城市更新的主要資金來源

1、 6/6作者：一氣貫長(zhǎng)空城市更新的主要資金來源 城市更新是我國“十四五”期間城市建設(shè)的重要任務(wù)，更新改造的工作量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及范圍較廣、利益主體多。為確保任務(wù)完成，各地方城市更新政策規(guī)定多渠道籌集投資資金。根據(jù)資金獲取主體不同，城市更新項(xiàng)目主要的資金來源可以分為四大類：政府財(cái)政資金、社會(huì)資本投入資金、產(chǎn)權(quán)人自籌資金及市場(chǎng)化融資資金。（一）政府財(cái)政資金近年來，國家大力推動(dòng)城市更新項(xiàng)目的開展，鼓勵(lì)各級(jí)地方政府加強(qiáng)對(duì)城市更新項(xiàng)目的財(cái)政投入，加大政府專項(xiàng)債券支持，支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房、排水防澇等專項(xiàng)財(cái)政資金統(tǒng)籌用于城市更新，各級(jí)財(cái)政安排的城市更新資金成為城市更新項(xiàng)目的

2、重要資金來源。針對(duì)城市更新項(xiàng)目，各地對(duì)應(yīng)出臺(tái)了相關(guān)政策予以支持，如北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見中規(guī)定：“城市更新所需經(jīng)費(fèi)涉及政府投資的主要由區(qū)級(jí)財(cái)政承擔(dān)，各區(qū)政府應(yīng)統(tǒng)籌市級(jí)相關(guān)補(bǔ)助資金支持本區(qū)更新項(xiàng)目”；湖北省關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見中提出：“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，積極爭(zhēng)取中央資金補(bǔ)助，按照“保基本”的原則，重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容；市縣人民政府對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可統(tǒng)籌一般公共預(yù)算收入、土地出讓收益、住房公積金增值收益和專項(xiàng)債券等，并納入國有住房出售收入存量資金使用范圍?！保ǘ┥鐣?huì)資本投入資金對(duì)于亟需開展城市更新工作的地方政府而言

3、，將有限的地方財(cái)政作為杠桿資金進(jìn)行資本化運(yùn)作撬動(dòng)社會(huì)資本參與建設(shè)，成為其愈發(fā)關(guān)注的城市更新資金來源。符合條件的社會(huì)資本方，通過PPP、“投資人+EPC”、“經(jīng)營性用地+配建”等方式進(jìn)入城市更新項(xiàng)目，投資于征地拆遷、公共服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營、經(jīng)營性資產(chǎn)運(yùn)營維護(hù)等，通過域內(nèi)資產(chǎn)整合，經(jīng)營性資產(chǎn)運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等方式獲取合理收益，地方政府基于社會(huì)資本建設(shè)情況給予一定支持，包括但不限于專項(xiàng)資金補(bǔ)助、融資政策支持、土地價(jià)款減免等。（三）產(chǎn)權(quán)人自籌資金針對(duì)整治改善類城市更新項(xiàng)目，尤其是老舊小區(qū)翻新改造項(xiàng)目，可由域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人自籌資金進(jìn)行資金投入。產(chǎn)權(quán)人主要分為物業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理人。20

4、14年，南京虎踞北路4號(hào)小區(qū)5幢樓經(jīng)鑒定為C級(jí)危房，符合南京市所規(guī)定的翻建標(biāo)準(zhǔn)，樓內(nèi)居民申請(qǐng)自行籌集資金按照“三原”翻建方式進(jìn)行重建翻新，政府承擔(dān)建設(shè)成本的40%，居民自籌資金承擔(dān)60%，目前該項(xiàng)目已完成交付。這是南京首個(gè)產(chǎn)權(quán)人自籌資金危房翻建項(xiàng)目，該項(xiàng)目的成功對(duì)其他相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際操作有著很強(qiáng)的借鑒意義。（四）市場(chǎng)化融資資金目前城市更新項(xiàng)目的市場(chǎng)化融資模式以政府主導(dǎo)的城市更新基金為主，同時(shí)包括銀行貸款、專項(xiàng)信托、專項(xiàng)債券等輔助融資手段。1.城市更新基金，地方政府是城市更新工作的主導(dǎo)者，由政府主導(dǎo)成立的城市更新基金成為了城市更新項(xiàng)目重要的資金來源。作為私募基金的城市更新基金，可作為權(quán)益性融資工具

5、，為項(xiàng)目提供充足的開發(fā)資金。目前，已在中基協(xié)備案且基金名稱含有城市更新字樣的私募基金共62只。未來隨著城市更新項(xiàng)目的進(jìn)一步鋪開，將會(huì)有更多的城市更新基金成立并進(jìn)入運(yùn)行階段。2.銀行貸款，自“十四大”提出城市更新任務(wù)以來，中央和地方政府大力鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)參與城市更新項(xiàng)目，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)城市更新項(xiàng)目具體情況創(chuàng)新融資渠道和方式，為項(xiàng)目提供資金保障。其中，政策性銀行貸款以其利率低、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，成為城市更新項(xiàng)目主要的信貸資金來源。3.專項(xiàng)信托，證監(jiān)發(fā)202040號(hào)明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的基本原則、試點(diǎn)項(xiàng)目要求和工作安排，為以公共服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的城市更新項(xiàng)目提供了新的發(fā)展機(jī)遇。在

6、此之前，2018年國內(nèi)首單城市更新類REITs“高和城市更新權(quán)益型房托一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上交所無異議函。4.專項(xiàng)債券，地方政府專項(xiàng)債券指省級(jí)政府為有一定收益的公益性項(xiàng)目發(fā)行的、以公益性項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的政府性基金收入或?qū)ｍ?xiàng)收入作為還本付息資金來源的政府債券，包括新增專項(xiàng)債券和再融資專項(xiàng)債券等。關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見一文明確提出支持各地通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券籌措老舊小區(qū)改造改造資金。與此同時(shí)，各地政府也紛紛響應(yīng)跟進(jìn)，如安徽省政府印發(fā)了關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案的通知（皖政辦202113號(hào)），文中提出要加大投資力度，積極實(shí)施符合專項(xiàng)債券發(fā)行條件的城市更新項(xiàng)目。目前，國家已通過政策激勵(lì)，金融市場(chǎng)引導(dǎo)等手段，鼓勵(lì)城市更新通過上述渠道和操作方式籌集資金