房地產(chǎn)法練習(xí)題答案

1、房地產(chǎn)法練習(xí)題答案nt number ： PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998房地產(chǎn)法練習(xí)題一參考答案一、填空題1、土地出讓金2、事務(wù)管轄3、客體4、5、合法6、房改政策7、308、法律規(guī)定9、可以10、注銷登記11、合并12、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法13、房租二、單項(xiàng)選擇1、A 2、C 3、A 4、B 5、D6、C 7、A 8、A 9、D 10、A11、C 12、C 13、A三、多項(xiàng)選擇1、ABCD 2、ABCD 3、ABC 4、ABCD 5、ABC6、ABCD 7、ABCD 8、ABCD 9、ABCD 10、BCD 11、ACD 12、ABCD 13、ABCD四、

2、名詞解釋1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物 權(quán)，是依照國(guó)家法律對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排 除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)他物權(quán)。2、土地增值稅是以土地增值額為課稅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地使用者因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所 獲收益征的稅。3、房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律關(guān) 系的總稱。4、土地征收是指國(guó)家基于公共利益的需要，而將農(nóng)民集體所有的土地強(qiáng)制性的 收歸國(guó)有的行為。5、商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房及其 他建筑物。6、房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，是指在依法取得國(guó)有的土地 上

3、，按照要求進(jìn)行、房屋建設(shè)的行為。7、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交 換和贈(zèng)送。8、預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù) 人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中， 購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再 次出售或者進(jìn)行抵押。9、房地產(chǎn)稅是指直接或間接以房地產(chǎn)為對(duì)象而征收的稅。10、房地產(chǎn)法的淵源是指房地產(chǎn)法律規(guī)范的表現(xiàn)形式。11、出讓土地使用權(quán)是指以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓與土地使用者。由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的后取得的土地 使用權(quán)。1

4、2、房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或 者買方。13、建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享 有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利五、簡(jiǎn)答題1、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī) 定外，還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn)。包括：1、土地使用權(quán)與地上建筑 物、附著物一同移轉(zhuǎn)。2、權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用 權(quán)從土地所有權(quán)分離時(shí)出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。3、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登

5、記。我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取登記要件 主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地 使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后， 而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。2、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件房地產(chǎn)抵押權(quán)作為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利，必須符合以下 三個(gè)的條件，抵押權(quán)人才能行使之。、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。、債權(quán)已屆清償期而未受清償。、對(duì)于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。3、房地產(chǎn)的法律特征表現(xiàn)在：第一、房地產(chǎn)是特定物。不管是地產(chǎn)，還是房 產(chǎn)，均屬于特定物。第二、房地產(chǎn)具有永久性。土地和房屋區(qū)別于其他不動(dòng)產(chǎn) 的主要

6、特點(diǎn)是其能夠持久存在。第三、房地產(chǎn)具有固定性和安全性。房屋和土 地是最典型的不動(dòng)產(chǎn)，它總是固定于某一個(gè)地方，不能隨意移動(dòng)其位置。正因 為房地產(chǎn)的固定性，使房地產(chǎn)成為最安全的財(cái)產(chǎn)，它不能被隱匿，也不能被偷 盜。第四、房地產(chǎn)具有必要性和供給有限性。房地產(chǎn)是人類社會(huì)存在必須依賴 的財(cái)產(chǎn)，是每個(gè)人生存必備財(cái)產(chǎn)。人類生活、生產(chǎn)需要房屋和土地，而且土地 被認(rèn)為是一切財(cái)富之母，是一切生產(chǎn)和生活得以開展的前提。但是土地的供給 是有限的，因而，導(dǎo)致房屋供給的有限性。第五、房地產(chǎn)具有資本價(jià)值。由于 土地具有永久性、安全性、有限供給性、人類需要永恒性，房地產(chǎn)的價(jià)格通常 會(huì)持續(xù)上揚(yáng)，使房地產(chǎn)具有保值和增值性。4、根據(jù)

7、我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的委托方, 在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要在以下幾個(gè)方面：(1)按照合同的約定，接受提供的服務(wù)；(2)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；(3)提出制定和修改業(yè)主公約、的建議；(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；()選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(8)對(duì)、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理 和使用；(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。當(dāng)然，業(yè)主在享有上述權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)服從物收管理

8、企業(yè)的合法管理， 合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)物業(yè)的效用和價(jià)值，自覺遵守有關(guān)管理規(guī)章， 約束自己的行為。5、劃撥土地使用權(quán)有以下特征：第一、劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆 遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用(如城市的存量土地和征用集體土地)和無償取得(如國(guó)有 的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳 納。第二、除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng) 許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第三、取得劃撥土地使用權(quán)，必 須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù)。第四、在國(guó)家沒 有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土 地以外

9、的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利如下：(1)物業(yè)管理公司可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法，建立具體管理制度；(2)依照物業(yè)管理?xiàng)l例和物業(yè)管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；(3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)報(bào)酬；(4)有權(quán)制止違反業(yè)主公約及損害業(yè)主公共利益的行為；(5)有權(quán)選騁專營(yíng)公司，如保險(xiǎn)公司、保安公司等承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)；(6)有權(quán)要求業(yè)主委會(huì)協(xié)助管理公共事務(wù)。7、作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。根據(jù)我國(guó)城市房屋租賃管理辦法第6條規(guī)定，“有下列情形之一的房屋不得出租：(-)未依法取得房屋所有權(quán)證的；(-)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決

10、定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)共有房屋未取得共有人同意的；(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(五)屬于違法建筑的；(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(A)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”有上述情形之一的房屋不得用于出租，能夠作為房屋租賃法律關(guān)系客體的 房屋必須是有關(guān)法律、法規(guī)允許出租的。8、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的主要內(nèi)容包括：相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系。對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必 要的便利。因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤?線等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提

11、供必要的 便利。權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對(duì)自然流水的 利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊 重自然流向。權(quán)利人建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相 鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排 放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。權(quán)利人挖掘 土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。 因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰 的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。9、我國(guó)的土地登記制度兼具權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的特點(diǎn)

12、，偏重于權(quán) 利登記制度。其主要特點(diǎn)為：（1）登記的強(qiáng)制性。（2）登記的不可推翻性。（3）登記審核的實(shí)質(zhì)性。（4）登 記的公信性。（5）登記簿的編成采取物的編成主義。（6）授予土地所有權(quán)、使用 權(quán)證書。（7）登記的動(dòng)態(tài)性。（8）土地登記不包括地上的建筑物和附著物。10、房地產(chǎn)法律關(guān)系依房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整對(duì)象的不同可以分為：第一，房地 產(chǎn)開發(fā)法律關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)法律關(guān)系是指房地產(chǎn)主體在房地產(chǎn)開發(fā)過程中依 法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如土地征收、征用法律關(guān)系、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān) 系等。第二，房地產(chǎn)交易法律關(guān)系。房地產(chǎn)交易法律關(guān)系是指房地產(chǎn)主體在房 地產(chǎn)交易過程中依法所形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律

13、關(guān)系、房地產(chǎn) 租賃法律關(guān)系等。房地產(chǎn)管理關(guān)系。房地產(chǎn)管理關(guān)系是指房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)與房 地產(chǎn)主體之間在房地產(chǎn)管理過程中依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如房地產(chǎn)項(xiàng)目審 批法律關(guān)系。第四，物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理關(guān)系是指物業(yè)管理公司于業(yè)主之 間在物業(yè)管理過程中依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如房地產(chǎn)修繕法律關(guān)系。六、論述題1、依據(jù)我國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定，房屋租賃中出租方享有的權(quán)利主要有以下幾個(gè)方 面：1、依照合同約定向承租人收取租金。2、在租賃合同有效期間，有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。3、在租賃合同期滿時(shí)收回出租的房屋。出租人在行使上述權(quán)利的同時(shí)，負(fù)有以下義務(wù)：1、按照租賃合同約定的期限將房屋交付給承租人占有

14、、使用。不能按期交 付使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2、保證出租房屋的安全使用，出租住房的自然損壞，合同約定由出租人修 繕的，出租人負(fù)有及時(shí)修復(fù)的義務(wù)，出租人不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性 事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房 的租賃，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在合同中約定。3、不得損害承租人的利益，出租人在租賃期限內(nèi)，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房 屋受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，出租方有義務(wù)向房屋受讓人講明房屋 已出租的情況。4、依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。(-)承租人的權(quán)利和義務(wù)根據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，房屋租賃的承租人享有以下權(quán)利：1、在合同約定的期限

15、內(nèi)占有、使用房屋的權(quán)利。2、在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時(shí)，有要求出租人及時(shí)修復(fù)的 權(quán)利。3、在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，承租人在同等條件下 有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。4、在租賃合同期限屆滿時(shí)，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下 有優(yōu)先承租權(quán)。承租人在享有上述權(quán)利的同時(shí)，負(fù)有以下義務(wù)：1、按房屋租賃合同約定的方式和時(shí)間交付租金，違反約定的，應(yīng)承擔(dān)違約 責(zé)任。2、愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆擴(kuò)建或增添。確 需對(duì)承租房屋進(jìn)行改動(dòng)或增添的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。3、因承租人的過錯(cuò)造成房屋損壞的，承租人負(fù)有修復(fù)或賠償?shù)牧x務(wù)。4、甲承租人在使用房屋期

16、間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他 人或擅自調(diào)換使用。5、承租廉租住房的家庭負(fù)有如實(shí)申報(bào)家庭收入的義務(wù)。當(dāng)家庭收入超過當(dāng) 年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告房地產(chǎn)主管部門，并按期騰退已承租的廉租住 房。房屋租賃的雙方當(dāng)事人，應(yīng)正確行使權(quán)利，認(rèn)真履行義務(wù)，否則都應(yīng)承擔(dān) 法律責(zé)任。2、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的特殊要求由土地資源的特殊性和我國(guó)土地使用制度的特殊性所決定，房地產(chǎn)抵押權(quán) 的實(shí)現(xiàn)，有一些特殊的要求。根據(jù)擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī) 定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)符合下列要求：1、依照擔(dān)保法的規(guī)定，抵押人以承包的荒地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng) （鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的

17、，在實(shí)現(xiàn)抵 押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和土地用途。2、設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后, 抵押權(quán)人應(yīng)先從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款 額，然后才能優(yōu)先受償。3、在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押房地產(chǎn)上設(shè)有租賃權(quán)的，區(qū)別不同情況作出處 理。租賃權(quán)先于抵押權(quán)成立的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃關(guān)系繼續(xù)有效，也即通過 拍賣方式取得抵押房地產(chǎn)的權(quán)利人，要繼續(xù)維持與原承租人的租賃關(guān)系。租賃 權(quán)后于房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃關(guān)系應(yīng)解除，當(dāng)事人另有約 定的除外。3、“業(yè)主”通常是指一定物業(yè)的主人（自然人、法人），即物業(yè)享有所有權(quán)的人。 在我國(guó)目

18、前條件下，“業(yè)主”是人們對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的習(xí)慣稱謂，而非法定概念。 根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的委托方，在 物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要在以下幾個(gè)方面：(1)按照合同的約定，接受提供的服務(wù)；(2)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；(3)提出制定和修改業(yè)主公約、的建議；(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；()選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(8)對(duì)、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理 和使用；(10)法律、

19、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。當(dāng)然，業(yè)主在享有上述權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)服從物收管理企業(yè)的合法管理， 合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)物業(yè)的效用和價(jià)值，自覺遵守有關(guān)管理規(guī)章， 約束自己的行為。業(yè)主還應(yīng)履行以下義務(wù)：(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序 和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；(4)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。房地產(chǎn)法練習(xí)題二參考答案一、填空題1、土地性質(zhì)2、標(biāo)準(zhǔn)合同3、可以4、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效5、登記6、三7、

20、十分珍惜、合理利用和切實(shí)保護(hù)耕地8、省、直轄市9、簽訂10、業(yè)主11、登記12、取得方式二、單項(xiàng)選擇1、A 2、B 3、A 4、A 5、C6、C 7、D 8、D 9、A 10、A11、A 12、A三、多項(xiàng)選擇1、ACD 2、ABD 3、ABCD 4、AB 5、ABC6、BC 7、CD 8、ABCD 9、ABCD 10、ABCD11、ABCD 12、AD四、名詞解釋1、土地使用權(quán)確認(rèn)是指在土地使用權(quán)的歸屬不明或發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，利害關(guān)系人請(qǐng) 求有關(guān)權(quán)利機(jī)關(guān)確認(rèn)土地使用權(quán)歸屬，從而解決土地使用權(quán)爭(zhēng)議的行為。2、兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指在經(jīng)營(yíng)其他種類營(yíng)業(yè)范圍的同時(shí)，兼做房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3

21、、城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常 住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。廉租住房的租賃 是政府為建立和完善多層次的住房供應(yīng)體系，解決城鎮(zhèn)最低收人家庭的住房問 題而采取的一種社會(huì)保障性質(zhì)的房屋租賃方式。4、房地產(chǎn)糾紛是指公民之間、法人之間、公民和法人相互之間以及他（它）們與 房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)之間有關(guān)土地和房屋權(quán)利義務(wù)的爭(zhēng)議。這里的公民和法人包括 涉外房地產(chǎn)關(guān)系中的外國(guó)公民、外國(guó)法人和港澳臺(tái)當(dāng)事人。這種糾紛主要涉及 到房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)，以及由于買賣、租賃等引起的 經(jīng)濟(jì)權(quán)益爭(zhēng)議。5、房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移

22、占有的方式向抵押權(quán)人 提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為?；谠撔袨槎纬傻姆康禺a(chǎn)抵押法律關(guān)系，是抵押 人和抵押權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。6、房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性獨(dú)立行業(yè)。7、房屋贈(zèng)與是指一方（贈(zèng)與人）自愿把自己所有的房屋無償贈(zèng)與他人（受贈(zèng)人），他人愿意接受的。8、房地產(chǎn)登記中的房地產(chǎn)權(quán)利人，是指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)以及 房地產(chǎn)其他權(quán)利的自然人、法人和其他社會(huì)組織。9、物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人之間依法律規(guī)定 或合同約定而確立的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系。10、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指權(quán)利人對(duì)集體

23、所有或國(guó)家所有由集體使用的土地，享 有依照法律和合同的規(guī)定，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的權(quán)利。11、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指當(dāng)債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人 依法處分抵押的房地產(chǎn)，并就處分抵押房地產(chǎn)的所得優(yōu)先受償?shù)倪^程。它是特 定條件下債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而歸于消滅。12、土地糾紛，是指當(dāng)事人之間因土地的權(quán)屬、交易或其他法律問題而發(fā)生的 糾紛。這類糾紛按其內(nèi)容又可分為土地權(quán)屬糾紛、土地交易糾紛和土地侵權(quán)糾 紛。五、簡(jiǎn)答題1、商品房預(yù)售作為商品房買賣的一種特殊形式，主要具有以下特征：、房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。、房屋預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋

24、。、房地產(chǎn)預(yù)售法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和終止均要受到國(guó)家法律較嚴(yán)格的 限制。2、處理房地產(chǎn)糾紛的原則可分為兩個(gè)方面：一方面是我國(guó)法律規(guī)定的處理民事、行政和經(jīng)濟(jì)糾紛案件所必須遵守的各 項(xiàng)法律原則，主要是訴訟法的各項(xiàng)原則，這方面的法律原則主要有：以事實(shí)為依 據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩的原則，調(diào)解與審判相結(jié)合的原則，當(dāng)事人在適用法律上一 律平等的原則等；另一方面是與房地產(chǎn)法相關(guān)的原則，也就是基于我國(guó)房地產(chǎn) 法的本質(zhì)要求，在處理房地產(chǎn)糾紛時(shí)所必須遵循的特殊的原則，這方面的法律 原則主要有：、公民住宅利益優(yōu)先原則、消費(fèi)者保護(hù)原則、利益協(xié)調(diào)和兼顧原則3、根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)稅的免稅范圍包括以下幾種情況：Q)國(guó)

25、家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；(2)宗教、寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；(3)由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；(4)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；(5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)，包括危險(xiǎn)房屋、大修停用期間的房屋、 微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房屋等。除此以外，納稅人繳納房產(chǎn)稅確實(shí)有困難的，還可以由省、自治區(qū)和直轄 市人民政府確定給予定期減征或免征。4、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。.有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。.有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的。有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。5、土地使用權(quán)終止指因某種原因造成土地使用權(quán)的結(jié)束或停止，一般有四種情 況：1.

26、使用年限屆滿，未經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期，土地使用權(quán)即告停止；2.情況特殊，根 據(jù)的需要，國(guó)家在給予合理補(bǔ)償?shù)那疤嵯?，依法提前收回土地使用?quán)；3.土地 滅失；4.土地使用權(quán)受讓人逾期未全部支付的，出讓方依照法律和合同規(guī)定， 終止其土地使用權(quán)。6、土地權(quán)屬變更一般有以下幾種情形：1、依法征用或劃撥土地，依法有償出讓、轉(zhuǎn)讓土地；2、新建、擴(kuò)建、改建、買賣、繼承、贈(zèng)送、交換、分割地上建筑物或其他附屬物；3、依法增減、交換、調(diào)整土地或分割、合并土地；4、機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并；土地使用權(quán)的收回。7、我國(guó)房地產(chǎn)登記的性質(zhì)具有以下特點(diǎn)：、登記的范圍特殊。、房地產(chǎn)權(quán)屬登記屬于強(qiáng)制性登記。、登記部門對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無

27、異議時(shí)方予登記。、登記具有較強(qiáng)的公信力。8、房地產(chǎn)抵押的有效設(shè)定，必須以合法為前提，并符合下列條件：1、抵押人對(duì)其用以抵押的房地產(chǎn)依法享有處分權(quán)。2、抵押權(quán)人通常是國(guó)家法律允許從事貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。3、用以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)必須是符合法定范圍和法定要求的。9、城市房屋拆遷的特征主要表現(xiàn)在：第一、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位 于城市。第二、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于國(guó)有土地上。第三、城市 房屋拆遷的當(dāng)事人具有法定性和特定性。城市房屋拆遷雙方當(dāng)事人是指依據(jù)拆 遷法律法規(guī)參與拆遷法律關(guān)系，享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的個(gè)人或者組織。一方 面，雙方當(dāng)事人是由國(guó)家城市建設(shè)規(guī)劃部門、建設(shè)計(jì)劃以及國(guó)家批準(zhǔn)用

28、地文件 直接規(guī)定的，并最后以房屋拆遷許可證加以明確。其法定性顯而易見。另一方 面，房屋拆遷人是從事該項(xiàng)建設(shè)工程法的建設(shè)單位或者受其委托的單位或個(gè) 人，被拆遷人是拆遷范圍內(nèi)的被拆除房屋及附著物的所有人和被拆除房屋及附 屬物的使用人，無論是拆遷人還是被拆遷人，均具有特定性。第四、房屋拆遷 行為是必須經(jīng)過批準(zhǔn)、領(lǐng)取拆遷許可證并在房屋拆遷管理部門監(jiān)督管理下依法 進(jìn)行的法律行為。第五、拆遷人可以自行拆除房屋，也可以委托他人拆除房 屋。第六、拆遷人須對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置。任何拆遷勢(shì)必?fù)p害被拆遷人的合 法權(quán)益，因此，作為對(duì)被拆遷人所受損失的救濟(jì)和補(bǔ)償，拆遷人須對(duì)被拆遷人 補(bǔ)償、安置。10、商品房預(yù)售的條件如

29、下：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定了施工進(jìn)度和竣工交付曰期。4、辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。六、論述題1、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利表現(xiàn)為，1 .占有和使用土地。建設(shè)用地使用權(quán)就 是為保存建筑物或其他工作物而使用土地的權(quán)利，因此使用土地是土地使用權(quán) 人的最主要權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)土地的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在設(shè)定建設(shè)用地使 用權(quán)的行為所限定的范圍內(nèi)進(jìn)行。2.權(quán)利處分。建設(shè)用地使用權(quán)人可以處分其 權(quán)利。這主要有以下幾種情形

30、：（1）建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。既然建設(shè)用地使用 權(quán)是以保存建筑物或其他工作物為目的，則其必須與建筑物共命運(yùn)，建設(shè)用地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其 附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與 的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。 但是，在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)如果當(dāng)事人對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做了限 制，則建設(shè)用地使用權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓其建設(shè)用地使用權(quán)。（2）抵押。建設(shè)用地使用 權(quán)可以為的標(biāo)的物，此時(shí)，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外，當(dāng) 地上的建筑物或其他工作物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也隨之抵 押。（3）出租