淺談幾點對歷史遺留用地問題的認識和設(shè)想

1、 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我市的可利用土地逐漸減少，但與土地相關(guān)的待解決問題越來越多地浮出了水面。所謂的“歷史遺留用地問題”已成為各級政府及各職能部門必須面對的熱點、難點問題。 歷史遺留用地問題，不同的地域范圍和不同的歷史時期都有各自的特點，暫未有科學(xué)、權(quán)威的名詞解釋，隨著社會的不斷發(fā)展，這些問題將或被解決、或被遺忘、或被更新。某個時期以處理歷史遺留用地問題為名目的政策，所包含的也只是眾多問題的一小部分。廣義的說，所有以取得土地進行開發(fā)建設(shè)并使用（出售）為目的，因時間的推移、政策的變更（明朗）等原因，不能按計劃達到其土地使用（取得權(quán)屬、開發(fā)利用、轉(zhuǎn)手套現(xiàn)）目的，均被統(tǒng)稱為歷史遺留用地問題。之所以統(tǒng)

2、稱為歷史遺留用地問題，且談?wù)撜呋蛴型?、或有委屈無奈的感情色彩，不僅因為其包容性廣，其中不乏有混淆責(zé)任（如涉及非法買賣土地等行為）的用意，而且有“尊重歷史”的渴望。 在此，想結(jié)合龍崗區(qū)的實際情況，淺談一下對歷史遺留用地問題的認識和設(shè)想。談到龍崗區(qū)的歷史遺留用地問題，就不能不說龍崗的經(jīng)濟社會發(fā)展機遇。 從本人的經(jīng)歷來看，龍崗區(qū)有兩次較大的發(fā)展機遇。 第一次是92年小平同志南巡和93年撤縣立區(qū)后的一段時間。這一段時間土地開發(fā)空前火暴，招商引資轟轟烈烈。各級政府對土地利用的認識高度統(tǒng)一在多而快的“用起來”的層面，以土地開發(fā)推動經(jīng)濟增長的經(jīng)濟發(fā)展模式相當顯著。經(jīng)過村村“賣地”、層層“招商”的全方位、立

3、體式的開發(fā)利用，到2006年終于被發(fā)現(xiàn)“難以為繼”了。規(guī)劃國土分家后，參與市區(qū)重大項目選址工作的同志們都有找地難的切身體會。到目前為止，仍有相當部分的用地源于撤縣立區(qū)前后的“招商、開發(fā)”，即使是未建土地，也有更新過幾次的遺留問題，有不少用地現(xiàn)在還是僅僅停留在“問題”層面?，F(xiàn)在看來，此次機遇，利用了土地，但產(chǎn)生了問題。不能說沒有抓住機遇，而是抓手太多、太亂，發(fā)現(xiàn)問題時想松手都難。原因分析起來太復(fù)雜，一言蔽之就是因為利益的關(guān)系，沒管住人。 第二次發(fā)展機遇就在當下。不必說國際國內(nèi)政治、經(jīng)濟等方面的有利形勢，也不必說大運會和建設(shè)重心外移等帶來的具體項目，反映在土地房地產(chǎn)升值、城市更新要求強烈等現(xiàn)象明顯

4、說明了此次機遇的來臨。這一次機遇，市級政府對土地利用的認識比“用起來”要復(fù)雜的多了，土地管理從粗放式到精細化，其內(nèi)涵包含了轄區(qū)土地全部“管起來”、土地開發(fā)利用“嚴起來”、利用效率“提起來”、歷史欠賬“補起來”、城市功能“全起來”、城市面貌“美起來”，未來發(fā)展空間“留起來”等一系列內(nèi)容，但該“認識”還有待在全社會得到統(tǒng)一。將來看，此次機遇能否解決了問題，用好了土地，還有待檢驗。這次機遇能否用好，關(guān)鍵要看能否利用利益的關(guān)系來管住人。 按其困擾的利益主體，歷史遺留用地問題主要分成具體項目的訴求人（具體公司或個人）和非具體項目的訴求人（全體市民和政府部門），前者急于實現(xiàn)自己的利益，后者則需要解決市政基

5、礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)嚴重滯后、土地資源消耗殆盡、城市面貌落后、土地利用效率低下、土地使用結(jié)構(gòu)失衡等影響整個社會發(fā)展的全局性問題。從宏觀上看，后者面對的才是最大、最迫切需要解決的歷史遺留用地問題。如果說特區(qū)的創(chuàng)業(yè)者面對了膽識、魄力考驗的話，本次機遇帶給管理者的將是處理復(fù)雜利益關(guān)系基礎(chǔ)上的綜合、計劃、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)能力的挑戰(zhàn)。 具體項目的歷史遺留用地問題，大致可分成未取得土地使用權(quán)的和已經(jīng)取得土地使用權(quán)的兩類。未取得土地使用權(quán)的問題由國土部門根據(jù)我市相關(guān)政策，即將予以匯總處理。已經(jīng)取得土地使用權(quán)的問題多半是與規(guī)劃編制、規(guī)劃變更有關(guān)的。這類問題主要有法定圖則未覆蓋、批準用途與規(guī)劃性質(zhì)不符，如用地

6、與綠地、道路沖突等、具體規(guī)劃指標無法實現(xiàn)，如無法按照深標標準控制等，這些問題將主要由我局處理。 對于上述問題，僅提出一些處理設(shè)想，與大家一起探討： 首先，抓住機會不放。要充分認識此次歷史發(fā)展機遇對提升土地規(guī)劃管理水平的重要性。以切實把轄區(qū)土地管起來為基礎(chǔ)，以完善配套、優(yōu)化功能、提高效率、預(yù)留空間為目標，不留管理漏洞，抓住“利益”這一關(guān)鍵點，利用土地房地產(chǎn)升值、城市更新要求強烈的機會，將各類歷史遺留用地及原村集體實際占用的土地納入規(guī)劃土地管理進行統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)，做到抓住機會不放。 其次，制定政策不急。根據(jù)時間、資金、人力等約束條件，采取有效的方式，按步驟、分次序摸清各片區(qū)家底和存在的有關(guān)問題，作好充分的準備，以保證社會整體長遠利益、合理兼顧個體利益為原則，以優(yōu)先研究解決全社會面臨的歷史遺留用地問題為出發(fā)點，以解決具體項目的問題為重要內(nèi)容，以在全區(qū)范圍內(nèi)綜合、統(tǒng)籌為基本方法，爭取在充分調(diào)研和征求各有關(guān)利益方意見的前提下，制定出周密完善、符合規(guī)劃要求和土地管理政策且操作性強的政策措施。 再次，在