濟(jì)南市某商業(yè)項(xiàng)目研究報(bào)告(doc 46頁(yè))

1、濟(jì)南市縣西巷商業(yè)項(xiàng)目研究（下）徐家匯徐家匯位于上海市中心城區(qū)的西南部，是上海市著名的商業(yè)中心之一。它的發(fā)展目標(biāo)是要建成上海的“新宿”、“尖沙咀”，成為一個(gè)多功能、外向型、現(xiàn)代化、國(guó)際化，高標(biāo)諄的一流新型城區(qū)。徐家匯以其“高、中、低、廉”并舉的獨(dú)特魅力，吸引愈來(lái)愈多的客流。同時(shí)其周邊有龍華旅游城，衡山路歐陸風(fēng)情街，宜山路建材家具街，及上海天文臺(tái)、徐家匯天主教堂、徐家匯藏書(shū)樓、上海社會(huì)科學(xué)院等重要文化設(shè)施。徐家匯商城的商品檔次是多樣化的，東方商廈、太平洋百貨公司和匯金百貨檔次較高，六百實(shí)業(yè)公司以中檔為主，匯聯(lián)商廈多廉價(jià)商品，并在雙休日推出特價(jià)商品。丹東路和漕溪路交匯的十字路口處美羅城（百貨、數(shù)碼、

2、休閑娛樂(lè)等）、太平洋數(shù)碼占據(jù)東南區(qū)域，東方商廈位于西南區(qū)域；太平洋百貨位于東北區(qū)域；港匯廣場(chǎng)在西北區(qū)域。加上中興百貨商廈、匯聯(lián)商廈、匯金百貨、百腦匯、第六百貨、大千美食林、建國(guó)賓館、華亭賓館等圈。港匯廣場(chǎng)是比較典型的國(guó)內(nèi)流行的自成體系的商業(yè)中心，“雙塔”是上海第一幢“雙塔”建筑結(jié)構(gòu)的高檔商務(wù)樓宇，兩幢商務(wù)樓均為51層，高230米，是徐家匯地區(qū)目前最高的建筑物，建成后將為徐家匯地區(qū)增加建筑面積12.9萬(wàn)平方米甲級(jí)商務(wù)樓。港匯廣場(chǎng)中的商場(chǎng)，建筑面積達(dá)130000平方米，集購(gòu)物，娛樂(lè)， 休閑，餐飲，觀光于一體，內(nèi)有250個(gè)品牌商鋪，包括33間特色餐飲，及5000 平方米的國(guó)際美食廣場(chǎng)，15000平方

3、米的富安百貨，8500平方米的橋外橋主題樂(lè)園及6500平方米聯(lián)華超市，3500平方米的名店運(yùn)動(dòng)城，永華電影城共11個(gè)放映廳，1400個(gè)座位，最大的放映廳有350個(gè)座位，層高10米左右。整個(gè)購(gòu)物中心有3個(gè)（1個(gè)圓形，2個(gè)長(zhǎng)方形）貫通6層的中廳，但兩側(cè)長(zhǎng)方形中廳被各層之間的聯(lián)廊連通寬度在2.5米左右。店面退護(hù)欄3米左右。垂直交通以扶梯為主，輔以觀光電梯。港匯購(gòu)物廣場(chǎng)檔次和品牌組合略顯混亂，中低到中高檔都有。面積使用率在50左右，整體感覺(jué)是一個(gè)典型的室內(nèi)步行街的概念。地下一層與徐家匯地鐵站出口連通，業(yè)態(tài)組合為聯(lián)華超市、運(yùn)動(dòng)城、KFC和部分低檔餐飲、品牌店及貫通6層的中廳廣場(chǎng)。主要吸引地鐵站的人流。1

4、層和普通購(gòu)物中心模式差不多：室外的美食廣場(chǎng)及餐飲區(qū)（國(guó)內(nèi)品牌加上日韓特色的餐廳）、珠寶、鐘表、眼鏡、工藝品、化妝品和少量的品牌服飾店。2層4層以自主經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)百貨店模式的富安百貨為主，23層搭配時(shí)尚品牌服飾店，4層搭配經(jīng)營(yíng)兒童服飾玩具、家具、電訊產(chǎn)品。5層主要組合為國(guó)內(nèi)特色餐飲和新華書(shū)店相結(jié)合。6層以永華電影城（與華納影視合作）為主，組合西餐廳、咖啡廳，電影院自主經(jīng)營(yíng)冷飲、快餐。350座位的放映廳，設(shè)施中高檔，放映效果不錯(cuò)。港匯廣場(chǎng)是當(dāng)前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心比較流行的模式即：以寫(xiě)字樓、酒店、百貨、超市、電影院（或溜冰場(chǎng)、健身中心等休閑場(chǎng)所）、特色餐飲為主力區(qū)域，其它傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)環(huán)繞搭配經(jīng)營(yíng)。恒隆廣場(chǎng)恒

5、隆廣場(chǎng)包括5萬(wàn)平方米的商鋪和66層國(guó)際甲級(jí)辦公樓恒隆廣場(chǎng)。購(gòu)物廣場(chǎng)從B1層到5層為商場(chǎng)，被分為商場(chǎng)、健身房、美容院及餐飲等幾個(gè)部分。云集世界各地的頂級(jí)品牌：法國(guó)Cartier、德國(guó)Escada、意大利Agnona、英國(guó)Dunhill、美國(guó)BCBG、西班牙Loewe、捷克Moser等諸多國(guó)際著名品牌已在此集中亮相。在一層，完全是頂級(jí)名牌的走秀場(chǎng)：CHANEL、LOUIS VUITTON、CHRISTIAN DIORLAGERFELD、FENDI、HUGOBOSS。而且，幾乎每一個(gè)品牌都把它們?cè)谥袊?guó)的旗艦店設(shè)在了恒隆。恒隆廣場(chǎng)的布局幾盡奢華，不到50的實(shí)用率，玻璃透光頂棚，將近4米的過(guò)道，所有不便

6、使用的角落都不使用，據(jù)測(cè)算，世界商場(chǎng)的人均使用面積為1.2平米，而恒隆廣場(chǎng)的竟達(dá)到1.5平米。實(shí)數(shù)國(guó)內(nèi)少見(jiàn)的高級(jí)商場(chǎng)。對(duì)于濟(jì)南是否適宜參考還需慎重考慮。外灘三號(hào)外灘三號(hào)由 House of Three持有及管理的在世界范圍的頂級(jí)商業(yè)店，它位于外灘一座歷史上著名的七層大樓內(nèi)，是一個(gè)匯集了當(dāng)代時(shí)裝、藝術(shù)、餐飲、文化及音樂(lè)之都市生活地標(biāo)。除了Giorgio Armani和Emporio Armani專賣店外，外灘三號(hào)之訪客亦可同時(shí)體驗(yàn)Jean-Georges法國(guó)餐廳、陸唯軒和黃埔會(huì)、頂層之新視覺(jué)餐廳酒廊、三度音樂(lè)沙龍、三號(hào)品牌專賣店、伊云水療和滬申畫(huà)廊。除了北京、上海中國(guó)商業(yè)領(lǐng)先城市外，在其它城市里

7、基本上沒(méi)有其存在所需的商業(yè)氛圍和條件。4.2 廣州廣州天河城天河城位于廣州天河區(qū)天河北路及體育東路交匯處，正對(duì)體育西路地鐵站出口，被視為廣州現(xiàn)時(shí)最成功的大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心。此項(xiàng)目由廣東天貿(mào) (集團(tuán)) 股份有限公司投資發(fā)展，于1996年開(kāi)業(yè)。天河城是純商業(yè)物業(yè)，總建筑面積達(dá)130,000平方米，共八層商場(chǎng)由地庫(kù)一層至地上七層，另有地庫(kù)二層及三層為停車場(chǎng)可提供900個(gè)泊車位。96年開(kāi)業(yè)初期，天河城的天時(shí)地理人和均不足，天河區(qū)當(dāng)時(shí)仍是剛開(kāi)發(fā)之新區(qū)，地鐵站仍未通車啟用，人流、車流極少，到處是建筑工地，沒(méi)有商業(yè)氣氛，當(dāng)時(shí)天河城的300多個(gè)鋪位出租率不足40%。發(fā)展商堅(jiān)持商鋪只租不售，并于97年引入主力租

8、戶著名日資百貨吉之島，承租地庫(kù)一層全層樓面，達(dá)萬(wàn)多平方米，開(kāi)設(shè)廣州首家分店，引入銷售鮮活食品的未來(lái)超市概念，引來(lái)當(dāng)時(shí)廣州零售業(yè)界的震撼，并成功吸引大批消費(fèi)者。同時(shí)發(fā)展商亦與南大集團(tuán)合作開(kāi)辦天貿(mào)南大百貨，共二及三層部份樓面，作為商場(chǎng)另一主力店。隨著天河商業(yè)區(qū)逐漸成熟，加上地鐵開(kāi)通、華南干線及京珠高速公路的建成，現(xiàn)今的天河城位處廣州主要交通干道的咽喉位置，是從舊城驅(qū)車西往東走環(huán)市路必經(jīng)地點(diǎn); 同時(shí)亦是位處周邊城縣居民如番禺、順德、珠海進(jìn)入廣州的東大門，吸引市內(nèi)及市外的消費(fèi)者到來(lái)消費(fèi); 更是省外港澳及國(guó)外游客到廣州的旅游景點(diǎn)之一，成為廣州甚具規(guī)模的區(qū)域性商場(chǎng)，可吸納不只本區(qū)的消費(fèi)者，甚至是全廣州及市

9、外的消費(fèi)者。天河城的商品組合如下:廣州天河城商品及租戶組合樓層商品組合租戶組合地庫(kù)一層超市百貨、小食街吉之島一層及二層時(shí)裝配件、皮具、眼鏡、精品首飾、百貨(二層)天貿(mào)南大百貨(二層), Azona, Theme, Jessica, Fornari, Joy & Peace, Baleno Attitude, S&K, Morgan, Weekend Workshop, Bambini, Fion, Nike, Adidas, Patty, G Star, Miyako, 經(jīng)典故事, 淑女屋, Cotton Shop, Juan, Carol & Johns, Via Seta, Galaday

10、, IP Zone, Only, Feel 100, 天一良品, Midec, Belle, Betu, Kool, 皮匠世家, 卡丹路皮具, 寶利珠寶金行, 美生堂珠寶店, 精雕世琢, 金公主飾品, 東方眼鏡, 明廊眼鏡, 先施眼鏡, 妍麗美容中心, Watsons三層至五層家居、電子、家電用品、音響器材、工藝品、電視直銷JVC, 康佳音響, 廣東俊和電器, 宜家居, 高尚家具, 德國(guó)家具, 三星電子, 祺昌電器, 松廈冷氣, 麗星音響, 陶玉軒, 寶玉龍商行, 音綠樂(lè)器, 藝業(yè)工藝品, OSIM, 文曲星六層風(fēng)味小食、中式酒樓、甜品屋、電子游戲機(jī)中心、玩具宴江南酒家, 稻香源, 友和回轉(zhuǎn)壽

11、司, 過(guò)橋米線, 西關(guān)美食，香港避風(fēng)塘, 丹迪當(dāng)雪糕, 龜苓膏大皇, 沙爹屋, 奇趣屋, 天夢(mèng)宮電子游戲機(jī)中心七層美食廣場(chǎng)、西餐廳、夜總會(huì)美食廣場(chǎng), 大豪城夜總會(huì), 怡景西餐廳從上述行業(yè)及商品組合可看出天河城的行業(yè)綜合性較強(qiáng)，走大眾化中偏低檔消費(fèi)，尤以兩間中檔百貨天貿(mào)南大及吉之島最具吸引力; 飲食及娛樂(lè)行業(yè)也較齊全及多元化; 唯服裝品牌的檔次有逐漸下降的趨勢(shì)，如原有的Episode等檔次的品牌已撤出天河城。發(fā)展商現(xiàn)時(shí)的策略以價(jià)高者得為主，品牌吸引力為次，整體上難免影響商品組合的檔次?，F(xiàn)時(shí)天河城首層平均租金為每月每平方米人民幣800-1,300元，二層平均租金約為每月每平方米人民幣600-800

12、元，三層至五層平均租金約為每月每平方米人民幣250-500元，六層至七層平均租金約為每月每平方米人民幣60-150元。據(jù)本公司了解，早期六及七層的特色行業(yè)是由發(fā)展商聯(lián)同零售商合作經(jīng)營(yíng)，以提成百份比作為租金?，F(xiàn)時(shí)天河城的租金持續(xù)高企，發(fā)展商的租金收入十分穩(wěn)定。商場(chǎng)平面設(shè)計(jì)方面，每樓層的平面方正，但均有第二走道，形成較多遮蔽的商鋪。加上八層高的規(guī)律設(shè)計(jì)，令高層商鋪價(jià)值減低，出現(xiàn)人流斷層的現(xiàn)象。因廣州人多年來(lái)均習(xí)慣于臨街購(gòu)物，3層或以上的樓層除非是有目的性的到訪外，否則難于吸引他們到3層或以上作隨意式的消費(fèi)。廣州中華廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)位于廣州東山區(qū)中山三路及較場(chǎng)西路交匯處，為烈士陵園地鐵站上蓋物業(yè)，屬?gòu)V州

13、最具規(guī)模的大型購(gòu)物中心之一，并于2000年4月開(kāi)業(yè)。此購(gòu)物中心總面積達(dá)168,000平方米，共9層商場(chǎng)由地庫(kù)一層至地上八層。發(fā)展商將部份樓面以分契形式出售，但以5年售后反租方案回租小業(yè)主已買的鋪位，以保持商場(chǎng)整體統(tǒng)一策劃及管理。此方式可把已售出商鋪的管理權(quán)中央集中化，以確保此項(xiàng)目可按發(fā)展商前期的規(guī)劃包括商場(chǎng)主題、定位、檔次、行業(yè)商戶組合等各方面得以付諸實(shí)行。同時(shí)發(fā)展商可于商場(chǎng)發(fā)展早期便從銷售商鋪中收取一筆較可觀的收入，相對(duì)純出租物業(yè)來(lái)說(shuō)，此方式的回報(bào)期較早，且可舒緩開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入大量資金的壓力，但對(duì)于商場(chǎng)整體的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展及規(guī)劃，則有極大的負(fù)面影響。當(dāng)時(shí)中華廣場(chǎng)的商鋪售價(jià)為每平方米港幣30,000-

14、100,000元，保證回報(bào)率高達(dá)10-12%，銷售反應(yīng)理想。但此售后回租的招商策略也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)，若市場(chǎng)情況未如理想，商鋪不能預(yù)期租出，或租金水平過(guò)低，將令發(fā)展商的收入減低，甚至虧損。再者，發(fā)展商作為商場(chǎng)策劃及管理人的身份只有有限的時(shí)間，5年回租期滿后，發(fā)展商對(duì)已出售的商鋪不能再有經(jīng)營(yíng)的決定權(quán)，其行業(yè)及商戶組合屆時(shí)將以市場(chǎng)價(jià)格及個(gè)別小業(yè)主的意愿來(lái)主導(dǎo)，在大多數(shù)的情況下均因?yàn)樽饨鹄娴拇笄疤岫茨芘浜仙虉?chǎng)整體形象及商品組合。招商推廣方面，中華廣場(chǎng)于招商早期引入具號(hào)召力的日資百貨吉之島作為主力店，于二層及三層開(kāi)設(shè)逾14,000平方米的廣州第二分店，并為每層規(guī)劃明確的主題，其現(xiàn)有之商品組合如下

15、:廣州中華廣場(chǎng)的商品及租戶組合樓層商品組合租戶組合地庫(kù)一層摩配城電單車配件及維修零售個(gè)體戶首層名店城頂好飾品, 深圳發(fā)展銀行, 中國(guó)工商銀行, 班尼路, Cool, 廣州日?qǐng)?bào)連鎖店, 休閑小站, 廣州金銀首飾有限公司, 萊寶珠寶, 君蘭, 古色, 哥弟, 閣蘭秀, 卡丹達(dá)土, 愛(ài)色彩, 卡路.約翰, 適時(shí)雅集, 佛羅倫, 卓比, 秀色, 婷美,百絲, 美的鞋, 魚(yú)寶專賣店, 絲路花雨, 圣雅芙, 賓度, 彩迅沖印, 尚豪電視購(gòu)物, 百事飛行鞋二層吉之島 (未來(lái)超市+服裝世界)吉之島 (未來(lái)超市及服裝世界)三層俏衣裳, 半層吉之島賽西, 虹化妝店中心, 點(diǎn)石珠寶, 紫色, Emanz, 尚品,

16、容易, 芭莎衣裳, 審美品味, 姿蔓婷, 百特, 東尼, 四季風(fēng)情, 佐丹奴, 虹出口休閑專賣店, 摩登機(jī)械修理連鎖店, 英杰皮具, Ocean Spirit, 名鏡廊, Q博士, 兒童廊, 水族世界, 創(chuàng)意家具, 萬(wàn)家好電視直銷, 李寧牌運(yùn)動(dòng)系列, 飛行鞋專賣店四層中華數(shù)碼城祺昌電器商行, 廣州中唱人音像, 天龍, CAV麗音響, 奮達(dá)音響, 南方電訊網(wǎng)絡(luò), 金中華通訊, 諾基亞, TCL, 三星Anycall, 愛(ài)立信, 天音通訊, 一號(hào)通訊, 欣泰計(jì)算機(jī), 泰來(lái)計(jì)算機(jī), 商務(wù)通, 康柏計(jì)算機(jī), 廣州窗口, 檳城美食五層家居世界恒生家俬, 國(guó)際家俬, 高尚家俬, 華洋家俬, 健威家俬, 創(chuàng)

17、藝家具六層鳳凰文化城 (壹創(chuàng)書(shū)城)閑逸書(shū)屋, 三地書(shū)店, 廣東標(biāo)準(zhǔn)校書(shū)店, 西紅家俬, 明濟(jì)一品家具, 水靈閣, 陸羽軒茶藝館, 紫霞軒, 醉茗堂茶莊, 西域風(fēng)情, 西兮, 鳳凰琴行, 之居, IRENZE, 華葉坊, 花.COM, 搜, 藍(lán)寶石, 家居飾品, 禧盈藝術(shù)廊, 中興珠寶, Tribal Silver Jewell, 中國(guó)一絕, 惜石小屋, 寶石標(biāo)本中心, 章易文化舍, 龍鳳戲服, 榮寶軒, 銷之都音像總匯, 聲之源, 七層美食廣場(chǎng)千筋串, 面家小吃, 品味一號(hào), 旺長(zhǎng)安, 食之味, 為食坊, 唐之風(fēng), 江風(fēng)味, 天津包子, 來(lái)者為美食, 瑞士卡多夫, 金牌豬手, 友禾壽司, 環(huán)宇

18、美食, 金順風(fēng), 新標(biāo)記, 上海小籠飽, 蘭州拉面, 東東高麗韓國(guó)餐廳, 貝來(lái)鳥(niǎo), 快口夾, 天天豆?jié){大王, 大興美食, 太平沙財(cái)記馳名牛腩粉八層電影院從上述商品組合可見(jiàn)，地庫(kù)一層安排為摩配城銷售電單車配件，并提供維修服務(wù)，與購(gòu)物中心的形象大相徑庭。此安排乃由于商場(chǎng)須解決原有商戶回遷的問(wèn)題，因此業(yè)主把所有原來(lái)的電單車配件零售商歸入于地庫(kù)一層，并提供統(tǒng)一的商鋪門面，以盡量減低其對(duì)商場(chǎng)形象及其它租戶日常營(yíng)運(yùn)之影響?，F(xiàn)時(shí)的租金平均為每月每平方米人民幣60-600元。個(gè)別具知名度的租戶以抽取營(yíng)業(yè)額提成為租金。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)出租率已達(dá)70%，商業(yè)氣氛基本已成雛型。中華廣場(chǎng)作為廣州最具規(guī)模的購(gòu)物中心之一，已初

19、步建立其于市場(chǎng)的知名度，漸為廣州居民所熟悉，成為廣州購(gòu)物的新熱點(diǎn)。但由于業(yè)權(quán)賣散，始終有隱憂存在，發(fā)展商只有回租5年的時(shí)間體現(xiàn)整體策劃上的主動(dòng)權(quán)，且必須在有限時(shí)間內(nèi)盡力提高商場(chǎng)的生意額，以穩(wěn)固現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)及未來(lái)的發(fā)展方向，否則日后商場(chǎng)的商品及租戶組合更難控制及維持，最終影響商場(chǎng)的預(yù)計(jì)收益。正佳廣場(chǎng)正佳廣場(chǎng)是廣州市目前最大的單體購(gòu)物中心，主體建設(shè)基本完成目前正處于銷售和招租階段。據(jù)銷售和招租人員介紹銷售完成90，招租完成80左右（租金均價(jià)：1層750元/平米/月；2層480元/平米/月；3層360元/平米/月；4層230元/平米/月；5層150元/平米/月；6層95元/平米/月；管理費(fèi)60元/

20、平米/月）。至于以后的經(jīng)營(yíng)效果如何還要等以后的市場(chǎng)來(lái)驗(yàn)證。以下是摘自正佳廣場(chǎng)網(wǎng)站的介紹資料，對(duì)于我們有一定的借鑒意義。總投資額：約40億元人民幣規(guī)模：占地5.7萬(wàn)平方米，總建筑面積42萬(wàn)平方米裙樓商場(chǎng):商業(yè)面積30萬(wàn)平方米，地上七層，地下兩層半東塔樓:48層五星級(jí)酒店式公寓西塔樓:30層超甲級(jí)寫(xiě)字樓地利：天河路與體育東路交匯處,連通6萬(wàn)平方米市民廣場(chǎng),城市中軸黃金核心,華南最大交匯點(diǎn),13米過(guò)道直駁地鐵一號(hào)線與三號(hào)線換乘站,與廣佛地鐵、珠三角城市輕軌網(wǎng)絡(luò)連為一體。八大功能：零售、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、康體、休閑、旅游、商務(wù)其它硬件：北面:6000平方米夏威夷棕櫚廣場(chǎng)，設(shè)中國(guó)最高的音樂(lè)噴泉南面:室外

21、廣場(chǎng)設(shè)香港直通車、華南屋村巴士、廣州新機(jī)場(chǎng)巴士上落站正對(duì)市民廣場(chǎng)設(shè)有特大屏幕1500個(gè)停車位 承載客流量：日均客流量超過(guò)80萬(wàn),可供40000人同場(chǎng)同時(shí)消費(fèi),每年吸引世界各地200萬(wàn)個(gè)家庭到場(chǎng),其中珠三角及港澳、境外旅游團(tuán)體占45%以上主力消費(fèi)層：3至60歲,新世代家庭,東南亞旅游團(tuán)體；商品組合：餐飲18%,娛樂(lè)30%,零售52%。主力商家:歐洲大型百貨公司，頂級(jí)國(guó)際名牌旗艦店，跨國(guó)主題娛樂(lè)公司銷售面積:占總面積的3%（只有M層出售，其實(shí)只是個(gè)地下1層B1層和1層之間的一個(gè)夾層，總面積在1.5萬(wàn)平米左右，銷售均價(jià)10萬(wàn)元/平米左右）。樓層主題分區(qū)商品組合B1前沿精華區(qū)旗艦超市、前衛(wèi)精品、時(shí)尚玩

22、意、直播室、游樂(lè)區(qū)、西式快餐、壽司店、綜合超市F1時(shí)尚都會(huì)名店城、知名品牌店，珠寶首飾，手表，眼鏡專賣店，銀行，多功能演示廳，精品百貨，開(kāi)放式Coffee shopF2潮流天地男女服飾、民族服飾和家居服飾，化妝品，皮具皮鞋，各式主題店，西餐廳，百貨公司F3多彩生活婦嬰用品、服飾，寵物用品專賣區(qū)，藥房，汽車用品專賣，中西特色餐廳，百貨公司F4動(dòng)感之都潮流家電、IT產(chǎn)品，運(yùn)動(dòng)保健用品，主題餐廳，嶺南特色產(chǎn)品的嶺南風(fēng)情、現(xiàn)代用品空間F5繽紛城市家居床品，文具精品，音像圖書(shū)，兒童玩具天地，真冰溜冰場(chǎng)，嶺南風(fēng)情美食街，多功能服務(wù)一條街F6美居與美食家具、家飾產(chǎn)品、特色主題餐廳F7世紀(jì)歡樂(lè)城特色電影院，機(jī)

23、動(dòng)游戲世界，婚紗禮堂4.3 深圳深圳考察的商業(yè)項(xiàng)目主要是：萬(wàn)象城、中信城市廣場(chǎng)、東門步行街萬(wàn)象城華潤(rùn)中心首期項(xiàng)目（包括 “ 萬(wàn)象城 ” 和 “ 華潤(rùn)大廈 ” ）于 2002 年 10 月破土動(dòng)工， 2004年12 月 9 日已經(jīng)全面竣工開(kāi)業(yè)。萬(wàn)象城作為華潤(rùn)中心的核心部分，建筑面積達(dá) 18.8 萬(wàn)平方米，擁有近 300 個(gè)獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，是真正意義的 “ 一站式 ” 消費(fèi)中心，也是深圳最大的購(gòu)物中心。借鑒國(guó)外購(gòu)物中心的成功經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)象城的租戶組合方面采取了主力店次主力店專門店的形式：四家主力店包括了第一次進(jìn)入中國(guó)大陸的 REL 時(shí)尚生活百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家

24、新業(yè)態(tài) Ol 超級(jí)市場(chǎng)、深圳最大的電影城 7 廳嘉禾影城、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的 “ 冰紛萬(wàn)象 ” 滑冰場(chǎng)；次主力店有 ESPRIT 、 NOVO 、 I.T 、 Sport100 、王子飯店、 AZONA 、順電、 Deli City 美樂(lè)匯等；此外，近 300 個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌專門店包羅萬(wàn)象、異彩紛呈，其中三分之一的品牌商家是首次進(jìn)入中國(guó)大陸或者深圳市場(chǎng)。在業(yè)態(tài)組合上，萬(wàn)象城的主力店占 20 ，次主力店占 20 ，國(guó)際品牌及精品店占 25 ，餐飲占 20 ，娛樂(lè)占 15 。萬(wàn)象城的業(yè)態(tài)豐富、各業(yè)態(tài)比例合理，擺脫了傳統(tǒng)商業(yè) “ 大賣場(chǎng) ” 的模式，擯棄了傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物功能 “ 一股獨(dú)大 ” 的硬傷，引入國(guó)

25、際流行的大型購(gòu)物中心概念，突出文化品味與主題特色，給消費(fèi)者以全新的消費(fèi)體驗(yàn)。以餐飲為例，萬(wàn)象城設(shè)置了 25 家餐廳，除了中國(guó)傳統(tǒng)菜系外，深圳人不走出國(guó)門，也能品嘗到來(lái)自世界各地的風(fēng)味，包括了頂級(jí)的法國(guó)菜、意大利菜、日本菜、泰國(guó)菜等。特色鮮明，旗艦店眾多在市場(chǎng)定位上，萬(wàn)象城是一個(gè)中高檔的購(gòu)物中心，與深圳現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施相比較，有著鮮明的特色。在這里，你可以找到產(chǎn)品價(jià)值上萬(wàn)元的世界一線品牌，例如 Ermenegildo Zegna 、 Alfred Dunhill 、 ESCADA 、 HUGO BOSS 、 Valentino 、 KENZO 等，也可以找到例如 ESPRIT 、 AZONA 、

26、OZOC 這樣一批定位在中檔或者偏上的品牌，此外還有來(lái)自丹麥、英國(guó)、法國(guó)、日本等價(jià)位適中卻又時(shí)尚的品牌，如 ONLY 、 Jack & Jones 、 Vero Moda 、 Chevigon 、 Cordier 、 Uffizi 等等。萬(wàn)象城憑借其龐大的商業(yè)面積囊括了國(guó)際頂級(jí)品牌、國(guó)際二線品牌以及國(guó)內(nèi)的優(yōu)秀品牌。旗艦店多是萬(wàn)象城的重要特點(diǎn)，許多品牌商家都在萬(wàn)象城開(kāi)出了他們?cè)谏钲?、華南甚至是中國(guó)的旗艦店。如國(guó)際品牌中的 Ermenegildo Zegna 、 Alfred Dunhill 、 ESCADA 、 HUGO BOSS 、 Valentino 、 KENZO 、 PAL ZILERI

27、 、 GIADA 、 Anne Klein New York ；著名的時(shí)尚品牌 ESPRIT 萬(wàn)象城店，擁有三層營(yíng)業(yè)樓面，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 1800 平方米，是華南地區(qū)第一家旗艦店，囊括了男裝、女裝、美發(fā) Salon 等；餐飲方面， “ 星巴克咖啡 ” 以及著名的 “ 意粉屋 ” 均把華南地區(qū)的旗艦店設(shè)在萬(wàn)象城。這些旗艦店保證了商品的豐富程度和新品上市的速度。萬(wàn)象城定位為“深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型購(gòu)物及娛樂(lè)中心”，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，功能齊全，囊括世界各類商品與商業(yè)服務(wù)，將為顧客營(yíng)造出一站式休閑購(gòu)物場(chǎng)所。萬(wàn)象城主體建筑總建筑面積雖然達(dá)18.8萬(wàn)平方米，擁有6層商業(yè)樓面，300多個(gè)獨(dú)立

28、店鋪。全部通過(guò)上百部電梯連接，使消費(fèi)者在購(gòu)物過(guò)程中并不感到疲勞和煩瑣，這是因?yàn)槿f(wàn)象城每一層都有一個(gè)明顯的“動(dòng)線”，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣保證了整個(gè)商場(chǎng)中沒(méi)有死角。而當(dāng)顧客在這個(gè)面積巨大的商場(chǎng)中購(gòu)物時(shí)，寬闊的主動(dòng)線可以讓顧客很容易找到要找的店面和商品，不會(huì)出現(xiàn)在其它商場(chǎng)“迷路”的情況。而巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光。卸貨區(qū)的設(shè)置也很有特點(diǎn)，他們將卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過(guò)貨梯直接進(jìn)入店面的貨物區(qū)，顧客走動(dòng)的位置完全看不到貨物的物流過(guò)程。此外，華潤(rùn)中心一期還為顧客提供了1034個(gè)車位，二期將達(dá)到3000個(gè)。在招商方面也是盡顯國(guó)際水準(zhǔn)：去年12月成功完成REL時(shí)尚生活

29、百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家CITYVALUE超級(jí)廣場(chǎng)、嘉禾電影城（4000、1200座）、“冰紛萬(wàn)象”滑冰場(chǎng)（共3000平米，1800平米的冰面）等四家主力店落戶萬(wàn)象城以后（據(jù)其市場(chǎng)部經(jīng)理介紹：滑冰場(chǎng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為目前亞洲最大的符合奧林匹克運(yùn)動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)滑冰場(chǎng)），今年4月份萬(wàn)象城的招商工作獲突破性進(jìn)展，6個(gè)次主力店Esprit、NOVO、IT、運(yùn)動(dòng)100、王子飯店、Azona以及AlfredDunhill、KENZO、GIVENCHY、CHARRIOL、AnneKlain、JoanDavid、SoleAllience、EQ：IQ、Nine、West、MISSSIXTY、Jesire、coloreightee

30、n、oxygen、weekendworkshop、energie、killah、bab、izzue、JACKJONES、RCCAIN、DEXTERIOR、MISSONI、AlexandreDeParis、FA：GE、CORDIER、Moiselle、Marisfrolg、EXCEPTION、JORYA、LeSaunda、CnE、PeaceAngel、VEROMODA、FAIRWHALE、ONLY、CHEVIGNON、RBANSOUL、VASTO、SKAP、DRAGONSEA、MountainHardwear、ochirly、茂昌眼鏡、博恩凱、Starbucks、必勝客、塔可鐘、肯德基、和民居食

31、屋、味千拉面、面點(diǎn)王、MamaGelato等眾多國(guó)內(nèi)外知名品牌店陸續(xù)進(jìn)駐；6月，意粉屋意大利餐廳與萬(wàn)象城簽約，同時(shí)，ChristianDior、KOSE、GUERLAIN、GUCCI、VERSACE、ANNASUI、MAKEUPFOREVER、Roberta、MarieClaire、XAMAX、Studioiff、KOKOPELLI、JoyPease、Baseenuovo、Emiliorobbo、1stetagetimehearts、KleinDOEIL、MKKlein、ofuon、avvladies、iimk、shesKOOL、pourmoi、Triumph、caujard、伊絲芬、LeSE

32、NZA、palmers、Wolford、源吉兆庵、HELLOKITTY、LEVIS、GSTAR、Reebok、DolieVita、illy、NIKE、adidas、PUMA、Lee、UMBRO、THENORTHFACE、Columbia、RAPIDO、SPEEDO、GUESS、ELLE、UCLA、NAUTICA、CONVERSE、MIZUNO、KAPPA、DUNLOP、Coleman、NIKKO、Texwood、asics、KSWISS、HEAD、AND1、lafuma、arena、AVIA、LINING、WilsonOSIM、OZARK、Jeep、prince、CAT、lotto等品牌陸續(xù)進(jìn)

33、駐萬(wàn)象城。由主力店、半主力店和眾多國(guó)內(nèi)外著名時(shí)尚品牌組成的“時(shí)尚聯(lián)合艦隊(duì)”無(wú)疑將使萬(wàn)象城成為深圳的時(shí)尚風(fēng)源和潮流高地。中信城市廣場(chǎng)據(jù)了解，中信城市廣場(chǎng)當(dāng)初總投資10億元人民幣，商業(yè)面積在7萬(wàn)平方米左右。雖說(shuō)所處位置也屬于市中心，但并不在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。該項(xiàng)目本著“綜合制勝，主題經(jīng)營(yíng)”的策略，采取“只租不售，統(tǒng)一管理”的招商方式，迅速吸引了國(guó)內(nèi)外著名的商家加盟，繼日本永旺集團(tuán)旗下的吉之島進(jìn)駐之后，西武百貨、新南國(guó)電影城、海逸海鮮酒家等著名的商家，已于去年11月進(jìn)駐。此次簽約的3家客戶也是業(yè)內(nèi)名氣很響的商家：哈根達(dá)斯是世界頂級(jí)冰淇淋品牌，茂昌眼鏡是在港經(jīng)營(yíng)逾50年的老資格連鎖店，必勝客為香港怡和集團(tuán)

34、旗下的名店。吉之島位于中信城市廣場(chǎng)地下一層，是典型的小型百貨店，購(gòu)物為主（包括超市、服飾、家居、電氣、珠寶、鐘表眼睛等購(gòu)物業(yè)態(tài)。占90左右）其它餐飲、休閑娛樂(lè)、服務(wù)共占10左右。檔次在中檔水平。另外一個(gè)百貨店是西武百貨，占據(jù)中信廣場(chǎng)的13層以高檔品牌為主。中信廣場(chǎng)的1層也有少量獨(dú)立店鋪招租。象星巴克、肯德基、屈臣氏、哈根達(dá)斯等一批各具特色的店鋪經(jīng)營(yíng)。4層為數(shù)碼、音像產(chǎn)品、電影院、5層為特色餐飲，尤以王子概念廚房設(shè)計(jì)最為新奇，消費(fèi)也近奢華?？傮w來(lái)說(shuō)，中信城市廣場(chǎng)主要面向高端顧客，各方面做的十分精致到位，但是能領(lǐng)先其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的方面的地方很少，據(jù)深圳至祥市場(chǎng)研究中心調(diào)查認(rèn)為：龍崗世貿(mào)中心、華僑城S

35、HOPPING MALL、中信城市廣場(chǎng)和南山海岸廣場(chǎng)只是購(gòu)物中心的雛型，功能不夠齊全。華潤(rùn)萬(wàn)象城、龍崗的五洲風(fēng)情MALL和鵬達(dá)MALL有望成為將來(lái)深圳真正意義上購(gòu)物中心。所以這也提示我們?cè)陧?xiàng)目的操作過(guò)程中精益求精是一方面，如何做到人無(wú)我有、人有我奇，也是不可萬(wàn)忽視的一方面。4.4重慶解放碑是重慶傳統(tǒng)商業(yè)繁華地區(qū)，該地區(qū)商業(yè)繁華，有聞名全國(guó)的解放碑步行商業(yè)街，是全中國(guó)最大的商業(yè)步行街。布局形式是一個(gè)典型的津森十字，由于商業(yè)的繁華，以及商業(yè)建筑的高度密集，解放碑還成為了一個(gè)旅游景點(diǎn)，平均每天人流量有40萬(wàn)人左右，節(jié)假日高峰時(shí)有近每天120萬(wàn)人流。根據(jù)重慶市中央商務(wù)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，解放碑為重慶中央商務(wù)區(qū)

36、硬核，具體范圍為：東起小什字，北至滄白路、臨江路、民生路，西至金湯街，南至和平路、新華路，占地0.92平方公里，核緣部分包括朝天門地區(qū)0.69平方公里。重慶解放碑中央商務(wù)區(qū)面積共計(jì)為1.61平方公里。 1999年，渝中區(qū)政府成立解放碑商貿(mào)中心區(qū)。該中心區(qū)高樓林立，商賈云集，是重慶市集商業(yè)、金融、餐飲、娛樂(lè)、旅游、中介、信息服務(wù)于一體的最繁華的商貿(mào)中心區(qū)。該地區(qū)常住人口約7萬(wàn)人，流動(dòng)人口日均超過(guò)30萬(wàn)人，重大節(jié)日最高日流量可達(dá)90余萬(wàn)人。2003年，該中心區(qū)實(shí)現(xiàn)商貿(mào)銷售總額達(dá)到162.6億元；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到76.8億元，占全區(qū)的比重為60.4%，占全市的比重為9.2%。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商務(wù)類

37、建筑面積92萬(wàn)平方米，商貿(mào)類建筑面積83萬(wàn)平方米，經(jīng)我們現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，各大型百貨店、專業(yè)店就有20多家，象重慶百貨、大都會(huì)、王府井百貨、協(xié)信百年廣場(chǎng)、太平洋百貨、新世紀(jì)百貨、中環(huán)銀座廣場(chǎng)、紐約紐約、商社電器、錦陽(yáng)數(shù)碼、新華書(shū)店等等。酒店、寫(xiě)字樓約有2030座。住宅類建筑面積127萬(wàn)平方米，具有重慶市其它地區(qū)不可比擬的條件和得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。解放碑還是眾多企業(yè)辦公的首選之地，集中了最高級(jí)的寫(xiě)字樓在該區(qū)域。這一地區(qū)還集中了許多家國(guó)內(nèi)、國(guó)外銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)。其中有18家國(guó)內(nèi)外的銀行將其重慶分行或辦事處設(shè)立在解放碑地區(qū)。解放碑的步行街架構(gòu)組成明顯區(qū)別于哈爾濱、上海新天地、深圳老東門，它和北

38、京的王府井、上海的南京路相類似，步行街主要又大型獨(dú)立的百貨店組成，其它形式的獨(dú)立店鋪較少。但目前，該模式在濟(jì)南實(shí)行難度太大。4.5哈爾濱哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)餐飲街被哈爾濱本地人稱為“腐敗一條街”，該區(qū)域內(nèi)的店戶80以上都是餐飲行業(yè)，單戶面積在2002000之間，餐飲店數(shù)目大致在100家左右。店戶多為獨(dú)立14層店鋪，主要是國(guó)內(nèi)及日韓的餐飲品牌如：小南國(guó)、上海私家菜、聚福隆、阿一鮑魚(yú)、梅龍鎮(zhèn)、美林閣、京橋鐵板燒（日本）、青瓦臺(tái)（韓國(guó)）、漢斯啤酒坊等。還有部分寫(xiě)字樓、銀行、典當(dāng)行、KTV、足浴城等店面相配套，使該區(qū)域形成了以餐飲為主題的休閑娛樂(lè)區(qū)，在中午和晚上該區(qū)域內(nèi)的停車位都爆滿。哈爾濱當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣大

39、都以衣著和餐飲為主，政府機(jī)關(guān)腐敗消費(fèi)嚴(yán)重，為“腐敗一條街”的成形奠定了深厚的基礎(chǔ)?？紤]到濟(jì)南與哈爾濱極為相似，所以以餐飲為主題的休閑娛樂(lè)區(qū)在濟(jì)南市的前景也是比較令人樂(lè)觀的。中央大街步行街 HYPERLINK /773/2003-4-10/92210454.htm t _blank 中央大街是哈爾濱市最繁盛、最有規(guī)劃的一條商業(yè)步行街，始建于1900年，街道建筑包羅了文藝復(fù)興、巴洛克等多種風(fēng)格的建筑70余棟，總建筑面積30萬(wàn)左右。中央大街南北長(zhǎng)1450米，寬：主道10.7米；輔道5.510.5米。東西向的次道路共20余條，沿中央大街呈錯(cuò)口魚(yú)刺形排列，使東西向的人流及視線不會(huì)對(duì)穿，起到玄關(guān)的效果。東

40、西長(zhǎng)4060米，寬79米。多為24層的建筑結(jié)構(gòu)。整條街區(qū)分為多個(gè)不同的段落，每段沿中央大街方向長(zhǎng)5090米。段落之間大都是休閑廣場(chǎng)，由附近的餐廳經(jīng)營(yíng)或獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的冷飲小吃店，形成步行街的人流錨留區(qū)。人流量約在2030萬(wàn)人/日左右。整個(gè)步行街區(qū)業(yè)態(tài)主要包括商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、住宿。商業(yè)以中低檔次為主，主要是分布于沿街建筑的一二層的服飾品牌店、音像店、工藝品店、藥店、鐘表店、化妝品店等；少量獨(dú)立的百貨店（3個(gè)已建成、1個(gè)在建）、高檔服飾店（1個(gè)）、書(shū)店（2個(gè)）等規(guī)模約占5065左右；餐飲在中央大街2個(gè)地段以獨(dú)立店面的形式聚集形成小的區(qū)域，還有一部分與其它業(yè)態(tài)混合分布，大都分布于23層，1層只保留

41、門面入口，規(guī)模占2030左右；休閑娛樂(lè)主要分布余3層以上，與商業(yè)相結(jié)合，多數(shù)為：電玩、網(wǎng)吧、足浴等，約占5左右，住宿多數(shù)分布于4層以上，規(guī)模不大但檔次較高，一層主要是商業(yè)，自己只留大堂，費(fèi)用也較貴，規(guī)模占510；其它如銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，主要是自己1層的店面，規(guī)模較大的獨(dú)立一棟樓座，規(guī)模占35?？傮w感覺(jué)中央大街，商業(yè)氛圍濃郁，人流和駐留數(shù)量令人樂(lè)觀。但是商業(yè)檔次明顯偏低，且組合不盡合理缺少統(tǒng)一的管理。如西三道街上有兩個(gè)毗鄰的鞋店泰克名鞋、兄弟鞋城，前者的皮鞋價(jià)格在1200元/雙左右，而后者價(jià)格在60200元/雙左右。檔次差別太大。4.6 寧波天一廣場(chǎng)寧波天一廣場(chǎng)坐落在寧波最繁華的商業(yè)中心，東

42、起日新街，西至開(kāi)明街，北沿中山路，南臨藥行街，總占地面積19.3萬(wàn)平方米，建筑面積22萬(wàn)平米。有10 個(gè)商業(yè)區(qū)，分別是超市區(qū)、百貨區(qū)、精品區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數(shù)碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、美食區(qū)和綜合區(qū)，集中了大、中、小300多家商店。其中精品區(qū)匯聚了一批國(guó)內(nèi)品牌。天一廣場(chǎng)具備了“吃、行、娛、購(gòu)、游”等基本旅游要素內(nèi)容，是寧波市中心最具活力、最時(shí)尚的商業(yè)廣場(chǎng)和最新的商業(yè)形態(tài)。廣場(chǎng)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、旅游于一體 ，被譽(yù)為寧波的商業(yè)航母。但現(xiàn)場(chǎng)觀察出租率在7080左右。天一廣場(chǎng)由美國(guó)摩爾莫達(dá)設(shè)計(jì)師事務(wù)所和寧波市建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，引入城市設(shè)計(jì)理念，注重整體效果與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)。廣場(chǎng)四周的主體建筑由

43、22幢風(fēng)格迥異，及具特色的低層建筑組成，使3.5萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)更加寬廣，氣勢(shì)恢弘，還使廣場(chǎng)周圍的高樓凸現(xiàn)出來(lái)。廣場(chǎng)上所有的建筑沿中心廣場(chǎng)環(huán)形布局，南北以中山路口為軸線呈對(duì)稱分布。西南斜軸線從開(kāi)明街路口直通三江口，形成強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息。 在中山路1號(hào)門主入口上，種植著6棵樹(shù)齡約100年的來(lái)自澳大利亞的“加拿列海棗樹(shù)”，樹(shù)枝婀娜，形象生動(dòng)，是廣場(chǎng)的迎賓樹(shù)。天一廣場(chǎng)有親水、綠色和現(xiàn)代等三個(gè)主題，廣場(chǎng)的綠化率為32%，由主入口進(jìn)入后，就是3.5萬(wàn)平方米的休閑、演繹中心廣場(chǎng)，廣場(chǎng)寬闊、壯麗、往南可以望見(jiàn)歌德式教堂的高聳屋頂。這座教堂是根據(jù)1702年法國(guó)傳教士郭中傳在靈橋門內(nèi)建筑的藥行街天主教堂，在19

44、97年擴(kuò)建2000年竣工，大廳脊高31米，鐘樓高66米采用頂尖造型和色彩窗玻璃，是一座典型的歌德式建筑。 進(jìn)入廣場(chǎng)后跨過(guò)二座平行的小橋，便是亞洲最大的音樂(lè)噴泉和超大水幕電影?？偼顿Y4000萬(wàn)元的水景系統(tǒng)呈“L”型，總長(zhǎng)200米，主噴泉長(zhǎng)達(dá)95米，與廣場(chǎng)的中心舞臺(tái)遙相呼應(yīng)，主噴泉的核心是兩座橋之間的號(hào)稱“擎天柱”的噴泉，中心的一支大口徑的噴嘴射出直徑達(dá)38毫米的水柱，噴高可達(dá)40米，形成一柱擎天之勢(shì)；整個(gè)音樂(lè)噴泉有2000個(gè)噴嘴，400多臺(tái)水泵，全部由電腦控制。有10 個(gè)商業(yè)區(qū)，分別是超市區(qū)、百貨區(qū)、精品區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數(shù)碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、美食區(qū)和綜合區(qū)，集中了大、中、小300多家商店。

45、其中精品區(qū)匯聚了一批世界著名品牌。天一廣場(chǎng)具備了“吃、行、娛、購(gòu)、游”等基本旅游要素內(nèi)容，是寧波市中心最具活力、最時(shí)尚的商業(yè)廣場(chǎng)和最新的商業(yè)形態(tài)就我們現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)整個(gè)天一廣場(chǎng)還是檔次較低，各個(gè)區(qū)域只是一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)。整個(gè)廣場(chǎng)雖然也劃區(qū)分片，但是管理混亂，商業(yè)、廣告、物業(yè)管理就沒(méi)有統(tǒng)一的考慮，整體形象較差。業(yè)態(tài)組合和傳統(tǒng)商業(yè)差不多：12層作為批發(fā)零售業(yè)態(tài)的店面，34層為會(huì)館、電玩、家電、家具、美容美體、茶樓、書(shū)店、咖啡等或者作為倉(cāng)庫(kù)或辦公，2座百貨店，2座電話批發(fā)城?？傮w感覺(jué)該區(qū)域的商業(yè)氛圍還是比較濃郁，同時(shí)也不能排除天一廣場(chǎng)區(qū)域本身就是寧波市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，周圍大型百貨店、專業(yè)店、酒店林立（現(xiàn)場(chǎng)觀察

46、百貨店有8座：如銀太、聯(lián)華、新聯(lián)華等）造就了天一廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍。內(nèi)街寬度7.5米左右，調(diào)腳樓形式比較多，下面的廊道寬度2.5米寬，主要入口的寬度在21米左右。老外灘寧波老外灘總建筑面積8萬(wàn)平方米 寧波老外灘體現(xiàn)了1853年的歷史風(fēng)貌，建筑與上海新天地相似，屬于難得的建筑精品之一。分設(shè)餐飲娛樂(lè)區(qū)、商業(yè)會(huì)館區(qū)、個(gè)性商業(yè)區(qū)、酒店公寓區(qū)、城市公寓區(qū)、建筑展館區(qū)等六大功能區(qū)，主體工程于2003年5月份完成，合作方式可采取產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或局部合資方式。目前老外灘一期招租還未完成，但是就現(xiàn)場(chǎng)看由于過(guò)分強(qiáng)調(diào)對(duì)原建筑的保護(hù)、模仿，沒(méi)有考慮現(xiàn)代商業(yè)的要求，門窗設(shè)計(jì)不太適合現(xiàn)代商業(yè)櫥窗設(shè)計(jì)。另外，小區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)經(jīng)常出現(xiàn)

47、雷同，也將對(duì)以后租戶經(jīng)營(yíng)要求的差異性產(chǎn)生一定的影響。但總體說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目前景我們還是比較看好的。4.7 國(guó)內(nèi)考察總結(jié)結(jié)合前一段時(shí)間對(duì)全國(guó)先進(jìn)商業(yè)城市的考察，以及針對(duì)濟(jì)南市部分商家的訪談，對(duì)于，作為一個(gè)綜合高檔商業(yè)中心，在目前濟(jì)南市還沒(méi)有形成成熟、完整的商業(yè)中心的狀況下，有很大的機(jī)會(huì)，但是也有很大還存在許多的風(fēng)險(xiǎn)。*注：鑒于商業(yè)保密，我們不便透露原項(xiàng)目的資料。一、商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形式組合模式：1、以大帶小模式： 在適當(dāng)劃分業(yè)態(tài)組合區(qū)域的前提下，由少數(shù)幾個(gè)規(guī)模大的百貨店、專業(yè)店或購(gòu)物中心做為吸引人流的主力店，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍。和其它數(shù)量較多但規(guī)模較小的獨(dú)立店鋪共同組成一個(gè)商業(yè)區(qū)域。主力店和散鋪

48、基本上均分人流和營(yíng)業(yè)額。這種模式典型代表是哈爾濱的中央大街。其主力店有：中央百貨、連卡佛、索非亞鞋城、東北虎皮草行、三聯(lián)家電等。散戶店鋪多數(shù)集中于12層及地下1層，多數(shù)是服飾、鞋帽、工藝品等零售業(yè)態(tài)。3層以上零售業(yè)態(tài)較少。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于：2、大大聯(lián)合模式： 整個(gè)區(qū)域由十幾個(gè)以上的百貨店、專業(yè)店或購(gòu)物中心各據(jù)一方，業(yè)態(tài)組合區(qū)域劃分不明顯，規(guī)模較小的獨(dú)立店鋪數(shù)量較少難以形成氣候，主要的人流和營(yíng)業(yè)額集中于大店中。這種模式典型代表是重慶的解放碑步行街，在不到1平方公里的范圍內(nèi)聚集了20多家5000 以上的大型商場(chǎng)、專業(yè)店。云集了重慶百貨、大都會(huì)、王府井百貨、百年廣場(chǎng)、太平洋百貨、商社電器等大型商場(chǎng)

49、。另外，國(guó)內(nèi)著名的北京王府井、上海的南京路、徐家匯商圈也是這種模式的典型。這種模式對(duì)于地段的要求極為嚴(yán)格，一般都要在商業(yè)氛圍極為濃厚的省市級(jí)的商業(yè)中心，足夠的人流及消費(fèi)能力。還需要多家實(shí)力雄厚經(jīng)驗(yàn)豐富的商家共同打造。作為散戶的獨(dú)立店鋪在這中間所占的份量較小，很難和各個(gè)大商場(chǎng)抗衡，多數(shù)只是采取一種跟隨戰(zhàn)略。因此，所有散戶店鋪占的人流和營(yíng)業(yè)額總和只是很少的一部分。 要想形成這種模式所需要的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，一般沒(méi)有十幾年以上的時(shí)間磨合根本不可能打造出來(lái)。但是一旦形成，其在城市中商業(yè)地位一般難以被撼動(dòng)，除非是城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心發(fā)生重大偏移（象濟(jì)南的西市場(chǎng)就是因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)中心東移，而逐漸沒(méi)落，這

50、在我們洪樓項(xiàng)目操作過(guò)程中也是需要我們注意的）。另外、這2種模式周邊還需要配備一些酒店、辦公、銀行等附屬業(yè)態(tài)，以滿足各種消費(fèi)階層不同的消費(fèi)需求。我們看到的各個(gè)商業(yè)區(qū)域，基本上都有這方面的組合。有些是商家根據(jù)市場(chǎng)需求單一經(jīng)營(yíng)某一種附屬業(yè)態(tài)。近幾年興起許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，許多是一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)包含上述所有業(yè)態(tài)，所以現(xiàn)在很多商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)平米，其實(shí)是包含了辦公、住宅的。 例如萬(wàn)象城、正佳廣場(chǎng)、第一國(guó)際、港匯廣場(chǎng)。其實(shí)在國(guó)內(nèi)被視為商業(yè)地產(chǎn)成功典范的上海的新天地，對(duì)其開(kāi)發(fā)商瑞安集團(tuán)來(lái)說(shuō)只是其太平橋舊城改造項(xiàng)目一部分，后期開(kāi)發(fā)的住宅、辦公等工程反而被人們忽略了。但是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看新天地，如果

51、脫離開(kāi)整個(gè)太平橋項(xiàng)目單獨(dú)來(lái)匡算，它其實(shí)是一個(gè)賠錢的項(xiàng)目。這一點(diǎn)是需要我們?nèi)娴膩?lái)看待的。二、商業(yè)項(xiàng)目的選址模式：商業(yè)區(qū)域內(nèi)的各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，作為整個(gè)區(qū)域的組成部分，必然要依托該區(qū)域的商業(yè)氛圍。商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入一個(gè)區(qū)域時(shí)選址的地點(diǎn)和時(shí)機(jī)，就我們考察的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)一般分為2種情況：1、跟市模式： 既在原有的商業(yè)氛圍、規(guī)模都比較成熟的的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)充分利用原有的設(shè)施、條件建設(shè)新的項(xiàng)目。多數(shù)是老城區(qū)或老的商業(yè)中心內(nèi)。這種選址模式為大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商所采用，項(xiàng)目也比較多。象哈爾濱中央商場(chǎng)改建；上海港匯廣場(chǎng)、重慶的百年廣場(chǎng)、中環(huán)銀座廣場(chǎng)、紐約紐約；寧波的天一廣場(chǎng)；深圳的萬(wàn)象城；濟(jì)南的泉城路改造等等，基本上都是在現(xiàn)

52、有的商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)。 這種選址模式短期風(fēng)險(xiǎn)小、見(jiàn)效快，但是由于周圍的商業(yè)項(xiàng)目多競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的水平要求較高，如果沒(méi)有高人一籌的特色，最后只能淪為平庸，甚至徹底失敗。濟(jì)南的泉城路、杭州的湖濱商業(yè)街都是這種例子，寧波的天一廣場(chǎng)也有這種趨勢(shì)。 2、造市模式： 原有的的商業(yè)氛圍、規(guī)模都還不成熟的的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)通過(guò)自身項(xiàng)目的特點(diǎn)造就、提高該區(qū)域的商業(yè)氛圍，達(dá)到市場(chǎng)和自身共贏。多數(shù)位于原有的商業(yè)中心邊緣或新城區(qū)規(guī)劃的城區(qū)中心、商業(yè)中心。這種選址模式多為實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商所采用，項(xiàng)目也比較多。象上海的新天地，位于淮海路的邊緣；東莞的第一國(guó)際，位于市政府新址附近；寧波的老外灘位于原市商業(yè)中心附近

53、，廣州的天河廣場(chǎng)位于廣州市新商業(yè)區(qū)天河區(qū)的商業(yè)中心。 這種選址模式短期風(fēng)險(xiǎn)較大、見(jiàn)效慢，但是由于周圍的商業(yè)項(xiàng)目少，一旦成功，將會(huì)占領(lǐng)該區(qū)域未來(lái)商業(yè)環(huán)境的制高點(diǎn)，長(zhǎng)期效益巨大。這也是各大城市內(nèi)大型購(gòu)物中心和Soppingmall項(xiàng)目日漸火熱的根本原因。洪樓項(xiàng)目無(wú)疑肯定要采用這種模式。三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中地產(chǎn)業(yè)態(tài)組成模式： 商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)的發(fā)展商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，不斷學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式也已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。粗略的說(shuō)來(lái)現(xiàn)在的項(xiàng)目地產(chǎn)業(yè)態(tài)組成模式也可分為2種：1、單一商業(yè)模式： 開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商只負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)某一區(qū)域內(nèi)單一的商業(yè)部分，如：?jiǎn)我坏纳虉?chǎng)、百貨

54、店、購(gòu)物中心或酒店等。區(qū)域內(nèi)的其它地產(chǎn)業(yè)態(tài)又另外的開(kāi)發(fā)商完成。由于受地塊規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力等各方面因素的限制，某些商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只是單一建設(shè)。應(yīng)該說(shuō)這是目前商業(yè)地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象，我們這次考察的城市中，象上海外灘3號(hào)、中央百貨、天一廣場(chǎng)、中信城市廣場(chǎng)等等都是這種開(kāi)發(fā)模式。但是隨著各地經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，許多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)組成不再局限于單一業(yè)態(tài)，而是日漸多樣化。 2、復(fù)合業(yè)態(tài)模式： 開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)某一區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中除了主要的商業(yè)部分的地產(chǎn)，還包括辦公、住宅等兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合。 國(guó)內(nèi)倍受推崇的號(hào)稱商業(yè)地產(chǎn)典范

55、的上海新天地，前面我們也提到了其實(shí)它只是太平橋項(xiàng)目的一個(gè)組成部分。太平橋項(xiàng)目規(guī)劃占地52公頃，總建筑面積約130萬(wàn)平方米，是屬于舊城區(qū)改造項(xiàng)目。新天地是下圖中的B區(qū)，占地僅為3公頃。建筑面積不過(guò)6萬(wàn)平方米。A區(qū)為太平橋人工湖：水面面積1.2公頃，綠地4.4公頃。而其C區(qū)翠湖天地住宅區(qū)、D區(qū)企業(yè)天地辦公樓區(qū)建筑面積分別達(dá)到了68萬(wàn)平米和50萬(wàn)平米。從建筑面積來(lái)看，無(wú)疑新天地只是商業(yè)配套工程。但是瑞安集團(tuán)在整個(gè)項(xiàng)目的策劃過(guò)程中，成功的將新天地打造成為整個(gè)太平橋項(xiàng)目乃至上海市的主要新的經(jīng)濟(jì)、文化亮點(diǎn)。 瑞安集團(tuán)的開(kāi)發(fā)理念就是先改善環(huán)境來(lái)提升該地區(qū)品質(zhì)和價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)新天地，為該

56、地區(qū)營(yíng)造了一個(gè)高品位的人文環(huán)境；開(kāi)發(fā)人工湖綠地，為該地區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，提升了 52公頃土地的品質(zhì)，再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏，這個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新理念已被許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)和運(yùn)用。這種模式的商業(yè)是整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)主題，一個(gè)整體項(xiàng)目的賣點(diǎn)，如果操作得當(dāng)會(huì)提升整個(gè)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌。其它象港匯廣場(chǎng)，商場(chǎng)面積13萬(wàn)平米，而雙塔甲級(jí)商務(wù)樓51層，達(dá)高230米，建筑面積12.9萬(wàn)平米。深圳華潤(rùn)中心項(xiàng)目占地8公頃，總建筑面積達(dá)到55萬(wàn)平米，作為購(gòu)物中心的萬(wàn)象城建筑面積為18.8萬(wàn)平米，其它部分是酒店、寫(xiě)字樓。正佳廣場(chǎng)商業(yè)面積30萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓、酒店12萬(wàn)平米。四、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式：

57、 1、全租模式: 商業(yè)部分由發(fā)展商組建經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理，所有店鋪只出租不對(duì)外銷售。由于產(chǎn)權(quán)全部歸一家開(kāi)發(fā)商所有，有利于以后組建的經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，有利于樹(shù)立商業(yè)項(xiàng)目的整體品牌和形象，而且一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目給企業(yè)帶來(lái)的長(zhǎng)期利潤(rùn)和現(xiàn)金流是相當(dāng)可觀的。所以作為經(jīng)營(yíng)方、咨詢策劃方還有部分資金實(shí)力雄厚開(kāi)發(fā)商（尤其是國(guó)外的大型投資集團(tuán)），都支持商業(yè)項(xiàng)目采用全租模式。 由于租賃方式短期內(nèi)收回的資金相當(dāng)有限，對(duì)于一個(gè)資金實(shí)力一般的公司來(lái)說(shuō)面臨的資金壓力是相當(dāng)大的。象瑞安集團(tuán)的短期資金回收其實(shí)是靠后面的住宅和辦公項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的。華潤(rùn)中心、港匯廣場(chǎng)都是采用的這種模式。在有雄厚的資金實(shí)力做后盾的

58、前提下，全租模式是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的最佳選擇。 2、全售模式： 商業(yè)部分全部對(duì)外銷售。由于產(chǎn)權(quán)被分割給多家商鋪，想要統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)和管理，基本上無(wú)從談起，多家散戶混亂競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是：要么大家降低檔次和價(jià)格，最后整個(gè)項(xiàng)目成為低廉的商品批發(fā)市場(chǎng)，要么趕緊轉(zhuǎn)手，離開(kāi)這個(gè)是非之地。 對(duì)于一般開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，這種模式最利于短期內(nèi)收回投資實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。如果一個(gè)處于剛起步急需資金積累的公司來(lái)說(shuō)這種模式也是相當(dāng)好的選擇。但是這種只顧眼前經(jīng)濟(jì)利益，不顧社會(huì)效益和長(zhǎng)期的品牌建設(shè)的做法，將給該公司的持續(xù)發(fā)展、正規(guī)化發(fā)展帶來(lái)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。因此針對(duì)于樂(lè)成集團(tuán)在社會(huì)上已形成的口碑和品牌，以及集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求的方面考慮，這種

59、模式是萬(wàn)萬(wàn)不能采用的。 3、租售結(jié)合模式： 商業(yè)部分部分由發(fā)展商組建經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)、管理，部分店鋪對(duì)外銷售。由于上述兩種模式的優(yōu)缺點(diǎn)十分鮮明和對(duì)立，所以有些開(kāi)發(fā)商就采取了一種折中的模式：租售結(jié)合。但是租售數(shù)量及位置的分配的問(wèn)題，卻是一個(gè)十分模糊，并令人撓頭的問(wèn)題。早期的開(kāi)發(fā)商為了能較大限度的收回投資，將一部分位置較好的商鋪出售。但是嚴(yán)重影響了整個(gè)項(xiàng)目的檔次和形象。比如廣州的中華廣場(chǎng)，由于當(dāng)時(shí)是和空軍某部門合作建設(shè)的。地下一層作為空軍某部門的土地補(bǔ)償費(fèi)，而歸其所有。結(jié)果地下一層被用作了摩托車配件城。中華廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部門根本無(wú)法管理它。12層部分店面采取的返租模式情況稍好一些，但是經(jīng)營(yíng)商在返租的

60、時(shí)候每平米凈賠400元/月，（目前國(guó)家已出臺(tái)有關(guān)法規(guī)開(kāi)始禁止返租模式）。雖然目前中華廣場(chǎng)效益還算比較好，但是和天河廣場(chǎng)相比還是有不小的差距。另外東莞的第一國(guó)際，由于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)之初本意是全部出售，并且已經(jīng)銷售了一部分，后來(lái)考慮到長(zhǎng)期效益又決定自己經(jīng)營(yíng)。聘請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)就是中華廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)公司，我們?cè)诤推浣?jīng)營(yíng)顧問(wèn)交流時(shí)發(fā)覺(jué)其信心不足積極性不高。寧波的老外灘基本上也是這種模式。但是由于其還未正式營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)效果還有待關(guān)注。相對(duì)來(lái)說(shuō)廣州的正佳廣場(chǎng)的處理方法比較巧妙一些，他們出售的M層，準(zhǔn)確的說(shuō)是地下車庫(kù)和地上1層之間的一個(gè)夾層，售價(jià)也比較理想（10萬(wàn)元/平米左右）。算是較好的保持了商場(chǎng)的形象。但是，其M層與