為工程所在區(qū)
26、域帶來廣闊的保值增值開展空間。環(huán)境優(yōu)勢:綠地公園、綠地景觀、公共公園、長江樂園、盤龍古城文化概念的利用品牌優(yōu)勢:工程由一級開發(fā)商開發(fā),公司開發(fā)實力雄厚。劣勢分析W本工程目前交通不便,辦公、商業(yè)氣氛缺乏;板塊整體配套缺乏規(guī)模小帶來產(chǎn)品配套及概念營造上的局限時機分析O政策導向。新的政府規(guī)劃中,把盤龍城定位為現(xiàn)代效勞區(qū),新規(guī)劃將吸引更多的人才、企業(yè)和資金,從而促進整個區(qū)域經(jīng)濟;區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場的進入,天興洲大橋即將開通,都將為盤龍城注入新的活力,連接武漢三鎮(zhèn),將會吸引更多的人流及眼球;盤龍城正處在開發(fā)期我們才有時機。挑高的創(chuàng)意空間工程主題定位根據(jù)對武漢寫字樓市場的分析及結合本案狀況,認為:低檔次寫字
27、樓是本案應努力防止的開發(fā)選擇。理由:本案假設以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場,高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。設計上的先天缺乏很難讓本案進入豪華甲級寫字樓行列。理由: 本案所立于盤龍城,并非中心商務區(qū); 17層框架結構,造型簡單、設計傳統(tǒng); 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大; 沒有豪華大堂支撐。由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā),很難尋求到本案的市場支持點。如不采取非常之手段,滯銷將是情理之中的結果。在為本案銷售預備方案所作的市場調查中,我司發(fā)現(xiàn)以下情況:有一局部企業(yè)進入住宅辦公,住家人員提著菜籃子與白領職員同進同出的為難,這讓公司的形象大打折扣。 現(xiàn)甲
28、級寫字樓中的企業(yè),雖然在各方面的條件較優(yōu)越,但高昂的租金、物管費、停車費,低實用率,中央空凋、其中央送風系統(tǒng)使得空氣質量有所下降,而那些正在開展中或剛剛起步的企業(yè)還負擔不起這種高昂的代價。有一群自由工作者,特別是一些基于信息的制造、加工、傳播類的工作,如編輯記者、自由撰稿人、軟件設計人員、網(wǎng)站設計、美術、音樂等藝術工作者、財務工作者、廣告、咨詢等,因為他們的大局部工作或者主要的工作完全可以在家中獨立完成或通過在網(wǎng)上與他人的協(xié)同工作來完成。但由于家里可能還有其他家人,工作會影響到家中人,所以他們急需要一個屬于自己工作和休息的空間。還有一局部投資者看好商務空間的投資價值,也看到了本案存在巨大的升值
29、空間,急于購得用于出租。很多中小型公司都在尋找能注冊、投入低的辦公室。認為:上述市場情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場需求動力。未來的寫字樓產(chǎn)品,誰能改善這種狀況,誰能滿足這種需求,誰就能成為市場上的佼佼者。主題定位SHOW商務寫字樓“盤龍中樞新SOHU時代,為盤龍新區(qū)中心經(jīng)濟繁榮的見證,確立“SHOW寫字樓的地位。SHOW旨在表達現(xiàn)代時尚之意,是新生代辦公一族擁戴者。瞄準盤龍新區(qū)寫字樓市場空白點;鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求;倡導健康辦公的新模式;打造現(xiàn)代簡約的開放空間;尋求個性時尚與自然景觀的完美結合;巨大的升值空間給你帶來新的投資機遇;搶占新一代寫字樓市場的領導者席位;這就是SHOW商務寫字
30、樓的籌劃總思路客戶定位以上前5種都是我們的客戶來源市場定位營銷定位高樓層16-17層:高級豪華寫字樓,空間可自由分隔指較合理狀態(tài)下,任意發(fā)揮。中樓層6層15層:小面積實惠型寫字樓,形式固定分割成塊狀,買者可按“塊數(shù)自由組合購置。定位大局部小戶型寫字間,滿足更多份額的需求,并拉高單價,完成工程的銷售利潤指標; 定位小局部整層辦公區(qū)域,銷售吸引有實力的企業(yè)和機構購置入住,提升整個工程檔次; 定位局部個性化的產(chǎn)品類型,針對性的滿足市場需求,以專業(yè)性的硬件配套和特色效勞,提高整個工程的市場競爭力;三、營銷策略建議1所處區(qū)位為未來最具開展前景和增值潛力。 盤龍城的絕版商務“核心,新世紀的超級形象“座標門
31、面。 新區(qū)城市中心區(qū),見證中心城成就。 有限的商業(yè)投資,拓展無限的商業(yè)空間。 絕版同時擁有交通與景觀兩大雙重優(yōu)勢。建議高規(guī)劃、高起點 面臨全球信息化和全球經(jīng)濟一體化的挑戰(zhàn),引進最先進的智能化系統(tǒng),率先實現(xiàn)5A級智能化及智能化系統(tǒng)的集成。 將5A通訊自動化、辦公自動化、樓宇自動化、保安自動化、管理自動化5個自動化系統(tǒng)高度集成,創(chuàng)造一流的智能化大廈。 引導未來的現(xiàn)代商務理念:每20平米一條資訊線路,室外廣告電視屏幕,商務會所,多功能會議廳。 商務中心:提供國際電腦上網(wǎng)、配備高精度彩色打印機、文件裝幀、打字、復印、 、秘書留言、接待、特快專遞、律師咨詢、工商咨詢效勞等。 商務配套:多功能廳、咖啡廳。
32、 展覽中心可由多功能廳:配設尖端科技之信息網(wǎng)絡,充足的通訊設施并附加光纜網(wǎng)絡傳送,為業(yè)主及周邊商界人士提供各類科技、貿(mào)易、藝術等展示的場所。 3“盤龍中樞新SOHU時代形象: 大視野,大形象,大氣魄,大事業(yè),大開展,大風范。 大企業(yè),大形象;小企業(yè),大形象;小單位,大配套。 大視野,大形象,大事業(yè)。 展現(xiàn)成功風采,感受時代氣息; 擁抱SHOW商務寫字樓,笑傲二十一世紀; 4聚集巨大人流,吸聚人氣財氣:大環(huán)境佳:新盤龍,新商務中樞,最具活力,商機無限。 小環(huán)境好:位居盤龍重要地段,人流、物流暢旺。運營流程建議1大堂,走廊,衛(wèi)生間以及公共區(qū)域在裝修風格上,應簡約大方,使用目前較為流行的間接照明,把
33、光線射到頂棚、墻面或其他界面上形成反射光,光線較柔和均勻,讓光與線條式的裝修特點融合于一體,表達現(xiàn)代化的個性特點。2五樓只有公共衛(wèi)生間,那么應設為物業(yè)用房??Х葟d可引進市內(nèi)比擬知名的中西餐廳或咖啡廳,比方綠茵閣,上島咖啡廳,兩岸咖啡廳。使office起到?jīng)Q定性的作用。4電梯分單雙層供給。5以親情化的配套和效勞,營造工程的舒適氣氛。6以高品位的金融主題會所營造樓盤的文化氣氛。7. 以知名的、高水準的物業(yè)管理公司介入,完善工程的軟環(huán)境第四局部 推廣篇推廣主題賣點提煉廣告操作思路媒體操作思路一、推廣主題 樹造大廈“盤龍中樞新SOHU時代的品牌、形象;切入角度:絕版商業(yè)旺地,高地點規(guī)劃,高標準建筑,為
34、盤龍新區(qū)開展與繁榮的象征和形象的代表。 波浪式營銷推廣,周期性掀起高潮;根據(jù)寫字樓銷售周期長的特點,廣告投放宜注重長線,擬采用波浪式、間歇式的推廣方式,發(fā)起階段式強力宣傳,效果力求恒久,又經(jīng)濟實惠。 營銷組合:公共關系、報章廣告、戶外宣傳、人員促銷策略并舉;發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢,力求做到有廣度、有深度、有力度,對目標市場構成較大地震撼和沖擊。 借勢造市,制造熱點;借助區(qū)府政策走勢和開展規(guī)劃,制造熱點和賣點。 側重報章宣傳,側重軟性報道。理性訴求為主,擺事實,講道理。對投資回報作細致地分析和比擬。 以“大形象震撼和沖擊目標市場。不管在現(xiàn)場工地或銷售現(xiàn)場,亦或各式媒體上,均以大規(guī)模、大手筆、
35、大氣魄、大畫面、大視覺、大回報但又忌諱“故弄玄虛的始終如一的形象出現(xiàn),以到達氣勢恢宏、磅礴的效果,在人們心目中塑造漢陽獨一無二、無可替代的“商業(yè)巨艦形象,對目標市場進行渲染、沖擊,以期激發(fā)目標客戶群強烈的投資欲望。 初入市,市場培育階段,宜采取“爭鳴法,以到達預期的市場炒作效果。二、賣點提煉1、案 名: 盤龍SHOW峰匯廣場 2、工程定位:SHOW商務寫字樓 3、工程口號:辦公因SHOW而輕松4、工程賣點:1、區(qū)位價值;2、物業(yè)形態(tài);3、產(chǎn)品特質;4、景觀資源5、配套設施;6、品牌效應;7、開發(fā)實力;8、物業(yè)管理5、賣點詮釋:1區(qū)位價值 盤龍中樞 / 地標商務2物業(yè)形態(tài) 盤龍中心 / 綜合產(chǎn)品
36、3產(chǎn)品特質 驚市杰作 / 印證完美4配套設施 寬帶入戶 / 數(shù)字生活5品牌效應 盤龍典范 / 領袖商務6開發(fā)實力 卓爾地產(chǎn) / 曠世杰作7物業(yè)管理 酒店物管 / 全程效勞 6、賣點中的亮點第一亮點:同時具有無法克隆的地段和景觀資源雙重優(yōu)勢第二亮點:標新立異的四大物業(yè)個性主張第三亮點:寫字樓具有5A式配置+人本化效勞,工作的新白領部落,引導2007寫字樓生活新潮流。商務樓的硬件設施:大堂、走廊、現(xiàn)代化的公共區(qū)域裝修第四亮點:樂享一生的投資功能-價值回歸,投資新寵財富派生功能盤龍尊貴席位,宜租賃樓市稀缺產(chǎn)品,宜升值同時擁有絕對的地段優(yōu)勢和不可復制的景觀優(yōu)勢的寫字樓在武漢少有地段優(yōu)勢:盤龍城工業(yè)區(qū)是
37、武漢1+8城市圈未來的中心,工程所處武漢所獨具的航空、鐵路、港口等三大交通樞紐戰(zhàn)略資源的黃金節(jié)點:武漢航空城、橫店編組站、陽邏深水港正好將其圍合其中,南距漢口火車站5公里、武漢港10公里,東距陽邏深水港15公里,西距天河國際機場6公里。區(qū)位優(yōu)勢無可替代。而且與漢口、青山都非常接近三、廣告操作思路1、廣告目標 第一階段目標全面樹立 “盤龍SHOW商務寫字樓的形象定位,并根據(jù)盤龍城新區(qū)的開展戰(zhàn)略目標,確立其在盤龍核心區(qū)域標志性建筑的市場地位,引起省內(nèi)外市場的廣泛關注,吸引大客戶整層租售,同時積累分間租售的省內(nèi)外中小客戶,奠定大廈全面招商的客戶群根底。 第二階段目標根據(jù)盤龍SHOW峰匯廣場 “盤龍城
38、首席商務旗艦的市場定位,以及盤龍城的產(chǎn)業(yè)結構和布局,有重點、有步驟地進行廣告推廣,廣告訴求重點也應從以形象為主,轉為形象與功能兩者兼顧,以大廈獨特的品質,突出的“賣點,吸引省內(nèi)外目標客戶租賃或購置。 第三階段目標整體廣告宣傳圍繞全面招商,繼續(xù)突出工程與眾不同的優(yōu)勢 交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、功能優(yōu)勢等,按照不同客戶目標,深層次地營造熱銷氣氛,確保招商工作的順利進行。 2、廣告策略 形象樹立階段廣告宣傳除制作、派發(fā)DM之外,以目標客戶的專業(yè)平面媒體、網(wǎng)絡媒體為主,地方平面主流媒體為輔,并根據(jù)工程形象定位,適時進行階段性的新聞媒體炒作,同時樹立以工程形象宣傳為目的的戶外廣告。 重點招商階段廣告宣傳應根據(jù)
39、重點客戶群,結合工程樓書的制作與發(fā)放,采取軟、硬結合為主要傳播手段。同時針對目標客戶群,在專業(yè)媒體上輔以軟文的方式,強化工程的功能與特征,并結合工程竣工,繼續(xù)進行深度新聞炒作。 全面招商階段此階段廣告宣傳應以滲透性的硬廣告為主、軟廣告為輔,并適當?shù)脑黾訌V告投放數(shù)量,以促進全面招商。 3、廣告主題 第一階段廣告主題現(xiàn)代化與自然共鳴 個性化與智慧交融SHOW商務新時代巨大的投資價值 會聚各地領袖企業(yè) 第二階段廣告主題開啟卓越新商務時代盤龍新區(qū)坐標建筑公開租售中 第三階段廣告主題盤龍商務旗艦2021價值回歸,投資新寵企業(yè)展現(xiàn)實力的舞臺,與盤龍新區(qū)一起成就未來 階段性推廣策略:創(chuàng)造良性循環(huán)鏈樓盤銷售的
40、特征首先是讓消費者通過媒體知道樓盤的存在,對廣告中所宣傳的樓盤感興趣,形成初步的印象概念,考慮地段、環(huán)境、價格、平安等因素是否適應自己的需求,是否愿意花錢去訂購,其次才會到現(xiàn)場看樓,聽取銷售人員的介紹,從而針對具體樓盤,找出與印象中的差距,并與同類樓盤進行比擬,最后決定購置,交訂金,完全接受該樓盤。所以銷售前須建立一個完整的開盤方案書,以確定能吸引、打動、穩(wěn)定消費者。鑒于本案區(qū)域的市場定位,我們需要注意控制供給局面,贏取主動權,并將銷售階段快速推上頂峰,保持高昂的銷售勢頭。鑒于此,我們采用前后緊密連接狀態(tài)的四段營銷法。即造勢發(fā)勢續(xù)勢收勢,營造長久的生生不息的循環(huán)效果。1、造勢:2021年5月2
41、021年9月沒有造勢,何談發(fā)勢,造勢階段求一個蓄積效應。作為未來前景看好的區(qū)域樓盤,本案勢必也將面臨諸多競爭,所以客戶資源拉攏與鎖定的要求很高,因而應該提前于開盤相當一段時間進行客戶蓄積工作,以期開門銷售紅遍天。某些活動可在開盤前開展,而開盤前的造勢廣告也務必發(fā)布。開盤前解盤認購活動也待開展。統(tǒng)述之,這一段時間的宣傳力度必然很大,正所謂把錢用在刀刃上。這一階段,做好搞好活動,做好宣傳,將產(chǎn)品知名度成功打出。廣告主要以硬廣告為主,結合媒體新聞報道,正面宣傳本工程的美好未來和樓盤特色。2、發(fā)勢:2021年10月蓄勢月余,箭在弦上,等弓滿之日,立即開盤。本階段將圍繞開盤持續(xù)相當長時間。造勢階段與發(fā)勢
42、階段以認購相銜接。前期造勢到位,認購開展熱烈,開盤必然熾熱,預計半月之內(nèi)銷售量必然飚升。本階段的工作是,在開盤出售之后,繼續(xù)造勢。本階段先期工作認購;搞好本階段工作的重中之重開盤;廣告支持仍然用軟硬結合手法,繼續(xù)利用媒體資源。硬廣告篇幅宣傳采用半版以上版式為主,內(nèi)容以樓盤概念營造、素質品質生活為主。3、續(xù)勢:2021年10月2021年12月本階段將形成銷售的持續(xù)旺盛。目的是發(fā)勢階段的效應和業(yè)績已繼續(xù)延伸。續(xù)勢和發(fā)勢是渾然一體的,沒有明顯界限。發(fā)勢之后,仍然不斷造勢發(fā)勢,促進銷售波次熱效應不斷攀升。續(xù)勢階段的廣告投入不需太大,但必須持續(xù)穩(wěn)定。伴隨著大量已成交業(yè)主和待成交客戶的增加,樓盤知名度在此
43、時已到達相當程度。這階段重要工作之一是效勞好已成交的客戶,提升公關形象,以爭取口碑客戶和促進待觀察客戶果斷成交,因為此類客戶的交際圈甚為廣泛。本階段廣告建設以硬廣告為主,主宣工程進度迅速,銷售進度良好,以及有理有據(jù)強行提價的通道策略。另外,活動的操作也將在本階段工作中重點而全面的展開。4、收勢:2021年12月2009年1月31日本階段將配合銷售逐步轉入階段性掃尾期。銷售率到達階段任務90%以后,隨即進入掃尾期。這一階段工作主要在這樣兩塊,一是維系好已成交客戶,促成連帶購置,輕松掃尾;二是強勢打出清盤牌,用酬賓手法促進末端快速成交。廣告軟新聞、軟廣告強度加大。注:在本階段結束后,再一次轉入循環(huán)
44、周期的第一項,或者采用有意識的封盤控制,隨即繼續(xù)造勢。既是第一階段的結局,同時又是第二期工程的開始。周而復始,促進工程的整體銷售進入良性循環(huán)。四、媒體操作思路1、 媒體目標第一階段媒介目標此階段是工程推廣開盤前進行宣傳造勢,以迅速提高盤龍SHOW峰匯廣場的知名度為主要目的,注重信息最大范圍的傳播,結合財經(jīng)類報紙、專業(yè)性雜志、戶外等媒體進行立體正面?zhèn)鞑?,營造強大聲勢,擴大工程影響,引起目標客戶群的關注。第二階段媒介目標此階段配合階段性銷售工作,以信息最大限度的到達目標客戶群為主要目的,同時注重信息到達目標客戶群的有效率,加深目標客戶群對盤龍SHOW峰匯廣場的印象,激發(fā)他們的租賃、購置欲望,形成租
45、售市場的熱點。第三階段媒介目標此階段為全面招商階段,針對某些目標客戶群體,注重宣傳推廣的深度和力度,注重到達既定目標客戶群的關注頻率,直接引導他們的消費行為。 2、 媒介策略第一階段媒介策略以國內(nèi)專業(yè)、經(jīng)濟類媒體及航空類雜志為主,宜采用發(fā)行量大、普閱率高、受眾目標明確的群眾類媒體,對工程推廣信息進行第一輪傳播;進行信息傳遞輻射,強勢訴求其“盤龍SHOW商務寫字樓的形象。第二階段媒介策略此階段工程全面亮相,宜采用滲透性媒體策略,強化媒體的針對性,并且適當增加媒體投放量,結合新聞發(fā)布會以及新聞炒作,使之到達深化印象的目的。第三階段媒介策略本階段為全面招商期,應進一步加強廣告的滲透力度,加強投放的針
46、對性和廣泛性,以專業(yè)媒體為主,配合武漢主流媒體的廣告投放,增強媒體廣告對工程租售的促進力度。第五局部 營銷篇一、營銷策略適度低價入市;以售為主,租售并用;到達聚人氣、商氣的目的;以便盡快回籠資金。高樓層16-17層:高級豪華寫字樓,空間可自由分隔指較合理狀態(tài)下,任意發(fā)揮。中樓層6層15層:小面積實惠型寫字樓,形式固定分割成塊狀,買者可按“塊數(shù)自由組合購置。定位大局部小戶型寫字間,滿足更多份額的需求,并拉高單價,完成工程的銷售利潤指標; 定位小局部整層辦公區(qū)域,銷售吸引有實力的企業(yè)和機構購置入住,提升整個工程檔次; 定位局部個性化的產(chǎn)品類型,針對性的滿足市場需求,以專業(yè)性的硬件配套和特色效勞,提
47、高整個工程的市場競爭力;二、營銷行動1高級籌劃參謀團研討會就中心城區(qū)商業(yè)寫字樓前景、開展空間、市場定位、入市籌劃、媒介推廣等事宜進行商討;2形象籌劃1建立較完美的VI視覺識別系統(tǒng); 設計好標識、標準色、標準字體,要求具下特點:外觀新穎美觀;具較強的現(xiàn)代氣息;內(nèi)涵豐富,表現(xiàn)上具較強的張力;色彩鮮明,極富個性。 建立實用的應用系統(tǒng),統(tǒng)一其外在形象:形象、風格、包裝、個性等做到系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。2硬件準備:整體效果圖;地理位置圖選擇能充分揭示其地王位置的角度切入;平面圖,包括裙樓、附樓、各標準層、樓頂?shù)绕矫鎴D;立體剖面圖;裝修標準,配套設施;物業(yè)管理。3硬件工作完成:售樓單頁、折頁;模型室內(nèi)平面、戶型
48、;展板地置、中心城遠景規(guī)劃、物業(yè)簡介、總平面、功能會所配套、裝修標準、銷售進度表等;透視圖;電視廣告片30秒;4籌劃“新聞發(fā)布會:發(fā)布前準備工作:主題確實定;前期市場調研、客戶資料收集;新聞媒介吹風、醞釀;時間、地點、與會人員、主持人確實定;發(fā)布期間的會場布置、資料到位、媒體準備;發(fā)布后的媒介報導、客戶追蹤;效果總結。上述活動,如能結合與政府相關部門開展聯(lián)合經(jīng)濟活動為佳。5報紙廣告購置主體多為商界人士,公務繁忙,宜以報紙廣告為主。 硬性廣告:精心創(chuàng)作平面設計方案;提煉主題、突出重點、挖掘潛材、強化賣點;擬設五個系列方案:綜合形象篇,地置篇,商務篇,景觀篇,投資回報篇。媒體選擇:依次為武漢晚報、
49、楚都金報、武漢晨報; 軟性廣告:擬在武漢晚報、楚都金報、武漢晨報有方案地發(fā)布專題報道,頻率為每月兩篇;在?武漢晚報?每月進行二篇專題報道; 市場培育期,可采用“引起爭鳴的作法:樹靶子。樹立輿論熱點。如盤龍城首家專業(yè)SOHW寫字樓,市場前景如何?樹形象。宣揚開展商追求高品質、極富創(chuàng)新、敢為天下先的精神;樹口碑。訴求物業(yè)具豐富的文化底蘊,是建筑、景觀、人文、藝術、 智慧的結晶;以上可搜集有關資料,請業(yè)內(nèi)人士、記者評議。6電視廣告:考慮目標客戶群的特點,擬作為輔助促銷手段。突出軟性廣告的地位 硬性廣告精心制作廣告片,考慮低投入因素,以電視制作、30秒為宜;精心安排播放時間、地點、間隔、量度、密度。
50、軟性廣告突出軟性廣告的份量和地位;精心籌劃、構思新聞、專題報道的題材。擬在各有關目標市場的有線電視臺每月播放2篇。7公共關系策略與有關政府行事業(yè)單位、中大型企業(yè)保持密切的聯(lián)系,口碑與業(yè)務時機同時并重;與政府有關部門進行有益合作,如與商會、貿(mào)發(fā)局等共同舉辦相關大型經(jīng)濟課題活動,樹立形象與口碑,同時有利于創(chuàng)造更多的時機。8直銷法:建立專業(yè)的市場拓展營銷隊伍,直接派送資料、與客戶面談;三、入市時機評估依據(jù)寫字樓市場營銷與推廣的規(guī)律分析,認為房產(chǎn)工程尤其是寫字樓的入市,入市時期及前期的鋪墊尤其重要,入市必須做好有效有利準備,否那么盲動往往陷于被動,寫字樓開發(fā)及投資較居住置業(yè)有其特殊的特點與風險。結合本
51、案來看,盤龍城開發(fā)區(qū)現(xiàn)只是雛形,因而在工程前期的認購過程中勢必存在較大的影響。所以,基于以上特點,我們認為本案先期銷售中的造勢與市場鋪墊尤為重要,深入做好工程形象塑造與傳播,在爭取銷售價值最大化的同時,迅速有利地作好前期市場鋪墊,這對于黃金期的工程開盤及工程強銷具有極大利好功用,這也是放眼明年有力營銷的戰(zhàn)略思考。 因此,今年競爭對手還不是很多,因此從6月份一定要在媒體層面形成強大的宣傳攻勢,樹立工程高端的形象,而且年末歷來為寫字樓銷售的黃金時間,形成初步銷售成果。四、開盤活動籌劃1內(nèi)部認購活動, 在?武漢晚報?和?楚天緊報?上發(fā)布活動消息-抽簽-獲得購置數(shù)量有限的優(yōu)惠價靚景戶型時機-開盤日抽獎
52、-兌現(xiàn)承諾。 挑出朝向、景觀較為中等的戶型 10-30套,客戶可在內(nèi)部認購期間獲得這些戶型的抽簽時機,但必須繳納押金。2開盤活動,氣氛渲染,并銜接內(nèi)部認購活動,當日宣布所抽中的簽號,并售出所推出的戶型,如假設不夠,可依據(jù)實際情況加推套數(shù)。首創(chuàng)武漢寫字樓市場開盤當天火爆熱銷的局面。3銷期間,國慶節(jié)后, 屬銷售旺季,正是舉辦促銷活動的大好時機。暫定五、現(xiàn)場包裝1工程現(xiàn)場的設置與內(nèi)容展示本案坐落于盤龍城中心,無論是在土建施工階段還是在樓盤階段, 對本工程都會存在一定的影響,因此圍墻的筑砌除有把小區(qū)與馬路相分隔的功能外,還會在銷售宣傳環(huán)節(jié)中起到舉足輕重的作用。因現(xiàn)有的群樓廣告定位不明確,根據(jù)本案的定位
53、,把優(yōu)越之處和賣點等內(nèi)涵在圍墻中表達出來。在制作方面要到達新潮別致,再配以鮮艷的色彩和燈光照射必會吸引行人和參觀者的目光,到達展示本工程的品牌及形象,提升檔次,進而增加買家的購置欲望。圍墻廣告效應具有長期性的特點,且費用不大,作用不容無視。其內(nèi)容可以包括工程名稱、開展商名稱、銷售熱線。2企業(yè)VI、樓盤LOGO3區(qū)內(nèi)成熟的生活配套設施4凸顯區(qū)內(nèi)的SOHW商務中心氣氛售樓部包裝售樓部包裝目的是為了與產(chǎn)品形象相吻合,提升工程形象,帶動銷售。主題風格建議與工程全新單元產(chǎn)品簡約但富有想象力的宣傳效果保持一致,整個售樓部給人以簡潔明快、現(xiàn)代時尚的視覺感受,防止用復雜的畫面或物件沖淡整體效果。接待中心內(nèi)部布
54、局 售樓局部區(qū) 功能分區(qū)接待區(qū)洽談區(qū)模型展示區(qū)財務辦公區(qū)主要內(nèi)容配置:售樓部擺設大致有接待臺、展板包括廣告板、效果圖、說明圖、樓盤模型、戶型設計模型、銷售進度表、折頁、單張、桌椅、屏風、飲水機等;形象墻:突出工程的名稱、標志。形象墻前面是接待臺及資料臺;展板:系統(tǒng)介紹工程特點,突出工程的優(yōu)勢,展板內(nèi)容可以是工程周邊環(huán)境及交通條件、工程概況、工程配套設施、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容;樓盤總體模型及戶型模型:令消費者對本工程的立體縱觀認識,令買家置身其中,領略各樓層的朝向和景觀,清楚選購單位所在位置。售樓部整體形象:本工程全新單位產(chǎn)品整體形象“空間彰顯品位商務演繹價值,售樓部整體形象,以一種簡約和富有深
55、刻想象空間的表現(xiàn)形式表達。整體視覺效果:空間明亮、簡約、現(xiàn)代;色彩以橙色系列色為主、藍色、紅色、灰色和綠色等個性色彩突出現(xiàn)代、時尚之感。 幸福尚城整體營銷籌劃案第一篇 總略運營策略:程序上先住宅后商鋪,先招商后銷售;策略上將實施“企業(yè)品牌、樓盤品牌雙軌運營方案。運營統(tǒng)籌:將整體項作為一個統(tǒng)一的機體操作,同時又具有獨立性,到達相互作用,相互豐富的目的,增強工程的綜合競爭力,并有效互動推廣。結合工程建設現(xiàn)實,和市場情況,領先推廣住宅局部,待時機成熟即推廣商鋪局部,最后交互推廣,具體推廣時間見第二篇和第三篇相關內(nèi)容。工程定位:首先定位住宅為都市時尚家居,底商那么為效勞家居的配套物業(yè),成為“業(yè)主VIP
56、生活自助廣場,為業(yè)主提供“購物、餐飲、健身、美體、娛樂、休閑和商務效勞,以符合區(qū)域“南站商務中心特征,同時迎合周圍主要購置群體的需求。入市姿態(tài):本案將結合工程實際和市場狀況,以城市家居新理念,創(chuàng)造新概念,對新概念進行全新演繹。使工程能有效吸引關注力,并形成獨特的核心競爭力。案名創(chuàng)意:塔樓住宅:幸福尚城底商局部:尚城生活廣場 目 錄Contents第一局部 工程地塊分析 第二局部 工程定位篇 第三局部 策略運籌篇 第四局部 價格定略篇 第五局部:銷售運營篇第六局部:廣告運作篇第七局部:物業(yè)規(guī)劃篇第一局部 工程地塊分析一、工程地塊位置本工程位于烏魯木齊市南站商圈之商務區(qū),處在規(guī)劃中的電子一條街黃河
57、路邊緣位置。地塊東臨和田街;西面200米為城市道路主干線黃河路;北200米為市政繁華道路五一路;南抵吐魯番路。整個地塊呈較規(guī)整四方形。二、工程SWOT分析一優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢本工程位于烏魯木齊市西南城區(qū),工程四邊均與城市干道相鄰,并介于南站商圈之間,細分區(qū)域為南站商圈的商務區(qū),從而為工程提供了較為理想的居住環(huán)境和便捷的交通網(wǎng)絡。見下列圖另外,從烏魯木齊未來的區(qū)域功能規(guī)劃來看,工程位于烏魯木齊商務商貿(mào)窗口區(qū)域,該區(qū)域屬于烏魯木齊集中居住區(qū)域,目前已處于商務、公寓、商住開發(fā)階段,有多個已建、在建和待建的大型住宅工程。由此可見,片區(qū)的開展必然會帶動本工程的開發(fā),而本工程的區(qū)位優(yōu)勢也將轉變?yōu)楸竟こ痰母偁?/p>
58、力。2、距主干道黃河路200米,噪聲、煙塵等污染較少工程雖處于南站商圈,但又屬于商圈的商務中心,且距市政主干道200米,周邊污染較少,從而為工程開發(fā)高品質物業(yè)的提供了根底。3、體量優(yōu)勢本工程總占地5855平方米,總戶數(shù)153戶??偨ㄖ娣e:23400.41 m2平方米。屬小體量住宅工程,有利于營造出濃郁的時尚家居。這對樓盤的銷售起到較大的促進作用,而且也有利于整體價位的提升。二劣勢1、工程臨吐魯番路拆遷問題對于該工程,吐魯番路是臉面,而該處兩棟樓房至今沒有拆遷,會影響整個工程的形象。最嚴重的是,底商的價值會大打折扣。2、工程臨近的物業(yè)形象臟亂黃河路以內(nèi),及吐魯番路、和田街至河灘路,是三建家屬區(qū)
59、等居民區(qū),地塊兩側是超市和菜市場,形象十分臟亂,局部形象很差,可能導致人們對該區(qū)域生活品質的印象不好。3、區(qū)域小環(huán)境交通不暢地塊南側100米左右是外環(huán)路高架橋,堵塞了南向通道,和田街及吐魯番路等道路狹窄,占道嚴重,無論從居家風水講究的角度還是從購置心理的角度來看,都將會對工程造成一定程度的影響。4、停車位將制約商業(yè)及住宅居民的便利要求。由于地塊小,停車也不方便。這會影響商業(yè)局部和居民的便利要求。三時機點1、經(jīng)濟的持續(xù)快速開展烏魯木齊的經(jīng)濟開展一直保持良好的開展勢頭,對外樹立了良好的投資環(huán)境形象,為整個房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了良好的市場環(huán)境。 2、烏昌合并拉升了城市的綜合消費力烏昌合并,對于構筑天山
60、北坡經(jīng)濟帶都有積極的意義。而天山北坡經(jīng)濟帶的形成將會加快促進烏魯木齊對疆內(nèi)地州居民的吸引力,會很大地刺激購房需求。四威脅點1、空置量居高不下,工程價位提升難度較大其一,烏魯木齊的住宅空置積壓量主要集中在高層樓盤,對本工程住宅的沖擊較大;其二,商業(yè)工程嚴重過剩,惡性競爭加劇。從而影響了本工程價位的提升。2、同區(qū)域潛在競爭壓力大本工程規(guī)模較小,沒有強勢形象鋪墊,周邊有天寶麗晶、企業(yè)總部、新豐大廈、東方花園、七一醬園等多個高層樓盤在售中,而其地點均于本工程,競爭壓力很大。對于商業(yè)局部來說,火車頭等商業(yè)工程因為其規(guī)模效應等,本工程很難與其競爭。 3、當前國家金融政策對房地產(chǎn)行業(yè)的制約至“813大限以來
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