深圳市拆除重建類城市更新項目用地

1、深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規(guī)定第一條 為進一步規(guī)范拆除重建類城市更新項目用地審批工作，提高審批效率，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國土地管理法實施條例、建設(shè)用地審查報批管理辦法、深圳市城市更新辦法、深圳市人民政府關(guān)于施行城市更新工作改革的決定、深圳市人民政府關(guān)于深化規(guī)劃國土體制機制改革的決定、深圳市城市更新辦法實施細(xì)則等相關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于拆除重建類城市更新單元規(guī)劃確定由項目實施主體進行開發(fā)建設(shè)的用地和地下空間（以下簡稱“開發(fā)建設(shè)用地”）、及其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案的審批工作。第三條 市規(guī)劃國土主管部門為城市更新業(yè)務(wù)主管部門，負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)用地及其農(nóng)用地轉(zhuǎn)

2、用實施方案的政策擬訂和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，每半年匯總各區(qū)審批情況并報告市政府。各區(qū)政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，下同）負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)用地及其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案的審批工作。各區(qū)城市更新機構(gòu)負(fù)責(zé)具體審查及報批工作，相關(guān)部門在職責(zé)范圍內(nèi)做好配合工作。第四條 城市更新項目以城市更新單元規(guī)劃劃定的項目拆除范圍為單位，按照城市更新單元規(guī)劃確定的分期實施時序進行用地審批：（一）涉及分期但不分項目實施的，以各分期分別作為一個整體進行用地審批；（二）不涉及分期但分項目實施的，以各分項目分別作為一個整體進行用地審批；（三）分項目后又分期實施的，以分項目內(nèi)的各分期分別作為一個整體進行用地審批；（四）分期后又分項目實施的，以分期內(nèi)的

3、各分項目分別作為一個整體進行用地審批。一個整體范圍內(nèi)的全部開發(fā)建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)同時辦理用地審批手續(xù),后續(xù)應(yīng)當(dāng)同時辦理土地使用權(quán)出讓合同簽訂手續(xù)。第五條 城市更新項目拆除范圍內(nèi)建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)屬證書注銷工作完成后，實施主體應(yīng)當(dāng)持以下材料，向區(qū)城市更新機構(gòu)申請開發(fā)建設(shè)用地審批：（一）城市更新項目建設(shè)用地申請表；（二）發(fā)改部門備案文件；（三）城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)文件；（四）城市更新項目實施主體確認(rèn)文件；（五）項目拆除范圍內(nèi)相關(guān)土地權(quán)屬證明材料；（六）轄區(qū)生態(tài)環(huán)境保護部門出具的項目用地不屬于疑似污染地塊的書面文件，或項目已按深圳市建設(shè)用地土壤環(huán)境調(diào)查評估工作指引（試行）規(guī)定的完成有關(guān)工作的證明材料。（

4、七）申請用地如位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，或者在地質(zhì)災(zāi)害（隱患）威脅范圍內(nèi)并可能形成重大、特大地質(zhì)災(zāi)害隱患的，需提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告及專家評審意見；（八）其他政策要求的相關(guān)材料。第六條 開發(fā)建設(shè)用地應(yīng)同時符合以下審批條件：（一）應(yīng)符合已批城市更新單元規(guī)劃和城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，以及基本生態(tài)控制線、水源保護區(qū)、橙線、藍(lán)線、紫線、黃線、軌道保護區(qū)、高壓走廊等相關(guān)約束要求，不得占用高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、永久基本農(nóng)田；（二）用地總面積不得大于項目拆除范圍內(nèi)手續(xù)完善的各類用地（以下簡稱“合法用地指標(biāo)”）及可以一并出讓給實施主體的零星用地的總面積；（三）如涉及未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)用地的，應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同

5、前完善相關(guān)手續(xù)；（四）如涉及占用農(nóng)用地、未利用地的，應(yīng)按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。如未辦理的，應(yīng)在用地審批時一并辦理，并在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前取得農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案批復(fù)；（五）如涉及占用林地的，應(yīng)按程序辦理使用林地手續(xù)，并取得林業(yè)主管部門意見； （六）如涉及壓覆重要礦產(chǎn)資源的，應(yīng)取得省級國土資源行政主管部門出具的壓覆重要礦產(chǎn)資源儲量登記書；（七）如位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，或者在地質(zhì)災(zāi)害（隱患）威脅范圍內(nèi)并可能形成重大、特大地質(zhì)災(zāi)害隱患的，應(yīng)進行地質(zhì)災(zāi)害危險性評估并取得專家評審意見；（八）如經(jīng)市生態(tài)環(huán)境部門認(rèn)定屬于污染地塊需開展土壤環(huán)境詳細(xì)調(diào)查和風(fēng)險評估的,應(yīng)按深圳市建設(shè)用地土壤環(huán)境調(diào)查評估工作指

6、引（試行）的規(guī)定完成有關(guān)工作；（九）應(yīng)落實城市更新單元計劃、規(guī)劃及項目實施監(jiān)管協(xié)議中相關(guān)要求；（十）應(yīng)符合國家法律、法規(guī)和有關(guān)政策的其他要求。第七條 根據(jù)城市更新單元規(guī)劃，將拆除范圍外的已批未建設(shè)用地（以下簡稱“被騰挪用地”）通過騰挪方式納入城市更新單元開發(fā)建設(shè)用地范圍的，按照以下程序辦理相關(guān)手續(xù)：（一）計劃申報主體應(yīng)與被騰挪用地土地使用權(quán)人共同擬定騰挪方案，與城市更新單元規(guī)劃一并報審。（二）項目實施主體申請人應(yīng)與被騰挪用地土地使用權(quán)人簽訂土地騰挪協(xié)議書。區(qū)城市更新機構(gòu)在確認(rèn)項目實施主體時，應(yīng)根據(jù)城市更新單元規(guī)劃有關(guān)要求對土地騰挪協(xié)議書進行審查，不符合要求的，不得核發(fā)實施主體確認(rèn)文件。被騰挪用

7、地如涉及閑置的，在項目實施主體確認(rèn)前應(yīng)依法處置完畢并可由土地使用權(quán)人開發(fā)建設(shè)。區(qū)城市更新機構(gòu)與項目實施主體簽訂的項目實施監(jiān)管協(xié)議應(yīng)明確對被騰挪用地的監(jiān)管內(nèi)容。土地騰挪協(xié)議書應(yīng)明確由項目實施主體負(fù)責(zé)理清已批未建設(shè)用地范圍內(nèi)的經(jīng)濟關(guān)系，并按照城市更新單元規(guī)劃明確約定被騰挪用地和項目拆除范圍內(nèi)用于騰挪的土地（以下簡稱“騰挪用地”）的坐標(biāo)、面積、用途、容積率、出讓年期等內(nèi)容。其中，騰挪用地的面積、用途、容積率、出讓年期和起始日期按被騰挪用地土地使用權(quán)出讓合同的約定執(zhí)行。（三）項目實施主體確認(rèn)后，被騰挪用地的土地使用權(quán)人或經(jīng)其授權(quán)委托的項目實施主體應(yīng)向不動產(chǎn)登記中心申請注銷被騰挪用地的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。（

8、四）區(qū)城市更新機構(gòu)在審查項目開發(fā)建設(shè)用地申請時，應(yīng)同時審查項目涉及的土地騰挪情況，一并報區(qū)政府審批。（五）區(qū)城市更新機構(gòu)在開發(fā)建設(shè)用地簽訂土地出讓合同前應(yīng)與被騰挪用地土地使用權(quán)人、項目實施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議，明確騰挪用地的界址范圍、坐標(biāo)和相關(guān)權(quán)利義務(wù)。其中，騰挪用地的面積、用途、容積率、出讓年期和起始日期按被騰挪用地土地使用權(quán)出讓合同的約定執(zhí)行。第八條 城市更新單元規(guī)劃確定的架空連廊、跨街建筑物或地下空間，建設(shè)用地審批時應(yīng)明確其水平投影范圍、面積和豎向標(biāo)高。屬于開發(fā)建設(shè)用地范圍外的公共架空連廊和公共通道的，其用地申請由區(qū)相關(guān)部門或其委托實施主體報區(qū)城市更新機構(gòu)審查后，參照本規(guī)定

9、第十二條的規(guī)定辦理后續(xù)手續(xù)。開發(fā)建設(shè)用地范圍內(nèi)如涉及公共架空連廊的，應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同中明確約定，公共架空連廊建成后產(chǎn)權(quán)無償移交政府，24小時無條件對公眾開放。架空連廊、跨街建筑物或地下空間等涉及與相鄰地塊互聯(lián)互通的，應(yīng)在各相鄰地塊的土地使用權(quán)出讓合同或者補充協(xié)議中約定互聯(lián)互通的義務(wù)。在建設(shè)工程規(guī)劃許可階段，可以根據(jù)城市更新單元規(guī)劃和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對其水平投影范圍、面積和豎向標(biāo)高進行適當(dāng)調(diào)整，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議，無需重新申請建設(shè)用地審批。第九條 分期實施的城市更新項目，各期拆除范圍內(nèi)的合法用地指標(biāo)應(yīng)在當(dāng)期使用。如后期拆除范圍內(nèi)合法用地指標(biāo)不足的，對于不足部分，可使用已簽訂土地使

10、用權(quán)出讓合同的項目合法用地指標(biāo)超出已出讓開發(fā)建設(shè)用地面積的部分。超出的合法用地指標(biāo)存在多種用地類別時，按照地價測算次序使用。第十條 城市更新項目涉及非農(nóng)建設(shè)用地與農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地重疊的，按照以下規(guī)則處理：（一）非農(nóng)建設(shè)用地在農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理完成前已經(jīng)劃定的，重疊部分按非農(nóng)建設(shè)用地處理，農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地不計入合法用地指標(biāo)。（二）非農(nóng)建設(shè)用地在農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理完成后調(diào)入的，重疊部分按非農(nóng)建設(shè)用地處理的，農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地不計入合法用地指標(biāo)；重疊部分按農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地處理的，非農(nóng)建設(shè)用地

11、可在拆除范圍內(nèi)另行計入合法用地指標(biāo)，無需再調(diào)整非農(nóng)建設(shè)用地方案。第十一條 非農(nóng)建設(shè)用地與舊屋村用地重疊的，重疊部分按非農(nóng)建設(shè)用地處理的，舊屋村用地不計入合法用地指標(biāo)；重疊部分按舊屋村用地處理的，非農(nóng)建設(shè)用地可在拆除范圍內(nèi)另行計入合法用地指標(biāo)，無需再調(diào)整非農(nóng)建設(shè)用地方案。第十二條 區(qū)城市更新機構(gòu)應(yīng)在受理申請之日起20個工作日內(nèi)對開發(fā)建設(shè)用地申請進行審查。經(jīng)審查符合相關(guān)規(guī)定的，報區(qū)政府審批，區(qū)政府審批通過后核發(fā)建設(shè)用地批復(fù)。經(jīng)審查不符合相關(guān)規(guī)定或區(qū)政府審批不通過的，由區(qū)城市更新機構(gòu)作出不予行政許可決定。區(qū)政府核發(fā)批復(fù)后，區(qū)城市更新機構(gòu)按程序辦理涉及的農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案備案、土地使用權(quán)出讓合同簽訂等后續(xù)

12、手續(xù)，并及時錄入土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)。第十三條 城市更新單元規(guī)劃確定無償移交政府的用地應(yīng)在城市更新項目簽訂土地使用權(quán)出讓合同前移交入庫。城市更新項目拆除范圍內(nèi)涉及非農(nóng)建設(shè)用地的，區(qū)城市更新機構(gòu)應(yīng)通知規(guī)劃國土主管部門轄區(qū)派出機構(gòu)在城市更新項目簽訂土地使用權(quán)出讓合同前核銷非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)。第十四條 項目如涉及占用農(nóng)用地、未利用地的，應(yīng)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，其農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案由區(qū)城市更新機構(gòu)擬訂并與項目開發(fā)建設(shè)用地同步報區(qū)政府審批。僅涉及地下空間，地面仍保留為非建設(shè)用地的，不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案審批。架空連廊、跨街建筑物按照其水平投影面積進行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案審批。第十五條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案應(yīng)同

13、時符合以下審批條件：（一）符合土地利用總體規(guī)劃；（二）占用土地利用總體規(guī)劃確定的限制建設(shè)區(qū)和禁止建設(shè)區(qū)的建設(shè)項目須提供有審批權(quán)的人民政府或相關(guān)部門審批同意的批復(fù)。（三）未占用高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田和永久基本農(nóng)田；（四）占用耕地的，須按相關(guān)規(guī)定辦理占用耕地手續(xù)。（五）土地權(quán)屬、位置、范圍、地類、面積準(zhǔn)確、清晰；（六）涉及違法用地的，須提供違法用地行為已經(jīng)查處完畢的證明材料。第十六條 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案經(jīng)區(qū)政府審批通過后5個工作日內(nèi)，區(qū)城市更新機構(gòu)應(yīng)向市財政主管部門申請繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費，并于取得市財政主管部門出具的繳費憑證后的10個工作日內(nèi)提請區(qū)政府核發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案批復(fù)。批復(fù)結(jié)果應(yīng)抄送國家

14、土地督察廣州局、省自然資源廳和轄區(qū)稅務(wù)部門。涉及占用耕地的，實施主體應(yīng)辦理耕地占用稅完稅手續(xù)，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前提供完稅憑證。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案備案、供地情況備案等工作由區(qū)城市更新機構(gòu)負(fù)責(zé)。第十七條 區(qū)城市更新機構(gòu)編制更新項目農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案前應(yīng)征求市規(guī)劃國土主管部門轄區(qū)派出機構(gòu)意見，明確新增建設(shè)用地指標(biāo)的來源。市規(guī)劃國土主管部門轄區(qū)派出機構(gòu)根據(jù)區(qū)政府核發(fā)的批復(fù)做好轄區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)使用臺賬管理工作，并按要求定期報市規(guī)劃國土主管部門匯總。第十八條 區(qū)政府核發(fā)建設(shè)用地批復(fù)、農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案批復(fù)后，區(qū)城市更新機構(gòu)應(yīng)分別在項目現(xiàn)場及門戶網(wǎng)站將用地批復(fù)、農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案批復(fù)予以公開。第十九條 本規(guī)定

15、自發(fā)布之日起施行。附件： 1.城市更新項目建設(shè)用地申請表；2.*區(qū)（新區(qū)）城市更新局關(guān)于提請審議*項目等*項城市更新項目用地的請示；3.城市更新項目用地審批表；4.*區(qū)（新區(qū)）城市更新局關(guān)于提請批復(fù)*項目等*項城市更新項目用地的請示；5.深圳市*區(qū)政府（新區(qū)管委會）關(guān)于*項目等*項城市更新項目用地的批復(fù)（代擬稿）；6. 關(guān)于*區(qū)*年*半城市更新項目用地審批情況的報告。附件1：城市更新項目建設(shè)用地申請表申請主體（1）申請單位法定代表人身份證號委托代理人身份證號通訊地址聯(lián)系電話（2）申請單位法定代表人身份證號委托代理人身份證號通訊地址聯(lián)系電話更新單元基本信息更新單元名稱 更新單元所在區(qū)位 街道更新

16、計劃批次 更新單元規(guī)劃批復(fù)文號 更新單元用地面積 拆除范圍用地面積 單元規(guī)劃開發(fā)建設(shè)用地面積 單元規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積 用地申請申請建設(shè)用地所在分期/分項目申請建設(shè)用地面積 土地用途申請用地建筑面積 移交用地面積 城市更新單元實施方案已備案是 否實施主體已確認(rèn)是 否建筑物已拆除是 否產(chǎn)權(quán)已注銷是 否項目實施監(jiān)管協(xié)議已簽訂是 否申請人承諾： 本表填報的內(nèi)容及提交的所有材料的原件或復(fù)印件及其內(nèi)容是真實有效的。如因虛假而引致的法律責(zé)任由申報人承擔(dān)。申報單位（人）：（簽章） 法定代表人： 申報時間： 填表說明: 表格內(nèi)涉及選擇項的，須在符合項的“”上劃“”。附件2： *區(qū)（新區(qū)）城市更新局關(guān)于提請審議*項

17、目等*項城市更新項目用地的請示*區(qū)政府/新區(qū)管委會: 依據(jù)土地管理法律法規(guī)、深圳市人民政府關(guān)于施行城市更新工作改革的決定、深圳市人民政府關(guān)于深化規(guī)劃國土體制機制改革的決定，我局*年*會已審議通過*項目等*項城市更新項目，現(xiàn)按程序報區(qū)政府/新區(qū)管委會審批。一、更新項目用地情況本次擬提請審議的拆除重建類城市更新項目用地*項（含*項單獨出讓的地下空間），涉及拆除用地面積約*公頃，批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)用地面積約*公頃，批準(zhǔn)建筑面積約*萬平方米。*項更新項目批準(zhǔn)的開發(fā)建設(shè)用地中，居住用地*項，約*公頃；產(chǎn)業(yè)用地*項，約*公頃；商業(yè)服務(wù)業(yè)用地*項，約*公頃；其他用地*項，約*公頃。（其他需說明的情況）二、報審意見

18、本批次城市更新項目用地權(quán)屬清晰，符合城市更新土地出讓政策的規(guī)定，已經(jīng)我局*會審議通過，擬同意其用地申請，報區(qū)政府審批。專此請示。附件:城市更新項目用地審批表*區(qū)（新區(qū)）城市更新局*年*月*附件3： 城市更新項目用地審批表序號一、基本情況二、審查情況四、報審意見1.項目名稱：審查事項（滿足下列條件的打“”）項目具體情況2.項目位置：1.已納入計劃（明確計劃批次。）3.項目實施主體：2.單元規(guī)劃已批準(zhǔn)（明確規(guī)劃批準(zhǔn)時間、批準(zhǔn)部門及規(guī)劃批復(fù)文號。）4.用地面積：（本次報審拆除用地面積、開發(fā)建設(shè)用地面積和移交政府用地面積）3.實施方案已備案（明確實施方案是否已備案。）5.是否為工改工項目：4.實施主體

19、已確認(rèn)（明確實施主體確認(rèn)時間、文號。）6.規(guī)劃指標(biāo)（以單元規(guī)劃批準(zhǔn)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）5.監(jiān)管協(xié)議已簽訂（明確監(jiān)管協(xié)議簽訂時間、文號。）單元拆除范圍用地面積（）：單元開發(fā)建設(shè)用地面積（）：6.建筑物已全部拆除（明確建筑物實際拆除情況。）本次報審計容積率建筑面積（）：不計容經(jīng)營性建筑面積（）：（明確功能）7.房地產(chǎn)權(quán)屬證書已完成注銷（明確房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷情況。）計容積率建筑面積包括（分功能填寫）：8.符合深圳市城市更新辦法實施細(xì)則第五十四條第三款（明確符合出讓政策的用地面積與擬出讓開發(fā)建設(shè)用地面積及兩者之間關(guān)系。）9.涉及土地征轉(zhuǎn)用手續(xù)已完善（明確項目涉及土地是否已完善征轉(zhuǎn)用手續(xù)。）10.符合土地利用總

20、體規(guī)劃（明確是否符合土地利用總體規(guī)劃。）7.拆除范圍內(nèi)土地權(quán)屬信息11.未占用基本生態(tài)控制線內(nèi)用地（明確是否涉及占用基本生態(tài)控制線內(nèi)用地。）12.占用農(nóng)用地或未利用地（明確是否涉及占用農(nóng)用地或未利用地，占用的明確是否已辦理相關(guān)手續(xù)。）13.未壓覆重要礦產(chǎn)資源（明確是否壓覆重要礦產(chǎn)資源，壓覆的需提供省級國土資源行政主管部門出具的壓覆重要礦產(chǎn)資源儲量登記有關(guān)材料。）14.地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)核查（如位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，或者在地質(zhì)災(zāi)害（隱患）威脅范圍內(nèi)并可能形成重大、特大地質(zhì)災(zāi)害隱患的，需提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告及專家評審意見。）三、補充情況五、審定意見拆除范圍內(nèi)土地權(quán)屬分類用地面積（）國有已出讓用地國

21、有未出讓用地（如無零星用地出讓，數(shù)據(jù)后備注（騰挪）城中村用地舊屋村用地農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理用地按照深府辦201638號文四（十一）項處理用地按照深府辦201638號文四（十二）項處理用地其他未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)用地合計（合計數(shù)應(yīng)為項目拆除范圍用地面積）其中符合城市更新土地出讓政策用地面積(為手續(xù)完善用地及可一并出讓的零星用地之和)附件4： *區(qū)（新區(qū)）城市更新局關(guān)于提請批復(fù)*項目等*項城市更新項目用地的請示*區(qū)政府（新區(qū)管委會）: *區(qū)（新區(qū)）城市更新局關(guān)于提請審議*項目等*項城市更新項目用地的請示（文號）已于*年*月*日經(jīng)區(qū)政府（新區(qū)管委會）*會議審議,會議原則同意*項目等*項城市更新項目用地。我局已按照會議精神對項目用地材料進行了整理（詳見附件），現(xiàn)提請批復(fù)。專此請示。附件:1.深圳市*區(qū)政府（新區(qū)管委會）關(guān)于*項目等*項城市更新項目用地的批復(fù)（代擬稿）2.城市更新項目用地審批表*區(qū)（新區(qū)）城市更新局*年*月 *日附件5： 深圳市*區(qū)政府（新區(qū)管委會）關(guān)于*項目等*項城市更新項目用地的批復(fù)（代擬稿）*區(qū)（新區(qū)）城市更新局：*區(qū)（新區(qū)）城市更新局關(guān)于提請*區(qū)政府（新區(qū)管委會）批復(fù)