房地產(chǎn)抵扣匯總土地價(jià)款的進(jìn)項(xiàng)稅扣除規(guī)定

1、房地產(chǎn)企業(yè)可以享受的優(yōu)惠政策稅收優(yōu)惠一：增值稅抵扣憑證進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知財(cái)稅 2016 36 號(hào)，附件1營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十一條明確：一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額 -當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控點(diǎn)七項(xiàng)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)

2、、不動(dòng)產(chǎn)， 僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn) （不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。八項(xiàng)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵

3、扣受限異常增值稅扣稅憑證：經(jīng)核實(shí)符合規(guī)定的允許繼續(xù)申報(bào)抵扣，不符合規(guī)定的一律作進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。走逃（失聯(lián)）增值稅扣稅憑證：列入異常增值稅扣稅憑證范圍， 暫不允許抵扣或辦理退稅，已經(jīng)申報(bào)抵扣的一律先作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。逾期增值稅扣稅憑證：客觀原因造成增值稅扣稅憑證逾期的允許繼續(xù)抵扣，其他原因造成增值稅扣稅憑證逾期的不得抵扣。失控增值稅扣稅憑證：通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)協(xié)查，確認(rèn)銷(xiāo)售方已經(jīng)申報(bào)納稅，并取得銷(xiāo)售方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的書(shū)面證明及協(xié)查回復(fù)后才可抵扣。虛開(kāi)增值稅扣稅憑證：取得虛開(kāi)專(zhuān)票不得抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額， 善意取得虛開(kāi)發(fā)票，能重新取得合法有效發(fā)票準(zhǔn)許其抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款。遺失增值稅扣稅憑證：丟失前已認(rèn)證相符的，購(gòu)買(mǎi)方可

4、作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證；丟失前未認(rèn)證的，購(gòu)買(mǎi)方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明單等資料抵扣憑證。涉嫌違規(guī)增值稅扣稅憑證：屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)任以及技術(shù)性錯(cuò)誤造成的，允許作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證；不屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)任以及技術(shù)性錯(cuò)誤造成的，不得作為抵扣憑證。作廢增值稅扣稅憑證：開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票當(dāng)月符合作廢條件的按作廢處理；開(kāi)具時(shí)發(fā)現(xiàn)有誤的，可即時(shí)作廢；不符合作廢條件的，需要按紅字發(fā)票開(kāi)具方法處理。取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票不符合規(guī)定納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。各種不合規(guī)的發(fā)票不能抵扣，例如未加蓋發(fā)票專(zhuān)用章、發(fā)票票面有涂改、票面信息不全等不合規(guī)

5、增值稅專(zhuān)用發(fā)票，是不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證。抵扣憑證未同時(shí)符合五個(gè)限制性條件納稅人增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣，必須要同時(shí)符合五個(gè)限制性條件，否則不得作為合法的增值稅扣稅憑證，亦不得計(jì)算增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。一是采購(gòu)的企業(yè)必須屬于增值稅一般納稅人； 二是必須取得合法的扣稅憑證；三是業(yè)務(wù)必須真實(shí)發(fā)生；四是必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)認(rèn)證和申報(bào)抵扣；五是必須依法正確、合理地計(jì)算抵扣金額。已抵扣增值稅專(zhuān)用發(fā)票轉(zhuǎn)做他用做轉(zhuǎn)出處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，是將那些按稅法規(guī)定不能抵扣，但購(gòu)進(jìn)時(shí)已作抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額如數(shù)轉(zhuǎn)出。也就是說(shuō)，企業(yè)已作進(jìn)項(xiàng)抵扣但后來(lái)轉(zhuǎn)做他用，而稅法不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)將購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅稅額從當(dāng)期發(fā)生

6、的進(jìn)項(xiàng)稅稅額中扣除。稅收優(yōu)惠二：計(jì)算房地產(chǎn)銷(xiāo)售額允許扣除土地價(jià)款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第 18 號(hào)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11% ）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控點(diǎn)一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的， 不得以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。一般納稅人

7、銷(xiāo)售其2016 年 4 月 30 日前取得的自建不動(dòng)產(chǎn)， 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，納稅人不得以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。一般納稅人銷(xiāo)售其2016 年 4 月 30 日前取得的自建不動(dòng)產(chǎn)， 可以選擇適應(yīng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，不得以全部收入減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。一般納稅人銷(xiāo)售其2016 年 5 月 1 日后取得的自建不動(dòng)產(chǎn)， 應(yīng)適用一般計(jì)稅方法的，納稅人不得以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。納稅人轉(zhuǎn)讓2016 年 4 月 30 日后取得的土地使用權(quán)，不得

8、以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。稅收優(yōu)惠三：土地價(jià)款包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地出讓收益等向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第 18 號(hào)第四1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房 地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和 價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式

9、如下：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11% ）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控點(diǎn)房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。計(jì)算抵扣土地價(jià)款時(shí)地下車(chē)位不納入建筑面積。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算可抵扣土地價(jià)款時(shí)，地下車(chē)庫(kù)面積不納入“建筑面積”進(jìn)行計(jì)算?！爱?dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”、 “房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積”， 是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車(chē)位建筑面積。項(xiàng)目公司扣除土地價(jià)款未同時(shí)符合三個(gè)條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) （包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）

10、受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。 進(jìn)一步明確營(yíng)改增試點(diǎn)運(yùn)行中反映的土地價(jià)款操作問(wèn)題?？鄢耐恋貎r(jià)款超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。土地價(jià)款以外的其他土地成本項(xiàng)目不得抵扣。向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，包括土地受

11、讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。 而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地計(jì)稅成本支出的內(nèi)容，則為土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。即指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán) ）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。也就是說(shuō)，土地成本除了土地價(jià)款允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額以外，其他土地成本構(gòu)成項(xiàng)目一律不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。預(yù)收款預(yù)繳增值稅土地價(jià)款不得抵扣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

12、根據(jù)以上規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)繳增值稅， 在計(jì)算預(yù)繳增值稅時(shí)不能扣除價(jià)款。對(duì)預(yù)收款預(yù)繳增值稅時(shí),不得開(kāi)具發(fā)票。因此,預(yù)繳預(yù)收款增值稅,可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,按照5%的征收率計(jì)算，并不得開(kāi)具發(fā)票。未有取得和提供合法有效憑證不得抵扣。支付的土地價(jià)款， 是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，并應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。?制的財(cái)政票據(jù)。稅收優(yōu)惠四：銷(xiāo)售或出租房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)

13、稅 2016 36 號(hào)）規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5% 的征收率計(jì)稅。關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5% 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控點(diǎn)房企一般納稅人取得的項(xiàng)目收入，選定簡(jiǎn)易計(jì)稅方式以后，在之后的36 個(gè)月期間內(nèi)發(fā)生了更改或變化，不得選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016 年 4 月 30 日后取得的自建不動(dòng)產(chǎn)，不得選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016 年 4月 3

14、0 日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，不得選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人出租其2016 年 4月 30 日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般納稅人將2016 年 4 月 30 日后承租的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不得選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)稅。2016 年 4 月 30 日后開(kāi)工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租，不得選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。稅收優(yōu)惠五：統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)，低于正常借款利率的免征增值稅營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法財(cái)稅 201636 號(hào)附件 3營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定第一條明確：以下利息收入項(xiàng)目免征增值稅：統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借

15、款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。稅收優(yōu)惠六：稅控專(zhuān)用設(shè)備,在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅稅控系統(tǒng)專(zhuān)用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅稅額有關(guān)政策的通知（財(cái)稅 2012 15 號(hào)）規(guī)定：增值稅納稅人初次購(gòu)買(mǎi)增值稅稅控系統(tǒng)專(zhuān)用設(shè)備（包括分開(kāi)票機(jī)）支付的費(fèi)用，可憑購(gòu)買(mǎi)增值稅稅控系統(tǒng)專(zhuān)用設(shè)備取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減（抵減額為價(jià)稅合計(jì)額），不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅人繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)，可憑技術(shù)維護(hù)服務(wù)單位開(kāi)具