房地產(chǎn)行業(yè)增加土地供給深化預(yù)算改革

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250002 從兩本大賬到全預(yù)算口徑優(yōu)化 3 HYPERLINK l _TOC_250001 最重要的結(jié)果，或是進(jìn)一步增加土地供給 4 HYPERLINK l _TOC_250000 高供給和緊信用之下的樓市新局面 5風(fēng)險(xiǎn)提示 8插圖目錄圖 1：我國(guó)的政府性基金收入和其中的土地出讓金增長(zhǎng) 3圖 2：兩本大賬一般公共預(yù)算和政府性基金收入 3圖 3：杭州住宅用地土拍溢價(jià)率情況 4圖 4：杭州住宅土拍樓面均價(jià) 4圖 5：百城土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積月度單位：萬(wàn)平方米 5圖 6：百城土地成交總價(jià)周度單位：億元 5表格目錄表 1：各地關(guān)于增加土地供給的表述 5表 2：

2、全國(guó)各大城市二手房和新房成交比例一覽 6表 3：各地不斷新出臺(tái)的限價(jià)政策 7表 4：重點(diǎn)公司前 5 月銷售情況 7表 5：重點(diǎn)覆蓋公司估值表 8財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)綜202119 號(hào)）。文件要求，自 2021 年 7 月 1 日，選擇在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省開(kāi)展四項(xiàng)政府非稅收入征收劃轉(zhuǎn)試點(diǎn)，即把國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海盜使用金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收。文件要求，2022 年 1 月起全面實(shí)

3、施征管劃轉(zhuǎn)工作。稅務(wù)部門(mén)按照屬地原則征收四項(xiàng)非稅收入（主要是土地出讓金）。 從兩本大賬到全預(yù)算口徑優(yōu)化土地出讓金是政府性基金收入的主要構(gòu)成部分。我們政府的全口徑預(yù)算，包括一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算和社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算。隨著土地出讓金規(guī)模日益龐大，政府性基金收入和支出的規(guī)模不斷膨脹。長(zhǎng)期來(lái)看，兩本大賬增加了財(cái)政收支體系的復(fù)雜性。政府性基金收入和支出的不斷增長(zhǎng)，自然資源部門(mén)對(duì)土地出讓金“自收自支”的管理模式，有優(yōu)化的空間。到 2020 年，全國(guó)政府性基金收入相當(dāng)于全國(guó)一般公共預(yù)算收入的 51.1%，相當(dāng)于地 方一般公共預(yù)算收入的 93.4%。政府性基金收入中絕大多數(shù)都是國(guó)有土地使

4、用權(quán)出讓的收 入。國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入在 2020 年達(dá)到 84142 億元，占全國(guó)政府性基金收入的 90.0%，相當(dāng)于地方一般公共預(yù)算收入的 84.0%。圖 1：我國(guó)的政府性基金收入和其中的土地出讓金增長(zhǎng)（億元）國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入全國(guó)政府性基金收入中其他100,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020圖 2：兩本大賬一般公共預(yù)算和政府性基金收入（億元）中央一般公共預(yù)算收入地方一般公共預(yù)算收入全國(guó)政府性基金收入300,0002

5、50,000200,000150,000100,00050,00002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，我們認(rèn)為，推動(dòng)把土地出讓金納入一般公共預(yù)算范疇，第一步應(yīng)該是推動(dòng)把土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收。長(zhǎng)期來(lái)看，我們相信財(cái)政的兩本大賬有合一的趨勢(shì)，而這種趨勢(shì)也有利于提高社會(huì)效率，優(yōu)化公共開(kāi)支。這一改革的初衷并不是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其不意味著淡化甚至否定國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入本身。高達(dá) 8 萬(wàn)億元的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，是目前任何一種稅收所無(wú)法有效替代的。本文并不打算就財(cái)政體系的改革再進(jìn)行更深入的研究分析，

6、這超越了房地產(chǎn)行業(yè)研究的范疇但改革的確可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生進(jìn)一步的影響。 最重要的結(jié)果，或是進(jìn)一步增加土地供給第一次集中供地之后，市場(chǎng)熱議集中供地帶來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利能力下降，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，并將這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因直指集中供地，認(rèn)為是集中供地造成這一后果。的確，杭州等地土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，企業(yè)新獲土地的盈利能力不佳。但無(wú)論是否存在集中供地，由于 2021 年上半年是近幾年銷售最好的時(shí)期，且開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期高度趨同（都看好杭州等核心城市），杭州等地土地市場(chǎng)預(yù)期收益率不佳都會(huì)是事實(shí)。更何況，對(duì)于杭州這種城市，我們不僅要看到其所出讓的土地預(yù)期收益率不佳，也要看到整個(gè)市場(chǎng)銷售確定性強(qiáng)，新房二手價(jià)差大向

7、下的風(fēng)險(xiǎn)也很低。而且，杭州是集中供地城市中潛在盈利能力最低的市場(chǎng)，上海等地的土地出讓情況，將是更合理的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。圖 3：杭州住宅用地土拍溢價(jià)率情況（%）56.4952.826.8528.922.0126.0516.76050403020100 資料來(lái)源： CREIS，圖 4：杭州住宅土拍樓面均價(jià)（元/平米）16000155001500014500140001350013000125001200011500 資料來(lái)源：CREIS，將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收，不僅會(huì)增加上一級(jí)監(jiān)管對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)收入的掌控，也會(huì)客觀上減少地方國(guó)有土地使用權(quán)收入自支的靈活性。我們認(rèn)為，盡管這并不意味著

8、國(guó)有土地使用權(quán)收入不能為地方使用，但也有望促成非試點(diǎn)區(qū)域在 2022年之前，甚至試點(diǎn)區(qū)域在 2021 年下半年之前增加土地供給，以便保留一定的資金使用靈活度。在 2022 年之后，政策或繼續(xù)推高土地供給的熱情。我們認(rèn)為，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入用途可能會(huì)更加多元化。這種多元化一般伴隨著資金需求的上升，即各地對(duì)做大財(cái)源的訴求，可能強(qiáng)于重分蛋糕的需求。圖 5：百城土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積月度單位：萬(wàn)平方米圖 6：百城土地成交總價(jià)周度單位：億元30,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.003000250020001500100050002

9、018/11/252019/11/252020/11/25資料來(lái)源：Wind，資料來(lái)源：Wind，總體而言，我們認(rèn)為改革可能加速土地供給增加，這不僅會(huì)導(dǎo)致 2021 年下半年土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)更多，也會(huì)終結(jié)部分區(qū)域房地價(jià)明顯上漲的局面。 高供給和緊信用之下的樓市新局面我們相信，土地市場(chǎng)的供給增加趨勢(shì)本就存在（也是集中供地的要求），此次改革可能加速這一趨勢(shì)。最近幾年，我們極少見(jiàn)到控供給的提法。在房?jī)r(jià)存在上漲壓力的一二線城市，增加土地供給一直是最重要的調(diào)控政策；在房?jī)r(jià)不存在上漲壓力的一些小城市，按揭首付條件等比較寬松，促需求一直客觀存在。表 1：各地關(guān)于增加土地供給的表述時(shí)間城市內(nèi)容為穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期，市區(qū)

10、將加大住宅用地供應(yīng)量，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大城郊、集鎮(zhèn)2021 年 3 月 19 日金華2021 年 3 月 26 日義烏2021 年 4 月 1 日永康2021 年 4 月 9 日合肥的低價(jià)地塊供應(yīng)。2021 年市區(qū)住宅用地出讓總量較去年翻番，力爭(zhēng)達(dá)到 3000畝以上。二環(huán)以外計(jì)劃出讓住宅用地達(dá)到 1500 畝以上。加大住宅用地供應(yīng)力度，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，視情采用住宅用地“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”， “限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”，“帶方案出讓”等出讓方式將加大住宅用地供應(yīng)，今年住宅用地供應(yīng)量擬在近三年平均交易量的基礎(chǔ)上增加30%穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)。2021 年，在近年居住用地平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 10%

11、，確保全市不少于 9000 畝，單列租賃住房用地 900 畝。及時(shí)、準(zhǔn)確、全面公開(kāi)居住用地信息。加大存量居住用地開(kāi)竣工履約監(jiān)管，對(duì)未履行合同約定義務(wù)的，嚴(yán)格追究其違約責(zé)任資料來(lái)源：各地人民政府網(wǎng)站，首先、部分城市二手房占成交主體，二手供給隨房?jī)r(jià)上漲而收縮，這可能推動(dòng)新房用 地供給增加更多。在100%新房成交的市場(chǎng)，土地供給增加10%等于未來(lái)房屋供給增加10%；在一半成交來(lái)自二手的市場(chǎng)，要實(shí)現(xiàn)未來(lái)房屋供給增加 10%，土地供給可能需要增加 20%以上（因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲可能帶來(lái)存量房供給下降）。城市201920202019202020192020北京112,782121,070142,448166,4

12、9855.8%57.9%上海202,989197752228,432294,32952.9%59.8%重慶317,113309345138,506129,65930.4%29.5%深圳60,1036333677,14995,27356.2%60.1%廣州178,22119294892,222109,90934.1%36.3%杭州138,06715021867,07588,03432.7%36.9%南京83,9698040388,122116,74651.2%59.2%武漢238,22819921688,65674,81227.1%27.3%蘇州75,0427893395,76656,16556

13、.1%41.6%廈門(mén)30,9974548333,15128,15451.7%38.2%西安173,8596928548,91761,48022.0%47.0%長(zhǎng)沙146,22315357917,98625,70911.0%14.3%寧波234,75525782565,77260,91921.9%19.1%東莞92,87410519034,51531,33927.1%23.0%福州124,70512150324,09620,49016.2%14.4%沈陽(yáng)193,242142966127,284101,31339.7%41.5%青島161,65915468351,47158,11924.2%27.

14、3%濟(jì)南68,68915441543,36031,88838.7%17.1%合肥11946257,09931.4%32.2%鄭州141,72111073939,52145,15121.8%29.0%長(zhǎng)春111,7309450872,25054,00539.3%36.4%溫州92,56111121727,46428,41422.9%20.3%北海33,2952262214,7669,63730.7%29.9%鎮(zhèn)江61,2795146717,26215,65222.0%23.3%惠州141,61616709717,38623,33510.9%12.3%廊坊14,01120

15、3976,1525,17330.5%20.2%連云港61,6546112616,06619,39520.7%24.1%三亞7,41283971,2291,52014.2%15.3%中山109,78610480911,96211,1839.8%9.6%珠海49,0935111828,09026,01036.4%33.7%吉林25,0161731828,20720,00853.0%53.6%泉州112,2741129977,9968,1286.6%6.7%湖州65,179743849,76211,14713.0%13.0%淮安60,0663792220,57835,05225.5%48.0%泰州1

16、2,8831440512,12812,74148.5%46.9%威海18,6921794214,5988,98443.9%33.4%蕪湖20,2042286012,33616,65237.9%42.1%衡水22,487228534,8395,22217.7%18.6%紹興19,3341879622,97121,61254.3%53.5%表 2：全國(guó)各大城市二手房和新房成交比例一覽單位：萬(wàn)平方米新房二手房二手房/一二手房總成交城市新房二手房二手房/一二手房總成交鹽城40,7864010211,88118,95822.6%32.1%合計(jì)3,973,7273,901,2061,916,8342,00

17、5,91432.5%34.0%資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院，其次、當(dāng)前多個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大，新房和二手限價(jià)價(jià)差擴(kuò)大，限價(jià)面逐漸變寬，一批新的城市進(jìn)入搖號(hào)限價(jià)的序列。增加土地供給既是增加土地出讓金的渠道，更是遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的辦法。表 3：各地不斷新出臺(tái)的限價(jià)政策時(shí)間城市文件/事件政策內(nèi)容2021 年 2 月 8 日深圳2021 年 3 月 26 日義烏關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)的通知建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并首次公布了 3595 個(gè)小區(qū)成交參考價(jià)視情采用住宅用地“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”，“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”， “帶方案出讓

18、”等出讓方式；新房限售兩年；預(yù)售條件更為嚴(yán)格，預(yù)售備案價(jià)不予上調(diào)2021 年 4 月 28 日徐州土拍實(shí)行雙限+搖號(hào)徐州自然資源和規(guī)劃局銅山分局關(guān)于 XT2021-2 港利西 B 地塊現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)通知市區(qū)（越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)）商品住房?jī)r(jià)格實(shí)行網(wǎng)格化管控。各區(qū)根據(jù)2021 年 6 月 3 日紹興關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知區(qū)域?qū)嶋H，科學(xué)劃分網(wǎng)格，合理設(shè)定網(wǎng)格控價(jià)。以限房?jī)r(jià)、限地價(jià)方式出讓的住宅用地項(xiàng)目，試行公證搖號(hào)公開(kāi)銷售；住宅用地出讓增設(shè)“定品質(zhì)”要求，在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行限購(gòu)，限售年限提高至 3 年。資料來(lái)源：各地市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，房地產(chǎn)企業(yè)可能繼續(xù)面臨比較緊的信用環(huán)境。很

19、多房地產(chǎn)企業(yè)再融資面臨難度，這其中不少企業(yè)會(huì)采取加速去化的辦法，避免資金鏈緊張。表 4：重點(diǎn)公司前 5 月銷售情況（億元，萬(wàn)平方米）公司1-5 月5 月1-5 月5 月1-5 月5 月1-5 月5 月銷售金額銷售金額銷售面積銷售面積金額同比金額同比面積同比面積同比碧桂園3,5418054,07092522%1%22%1%中國(guó)恒大2,8686553,3727705%7%17%41%萬(wàn)科 A2,8725801,77135817%-3%13%-13%融創(chuàng)中國(guó)2,4157051,62747572%58%58%36%保利地產(chǎn)2,3355801,39634753%30%35%34%中國(guó)海外發(fā)展1,5703

20、5976717636%32%22%24%綠地控股1,13723296610521%1%23%-50%世茂集團(tuán)1,21829168716352%32%50%30%華潤(rùn)置地1,2612516799960%18%48%-22%招商蛇口1,32831158814270%37%67%37%龍湖集團(tuán)1,11829565117236%34%34%30%新城控股94524191523033%18%40%18%金地集團(tuán)1,28528257012590%24%79%10%旭輝控股集團(tuán)1,10126963914998%33%85%17%中國(guó)金茂1,10223466111969%16%74%-1%金科股份848195

21、85723442%6%39%57%中南建設(shè)88520061111660%8%42%-18%陽(yáng)光城81317251313329%-5%-9%-11%中梁控股75813760511076%-9%62%-23%合計(jì)29,4016,79321,9434,94539%17%31%11%資料來(lái)源：CRIC，公司公告總體而言，這意味著 2021 年下半年的土地市場(chǎng)可能降溫，集中供地的真正作用可能顯現(xiàn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)能力較強(qiáng)，信用情況較高的公司而言，這可能意味著盈利能力見(jiàn)底反彈當(dāng)然，這樣的公司也是少數(shù)。在盈利能力分化，融資成本分化的大背景之下，可能會(huì)出現(xiàn)企業(yè)集中度的進(jìn)一步提高。低估值是板塊反彈的土壤，期待市場(chǎng)對(duì)土地市場(chǎng)有所降溫，對(duì)盈利能力的擔(dān)心有所緩解。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)公司要么成為房屋規(guī)?；圃斓氖Ｕ?，