某房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位及營銷推廣方案

1、汝州項目產(chǎn)品定位及營銷推廣方案國房藍海（廈門）2007年10月提綱：前言：第一部分：整體策劃思路簡述一、定位基準原則二、定位邏輯結(jié)構(gòu)第二部分：項目深度分析一、汝州概況及宏觀經(jīng)濟分析二、項目概況及地塊深度分析三、在售住宅項目及調(diào)查分析四、商業(yè)市場現(xiàn)狀及業(yè)態(tài)分析第三部分、項目整體定位思路一、項目整體定位建議二、住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議第四部分、項目整體營銷策略一、項目總體推廣建議二、項目整體銷售建議三、項目媒介推廣建議總結(jié)：從本質(zhì)上看，每一塊地的開發(fā)可以有多種發(fā)展的可能性，但無疑，它必然有其最適合的定位，我們要做的就是找出那個最適合的！-國房藍海第一部分：整體策劃思路簡述一、定位基準原

2、則由于市場的不斷細分，決定了任何產(chǎn)品都有多樣性和多元化發(fā)展的可能；但隨著市場競爭的加劇，任何項目必須要有一個適合的定位，才可能與其他項目相區(qū)隔，才能在彰顯自身價值的同時被市場所接受。在對該項目的分析和定位中，將遵循以下8大基準原則：把握區(qū)域特征：定位的基礎是建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；強調(diào)市場引導：在市場調(diào)查的基礎上塑造對項目所處地段的號召力；強調(diào)揚長避短：針對本案的優(yōu)劣勢提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以體現(xiàn)為出發(fā)點；帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應；體現(xiàn)可操作性：定位產(chǎn)品須通過可操作的手法最終展現(xiàn)給客戶；堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益最

3、大化的基礎上兼顧客戶的利益；主張不可復制：在項目功能上具有排他性，其他同類產(chǎn)品不可復制。二、定位邏輯結(jié)構(gòu)由于定位分析強調(diào)專業(yè)、嚴謹?shù)耐普撨^程，從而得出更為準確貼切的定位結(jié)論。為本案定位的邏輯推論過程如下結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間的邏輯因果關系。定位推導體系項目地塊分析市場環(huán)境分析項目定位分析SWOT（矩形分析）提出客戶策略、開發(fā)策略、產(chǎn)品策略及對市場策略的宏觀把控解構(gòu)至各個定位細分營銷推廣定位客戶群體定位住宅產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位項目整體定位第二部分 項目深度分析一、汝州概況及宏觀經(jīng)濟分析一）、汝州城市概況1、地理位置及交通汝州市位于河南省中西部，北靠巍巍嵩山，南依茫茫伏牛，西臨

4、古都洛陽，南望黃淮平原，北汝河自西向東貫穿全境，形成兩山夾一川的槽形地勢。汝州市區(qū)位優(yōu)勢明顯,位于鄭州、洛陽、平頂山交叉輻射地帶，距鄭州約180公里，距洛陽約90公里，距平頂山約60公里。焦枝鐵路縱貫南北，洛界公路橫穿東西，207國道與省道侯飯線相連，正在建設的上海至洛陽高速公路和將要建設的太原至澳門高速公路在此交匯，在汝州形成“十”字形高速公路構(gòu)架。公路密度達到每百平方公里63.8公里。汝州市80%的行政村實現(xiàn)了“村村通”柏油路（水泥路），已初步形成了以市區(qū)為中心，以干線公路為骨架，以縣鄉(xiāng)二級公路為脈絡，縱貫城鄉(xiāng)，聯(lián)通周邊，干支結(jié)合，四通八達的交通網(wǎng)絡。2、面積人口全市總面積1573平方公里

5、，其中耕地面積62707公頃，城區(qū)面積14.2平方公里；全市總?cè)丝?4萬（2004年數(shù)據(jù)）。汝州人口自然增長率為5.3%，目前全市總?cè)丝陬A計達100萬，市區(qū)建成區(qū)預計達到18平方公里。到2020年，市區(qū)建成區(qū)將達到28.4平方公里，市區(qū)人口將達到27萬。3、歷史沿襲汝州市原為臨汝縣，因瀕臨汝河而得名。汝州有著悠久的歷史和燦爛的文化，為仰韶、龍山文化發(fā)源地之一，是歷代郡州治所，享有汝旁化國和中州名郡的美譽。1988年，經(jīng)國務院批準，撤銷臨汝縣，設立汝州市，屬河南省直轄，由平頂山市代管。汝州市轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、5個街道辦事處、453個行政村。1993年汝州被河南省委、省政府確定為全省改革、開放、發(fā)展特

6、別試點縣(市)；2001年9月，被確定為河南省25個加快城鎮(zhèn)化進程重點縣(市)之一；2004年被確定為全省縣域經(jīng)濟發(fā)展擴權縣（市）。4、人文資源汝州市歷史悠久。東周為王畿之地，秦屬三川郡，西漢置梁縣，隋設汝州，明成化六年升為直隸州，1913年改為臨汝縣，1988年6月經(jīng)國務院批準撤縣建市。幾千年來，生活在這片熱土上的各族人民，憑著自己的聰明智慧，用勤勞的雙手創(chuàng)造了燦爛的文化，譜寫了氣勢恢宏的篇章。境內(nèi)文物古跡和人文景觀眾多。千年古剎風穴寺，為國家級重點文物保護單位，與白馬寺、少林寺、大相國寺并稱為“中原四大名寺”；萬古神湯溫泉,富含50多種微量元素,漢唐“九地三后”及文人騷客爭相前往沐浴，為理

7、想的療養(yǎng)勝地。別具一格的連環(huán)姊妹怪坡和風光旖旎的紫云山等景點，都具有旅游開發(fā)價值；宋代五大名瓷之首的汝瓷，與汝石、汝帖并稱為汝州“三寶”，市區(qū)張公巷窯址被確定為北宋官窯遺址；汝州還是河南三大劇種之一曲劇的發(fā)源地。5、自然資源汝州盛產(chǎn)小麥、玉米、紅薯、大豆、煙葉、棉花、花卉苗木、蔬菜等，全市已形成30萬畝優(yōu)質(zhì)專用小麥基地，20萬畝優(yōu)質(zhì)玉米基地和6萬畝蔬菜基地。無公害蔬 菜、食用菌、林果業(yè)等三大產(chǎn)業(yè)迅速興起，農(nóng)業(yè)特色經(jīng)濟全面發(fā)展，全市基本實現(xiàn)了農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)化、專業(yè)化，優(yōu)質(zhì)小麥、優(yōu)質(zhì)玉米等主導產(chǎn)品所占的比例逐年提高，汝州為全國小麥商品糧生產(chǎn)基地，河南省重點林業(yè)縣。畜牧養(yǎng)殖業(yè)在大農(nóng)業(yè)中的地位凸現(xiàn)，以豬、

8、牛、羊為重點，實現(xiàn)了由分散養(yǎng)殖向規(guī)模養(yǎng)殖的轉(zhuǎn)變。汝州成為全國肉類生產(chǎn)百強縣和商品豬生產(chǎn)基地，也是河南省瘦肉型豬、商品蛋、肉牛和活綿羊出口基地。汝州自然資源豐富。現(xiàn)已探測發(fā)現(xiàn)的礦產(chǎn)資源有46種，主要有原煤、鋁礬土、水泥灰?guī)r等。其中，原煤預測儲量為35.5億噸，素有百里煤海之稱，為全國50個重點采煤縣市之一； 鋁礬土部儲量為1.66億噸，品位高，易開采，汝州在發(fā)展能源、電力、建材、冶金等行業(yè)前景廣闊。6、支柱產(chǎn)業(yè)汝州市煤炭資源豐富，煤種齊全，煤質(zhì)優(yōu)良，以盛產(chǎn)主焦煤而聞名全國。近年來，汝州充分發(fā)揮資源、政策、區(qū)位、人文優(yōu)勢，牢固樹立工業(yè)強市觀念，積極實施項目帶動和開放帶動戰(zhàn)略。上大項目、大上項目，進

9、一步培強做大能源、建材、冶金、食品四大支柱產(chǎn)業(yè)，初步形成了能源、化工、水泥、鐵路重載高速機車合金鋼鑄件、高速鐵路無渣軌枕、玉米淀粉、餅干和“三粉加工”七大工業(yè)基地，形成了平頂山市第一家產(chǎn)值超10億元的汝南工業(yè)園區(qū)。能源、化工-天瑞集團公司（熱電、火電、焦化）；水泥-天瑞水泥廠；鑄件-亞星鑄造；軌枕-鄭鐵三佳公司；淀粉-巨龍淀粉廠；餅干-夢想食品；7、GDP指標在第五屆全國縣域經(jīng)濟競爭力評比結(jié)果中，汝州市的變化格外引人注目：2005年，汝州市達到11245億元，比上年同期增長208，是近10年增幅最高的一年。從而使汝州市在全國參選的2005個縣市中名列第位，比上一屆前移位；在中部百強縣市中排名第

10、位；在河南省個縣（市）排名中，汝州市位居第位 ，比上年上升了位。2007年上半年，汝州市國民經(jīng)濟平穩(wěn)增長，效益持續(xù)提高，運行質(zhì)量明顯提升。上半年全市生產(chǎn)總值達到74.2億元，比上年同期增長16.2%；其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長5.8%、15.8%和21.6%。從反映經(jīng)濟運行的主要經(jīng)濟指標來看，上半年，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值12.03億元，增長30.7%。全社會固定資產(chǎn)投資完成18.88億元，下降1.05%；社會消費品零售總額預計完成15.7億元，增長17.3%；各項價格指數(shù)平穩(wěn)運行，特別是居民消費價格同比上漲1.4%，保持在相對較低水平。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預計4436.7元，

11、增長23.4%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入預計2093.6元，增長21.7%。8、城市化進程汝州城市功能完善，市區(qū)形成了以西環(huán)路、洗耳路、望嵩路、風穴路、城垣路和北環(huán)路、朝陽路、廣成路、丹陽路、中大街等“五縱五橫”的城市主干道；建成了污水處理廠，城市污水處理實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營；城市綠化率達到18.8%；率先在河南省縣市級中建成了煤氣工程；移動電話用戶達到4.5萬戶，程控電話裝機總?cè)萘?6萬門，開通了無線市話和國際互聯(lián)網(wǎng)，形成了安全高效的現(xiàn)代化通訊網(wǎng)絡。汝州社會事業(yè)發(fā)展迅速，全市擁有各級各類學校595所，在崗教師8965人，各種科技人員9437人。醫(yī)療機構(gòu)健全，全市現(xiàn)有各類醫(yī)院28家，專業(yè)衛(wèi)生技術人員144

12、9人，市中醫(yī)院被評為全國示范中醫(yī)院。汝州投資環(huán)境優(yōu)越，成立了行政審批服務中心，實行了一站式辦公和一條龍服務。并取消了一大批不合理收費項目，對重點企業(yè)實行掛牌保護和統(tǒng)一集中收費制度，發(fā)展環(huán)境更加優(yōu)化。2004年汝州提出了創(chuàng)建全國衛(wèi)生城市、省級文明城市、省級園林城市的目標。汝州市城市建設步伐逐年加快，城市空間擴展加劇。城市發(fā)展的主要方向是向北，其次是向東發(fā)展，未來城市中心將向北轉(zhuǎn)移。城市化步伐的加快將對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起到推動作用。本章小結(jié)：（1）、煤炭及礦產(chǎn)資源豐富，屬于單一的資源型和粗放的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)型經(jīng)濟。（2）、1988年，汝州撤縣設市，由平頂山市代管（原屬洛陽管轄），對城市發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展影響重大。

13、（3）、改革開放以來，大量企業(yè)相繼破產(chǎn)，政府“工業(yè)興市”計劃遭受重挫。（4）、居民收入的變動對消費需求產(chǎn)生較大的影響。由于近幾年來經(jīng)濟調(diào)整的影響，近兩年城鎮(zhèn)居民收入增長出現(xiàn)較大幅度的下降，不同收入階層的消費傾向存在的明顯的差異，高收入階層邊際消費傾向較低，而低收入戶潛在消費需求因收入增幅下降難以轉(zhuǎn)化為事實的需求，總體邊際傾向降低，因此收入水平增幅的下降會使消費停留在一個較為低迷的狀態(tài)。 （5）、消費預期改觀不大，使消費需求不足的狀況不可能有較大的突破。由于收入增長沒有以前快了，加上居民未來生活的不確定因素增加。人們對未來收入的預期也不很樂觀,居民對未來消費預期不可能有較大的改觀。二、項目概況及

14、地塊深度分析（一）項目概況項目位于汝州市朝陽路與西環(huán)路交叉口往路東，原屬化肥廠用地。項目地塊呈包圍形，目前只有與西環(huán)路相連約70米沿線，其它三面均為未規(guī)劃開發(fā)的道路。雖然占地面積較大，但是項目周邊的配套設施不完善，缺少居住及商業(yè)氛圍。（二）、周邊現(xiàn)狀地塊東西北三面臨路，臨西環(huán)路一段具備一定商業(yè)氣氛，除了以汽配為主的業(yè)態(tài)以外，同時也設有移動營業(yè)廳、賓館、餐飲、小型超市、醫(yī)院及五金機電等相關配套設施，雖較為低檔，但一定程度上為生活提供了便利。南臨道路道路另一側(cè)為破舊建筑及熱電廠；北臨道路另一側(cè)為新建民宅，再往西走則為麥田及村莊；西面地塊則緊臨屠宰場及民宅，往西約20米處為火車軌道，有一定噪音影響。

15、從初步的調(diào)查結(jié)果看來，目前項目周邊的市政、生活等配套設施很不完善。西環(huán)路整條商業(yè)街區(qū)以汽車修配為主，車輛占道停放，衛(wèi)生較為臟亂，一定程度上影響了整個項目的商業(yè)環(huán)境塑造。（三）地塊現(xiàn)狀地塊方正，地勢平坦，有利于景觀的營造，土地基礎優(yōu)越，土地價值較高。項目臨西環(huán)路段被一長條形的破舊建筑及一方正荒蕪地塊相夾。地塊現(xiàn)狀為廢棄的化肥廠，拆遷工作較易開展、成本較低。（四）生活配套1、交通系統(tǒng)項目緊臨的西環(huán)路為汝州市的對外交通要道之一，從市區(qū)通往鄭州的車輛幾乎都在此經(jīng)過。地塊距汽車西站約500米左右，距火車站約1000米，距市中心僅需幾分鐘路程。交通十分便捷。2、市政配套地塊所處區(qū)域?qū)衮T嶺街道區(qū)，距項目不遠

16、（朝陽路與西環(huán)路交匯處）有騎嶺信用社及電力公司等事業(yè)單位，第四醫(yī)院分院也將落址于此，項目斜對面則是第四醫(yī)院的婦產(chǎn)科門診及惠民醫(yī)院，靠汽車北站處有中國農(nóng)村信用社及近200畝的汝州市唯一一家公園，煤山公園，沿廣成路往西200米為一私立學校，麗寶學校。從整體來看，大的市政配套類尚算完善。（五）項目規(guī)劃要求經(jīng)粗略測算，地塊總占地約100畝，若總建面積達到16萬平方米，則容積率需控制在2.1左右。地塊指標規(guī)劃占地面積約100畝暫定建筑面積16W建筑密度未定容積率21左右(六) 土地住宅價值分析在汝州本地人的印象里，本地塊屬于地段有點偏，周邊環(huán)境有點臟亂的一個地方。然而從整個區(qū)域的大環(huán)境來看，本地塊靠近西

17、環(huán)，做為通往鄭州和洛陽這兩個與汝州聯(lián)系較為緊密的城市的截點位置，地塊的增值潛力還是很大的。從居住角度來分析，更適合人們居住和生活的仍是這樣的一個地方離繁華不遠，居幽靜之所（火車道噪音對項目居住品質(zhì)所產(chǎn)生的影響，需通過后期銷售人員來進行規(guī)避和引導）。如何通過合理的規(guī)劃與設計，進而樹立本案的高品質(zhì)形象，則為重中之重！(七) 土地商業(yè)價值分析本地塊距朝陽路（未來的行政大道）不過百米，且為進出鄭州與通往洛陽的必經(jīng)要道，可以想像，交通的優(yōu)勢為本案帶來的將是源源不斷的客流和商機。而目前地塊臨西環(huán)路僅有近16米的面寬，進深為53米左右，周邊方正地塊屬于私人用地，談判進展不順，故本案僅有的商業(yè)價值被完全抵消，

18、商業(yè)價值不高。如何通過對現(xiàn)有可操作商業(yè)的規(guī)劃來獲得利潤最大化并兼顧長遠發(fā)展，則當深思熟慮！附：西環(huán)路朝陽路至廣成路一段商業(yè)現(xiàn)狀分析：共計73家店面，其中汽配、汽修類店面近20余家，其余為飯店、賓館、小型百貨超市及農(nóng)科服務等幾種業(yè)態(tài)，普遍較為低檔，店面一般為一間或兩間合并，進深以10米居多?，F(xiàn)存的這幾種業(yè)態(tài)模式也決定了其慘淡的商業(yè)氣氛，本地段租金較低，從10元/-15元/居多。藍海分析：目前該路段可以說是一個商業(yè)盲區(qū)，現(xiàn)存的業(yè)態(tài)形式和較低的租金使得本路段無法形成一個商業(yè)的良性循環(huán)。而結(jié)合項目地塊來考慮，要想發(fā)揮出項目商業(yè)部分的最大價值，必然需要通過對現(xiàn)存業(yè)態(tài)進行改良或顛覆來實現(xiàn)。本地塊可以依托臨

19、近城市交通要道的地段優(yōu)勢，打造出屬于自己的特色商業(yè)經(jīng)營模式。（八）項目開發(fā)基地素質(zhì)宗評地塊所具有的資源條件是本案發(fā)展最重要的依據(jù)與基礎，通過以上分析，現(xiàn)從策劃角度對地塊資源價值給出如下評析： 權比細 目 優(yōu)良一般較差差土地級別自然景觀交通情況環(huán)境情況生活配套社會治安學區(qū)情況增值價值區(qū)位形象交通優(yōu)勢及所帶來的增值前景是本地塊開發(fā)最重要的優(yōu)勢；良好的自然景觀及較大的開發(fā)規(guī)模對本案的高品質(zhì)形象創(chuàng)造了硬件的支持；環(huán)境和區(qū)位形象將是本案的弱點，所以在開發(fā)中要注重對周邊環(huán)境的改造。（九）項目SWOT分析S-優(yōu)勢1、開發(fā)商所帶來的品牌地產(chǎn)效應；2、整個汝州可競爭樓盤相對較少；3、距汝州市唯一的公園咫尺之遙；

20、4、西站為本案地段塑造交通優(yōu)勢。W-劣勢1、周邊業(yè)態(tài)較單一，路面環(huán)境較差；2、緊鄰村莊，對項目品質(zhì)產(chǎn)生影響；3、緊鄰熱電廠，造成對空氣的污染；4、緊鄰火車道，將產(chǎn)生較大的噪音；5、周邊生活配套設施缺乏一定規(guī)模。O-機遇1、本案距朝陽路不過百米，其發(fā)展?jié)摿薮螅?、本案距市區(qū)稍遠，可營造舒適的居住環(huán)境；3、本案百畝規(guī)模容易塑造本案的高品質(zhì)形象；4、規(guī)劃中的汽配市場，為本案增加商業(yè)價值；5、規(guī)劃中的四院分院，完善了生活配套設施。T-挑戰(zhàn)1、高品質(zhì)的定位，對產(chǎn)品規(guī)劃提出了更高要求；2、現(xiàn)有項目的存在，容易使本案產(chǎn)生區(qū)域抗性；3、周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，為本案商業(yè)操作增加了難度；4、市場現(xiàn)存的各類小項目，分化本

21、案有效客源。分析小結(jié)：通過對項目的SWOT分析可以看出，就項目整體而言，需要謹慎樂觀，項目可發(fā)揮自身優(yōu)勢，抓住機會，弱化劣勢，降低威脅。為了避免產(chǎn)生與其他項目的同質(zhì)化，就不僅僅是需要把握好項目的入市時機和營銷策略的創(chuàng)新，更重要的是要做到產(chǎn)品這個核心要素的差異化突破，為項目構(gòu)筑核心競爭力，進而贏得市場主動。藍海觀點：綜合以上地塊研判和分析結(jié)論，本地塊開發(fā)應以一個主題思想為統(tǒng)領，商業(yè)和住宅兩條線相輔相成、相互促進，其中住宅將占較大體量。商業(yè)因地塊因素將受到一定的限制，因此本提案將偏重以住宅來做為重點研究對象。三、在售住宅項目及調(diào)查分析1、可類比項目分析項目名稱藍灣半島香榭水郡地 址骨科醫(yī)院北100

22、米洗耳河畔朝陽西路洗耳河畔東開發(fā)商河南一帆置業(yè)登封市穎南建筑開發(fā)有限公司建筑設計鄭州華瑞工程設計有限公司鄭州大學（戶型設計）景觀設計TESSUN LANDSCAPE(加拿大)清華工美全案代理無太谷策劃建筑特點錯層設計，復式南北雙露臺彩色鋁合金窗，外墻面磚，客廳現(xiàn)澆樓板，錯層主力戶型三房兩廳104-111-126-141，四房兩廳160，復式150-190三房兩廳128136-142頂樓復式190-230社區(qū)配套智能化、暖氣、煤氣（一期送）暖氣、煤氣開盤時間2006年7月排號；2006年10月28日開盤2007年9月1日排號；10月28日正式開盤工程進展2006年10月4日動工2007年7月3日

23、動工銷售動態(tài)一期13棟1-3層售罄，去化率約70一期6棟（共154套房源）銷售價格6F 980 -1180元/5F 1350元/4F 1460元/1-3F售罄（176016501560）均價1600元/最高價格1798元/左右頂樓復式990-1059元/優(yōu)惠方式一次性優(yōu)惠5按揭優(yōu)惠3前50名優(yōu)惠10000元后100名優(yōu)惠3300元（一）藍灣半島1、項目基本概況該項目占地面積約100畝，總建筑面積約10萬平米。位處汝州市骨科醫(yī)院（洗耳河畔），由河南一帆置業(yè)公司開發(fā)建設。該項目2006年7月份正式開始銷售，目前一期銷售約260套已接近尾盤。2、項目規(guī)劃該項目以現(xiàn)代風格為主，同時擁有大型的園林水景。

24、規(guī)劃有多層住宅（20棟）、高層（3棟）。商鋪建筑面積約8000平方米（開發(fā)商自留不予銷售）。3、戶型規(guī)劃該項目規(guī)劃有110-160平米的三房，為主力戶型，一期總戶數(shù)約360套左右，三房占到95%，還規(guī)劃有160190平米左右的四房，大概有20余套；4、價格分析該項目多層住宅均價為1400元/，高層均價為1900元，起初開盤一次性付款方式優(yōu)惠15%，按揭付款優(yōu)惠8，目前一次性優(yōu)惠5%按揭2-3%。（目前購買減免智能化、暖氣集資以及煤氣集資等費用）。5、銷售去化情況該項目2006年7月份正式開始銷售，目前一期銷售率為70%左右，客戶群主要以：城市化人群、私營業(yè)主、公務員和二次置業(yè)者為主。（其中按照

25、汝州購房的習慣喜歡3房的人群較多，需求量自然大）。6、綜合評述該項目地理環(huán)境占有很大優(yōu)勢，與洗耳河緊鄰，項目定位為：“汝州市首家大型園林親水高尚社區(qū)”。與大自然的親近奠定了其開發(fā)為中高品質(zhì)住宅的基礎；社區(qū)內(nèi)觀湖小高層的開發(fā)，更加提升該項目的檔次。該項目的銷售價格目前創(chuàng)汝州市房產(chǎn)項目的新高，這與其優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境是分不開的。（二）香榭水郡1、項目基本概況該項目總占地面積約45畝，位于汝州市朝陽路西洗耳河畔東，由登封市穎南建筑開發(fā)有限公司開發(fā)建設。10月28日正式開盤。2、項目規(guī)劃該項目規(guī)劃住宅多層10棟，高層2棟（目前開發(fā)的為1#、4#、5#、6#、7#、8#），總共戶數(shù)為308戶，一樓為臨街底商

26、，車位152個。3、戶型規(guī)劃該項目一期戶型設計以三房為主，占整個項目一期的80左右，面積在128142平米之間，其余為頂層復式，面積約在190-230平米左右。預計二期將有部分二房產(chǎn)品投放市場。4、價格分析9月1日起開始發(fā)放VIP貴賓卡進行放號銷售。10月28日剛開盤，均價在1600元/左右，11月5日有進行小額度上漲，約控制在40-50元/。5、綜合評述該項目西鄰洗耳河，北鄰朝陽路，項目定位為：“行政級水岸名宅”，雖占地規(guī)模相對較小，但做為外來開發(fā)企業(yè)來說，其高端的定位和較好的戶型設計均為其增添不少亮點，與藍灣半島各踞洗耳河兩側(cè)，具一定競爭力。（三）望嵩苑1、項目基本概況該項目總占地面積約6

27、0畝，位于汝州市朝陽路中段，目前一期兩幢已入住。2、項目規(guī)劃指標占地面積：40352.42總建面積：72436住宅面積：63092容積率：1.8綠化率：32%3、戶型規(guī)劃望嵩苑戶型配比情況四室兩廳24戶三室兩廳306戶三室一廳42戶兩室兩廳216戶 共計588戶4、市場情況望嵩苑一期規(guī)劃有臨朝陽路一排三幢住宅樓，大概戶數(shù)為90戶左右，06年底已銷售完畢，當時價格大概在1100元/左右，其二期將在年底或明年初動工。5、綜合評述該項目臨朝陽路風穴路- -洗耳路段，小區(qū)規(guī)劃較為合理。相信隨著汝州房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，其所處地段多帶來的價格空間將出現(xiàn)較大漲幅，有望在明年的市場中分得一杯羹。（四）綠洲苑

28、1、項目基本概況該項目總占地面積約75畝，位于丹陽路與城垣路交匯處，規(guī)劃有多層及部分別墅，臨街有部分商業(yè)，目前內(nèi)部認購中鄭州百年興業(yè)代理。2、項目規(guī)劃指標占地面積：50400總建面積：77900容積率：1.55綠化率：41%3、戶型規(guī)劃多層以三房為主，有部分兩房及四房，約375套，別墅18套三層，約300左右。4、市場情況目前主要推出的有兩棟多層，約計48戶，別墅18套據(jù)銷售人員介紹已全部預定。多層價格據(jù)銷售人員保守估計約在1400元/，別墅47萬一套。預計將于明年上半年正式對外推出。5、綜合評述該項目地理位置十分優(yōu)越，屬于中心城區(qū)的延伸帶，做為汝州第一個規(guī)劃有別墅的項目，將具備一定的先發(fā)優(yōu)勢

29、；代理公司有介入前期，但整體規(guī)劃水平一般，代理公司的操盤手法將對該盤后期銷售產(chǎn)生很大影響。藍海分析：目前真正與本案構(gòu)成直接競爭的商品房項目僅此幾家，可以看出，汝州目前的房地產(chǎn)市場仍是處于初期階段，可挖掘和增值空間很大。而目前1400元/的均價（香榭水郡開盤均價在1600元/）相對于同等發(fā)展水平的城市而言不算很高。歸其原因，主要是由一些包工頭、村集體或本土小地產(chǎn)公司所建的遍布整個汝州市區(qū)內(nèi)外的小項目，尤其是部分整棟出售的項目，更是直接拉低了整個汝州商品房的單價。相信隨著小規(guī)模出讓土地的減少和越來越多的商品房項目出現(xiàn)，汝州房地產(chǎn)市場價格將出現(xiàn)較大的上升空間。08年，汝州的整個房地產(chǎn)市場競爭將會有所

30、加劇。2、其他商住項目情況：朝陽路項目名稱樓層產(chǎn)品規(guī)劃總建面積價格（元/）銷售情況吉星德億朝陽路與風穴路交匯處5F臨街，共31套，連體出售，1F為商鋪，帶80獨院，后排有宅基地。約15W80W一套僅剩3套汝州置業(yè)朝陽路與城垣路交匯處6F、9F三棟，兩棟臨街。共計60戶，門面24間，車庫9間。9F每層規(guī)劃400，有部分小戶型產(chǎn)品。約12W6F：7985F：1080-11304F：12302-3F：1280商鋪：8600所剩不多某住宅小區(qū)北臨香榭水郡4F個人私建，5排，計45套，約2500無無創(chuàng)新譽州東臨藍灣半島4F兩棟，均沿街，連體出售，共15套，每層面積約100約650070-75W一套已售磬

31、某項目朝陽路與西環(huán)路交匯處5F一棟，沿街，連體出售。共10家。約5500未知未知廣成路項目名稱樓層產(chǎn)品規(guī)劃總建面積價格（元/）銷售情況公園新居臨煤山公園5F2棟，并排臨街，共45套，店面26間，車庫（獨立）約12間。約60006F:9004F:11602F：1300店面：6500住宅售罄，商鋪有余某項目骨科醫(yī)院對面6F兩棟，一棟臨街，約50套，店面10間。約70002-3F：1260店面：6000未知金鼎時代廣場12F地下一層為超市，13層為商場，4層以上為賓館、酒店及餐飲、辦公類用房，整層出租或出售。約3.3W1-3F：1W以上4F以上：6000招商中其他路段（1）項目名稱樓層產(chǎn)品規(guī)劃總建面

32、積價格（元/）銷售情況洗耳路家屬樓逸夫小學對面6F一棟，臨街，共60套，店面34間。約70006F：9805F：10182-3F：1260門面：只租不售高層有剩西環(huán)路吉祥花園火車站斜對面6F兩棟，一棟臨街，共40戶，店面26間，車庫12間。約60006F：9205F：11004F：12602-3F：1300高層有剩爛尾樓項目火車站北側(cè)兩棟，一棟臨街，一棟臨火車站，共48戶，店面約36間約75002-3F：1400店面33：19W有剩其他路段（2）項目名稱樓層產(chǎn)品規(guī)劃總建面積價格（元/）銷售情況丹陽路某項目城垣路與丹陽路交叉處6F、5F、3F兩棟，一棟臨街，共48套（4戶獨院），店面14間，車庫

33、8間。約7500未知基本售罄八團項目九州家具西側(cè)6F3棟，一棟臨街，共68套，店面約15間。約1W6F：9002-3F：1200店面50：29W基本售罄城垣路某項目城垣路中段5F一棟，沿街，玻璃外立面，有入口大堂，約24套，門面12間。約3200未知未知藍海分析：在走訪中發(fā)現(xiàn)，這部分小項目基本都是在動工前期就基本售罄，且收取全部房款，而四處張貼的求房售房信息，二手房交易市場的活躍也證明了汝州消費者對商品房有著強勁的需求趨勢?？偨Y(jié)：1、汝州房地產(chǎn)市場的消費群體不成熟、消費觀念不成熟。具體表現(xiàn)在：價格會不會過高（一般他們會選擇一次性付款方式）；消費群體仍關心的是面積夠不夠住；附近有沒有學校、市場；

34、是不是多層住宅（一般他們會選擇2、3樓為佳）；離自己原有的習慣了的生活圈子會不會近（地段好不是重點）。2、汝州房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品不成熟，缺乏足夠刺激消費者購買欲望的樓盤。從城市發(fā)展中銀行、房產(chǎn)買賣等相關部門的調(diào)查中，你可以獲悉，其實二、三級房地產(chǎn)不缺乏有購買力的人群，只是沒有足夠刺激他們產(chǎn)生購買行為的樓盤出現(xiàn)。沒有引導他們要有“新的選擇”！致使二、三級市場的消費群體沒有去注重樓盤的景觀、物業(yè)、社區(qū)內(nèi)部配套等等的完善。樓盤的附加值就在二、三級市場流失！沒有了意義！3、汝州房地產(chǎn)市場銷售、策劃推廣的初級化。一些沒有了解市場的一些策劃人，可能會主觀地認為：二、三級市場的廣告推廣很簡單！是，的確是簡單，

35、但多少著名策劃機構(gòu)往往在這些二、三級市場兵敗。那是因為，二、三級市場的客戶，甚至無論是幾級市場的，都不是傻子！甚至更精明，因為他們追求的是實在的東西！所以，也只有切合當?shù)厥袌龅?，本土化的、以虛輔實的戰(zhàn)略才是可行的策略！附：住宅市場消費者調(diào)查1消費者購買力及消費水平（1）、戶型面積分析走訪中了解到，消費者會購買的房子的戶型面積在100以下的占6%，100-140 的占78% 其中選擇100-120 的占35%，120-140的占43%,特大套型及復式140以上的占16%，可見，在戶型方面，120-140之間的住宅面積接受程度最為廣泛。（2）、戶型結(jié)構(gòu)分析走訪中發(fā)現(xiàn)，選擇兩室一廳或以下的僅占到10

36、%，三室二廳的占到72%，四室二廳的占15%，四室兩廳以上的占3%?？梢?，在戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)上三室二廳仍然是最受市民可以接受的。（3）、朝向差價分析采訪中發(fā)現(xiàn)，人們普遍認為同一樓層的南北朝向差價應為100-200元/ 及100元以下，分別占總調(diào)查人數(shù)的42.5%和37.5%；而認為景觀好，光線足就可以，無所謂朝向的也有相當一部分，為總調(diào)查人數(shù)的20%?？梢姡瑧粜统虻脑O計水平對價格和品質(zhì)的提升有較為明顯的作用。2.消費者的購買行為（1）環(huán)境和價格與地段是購房者首先考慮的因素汝州市民購房，首先考慮的因素依然是價格、環(huán)境和地段、增值潛力、戶型，三者分別占到28%、25%、25%、14%、8%的比

37、例，其它如物業(yè)管理、視野開闊、社區(qū)配套、智能化及安保設施也是購房者較為關注的問題。（2）購買欲望分析調(diào)查者中對購買住宅的計劃，大都選擇“一年以后”占44.7%，一年內(nèi)的占15.5%，馬上買的占5.7%，半年之內(nèi)占11.4%,不買者也有22.7%。數(shù)據(jù)顯示現(xiàn)汝州消費者對房產(chǎn)市場處于觀望，只有好的項目才會心動。（3）76.6%的調(diào)查對象購買住宅是為了自住消費者購房用來自己居住占多大數(shù)，所占比例為76%，用來投資占10%，舊房換新房占10%，為親人購房占4%。（4）購買住宅的客戶群定位大多數(shù)人認為企業(yè)主、煤礦老板最有可能購買，占35%；其次是政府工作人員及縣市城鎮(zhèn)居民，分別占28%與29%；投資者占

38、8%。3.消費者的心理承受價位分析(1)均價1400-1600元/是大多數(shù)人對這一區(qū)域住宅的心理價位調(diào)查顯示，如在此地塊建設配套好、套型佳的住宅，合理價位選擇中，選擇1400元左右/的最多，占58%；選擇1600元左右/ 左右的占27%；而選擇1600元/ 以上的占15%，可見，1600元/ 的價格仍然是人們可以接受的心理價位.（2）消費者對汝州市面住宅價格接受程度大多數(shù)消費者認為汝州住宅價格偏貴，占調(diào)查的38%，認為價格適中的占調(diào)查的18%，認為非常貴的占調(diào)查的13%，認為貴但可以接受的占調(diào)查的17%，認為房價會下調(diào)的占調(diào)查的15%，認為房價會上調(diào)的占調(diào)查的11%?？梢?，大家認為住宅價格偏貴

39、，可能受到了當前房地產(chǎn)行業(yè)普遍偏高的影響，這個數(shù)據(jù)可能不是大家心理的一個真實反映，因為有相當一部分人認為汝州現(xiàn)在的房價還可以接受。（3）對現(xiàn)有住房滿意程度本次調(diào)查顯示，汝州人對自己現(xiàn)有的住房認為基本滿意的占36%，滿意的占22%，非常滿意的占12%，不滿意的占22%，非常不滿意的占8%。可見，大家對現(xiàn)在的居住環(huán)境不太滿意態(tài)度。由于相當一部分人的住房是自建房及單位分配的家屬樓，幾乎不存在物業(yè)的管理，大家希望能夠享受到更好的一個居住環(huán)境，也希望能有這樣的小區(qū)出現(xiàn)。三、商業(yè)市場現(xiàn)狀及業(yè)態(tài)分析按正常的邏輯思路，商業(yè)的經(jīng)營主要以以下幾點做為依據(jù)：1、迎合當?shù)氐南M習慣，切實考慮當?shù)氐南M能力2、分析已成

40、型的商圈、市場對項目建設及發(fā)展的影響3、未釋放購買力的分析及選定，尋找市場空白點。（一）、汝州商業(yè)街分析汝州市現(xiàn)有的核心商業(yè)圈主要由幾大商業(yè)街構(gòu)成，主要包括廣成路、望嵩路、丹陽路、洗耳路、廣育路等，其中，以望嵩路和丹陽路的交叉輻射區(qū)域為核心，形成汝州市的核心商業(yè)版塊。1、各商業(yè)街現(xiàn)狀描述望嵩路：汝州傳統(tǒng)商業(yè)街，主要以服飾經(jīng)營為主。丹陽路：各類商店和經(jīng)營種類參雜，人流量較大。廣成路：汝州市中心大街，主要以經(jīng)營通訊設備為主。洗耳路：北面以經(jīng)營五金雜貨為主，南面以經(jīng)營百貨及水果批發(fā)為主。廣育路：業(yè)態(tài)較為破落，以經(jīng)營小吃為主。2、各商業(yè)街的租金及經(jīng)營情況望嵩路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況廣成路-丹陽路35

41、-85元/月以服飾經(jīng)營為主良好金 世 界 步行街50-100元/月以服飾經(jīng)營為主一般丹陽路-市廣場50-80元/月以服飾經(jīng)營為主良好市廣場-中大街20-35元/月服飾、餐飲、日雜等一般附：節(jié)婦寺街8-15元/月家具、沙發(fā)一條街低端附：中大街5-12元/月日雜百貨為主極低端丹陽路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況火車站-洗耳路20-35元/月五金、旅店、日雜等尚可洗耳路-廣育路50-80元/月各類商店、經(jīng)營種類參雜良好廣育路-城垣路20-35元/月五金、門窗、日雜等一般城垣路-東環(huán)路15-20元/月摩托、家居、電器等一般廣成路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況西環(huán)路-洗耳路10-15元/月餐飲、美容、日雜等一般洗耳

42、路-望嵩路12-18元/月以飯店經(jīng)營為主低檔望嵩路-廣育路15-20元/月通訊、手機一條街良好廣育路-城垣路12-18元/月餐飲、日雜、文印等一般洗耳路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況朝陽路-廣成路12-20元/月陶瓷、餐飲一條街尚可廣成路-丹陽路15-25元/月飯店、賓館、煙酒百貨等尚可丹陽路-中大街15-18元/月水果、五金日雜一條街尚可廣育路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況丹陽路-廣成路25-30元/月飯館、通訊、日雜等一般附：老二門街15-25元/月電動車一條街窗簾、五金尚可附：風穴路12-18元/月百貨及零散經(jīng)營空白西環(huán)路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況北環(huán)路-朝陽路8-12元/月汽配、汝瓷、日雜等一般朝陽

43、路-廣成路10-15元/月汽配、輪胎、飯店、日雜低檔汽車西站交叉口15-25元/月飯店、輪胎、旅店等一般廣成路-火車站10-15元/月汽配、五金、旅館等低檔火車站-西關街8-12元/月旅店、美容美發(fā)、日雜等低檔城垣路路段租金狀況業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況丹陽路-中大街8-12元/月日雜店等，無商業(yè)構(gòu)成破落丹陽路-廣成路15-25元/月廚柜、門窗、足療一條街尚可廣城路-朝陽路12-18元/月電腦專賣、足療、美發(fā)等一般3、主要商業(yè)街分析為了對汝州整體的商業(yè)布局有所洞透，以下我們選取幾條較具代表性的街區(qū)進行逐一的詳細分析。、望嵩路望嵩路位于汝州市中心地帶，基本形成以服裝銷售為主，其它如鞋類、家電、女性飾品、布藝、

44、美容、餐飲等配套經(jīng)營的商業(yè)一條街。望嵩路分為望嵩北路及望嵩南路兩段，其中以望嵩北路最為繁華。望嵩北路市場調(diào)查結(jié)果分析望嵩南路商鋪種類分布比例169家成人服裝108家63.9%童裝8家4.8%鞋店8家4.8%美容美發(fā)12家7.1%餐飲7家4.2%女性飾品5家3.0%雜貨店4家2.4%綜合商場3家1.8%自行車行店3家1.8%手機店3家1.8%家電2家1.2%布藝2家1.2%箱包2家1.2%攝影1家0.6%賓館1家0.6%望嵩北路地處廣成西路南面，是人流量、車流量較集中的地方，路面較寬，交通方便。望嵩北路靠東及靠西的店鋪在租金、管理等方面有所不同，靠東店鋪房產(chǎn)權屬公家所有，租金相對其它街區(qū)普遍偏高

45、，平均每平方價位在45-65元之間，是整個街區(qū)人流量、車流量最高的地段，越往南走，因人流量及車流量的減少，租金也逐漸變低，每平方價位在42-56元之間?？课鞯赇伔慨a(chǎn)權基本屬私人所有，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價位在38-56元之間。望嵩北路共有店鋪169家，其中經(jīng)營服裝類的店鋪共116家，成人服裝店108家；童裝店8家，分別占望嵩北路總店鋪數(shù)量的63.9%和4.8%。經(jīng)營中高檔品牌店共有近10家，分別為：金利來、柒牌、利郎、易和名品店（主要是：鱷魚恤、花花公子、夢特嬌）意大利老人頭、雅戈爾、國人西服、漢維西服、步森、駱豪、紅豆等。其余店鋪主要經(jīng)營一些中低檔產(chǎn)品，定位在大眾的消費，進

46、貨渠道一般選擇在鄭州、洛陽等地。中高檔品牌中的雅戈爾、國人西服、鱷魚恤、花花公子、夢特嬌由廠家直接進貨，其余中高檔品牌選擇在鄭州一級代理商處進貨。據(jù)初步調(diào)查，其中摻雜一些仿冒產(chǎn)品。通過對一些業(yè)主的詳細了解，70%左右的業(yè)主認為服裝業(yè)在汝州市來說已經(jīng)飽和，普遍反映服裝生意的利潤在下降，據(jù)初步分析，一是因為店鋪的租金一直在上漲，費用總量持續(xù)上升；二是因為服裝經(jīng)營者逐漸的增加，供應量已經(jīng)飽和，造成了一種惡性的競爭。導致利潤迅速的下降，有5-7%的經(jīng)營者已考慮退出服裝業(yè)，但這主要針對一些經(jīng)營實力較弱的業(yè)主，象對一些品牌專賣店的影響不大，因為他們定位的消費群體不同，主要是一些有經(jīng)濟實力的人群，故產(chǎn)生的沖

47、擊力有限。望嵩南路市場調(diào)查結(jié)果分析望嵩南路商鋪種類分布比例85家成人服裝店45家53.00%童裝4家4.70%鞋店12家14.20%餐館3家3.60%家電4家4.70%女性飾品店3家3.60%珠寶店3家3.60%雜貨店8家9.80%綜合商場2家2.40%攝影店1家1.20%望嵩南路地處丹陽中路南面，共有店鋪85家，望嵩南路也主要以經(jīng)營服裝為主，其中服裝店占望嵩南路總店鋪的57.7%，成人服裝店45家，童裝店4家。但以一些私人小店鋪構(gòu)成，經(jīng)營品種也較單一，有專賣店數(shù)家，包括以純和藍色天空等。、丹陽中路丹陽中路主要以經(jīng)營餐飲和日用百貨為主，占了整條街區(qū)的很大比例，租金情況從丹陽路東端向西端依次提高

48、，位于丹陽中路最東端的店面租金每平方只有30元/月，而到了西邊的店面每平方就達到60元/月。同時，丹陽路上大多數(shù)店面歸公家所有，基本上屬于只租不賣的情況。丹陽中路東段商鋪種類分布比例85家服裝10.50%飲食3.20%石頭飾品3.20%家電8.60%彩票店1.10%美容美發(fā)7.40%網(wǎng)吧11.60%打印店4.20%日用百貨11.60%自行車行3.20%廣告裝潢22.10%文具店3.20%花店2.10%其它6.30%丹陽中路西段商鋪種類分布比例85家餐飲20.2%日用百貨9.5%電器修理9.5%五金7.1%服裝6.0%音像店4.8%鞋店2.4%眼鏡店7.1%煙花3.6%化妝品2.4%通訊器材2.

49、4%理發(fā)店3.60%照像館2.40%箱包店2.40%其它16.60%、廣育路廣育路地處汝州市市中心，有當?shù)刈畲蟮睦铣琴徫镏行模珠L300米，共有204家店鋪，經(jīng)營種類23種，店鋪以沿街形式分布，經(jīng)營具體狀況如下：廣育路商鋪種類分布比例204家餐飲67家32.8%通訊21家10.3%銀行3家1.5%百貨店18家8.8%行政單位7家3.4%診所6家2.9%電器維修19家9.3%書店、復印、理發(fā)71家34%從以上數(shù)據(jù)可以看出，廣育路屬于餐飲一條街，但普遍屬于小門面店形式，檔次不高，消費群體是工薪階層。廣育路店鋪租金每月約25元/，這里的店鋪屬于市政府所有，只租不賣，沿街店鋪是店連屋性質(zhì)。整個街區(qū)兩旁

50、樹木茂密，沿街店鋪陳舊不堪，人行道坑洼不平，街區(qū)形象不是很好。同時，了解到經(jīng)營戶有的在此經(jīng)營已有十多年，一般的至少有一年，經(jīng)營商99%是本地人。、洗耳北路洗耳北路靠汽車站段，街長350米左右，經(jīng)營種類20種，共有94家，具體經(jīng)營狀況如下：廣育路商鋪種類分布比例94家飯店20家21%旅館13家14%煙酒10家11%日雜百貨10家11%美容美發(fā)9家9%水暖五金9家9%醫(yī)藥門診6家6%打印設計4家4%眼鏡、洗衣、通訊等14家15%這條街靠近中心汽車站，沿線以旅館、飯店及煙酒經(jīng)營為主，生意一般。租金約每月大多不到20元/ 。這里的沿街店鋪有1/4是屬個人的，3/4是集體和市政府的。整條街購物環(huán)境不好，

51、除了逸夫小學上下學之外，一般情況下行人很少。很多經(jīng)營商想關閉店鋪，轉(zhuǎn)到其它地方或轉(zhuǎn)行。藍海分析：從以上的幾條主要商業(yè)街分析可以看出：中低檔產(chǎn)品占據(jù)了主流市場，更高層次消費沒有得到有效釋放；缺乏統(tǒng)一管理及合理定位，基本上停留在原始經(jīng)營的基礎上；街區(qū)功能不是很明顯，街區(qū)的規(guī)模和集聚效應沒有得到合理體現(xiàn)；現(xiàn)有商鋪基本上屬于國家和集體所有，經(jīng)營戶購買力受到一定壓制；商鋪基本上屬于老房子改建，在形象和使用上都不是很到位；投資商鋪基本上以自營為主，房地產(chǎn)投資意識不是很強。（二）、汝州商業(yè)賣場分析汝州的商業(yè)賣場主要由以下形態(tài)構(gòu)成：老式供銷社性質(zhì)的百貨商城（汝州購物中心、汝州商場）；大型賣場（春天服飾廣場、步

52、步高服裝鞋業(yè)廣場、新都會購物廣場）；百貨超市（老城購物廣場、健業(yè)生活廣場、菜籃子超市、匯省客購物廣場、康樂福購物廣場）；專業(yè)賣場（強盛家電量販、幸福樹電器、百姓家電廣場、九州家具中心、全友家私）步行街（金世界商業(yè)步行街）專業(yè)市場（鐘樓市場、城東瓜菜市場、汝州市鋼材市場、果品批發(fā)市場）、百貨超市類：老城購物廣場地理位置：廣育路與廣成路交匯處項目概況：該商場規(guī)模較大，較為現(xiàn)代建筑，汝州人投資，在2005年10月份開業(yè)，總營業(yè)面積約4300平方米，主要經(jīng)營：生活超市、珠寶、服飾，都以經(jīng)營中檔商品為主，該超市的整體規(guī)劃、景觀設計都較為合理，超市的規(guī)模、商品價格要比同類物業(yè)要高一個檔次。經(jīng)營現(xiàn)狀：由于裝

53、修較新，購物環(huán)境較為舒適，配套也都很完善，據(jù)了解，每天平均的人流量2000-3000人。同時，該商場鋪位可對外出租（每平方米租金40-50元），引入一些品牌的產(chǎn)品。項目成功點：交通便利，規(guī)模較大，業(yè)態(tài)較為高檔。整個商場的招商到供應商都非常成功。賣場的管理較為規(guī)范，衛(wèi)生狀況良好。健業(yè)生活廣場地理位置：丹陽中路項目概況：該商場在2002年下半年開業(yè)，是一家專業(yè)的生活超市。共一層，總營業(yè)面積約3200，門前有近300的停車場，該商場主要經(jīng)營服裝、生活用品、餐飲等，整體的配套設施不是很完善。本商場是由許昌人投資，據(jù)了解，剛開業(yè)時生意很紅火，近半年來，因為同類物業(yè)的競爭，客源有所分流。同時，該商場也是汝

54、州第一家大型超市，到目前為止，經(jīng)營狀況良好，超市整體功能劃分也很明確，貨架的陳列都較為規(guī)范，鋪位不出租。菜籃子超市地理位置：丹陽西路項目概況：該商場于2005年開業(yè)，是一家專業(yè)的百貨超市。共一層，經(jīng)營面積1000多平米,經(jīng)營范圍:新鮮水果,新鮮蔬菜,日用百貨,調(diào)味調(diào)料,速凍冷食等，空間較為狹小，入口處僅12米左右，但臨長途汽車站售票大廳，故人流量有所保障，目前經(jīng)營狀況良好。匯省客購物廣場地理位置：丹陽中路項目概況：該商場2005年10月份開業(yè)，正值兩周年店慶。共一層，為一家近千平方米的大型綜合性超市，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為日常百貨、服飾、蔬菜水果等。老板是汝州本地人，該商場所處地段較好，人流量大，故經(jīng)

55、營狀況良好。商場內(nèi)貨架陳列較為陳舊，僅能滿足周邊人群的日常購物需求，發(fā)展空間不大?？禈犯Ｙ徫飶V場地理位置：丹陽東路項目概況：該商場今年5月1日剛開業(yè)，共一層，總營業(yè)面積近4000平方米，門前有較寬裕的停車位。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為日常百貨、食品、服裝、家居及蔬菜熟食等，后期擬招進休閑小吃,西餐，賣場較為開闊。據(jù)其營業(yè)人員介紹，老板為溫州人。該商場經(jīng)常在周末舉行各種優(yōu)惠活動。但由于地段較偏，經(jīng)營狀況反不如匯省客，輻射人群為周邊居民。、大型賣場類：春天服飾廣場地理位置：望嵩北路項目概況：該項目地理位置十分優(yōu)越，處于汝州核心商圈，此商場于2003年下半年開業(yè)，商場營業(yè)面積1780平方米。據(jù)了解，該商場是由一

56、位許昌人投資經(jīng)營，主要的進貨渠道是來自廣州，主要以經(jīng)營中青年的男女服飾為主，以雜牌為主，針對當?shù)刂械蜋n的消費人群，經(jīng)營的商品大多為中低檔產(chǎn)品（靠丹陽路的七匹狼專賣例外），但這些商品適合當?shù)厝说男枨?。同時，該商場已是當?shù)剌^有規(guī)模的休閑類服裝的購物場所。步步高服裝鞋業(yè)廣場地理位置：望嵩南路中段項目概況：該商場于2000年開業(yè)，總營業(yè)面積3600平方米，現(xiàn)有員工300多人，該商場是由汝州當?shù)厝送顿Y，政府的關系很好。商場主要經(jīng)營男女服裝、鞋類，該商場的商品劃分非常明確，主要以中、高檔的商品為主，同時也滿足了當?shù)氐囊徊糠值南M人群，在鞋類產(chǎn)品中，有很大一部分是溫州的品牌（紅蜻蜓、杰豪、吉爾達等）占總比例

57、的40%左右，服裝區(qū)的劃分有男裝、女裝、休閑裝、體育運動裝，并且還開了一家服裝類的精品店（如：花花公子、都彭等），迎合不同的消費人群，該商場有一部分鋪位是出租，租金在80元100元不等。同時商場內(nèi)的配套設施也較為完善，企業(yè)形象的設計比同類物業(yè)較為突出，容易營造輕松的購物環(huán)境，是汝州服飾類的第一大賣場。項目成功點：市場定位明確，適合當?shù)氐南M觀念。該商場的管理得當，同時，市場前期也有進行招商引入品牌產(chǎn)品。每年都會有一次的統(tǒng)一裝修，保持購物環(huán)境的舒適。分析：實施了招商引資的措施，客戶的定位也很明確，故經(jīng)營狀況較理想。新都會購物廣場地理位置：望嵩南路中段項目概況：該項目擁有獨立商鋪60余間，共三層，

58、經(jīng)營面積約2500平方米，一層為服飾、精品等，二層為女裝及童裝、三層為家居賣場。營業(yè)不久，但經(jīng)營狀況較差，主要是規(guī)劃有誤，內(nèi)部基本為圍廊式布局，而前面的廣場規(guī)劃過小，無法形成有效人流聚集，形成一個商業(yè)死角。項目失敗處：前期規(guī)劃有誤，無法形成向上人流，導致樓上經(jīng)營不善；市場定位模糊，導致后期業(yè)態(tài)經(jīng)營混亂；業(yè)態(tài)的混亂直接導致了其招商的失敗。、老百貨商場類：汝州購物中心地理位置：望嵩北路與丹陽中路交匯處項目概況：該商場位于汝州市區(qū)的黃金地段，該商場建于90年代中期，商場的總建筑面積是12000多平方米，營業(yè)面積4800平方米，此商場共四層，一層主要經(jīng)營日用品、家用電器、小超市及體育用品，租金在40元

59、50元，該層經(jīng)營的商品是以雜牌為主，經(jīng)營戶也大都是中年人，處于比較保守經(jīng)營狀態(tài)；二層主要經(jīng)營鞋類、珠寶、男女服飾、雜貨店，租金在35元45元不等，該層除珠寶店之外，其他的經(jīng)營品種的檔次都較低，但珠寶商品價格要比浙江同類商品的價格要高出20個百分點；三層主要經(jīng)營羽絨服、床上用品等，租金在3040不等，屬低檔商品；四層：目前空置。據(jù)了解，該商場剛開業(yè)時，生意非常的火暴，人氣旺盛?，F(xiàn)如今商場的整體的設備陳舊，扶梯幾乎是無法運行，顯得整體的購物環(huán)境較差。項目失敗點：由于是國營單位，缺乏專業(yè)的商業(yè)操作。 經(jīng)營品種太雜，檔次太低，沒有統(tǒng)一經(jīng)營、規(guī)劃，商場的主體功能不能得以體現(xiàn)。設備太過陳舊，沒有及時裝修、

60、調(diào)整，約束了中、高檔經(jīng)營戶的進入。分析：該商場也曾有5-6年火暴，由于是國營的原因?qū)ι虉鰶]有進行合理的規(guī)劃，缺乏對市場的引導，致使商場后期的經(jīng)營乏力。汝州商場地理位置：丹陽中路（汝州大廈）項目概況：該商場于97-98年投入使用，總營業(yè)面積2300平方米，共二層，一層主要經(jīng)營家電、雜貨小店、小商品、日用品、珠寶店、體育用品，經(jīng)營商品都非常低檔，二層處空置狀態(tài)。經(jīng)營情況：該商場已十分陳舊，是90年代末期建筑，現(xiàn)目前人流量非常稀少，基本為老式的供銷社模式，據(jù)營業(yè)員介紹，擬進行裝修。、專業(yè)賣場類：強盛家電量販地理位置：望嵩路中段項目概況：由于地處商業(yè)繁華區(qū)，與步步高服飾鞋業(yè)廣場相鄰，經(jīng)營狀況良好，賣場