2015房地產(chǎn)策劃剖析

1、2015 房地產(chǎn)策劃第 1 篇：房地產(chǎn)營銷策劃方案步驟1、產(chǎn)品的調(diào)研 只有對樓盤進行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市 場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢 點，策劃才能行之有效。物業(yè)的定位;建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析;目標市場的分析;目標顧客的特征、購買行為的分析;（1）（2）（3）（4）2、市場的調(diào)研 或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結(jié) 合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對所有在規(guī)劃、推廣過程中 將出現(xiàn)的問題進行有效的預(yù)測。區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析；主要競爭對手的

2、界定與 SWOT勺分析; 與目前正處于強銷期的樓盤比較分析； 與未來競爭情況的分析和評估。在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。（1）（2）（3）（4）3、企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題， 就像一個圓心， 通過項目的調(diào)研， 制定樓盤定位， 提煉USP（獨特的銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)， 并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思 房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。 當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得

3、激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟為原則，講究策略性、計劃性5、傳播與媒介策略的分析有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有 限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、 篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn) 利潤最大化。不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標; 不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析; 不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析; 不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析; 不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析; 不同地區(qū)、不同方式的夾報 DMI分析； 戶外或其他媒體的分析;不同的媒體組合形式的分析。整合傳播則是圍繞既定的受

4、眾， 采取全方位的立體傳播， 在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰 的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。（ 1 ）（ 2 ）（ 3 ）（ 4 ）（ 5 ）（ 6 ）（ 7 ）（ 8 ）6、階段性推廣總體策略房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念， 面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度，針對競爭 對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。廣告的重點； 廣告的主題和表現(xiàn)手法； 各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作； 媒體的發(fā)布形式和頻率； 整合傳播的策略； 媒體發(fā)布的代理。7、階段性廣告和媒介

5、宣傳 房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、 找準利益點、 把握支持點， 以階段性目標為指導(dǎo)， 全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具 優(yōu)點的三套車 縱橫交錯，整合傳播。（1）（2）（3）（4）（5）（6）促銷活動的主題； 促銷活動的計劃和實施監(jiān)督； 促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議； 促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。8、階段性促銷活動的策略 促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷 售促進的目的。（1）（2）（3）（4）9、階段性公共關(guān)系的策略 善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤

6、 得以宣傳，并能樹立獨特的形象。10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋 廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、 社會效益和心理效益的一項檢測。而市場 反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場， 一條道，走到黑 往往是要走死胡同的。11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放 所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽 。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于 營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng) 和應(yīng)對。不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用 貫穿于廣告周期的縝密安排， 因為一個決策性的失誤， 往往12、推廣成本預(yù)算和費用監(jiān)控 廣告預(yù)算的每一筆精打

7、細算， 的壓價之上， 而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終， 貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。 會抵消幾十次討價還價的全部所得。本方案重點在整合推廣方面進第 2 篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃書 考慮到貴項目對銷售策劃進行招標的意義與目的， 因此， 行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標客戶分析等進行了簡要的分析。 本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成，具體包括項目概況、 SWOT 分析、項目定位及USP導(dǎo)向、推廣思路及項目建議；項目的整合推廣策略及公司簡介。 本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法， 并且也未與貴 公司進行深入且具有針對性的討論

8、，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見后另行制定。 本項目前期通過商鋪銷售來造勢，以此帶動住宅的銷售； 而后期通過住宅的銷售來達到 商鋪的價值最大化， 因為本項目具有比較獨特的項目特色，須通過營銷造勢來形成影響 力，并推動項目的整體銷售。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將 本方案的重點定位于住宅的整合推廣。第一部分市場分析17093m2，一、項目概況： 本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積 由兩棟 18 層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。二、項目SWO分析：優(yōu)勢分析：1）區(qū)位優(yōu)勢 位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬

9、；2）配套優(yōu)勢 周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；3）交通優(yōu)勢 本項目交通便利、車流量及人流量較大，劣勢分析：1）消費群劣勢 高層物業(yè)還沒有被大部分人認可，如何轉(zhuǎn)變消費觀點是關(guān)鍵； 機會分析： 1）市場機會 高層建筑是未來發(fā)展的趨勢， 通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體，從而為 營銷造勢；2）稀缺性 本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會；3）隱性機會（引導(dǎo)消費） 對于鎮(zhèn)江本地， 已有開發(fā)商修建高層， 而本項目對于消費者的引導(dǎo)也就會更加容易一些 （采用跟進戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低了成本） ；威脅分析：1）潛在競爭威脅 潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而

10、對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成 功推出，其可能會一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。2）消費者的認知程度不高 如何引導(dǎo)消費，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險的唯一途徑（可以通過新聞媒介、廣 告宣傳推廣）。通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如 何最大限度的規(guī)避風(fēng)險， 并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全 面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。第 3 篇：房地產(chǎn)營銷策劃方案范文 最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應(yīng)該做一個商業(yè)計劃書，做 到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有

11、價值升值和 貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。 對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn) 品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其 創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。房地產(chǎn)全程營銷策劃一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險 評估、資金渠道、市

12、場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、 開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃， 策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如 包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門 的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開 調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式 上

13、，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用 消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促 銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一 門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個 環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、 市場促銷。三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差 異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、 智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程

14、中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性 和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方 式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒 體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房； 社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念 到炒設(shè)計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、 生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消

15、費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找 相應(yīng)的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。 當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)， 單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一 些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感?？傊磥淼纳鐓^(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動 空間；間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完 善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化 氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上

16、：抓住目標消費者的心態(tài)，務(wù)求直指 人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性， 配合產(chǎn)品的 特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新， 另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為， 關(guān)注 其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。房地產(chǎn)營銷策劃方案范文一、市場背景： 漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5 平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口 17 萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工 業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)

17、共有工業(yè)企業(yè) 300 余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽 不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀 葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。xx 所在寨上街， 其南部為天津老牌化工企業(yè)天津化工廠， 她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了 汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某 種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。 隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 將第 三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)， 從而保證漢 沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。二、競爭對手分析： 由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級

18、階段，市場對價格的敏感度較高， 面對產(chǎn)品的認知 及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面 進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？2、在漢沽我們的間接競爭對手？ 在漢沽市場中我們將綠地人家、 濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們 分列如下：綠地人家處于天化的附近， 濱河小區(qū)處于烈士陵園附近， 他們都遠離于城區(qū)中心相對的 位置優(yōu)勢，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲， 故并不對第壹城銷售造成直接威脅； 綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對接；而濱河小

19、區(qū)的產(chǎn)品規(guī) 劃雖與本地居住習(xí)慣相符， 但其產(chǎn)品的規(guī)劃、 設(shè)計水平與第壹城相比較仍不在同一層面， 要落后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃、設(shè)計，仍初級產(chǎn)品形態(tài)； 綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500 元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。三、競爭項目基本信息： 項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況 綠地人家 27萬平方米 1760 社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積 7萬平米，整 體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。濱河小區(qū) 12萬平方米 1584 社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近 薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好

20、，并帶簡單裝修。井田藍月灣6萬平方米20501型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹 城相近。a、b、分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價 位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室 戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90100貳之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在 18萬左右。3、樓棟售出率分析分析： 在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出， 大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校 的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。

21、出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn) 場銷售控制的原因， 一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié) 點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：四、已購客戶分析一次性付款與貸款的比例相差 但他們具有相當穩(wěn)定和充足的1、付款方式分析： 分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出， 較大，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題， 還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。2、年齡結(jié)構(gòu)分析：分析： 我們從已購客戶的年齡層面上去分析， 主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年 人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定

22、的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對生 活質(zhì)量的要求也較高。 而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即 是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育 問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔(dān)憂， 更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多。3、行業(yè)分析： 行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比 天化 5830、 05% 石化 52、 59% 個體及私營 3618、 65%銀行 94、 66%學(xué)校 94、 66%醫(yī)院 52、 59%鹽場 63、 11%稅務(wù) 52、 59%規(guī)劃局 21、 04%保險 21、 04%其它 5629、 02%總計

23、193分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看， 大部分的已購客戶集中在企、 事業(yè)單位及個體行業(yè)。 由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu) 厚。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方 面確定了我們主要的宣傳目標。4、居住區(qū)域分析：分析： 從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中， 我們可以看出我們的主要消費對象仍 是以漢沽城區(qū)附近的居民為主， 且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明 的方向。五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：xx 在前期的媒介宣傳過程中， 主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、 順馳的品牌、工程質(zhì)量、 物業(yè)及 部分戶型進行了市場傳

24、達。 其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些 老客戶的維系活動。在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客 戶需求上的錯位， 也即宣傳內(nèi)容的針對性不強；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體 系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。六、分析 | 總結(jié)： 對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)： 我們在前面對市場及競爭對手、 產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出 我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：市場： 在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求， 而且在新的一

25、年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場 帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說 2015 年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求 的買方市場。 對于在市場中的各個項目來說， 漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。 我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場， 雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認知， 雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產(chǎn) 品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成 為市場中最具殺傷力的項目。 在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市 場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。

26、 如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略， 及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。 產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面 說我們的產(chǎn)品是最好的， 但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的， 雖然我們銷 售價格高于競爭對手， 但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可 看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒 能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已， 只要我們能讓消費者 實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我

27、們的項目必 然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。 消費者：在漢沽當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)叵鄬我坏?經(jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購 買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。 同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的 接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們 產(chǎn)品信息釋放的主渠道。第 4 篇：房地產(chǎn)公司營銷策劃書在去年金融危機之前， 我們國家的房地產(chǎn)市場一片繁榮， 樓房的價格被炒到了歷史最高， 不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來之后， 我們國家的樓

28、市 持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大。房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟的發(fā)展，所以很多地產(chǎn)商在投資的時候更加謹慎 了，一般的地段是不會再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工 作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書。一般說來， 營銷策劃書 并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的 營銷策劃書 都是 針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：一、研展部分1、項目簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容 積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。2、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置、交

29、通配套、個案市調(diào)等。3、swot 分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(strength )、弱點（weakness）、機會點（opportunist ）及存在的問題（threats ）。4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析， 從而可以對產(chǎn)品進行定位。這部分內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么 這樣定論的理由和房型配比建議， 在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和 銷售率可能達到的價格。二、企劃部分 包括：1、2、3、4、廣告總精神。 訴求重點。np 稿標題初擬

30、。媒體計劃。、業(yè)務(wù)部分 主要包括銷售階段的分析、 業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為 三階段（引導(dǎo)期、強銷期、持續(xù)期）做詳細闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃也分為三部分： 策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最 后不要忘記還有一個關(guān)鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發(fā)商的合作方案 ，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（ 1 ）純代理；（ 2 ）代理（即包括廣告） ；（ 3 ）包銷。 這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發(fā)展 商去選擇，雙方再做進一步的商討。 提案報告書 寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。 這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當重 視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任?？傊珜?提案報告書 的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得 非你莫屬 。 以正合，以奇勝 房地產(chǎn)策劃之體會 成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招， 最重要是靠踏踏實實的規(guī)范操作；只 要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成 功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點：這是