沈陽香湖盛景南區(qū)項目定位報告

1、沈陽香湖盛景南區(qū)地塊產(chǎn)品定位目錄報告整體思路沈陽房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場環(huán)境分析土地本體解讀項目定位項目銷售排期沈陽房地產(chǎn)市場概況1.2.3.4.5.政策環(huán)境運(yùn)行狀況庫存情況各區(qū)表現(xiàn)市場小結(jié)PART 11.1沈陽市房地產(chǎn)市場政策環(huán)境宏觀政策：2015年金要求放寬，各地地方態(tài)度堅定。延續(xù)寬松、積極的政策方向，央行連續(xù)3次降準(zhǔn)、降息，公積舉措頻出，沈陽市房交會送購房補(bǔ)貼，免契稅，全國地方沈陽央行【下調(diào)和存款基準(zhǔn)利率各0.25個百分點】沈陽市【二套房首付降為40%】【營業(yè)稅免征5年轉(zhuǎn)為2年】2月3月4月1月6月5月央行【下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點】遼寧省【支持自住和改善需求】【首套房首付最低20%】央

2、行【下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點】沈陽市【房交會買房送購房補(bǔ)貼，免契稅】央行【下調(diào)和存款基準(zhǔn)利率各0.25個百分點】沈陽市公積金【放款年限】【提高額度】【提取支付房租】公積金政策放松；降低首套、二套房首付比例；營業(yè)稅免征5年降至2年；推出房交會購房補(bǔ)貼等寬松政策延續(xù)前期熱潮，陸續(xù)有地方跟進(jìn)公積金調(diào)整、稅費減免、購房補(bǔ)貼等政策央行今年連續(xù)3次宣布降準(zhǔn)、降息；公積金政策調(diào)整1.2沈陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況2015年上半年沈陽市商品住宅供應(yīng)放緩，成交量有所增長，價格處于緩慢回升中，近幾年沈陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，需求穩(wěn)定，2010-2014年每年去化面積均在1100-1400之間。2014-2015年

3、6月沈陽市商品住宅供求情況2014年2015年同比：200.0：元/時間800068866890691769316901686267516922704468516767664767476928681968601-6月700064906439150.06000供應(yīng)面積（）656.1420.2-36%100.050004000成交面積（）462.1528.314%50.030000.02000成交價格（元/平）68926766-2%數(shù)據(jù)來源：沈陽市局供應(yīng)面積（）成交面積（）銷售均價（元/平）注：以上數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)供應(yīng)情況：2015年上半年商品住宅供應(yīng)面積同比2014年下降36%，庫存壓力有所緩解。

4、成交情況：2015年上半年商品住宅成交面積同比2014年上升14%，市場呈現(xiàn)回暖跡象。價格情況：2015年6月成交均價與2014年6月持平，較2014年12月上升5.7%，價格緩慢回升。2014012014022014032014042014052014062014072014082014092014102014112014122015012015022015032015042015052015061.3沈陽市房地產(chǎn)市場庫存情況截止2015年6月，沈陽市全市商品住宅累計庫存2819，較比2014年同期下降115 89.7，為近7年來庫存首次下降，按照當(dāng)前平均去化速度計算（去化/月）去化周期需3

5、1個月。截止2015年全市累計庫存2819，較比2014年下降115，為近7年來庫存首次下降。目前來看，單純消化已上市的庫存產(chǎn)品周期約需31個月。：2009-2015年沈陽商品住宅庫存量及去化周期：年3500.0033000.002.622.52.432500.002.1522000.001.671.41.51500.002934.432819.951.012202.322607.2611000.001801.45500.001239.031361.020.50.360.0002009201020112012201320142015庫存面積（）去化周期（年）1.4沈陽市各區(qū)商品住宅供求情況20

6、14年及2015年上半年，于洪區(qū)商品住宅成交面積城市首位，市場活躍度高，成為近幾年城市導(dǎo)入主要承載區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景良好。于洪區(qū)連續(xù)兩年為沈陽市成交面積最高的行政區(qū)；其次為渾南區(qū)，但渾南區(qū)供求失衡嚴(yán)重。沈河區(qū)成交均價最高，于洪區(qū)居中，新區(qū)存有一定的溢價空間。2014年沈陽市各區(qū)商品住宅供求及成交均價：元/60012000105255001000088674008000751376146781649762693006000520152372004000100200000大東渾南和平皇姑沈河鐵西于洪供應(yīng)面積 81.48 477.48 99.02 143.81 120.67 94.9184.97

7、 113.85 303.26成交面積 61.21 229.21 106.53 101.09 108.84 53.5281.76 115.61 255.07成交均價 75136781886776145201105255237649762692015年1-6月沈陽市各區(qū)商品住宅供求及成交均價：元/1401200012010016100001008123799280007429806309635962461000604842495240004020200000大東渾南和平皇姑沈河鐵西于洪供應(yīng)面積 40.08 75.85 50.14 43.38 54.04 24.51 14.63 45.13 73.1

8、4成交面積 22.73 112.79 67.35 52.52 50.51 27.57 29.43 51.05 114.57成交均價 74296309812379924842 10016 4952635962411.5沈陽市房地產(chǎn)市場研判小結(jié)沈陽市房地產(chǎn)整體市場分析小結(jié)：市場供求：市場呈現(xiàn)供大于求之勢，但運(yùn)行平穩(wěn)且需求較為穩(wěn)定，成交量不會出現(xiàn)斷崖式下滑。價格走勢：2015年6月商品住宅成交均價6860元/平，較2014年12月上升5.7%，處于緩慢回升中，但受限于供求關(guān)系，未來價值上漲壓力較大。庫存壓力：截至2015年6月，商品住宅庫存2819月）當(dāng)前庫存可銷售31個月。各區(qū)市場：于洪區(qū)連續(xù)兩年

9、商品住宅成交面積要承載區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景良好。，按照當(dāng)前平均去化速度計算（去化89/城市首位，市場需求旺盛，成為近幾年城市外溢主沈陽市房地產(chǎn)整體市場研判：市場運(yùn)行平穩(wěn)，需求穩(wěn)定，積極區(qū)域市場環(huán)境分析1.2.3.4.5.6.7.8.發(fā)展情況當(dāng)前競爭情況 未來競爭趨勢 市場供求情況 各業(yè)態(tài)供求情況市場現(xiàn)象思考 客戶分析小結(jié)PART 22.1區(qū)域發(fā)展情況區(qū)域位于沈陽西北二環(huán)外，隸屬于洪區(qū)，近幾年區(qū)域發(fā)展迅速，房地產(chǎn)項目十分集中，生活氛圍初步形成，已成為新興剛需居住區(qū)，隨著周邊配套的逐步完善，未來將發(fā)展為城市居住區(qū)。圖：區(qū)域在沈陽市的地理位置整體發(fā)展：區(qū)域位于沈陽市西北，西北二環(huán)，目前屬于城市邊緣

10、區(qū)，未來將成為城市居住區(qū)。居住發(fā)展：的丁香湖新城規(guī)劃計劃將區(qū)域打造成高端濱水生態(tài)居住區(qū)，目前規(guī)劃正在逐步中，逐步脫離需生活區(qū)。配套發(fā)展：盡管目前區(qū)域城市配套設(shè)施水平較低，但近年完善速度較快，預(yù)計未來萬家超市的開業(yè)和地鐵開通將改變此種局面。2.2.1區(qū)域當(dāng)前競爭情況區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目眾多，知名品牌房企密集，萬科、中海、遍布其中；常年的號召下，區(qū)域的價格戰(zhàn)導(dǎo)致區(qū)域成為價格洼地。為謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，今年6月，在區(qū)內(nèi)房企形成價格，改拼價格為比品質(zhì)，共同摘掉價格洼地的帽子。圖：區(qū)域房地產(chǎn)項目分布情況項目分布：區(qū)域目前區(qū)域目共有10個，總體量約600平，市場體量巨大。開發(fā)及待開發(fā)項，已售245萬房企分布：品牌競

11、爭激烈，萬科、中海等一線品牌房企為主，兼有品牌房企，本土企業(yè)稀少。、美的等二線競爭特征：2010-2014年在中海和的影響下，主打價格戰(zhàn)，2015年區(qū)，鼓勵主打品質(zhì)競爭。推進(jìn)房企價格2.2.2區(qū)域當(dāng)前競爭情況進(jìn)入2015年，區(qū)域市場已由中海、的“二人轉(zhuǎn)”變成中海、美的、的“三國演義”，領(lǐng)先者單盤年均銷售金額超過10億元，區(qū)域單盤平均年銷售金額約4億元。2014年商品住宅2015年上半年商品住宅銷售面積銷售額銷售均價銷售面積銷售額(億元)銷售均價(元/)樓盤名稱樓盤名稱(億元)(元/)()123456789中海城橡樹灣美的城萬科香湖盛景丁香水岸 湖畔里御景灣金沙美麗島 卓爾沈陽客廳單盤平均21.

12、4116.267.585.685.022.942.661.870.567.1111.569.494.173.582.981.801.751.040.484.095399583655166303593661226579556185715761123456789中海城橡樹灣美的城湖畔里御景灣萬科香湖盛景金沙美麗島丁香水岸卓爾沈陽客廳單盤平均7.284.844.953.241.932.011.941.350.583.124.043.032.921.961.271.191.140.780.471.8755446287589260396556594258585769810859752.3區(qū)域未來競爭趨勢

13、由于區(qū)域內(nèi)可售土地?zé)o幾，未來新上市項目稀少，預(yù)計2018年區(qū)域內(nèi)半數(shù)以上的項目已售罄或接近售罄，區(qū)域市場將進(jìn)入窗口期，競爭壓力趨小?？偨ㄖ娣e已售面積未售面積年均去化面積庫存去化周期（年）項目名稱（）（）（）（）中海城1280123.09156.9125.86.08橡樹灣29370.5422.4613.71.64美的城382.712.4970.2111.66.05市場窗口期香湖盛景434.221.1213.085.82.26御景灣513.44.598.812.43.67金沙美麗島610.83.87.001.74.12萬科香湖盛景北區(qū)沈陽客廳731.51.7929.711.224.76丁香水岸湖

14、畔里828.86.1722.637.13.19湖畔里廣廈綠園未開盤未開盤921.5021.5御景灣合計5.08（平均）595.9243.59352.3169.30金沙美麗島美的城廣廈草莓郡2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年卓爾客廳中海城橡樹灣2.4區(qū)域房地產(chǎn)市場供求情況由于2010-2013年區(qū)域多個項目入市導(dǎo)致供應(yīng)及庫存持續(xù)走高，2013年底多個項目開始減緩供應(yīng)，2014-2015年供求逐漸平衡，庫存壓力有所降低。2015年上半年商品住宅供應(yīng)面積同比下降18.3%；成交面積同比上升22.6%；庫存壓力降低。2013年

15、底市場成交開始走低，區(qū)域內(nèi)項目放緩供貨，供求平衡有所改善。2013年-2015年丁香湖區(qū)域商品住宅供求走勢3000002500002000002013年2014年2015年150000供應(yīng)量：141.1供應(yīng)量：123.16供應(yīng)量：41.52去化量：100.8去化量：112.76去化量：44.33100000供求比：1：0.71供求比：1：0.92供求比：0.94：1500000新增供應(yīng)面積成交面積數(shù)據(jù)來源：沈陽市局 注：以上數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)2.5.1區(qū)域各業(yè)態(tài)產(chǎn)品供求情況區(qū)域內(nèi)項目占比最高，洋房其次，層產(chǎn)品因客戶認(rèn)知原因極層產(chǎn)品去化良好，去化率為95%，洋品處于滯銷狀態(tài)，去化率僅57%。產(chǎn)品業(yè)態(tài)

16、洋房平均成交均價（元/平）543381355797數(shù)據(jù)來源：沈陽市局注：以上數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)年均去化面積（）80.6912.5593.24：2014-2015年區(qū)域與洋品供求情況180100%95%160.411608173%9.8590%140127.26121.0380%12070%10057%60%50%8040%6030%4033.1520%18.822010%00%洋房合計供應(yīng)面積127.2633.15160.41成交面積121.0318.82139.85去化率95%57%87%2.5.2區(qū)域洋雖然區(qū)域內(nèi)洋發(fā)現(xiàn)：一層洋品供求情況品整體銷售情況不佳，但通過結(jié)交備案數(shù)據(jù)分析品成交率高達(dá)94

17、%，倍受客戶認(rèn)可，成為當(dāng)下新的市場機(jī)會點。數(shù)據(jù)來源：沈陽市局注：以上數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)產(chǎn)品類型標(biāo)準(zhǔn)層洋房一層洋房平均成交均價（元/平）7208104938135年均去化面（）9.013.5412.55：2014-2015年區(qū)域洋品供求情況3533.15100%94%90%3027.5380%2570%2018.8260%57%491%3.5150%1540%1030%5.625.3120%510%00%標(biāo)準(zhǔn)層一層合計供應(yīng)面積27.535.6233.15成交面積13.515.3118.82去化率49%94%57%2.6區(qū)域市場現(xiàn)象思考為何洋房一層產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)如此受歡迎？現(xiàn)象思考該產(chǎn)品的客戶看中的是什

18、么？高附加值+高舒適度+高性價比總價更容易被接受獨立庭院，墅居感受室、露臺大面積2.7區(qū)域客戶分析 客戶來源：以地緣性客戶為主，皇姑區(qū)客戶合計占60%以上。 置業(yè)特征：剛需為主，改善為輔，注重功能性和實用性。能力：整體力屬于中等水平，但部分洋房力突出。 區(qū)位認(rèn)知：客戶目前對區(qū)域印象為“準(zhǔn)城市居住區(qū)”，對區(qū)域發(fā)展持樂觀的態(tài)度。區(qū)域客戶屬性研判：自住占主體，注重功能和實用，部分力強(qiáng)土地本體解讀1.2.3.4.地塊指標(biāo)資源價值地塊優(yōu)劣分析地塊研判小結(jié)PART 33.1地塊指標(biāo)及情況從地塊自身條件來看，具備兩大優(yōu)勢：距地鐵十號線丁香湖站和丁香湖公園最近；項目兼有便捷和生態(tài)；從2.0容積率+95米來看，

19、項目可發(fā)展物業(yè)類型多樣。地塊現(xiàn)狀：目前地塊為空地，地勢平坦，地塊形狀較為規(guī)則，東側(cè)位置規(guī)劃受鄰近的鳳凰水城項目限制；開發(fā)不利：地塊西側(cè)臨元江街主干路，有一定的噪音影響；地塊東側(cè)與鳳凰水城項目相鄰，規(guī)劃需考慮對方采光問題。鳳凰水城開發(fā)有利：地塊西北角距地鐵站僅50米，出行方便；地塊丁香湖公園，可借勢資源價值；地鐵站用地性質(zhì)占地面積(）建筑面積（）容積率建筑（米）樓面地價（元/平）商住用地13.5527.092.09524403.2.1地塊資源價值地鐵十號線目前沈陽已開工建設(shè)五條地鐵線路，1、2號線已投入運(yùn)營，4、9、10號線預(yù)計2018年運(yùn)營，屆時將全市連通的地鐵交通網(wǎng)，地鐵的開通將為極大的拉近

20、區(qū)域與城市的距離，對區(qū)域客群的吸納范圍大幅增加。沈陽已開工建設(shè)地鐵線路圖地鐵30分鐘交通網(wǎng)地鐵十號線開通后，項目30分鐘可抵達(dá)市中心，對客戶的覆蓋范圍大大增加。城市項目3.2.2地塊資源價值丁香湖公園自然環(huán)境優(yōu)美的國家3A級景區(qū)丁香湖公園，生態(tài)價值高沈陽水資源匱乏，而地塊企，對標(biāo)本項目，地塊西側(cè)距離丁香湖僅90米，即可“觀水”又可“親水”，地塊對該資源具備強(qiáng)勢占有優(yōu)勢。丁香湖簡介丁香湖是內(nèi)陸城市中面積最大、生態(tài)環(huán)境最好的人工湖，水域面積3.1平方公里，從2005年丁香湖公園動工建設(shè)至今，已完成總投資7.3億元，綠地面積達(dá)95方米，環(huán)湖樹木15萬株，是沈陽最大的集自然水體景觀和人文休閑景觀為一體

21、的生態(tài)公園。3.3地塊SWOT分析區(qū)域最好的地理位置，得天獨厚同時擁有一線湖景+地鐵兩大稀缺資源。借勢生態(tài)環(huán)境和交通條件，具備實現(xiàn)與區(qū)域競品強(qiáng)勢區(qū)隔的競爭條件。中海城、美的城等項目體量較大，持續(xù)競爭時間長；項目眾多，區(qū)域市場競爭激烈；劣勢地價偏高，對壓力較大；地塊東側(cè)緊鄰鳳凰水城，部分位置規(guī)劃受限；充分發(fā)揮獨有資源優(yōu)勢：通過借勢丁香湖景觀資源及地鐵交通的便利，打造區(qū)域生態(tài)型宜居社區(qū)。機(jī)會區(qū)域產(chǎn)品高度同質(zhì)化，創(chuàng)新型產(chǎn)品存有空白；區(qū)域配套逐步完善，區(qū)域整體競爭力增強(qiáng)；地鐵十號線的開通拉近與城市其他地區(qū)距離，板塊吸引力。優(yōu)勢丁香湖，可以形成借勢景觀資源；地鐵十號線丁香湖站，出行條件極為便利；中等規(guī)模

22、地塊，容積率2.0，利于產(chǎn)品類規(guī)劃排布。3.4地塊研判小結(jié)地塊發(fā)展總結(jié)：指標(biāo)屬性：土地13.5，容積率2.0，利于產(chǎn)品排布。資源屬性：丁香湖生態(tài)價值與地鐵十號線生活價值雙結(jié)合，可打造生態(tài)宜居社區(qū)。配套屬性：目前配套處于初級階段，但地鐵的開通使區(qū)域商業(yè)具備優(yōu)越發(fā)展前景。地塊發(fā)展研判：具備打造生態(tài)型兼舒適型項目的基礎(chǔ)條件項目定位1.2.3.4.5.6.7.價值梳理整體形象定位產(chǎn)品定位客戶定位產(chǎn)品建議商業(yè)定位配套建議PART 44.1項目價值梳理，容積率2.0，具備打造低密項目的基礎(chǔ)條件。本體條件地塊占地13.5資源條件緊鄰一線湖景和地鐵十號線，具備打造生態(tài)宜居項目的資源條件。發(fā)現(xiàn)一層洋品受市場歡迎

23、，有市場機(jī)會點。市場條件通過市場分析，未來通過軌道交通可吸引其他范圍客戶?？蛻魲l件人氣逐步通過價值梳理，本項目的價值點主要體現(xiàn)為：1、獨有一線丁香湖生態(tài)資源與地鐵交通資源雙重優(yōu)勢2、地塊容積率與體量適中，產(chǎn)品排布空間大3. 市場機(jī)會點產(chǎn)品的開發(fā)4.2項目整體形象定位合理利用資源，充分尊重市場的開發(fā)理念：純水岸品質(zhì)宜居美宅放空自己，放松心情【親水湖景】近在咫尺，盡在掌握【地鐵交通】生活方式，無限選擇【產(chǎn)品業(yè)態(tài)】懂你所想，為你而思【品質(zhì)物業(yè)】4.3.1產(chǎn)品定位【檔次定位】針對區(qū)域內(nèi)客群以剛需為主、并有高端客群存在；主流客群對品質(zhì)及價格兼有要求，故建議控總價重品質(zhì)策略，主要面對品質(zhì)剛需客戶；因此項目

24、形象檔次定位為中高檔次。避免紅海競爭，走差異化路線，品質(zhì)形象中高端規(guī)劃檔次高端中海愛丁堡橡樹灣一期中高端香湖盛景卓爾沈陽客廳中端橡樹灣2-4期御景灣丁香水岸美的城湖畔里中海城中高端項目中高端項目中項目低中高產(chǎn)品及客戶檔次市場占位產(chǎn)品線匹配度品質(zhì)檔次溢價能力市場空間高端中高端中4.3.2產(chǎn)品定位【業(yè)態(tài)組合選擇】業(yè)態(tài)產(chǎn)品的選擇分析，通過對區(qū)域市場的分析，發(fā)現(xiàn)：市場主品，現(xiàn)金回流主力產(chǎn)品。層：雖供應(yīng)稀缺，但由于價格導(dǎo)致已形成雞肋產(chǎn)品。洋房標(biāo)準(zhǔn)層：銷售緩慢，區(qū)域庫存量大且易陷入競爭紅海。洋房一層：市場需求旺盛，去化良好，但具有限性。主力地位不可取代洋房一層產(chǎn)品為區(qū)域的一片“藍(lán)?！?，市場需求旺盛但是每棟

25、樓僅有一層，有沒有一種能替代它的產(chǎn)品？有，經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅原因有三一、附加值接近：獨立庭院、露臺，全都有。二、舒適度接近：尺度、空間都不小。三、總價款接近：120-140萬元不超支。4.3.3產(chǎn)品定位【業(yè)態(tài)組合選擇】產(chǎn)品力對比：經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅VS區(qū)域洋房一層產(chǎn)品都有獨院，都有露臺但別墅不同洋房，同等價格擁有更高面積段聯(lián)排別墅丁香水岸美的城橡樹灣湖畔里卓爾沈陽客廳中海城110平米花園，露臺及地上車位 三房二廳總價115萬室及花園三房二廳總價105萬（96平）小花園三房二廳總價96萬120平米花園，露臺及地上車位 三房二廳總價125萬花園及室三房二廳總價125萬140平米花園，露臺及地上車位 四房二

26、廳總價145萬室及花園三房二廳總價150萬露臺及花園四房二廳總價145萬室及下沉花園三房二廳總價160萬花園及室四房二廳總價150萬4.3.4產(chǎn)品定位【業(yè)態(tài)組合確定】基于項目自身情況及區(qū)域市場特征，建議本項目業(yè)態(tài)組合為城市經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅+品質(zhì)湖景產(chǎn)品，城市經(jīng)濟(jì)型別墅負(fù)責(zé)拉升項目品質(zhì)，品質(zhì)湖景產(chǎn)品實現(xiàn)快速回籠【產(chǎn)品角色定位】市場增長率產(chǎn)品：城市經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅嬰兒產(chǎn)品：無高現(xiàn)金品：品質(zhì)瘦狗產(chǎn)品：無相對市場份額高市場需求旺盛且觀景條件優(yōu)越的產(chǎn)品，為項目提供較好現(xiàn)金回流。城市聯(lián)排別墅產(chǎn)品為項目拔升形象，隨區(qū)域價值其溢價能力逐漸增強(qiáng)，主要的利潤產(chǎn)品。4.3.5產(chǎn)品定位【業(yè)態(tài)排布及體量】根據(jù)項目業(yè)態(tài)確定結(jié)

27、合地塊實際條件，對各業(yè)態(tài)產(chǎn)品排布及體量進(jìn)行確定：31F+聯(lián)排別墅4.3.6產(chǎn)品定位【產(chǎn)品線面積確定】產(chǎn)品規(guī)劃原則：品質(zhì)剛需為主導(dǎo)，占比71%，品質(zhì)改善占比18%，高端置業(yè)占比11%。以項目各產(chǎn)品線的占位與市場需求綜合考慮，確定本項目產(chǎn)品面積段：71%產(chǎn)品線業(yè)態(tài)類型戶型面積區(qū)間預(yù)計規(guī)劃面積（平）業(yè)態(tài)面積占比總面積占比品質(zhì)剛需2-2-平%58%觀湖3-2-195平3126915%13%品質(zhì)改善觀湖3-2-1105平4169220%18%高端置業(yè)聯(lián)排別墅4-2-2120-平%11%合計234125100%4.4商業(yè)定位分析目前商業(yè)地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)中最賺錢的板塊，其能力遠(yuǎn)高過住宅產(chǎn)品，同時地塊緊鄰

28、地鐵十號線，未來商業(yè)前景被普遍看好，故建議本項目商業(yè)體量最大化。與此同時，由于底商產(chǎn)品不利于體量和價值最大化，建議本項目商業(yè)全部為獨立商業(yè)。強(qiáng)、潛力大、最大化、獨立化項目商業(yè)體系：圖：香湖盛景南區(qū)項目商業(yè)規(guī)劃示意商業(yè)位置定位商業(yè)劃分商業(yè)業(yè)態(tài)層數(shù)層高面積進(jìn)深開間元江街區(qū)域型商業(yè)街2-3F1層4.5米2-3層3米200-30013-158-13服裝、大型餐飲、休閑等赤山路區(qū)域型配套商業(yè)2F1層4.5米2-3層3米100-15013-157-10超市、小型餐飲、面包房等橙山路社區(qū)型商業(yè)1F1層4.5米50-908-107-10藥房、水果店、洗衣店等高業(yè)價值低赤山路區(qū)域商業(yè)4.5客戶定位產(chǎn)品與客戶精準(zhǔn)

29、對位：吸納區(qū)域剛需客群，別墅產(chǎn)品搶奪區(qū)域及城市洋房客群消費特點需求類型總房款承受能力：120-140萬左右再改，終極置業(yè)享受型客戶多集中在45-55歲。事業(yè)別墅客戶期，注重生活品質(zhì)， 上升中的高端及中高端階層，正處上升或享受需求客戶選房看重項目品質(zhì)、周邊資源， 于事業(yè)期，普宅升級為高端居住，看重的附加值與私密性，品味、價值、圈層等為主要需要。講究對等。首置、首改剛需型客戶講究功能空間的實用，對園區(qū)品質(zhì)、多集中在25-35歲。滿足居住需求，注重價格、交通、生活配套、產(chǎn)品品質(zhì)等。總房款承受能力：45-70萬左右剛性需求客戶客戶地段配套較為注2房或經(jīng)濟(jì)型3房。多需要標(biāo)準(zhǔn)4.6.1產(chǎn)品建議【園林景觀建

30、議】打造多層級的景觀綠化空間，景觀層層遞進(jìn)，強(qiáng)調(diào)參與性；五重層次綠化+為輔助打造；同時打造林蔭大道與組團(tuán)景觀，注重細(xì)節(jié)修飾。廣場作4.6.2產(chǎn)品建議【示范區(qū)建議】示范區(qū)已成為當(dāng)前能否瞬間贏取客戶的锏，需著力打造。建議項目示范區(qū)采用新古典主義園林景觀，強(qiáng)化歐式，塑造項目高端調(diào)性。4.6.3產(chǎn)品建議【商業(yè)街建議】商業(yè)的打造：區(qū)域首席北歐特色商業(yè)街體量級別3.5 區(qū)域級面向客群不只是丁香湖，覆蓋洪物業(yè)類型餐飲休閑為主，購物服務(wù)為輔4.7配套建議物業(yè)服務(wù)高品質(zhì)項目必須離不開高品質(zhì)物業(yè)的支持，物業(yè)服務(wù)水平的高低不僅決定著項目的銷售速度和溢價能力及開發(fā)商品牌的口碑產(chǎn)生一線品牌物業(yè)提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。影響，

31、所以建議本項目選擇萬科、龍湖等項目銷售分期及測算1.2.3.4.5.銷售分期建議首批價格建議去化周期及銷售測算成本測算各種業(yè)態(tài)組合收入對比PART 55.1銷售分期建議由于本項目以別墅為產(chǎn)品，主打品質(zhì)牌，故建議將本項目分為啟動期、成長期、成熟個階段分別規(guī)劃開發(fā),銷售周期為4年。升級產(chǎn)品力=高利潤10萬品牌，口碑產(chǎn)品先行，樹立形象10萬成熟期 （2018-2019年）7萬成長期（2017-2018年）地鐵開通，配套升級高溢價，高去化啟動期 （2016-2017年）以別墅創(chuàng)新產(chǎn)品為依托品牌，口碑項目發(fā)展目標(biāo)強(qiáng)勢認(rèn)知，品質(zhì)保證，樹立形象形象價值雙重拔高回籠，擴(kuò)大客群吸引關(guān)注,市場價值實現(xiàn)5.2首期建

32、議本項目產(chǎn)品價格：按照市場比較法計算，本項目聯(lián)排別墅價格：產(chǎn)品均價為5600元/平按照洋房一層產(chǎn)品價格計算，聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價為10500元/平產(chǎn)品價格市場比較打分表權(quán)重品牌交通地段配套園區(qū)景觀外部景觀物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品品質(zhì)總分優(yōu)劣系數(shù)實收均價均價項目15%15%15%15%15%10%15%香湖盛景北區(qū)30%54.53.54.54.5554.571.0858001604橡樹灣15%54.54.554554.711.125700764美的城15%43.544.5444.54.070.975500854湖畔里15%44444444.000.955500869丁香水岸15%4443.53.53.543.790.905600935中海城10%4.544.