8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、專業(yè)實(shí)踐總結(jié)房地產(chǎn)土地評(píng)估公司成為了評(píng)估隊(duì)伍大學(xué)畢業(yè)后,我進(jìn)入了中的新成員。從此開始了土地評(píng)估的專業(yè)實(shí)踐，經(jīng)過 4 年的學(xué)習(xí)實(shí)踐，學(xué)到了許多專業(yè)知識(shí)，下面就過去幾年的專業(yè)實(shí)踐作一總結(jié)。首先，大學(xué)期間雖然開設(shè)過土地估價(jià)相關(guān)的課程，但由于從未實(shí)踐，僅停留在書本上，頭腦中對(duì)土地評(píng)估行業(yè)沒有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，對(duì)估價(jià)的各種方法有一點(diǎn)表面的認(rèn)識(shí)。進(jìn)入公司后，我開始了對(duì)土地評(píng)估工作系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，前期的學(xué)習(xí)大致可以分為以下幾個(gè)階段：（1）跟隨公司的估價(jià)師一起出現(xiàn)場(chǎng)收集相關(guān)資料，協(xié)助估價(jià)師整理相關(guān)資料，以此達(dá)到熟悉估價(jià)過程的目的;（2）在了解了估價(jià)過程后，每天閱讀估價(jià)師已完成的土地評(píng)估價(jià)，學(xué)習(xí)的寫作。經(jīng)過一段時(shí)間的

2、學(xué)習(xí)，逐步對(duì)一個(gè)完整的土地估有了一個(gè)較清晰的認(rèn)識(shí)； (3)在估價(jià)師的熱心指導(dǎo)下對(duì)一些簡單的項(xiàng)目寫模擬評(píng)估，完成后再與估價(jià)師所做作對(duì)比，找出其中向估價(jià)師請(qǐng)教，如此反復(fù)多次學(xué)習(xí)的寫作和熟悉估價(jià)方法等；（4）在逐步熟悉的寫作后，開始大量的閱讀公司其他人完成的土地評(píng)估，并配合參看土地估價(jià)方面的，補(bǔ)充理論知識(shí)，提高對(duì)各種估價(jià)方法的認(rèn)識(shí)，和各種條件下的處理方式。在此期間協(xié)助估價(jià)師完成一些輔助性的工作；（5）在經(jīng)過上述階段的學(xué)習(xí)以后，開始在估價(jià)師的指導(dǎo)下完成一些簡單的估價(jià)項(xiàng)目，完成后由一起到現(xiàn)場(chǎng)的估價(jià)師進(jìn)行 查，修改，并對(duì)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性作出判斷，判斷合格后再交由公司審合格后方能交付給客戶。人總是要在不斷的

3、實(shí)踐中才能提高對(duì)事物的認(rèn)識(shí)，上一階段是機(jī)械的后來的實(shí)踐活動(dòng)中，慢慢的對(duì)評(píng)估行業(yè)有了一些自己的認(rèn)識(shí)，也學(xué)積累了一些具體的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。 一、對(duì)土地估價(jià)行業(yè)的認(rèn)識(shí)土地評(píng)估作為一個(gè)中介行業(yè)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中起著一個(gè)不可缺少的作業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，其作用越發(fā)明顯。土地作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的載體，在現(xiàn)實(shí)生活中，許多經(jīng)濟(jì)行為伴隨著土地的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在社會(huì)，與土地的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)小到個(gè)人的抵押，大到大型國有企業(yè)的改制，均需要確定涉及到的土地價(jià)值，由于土地和普通的商品不一致，在價(jià)格的形成原理上與普品不同，市場(chǎng)上很難找到完全一樣的兩宗土地。因此，在確定土地的價(jià)值時(shí)，難以通過簡單的相互比較來確定一塊土地的價(jià)值。此外，我地不屬于私人

4、物品，涉及到的權(quán)益狀況和國家的相關(guān)管理規(guī)定相當(dāng)復(fù)雜，普通人難以準(zhǔn)確的估算其價(jià)值。發(fā)生土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的各方從自身的利益出發(fā)，往往在土地價(jià)值的確定上難以找到一個(gè)均衡點(diǎn)，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的進(jìn)行或者部分當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益受到損害。同時(shí)也不利于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此時(shí)作為中介行業(yè)之一的土地估價(jià)行業(yè)就顯示出了其獨(dú)特的作用。首先，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)是獨(dú)立于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事方的，這是能對(duì)土地價(jià)值作出客觀、合理的估算的基本前提；其次，土地估價(jià)行業(yè)中擁有一支經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的估價(jià)師隊(duì)伍，掌握著科學(xué)的估價(jià)方法并積累了豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，熟悉國家的土地管理政策，具備科學(xué)估算土地價(jià)值的條件。因此我認(rèn)為隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，與

5、土地相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益頻繁，對(duì)土地價(jià)值作出準(zhǔn)確判斷的需求將越來越多，土地評(píng)估行業(yè)的作用也將越來越明顯。二、土地估價(jià)的操作流程標(biāo)準(zhǔn)的估價(jià)程序是評(píng)估的專業(yè)實(shí)踐參考及相關(guān)估價(jià)程如下：1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)高效順利完成的有力保障，本人依據(jù)具體中的操作流程，完成估價(jià)任務(wù)，具體的流在日常工作中，務(wù)后首先和客戶通常通過主動(dòng)爭取的方式獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，獲取業(yè)，確認(rèn)客戶提供的業(yè)務(wù)是否了公司資質(zhì)等級(jí)的業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)的難度是否超過自己具備的水平。2、受理估價(jià)委托在受理了委托業(yè)務(wù)后，與客戶簽訂評(píng)估委托書。在簽訂評(píng)估委托書時(shí)，首先明確委托估價(jià)目的；其次是明確估價(jià)對(duì)象的具體狀況，具體狀況包括明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀

6、況，并提供反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料（資料、圖紙資料、規(guī)劃資料等）；第三步是明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在一般情況下估價(jià)時(shí)點(diǎn)定位實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間，如客戶有具體要求，應(yīng)視具體的情況而定。3、擬定作業(yè)方案確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線，針對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的以及擬采用的估價(jià)方法等，需要、搜集的資料及搜集的。4、實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象同時(shí)索取估價(jià)所需資料攜帶反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料，實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象，并核對(duì)相關(guān)資料記載與實(shí)物是否一致，并待估宗地周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，收集周邊房地產(chǎn)和土地的市場(chǎng)交易資料和收益狀況，完成實(shí)地查看和市場(chǎng)后參閱以往積累的與本次評(píng)估相關(guān)的交易資料，并通過其它（如：朋友關(guān)系或）收集一些估價(jià)所需的資料。5、分

7、析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)通過實(shí)地查看和房地產(chǎn)市場(chǎng)后，有針對(duì)性的描述、分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的自身個(gè)別6、選定估價(jià)方法進(jìn)、區(qū)域、一般算。根據(jù)估價(jià)對(duì)象自身的條件、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況及資料收集情況，選擇各種估價(jià)方法中最適當(dāng)?shù)模▋煞N以上）方法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算。7、估價(jià)結(jié)果確定對(duì)不同方法測(cè)算出的結(jié)果進(jìn)行比較分析，當(dāng)估價(jià)結(jié)果之間有較大差異時(shí)，首先檢查測(cè)算過程是否有誤，如無誤應(yīng)分析導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。在確認(rèn)所有的測(cè)算結(jié)果無誤，且各種方法的計(jì)算結(jié)果差異不很大的情況下，采用簡單算術(shù)平均數(shù)、數(shù)等數(shù)學(xué)方法之一求出一個(gè)綜合的結(jié)果。8、撰寫估價(jià)算術(shù)平均數(shù)、中數(shù)、眾在確認(rèn)估價(jià)結(jié)果無誤后，按估價(jià)規(guī)程要求撰寫估價(jià)。

8、9、審核估價(jià)完成后報(bào)給負(fù)責(zé)項(xiàng)目的估價(jià)師進(jìn)行審核后，交由公司安排的專業(yè)對(duì)進(jìn)行全面的審核。10、出具估價(jià)審核合格后，由負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的兩名以上土地估價(jià)師簽名，并加蓋機(jī)構(gòu)公章，以機(jī)構(gòu)的名義出具11、估價(jià)資料歸檔。向委托人出具后，及時(shí)的將在該項(xiàng)目估價(jià)過程中收集的資料進(jìn)行，對(duì)有價(jià)值的資料，進(jìn)行整理、分類，然后交給公司專門的管理進(jìn)行存檔。三、估價(jià)方法的運(yùn)用根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，通行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修等，結(jié)合我三年多的專業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)各種方法的具體應(yīng)用談一些自己的經(jīng)驗(yàn)。市場(chǎng)比較法對(duì)于城市規(guī)模較大的地區(qū)，由于市場(chǎng)上土地交易案例較多，可比案例容易獲取，因此市場(chǎng)比較

9、法較適用，但是對(duì)于城市規(guī)模較小的地區(qū)，市場(chǎng)上土地交易案例較少，且相距不遠(yuǎn)的地區(qū)出現(xiàn)交易價(jià)格有較大的差異，通常難以找到滿足要求數(shù)量的可比實(shí)例而無法使用市場(chǎng)比較法。收益還原法收益還原法對(duì)位于區(qū)位條件發(fā)展較成熟且較高的地區(qū)的收益性用地，評(píng)估的準(zhǔn)確性較高，但對(duì)于那些所處區(qū)域目前發(fā)展不成評(píng)估的準(zhǔn)確性通常較低，在評(píng)估方法的選擇上應(yīng)當(dāng)注意這個(gè)問題。剩余法地區(qū)，對(duì)于待開發(fā)用地評(píng)估來說，剩余法的實(shí)用性更強(qiáng)。因?yàn)槌鞘兄蟹康禺a(chǎn)的交易案例較土地交易案例數(shù)量要多，確定項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值時(shí)能夠較好的貼近實(shí)際，最終評(píng)估的土地價(jià)格也能較好的反映待估宗地的實(shí)際價(jià)值，但應(yīng)該注意該方法中建安造價(jià)確定的是否合理否則會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的

10、影響，在確定建安造價(jià)水平時(shí)應(yīng)多向?qū)I(yè)文件。與及查看相關(guān)的造價(jià)成本近法對(duì)于工業(yè)用地，成本法的適宜性很強(qiáng)，各項(xiàng)費(fèi)用容易通過相關(guān)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H征地案例獲取。在準(zhǔn)確確定其增值收益的條件下，對(duì)于工業(yè)用地價(jià)格的評(píng)估，評(píng)估準(zhǔn)確性較高，在確定土地增值收益時(shí)可通過當(dāng)?shù)赝愑玫亟灰變r(jià)格與取得成本的比較來確定，或向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T取?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修獲基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修因簡單易操作成為各種方法中較常用的法，但目前一些基準(zhǔn)地價(jià)更新滿且地價(jià)漲幅快又沒有地價(jià)指數(shù)的地區(qū)，如不能準(zhǔn)確的確定地價(jià)指數(shù)（尤其是到一個(gè)陌生的地方做土地評(píng)估，因?yàn)閷?duì)當(dāng)?shù)氐男星椴磺宄┛赡軐?dǎo)致基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法的評(píng)估結(jié)果與實(shí)際發(fā)生較大的偏差，平時(shí)應(yīng)注意多積累市場(chǎng)資料，以便準(zhǔn)確的確定地價(jià)指數(shù)。四、堅(jiān)持的執(zhí)業(yè)操守“客觀、公正、合理”應(yīng)當(dāng)是一個(gè)合格的土地估價(jià)師始終遵循的原則，土地評(píng)估行業(yè)作為一個(gè)中介行業(yè)而存在，就是因?yàn)樗転樯婕巴恋氐母鞣N行為提供一個(gè)不偏不倚的價(jià)值尺度。在現(xiàn)實(shí)的評(píng)估工作中，由于各種各樣的經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致人為的使評(píng)估結(jié)果偏離實(shí)際，大大影響了評(píng)估行業(yè)在社會(huì)上的形象，因此我在平時(shí)的工作中始終堅(jiān)持“客觀、公正、合理”的原則，對(duì)客戶不合理的要求，通過溝通來盡量化解。五、小結(jié)經(jīng)過三年多的專業(yè)實(shí)踐，我認(rèn)識(shí)到土地評(píng)估行