休閑避暑山莊建設(shè)項目可行性研究報告

1、休閑避暑山壓建設(shè)項目可行性研究報告休閑避暑山壓建設(shè)項目可行性研究報告（本文檔為word格式，下載后可修改編輯?。┠夸?TOC o 1-5 h z 第一章總論 1一、項目背景 1二、項目概況 7三、問題與建議 10第二章需求分析與建設(shè)規(guī)模 11一、需求分析 11二、項目建設(shè)必要性及可行性 16三、建設(shè)規(guī)模方案 23第三章場址選擇 26、場址現(xiàn)狀 26二、場址條件 27三、建設(shè)場址比選 29四、場址方案 30第四章項目建筑方案 31一、指導(dǎo)思想與原則 31二、項目建設(shè)規(guī)模 33三、產(chǎn)品方案 35四、項目總體規(guī)劃 35五、建筑方案 38六、基礎(chǔ)設(shè)施 43七、公共工程 48八、消防工程 52九、綠化設(shè)

2、計 53第五章節(jié)能節(jié)水措施 55、能耗指標(biāo)分析 55二、節(jié)能措施 55第六章環(huán)境影響評價 58一、項目建設(shè)對環(huán)境的影響 58二、施工期環(huán)境保護措施 59三、營運期污染防治措施 62四、環(huán)境影響評價 64第七章勞動安全衛(wèi)生消防 65一、危害因素及危害程度分析 65二、安全設(shè)施 65三、消防措施 66第八章組織機構(gòu)與人力資源配置 67一、組織機構(gòu)及人員配置 67二、人力資源配置 68第九章 項目實施進度 70一、建設(shè)工期 70二、項目實施進度安排 70三、項目實施進度表 71第十章投資估算與資金籌措 73一、投資估算 73二、資金籌措方式與來源 75第十一章財務(wù)評價 77一、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 77

3、二、服務(wù)收入支出預(yù)測 78三、財務(wù)評價指標(biāo) 79第十二章社會評價 81一、項目對社會的影響分析 81二、項目與所在地區(qū)互適性分析 81三、社會風(fēng)險分析 82四、社會評價結(jié)論 82第十三章研究結(jié)論與建議 83一、擬建項目總體方案 83二、擬建方案優(yōu)缺點 83三、結(jié)論與建議 84第一章總論一、項目背景（一）項目名稱：休閑避暑山 莊建設(shè)項目（二）承辦單位概況1、承辦單位：某某市某某實業(yè)有限公司2、單位概況某某市某某實業(yè)有限公司系原大眾房產(chǎn)改制更名而成。公司集房 地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、建筑建材為一體，注冊資金2500萬元。公司下轄控股建筑公司、三木物業(yè)、機械公司等子公司，設(shè)行 政部、財務(wù)部、企

4、劃部、工程部、營銷等部門，現(xiàn)有高、中級技術(shù)職 稱人才58人。公司堅持以“敬業(yè)修德、精誠合作”作為企業(yè)精神；堅持以“科 學(xué)發(fā)展、誠信交友”作為公司宗旨。公司將一如既往以科學(xué)、環(huán)保的 開發(fā)理念，成熟的高品質(zhì)開發(fā)經(jīng)驗，誠實守信的經(jīng)營作風(fēng)，為城市建 設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。（三）可行性研究報告編制依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法實施條例；2、 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)，2007? 7 號）；3、中國旅游業(yè)“十三五”發(fā)展規(guī)劃綱要；4、某某省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要；5、 某某省人民政府關(guān)于促進服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的若干意見；6、某某省旅游條例；7、某某省旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2001-20

5、20）；8、某某省旅游業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃綱要；9、中共某某省委、某某省人民政府關(guān)于建設(shè)鄂西生態(tài)文化旅游 圈的決定（鄂發(fā)，2008? 16號文）；10、某某省某某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱 要；11、 某某省某某市“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃；12、某某旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃；13、某某市某某鎮(zhèn)蘇馬蕩旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；14、業(yè)主提供的其它相關(guān)資料。（四）項目提出的理由與過程1、某某市基本概況某某市位于某某省最西部，南鄰瀟湘、西靠蜀渝、北依三峽。清 江白西向東橫貫境內(nèi)，平川大壩與山地丘陵鑲嵌兩岸，為有利之川， 故名“某某”。全市平均海拔 1100米，總?cè)丝?92萬人，常住人口 65419

6、7人。城市建成區(qū)面積突破13平方公里，城市人口突破15萬 人。在4602平方公里土地上生息繁衍著以土家、 苗族為主體的18個 民族。是恩施土家族苗族白治州面積最大、人口最多的縣級市。某某 氣候獨特，資源豐富，有豐富的煙葉、草場、水能、風(fēng)能、天然氣、 礦產(chǎn)和旅游資源，素有“壩漆之鄉(xiāng)”、“黃連之鄉(xiāng)”、“水杉之鄉(xiāng)”、“純菜之鄉(xiāng)”、“山藥之鄉(xiāng)”、“歌舞之鄉(xiāng)”的美譽。已探明的礦產(chǎn) 資源有43種，其中，天然氣儲量達(dá)98.67億立方米，石膏礦藏量144 億噸，生物礁藏量200萬立方米，可供開發(fā)的水能資源31.3萬千瓦， 風(fēng)能資源80萬千瓦。境內(nèi)有一個洞一一世界容積量最大的溶洞騰龍 洞；一座寨一一目前世界上保

7、存最完美的土家古寨魚木寨；一棵樹 被稱為植物活化石的“水杉王”；一口井全國重點文物保護 單位古建筑群落大水井；一首歌世界25首優(yōu)秀民歌之一、并傳唱全球登上世界藝術(shù)殿堂維也納大廳的“龍船調(diào)”的故鄉(xiāng)?，F(xiàn)在有蒙古族、回族、藏族、維吾爾族、苗族、彝族、壯族、布依族、朝鮮族、 滿族、侗族、瑤族、白族、土家族、哈尼族、傣族、黎族、畬族、高 山族、水族、納西族、土族、撒拉族、伐佬族、錫伯族、阿昌族、羌 族、塔吉克族、京族等民族分布。2、某某市經(jīng)濟社會發(fā)展背景2015年，某某市規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值74090萬元，同比增長24.21%;實現(xiàn)工業(yè)增加值25900萬元，同比增長10.80%;利 潤總額3150

8、萬元，同比增長20.46%;繳納稅金總額3245萬元，同 比增長38.15%;兩項資金總額20320萬元，同比增長13.21% 技改 工作量8547萬元，同比增長12.75%;產(chǎn)銷率96.9%;萬元工業(yè)增加 值綜合能耗下降4.5%;凈增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 2戶。同時，某某市 繼續(xù)實施“億元工程”，調(diào)度的億元企業(yè)由原來的6家增至12家，這些億元企業(yè)上半年完成工業(yè)總產(chǎn)值 49552萬元，同比增長66.15%, 占全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值的66.88%,使“億元企業(yè)”支撐作 用日益明顯。其中，2015年新調(diào)度的6戶億元企業(yè)（郁江水電、豹 盾水泥、香連藥業(yè)、凱瑞農(nóng)業(yè)、林創(chuàng)牧業(yè)、五洲牧業(yè)）實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)

9、值18684萬元，比同期9967萬元增長87.46%3、某某市旅游資源現(xiàn)狀某某歷史悠久，保存有大量古遺址和名勝古跡。境內(nèi)有古遺址13處、古墓葬11處、崖墓14處、古建筑13處、古石刻6處、革命 遺址及革命紀(jì)念地6處，均列為市級文物保護單位。其中：大水井古 建筑群、魚木寨2處為國家級重點保護單位，太平塘摩崖題刻為省級 文物保護單位；建南古代巴人崖葬遺址、某某十甚家牌坊、南坪如膏書 院、團堡石龍寺等5處為省級文物保護單位。境內(nèi)白然景觀奇特秀麗， 豐富多彩。位于城東北6公里處的騰龍洞，是中國目前已知的最大的 巖溶洞穴，被中外專家認(rèn)定為世界特級溶洞之一，為省級風(fēng)景名勝區(qū)。 白1985年開發(fā)建設(shè)以來，接

10、待了大批中外游客。位于團堡鄉(xiāng)境內(nèi)的 玉龍洞風(fēng)景區(qū)和涼霧鄉(xiāng)境內(nèi)的水蓮洞公園， 經(jīng)當(dāng)?shù)卣_發(fā)建設(shè)，已 初具規(guī)模。位于某某鎮(zhèn)東南的水杉古樹，是目前地球上已知的最大、 最古老的一棵水杉母樹，樹齡達(dá) 500余年，人稱“水杉王”、“活化 石”、“天下第一杉”。位于某某鎮(zhèn)北邊的蘇馬蕩，有“森林中的伊 甸園”之稱，被譽為“中國最美的小地方”。位于毛壩鄉(xiāng)東南部的星 斗山國家級白然保護區(qū)，星斗山山形如弓背，山脊似刀梁。在某某境 內(nèi)，山上有十條大溝呈扇骨形展開，匯集于芭蕉溪內(nèi)。山麓有三條小 河蜿蜒奔流，潺潺山泉清澈甘甜。山頂曾有明天啟時所修的三邑寺一 座。傳說，該山主峰隔天宮極近，常有神仙摘星辰當(dāng)燈，來往于星斗

11、山與天宮之間，故名星斗山。以其植被區(qū)系龐雜、起源古老、植物種 類豐富著稱于世，人稱“華中天然植物園”，為省級白然保護區(qū)，曾 接待中外植物學(xué)家前往觀光、考察。其中尤以騰龍洞聞名遐邇。4、某某市某某白然地理和人文風(fēng)情、白然地理、氣候條件某某位于北緯30 ,地處長江南岸，海拔1500余米。氣候為亞 熱帶大陸性季風(fēng)氣候，因山巒起伏，溝壑幽深，海拔高度不同，氣候 差異明顯，為典型的山地氣候。夏無酷暑，云多霧大，日照較少，雨 量充沛，空氣潮濕。氣候寒冷，冬長夏短，風(fēng)大雪多，易澇少旱，年 平均氣溫11. 1C，無霜期210天，年降水量1378毫米，日照時數(shù) 1518. 9 小時。蘇馬蕩旅游區(qū)坐落于某某省某某

12、市西北部318國道新老線交匯處的某某鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)東北方向，北部緊鄰某某萬州，東距某某市城區(qū)42公里，西距某某市萬州城64公里。、人文風(fēng)情某某是世界優(yōu)秀民歌龍船調(diào)的發(fā)源地，境內(nèi)有被稱為“天下 第一杉”的“活化石”水杉王；有保存完好的省級文物保護單位，被 稱為“土家第一山寨”的魚木寨；有“中國南方最大的山地草場”之 稱的齊躍山；有黃中土司遺址船頭寨；有白蓮教遺跡女兒寨；有“一 夫當(dāng)關(guān)、萬夫莫開”的古關(guān)隘銅鑼關(guān)、南浦雄關(guān)等。某某文廟、禹王 宮、洪家牌房，上、下支羅土司等文化底韻深厚。這里還是著名的“水 杉之鄉(xiāng)”、“黃蓮之鄉(xiāng)”、“黃花之鄉(xiāng)”的故鄉(xiāng)，更有民間絕技肉連響、打繞關(guān)等。5、本項目提出的理由與過程某某

13、屬云貴高原東北的延伸部分。氣候為亞熱帶大陸性季風(fēng)氣 候，因山巒起伏，溝壑幽深，海拔高度不同，氣候差異明顯，為典型 的山地氣候。夏無酷暑，冬季無嚴(yán)寒，云多霧大，日照較少，雨量充 沛，空氣潮濕。山奇水秀，是一個最適合人類居住、休閑避暑、休 閑娛樂、養(yǎng)生等的好地方。某某氣候四季分明，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑，年平均氣溫18C左右，是盛夏“絕無僅有”的天然空調(diào)。據(jù)了解，蘇馬蕩風(fēng)景區(qū)萬余畝 的森林基本上處于次原始森林狀態(tài)，植被保持了多樣性，千年杜鵑、 滿山紅葉、天然園林、植物奇觀獨具特色。景區(qū)內(nèi)有著石英沙地貌所 特有的優(yōu)質(zhì)礦泉水，蘇馬神水、鳳凰泉在當(dāng)?shù)芈劽谶?。本項目主要依靠某某市?yōu)越的白然地理、 區(qū)位優(yōu)勢、

14、獨特的氣候 條件、當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情以及充足的旅游客源和龐大的旅游市場，同時結(jié)合某某市蘇馬蕩豐富的白然旅游資源和土家族白然文化遺產(chǎn)地以及 歷史文化底蘊，并以某某景區(qū)旅游總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，擬實施打造以“休 閑避暑度假”為主線，突出避暑和養(yǎng)生文化旅游品牌，規(guī)劃為休閑廣 場體驗區(qū)、山地公園游覽區(qū)、養(yǎng)生文化體驗區(qū)、避暑度假休閑宜居區(qū)、 高檔別墅區(qū)、濱湖游樂園區(qū)、高檔酒店及會所接待區(qū)、老年養(yǎng)生園等 功能分區(qū)為主的林海云天休閑避暑山 莊開發(fā)格局。綜合考慮以上背景，提出了建設(shè)某某市某某景區(qū)林海云天休閑避 暑山莊開發(fā)項目二、項目概況（一）擬建地點：某某省某某市某某景區(qū)（二）建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)本項目用地1000畝，其中規(guī)劃

15、建設(shè)用地79.8畝，房屋總建筑面 積199800平方米。擬實施某某景區(qū)綜合開發(fā)，包含多層度假公寓， 獨立別墅，連排別墅，度假賓館，老年活動中心，廣場，觀景臺，游 泳池，兒童游樂場等和配套建設(shè)景區(qū)道路、綠化等附屬設(shè)施工程以及 設(shè)施設(shè)備購谿。（三）主要建設(shè)條件1、區(qū)位與交通條件老鷹巖避暑度假區(qū)位于某某省某某市西北部318國道新老線交匯處的某某鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)東北方向，北部緊鄰某某萬州，東距某某市城區(qū) 42公里，西距某某市萬州城64公里。2、白然氣候特征某某鎮(zhèn)位于北緯30 ,地處長江南岸，海拔1500余米。氣候 為亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，因山巒起伏，溝壑幽深，海拔高度不同， 氣候差異明顯，為典型的山地氣候。夏無

16、酷暑，云多霧大，日照較少， 雨量充沛，空氣潮濕。氣候寒冷，冬長夏短，風(fēng)大雪多，易澇少旱， 年平均氣溫11. 1C,無霜期210天，年降水量1378毫米，日照時 數(shù)1518. 9小時。主要災(zāi)害性氣候有：低溫連陰雨、干旱、暴雨洪澇、 大風(fēng)冰雹等。3、歷史文化某某鎮(zhèn)曾屬四川省萬縣管轄，后劃歸某某某某管轄。該鎮(zhèn)是某某 省25個重點口子鎮(zhèn)之一和“百鎮(zhèn)千村”建設(shè)重點鎮(zhèn)、恩施州十佳明 星集鎮(zhèn)、某某市6大重鎮(zhèn)之一。某某鎮(zhèn)憑借厚重的歷史文化和獨特的 民族風(fēng)情，以魅力指數(shù)二比一勝過西遞宏村， 獲得2005年CCTNW選 的“中國傳統(tǒng)習(xí)俗名鎮(zhèn)”榮譽，這是恩施州也是某某省在此次活動中 唯一獲此榮譽的小鎮(zhèn)。2008年7

17、月，他又被確定為“某某省旅游名 鎮(zhèn)創(chuàng)建試點鎮(zhèn)”。4、白然生態(tài)資源某某山青水秀、鳥語花香，境內(nèi)白然景觀繁多：烏龜石、撲地獅 子、蘇馬蕩、麒麟峰、老虎山天然園林等不勝枚舉。吊腳樓規(guī)模宏大， 植被處于次原始森林狀態(tài)并且保持了其植物的多樣性。項目地處長江南岸，一邊是縱橫奇美的磁洞溝峽谷， 一邊是一望 無際的蒼茫林海，一邊是南方最大的草原齊岳山。麒麟峰、烏龜石、 蛇山、羅漢山等美麗如畫的景致，宛如多情的少女讓人流連。紅豆杉、 水紅樹等各種特色植物以及小橋、流水、鳥鳴，把景區(qū)編織成魅力無 比的一首詩、一幅畫、一首歌，讓人吟度不盡！景區(qū)森林密布、氣候 涼爽、寧靜白然，風(fēng)情獨特，保留著土家族原生態(tài)特色，大白然

18、賦予 她原始、白然、純樸和美麗，是人們休閑、度假、納涼的絕佳去處。景區(qū)至今仍保持著我國最具原始生態(tài)特色的土家族村落，大白然惠予獨特的原始、白然、古樸、奇特和美麗，以其“古、秀、雄、奇、 幽”成為天地間靈性山水的綠色生態(tài)家園， 成為天地間最為厚待生命 的溫床，堪稱森林中的伊甸園。5、基礎(chǔ)設(shè)施條件(1)、水電氣項目地水電氣均由某某鎮(zhèn)市政設(shè)施供應(yīng)， 能滿足項目建成后運營 的水電氣需求。(2)、排水根據(jù)某某鎮(zhèn)蘇馬蕩旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，景區(qū)生活污 水經(jīng)處理符合污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) （CJ 3082）的規(guī)定統(tǒng) 一排入某某鎮(zhèn)污水處理廠處理。（3）、通訊某某鎮(zhèn)以具有完善的固定電話和移動通訊設(shè)施，能

19、滿足項目的需求。（四）項目投入總資金及效益情況1、項目總投資項目總投資51350萬元。其中建筑工程費36746.8萬元，設(shè)備購 谿及安裝費2000萬元，工程建設(shè)其它費用8660.6萬元，預(yù)備費3792.6 萬元，鋪底流動資金150萬元。2、資金籌措資金全額由業(yè)主白籌51350萬元。3、項目效益本項目為旅游項目，旅游產(chǎn)業(yè)包括食、住、行、游、購、娛等要素，關(guān)聯(lián)到許多行業(yè)。本項目收入來源主要為公寓銷售、 餐飲、住宿、 游樂等，項目建成后年接待游客10萬人次，人均消費700元，年增 加營業(yè)收入7000萬元，正常年份可實現(xiàn)營業(yè)稅金及附加 364萬元， 利潤3119.8萬元，投資收益率8.7%,項目投資回

20、收期9.8年，項目 投資財務(wù)凈現(xiàn)值5423.8萬元，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 10.6%。（五）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟一覽表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一建設(shè)規(guī)模本項目規(guī)劃用地1000畝，其中建設(shè)用地 79.8畝， 修建房屋總建筑面積 199800平方米。一項目建設(shè)地點某某省某某市某某景區(qū)三總投資萬兀51350.01其中：土建工程費萬兀36746.82設(shè)備購置及安裝費萬兀2000.03工程建設(shè)其它費用萬兀8660.64基本預(yù)備費萬兀3792.65鋪底流動資金萬兀150.0四融資方案萬兀51350.01業(yè)主自籌萬兀51350.0五經(jīng)濟效益1營業(yè)收入萬兀7000.0正常年份2補貼收入萬兀0.03總

21、成本費用萬兀3516.2正常年份4營業(yè)稅金及附加萬兀364.0正常年份5利潤總額萬兀3119.8正常年份6所得稅萬兀175.0正常年份7投資利潤率%7.8%正常年份8項目投資回收期年9.8息稅前9項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬兀5423.8息稅前10項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%10.6%息稅前三、問題與建議本項目建設(shè)符合某某省和某某市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃以及某某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十三五”規(guī)劃綱要，是實現(xiàn)某某市旅游經(jīng)濟遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展、建設(shè)旅游強市和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的需要， 項目建成可 以進一步提升某某市的旅游接待能力和旅游休閑品質(zhì)，是改善某某市 投資環(huán)境和提升招商引資能力和水平的重要舉措。 同時，項目的建設(shè) 對

22、某某市蘇馬蕩旅游區(qū)建設(shè)成為集國家 4A級旅游景區(qū)、國家生態(tài)旅 游示范區(qū)；土家族白然文化遺產(chǎn)地、國內(nèi)一流文化養(yǎng)生旅游圣地；宜 居宜游的休閑生活示范地、國內(nèi)知名的健康旅游度假地為于一體的鄂 西民族風(fēng)情旅游目的地以及某某市經(jīng)濟社會發(fā)展和某某市鞏固創(chuàng)建 中國優(yōu)秀旅游城市成果，打造實力某某、活力某某、魅力某某均具有 明顯的推動作用和重大的現(xiàn)實意義。項目社會效益和經(jīng)濟效益顯著。項目規(guī)劃布局、功能設(shè)谿及建設(shè)規(guī)模上是適宜的； 工程建設(shè)技術(shù) 保障，環(huán)境影響度小，組織措施得力，項目建設(shè)條件成熟。項目業(yè)主 實力雄厚，有能力實施、建設(shè)好本項目。該項目的建設(shè)是必要的，也是可行的。建議政府有關(guān)部門批準(zhǔn)、 并予以支持，促使

23、本項目早日實施。第二章需求分析與建設(shè)規(guī)模一、需求分析（一）旅游需求態(tài)勢分析1、國內(nèi)旅游市場需求旺盛據(jù)世界旅游組織預(yù)測，2020年我國不僅將成為世界第一大旅游 目的地，并將成為世界主要旅游客源國。隨著國內(nèi)居民收入提高和閑 暇時間的大幅度增加，國內(nèi)居民的國內(nèi)旅游、短程旅游乃至出境旅游 的需求大大增加。依托“十一”、春節(jié)長假及其他節(jié)假日，為城市居 民提供了休閑度假的客觀條件。某某省和某某市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明， 省、直轄市內(nèi)公民近郊游的發(fā)展勢頭迅猛。2、生態(tài)旅游和休閑度假正在成為時尚隨著社會文明的進步和可持續(xù)發(fā)展觀念有增強， 旅游產(chǎn)品的結(jié)構(gòu) 正在發(fā)生變化，傳統(tǒng)的觀光型產(chǎn)品正在向觀光+休閑度假型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。

24、 社會大眾，尤其是城市居民更傾向到大白然中去參加休閑型的生態(tài)旅 游活動。在我國，休閑度假旅游市場正在興起，尤其是大中城市周邊 特色顯著的綠色旅游地，更是人們出游首選之地。2001年，某某省委、省政府提出某某經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略的“三個基地，一個后花園” 的構(gòu)想，意義重大深遠(yuǎn)。其中，“一個后花園”就是某某要充當(dāng)沿海 地區(qū)和中心城市旅游休閑的“后花園”。3、養(yǎng)生保健游漸成為旅游的熱點隨著社會的發(fā)展與進步，人類的需求已超出了基本需要的范疇， 對健康、安全和長壽的渴望更加迫切。然而人口的劇增、環(huán)境污染加 劇和勞動強度的加大對人的健康乃至生命威脅也在加大。據(jù)研究全國 有70%勺人口處于亞健康狀態(tài)。因此，保健

25、旅游漸成為旅游的熱點。（二）旅游客源市場定位與營銷根據(jù)蘇馬蕩旅游區(qū)的資源條件、交通區(qū)位，充分考慮今后旅游業(yè) 及客源市場的發(fā)展態(tài)勢，確定其客源市場開發(fā)的空間定位是：一級客源市場（核心市場）：以某某市、武漢市和萬州區(qū)城市為一 級市場。武漢市是某某省省會城市，是全省經(jīng)濟最發(fā)達(dá)、旅游支付能力強 a出游意識最濃和出游率最高的地區(qū)某某作為四大直轄市之一，其經(jīng)濟發(fā)展比較迅猛，加上其緊鄰某 某市，也是蘇馬蕩旅游區(qū)重要的客源市場。二級客源市場（發(fā)展市場）：以某某省及其周邊四川省、陜西省、 湖南省、江西省、貴州省、甘肅省、廣東省的大中城市為主。重點是 以成都市、西安市和以廣州為中心的珠江三角洲、 以上海為中心的長

26、 江三角洲。長三角”與“珠三角”是我國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)、旅游支付能力 強且出游意識最濃和出游率最高的地區(qū)。三級客源市場（機會市場）：國內(nèi)其他地區(qū)。重點是以京津唐為中 心的環(huán)渤海灣地區(qū)。（三）游客人次預(yù)測游客人次預(yù)測主要基于蘇馬蕩旅游發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢、我國旅游 需求態(tài)勢以及同類旅游區(qū)旅游開發(fā)的成功經(jīng)驗制定。根據(jù)經(jīng)驗估算， 2015年蘇馬蕩旅游區(qū)接待旅游者人數(shù)達(dá)到 10萬人次左右，到2025 年蘇馬蕩旅游區(qū)年接待旅游者人數(shù)達(dá)到 35萬人次。（四）項目SWOTb析1、優(yōu)勢（Strength ）分析（1） 、風(fēng)景區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷。距某某市僅 30公里， 距某某萬州港80公里，318國道從景區(qū)穿過。恩

27、施通往武漢的火車 也于2015年年底通車，從武漢到達(dá)恩施只需 7個小時。（2）、作為周邊海拔相對較高的地勢，夏季氣溫涼爽。海拔1500 余米，年平均氣溫11. 1C,是某某、武漢兩大火爐夏季最為理想的生下避暑之地。、當(dāng)?shù)貧v史文化底蘊深厚，白然景點類型豐富。周邊有魚木寨、齊岳山、水杉王等某某甚至全國著名景點。每年 5月初，風(fēng)景區(qū) 內(nèi)杜鵑花盛開的時候，漫山紅遍，姓紫嫣紅。這里還有全國罕見的紫 色杜鵑花。、恩施州是某某省唯一納入西部大開發(fā)范圍的地區(qū)。、某某“鄂西生態(tài)文化旅游圈”已經(jīng)形成并逐步走向成熟。州委、州政府提出”旅游興州”戰(zhàn)略，目標(biāo)定位是把恩施州建成中國健 康旅游基地與旅游目的地。、2011年

28、，某某省率先啟動武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟社會發(fā)展 試驗區(qū)建設(shè)，范圍包括恩施州的8個縣市和宜昌市的長陽、五峰二個 白治縣。2、劣勢(Weakness分析、海拔高，氣溫低，冬季路面結(jié)冰，路況較差。、旅游基礎(chǔ)設(shè)施相對滯后、不完善，沿路亂搭亂建現(xiàn)象比較 嚴(yán)重。、周邊景區(qū)優(yōu)勢資源突出，項目競爭優(yōu)勢不突出。、項目突出資源受季節(jié)氣候影響較大。、風(fēng)景區(qū)內(nèi)較多景點不通道路，游客難以到達(dá)。、旅游投入不大，旅游人才缺乏。3、機遇(Opportunity )分析、當(dāng)?shù)卣叨戎匾曁K馬蕩旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)。蘇馬蕩旅游區(qū)被列為重點整治提升開發(fā)區(qū)域。、某某省為打造鄂西旅游圈，激活鄂西地區(qū)生態(tài)、文化、民 俗等資源優(yōu)勢，破解交通、通訊

29、、體制、機制等瓶頸障礙，使其成為 國內(nèi)外知名的旅游目的地，規(guī)劃投資 1000億元以上。、養(yǎng)生理念更多深入民心，越來越被廣大的國人認(rèn)可與推崇。4、挑戰(zhàn)(Threats )分析、周邊同類型風(fēng)景區(qū)對項目開發(fā)的挑戰(zhàn)。、基礎(chǔ)設(shè)施前期投資額局。、旅游開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護的協(xié)調(diào)。(五)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析旅游屬于勞動密集性行業(yè)，可以直接增加就業(yè)崗位，同時帶動、 交通運輸業(yè)、建筑、服務(wù)業(yè)、娛樂文化、餐飲、住宿等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展。根據(jù)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的乘數(shù)效應(yīng)，參考勞動密集性行業(yè)平均水平，勞動 密集性行業(yè)每實現(xiàn)增加值 1元能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值 3 元；每創(chuàng)造1個就業(yè)崗位，就將直接產(chǎn)生3-5個關(guān)聯(lián)就業(yè)機會，間接 產(chǎn)生1

30、0個就業(yè)機會。因此，本項目的建設(shè)，可以發(fā)展優(yōu)勢旅游特色 產(chǎn)業(yè)，壯大經(jīng)濟總量，擴大就業(yè)，增加地方財政收入，促進區(qū)域經(jīng)濟 的發(fā)展 二、項目建設(shè)必要性及可行性（一）必要性1、項目建設(shè)是某某市經(jīng)濟社會實現(xiàn)跨越式發(fā)展的需要“十三五”開局之年，某某市出口創(chuàng)匯實現(xiàn)253.2萬美元，同比 增長216.3%; 2011年，某某市共接待游客近17萬人，實現(xiàn)旅游綜合 收入6438.24萬元，游客人數(shù)和旅游收入分別同比大幅增長。在“十 三五”開啟之際，某某市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上迎來了 “開門紅”。某某市科學(xué)謀劃十三五發(fā)展藍(lán)圖，作出了決戰(zhàn)十三五，加快 建設(shè)中等規(guī)模城市，打響“全國優(yōu)秀旅游城市”品牌，積極主動融入 長江經(jīng)濟帶、某

31、某武陵山試驗區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略部署， 同時明確了今年經(jīng) 濟發(fā)展主要指標(biāo)，確保十三五開好局，起好步。某某市今年經(jīng)濟發(fā) 展主要指標(biāo)是：國民生產(chǎn)總值增長15咖上，規(guī)模企業(yè)增加值增長28% 以上，全社會固定資產(chǎn)投資增長 25%U上，社會消費品零售總額增長 20恕上，地方一般預(yù)算收入增長 20如上，外貿(mào)出口增長20%Z上， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長12.5%以上，農(nóng)民人均純收入增12.5% 以上。努力開創(chuàng)新局面為實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展主要目標(biāo)， 某某市著重圍繞推進 三大戰(zhàn)略，發(fā)展“三特”經(jīng)濟，打造“三力”某某的發(fā)展思路，堅持 以城市經(jīng)濟發(fā)展引領(lǐng)市域經(jīng)濟發(fā)展，以旅游業(yè)帶動一、二、三產(chǎn)業(yè)共 同發(fā)展，突出特色農(nóng)業(yè)、新型工業(yè)

32、、生態(tài)文化旅游業(yè)、城市建設(shè)、交 通建設(shè)五大重點。未來三至五年，某某市旅游經(jīng)濟發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是： 將某某 建設(shè)成為“鄂西生態(tài)文化旅游圈”最富特色的核心板塊和全國知名旅 游目的地，力爭旅游經(jīng)濟年均增長 30恕上，旅游總收入達(dá)到全市生 產(chǎn)總值的20%把某某建設(shè)成為生態(tài)宜居的全國知名旅游城市。本項目的建設(shè)，是某某市著重圍繞推進三大戰(zhàn)略，發(fā)展“三特” 經(jīng)濟，打造“三力”某某的發(fā)展思路的具體內(nèi)容，是堅持以城市經(jīng)濟 發(fā)展引領(lǐng)市域經(jīng)濟發(fā)展，以旅游業(yè)帶動一、二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，突 出特色農(nóng)業(yè)、新型工業(yè)、生態(tài)文化旅游業(yè)、城市建設(shè)、交通建設(shè)五大 重點的具體舉措。項目的建設(shè)，有力的帶動了某某市旅游經(jīng)濟的快速 持續(xù)

33、健康發(fā)展，是實現(xiàn)以旅游業(yè)帶動一、二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的重要 基石。同時，對實現(xiàn)某某市經(jīng)濟社會又好又快和跨越式發(fā)展奠定了堅 實的基礎(chǔ)和提供了強有力的保證。2、項目建設(shè)是某某市旅游業(yè)發(fā)展的需要改變某某旅游后進狀態(tài)，就要敢于創(chuàng)新，出奇制勝，充分利用后 發(fā)優(yōu)勢，使某某旅游業(yè)實現(xiàn)跨越式的發(fā)展。 首先要樹立并強化大旅游 意識。旅游不是一個孤立的產(chǎn)業(yè)，它關(guān)系到食、住、行、游、購、娛、 康、教各個方面，是全社會的事，需要依靠社會大環(huán)境來支撐旅游業(yè)。 需要進一步解放思想，確立與市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新觀念， 主要是 市場觀念、需求觀念、創(chuàng)新觀念和效益觀念。其次，要明確旅游業(yè)在 某某國民經(jīng)濟中的大產(chǎn)業(yè)地位。從某某產(chǎn)業(yè)

34、結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略高度來認(rèn)識 旅游作為一個先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重要性。 旅游業(yè)能帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進 傳統(tǒng)的第一、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級。充分利用旅游業(yè)所具有的關(guān)聯(lián)輻射功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成合理的發(fā)展格局，促進國民經(jīng)濟的良 性循環(huán)。全面認(rèn)識旅游業(yè)在促進某某對外開放和招商引資方面的獨特 作用，把旅游業(yè)作為某某改革開放的一個窗口，讓世界了解某某，使某某走向世界。旅游引來人流、物流、信息流、資金流、技術(shù)流，促 進改革開放的深入，促使人們更新觀念，也為招商引資、開放搞活創(chuàng) 造較好的外部環(huán)境。再次，要強化大市場觀念，營造某某獨特而富有 魅力的旅游新形象本項目的建設(shè)，依托某某市現(xiàn)有旅游資源的多樣性和獨特性， 打 造以“

35、休閑避暑度假”為主線，突出避暑和養(yǎng)生文化旅游品牌，規(guī)劃 為休閑廣場體驗區(qū)、山地公園游覽區(qū)、養(yǎng)生文化體驗區(qū)、避暑度假休 閑宜居區(qū)、高檔別墅區(qū)、濱湖游樂園區(qū)、高檔酒店及會所接待區(qū)、老 年養(yǎng)生園等八大功能分區(qū)，通過項目的建設(shè)有力的促進了某某市旅游 業(yè)的快速發(fā)展。3、是某某市鞏固創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市成果，打造實力某某、 活力某某、魅力某某的重要舉措近年來，某某提出推進工業(yè)興市、旅游強市、項目利市，發(fā)展特 色農(nóng)業(yè)、特色工業(yè)、特色旅游業(yè)，打造實力某某、活力某某、魅力某 某的發(fā)展思路。堅持以城市經(jīng)濟引領(lǐng)市域經(jīng)濟發(fā)展，以旅游業(yè)帶動一、 二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。著力打造旅游精品。加快打造核心景區(qū)，將騰龍洞景區(qū)建設(shè)作

36、為 全市旅游龍頭產(chǎn)業(yè)來培植，打造 5A景區(qū)，將其打造成為國家乃至世 界級精品。將福寶山生態(tài)旅游開發(fā)作為重點招商項目， 建設(shè)成生態(tài)旅 游景點；加快大水井景點建設(shè)，在開發(fā)過程中實現(xiàn)更好的保護；加快 齊岳山配套設(shè)施建設(shè)，將齊岳山打造成健康休閑之地；加強魚木寨基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快開發(fā)利用進程；在旅游線路的設(shè)計上下功夫，科學(xué) 規(guī)劃一日游、兩日游、三日游精品旅游線路，全面帶動旅游消費市場。著力改善旅游設(shè)施水平。完成城市發(fā)展戰(zhàn)略定位研究，開設(shè)城市 發(fā)展戰(zhàn)略研究論壇，完成重點區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃和專項性規(guī)劃修 編。加快城市建設(shè)步伐，著力加強旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能， 拓展城市骨架；充分發(fā)揮城市綜合執(zhí)法局

37、的職能，加強城市管理。著力培育完善旅游產(chǎn)業(yè)體系。加大培育力度，形成完整配套的旅 游產(chǎn)業(yè)鏈，力爭建成五星級飯店1家、四星級飯店2家、三星級飯店 3家；加強旅行社建設(shè)，力爭建成國內(nèi)旅行社 15家、國際旅游社2 家；創(chuàng)建一批星級賓館、綠色旅游飯店和具有地方民族特色的餐飲點。著力拓展旅游市場。宣傳促銷是加速旅游業(yè)發(fā)展的助推器， 加快 形成“政府主導(dǎo)、企業(yè)為主、市場動作”的宣傳促銷機制。加強與周 邊旅游影區(qū)的合作，消除壁壘，實現(xiàn)“資源共享、優(yōu)勢互補、客源互 送、市場共贏”。本項目建設(shè)是某某市鞏固創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市成果， 打造實力 某某、活力某某、魅力某某的重要舉措和核心內(nèi)容，項目建成后，豐 富了某某市

38、旅游的形態(tài)和模式，壯大了某某市的旅游市場和規(guī)模、 格 局，提升了某某旅游的品質(zhì)，為推動打造實力某某、活力某某、魅力 某某具有十分重要的意義。4、是某某建成鄂西生態(tài)文化旅游圈的核心板塊、某某旅游集散中心、全國知名的旅游目的地的需要2008年11月，某某省委、省政府作出重大戰(zhàn)略決策，在著力開 展國家批準(zhǔn)的鄂東地區(qū)“武漢城市圈”兩型社會建設(shè)的同時，運用后 現(xiàn)代理念，激活鄂西地區(qū)豐富的生態(tài)、文化等資源優(yōu)勢，破解交通、 體制、機制等瓶頸障礙，協(xié)調(diào)組織建設(shè)“鄂西生態(tài)文化旅游圈”，使其成為國內(nèi)著名、國際知名的旅游目的地，以推進鄂西地區(qū)經(jīng)濟社會 更好更快地發(fā)展。某某市委、市政府立足資源優(yōu)勢，確定把旅游產(chǎn)業(yè)作為

39、優(yōu)先發(fā)展 的支柱產(chǎn)業(yè)予以培植，認(rèn)真實施“旅游強市”戰(zhàn)略，堅持“圍繞大生 態(tài)，培育大產(chǎn)業(yè)，開發(fā)大市場，發(fā)展大旅游”，搶抓“鄂西生態(tài)文化 旅游圈”建設(shè)機遇，努力把某某建成全國知名旅游目的地。在工作思 路上，堅持“四好兩快”?！八暮谩奔催M一步明確好發(fā)展思路，準(zhǔn)確把 握旅游經(jīng)濟發(fā)展定位；配谿好旅游產(chǎn)業(yè)要素，同步發(fā)展吃、住、行、 游、購、娛相關(guān)產(chǎn)業(yè)；培植好旅游品牌，增強以騰龍洞為重點景區(qū)的 旅游核心競爭力；營造好發(fā)展環(huán)境，切實改善與旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)的文化、 生態(tài)和治安環(huán)境?！皟煽臁奔醇涌旌诵木皡^(qū)建設(shè)步伐，加快相關(guān)景區(qū) 規(guī)劃和招商力度，讓景區(qū)盡早“串線成珠”。某某市著力于景區(qū)開發(fā)、要素配套建設(shè)、行業(yè)管理和宣傳

40、推介， 各項工作快速推進，旅游發(fā)展良好?？驮词袌鲇行峦卣梗糜问杖胗?新增長，旅游事業(yè)有新突破，旅游形象有新提升。本項目建設(shè)是某某 建成鄂西生態(tài)文化旅游圈的核心板塊、某某旅游集散中心、全國知名 的旅游目的地的重要內(nèi)容，依托某某省委、省政府建設(shè)“鄂西生態(tài)文化旅游圈”的重大機遇，大力實施相關(guān)景區(qū)開發(fā)建設(shè)。通過項目的建 設(shè)，強有力的推進了某某建成鄂西生態(tài)文化旅游圈的核心板塊、某某旅游集散中心、全國知名旅游目的地的進度，具有十分重大的現(xiàn)實意 義。綜上，本項目的實施是非常有必要的。（二）可行性1、某某市委、市政府高度重視某某市委、市政府高度重視旅游業(yè)的發(fā)展，并制定了某某市旅 游發(fā)展總體規(guī)劃。其中明確指出

41、：某某市立足資源優(yōu)勢，確定把旅游 產(chǎn)業(yè)作為優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)予以培植， 認(rèn)真實施“旅游強市”戰(zhàn)略, 堅持“圍繞大生態(tài)，培育大產(chǎn)業(yè)，開發(fā)大市場，發(fā)展大旅游”。以騰龍洞景區(qū)為龍頭，以龍船水鄉(xiāng)、玉龍洞、朝陽洞為主的洞旅游景點； 以齊岳山為龍頭，以佛寶山、清江源、甘溪山、石板嶺為主的高山避 暑休閑旅游景點；以大水井、魚木寨為龍頭，以七孔子崖墓、太平塘 為主的民族文化旅游景點的三大板塊特色旅游集群精品線路。旅游產(chǎn)業(yè)體系逐步完善，全市開發(fā)接待游客的景區(qū)達(dá)到 13個。本項目的建 設(shè)順應(yīng)某某市旅游發(fā)展的總體規(guī)劃，為本項目的建設(shè)創(chuàng)造了良好的外 部環(huán)境條件。2、良好的政策支持2009年11月，國務(wù)院出臺加快旅游業(yè)

42、發(fā)展的意見，明確提 出要 把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿 意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”，確定了旅游業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位。同 時，國務(wù)院又相繼批復(fù)了關(guān)于深入實施西部大開發(fā)的若干意見 等， 都為恩施旅游業(yè)發(fā)展提供了區(qū)域宏觀決策， 為某某市某某旅游發(fā)展指 明了方向。3、優(yōu)越的地理位谿和交通條件某某市蘇馬蕩旅游區(qū)坐落于某某省某某市西北部 318國道新老 線交匯處的某某鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)東北方向，北部緊鄰某某萬州，東距某某市城 區(qū)42公里，西距某某市萬州城64公里。4、白然資源特色鮮明某某崖壁風(fēng)光、百里杜鵑長廊、土家老寨相互組成蘇馬蕩“巴 國蓬萊”的白然景觀，其中土家老寨作為風(fēng)景區(qū)內(nèi)人文景點散落

43、鑲嵌 在整個用地內(nèi)。長約幾公里的崖壁風(fēng)光，其中有長度約1公里左右的 巖街。整個蘇馬蕩旅游區(qū)在5月份是漫山遍野的杜鵑花，五彩繽紛， 姓紫嫣紅。5、白然氣候特征舒適宜人某某位于北緯30,地處長江南岸，海拔1500余米。氣候為亞熱 帶大陸性季風(fēng)氣候，因山巒起伏，溝壑幽深，海拔高度不同，氣候差 異明顯，為典型的山地氣候。夏無酷暑，云多霧大，日照較少，雨量 充沛，空氣潮濕。氣候寒冷，冬長夏短，風(fēng)大雪多，易澇少旱，年平 均氣溫11.1C,無霜期210天，年降水量1378毫米，日照時數(shù)1518. 9 小時。6、充足的旅游客源2011年，某某市共接待游客近17萬人，實現(xiàn)旅游綜合收6438.24 萬元，游客人數(shù)

44、和旅游收入分別同比大幅增長。 在十三五開啟之際， 某某市在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展上迎來了 開門紅。某某市委、市政府規(guī)劃近期目標(biāo)到 2015年，蘇馬蕩旅游區(qū)年接 待旅游者人數(shù)達(dá)到10萬人次；規(guī)劃中期目標(biāo)到2020年，蘇馬蕩旅游 區(qū)年接待旅游者人數(shù)達(dá)到25萬人次；規(guī)劃遠(yuǎn)期目標(biāo)到2025年，蘇馬 蕩旅游區(qū)年接待旅游者人數(shù)達(dá)到 35萬人次。因此，本項目的實施是可行的。三、建設(shè)規(guī)模方案本項目用地1000畝，項目建設(shè)用地79.8畝，總建筑面積199800 平方米。本項目由入口廣場區(qū)、多層度假公寓區(qū)、連排別墅區(qū)、獨立 別墅區(qū)、休閑娛樂區(qū)5個功能區(qū)組成。方案總體規(guī)劃通過入口廣場考慮了度假區(qū)人流的集散空間，又結(jié)合入口裝飾

45、、綠地及水系，形成景區(qū)的入口廣場景觀。部分建筑底層用作旅游特色商場、超市、土家族特色商店、土家 族特色餐館等具有土家族特色的商業(yè)場所，度假公寓區(qū)形成一條集觀 賞、消費的土家族特色旅游街。本項目充分利用山坳中小溪，結(jié)合道路進行整治，形成寬窄不一 的水面效果，景區(qū)主要道路行車道寬度 6m,支路行車道路寬4m在本項目布谿林下種植及養(yǎng)殖。（一）建設(shè)規(guī)模1、建設(shè)用地(1)項目用地1000畝;(2)建設(shè)用地79.8畝，其中擬新征土地59.32畝。2、總建筑面積199800平方米。主要建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容為，根據(jù)某某鎮(zhèn)旅游發(fā)展總體規(guī)劃及某某 鎮(zhèn)蘇馬蕩旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，在某某鎮(zhèn)老鷹巖避暑度假區(qū) 內(nèi)配

46、套建設(shè)景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、游樂設(shè)施、獨立別墅、連排別墅、多層度 假公寓、度假酒店等1、主要建筑物主要建筑物一覽表序號建筑物名稱單位建筑單體幢數(shù)建筑物占地面 積層數(shù)建筑面 積占地面積建筑面積1多層度假公寓m28719888.2119329.21.1一期m2228.661371.60358001.048006.01.2二期m2228.661371.60204572.027432.01.3三期m2228.661371.60327315.243891.22獨立別墅m2464600.013800.02.1一期m21003300.00151500.04500.02.2二期m21003300.00161600.0

47、4800.02.3三期m21003300.00151500.04500.03度假賓館m221650.014850.03.1一期m282597425.001825.07425.03.2二期m282597425.001825.07425.04連排別墅m24012560.050240.04.1二期m231441256.00206280.025120.04.2三期m231441256.00206280.025120.05老年活動中心m25.1二期m2790.621581.201790.61581.2合計m217639488.81998002、建筑物分類主要建筑物分類情況表序號建筑物類別單位建筑單體幢數(shù)

48、建筑物幢/ 套/ 間占地面 積層數(shù)建筑面 積占地面積建筑面積1獨立別墅n21003300.00464600.0013800.00462連排別墅n231441256.004012560.0050240.001603多層度假公寓n2228.661371.608719888.20119329.2020884度假賓館n282597425.0021650.0014850.002565老年活動中心（公寓）n2790.621581.201790.601581.20合計n239488.80199800第三章場址選擇一、場址現(xiàn)狀（一）地點與地理位谿1、項目建設(shè)地址項目建設(shè)地址位于某某省某某市某某鎮(zhèn)老鷹巖避暑度假

49、區(qū)內(nèi)。某某鎮(zhèn)地處鄂西南邊陲，扼鄂西渝東咽喉，素有“東據(jù)荊楚，西 控巴蜀”之說，318國道、宜萬鐵路縱貫全境，歷為兵家商賈必爭之 地。古稱“磨刀溪”，為晉代南浦縣遺址，距今已有 1700余年歷史。 全鎮(zhèn)國土總面積336平方公里，轄56個村564個村民小組，鄉(xiāng)村總 戶數(shù)17560戶，總?cè)丝?7.1萬。民國四川總督趙爾豐曾為磨刀溪關(guān)廟 題“大丈夫磨刀垂宇宙，士君子某某貫古今”楹聯(lián)一幅。尚武可輕， 修文該重，“某某”因此而得名。2、地理位谿老鷹巖避暑度假區(qū)位于某某省某某市西北部318國道新老線交匯處的某某鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)東北方向，北部緊鄰某某萬州，東距某某市城區(qū) 42公里，西距某某市萬州城64公里。（二）場址土

50、地權(quán)屬類別及占地面積1、場址土地權(quán)屬本項目擬選場址場址土地權(quán)屬為農(nóng)村集體土地。2、項目占地面積本項目占面積1000畝，建設(shè)用地79.8畝。（三）項目現(xiàn)有場址利用情況目前，老鷹巖避暑度假區(qū)尚未開發(fā)利用。二、場址條件（一）地形地貌某某山青水秀、鳥語花香，境內(nèi)白然景觀繁多：烏龜石、撲地獅 子、蘇馬蕩、麒麟峰、老虎山天然園林等不勝枚舉。吊腳樓規(guī)模宏大， 植被處于次原始森林狀態(tài)并且保持了其植物的多樣性。項目地處長江南岸，一邊是縱橫奇美的磁洞溝峽谷， 一邊是一望 無際的蒼茫林海，一邊是南方最大的草原齊岳山。麒麟峰、烏龜石、 蛇山、羅漢山等美麗如畫的景致，宛如多情的少女讓人流連。紅豆杉、 水紅樹等各種特色植

51、物以及小橋、流水、鳥鳴，把景區(qū)編織成魅力無 比的一首詩、一幅畫、一首歌，讓人吟度不盡！景區(qū)森林密布、氣候 涼爽、寧靜白然，風(fēng)情獨特，保留著土家族原生態(tài)特色，大白然賦予 她原始、白然、純樸和美麗，是人們休閑、度假、納涼的絕佳去處。（二）工程地質(zhì)與水文地質(zhì)條件1、工程地質(zhì)該場地工程地質(zhì)穩(wěn)定，歷史上未發(fā)生過滑坡、巖崩等白然災(zāi)害。2、水文某某鎮(zhèn)位于北緯30 ,地處長江南岸，海拔1500余米。氣候 為亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，因山巒起伏，溝壑幽深，海拔高度不同， 氣候差異明顯，為典型的山地氣候。夏無酷暑，云多霧大，日照較少， 雨量充沛，空氣潮濕。氣候寒冷，冬長夏短，風(fēng)大雪多，易澇少旱， 年平均氣溫11. 1

52、C,無霜期210天，年降水量1378毫米，日照時 數(shù)1518. 9小時。主要災(zāi)害性氣候有：低溫連陰雨、干旱、暴雨洪澇、 大風(fēng)冰雹等。（三）環(huán)境條件擬建項目景區(qū)至今仍保持著我國最具原始生態(tài)特色的土家族村 落，大白然惠予獨特的原始、白然、古樸、奇特和美麗，以其“古、 秀、雄、奇、幽”成為天地間靈性山水的綠色生態(tài)家園，成為天地間 最為厚待生命的溫床，堪稱森林中的伊甸園。（四）區(qū)域性規(guī)劃根據(jù)某某鎮(zhèn)旅游發(fā)展總體規(guī)劃、某某鎮(zhèn)蘇馬蕩旅游度假區(qū)控 制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，本項目建設(shè)符合上述規(guī)劃要求。（五）交通條件老鷹巖避暑度假區(qū)位于某某省某某市西北部318國道新老線交匯處的某某鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)東北方向，北部緊鄰某某萬州，東

53、距某某市城區(qū) 42公里，西距某某市萬州城64公里。（六）社會環(huán)境條件某某鎮(zhèn)曾屬四川省萬縣管轄，后劃歸某某某某管轄。該鎮(zhèn)是某某 省25個重點口子鎮(zhèn)之一和“百鎮(zhèn)千村”建設(shè)重點鎮(zhèn)、恩施州十佳明 星集鎮(zhèn)、某某市6大重鎮(zhèn)之一。某某鎮(zhèn)憑借厚重的歷史文化和獨特的 民族風(fēng)情，以魅力指數(shù)二比一勝過西遞宏村， 獲得2005年CCTNW選 的“中國傳統(tǒng)習(xí)俗名鎮(zhèn)”榮譽，這是恩施州也是某某省在此次活動中 唯一獲此榮譽的小鎮(zhèn)。2008年7月，他又被確定為“某某省旅游名 鎮(zhèn)創(chuàng)建試點鎮(zhèn)”。（七）項目建設(shè)的法規(guī)依據(jù)1、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范2、旅游發(fā)展規(guī)劃管理辦法（國家旅游局）3、旅游規(guī)劃通則（國家旅游局）4、旅游區(qū)（點）質(zhì)量等級

54、評定與劃分標(biāo)準(zhǔn)（GB/T1777砰2003）5、森林公園總體設(shè)計規(guī)范（LY/T5132 95）6、某某省旅游管理條例7、某某省旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2001-2020）8、某某鎮(zhèn)旅游發(fā)展總體規(guī)劃9、某某鎮(zhèn)蘇馬蕩旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（八）公共設(shè)施條件項目地水電氣均由某某鎮(zhèn)市政設(shè)施供應(yīng)， 能滿足項目建成后運營 的水電氣需求。（九）征地拆遷條件項目建設(shè)場址內(nèi)無大型建筑物及集中居住區(qū)建筑，在當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)工作下，征地及拆遷能得以順利進行。（十）施工條件建設(shè)場地已具備入場建設(shè)施工條件，道路交通、供電、通訊均能 滿足施工要求。三、建設(shè)場址比選本項目地址根據(jù)某某鎮(zhèn)旅游發(fā)展總體規(guī)劃、某某鎮(zhèn)蘇馬蕩旅 游度假區(qū)控制

55、性詳細(xì)規(guī)劃要求選擇，屬于某某市、某某鎮(zhèn)旅游開發(fā) 重點支持的項目，建筑條件和投資條件優(yōu)越，符合本項目建設(shè)要求。（一）擬選方案本項目建設(shè)地址的選擇，擬選定有兩個方案：方案一：位于某某鎮(zhèn)中心地帶更新村三組（與家屬飯店相鄰）；方案二：位于某某鎮(zhèn)蘇馬蕩景區(qū)腹心地帶民生村老鷹巖。（二）建設(shè)地址方案比選1、方案一某某鎮(zhèn)民生村老鷹巖地處蘇馬蕩旅游景區(qū)腹心地帶， 與某某鎮(zhèn)中 心相距約3公里，該處地勢較為平坦起伏不大，地域縱深狹長、視野 好，景區(qū)大道橫貫東西，水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施正加緊建設(shè)，森林植 被覆蓋完好（大多為荒地和坡地），地塊內(nèi)旅游景點星羅棋布，適宜 建設(shè)大型旅游地產(chǎn)項目。2、方案二某某鎮(zhèn)更新村三組地處某

56、某鎮(zhèn)中心北側(cè)（與家屬飯店相鄰），該處地勢較平坦、交通便利、水源較好、購物進出方便等優(yōu)勢；但該處 森林植被稀疏（并有部分民房）、地域較狹小不適宜建設(shè)規(guī)模較大的 項目。綜合以上兩個方案比選，本項目擬選擇某某鎮(zhèn)民生村老鷹巖為本 項目建設(shè)地址。四、場址方案本項目充分利用場地地形、落差，保護和利用現(xiàn)有綠化及林地， 沿地形布谿項目建筑物，地理位谿圖見下圖項目場址地理位置示意圖蘇馬蕩度假旅潞區(qū)第四章項目建筑方案一、指導(dǎo)思想與原則（一）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范1、旅游景區(qū)質(zhì)量等級的劃分與評定（修訂）（GB-T1777卜2003）2、旅游景區(qū)質(zhì)量等級評定管理辦法（國家旅游局局令第23號）3、森林公園總體設(shè)計規(guī)范（LY/T5

57、132 95）4、公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-20055、建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB50016-20066、建筑給水排水設(shè)計規(guī)范（GB50015-20037、室外排水設(shè)計規(guī)范（GB50014-20068、給水排水工程結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB50069-20029、建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011-2001 （2008年版）10、 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50068-200111、老年人住宅設(shè)計規(guī)范（JGJ122-1999）12、 污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（CJ3082-1999）13、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）（JGJ26-95）14、中華人民共和國森林法15、森林防火

58、條例（二）基本原則1、保護先行的開發(fā)原則。旅游資源是大白然和人類留給我們最寶貴的遺產(chǎn)，一般都具有較高的科學(xué)價值、美學(xué)價值、歷史文化價值等，但同時這些資源又都具 有脆弱性，易遭到破壞，破壞后無法恢復(fù)的不可逆性。因此，在景區(qū) 規(guī)劃設(shè)計時首先考慮的是各種資源的保護措施，保證在不影響其長存 性的基礎(chǔ)進行合理的開發(fā)，如果發(fā)現(xiàn)旅游資源的開發(fā)會遭到破壞應(yīng)堅 決的停止開發(fā)。2、突出景觀的特色和個性的原則旅游景區(qū)品位的周低、品牌的影響大小直接決定于旅游資源 （景 觀）的非凡價值，而價值的高低就是景觀是否有特色，人無我有，人 有我優(yōu)，人優(yōu)我特，并形成白己的個性特色，景觀的特色是旅游資源 吸引力的根本所在。3、體現(xiàn)

59、白然美與人工美的和諧統(tǒng)一和諧生美是景區(qū)規(guī)劃設(shè)計的核心，景區(qū)中的旅游資源各具特色、 各不相同，單一的組合會使景觀景點顯得單調(diào)、無生氣，產(chǎn)生審美疲 勞。在景觀規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)做到白然美與人工美的和諧統(tǒng)一。在白然景觀為主的景點中要做到將人工設(shè)施有機的融入到白然中，因勢、得體,體現(xiàn)“雖由人作，宛白天然”，如深山藏古寺如何藏而不露，和周圍 環(huán)境協(xié)調(diào)。4、維護生態(tài)平衡白然生態(tài)環(huán)境是旅游資源存在的基礎(chǔ)，“皮之不存，毛將焉附”， 沒有良好的生態(tài)環(huán)境就沒有良好的白然風(fēng)景和較高的旅游價值。景區(qū)規(guī)劃應(yīng)該能夠提供優(yōu)美的風(fēng)景、茂密的森林、清新的空氣、清潔的水 體、和煦的陽光、湛藍(lán)的天空、幽幽的鳥鳴等，讓游客有一個適宜的 環(huán)

60、境。5、運用整體性原則，讓景區(qū)的白然、社會、經(jīng)濟效益達(dá)到最完 美的統(tǒng)一。旅游業(yè)已成為當(dāng)今世界最具活力的龐大的產(chǎn)業(yè)活動和人們最重 要的休閑、娛樂活動，同時也是影響環(huán)境變化的一個重要因素。景區(qū) 規(guī)劃設(shè)計就必須從整體上充分的考慮白然、社會、經(jīng)濟三者之間的關(guān)系。二、項目建設(shè)規(guī)模（一）建設(shè)規(guī)模1、建設(shè)用地項目用地1000畝；建設(shè)用地79.8畝，其中擬新征土地59.32畝2、總建筑面積199800平方米。主要建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容為，根據(jù)某某鎮(zhèn)旅游發(fā)展總體規(guī)劃及某某 鎮(zhèn)蘇馬蕩旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，在某某鎮(zhèn)老鷹巖避暑度假區(qū) 內(nèi)配套建設(shè)景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、游樂設(shè)施、獨立別墅、連排別墅、多層度 假公寓、度假酒店等