非傳統(tǒng)抵押貸款

1、美國(guó)房地產(chǎn)抵押證券化美國(guó)房地產(chǎn)概況By資深房地產(chǎn)顧問(wèn)1998年9月31日，是美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(Federal National Mortgage Association,簡(jiǎn)稱 FHMA，俗稱 Fannie Mae)私有化(上市)30 周年。Fannie Mae 在其總結(jié)報(bào)告中提到，在過(guò)去的30年里，它為總數(shù)達(dá)3100萬(wàn)個(gè)美國(guó)家庭購(gòu)房提 供了抵押貸款，總額達(dá)25000億美元。雖然它不直接借錢給購(gòu)房者，但是它使銀 行等金融機(jī)構(gòu)有錢貸給購(gòu)房者，而且愿意借錢給購(gòu)房者。Fannie Mae是如何使購(gòu)房者受惠的？答案是抵押證券化的神奇威力，通過(guò) 抵押證券化，F(xiàn)annie Mae在廣大投資者和購(gòu)房者之間

2、建立了一種渠道，使投資 者的資金通過(guò)銀行和Fannie Mae源源不斷地流向購(gòu)房者。房地產(chǎn)抵押證券化對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)美國(guó)人實(shí)現(xiàn)其居者有其屋的 夢(mèng)想發(fā)揮了關(guān)鍵作用，它徹底改變了房地產(chǎn)抵押貸款來(lái)源單純依賴金融機(jī)構(gòu)存款 的狀況，甚至改變了貸款來(lái)源單純依賴美國(guó)國(guó)內(nèi)資金的狀況，它通過(guò)抵押證券將 資金來(lái)源管道伸向了廣大的投資者，伸向海外資本市場(chǎng)。房地產(chǎn)抵押證券化也對(duì)美國(guó)金融市場(chǎng)產(chǎn)生了重要影響，它不但大大提高了銀 行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且為金融市場(chǎng)提供了重要的金融產(chǎn)品，并引發(fā)了一場(chǎng)資產(chǎn)證 券化的革命。目前，資產(chǎn)證券化已成為美國(guó)資本市場(chǎng)上最具活力和發(fā)展前景的金 融投資工具。與此同時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)證券化開(kāi)始

3、推廣到國(guó)外，美洲、歐洲和亞洲等許多國(guó)家 正在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押證券化改革，當(dāng)前世界上大約有14個(gè)國(guó)家已正式發(fā)行抵押 證券，并有許多國(guó)家正在緊羅密鼓地準(zhǔn)備之中。一、抵押證券化概念房地產(chǎn)抵押證券化是指房地產(chǎn)抵押的抵押權(quán)人，以抵押權(quán)作為擔(dān)保，發(fā)行各 種債券或抵押權(quán)證(統(tǒng)稱為抵押證券，mortgage-backed securities，簡(jiǎn)稱MBS)。 其中抵押權(quán)證是將抵押權(quán)轉(zhuǎn)手給證券持有人，是一種轉(zhuǎn)手證券(pass-through securities)，而抵押債券則是一種擔(dān)保債券，只是用于擔(dān)保的擔(dān)保品是抵押權(quán)。發(fā)行抵押證券的抵押權(quán)可以是一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)抵押權(quán)，也可以是從抵押二級(jí) 市場(chǎng)上購(gòu)買的抵押權(quán)，可以

4、是單一的大額房地產(chǎn)抵押貸款的抵押權(quán)，也可以是許 多抵押權(quán)集中并按一定規(guī)則包裝后的抵押權(quán)集合(mortgage pool)。在絕大多數(shù) 情況下，發(fā)行抵押證券的抵押權(quán)是在二級(jí)市場(chǎng)上從眾多一級(jí)或二級(jí)抵押權(quán)人手中 購(gòu)買的抵押權(quán)集合。抵押證券按發(fā)行機(jī)構(gòu)不同分為機(jī)構(gòu)抵押證券、非機(jī)構(gòu)抵押證券兩類。機(jī)構(gòu)抵 押證券是指三家有聯(lián)邦政府背景的機(jī)構(gòu)發(fā)行的抵押證券。這三家機(jī)構(gòu)一是政府國(guó) 民抵押協(xié)會(huì)(Government National Mortgage Association,簡(jiǎn)稱 GNMA，俗稱Ginnie Mae),二是前面提到的聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)Fannie Mae，三是聯(lián)邦住宅 貸款抵押公司(Federal H

5、ome Loan Mortgage Corporation,簡(jiǎn)稱 FHLMC,俗稱 Freddie Mac)。機(jī)構(gòu)發(fā)行證券占抵押證券的絕大多數(shù)，比例高達(dá)94%，其他公 司發(fā)行的抵押證券稱為非機(jī)構(gòu)證券，占的比例很小，目前僅占抵押證券市場(chǎng)總額 的6%。抵押證券按擔(dān)保的房地產(chǎn)不同分為(住宅)抵押證券MBS(mortgage-backed securities)和商業(yè)抵押證券 CMBS(commercial mortgage-backed securities)。 住宅抵押證券MBS是抵押證券的主要品種，占市場(chǎng)總量的90%多，已有30年歷 史。商業(yè)房地產(chǎn)抵押證券CMBS是受住宅抵押證券MBS啟發(fā)，近幾

6、年才開(kāi)始出現(xiàn) 的抵押證券品種，市場(chǎng)份額較小。抵押證券主要是住宅抵押權(quán)證券和由機(jī)構(gòu)發(fā)行，原因是美國(guó)政府鼓勵(lì)和支持 居民擁有住房的政策。為了提供大量資金支持住宅市場(chǎng)，保證購(gòu)房者能夠得到充 足的貸款和優(yōu)惠的利率，美國(guó)聯(lián)邦政府有意識(shí)地培育住宅抵押證券市場(chǎng)。一方面 建立貸款的標(biāo)準(zhǔn)化制度，并對(duì)住宅抵押貸款提供信用擔(dān)保，另一方面由有聯(lián)邦背 景的機(jī)構(gòu)發(fā)行抵押證券，保證住宅抵押證券有良好的信用和很好的保險(xiǎn)制度。由 于機(jī)構(gòu)發(fā)行的抵押證券信用好，風(fēng)險(xiǎn)低，同時(shí)貸款的標(biāo)準(zhǔn)化使市場(chǎng)流通容易、交 易成本低，目前它已被投資者廣泛接受，成為除聯(lián)邦債券外的第二大證券品種。二、抵押證券化流程圖6-1是抵押證券化流程示意圖。一級(jí)市場(chǎng)

7、的抵押權(quán)人貸款給借款人之后， 可以將其抵押權(quán)作為投資、在二級(jí)市場(chǎng)出賣或者組成抵押權(quán)集合發(fā)行證券，二級(jí) 市場(chǎng)抵押權(quán)買主收購(gòu)的抵押權(quán)同樣有持有、再轉(zhuǎn)賣或發(fā)行證券三種選擇。抵押權(quán) 由產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)公司分別提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、抵押保險(xiǎn)。證券發(fā)行由證券發(fā)行 擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供證券擔(dān)保或由評(píng)級(jí)公司評(píng)級(jí)；抵押服務(wù)公司提供抵押證券化后的抵 押資產(chǎn)跟蹤管理和后續(xù)服務(wù)工作。抵押眼的骯批押證夸代證壽交鋼俑各市場(chǎng)為投瓷注T抵舞權(quán)新糧律證齋矗向 蜜金漩抵即跟臉祀眼零麗殿市場(chǎng)冬 抵押IK證喬發(fā)行坦保 或it陽(yáng)祥蝮二溉市場(chǎng)抵押權(quán)人博保陵產(chǎn)幟保險(xiǎn)證壽燼者持有作 灑壁IffRA圖6-1抵押證券化流程示意圖機(jī)構(gòu)抵押證券的發(fā)行有兩種形式：

8、一種方式是聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房 貸款抵押公司的抵押證券，屬于自己發(fā)行，自己擔(dān)保，自己管理，它們一般是委 托指定的投資銀行代理證券發(fā)行，分別稱為FHMA證券和FHLMC證券。另一種形 式，是政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)GNMA證券，它是專門針對(duì)由聯(lián)邦住房管理局等政府機(jī) 構(gòu)擔(dān)保的FHA或VA抵押貸款的。GNMA證券實(shí)際上是由抵押權(quán)人自行發(fā)行的，GNMA 并不是真正的發(fā)行者，它只是證券擔(dān)保者。如果商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)持有的抵押 權(quán)屬于政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保的貸款，它也可以向GNMA申請(qǐng)，自己發(fā)行抵押證券，由政 府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（GNMA）提供證券擔(dān)保。這種由政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)擔(dān)保的證券統(tǒng) 稱為GNMA證券。一般情況下，抵

9、押證券發(fā)行所涉及的機(jī)構(gòu)有：1、證券擔(dān)保者政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)GNMA、聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)FNMA或聯(lián)邦住宅貸款抵押公司FHLMC。2、發(fā)行者(issuer)抵押權(quán)人(抵押權(quán)集合所有人)、FNMA或FHLMC。3、資金托管人(Funds Custodian)資金托管人是指負(fù)責(zé)保管抵押貸款資金的金融機(jī)構(gòu)。4、文件托管人(document custodian)文件托管人是審查和保管有關(guān)抵押文件資料的機(jī)構(gòu)。5、抵押集合處理人(Pool processing agent，簡(jiǎn)稱PPA)指導(dǎo)證券發(fā)行，并負(fù)責(zé)跟蹤管理證券發(fā)行后抵押集合狀態(tài)的機(jī)構(gòu)。6、中央結(jié)算和過(guò)戶代理機(jī)構(gòu)(Central paying and tr

10、ansfer agent,簡(jiǎn)稱CPTA)負(fù)責(zé)中央結(jié)算、證券登記的機(jī)構(gòu)，一般為商業(yè)銀行(如，GNMA證券的中央 結(jié)算和過(guò)戶代理機(jī)構(gòu)為Chemical Bank, FNMA和FHLMC證券則為Federal Reserve Bank of New York)。7、證券托管處(depository)受投資者委托，建立每一位證券購(gòu)買者的證券帳戶，記錄投資者情況的機(jī)構(gòu)。8、抵押服務(wù)機(jī)構(gòu)受證券發(fā)行者的委托，負(fù)責(zé)抵押服務(wù)、證券管理(如按時(shí)向借款人收錢、按 時(shí)向證券投資投資者支付抵押本息、管理抵押賬目等)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。三、抵押證券主要種類按抵押證券的性質(zhì)，抵押證券一般分為：抵押轉(zhuǎn)手證券、抵押支持債券、抵 押支付

11、式債券、擔(dān)保抵押契據(jù)和衍生證券(Derivative securities)。第一種 證券是抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種權(quán)證，其余幾種是債券。抵押轉(zhuǎn)手證券 (MPTsMortgage pass-through securities)抵押轉(zhuǎn)手證券是較流行的抵押證券，也是最早出現(xiàn)和最簡(jiǎn)單的抵押證券品種。 因?yàn)樗怯擅绹?guó)政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)1968年首創(chuàng)的，所以目前“抵押轉(zhuǎn)手證券MPTS” 這個(gè)名字成了 GNMA證券的專用詞，1970年聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房貸款抵 押公司推出各自的抵押轉(zhuǎn)手證券時(shí)，分別另稱為“抵押支持證券MBS (mortgage-backed scurities)和參與證 PS(parti

12、cipation certificate) ”。這種證券的特點(diǎn)是抵押集合的產(chǎn)權(quán)過(guò)于給證券持有人，證券份額代表了證券 持有人對(duì)抵押集合中抵押權(quán)的產(chǎn)權(quán)份額。在證券發(fā)行前，抵押集合的產(chǎn)權(quán)是屬于 發(fā)行者的，證券發(fā)行后，抵押集合作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)由所有證券持有人共同 擁有。發(fā)行者只是這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者，負(fù)責(zé)抵押集合的管理和服務(wù)，并接受由全 體權(quán)證持有人的監(jiān)督（通常委托一家信托機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)，代表所有證券持有 者對(duì)發(fā)行人的管理行為進(jìn)行監(jiān)督）。轉(zhuǎn)手證券的轉(zhuǎn)手含義有兩層：一是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)手給投資者，二是每期還本付息的 資金流入抵押集合后，管理者在扣除管理服務(wù)費(fèi)等規(guī)定開(kāi)支后，馬上又流出來(lái)轉(zhuǎn) 手給證券持有人。抵押支持

13、債券（MBBMortgage-backed bonds）抵押支持債券是以抵押集合作為財(cái)產(chǎn)擔(dān)保發(fā)行的債券。抵押支持債券與其它 政府債券和公司債券一樣，體現(xiàn)的是發(fā)行者與債券持有者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系， 抵押集合只是作為發(fā)行債券的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，它的產(chǎn)權(quán)仍屬于發(fā)行者。債券發(fā)行后， 抵押集合一般置于信托人的托管之下，信托人確保發(fā)行的債券是由抵押集合的抵 押權(quán)作為擔(dān)保的。抵押支持債券發(fā)行時(shí)一般附有一張息票，定期支付利息，本金 到期一次歸還。為了保證發(fā)行者從抵押集合所得到的現(xiàn)金流量足于支付債券投資者的利息 和到期的本金，發(fā)行者要用超額的抵押集合來(lái)?yè)?dān)保債券發(fā)行，一般要求抵押集合 中的抵押總額是債券發(fā)行總額的125%

14、至240%，這樣即使有部分壞帳或拖欠貸款， 債券持有人的收益也能得到保證。當(dāng)?shù)盅杭现械牟糠值盅撼霈F(xiàn)壞賬、拖欠等現(xiàn) 象，而造成抵押集合的財(cái)產(chǎn)價(jià)值低于當(dāng)初發(fā)行證券的要求時(shí)，發(fā)行人要用新的抵 押權(quán)進(jìn)行補(bǔ)充，否則托管人有權(quán)出賣抵押集合，保障債券持有者的利益。抵押支持債券主要商業(yè)抵押證券CMBS。由于抵押支持債券無(wú)政府擔(dān)保，因 此發(fā)行時(shí)它一般由專業(yè)評(píng)級(jí)公司（如摩的Moody,標(biāo)準(zhǔn)普爾S&P等著名國(guó)際評(píng)級(jí) 公司）評(píng)級(jí)。 抵押支付式債券（Mortgage Pay-Through Bonds, MPTB）抵押支付式債券是抵押轉(zhuǎn)手證券和抵押支持債券的雜交品種，是結(jié)合抵押轉(zhuǎn) 手證券和抵押支持債券的優(yōu)點(diǎn)創(chuàng)新的一種

15、證券品種。它與抵押支持債券一樣屬于 一種債券，體現(xiàn)的是發(fā)行者與持券人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，持券人對(duì)擔(dān)保發(fā)行債券的 抵押集合沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，但它又吸收了抵押轉(zhuǎn)手證券的現(xiàn)金流通特征，規(guī)定流入抵押 集合的資金（借款人每期所還的抵押本金與利息）都要轉(zhuǎn)手給債券持有人，借款 人提前償還的本金也要轉(zhuǎn)手給債券持有人，因此，它與抵押支持債券到期才還本 不同，這種債券的本息有可能由于抵押借款人提前還清貸款而提前付清債券的本 息。擔(dān)保抵押支付式債券發(fā)行的抵押集合都是住宅抵押，由于有FHA保險(xiǎn)和VA 擔(dān)?；蛩綘I(yíng)保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)，因此證券的安全性是比較高的。但即使如此，為增加 信用，減少風(fēng)險(xiǎn)，一般也要求發(fā)行者用超額的抵押來(lái)?yè)?dān)保債券的發(fā)

16、行，超額的幅 度比抵押支持債券要小，或者用政府債券等作為附加擔(dān)保。 擔(dān)保式抵押契約（Collateralized Mortgage Obligations, CMO）擔(dān)保式抵押契約是抵押支付式債券的變種，本身也是一種債券，也是用抵押 集合作為發(fā)行債券的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，流入抵押集合的本金和利息也要流出給債券持有 人。這種證券與上面三種證券的主要差別是擔(dān)保式抵押契約是以多級(jí)別的形式發(fā) 行的，即以同一的抵押集合做擔(dān)保，同時(shí)發(fā)行不同期限、不同利率的證券，供不 同的投資者選擇，不同級(jí)別的證券在還本付息方面有不同的優(yōu)先級(jí)。如，某一發(fā) 行者用10年期、利息為11%的定息抵押集合作為財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，發(fā)行擔(dān)保式抵押契 約，

17、A級(jí)證券占30%，年期約2-5年（實(shí)際要看借款人的還款情況，是否有提前 還款現(xiàn)象），息率9%，B級(jí)證券占30%，年期4-7年，息率10%，C級(jí)證券占40%， 年期6-10年，息率11%，按規(guī)定每次從借款人收到的還款本息先支付A級(jí)證券， A級(jí)證券本息還清后，再依次支付B級(jí)證券，B級(jí)證券本息還清后，再最后支付 C級(jí)證券。這種證券是抵押證券中最復(fù)雜的品種，發(fā)行者在發(fā)行這種證券時(shí)，證券級(jí)別 數(shù)的確定和還款方式的選擇多種多樣，投資者往往需要借助于專業(yè)投資顧問(wèn)的意 見(jiàn)來(lái)確定投資選擇。設(shè)計(jì)這種證券的主要目的是為了滿足不同投資者的需要，高 級(jí)別的證券壞賬風(fēng)險(xiǎn)低，低級(jí)別的證券有利于回避由于借款人提前付清貸款造成

18、 的影響。傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)手抵押證券因還款期長(zhǎng)，對(duì)銀行等以短期投資為目的的金融機(jī)構(gòu)等 往往缺乏吸引力，又因存在提前償還風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)以長(zhǎng)期投資為目的養(yǎng)老金等機(jī) 構(gòu)投資者的吸引力也受到限制。CMO推出后，因它迎合了不同投資者的需要，目 前成了抵押證券的主要品種。押證券的風(fēng)險(xiǎn)和貸款質(zhì)量管理（一）抵押證券的風(fēng)險(xiǎn)管理抵押證券的投資風(fēng)險(xiǎn)主要決定于抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)，主要有如下幾個(gè) 方面：一是由自然災(zāi)害（如火災(zāi)、地震等）引起的抵押物滅失的風(fēng)險(xiǎn)；二是借款 人不具有抵押房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或者產(chǎn)權(quán)有障礙而引起的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)；三是借款人還不 起貸款或不能按時(shí)還款引起的壞賬和拖欠風(fēng)險(xiǎn)，即信用風(fēng)險(xiǎn)；四是借款人提前償 還貸款引起的提前

19、償付風(fēng)險(xiǎn)；五是利率變化引起的利率風(fēng)險(xiǎn)。1、自然災(zāi)害引起的抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)在美國(guó)，作為抵押物的房屋一般都要求購(gòu)買房屋保險(xiǎn)，房屋保險(xiǎn)一般根據(jù)不 同地區(qū)的自然情況有不同的要求。通過(guò)房屋保險(xiǎn)制度，因自然災(zāi)害引起的抵押物 滅失的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)構(gòu)成對(duì)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。2、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)美國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)管理實(shí)行產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度（詳見(jiàn)本文之三），政府不管理產(chǎn)權(quán)， 不發(fā)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)分為兩種：一是買房產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，保障買房者的權(quán)益，二是 貸款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，保障抵押權(quán)人利益。對(duì)于抵押房地產(chǎn)，貸款方要求借款人購(gòu)買貸 款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。通過(guò)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度，抵押權(quán)也不存在產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。3、信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)，用完善的抵押信用保險(xiǎn)制度來(lái)消除。對(duì)政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)擔(dān)保

20、發(fā)行的GNMA抵押證券，其抵押的壞賬風(fēng)險(xiǎn)由聯(lián)邦 住房管理局或退伍軍人管理局等政府機(jī)構(gòu)承擔(dān)，可能出現(xiàn)的拖欠風(fēng)險(xiǎn)則由政府國(guó) 民抵押協(xié)會(huì)提供的證券擔(dān)保來(lái)解決，通過(guò)這雙重保險(xiǎn)，抵押證券投資者能夠按時(shí) 按量收到抵押投資的本息。聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房抵押貸款公司發(fā)行的證券，包括政府擔(dān)保貸款 和常規(guī)貸款兩部分。對(duì)政府擔(dān)保貸款，其壞賬風(fēng)險(xiǎn)的管理與前者同，拖欠風(fēng)險(xiǎn)則 由這兩家機(jī)構(gòu)的信用來(lái)?yè)?dān)保。對(duì)常規(guī)抵押貸款，則通過(guò)要求抵押成數(shù)高于8成的 部分購(gòu)買抵押保險(xiǎn)來(lái)保證，美國(guó)的房地產(chǎn)市道比較平穩(wěn)，一般情況下房地產(chǎn)市值 不太可能忽然貶至低于原價(jià)的8成，出現(xiàn)抵押負(fù)值的情況。4、提前償還風(fēng)險(xiǎn)如果借款人提前償還貸款，投資者就

21、要重新投資，在實(shí)現(xiàn)再投資之前，投資 者就要損失利息收入。抵押證券的提前償還風(fēng)險(xiǎn)主要是通過(guò)在簽訂貸款合同時(shí)附 加補(bǔ)償條款以減少損失以及通過(guò)抵押證券品種的創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。5、利率風(fēng)險(xiǎn)抵押的利率風(fēng)險(xiǎn)一般通過(guò)設(shè)計(jì)可調(diào)利率抵押來(lái)降低或者通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)。（二）抵押貸款質(zhì)量控制和抵押標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度、抵押信用保險(xiǎn)制度和證券擔(dān)保制度在很大程度上保證了抵押 貸款和抵押證券投資的安全和收益，很好地保障了抵押權(quán)人和抵押證券投資者的 利益。但，對(duì)抵押保險(xiǎn)和證券擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，他們就要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然在 借款人還不起貸款或拖欠貸款時(shí)，可以處分抵押物，但處分抵押物是一件相當(dāng)費(fèi) 力的事，特別是拍賣抵押房地產(chǎn)是相當(dāng)

22、傷腦筋的，有關(guān)機(jī)構(gòu)不到萬(wàn)不得已不會(huì)為 之。另外，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)索賠也不是一件容易的事情。因此，為了控制貸 款的壞賬和拖欠風(fēng)險(xiǎn)，除保險(xiǎn)制度外，最根本的是從通過(guò)提高抵押貸款的質(zhì)量來(lái) 保證。為了控制抵押貸款的質(zhì)量，政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住 房抵押貸款公司都有一套嚴(yán)格的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，他們只購(gòu)買符合標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款， 而且只要符合它的標(biāo)準(zhǔn)，它一定會(huì)購(gòu)買。下面以美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)為例說(shuō)明抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)化包 含的主要內(nèi)容。關(guān)于合格的抵押貸款合格的抵押貸款必須符合如下要求：抵押類型：合格的抵押貸款必須是用1-4戶型住宅（一幢1-4戶）擔(dān)保的 定息抵押貸款或浮息抵押貸款；抵押貸

23、款額：抵押貸款額必須符合美國(guó)國(guó)會(huì)制定的購(gòu)房?jī)r(jià)限額要求；抵押期限：抵押期限不能超過(guò)30年；抵押優(yōu)先權(quán):對(duì)于第一次抵押，抵押權(quán)必須是第一優(yōu)先權(quán)，對(duì)于第二抵押， 抵押權(quán)必須是第二優(yōu)先權(quán)；托收儲(chǔ)蓄帳戶：為了支付每月的地稅、保險(xiǎn)費(fèi)等開(kāi)支，借款人必須提供托 收帳戶，并定期存入足夠支付這些開(kāi)支的款項(xiàng)；保險(xiǎn)要求：抵押貸款要有合法的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，災(zāi)害保險(xiǎn)和抵押信用保險(xiǎn)（貸 款額超出8成部分）。關(guān)于合格的借款人合格的借款人必須符合如下條件：借款人必須達(dá)到能承擔(dān)抵押貸款責(zé)任的法定年齡； 一般情況下借款人應(yīng)該是美國(guó)公民或者是持有綠卡有永久居留權(quán)的人，但 對(duì)于有良好信用、經(jīng)濟(jì)狀況良好的外國(guó)人，或者所購(gòu)房屋為自己居住且抵 押

24、貸款成數(shù)不超過(guò)7.5成的外國(guó)人，也符合借款人資格；借款人必須用自有的現(xiàn)金，支付至少5%的首期款；借款人必須有穩(wěn)定的工作和穩(wěn)定的收入；借款人每月的住房開(kāi)支不應(yīng)超過(guò)其家庭月收入的28%，借款人每月的總債 務(wù)不應(yīng)超過(guò)月收入的36% （俗稱28-36規(guī)則）；借款人要有良好的信用（一般采用Fair, Isaac and Company, Inc.公 司制定的信用評(píng)分辦法，簡(jiǎn)稱FICO信用分，來(lái)評(píng)估借款人的信用）。什么是合格的抵押房地產(chǎn)合格的抵押房地產(chǎn)應(yīng)符合如下要求：（1）合格的抵押房地產(chǎn)必須是1-4家庭住宅，包括經(jīng)批準(zhǔn)的共有房屋、合作房 屋中的單元或規(guī)劃住宅區(qū)內(nèi)的住宅單元；（2）抵押房地產(chǎn)必須位于美國(guó)境

25、內(nèi)； （3）抵押的住宅應(yīng)是借款人的主要住所，如果抵押的住宅是借款人作為第二居 所或作為投資出租的，那么，借款人的這種房屋不能多于4套，且租金收入不能 用來(lái)計(jì)算借款人月收入與住房開(kāi)支的比例；除此之外，其標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)還包括如詳細(xì)的信用文件標(biāo)準(zhǔn)、就業(yè)與收入分析、 交割資金來(lái)源規(guī)定、債務(wù)與信用調(diào)查方法、物業(yè)與估計(jì)分析等等內(nèi)容，并附有上 百種標(biāo)準(zhǔn)表格次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)惡化美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)13日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，隨著次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)出現(xiàn)惡化 跡象，美國(guó)很多銀行已經(jīng)提高了次級(jí)抵押貸款的放貸標(biāo)準(zhǔn)。在接受調(diào)查的銀行中，有近一半表示它們已經(jīng)提高了非傳統(tǒng)抵押貸款的放貸標(biāo)準(zhǔn)。所謂 非傳統(tǒng)抵押貸款是指那些風(fēng)險(xiǎn)較高

26、的貸款，其中包括次級(jí)抵押貸款。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有一家接受調(diào)查的銀行放松放貸標(biāo)準(zhǔn)。此外，還有超過(guò)10%的銀行表示， 在過(guò)去3個(gè)月里，即使對(duì)于那些信用程度較好和收入較高的客戶，銀行也提高了放貸標(biāo)準(zhǔn)。次級(jí)抵押貸款是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在前 幾年美國(guó)住房市場(chǎng)高度繁榮時(shí)，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。但隨著美國(guó)住房市場(chǎng)大幅降溫， 加上利率上升，很多次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的借款人無(wú)法按期償還借款，導(dǎo)致一些放貸機(jī)構(gòu)遭受 嚴(yán)重?fù)p失甚至破產(chǎn)。美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)引發(fā)了投資者對(duì)美國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)健康狀況和經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)前景的擔(dān)憂，導(dǎo)致近來(lái)股市出現(xiàn)劇烈震蕩。美國(guó)抵押銀行家協(xié)會(huì)此前公布的數(shù)據(jù)顯示，今

27、年第一季度，美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)浮動(dòng) 利率貸款逾期30天或更長(zhǎng)時(shí)間未還款的比例從去年第四季度的14. 44%上升到15. 75%， 為歷史最高點(diǎn)。加拿大抵押貸款的違約率明顯低于美國(guó)。加拿大銀行業(yè)協(xié)會(huì)和美國(guó)抵押貸款銀行業(yè)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)表明， 1998年以來(lái)兩國(guó)優(yōu)先級(jí)抵押貸款違約率（欠款超過(guò)90天）相差不多且基本穩(wěn)定，加拿大不超過(guò)0.5%，美 國(guó)基本維持在1%的水平。但對(duì)于非優(yōu)先級(jí)（非傳統(tǒng)）抵押貸款的違約率來(lái)說(shuō)，兩國(guó)數(shù)據(jù)相差較大。DBRS 數(shù)據(jù)顯示，2007年二季度加拿大非優(yōu)先級(jí)抵押貸款違約率為1.49%，次級(jí)抵押貸款違約率為1.92%；相比 之下，美國(guó)的違約風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，其所有非優(yōu)先級(jí)抵押貸款違

28、約率達(dá)到了 8.83%美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)的次級(jí)” （Subprime ）及優(yōu)惠級(jí)”（Prime ）是以借款人的信用條 件作為劃分界限的。根據(jù)信用的高低，放貸機(jī)構(gòu)對(duì)借款人區(qū)別對(duì)待，從而形成了兩個(gè) 層次的市場(chǎng)。信用低的人申請(qǐng)不到優(yōu)惠貸款，只能在次級(jí)市場(chǎng)尋求貸款。兩個(gè)層次的市場(chǎng)服務(wù)對(duì)象均為貸款購(gòu)房者，但次級(jí)市場(chǎng)的貸款利率通常比優(yōu)惠級(jí)抵押貸款高 2 %3 %。所謂的次級(jí)抵押貸款是指向低收入、少數(shù)族群、受教育水平低、金融知識(shí)匱乏的家庭 和個(gè)人發(fā)放的住房抵押貸款其基本特征可歸納為：個(gè)人信用記錄比較差信用評(píng)級(jí)得分比較低。美國(guó)的信用評(píng)級(jí)公司（FICO）將個(gè)人信用評(píng)級(jí)分為五等：優(yōu)（750850分），良（66074

29、9分），一般（620659分），差（350619分），不確定（350 分以下）。次級(jí)貸款的借款人信用評(píng)分多在620分以下，除非個(gè)人可支付高比例的首付款，否則根本不符合常規(guī)抵押貸款的借貸條件。貸款房產(chǎn)價(jià)值比和月供收入比較高美國(guó)的常規(guī)抵押貸款與房產(chǎn)價(jià)值比（LTV）多為80%，借款人月還貸額與收入之比在 30%左右。而次級(jí)貸款的LTV平均在84%，有的超過(guò)90%，甚至100%，這意味著借款 人的首付款不足20%，甚至是零首付，那么，在沒(méi)有任何個(gè)人自有資金投入的情況下， 銀行就失去了借款人與銀行共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本保障，其潛在的道德風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。 借款人還貸額與收入比過(guò)高，意味著借款人收入微薄，還貸后可

30、支付收入有限，其抗 風(fēng)險(xiǎn)的能力也比較弱。少數(shù)族群占比高且多為可調(diào)利率，或只支付利息和無(wú)收入證明文件貸款。次級(jí)抵押貸款90%左右是可調(diào)整利率抵押貸款；30%左右是每月只付利息，最后一次性支付的大額抵押貸款 或重新融資。這類抵押貸款開(kāi)始還貸款負(fù)擔(dān)較輕、很誘人，但積累債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，特 別是當(dāng)利率走高、房?jī)r(jià)下跌時(shí)，重新融資只能加劇還貸負(fù)擔(dān)。拖欠率和取消抵押贖回權(quán)比率較高由于次級(jí)抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)比較大，違約風(fēng)險(xiǎn)是優(yōu)級(jí)住房貸款的7倍，因此，次級(jí)貸款的利率比優(yōu)級(jí)住房抵押貸款高350個(gè)基點(diǎn)，且80%左右為可調(diào)整利率。當(dāng)貸款利率不斷下調(diào)時(shí)，可以減輕借款人的還貸負(fù)擔(dān)；但是當(dāng)貸款利率不斷向上調(diào)時(shí)，借 款人債務(wù)負(fù)擔(dān)

31、隨著利率上調(diào)而加重，導(dǎo)致拖欠和取得抵押贖回權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)加劇。2007年，次級(jí)抵押貸款的拖欠率（拖欠30天）和取消抵押贖回權(quán)的比率分別高達(dá) 13.33%和 4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于優(yōu)級(jí)抵押貸款2.57%的拖欠率和0.5%的取消抵押贖回權(quán)比率。次級(jí)抵押貸款是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在前幾年 美國(guó)住房市場(chǎng)高度繁榮時(shí)，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。但隨著美國(guó)住房市場(chǎng)大幅降溫，加 上利率上升，很多次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的借款人無(wú)法按期償還借款，導(dǎo)致一些放貸機(jī)構(gòu)遭受嚴(yán)所謂次級(jí)抵押貸款，是相對(duì)于優(yōu)質(zhì)抵押貸款而言的。美國(guó)房地產(chǎn)貸款系統(tǒng)里面分 為了三類：優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)、次優(yōu)級(jí)的貸款市場(chǎng)、次級(jí)貸款市場(chǎng)。目

32、前出問(wèn)題的就 是美國(guó)的第三類市場(chǎng)。一類貸款市場(chǎng)面向信用額度等級(jí)較高、收入穩(wěn)定可靠的優(yōu) 質(zhì)客戶，而三類貸款市場(chǎng)是面向收入證明缺失、負(fù)債較重的客戶，因信用要求程 度不高，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%，在美國(guó)次級(jí)貸款市場(chǎng)所 占份額并不大。按照官方說(shuō)法，次級(jí)房貸占美國(guó)整體房貸市場(chǎng)比重的7%到8%， 但其利潤(rùn)是最高的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)最大。據(jù)介紹，許多借貸者不需要任何抵押和收入 證明就能貸到款，如羅杰斯所說(shuō)，“人們能夠無(wú)本買房”。美國(guó)次級(jí)按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎(chǔ)上，而是 建立在房?jī)r(jià)不斷上漲的假設(shè)之上。在房市火爆的時(shí)候，銀行可以借此獲得高額利 息收入而不必?fù)?dān)心風(fēng)險(xiǎn);但如果房市低迷，利率上升，客戶們的負(fù)擔(dān)將逐步加重。 最近當(dāng)這種負(fù)擔(dān)到了極限時(shí)，大量違約客戶終于出現(xiàn)，此時(shí)，次級(jí)債危機(jī)就產(chǎn)生 了。引起美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)暴的直接原因是美國(guó)的利率上升和住房市場(chǎng) 持續(xù)降溫。次級(jí)抵押貸款是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不