河北某PPP項(xiàng)目投資估算與財(cái)務(wù)分析word版

1、 胺政府與社會(huì)資本絆合作項(xiàng)目敖某城市健身中心骯政府與社會(huì)資本奧合作項(xiàng)目投資估哀算與財(cái)務(wù)分析目錄斑項(xiàng)目投資估算及佰財(cái)務(wù)分析說明疤1、皚XX健身中心是芭XX市首批政府扮與社會(huì)資本合作鞍項(xiàng)目，采用BO吧T擺模式，項(xiàng)目實(shí)施跋機(jī)構(gòu)是XX市體懊育局。該項(xiàng)目位埃于XXXXXX罷，地下兩層地上翱五層，地上總建澳筑面積1093辦4平方米，其中哎社會(huì)資本可以經(jīng)骯營(yíng)一至四層約8稗602平方米。拔項(xiàng)目地下為人防頒工程，地上是健巴身中心，社會(huì)投靶資人只需負(fù)責(zé)地罷上一至五層的建艾設(shè)投資。哀2、扳此次投資估算及佰財(cái)務(wù)分析的目的背是為政府合理確拌定社會(huì)資本的經(jīng)班營(yíng)年限提供參考斑依據(jù)，投資估算捌及財(cái)務(wù)分析思路奧為投資者在一定把

2、的期限內(nèi)以項(xiàng)目熬給定范圍的經(jīng)營(yíng)氨利潤(rùn)覆蓋項(xiàng)目總懊投資和經(jīng)營(yíng)成本爸并取得期望的收阿益。礙3、斑投資估算和財(cái)務(wù)柏分析以建設(shè)項(xiàng)扒目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法頒(第三版)為半依據(jù)，根據(jù)項(xiàng)目澳具體情況和最新巴市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，挨依照國家有關(guān)規(guī)熬定以及地方稅費(fèi)愛標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，百每項(xiàng)估算分析依氨據(jù)以及數(shù)據(jù)來源敖盡可能在表格中拜予以說明。邦4、藹另據(jù)政府和社絆會(huì)資本合作模式隘操作指南(試行伴)(財(cái)金敗20141爸13號(hào))的有關(guān)般規(guī)定，政府和社佰會(huì)資本合作項(xiàng)目壩需要通過物有所拜值評(píng)價(jià)和財(cái)政承白受能力論證才可埃進(jìn)行項(xiàng)目準(zhǔn)備。敗物有所值評(píng)價(jià)分跋定性和定量?jī)煞桨悦妫ㄐ栽u(píng)價(jià)見扒項(xiàng)目實(shí)施方案，壩定量評(píng)價(jià)由于尚白未出臺(tái)相關(guān)辦法傲或細(xì)則，目

3、前還敖無法進(jìn)行。另外奧，由于本項(xiàng)目要版求社會(huì)資本承擔(dān)拔全部的投資，政癌府除考慮或有風(fēng)哎險(xiǎn)支出之外，暫昂不需要進(jìn)行財(cái)政頒承受能力論證。昂5、挨根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情哎況并與項(xiàng)目實(shí)施擺機(jī)構(gòu)溝通，本次礙財(cái)務(wù)分析主要計(jì)拌算以下7個(gè)指標(biāo)柏供決策參考，即邦:總投資內(nèi)部收襖益率、資本金內(nèi)扮部收益率、總投笆資收益率、資本埃金凈利潤(rùn)率、保班守貸款償還期、背正常貸款償還期凹、靜態(tài)投資回收氨期，其中“保守按貸款償還期”是耙根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)瓣構(gòu)要求增加的，拔其計(jì)算方法為:半還貸時(shí)假設(shè)投資壩方項(xiàng)目所有資金白(包括資本金)百都是借債籌集，矮以此保守策略來笆計(jì)算貸款償還期岸。伴6、巴為使投資估算和版財(cái)務(wù)分析更加符皚合實(shí)際投資和經(jīng)懊營(yíng)

4、情況，本次以拜收付實(shí)現(xiàn)制為基靶礎(chǔ)計(jì)算相關(guān)財(cái)務(wù)瓣指標(biāo)，而不采用艾計(jì)提固定資產(chǎn)折拔舊的方法，原因隘如下:吧根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際唉情況，服務(wù)業(yè)租癌賃經(jīng)營(yíng)一般按核愛定征收，用折舊壩攤銷的方法計(jì)算啊企業(yè)所得稅已無斑必要。矮投資者在經(jīng)營(yíng)拔期內(nèi)要回收全部胺投資，翱BOT擺項(xiàng)目如果經(jīng)營(yíng)期板小于折舊年限，般就會(huì)牽扯到折舊襖殘值歸屬的問題懊。瓣財(cái)務(wù)分析最重拌要的是遵循資金拌時(shí)間價(jià)值原則，懊折舊考慮的只是壩歷史成本而不是柏時(shí)間價(jià)值因素。稗對(duì)于本項(xiàng)目而言啊，由于固定資產(chǎn)拜投入遠(yuǎn)大于其后骯每年的經(jīng)營(yíng)收益壩，用計(jì)提折舊的罷方法勢(shì)必導(dǎo)致計(jì)襖算出的財(cái)敖務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重失真熬，以至失去參考胺價(jià)值。昂7、愛出于保守考慮，板本次估算和分析柏假設(shè)

5、的是權(quán)益資艾金大于債務(wù)資金暗的項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)礙。資本金除能支吧付建設(shè)投資額的百70%之外，還礙要用于支付全部耙的流動(dòng)資金和建埃設(shè)期利息。項(xiàng)目壩資本金全部由社敗會(huì)資本出資，資頒本金之外的資金骯以債務(wù)方式解決捌。由于項(xiàng)目法人霸不用承擔(dān)權(quán)益資耙金的利息和債務(wù)氨，故投資估算和皚財(cái)務(wù)分析時(shí)不計(jì)斑算資本金的使用笆成本。資本金使凹用成本由社會(huì)資翱本自己斟酌，在皚項(xiàng)目投資決策時(shí)靶與通貨膨脹因素芭一起考慮。挨8、鞍為便于項(xiàng)目實(shí)施岸機(jī)構(gòu)參考和權(quán)衡拔，分析中涉及到敗的主要影響因素斑如經(jīng)營(yíng)年限、租鞍金收入、項(xiàng)目投鞍資、經(jīng)營(yíng)成本、斑貸款利率、租金暗成本增長(zhǎng)率等等半，先按常量對(duì)待半(基準(zhǔn)數(shù)值)，扒后按變量分析，背以便更加全

6、面地版反映各財(cái)務(wù)指標(biāo)敖的變動(dòng)趨勢(shì)。凹9、捌根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施白和公用事業(yè)特許半經(jīng)營(yíng)管理辦法凹(發(fā)改委等令骯20152傲5鞍號(hào))，由于項(xiàng)目佰回報(bào)周期較長(zhǎng)，搬本次分析經(jīng)營(yíng)期把基準(zhǔn)值按40年哎考慮，最長(zhǎng)50埃年。經(jīng)營(yíng)期各年礙出租率都按10澳0%計(jì)算，但第般一年考慮三個(gè)月背的免租期。奧10、頒因?yàn)轫?xiàng)目經(jīng)營(yíng)期礙限比較長(zhǎng)，本次安財(cái)務(wù)分析采用時(shí)絆價(jià)(Curre俺nt Pric矮e)體系，經(jīng)營(yíng)襖期間租金收入及般經(jīng)營(yíng)成本和稅費(fèi)扳考慮了每三年4澳%的增長(zhǎng)率。項(xiàng)絆目計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2跋016年初，2熬016年為建設(shè)八期，2017年礙及其以后為經(jīng)營(yíng)耙期，財(cái)務(wù)分析時(shí)盎投資回收期和貸擺款償還期都從經(jīng)捌營(yíng)期開始算起。疤11、癌由于項(xiàng)目

7、的特殊傲情況，本次估算昂和分析所稱項(xiàng)目吧總投資只包按括地上一至五層懊的建設(shè)投資及相辦關(guān)費(fèi)用，還有與八之相關(guān)的一部分?jǐn)∈彝夤こ掏顿Y，佰土方、支護(hù)、基隘礎(chǔ)、地下室以及暗與健身中心不相骯關(guān)的室外工程建案設(shè)投資和相關(guān)費(fèi)阿用不包括在內(nèi)。愛12哎、凹估算和分析表格邦中與價(jià)格相關(guān)的斑數(shù)據(jù)皆為含增值把稅的價(jià)格，由于哎建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期間巴沒有銷項(xiàng)增值稅哀可供抵扣，故此案次估算分析并未扳列舉應(yīng)納增值稅傲額及其相應(yīng)的附頒加稅。澳13哀、奧估算和分析中需隘要項(xiàng)目主體方或盎投資方繳納的新哎型墻體材料專項(xiàng)扳基金、散裝水泥斑專項(xiàng)基金和農(nóng)民藹工工資保證金按盎全部返退考慮。白14俺、芭此次投資估算和盎財(cái)務(wù)分析除提供疤基準(zhǔn)條件下各財(cái)

8、昂務(wù)指標(biāo)外，還給搬出了它們的置信藹區(qū)間以及不同組白合條件下的項(xiàng)目阿財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)背果列表，便于決吧策時(shí)參考。項(xiàng)目骯實(shí)施機(jī)構(gòu)可依據(jù)氨預(yù)計(jì)的租金情況笆、期望的收益水壩平以及其他必要般的因素來確定準(zhǔn)斑予社會(huì)資本的經(jīng)奧營(yíng)年限。唉15、岸本次估算和分析白考慮了經(jīng)營(yíng)期租澳金和相關(guān)費(fèi)用的昂增長(zhǎng)，但未剔除把通貨膨脹因素，熬由于經(jīng)營(yíng)期限較白長(zhǎng)，決策者在確襖定期望收益水平鞍時(shí)要將通貨膨脹芭因素考慮在內(nèi)。矮項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)概瓣覽捌經(jīng)估算，本項(xiàng)目傲總投資為397八8.92萬元，瓣其中建設(shè)投資3俺854.06萬吧元，建設(shè)期利息傲64.86萬元絆，流動(dòng)資金60稗萬元。埃如總說明所述，拌出于保守考慮，般本次財(cái)務(wù)分析假凹設(shè)的是權(quán)

9、益資金疤大于債務(wù)資金的皚項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)。伴假設(shè)資本金除能按支付建設(shè)投資額耙的敗70%之外，還氨要用于支付全部阿的流動(dòng)資金和建捌設(shè)期利息。項(xiàng)目皚資本金全部由社阿會(huì)投資人出資，按資本金之外的資把金以債務(wù)方式解擺決。以此計(jì)算，半社會(huì)投資人需要版出資2822.百71萬元作為項(xiàng)岸目的資本金，占芭總投資的70.骯94%，社會(huì)投安資人還需要另外捌籌集債務(wù)資金1埃156.22萬凹元，占急投資的芭29.06%。傲這里需要說明的背是，由于項(xiàng)目法啊人不用承擔(dān)權(quán)益襖資金的利息和債扮務(wù)，故投資估算霸和財(cái)務(wù)分析時(shí)不哎計(jì)算資本金的使擺用成本。資本金邦使用成本由社會(huì)胺投資人自己斟酌柏，在項(xiàng)目投資決八策時(shí)與通貨膨脹皚因素一起考慮

10、。半本次財(cái)務(wù)分析主奧要計(jì)算7個(gè)指標(biāo)安供決策參考，在頒基準(zhǔn)平均租金水霸平38.35元昂/月/建筑平米拌，經(jīng)營(yíng)期間租金拜和經(jīng)營(yíng)成本每三奧年增長(zhǎng)4%，當(dāng)襖前貸款利率5.百1%上浮10%礙的情況下，暫按傲經(jīng)營(yíng)期40年考邦慮，經(jīng)財(cái)務(wù)分析鞍和模擬得出相關(guān)巴指標(biāo)如下:盎項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)(擺經(jīng)營(yíng)期40年)霸基準(zhǔn)數(shù)值礙90%置信區(qū)間按總投資內(nèi)部收益斑率(稅后)哀資本金內(nèi)部收益啊率拜總投資收益率懊資本金凈利潤(rùn)率背6. 86案%翱6. 89絆%熬8. 51半%懊10. 41安%愛5.97%-7般.80%襖5.98%-7跋.85%百7.49%-9拔.65%般9.02%-1靶1.96%凹其他:保守貸款版償還期俺正常貸款償還

11、期扳靜態(tài)投資回收期懊30. 76年板5. 78年芭14. 59年跋24.38年-邦41.31年班5.88年-7暗.36年罷13.13年-芭16.21年把上表數(shù)據(jù)中“保拔守貸款償還期”懊是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施絆機(jī)構(gòu)要求增加的吧指標(biāo)，其計(jì)算方耙法為:假設(shè)投資懊方項(xiàng)目所有資金按(包括資本金)凹都是借債籌集，把以此保守策略來俺計(jì)算貸款償還期巴。其他幾個(gè)財(cái)務(wù)芭指標(biāo)都按正常的版投資和經(jīng)營(yíng)條件瓣計(jì)算。辦靜態(tài)投資回收期百可以基于融資前耙分析的總投資計(jì)吧算，也可以基于矮融資后分析的資耙本金計(jì)算，經(jīng)實(shí)熬際計(jì)算比對(duì)，發(fā)耙現(xiàn)本項(xiàng)目由這兩盎種方法得到的結(jié)把果相差不大(見吧第29頁“不同矮假設(shè)條件下項(xiàng)目隘靜動(dòng)態(tài)投資回收艾期估算表

12、”)，癌故只列示其中之百一，上表中的結(jié)白果是基于融資后氨分析的資本金計(jì)拜算的年數(shù)，從經(jīng)鞍營(yíng)期算起。頒回收期和償還期辦指標(biāo)其實(shí)是和經(jīng)隘營(yíng)年限無關(guān)的，懊但經(jīng)營(yíng)年限必須疤長(zhǎng)于這些指標(biāo)才笆能計(jì)算得出來。鞍表中“總投資收笆益率”和“資本邦金凈利潤(rùn)率”的佰計(jì)算公式如下:矮總投資收益率胺=鞍經(jīng)營(yíng)期年平均息邦稅前利潤(rùn)/項(xiàng)目懊總投資扳資本金凈利潤(rùn)率柏=八經(jīng)營(yíng)期年平均凈霸利潤(rùn)/項(xiàng)目資本扮金結(jié)論和建議昂就本項(xiàng)目而言，壩政府與社會(huì)資本皚合作，關(guān)鍵是確把定合作年限。確擺定合作年限需要盎考量的因素很多啊，但都不能違背叭“既讓社會(huì)資本班獲得合理回報(bào)，板又要保證公共利百益不受損害”這岸一基本原則。不把過從下面的敘述挨可以看到

13、，由于昂項(xiàng)目盈利能力不白足，做到這一點(diǎn)斑并不容易。埃根據(jù)最新出臺(tái)的愛基礎(chǔ)設(shè)施和公版用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)矮管理辦法(爸發(fā)改委等令2巴015翱25號(hào))第六條安，基礎(chǔ)設(shè)施和公扳用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)愛期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)行版業(yè)特點(diǎn)、所提供伴公共產(chǎn)品或服務(wù)邦需求、項(xiàng)目生命扒周期、投資回收佰期等綜合因素確按定，最長(zhǎng)不超過盎30年。對(duì)于投艾資規(guī)模大、回報(bào)壩周期長(zhǎng)的基礎(chǔ)設(shè)唉施和公用事業(yè)特半許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可以霸由政府或者其授愛權(quán)部門與特許經(jīng)敖營(yíng)者根據(jù)項(xiàng)目實(shí)板際情況，約定超佰過前款規(guī)定的特阿許經(jīng)營(yíng)期限。傲本項(xiàng)目就屬于這般樣的情況，回報(bào)斑周期很長(zhǎng)。由于疤位于三線城市，傲又偏離市中心，哀租金收入上不去隘，項(xiàng)目先天性盈頒利能力不足。經(jīng)愛試算發(fā)

14、現(xiàn)30年敗經(jīng)營(yíng)期限的財(cái)務(wù)艾指標(biāo)很不理想，巴恐難以被社會(huì)投熬資人所接受，故邦此將經(jīng)營(yíng)期基準(zhǔn)佰值改為40年。把而從前面的“財(cái)背務(wù)指標(biāo)概覽”可扒以看到，其實(shí)這擺基于40年經(jīng)營(yíng)唉期計(jì)算的各個(gè)財(cái)芭務(wù)指標(biāo)也是不盡半如人意的。經(jīng)與傲項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)商岸量，為充分考慮澳風(fēng)險(xiǎn)，本次估算般與分析增加了一奧個(gè)“保守貸款償阿還期”指標(biāo)，就阿是假設(shè)投資方項(xiàng)唉目所有資金包括耙資本金都是借債翱籌集的，以此保矮守策略來計(jì)算貸邦款償還期。在基絆準(zhǔn)貸款利率翱5. 61%挨清況下經(jīng)計(jì)算該耙指標(biāo)竟然達(dá)到了捌30.般76年。面對(duì)不班盡如人意的項(xiàng)目耙，財(cái)政又不給任巴何補(bǔ)貼，如何找扒到滿意的社會(huì)資鞍本并讓他們接受拔短于基準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)暗期限，是擺在

15、項(xiàng)皚目實(shí)施機(jī)構(gòu)面前鞍的最大難題。瓣辦法第六條明確奧指出投資回收期絆是重要的考慮因澳素。投資回收期白有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩疤種指標(biāo)，其中靜爸態(tài)投資回收期不安考慮資金的時(shí)間懊價(jià)值，難以正確辦地辨識(shí)項(xiàng)目的優(yōu)骯劣。本項(xiàng)目回報(bào)拔周期很長(zhǎng)，采用靶動(dòng)態(tài)投資回收期扮才合適，但建俺設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)邦方法(第三版笆)中只說明了靜版態(tài)投資回收期的八計(jì)算，并未要求拔計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回捌收期，這是因?yàn)榘缬?jì)算動(dòng)態(tài)投資回奧收期需要事先指凹定折現(xiàn)率，而折般現(xiàn)率是主觀性很礙強(qiáng)的數(shù)據(jù)。折現(xiàn)拌率對(duì)動(dòng)態(tài)投資回版收期的影響非常俺大，經(jīng)測(cè)算，基拔準(zhǔn)租金水平條件把下當(dāng)折現(xiàn)率取7背.壩3奧%時(shí)，動(dòng)態(tài)投資耙回收期就已經(jīng)超邦過了50年(見癌“不同假設(shè)條件擺下

16、項(xiàng)目靜動(dòng)態(tài)投愛資回收期估算表耙”)。而唉7.瓣3%的折現(xiàn)率不矮僅小于12%的奧一般行業(yè)基準(zhǔn)收爸益率，甚至還小愛于8%的社會(huì)基阿準(zhǔn)折現(xiàn)率。癌所有這些，表明按只根據(jù)投資回收敗期一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來確八定經(jīng)營(yíng)年限是不拔合適的。芭實(shí)際上，以上幾巴個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)中項(xiàng)拌目資本金內(nèi)部收癌益率才是最重要翱的，也是按規(guī)定藹唯一必須計(jì)算的絆指標(biāo)。內(nèi)部收益啊率是客觀數(shù)據(jù)，熬只要現(xiàn)金流量估翱計(jì)的比較合理，芭計(jì)算結(jié)果的可信凹度就比較高，然氨而計(jì)算結(jié)果表明阿這一指標(biāo)也是比矮較低的。資本金罷內(nèi)部收益率低的爸主要原因是該項(xiàng)唉目前期投資大后扳期經(jīng)營(yíng)收入少，佰回報(bào)周期很長(zhǎng);佰另一個(gè)原因是項(xiàng)矮目要求的資本金氨比例高，不過對(duì)案于本項(xiàng)目，正因哀為回

17、報(bào)周期長(zhǎng)，扒所以資本金比例澳對(duì)資本金內(nèi)部收俺益率的影響也小背，財(cái)務(wù)杠桿作用昂不明顯。經(jīng)測(cè)算盎，當(dāng)資本金比例板從氨7熬0%降到30%吧時(shí)，40年經(jīng)營(yíng)絆期資本金內(nèi)部收絆益率僅從奧6.鞍89%上升到敖6.93%。靶由于項(xiàng)目特殊性熬，我們并沒有找暗到相關(guān)行業(yè)的基跋準(zhǔn)收益率作為比稗較(只查到了“昂商業(yè)性文化娛樂八設(shè)施”行業(yè)，但艾與本項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)唉營(yíng)情況并不相符扮)。對(duì)當(dāng)前的社阿會(huì)投資人而言，俺中短期投資項(xiàng)目瓣資本金內(nèi)部收益柏率一般應(yīng)在12白%以上才可接收搬，單從資本金內(nèi)皚部收益率判斷，哎項(xiàng)目并不理想。板不過從另外一個(gè)罷角度，由于是政壩府與社會(huì)資本合翱作項(xiàng)目，項(xiàng)目最邦大的優(yōu)勢(shì)，是經(jīng)癌營(yíng)期間可以獲得昂長(zhǎng)期穩(wěn)定

18、的收益岸來源。再考慮到背項(xiàng)目的公益性質(zhì)半，40年經(jīng)營(yíng)期半，項(xiàng)目平均每年襖資本金凈利潤(rùn)率頒尚可達(dá)到愛10.叭41%。還有，扳正常情況下本項(xiàng)骯目的需要交納的佰房產(chǎn)稅太多，幾矮乎占了經(jīng)營(yíng)成本八和稅費(fèi)隘1/爸3(般見按“基準(zhǔn)年經(jīng)營(yíng)成襖本和稅費(fèi)”，如芭果社會(huì)投資人有隘合理的避稅措施稗，或能夠爭(zhēng)取到鞍一定的稅費(fèi)減免辦政策，則實(shí)際的邦資本金內(nèi)部收益按率比估算的要高擺，或許社會(huì)投資爸人是能板接受的。盎以上是我公司對(duì)辦確定社會(huì)資本經(jīng)艾營(yíng)期限時(shí)如何掂暗量投資回收期、拌資本金內(nèi)部收益靶率和資本金凈利挨潤(rùn)率三個(gè)指標(biāo)的骯一點(diǎn)看法，或有懊不當(dāng)之處，請(qǐng)項(xiàng)矮目實(shí)施機(jī)構(gòu)酌情班考慮。需要說明愛的是，由于項(xiàng)目靶盈利能力不足，阿導(dǎo)致

19、經(jīng)營(yíng)初期的扒現(xiàn)金流量累計(jì)盈唉余資金出現(xiàn)負(fù)值澳，項(xiàng)目投資方還瓣需另外進(jìn)行必要絆的短期融資，以挨保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)案生存能力。短期昂融資對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)扳指標(biāo)也有一定的柏負(fù)面影響，這里辦不再做進(jìn)一步估擺算。柏此次投資估算和俺財(cái)務(wù)分析除提供版基準(zhǔn)條件下各財(cái)安務(wù)指標(biāo)外，還給柏出了它們的置信奧區(qū)間以及不同組案合條件下的項(xiàng)目耙財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)吧果列表。由于此背次估算和分析是版基于模型進(jìn)行的巴，將經(jīng)營(yíng)期限視柏為變量，各種數(shù)扳據(jù)結(jié)果的估算相背對(duì)而言比較容易昂，故在基本的數(shù)辦據(jù)之外我們還另艾外提供了五張附霸表，附表中列有吧不同經(jīng)營(yíng)年限不敖同租金水平條件八下的各個(gè)財(cái)務(wù)指挨標(biāo)以供參考。項(xiàng)傲目實(shí)施機(jī)構(gòu)可依半據(jù)預(yù)計(jì)的租金情斑況、預(yù)

20、期的收益啊水平以及其他必佰要的因素方便地霸查表以確定準(zhǔn)予笆社會(huì)資本的經(jīng)營(yíng)拜年限。另需特別安說明的是，本次愛估算和分析考慮柏了經(jīng)營(yíng)期租金和拌相關(guān)費(fèi)用的增長(zhǎng)斑，但未剔除通貨靶膨脹因素，由于頒經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng)，佰項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)在叭確定期望收益水罷平時(shí)要將通貨膨傲脹因素考慮在內(nèi)斑。瓣為使決策者全面矮了解項(xiàng)目的建設(shè)半和運(yùn)行概況，做愛到能夠隨時(shí)查詢捌相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)，佰應(yīng)要求我們提供板的數(shù)據(jù)比較詳盡扮，不過數(shù)據(jù)太多般也會(huì)給決策來難搬度。由于項(xiàng)目現(xiàn)八階段決策只涉及百經(jīng)營(yíng)年限一項(xiàng)內(nèi)哀容，我們建議項(xiàng)拔目實(shí)施機(jī)構(gòu)參照懊以上幾個(gè)財(cái)務(wù)指埃標(biāo)先確定一個(gè)最啊高的經(jīng)營(yíng)年限，稗然后在項(xiàng)目采購凹過程中以公開招靶標(biāo)的方式，通過啊社會(huì)資本的

21、競(jìng)爭(zhēng)哀來降低經(jīng)營(yíng)年限斑。另在項(xiàng)目特許岸經(jīng)營(yíng)協(xié)議中，視扮情況補(bǔ)充保底租靶金收入、超額收頒益分享以及必要礙的獎(jiǎng)勵(lì)或救濟(jì)措挨施，并在其后經(jīng)暗營(yíng)過程中，加強(qiáng)胺中期評(píng)估，根據(jù)八實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)鞍整雙方的利益和捌風(fēng)險(xiǎn)分配方案。拌總之，只有多方板入手，才有可能翱做到既讓社會(huì)資斑本獲得合理的回罷報(bào)，又保證公共拌利益不受損害，壩從而保證項(xiàng)目的芭成功實(shí)施。項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)斑名稱巴數(shù)值伴(m啊2搬)矮備注昂項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)傲占地面積皚總建筑面積哎其中：一層皚二層鞍三層柏四層懊五層瓣其它附屬用房八地下室及車庫盎室外工程敗2240.00疤10934.0瓣0辦2005.04熬2232.24罷2232.24般2232.24瓣2232

22、.24爸?jǐn)?shù)據(jù)取自河北x班x建筑設(shè)計(jì)有限背公司(xx健笆身中心建筑設(shè)計(jì)奧方案2015啊年4月版拔暫不考慮拜暫不考慮說明:艾項(xiàng)目地下兩層地跋上五層，地下為按人防工程，地上柏是健身中心，社盎會(huì)資本只需負(fù)責(zé)敖地上五層的投資安建設(shè)。癌項(xiàng)目總投資匯總拔表拜名稱挨基數(shù)把單價(jià)拜金額(萬元)翱一、工程費(fèi)用跋3195. 4霸2奧二、工程建設(shè)其岸他費(fèi)用斑373. 15胺三、預(yù)備費(fèi)矮285. 49壩四、建設(shè)期利息擺64.86奧五、流動(dòng)資金笆60.00澳六、項(xiàng)目總投資吧3978. 9暗2說明藹由于項(xiàng)目特殊情癌況，這里的總投胺資只包括地上一艾至五層的建設(shè)投傲資，土方、支護(hù)捌、基礎(chǔ)、地下室背以及與健身中心扒無關(guān)的室外工程翱

23、建設(shè)投資不包括昂在內(nèi)。建設(shè)期貸奧款額為項(xiàng)目建設(shè)敖投資的30稗%扮，貸款利率在現(xiàn)巴行埃5.芭1%的基礎(chǔ)上再把上浮10澳%靶，貸款期限一年昂。項(xiàng)目投資估算表板名稱拌基數(shù)百單價(jià)奧金額（萬元）拌備注絆工程費(fèi)用哀土建主體工程伴裝飾裝修柏給排水工程班熱力工程奧空調(diào)案強(qiáng)弱電翱煤氣吧電梯扶梯懊消防工程瓣其他：室外工程昂體育經(jīng)營(yíng)及服務(wù)翱設(shè)施拜3195.42熬由于項(xiàng)目特殊情拔況，只考慮笆+胺0.000以上凹工程費(fèi)用和部分皚室外工程費(fèi)用，辦見總說明。八數(shù)據(jù)取自XXX啊設(shè)計(jì)公司XX背健身中心建設(shè)設(shè)岸計(jì)方案工程項(xiàng)案目概算部分，下柏同。挨與健身中心有關(guān)頒的一部分室外工百程費(fèi)用，包括硬愛化、綠化、照明八工程等，暫估值耙暫不

24、考慮百1603.81班947.40案62.57佰102.26版80.50捌111.65背8.93叭60.00扮98.30耙120.00項(xiàng)目投資估算表辦名稱傲基數(shù)奧單價(jià)艾金額矮（骯萬元胺）奧備注搬二、工程建設(shè)其盎他費(fèi)用岸建設(shè)用地費(fèi)芭建設(shè)單位管理費(fèi)巴工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)白前期工作咨詢費(fèi)鞍勘察費(fèi)礙設(shè)計(jì)費(fèi)把施工圖審查費(fèi)百環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)艾招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)傲工程保險(xiǎn)費(fèi)挨城市基礎(chǔ)設(shè)施配鞍套費(fèi)熬辦公及生活家具礙購置費(fèi)班人員培訓(xùn)費(fèi)拌電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)爸集中供熱管網(wǎng)工傲程建設(shè)費(fèi)按燃?xì)夤芫W(wǎng)工程建皚設(shè)費(fèi)氨文物勘探費(fèi)岸臨時(shí)水電報(bào)裝接氨用版其它費(fèi)用鞍3195.42骯萬元拜10934.0扒0m岸2俺10934.0爸0m佰2拌10934

25、.0安0m傲2俺20戶耙0.60%頒19.15元/搬m唉2佰90元/m扮2瓣60元/m捌2扳3200元/戶伴373.15芭依據(jù)2004年扮建設(shè)廳發(fā)改委翱河北省建設(shè)項(xiàng)目盎概算其他費(fèi)用定哎額并根據(jù)市場(chǎng)按收費(fèi)情況調(diào)整把劃撥土地，不考皚慮征地拆遷補(bǔ)1盎費(fèi)用藹依據(jù)財(cái)政部財(cái)建版20023啊94號(hào)、省財(cái)政熬廳冀財(cái)建20爸033號(hào)、財(cái)鞍建2003哎724號(hào)壩建設(shè)工程監(jiān)理與辦相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管佰理規(guī)定發(fā)改價(jià)格襖20076辦70號(hào)芭依據(jù)國家計(jì)委計(jì)凹價(jià)格俺1999頒凹1283胺號(hào)、省物價(jià)局、拔省計(jì)委冀價(jià)經(jīng)費(fèi)芭字2000半10號(hào)盎由于項(xiàng)目特殊情擺況，不考慮氨工程勘察設(shè)計(jì)收半費(fèi)管理規(guī)定計(jì)價(jià)襖格2002哎10號(hào)拌河北省物價(jià)局

26、、氨河北省建設(shè)廳冀頒價(jià)經(jīng)費(fèi)字20翱02礙第27號(hào)埃國家計(jì)委、國般家環(huán)保總局計(jì)價(jià)靶格2002昂125號(hào)邦國家計(jì)委計(jì)價(jià)格搬2002白半1980號(hào)稗按工程費(fèi)用的0稗. 6%計(jì)算拜河北省物價(jià)局、靶財(cái)政廳冀價(jià)經(jīng)費(fèi)骯字岸2002板鞍29號(hào)等對(duì)各市哀批復(fù)文件艾國家計(jì)委建設(shè)銀佰行計(jì)標(biāo)(85)癌352號(hào)，只考靶慮項(xiàng)目公司管理八經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目的辦皚公設(shè)施及人員盎同上哎河北省設(shè)區(qū)市市笆區(qū)新建住宅小區(qū)八電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)拔管理暫行辦法絆 爸冀價(jià)經(jīng)費(fèi)哎絆2008耙板39號(hào)拔XX市人民政府暗關(guān)于將城市集中挨供熱管網(wǎng)工程建霸設(shè)費(fèi)納入價(jià)格管盎理的通知疤把2005盎昂76號(hào)壩XX市物價(jià)局關(guān)矮于規(guī)范燃?xì)夤芫W(wǎng)隘工程建設(shè)費(fèi)的通矮知2009年

27、，霸按折算20戶考爸慮襖由于項(xiàng)目特殊情把況，不考慮胺暫不考慮芭現(xiàn)場(chǎng)通平、臨時(shí)拔圍墻道路、城市班道路占用挖掘、把垃圾清運(yùn)等不易昂預(yù)知的費(fèi)用吧13.91擺59昂.礙83搬1骯4.9敗5罷36疤.氨79搬2.63辦2.16絆6.91背19.17安20.94拜1.80版1.80巴98.41頒65.60礙6.40捌21.87項(xiàng)目投資估算表爸名稱佰基數(shù)懊單價(jià)般金額奧（萬元）哎備注巴三、預(yù)備費(fèi)案基本預(yù)備費(fèi)氨漲價(jià)預(yù)備費(fèi)伴3569萬元按8%佰285.49瓣原國家計(jì)委建設(shè)阿銀行，計(jì)標(biāo)(8翱5)352號(hào)，癌建標(biāo)2007版164號(hào)捌暫按零計(jì)算，原拜國家計(jì)委，計(jì)投辦資1999案1340號(hào)癌285.49捌四、建設(shè)期利息愛

28、1156.22熬萬元爸5.61%耙64.86辦本項(xiàng)目也許可以挨中請(qǐng)政策性銀行澳貸款，但為保守笆起見仍按商業(yè)銀隘行貸款考慮扮貸款額為項(xiàng)目建版設(shè)投資的30%奧，貸款年利率5扳.1%再上浮1背0%，貸款期限奧一年盎64.86按五、流動(dòng)資金按60.00哀國家計(jì)委關(guān)于核氨定大中型基本建巴設(shè)項(xiàng)目總投資的敗通知 計(jì)投資盎199238拌2號(hào)半暫估流動(dòng)資金6佰0萬元，其中鋪扳底流動(dòng)資金占3版0%岸60.00拌六、項(xiàng)目總投資翱其中建設(shè)投資背單方建設(shè)成本岸3854.06拔萬元敗3524.84罷元/m唉2懊3978.92拜一+稗翱+五岸一+二+三，按扮建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)昂評(píng)價(jià)方法的規(guī)案定，建設(shè)投資中板不含建設(shè)期利息艾項(xiàng)目建

29、設(shè)投資/辦總建筑面積說明:鞍由于項(xiàng)目特殊情耙況，這里的總投笆資只包括地上一傲至五層的建設(shè)投案資，土方、支護(hù)爸、基礎(chǔ)、地下室氨以及與健身中心埃無關(guān)的室外工程斑建設(shè)投資不包括氨在內(nèi)。安建設(shè)期貸款額為敗項(xiàng)目建設(shè)投資的版30%斑.貸款利率在現(xiàn)百行霸5.斑1%的基礎(chǔ)上再暗上浮10笆%般.貸款期限一年跋基準(zhǔn)年毛租金收班入挨名稱絆基數(shù)巴（m笆2柏）拜單價(jià)凹(佰元跋/m絆2班/月百)稗金額叭（萬元）稗備注埃七、基準(zhǔn)年毛租哎金收入背一層按二層礙三層班四層安五層拔地上及地下車位班2005.04矮2232頒.24拔2232.24扮2岸1版32.24板6把0隘 靶40拌30骯25鞍395.84柏假設(shè)項(xiàng)目以對(duì)外岸出租方

30、式進(jìn)行經(jīng)疤營(yíng)，一至四層平班均月租金:38奧.35元/建筑板平米挨體育用品超市，柏各層用途見可研礙報(bào)告暗柔道、摔跤、散背打、拳擊案跆按拳道、健美操、哀武術(shù)、舉重搬棋牌類、臺(tái)盎球、瑜伽，本層班有約100平米阿用于辦公，不對(duì)拌外出租經(jīng)營(yíng)懊綜合健身場(chǎng)館，罷包括籃球、羽毛拌球、乒乓球，不翱對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)鞍不考慮般144.36笆107.15唉80.36傲63.97說明：捌以2016年租敖金水平為基準(zhǔn)數(shù)霸據(jù)，假設(shè)經(jīng)營(yíng)期絆間毛租金收入每靶三年增長(zhǎng)一次，敗增長(zhǎng)率為版4%。辦毛租金收入中，捌包括租賃區(qū)域物哀業(yè)管理費(fèi)、必要哀的水電暖空調(diào)通扒訊設(shè)施使用費(fèi)、哀衛(wèi)生費(fèi)排污費(fèi)，八以及其他相關(guān)費(fèi)搬用。板基準(zhǔn)年經(jīng)營(yíng)成本斑和稅費(fèi)矮

31、名稱捌基數(shù)隘單價(jià)跋金額捌（萬元）頒備注懊八巴、經(jīng)營(yíng)期稅費(fèi)(礙年)把兩稅一費(fèi)八房產(chǎn)稅笆土地增值稅奧城鎮(zhèn)土地使用稅癌企業(yè)所得稅矮人員工資和福利搬費(fèi)骯管理費(fèi)用斑修理費(fèi)用埃水電暖費(fèi)用跋395胺.84跋萬元皚395暗.84唉萬元伴 鞍2240.00案萬元柏395把.84背萬元耙524.21萬佰元搬2186.拔80拔m敗2罷5.6%靶12.0%矮9元/m翱2盎2.5%拔2.0%班24元/m鞍2案141.11斑暫不考慮營(yíng)改增絆的情況扒包括營(yíng)業(yè)稅、城叭市維護(hù)建設(shè)稅、挨教育費(fèi)附加和地版方教育費(fèi)附加，案按毛租金收入的頒5.6%計(jì)八毛租金的藹12%傲無叭按用地面積每年伴9元/平米斑按服務(wù)業(yè)租賃經(jīng)拌營(yíng)考慮，核定征扳收

32、，稅率為毛租巴金的10辦%X巴25巴%霸暫按6人每人每昂月4000元考俺慮，包括個(gè)人工八資、津貼、獎(jiǎng)勵(lì)罷和各種勞保福利扮等版包括經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)啊、非經(jīng)營(yíng)區(qū)物業(yè)半管理費(fèi)，車船稅澳、印花稅和必要霸的衛(wèi)生費(fèi)排污費(fèi)隘等凹暫按除主體工程叭以外的工程費(fèi)用辦的2%考慮，主斑體工程維修計(jì)入芭物業(yè)管理費(fèi)中壩按20%非經(jīng)營(yíng)艾區(qū)面積每月每平按米2元計(jì)算，經(jīng)罷營(yíng)區(qū)域的水電暖擺燃?xì)赓M(fèi)用包括在白月租金中埃22.17愛47.5扮2.02礙9.90挨28.80搬15.00隘10.48拜5.25說明:八以2016年為鞍基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，假設(shè)斑經(jīng)營(yíng)期間經(jīng)營(yíng)成頒本與稅費(fèi)與毛租俺金同比增長(zhǎng)，即鞍每三年增長(zhǎng)一次拜，增長(zhǎng)率為4按%。爸企業(yè)所得稅根據(jù)

33、愛當(dāng)?shù)貙?shí)際情況按哀服務(wù)業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)吧核定征收考慮。罷項(xiàng)目總投資使用敗計(jì)劃與資金籌措癌表單位：萬元敗序號(hào)案項(xiàng)目阿合計(jì)傲建設(shè)期案經(jīng)營(yíng)期暗0把1邦2俺3頒4頒5埃6八7愛八2016年芭2017年柏2018年靶2019年唉2020年把2021年版2022年皚2023年按1佰總投資（含全額八流動(dòng)資金）埃3978.92吧3854.06唉124.86扒報(bào)批總投資（含懊鋪底流動(dòng)資金）艾3936.92扳3854.06岸82.86隘1.1按建設(shè)投資跋3854.06懊3854.06翱1.2罷建設(shè)期利息俺64.86擺64.86百1.3叭流動(dòng)資金班60.00襖60.00芭其中：鋪底流動(dòng)藹資金扒18.00耙18.00奧2芭

34、資金籌措澳3978.92佰3854.06巴124.86扮2.1霸項(xiàng)目資本金挨2822.71捌2697.84罷124.86暗2.1.1敗用于建設(shè)投資八2697.84疤2697.84佰2.1.2百用于流動(dòng)資金阿60.00敗60.00胺其中：鋪底流動(dòng)背資金辦18.00阿18.00骯2.1.3半用于建設(shè)期利息般64.86扮64.86愛2.2靶債務(wù)資金懊1156.22艾1156.22耙2.2.1拔用于建設(shè)投資阿1156.22懊1156.22啊2.2.2埃用于流動(dòng)資金白2.2.3皚用于建設(shè)期利息愛說明：資金結(jié)構(gòu)埃:出于保守考慮敗，本項(xiàng)目假設(shè)權(quán)罷益資金大于債務(wù)搬資金，確定資本挨金2822.7挨1萬元，其中用

35、壩于建設(shè)投資26柏97.84萬元靶（占建設(shè)投資額岸的70%），其拌余用于支付全部把的流動(dòng)資金和建搬設(shè)期利息。埃建設(shè)期利息計(jì)算凹:貸款額按項(xiàng)目把建設(shè)投資的30芭%.貸款利率在叭現(xiàn)行5.1%的阿基礎(chǔ)上再上浮1啊0%.敗貸款期限一年，隘建設(shè)期利息由項(xiàng)柏目資本金償還。靶項(xiàng)目投資現(xiàn)金流胺量表及內(nèi)部收益百率估算八年百期伴租金稅費(fèi)增常系阿數(shù)挨資金流入百租金收入白資金流出傲建設(shè)投資哎流動(dòng)資金跋經(jīng)營(yíng)成本和稅費(fèi)敖凈現(xiàn)金流量（稅疤后）啊累計(jì)（期末回收柏流動(dòng)資金）凹項(xiàng)目資本金內(nèi)部般收益率敗2016暗1.000癌3854搬-3854敗-3794靶#NUM!版2017隘1.000鞍297挨60巴141八96伴-3698耙

36、-95.96%柏2018柏1.000佰396哀141耙255挨-3444唉-70.15%芭2019昂1.000敗396吧141岸255凹-3189巴-50.63%絆2020八1.040絆412擺147安265暗-2924跋-36.90%拜2021跋1.040伴412盎147半265扳-2659扳-27.44%百2022啊1.040艾412礙147叭265懊-2394扮-20.68%般2023把1.082耙428翱153班276岸-2119胺-15.54%半2024敖1.082骯428扒153暗276昂-1843安-11.68%罷2025唉1.082般428昂153罷276埃-1568瓣-8.7

37、0%藹2026扳1.125佰445爸159氨287按-1281敗-6.27%昂2027靶1.125凹445稗159拌287罷-994藹-4.34%伴2028凹1.125凹445奧159邦287案-708扳-2.78%俺2029靶1.170般463爸165叭298靶-410哎-1.46%瓣2030骯1.170般463扳165襖298辦-112擺-0.36%斑2031版1.170柏463跋165埃298八186耙0.55%敗2032絆1.217百482敖172霸310癌496佰1.35%擺2033叭1.217拌482爸172佰310癌806扮2.03%安2034扮1.217背482柏172壩310

38、白1116翱2.60%案2035吧1.265半501叭179百322襖1438矮3.12%捌2036壩1.265扳501辦179敗322鞍1760捌3.56%壩2037矮1.265昂501般179叭322骯2083鞍3.94%搬2038半1.316礙521霸186頒335扳2418巴4.29%邦2039柏1.316版521襖186般335俺2753芭4.60%澳2040稗1.316頒521半186柏335把3088暗4.86%頒2041唉1.369百542背193拌349傲3437跋5.11%拜2042爸1.369板542矮193翱349隘3786捌5.32%拔2043稗1.369般542頒1

39、93巴349拔4134扒5.51%半2044半1.423疤563拌201辦363阿4497鞍5.69%凹2045芭1.423扮563斑201白363半4859絆5.84%板2046澳1.423罷563半201奧363絆5222氨5.98%埃2047阿1.480暗586芭209挨377邦5599版6.11%啊2048阿1.480皚586艾209挨377拜5976伴6.23%藹2049礙1.480哀586半209翱377襖6353奧6.33%氨2050絆1.539凹609白217按392吧6745柏6.43%盎2051愛1.539拌609艾217靶392胺7137拌6.52%瓣2052案1.539

40、澳609伴217挨392骯7529凹6.60%澳2053班1.601霸634霸226愛408哎7937佰6.67%胺2054拔1.601背634埃226拔408斑8345扳6.74%哎2055伴1.601拜634班226捌408愛8753爸6.80%般2056隘1.665背659懊235扒424啊9177鞍6.86%板2057壩1.665埃659凹235哀424哀9601敗6.91%礙2058白1.665挨659唉235芭424絆10025挨6.96%靶2059伴1.732藹685阿244扒441唉10466板7.01%翱2060爸1.732癌685巴244艾441罷10907把7.05%耙2

41、061罷1.732氨685白244挨441疤11349傲7.08%半2062絆1.801白713叭254柏459哀11807拌7.12%安2063擺1.801佰713阿254鞍459耙12266按7.15%岸2064版1.801傲713背254瓣459昂12725捌7.18%絆2065瓣1.873稗741瓣264傲477艾13202笆7.21%埃2066扳1.873熬741傲264奧477耙13679霸7.24%皚說明:本次測(cè)算佰計(jì)算時(shí)點(diǎn)為白2016埃年初，盎2016把年為建設(shè)期，哎201擺7年及其以后為爸經(jīng)營(yíng)期。經(jīng)營(yíng)期扮各年出租率都按吧100艾%襖計(jì)算，但第一年爸考慮三個(gè)月免租鞍期。假設(shè)經(jīng)營(yíng)

42、期芭間敖租金和經(jīng)營(yíng)成本翱每三年增長(zhǎng)一次皚，增長(zhǎng)率為4敗%。礙計(jì)算項(xiàng)目投資內(nèi)隘部收益率時(shí)在每捌個(gè)計(jì)算期末回收襖流動(dòng)資金擺60辦萬元八。背項(xiàng)目總投資償還斑計(jì)劃估算表笆（保懊守貸款償還期估辦算)案年半期熬年初借款隘本息累計(jì)拌本年借款敖本年應(yīng)靶付利息稗資金流入背租金收入跋經(jīng)營(yíng)成本和稅費(fèi)澳本年可用于還款昂資金氨本年償還本金及扮利息凹年末借款本息累半計(jì)骯2016啊0巴3854安216邦4070熬2017稗4070愛60暗232埃297爸141骯156鞍156白4206爸2018伴4206笆236辦396扒141哎255靶255背4187挨2019啊4187辦235愛396挨141稗255挨255盎4168

43、拌2020扒4168愛234板412耙147絆265捌265爸4137拔2021伴4137礙232氨412瓣147板265爸265胺4104拔2022案4104拌230襖412伴147瓣265百265版4069敗2023昂4069辦228疤428岸153搬276盎276啊4022藹2024伴4022藹226鞍428艾153盎276唉276百3972澳2025般3972翱223拔428拌153襖276哎276隘3919盎2026罷3919跋220佰445板159霸287傲287邦3852拜2027胺3852藹216骯445啊159伴287傲287拜3782跋2028礙3782哀212啊445佰1

44、59捌287艾287按3708俺2029鞍3708辦208唉463疤165艾298邦298凹3618暗2030稗3618安203靶463安165跋298艾298捌3523叭2031艾3523奧198板463氨165拜298百298八3422懊2032把3422邦192佰482骯172哎310懊310頒3304笆2033凹3304吧185罷482柏172凹310奧310耙3180案2034拜3180挨178安482白172班310疤310背3048阿2035把3048叭171靶501哎179胺322挨322芭2897扒2036傲2897耙163半501礙179俺322挨322鞍2737凹2037

45、熬2737哀154版501唉179捌322稗322礙2569百2038班2569巴144懊521百186扒335般335壩2377哎2039邦2377擺133柏521疤186扳335斑335俺2176骯2040挨2176隘122胺521百186扒335芭335哎1962擺2041般1962版110昂542百193爸349伴349八1724扳2042凹1724版97暗542擺193靶349敗349背1472拔2043背1472版83愛542吧193盎349霸349吧1206拔2044頒1206拔68埃563胺201叭363澳363安911盎2045叭911柏51板563把201吧363伴363翱

46、600哎2046隘600版34氨563辦201八363吧363柏271案2047隘271柏15百586把209胺377疤286襖2048鞍586敖209敗377板2049癌586扮209暗377盎2050扮609霸217伴392安2051扮609版217翱392唉2052哀609扒217癌392昂2053芭634懊226巴408埃2054盎634板226擺408癌2055班634擺226把408哎2056辦659骯235爸424暗2057敗659挨235胺424愛2058瓣659疤235骯424案2059耙685胺244班441傲2060斑685耙244壩441藹2061愛685安244瓣44

47、1敗2062班713擺254八459俺2063礙713艾254笆459愛2064挨713頒254岸459拔2065氨741矮264昂477埃2066氨741半264襖477白說明:“保守貸斑款償還期”是根稗據(jù)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)敖要求增加的財(cái)務(wù)敖指標(biāo)，計(jì)算方法挨為:還貸時(shí)假設(shè)半投資方項(xiàng)目需要疤的所有資金(包熬括資本金)都是辦借債籌集，利率愛相同，都是絆5.61%。巴 拌 埃計(jì)算得出基準(zhǔn)租邦金水平下保守贊瓣款償還期為:安30.76癌年。礙年敗2016矮2017熬2018斑2019稗2020辦2021拌2022半2023瓣2024半2025耙2026跋2027佰2028昂2029罷2030叭2031笆20

48、32拌2033襖2034辦2035愛2036凹2037翱2038叭2039巴2040昂2041鞍期骯1芭2壩3敗4背5板6氨7盎8霸9耙10翱11伴12百13瓣14阿15班16壩17安18百19笆20拜21氨22擺23矮24凹25哎租金稅費(fèi)增長(zhǎng)系藹數(shù)背1.000傲1.000佰1.000板1.000俺1.040芭1.040敗1.040跋1.082扒1.082胺1.082隘1.125耙1.125百1.125八1.170背1.170阿1.170版1.217矮1.217背1.217白1.265阿1.265艾1.265疤1.316佰1.316岸1.316頒1.369懊租金流入：租金班收入癌297擺396

49、叭396傲412板412搬412安428瓣428拌428敗445礙445澳445辦463盎463八463吧482芭482跋482背501邦501稗501鞍521頒521啊521敖542埃資金流出：資本懊金（建設(shè)投資）般2698啊資本金（支付建頒設(shè)期利息）跋65罷資本金（流動(dòng)資翱金）昂 60拜建設(shè)資金貸款本扒金償還稗1156稗經(jīng)營(yíng)成本和稅費(fèi)拜141拌141骯141哎147癌147藹147邦153八153擺153白159把159埃159胺165白165板165搬172罷172拌172板179叭179挨179懊186斑186翱186唉193礙凈現(xiàn)金流量（稅拌后）拜-2698斑-1125壩255頒25

50、5拜265擺265白265扳276哀276爸276百287皚287佰287埃298搬298柏298凹310安310搬310百322拌322笆322頒335霸335拔335扮349擺累計(jì)（期末回收胺流動(dòng)資金）盎-2638藹-3763瓣-3508邦-3254鞍-2989辦-2724氨-2459敗-2183皚-1908扳-1632頒-1346案-1056靶-773板-475稗-177艾121半431搬741矮1051捌1373俺1696擺2018懊2353礙2688暗3023隘3372按項(xiàng)目資本金內(nèi)部暗收益率瓣#NUM!邦#NUM!岸-80.74%板-56.92%澳-40.79%辦-30.03%扒-

51、22.49%絆-16.84%佰-12.64%佰-9.43%扮-6.84%稗-4.79%扳-3.14%哎-1.74%把-0.59%吧0.37%熬1.20%吧1.91%藹2.51%埃3.04%佰3.50%百3.90%百4.25%拜4.57%敗4.84%班5.09%叭年靶 爸2042拜2043擺2044阿2045柏2046辦2047搬2048癌2049巴2050邦2051頒2052壩2053熬2054搬2055襖2056氨2057瓣2058敖2059霸2060愛2061藹2062瓣2063斑2064佰2065哎2066安期叭1安2岸3吧4癌5壩6芭7扮8胺9邦10啊11板12唉13板14俺15叭16

52、辦17襖18罷19扒20罷21瓣22昂23吧24扳25礙租金稅費(fèi)增長(zhǎng)系襖數(shù)昂1.000捌1.000敗1.000邦1.000背1.040辦1.040捌1.040澳1.082靶1.082扳1.082哎1.125板1.125氨1.125愛1.170捌1.170笆1.170傲1.217鞍1.217哎1.217案1.265稗1.265瓣1.265把1.316絆1.316襖1.316唉1.369巴租金流入：租金拔收入拔297拌396拜396爸412百412扒412矮428奧428笆428背445啊445伴445跋463奧463壩463罷482扮482笆482芭501骯501隘501傲521拌521骯521

53、稗542翱資金流出：資本癌金（建設(shè)投資）襖2698稗資本金（支付建頒設(shè)期利息）跋65熬資本金（流動(dòng)資瓣金）伴 60白建設(shè)資金貸款本版金償還唉1156翱經(jīng)營(yíng)成本和稅費(fèi)艾141擺141埃141哎147背147傲147隘153艾153柏153敖159案159辦159唉165板165把165暗172翱172愛172啊179芭179扮179把186癌186佰186巴193傲凈現(xiàn)金流量（稅敗后）哀-2698八-1125爸255八255半265靶265吧265翱276擺276胺276藹287傲287扒287藹298耙298襖298阿310癌310拌310柏322百322骯322藹335八335百335白34

54、9扒累計(jì)（期末回收把流動(dòng)資金）笆-2638耙-3763胺-3508扒-3254按-2989背-2724皚-2459把-2183埃-1908搬-1632凹-1346凹-1056巴-773扒-475版-177邦121暗431敗741吧1051盎1373暗1696安2018哀2353壩2688罷3023挨3372稗項(xiàng)目資本金內(nèi)部柏收益率奧#NUM!艾#NUM!扳-80.74%暗-56.92%背-40.79%埃-30.03%頒-22.49%癌-16.84%背-12.64%壩-9.43%愛-6.84%扒-4.79%阿-3.14%阿-1.74%熬-0.59%鞍0.37%敗1.20%疤1.91%艾2.51%

55、俺3.04%懊3.50%矮3.90%岸4.25%辦4.57%隘4.84%岸5.09%昂 哎 挨 襖 暗 矮 其他幾個(gè)伴財(cái)務(wù)指標(biāo)的估算挨 以下是吧在基準(zhǔn)租金水平埃、預(yù)定的租金和澳經(jīng)營(yíng)成本增長(zhǎng)率伴以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)4翱0年條件下計(jì)算擺得出的另外三個(gè)版財(cái)扒務(wù)指標(biāo)，即總投皚資收益率、資本愛金凈利潤(rùn)率和靜骯態(tài)艾投資回收期，限阿于篇幅原因，這稗里略去了計(jì)算過啊程。阿 總投資拜收益率:8.5暗1%伴 靶 (項(xiàng)目總投資骯收益率二經(jīng)營(yíng)期罷年平均息稅前利氨潤(rùn)/項(xiàng)目總投資俺)阿 資本金搬凈利潤(rùn)率:10安. 41.愛 扒 (項(xiàng)目資本金昂凈利潤(rùn)率二經(jīng)營(yíng)八期年平均凈利潤(rùn)耙/項(xiàng)目資本金)凹 靜態(tài)投般資回收期:14般. 59年，爸

56、 胺 (回收期和償鞍還期指標(biāo)其實(shí)和八經(jīng)營(yíng)年限無關(guān)，絆但經(jīng)營(yíng)年限必須疤長(zhǎng)于這些指標(biāo)才唉能計(jì)算得出來)扳 說明:埃計(jì)算“總投資收壩益率”時(shí)，由于背涉及到息稅前利邦潤(rùn)，而本項(xiàng)目由拌于企業(yè)所得稅是把核定征收，故需半要將企業(yè)所得稅礙由各年度經(jīng)營(yíng)成吧本和稅費(fèi)中還原胺到當(dāng)霸年的息稅前利潤(rùn)癌中來。版 投資回埃收期有基于總投柏資和基于資本金伴兩種算法，就本胺項(xiàng)目而言，二者熬差別不大(見第拌29頁“不同假罷設(shè)條件下項(xiàng)目靜巴動(dòng)態(tài)投資回收期扒估算表”，這里板以基唉于資本金的為準(zhǔn)罷，投資回收期年半限從經(jīng)營(yíng)期算起礙。氨 以上只胺是基準(zhǔn)租金水平敗條件下經(jīng)營(yíng)期4哀0年的財(cái)務(wù)指標(biāo)阿，若需查詢不同邦租金水平不同經(jīng)伴營(yíng)年限下的各個(gè)

57、埃指標(biāo)數(shù)據(jù)，請(qǐng)見捌第27一31頁斑所附的“不同經(jīng)柏營(yíng)年限下背項(xiàng)目總投資收益跋率和資本金凈利扒潤(rùn)率”、“不同鞍租金水平下項(xiàng)目佰貸款償還期和投盎資回收期”、“澳不同假設(shè)條件下爸項(xiàng)目靜動(dòng)態(tài)投資疤回收期估算表”壩、“不同假設(shè)條藹件下扒項(xiàng)目總投資內(nèi)部拔收益率估算表”拜和“不同假設(shè)條啊件下項(xiàng)目資本金扳內(nèi)部收益率估算耙表”幾張表格，骯以便決策參考。疤 般 胺 伴 俺 爸 概率稗和敏感性模擬分胺析敖 項(xiàng)目財(cái)壩務(wù)指標(biāo)受很多因按素影響，根據(jù)實(shí)柏際情況，這里我熬們選擇項(xiàng)目總投班資、基準(zhǔn)租金收傲入、經(jīng)營(yíng)期相關(guān)頒成本、貸款利率罷、租金和經(jīng)營(yíng)成隘本增長(zhǎng)率(此處班指每三氨年一次的增長(zhǎng)率頒)這五個(gè)因素，捌來研究一下它們百波動(dòng)

58、時(shí)對(duì)前述七扒個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影隘響，即對(duì)總投資敗內(nèi)部收益率、資奧本金內(nèi)部收益率八、總投資收益率拔、資本金凈利潤(rùn)埃率、般保守貸款償還期暗、正常貸款償還擺期和靜態(tài)投資回版收期的影響。需笆要說明的是，本吧次分析為多因素捌影響分析，就是靶各因素獨(dú)立變動(dòng)懊，而不是像單因安素分析那樣假設(shè)伴一笆個(gè)變動(dòng)其余不動(dòng)疤，這樣模擬的結(jié)八果更加符合實(shí)際拌情況。敖拔伴半隘愛壩拔影響系數(shù) 懊 哎 基準(zhǔn)值伴概率分布 凹 均值 敗 最小 伴 最大 疤 標(biāo)準(zhǔn)偏差襖搬傲澳暗靶柏熬版項(xiàng)目總投資 啊 罷 1. 0隘0 截尾正態(tài)癌分布1. 0伴0 0.熬 90 隘1. 10 頒 0. 0 盎5 耙瓣八八骯疤安爸基準(zhǔn)租金收入胺 扳 1. 00

59、把 截尾正態(tài)分礙布1. 00擺 0. 爸90 1版. 10 搬0. 0 5巴 敖安哀胺半鞍捌捌經(jīng)營(yíng)期相關(guān)成敗本 按1. 00 敖截尾正態(tài)分布胺1. 00 懊 0. 9氨0 1.佰 10 哀0. 0 5 般 絆稗扳埃矮吧白懊貸款利率 壩 八 1. 巴00 截尾正白態(tài)分布1. 把00 0矮. 90 八1. 10 耙 0. 0柏 5 半昂艾跋唉捌百絆租金和經(jīng)營(yíng)成懊本增長(zhǎng)率1.吧 OOI截尾笆正態(tài)分布1.矮 0O I 傲3. 000a隘 5. 00澳0a 0. 柏500a 奧壩霸礙骯伴白翱假設(shè)各敏感因素安的波動(dòng)規(guī)律遵循俺上表設(shè)定的概率白分布，用相關(guān)工澳具模擬十萬次，跋模擬分析結(jié)果如絆下所示:班 項(xiàng)目財(cái)

60、罷務(wù)指標(biāo)(經(jīng)營(yíng)期愛10年)稗 總壩投資內(nèi)部收益率頒(稅后)版 資白本金內(nèi)部收益率隘 總疤投資收益率盎 資鞍本金凈利潤(rùn)率跋其他:保守貸款翱?jī)斶€期巴 正巴常貸款償還期阿 靜癌態(tài)投資回收期基準(zhǔn)數(shù)值 6. 86 6. 89 8. 5110. Q1%30. 76年 5 78年1理59年模擬平均值 6.87 6.90 8.53%壩 10. 1白1霸 31. 1啊5年 6 59年捌 11. 6俺2年哀 90%稗置信區(qū)間皚 5. 97挨%一7.80白 5. 98啊%一7.85柏 7理9%一壩9 65%唉9. 02%一捌11. 96盎21. 38年敗一Q1. 31啊年罷 5. 88板年一7. 36罷年敖13.