臨沂城中置業(yè)平邑一中項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報告

1、1臨沂城中置業(yè)平邑一中項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報告2工作概述調(diào)研的樓盤 陽光花園、東方名苑、匯源城、平邑商貿(mào)城、華林邑博園、明德花園、美麗園、大潤民時代廣場、裕隆家園、瀝源小區(qū)等項目。深度訪談（10位）1、業(yè)內(nèi)人士：美麗園銷售經(jīng)理、陽光花園銷售人員、匯源城銷售人員、平邑商貿(mào)城銷售經(jīng)理、東方佳苑銷售人員等。2、目標客戶：有購房意向的5位目標客戶市場調(diào)研三個工作日2013.10.26-2013.10.293我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標為導(dǎo)向客戶的目標實質(zhì)上是項目的宏觀愿景。現(xiàn)實的目標體系則是隨著市場的變化和項目的發(fā)展在動態(tài)變化的。我們的目標實現(xiàn)利潤最大化通過本項目的成功開發(fā)

2、提升并鞏固企業(yè)品牌實現(xiàn)商業(yè)與住宅的共贏4項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位物業(yè)發(fā)展建議問題界定經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定商業(yè)市場分析住宅市場分析項目發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位營銷策略廣告服務(wù)展示總體布局建議商業(yè)規(guī)劃、營運建議建筑、園林建議戶型組合建議啟動區(qū)建議5地塊解析市場背景項目界定項目界定6項目區(qū)域老城區(qū)核心商圈項目位于老城區(qū)，屬于老城區(qū)核心位置，項目位置優(yōu)越，屬于城中地理位置稀缺項目地塊基本條件分析地塊經(jīng)濟指標占地規(guī)模：8.7萬對應(yīng)總建筑面積：235771容積率：2.7建筑密度：29.46%綠地率：35% 項目展示性較好：地塊形狀相對較完整，北側(cè)臨浚河路，展示

3、性較好；項目西側(cè)現(xiàn)狀弱勢：西側(cè)規(guī)劃路緊鄰為城中村，現(xiàn)狀落后8項目資源本案項目位于老城區(qū)，屬于老城區(qū)的主干道浚河路上，交通商業(yè)配套齊全，緊鄰平邑三大購物中心9項目四至項目位于浚河路南，規(guī)劃路西，東南兩面與小區(qū)接洽，區(qū)域優(yōu)勢明顯，具有打造高端項目優(yōu)勢10地塊現(xiàn)狀：地塊為學(xué)校用地，較為方正；地塊樓房較多，拆遷量較大池塘雕像樓房紀念碑體育場11周邊環(huán)境較雜亂：項目地塊西臨城中村；東、南、面均為舊住宅樓；周邊商業(yè)豐富：距離銀座商圈約500米；距離泰沂購物中心約800米；距離華百購物中心約1500米；景觀資源不足：本項目周邊無自然景觀資源。周邊現(xiàn)狀：項目生活配套設(shè)施完善，但周邊配套設(shè)施檔次較低，外圍無自然

4、景觀資源12地塊解析市場背景項目界定項目界定城市區(qū)位研究：平邑位于兩大經(jīng)濟組群聚集軸線之上，經(jīng)濟戰(zhàn)略地位顯著平邑縣13平邑縣位于沂蒙山區(qū)西南部。東鄰費縣,西連泗水縣，南與棗莊市接壤，北與蒙陰縣、 新泰市交界?？偯娣e 1824.97平方公里占山東省總面積的1.16%。被國家命名為“中國金銀花之鄉(xiāng)”、 “中國花崗石之鄉(xiāng)” 、“中國石材之鄉(xiāng)”，是全國科技先進縣、體育先進縣、水利建設(shè)先進縣、水土保持先進縣、封山育林先進縣、“油料生產(chǎn)百強縣”、“肉類生產(chǎn)百強縣”、市級文明城市。平邑位于兩大經(jīng)濟組群發(fā)展軸線上，濟寧城鎮(zhèn)組群和青濰日城鎮(zhèn)組群，且是連接濟寧、臨沂的咽喉之道城市發(fā)展：現(xiàn)有市場格局按政府規(guī)劃方向呈

5、“兩山中水兩邊城，兩核雙軸、三帶五片區(qū)”發(fā)展城市發(fā)展總體規(guī)劃：形成城中商業(yè)區(qū)、新區(qū)居住區(qū)、 工業(yè)區(qū)、 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主的城市功能分區(qū)。 布局結(jié)構(gòu)： 形成“西山中水兩邊城，兩核雙軸、三帶五片區(qū)”的開放式 城市空間布局結(jié)構(gòu)。城市建設(shè)用地發(fā)展方向：向南、向東拓展為主、向西 完善、向北控制、向東作為遠景發(fā)展的主導(dǎo)方向。142005年至2012年平邑縣GDP年均增長率保持在10%以上的水平，在所有縣市中處于中等偏低水平。2012年達到地區(qū)生產(chǎn)總值約209.7億元。小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展城市宏觀經(jīng)濟研究：平邑縣宏觀經(jīng)濟的快速增長期將帶動房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展GDP增幅

6、和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關(guān)系 庫茲涅茨數(shù)據(jù)來源：平邑縣統(tǒng)計年鑒15城市宏觀經(jīng)濟研究：以第二和第三產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度迅速，商業(yè)及服務(wù)業(yè)需求增長量較大根據(jù)2005年2012年平邑縣各產(chǎn)業(yè)值及結(jié)構(gòu)變化情況來看：第一產(chǎn)業(yè)所占比重保持在14%至15%之間；第二產(chǎn)業(yè)比重在44%至50%之間，但整體上呈下降趨勢；第三產(chǎn)業(yè)比重保持在31%至40%之間，仍占相當(dāng)比重，且呈現(xiàn)年均19%的快速發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：平邑縣統(tǒng)計年鑒16城市宏觀經(jīng)濟研究：人口增長相對平穩(wěn)，外來人口較少，農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有力保障2005年至2012年平邑縣人口從2006增長加快，截止到2012年總?cè)丝谶_到近102.4

7、萬。根據(jù)2012年臨沂市各縣區(qū)人口統(tǒng)計情況來看：平邑縣人口總數(shù)占整個臨沂市的9%，在臨沂各縣市（除臨沂市區(qū)）中排名第四。17數(shù)據(jù)來源：平邑縣統(tǒng)計年鑒城市宏觀經(jīng)濟研究：人均可支配收入和人均消費支出的穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了資金支持根據(jù)2005年至2012年統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析：平邑縣年人均可支配收入按照15.4%的平穩(wěn)速度發(fā)展，2012年已達到18800元；年人均消費支出按照14.6%的平穩(wěn)速度發(fā)展，2012年已達到14637元；人均消費支出增幅大于人均可支配收入增幅。數(shù)據(jù)來源：平邑縣統(tǒng)計年鑒181920項目屬性：區(qū)域?qū)傩裕和ㄟ_性強緊鄰浚河路，交通便利資源強勢靠近平邑三大商業(yè)購物中心配套相對齊全項目

8、位于老城區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)配套齊全未來城市舊村改造老城區(qū)商業(yè)、住宅設(shè)施配套較為陳舊，需要加快城市陳舊設(shè)施改造體量適中占地面積8萬平米，體量適中，適合開發(fā)高品質(zhì)項目適宜開發(fā)商業(yè)+住宅位于老城區(qū)商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，適宜開發(fā)沿街商鋪；東、南兩邊接洽住宅區(qū)，適宜開發(fā)高端項目項目界定：本項目是位于老城區(qū)、市中心的、規(guī)模適中的、優(yōu)勢較明顯的項目。21項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位問題界定經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定商業(yè)市場分析住宅市場分析項目發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位營銷策略廣告服務(wù)展示物業(yè)發(fā)展建議總體布局建議商業(yè)規(guī)劃、營運建議建筑、園林建議戶型組合建議啟動區(qū)建議22？R1

9、非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2通過S-C-Q金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題23小規(guī)模、較高密度的用地地處城市核心生活配套齊全自身資源不具備絕對優(yōu)勢傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍好區(qū)域形象有待改善項目總建面23萬，2.7容積率，部分商業(yè)和住宅緊鄰城市主干道浚河路，位于城市核心商圈內(nèi)，交通便利項目周邊基礎(chǔ)生活配套齊全，商業(yè)氛圍完美雖緊鄰浚河路，但沿街路段較短，難以形成較好的昭示性雖城市規(guī)劃向東發(fā)展，但多年沉淀的老城區(qū)的商業(yè)價值和區(qū)域價值是無可比擬的項目西側(cè)、南側(cè)、東側(cè)現(xiàn)狀老化，影響項目品質(zhì)。西側(cè)規(guī)劃路現(xiàn)狀與長度影響西側(cè)

10、臨街商業(yè)價值。周邊商業(yè)區(qū)集中，本案商業(yè)存在競爭風(fēng)險。S：情境（situation） 項目背景事實（項目、客戶、市場）24R1：非期望結(jié)果 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果項目沿浚河路段較短、昭示性較差，緊鄰大型商業(yè)區(qū)，增加項目商業(yè)體量的開發(fā)模式，存在競爭風(fēng)險本項目處于城市核心地段，其銷售價格肯定高于其它地區(qū)，購買群體范圍較小常規(guī)的住宅產(chǎn)品與沿街商鋪開發(fā)，陷入與其它區(qū)域的同質(zhì)競爭，給本項目的市場銷售帶來壓力從開發(fā)模式上從客戶上從產(chǎn)品上25R2：期望結(jié)果 我們的期望目標充分利用浚河路路段帶來位置優(yōu)勢，通過科學(xué)、超前的設(shè)計規(guī)避增大商業(yè)面積帶來的風(fēng)險，實現(xiàn)商業(yè)溢價細分客戶市場，并找到目標客戶群，盡可能擴大客戶層面

11、，實現(xiàn)首期開發(fā)成功，改變區(qū)域整體形象，提升區(qū)域房地產(chǎn)價值避免陷入同質(zhì)競爭，以差異化的產(chǎn)品形成競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)項目價值最大化從開發(fā)模式上從客戶上從產(chǎn)品上26C：矛盾或沖突 （complication） R1與R2之間存在著的矛盾或沖突充分挖掘潛在的目標客戶群，強化產(chǎn)品價值，提升客戶的心理價位和區(qū)域價格R1R2整合資源，塑造項目自身競爭力，實現(xiàn)與其它產(chǎn)品的差異化沿浚河路段較短，增加商業(yè)面積，風(fēng)險較大，價值難以實現(xiàn)目標客戶的心理價格與現(xiàn)實產(chǎn)品價格的沖突面臨來自浚河路和其他區(qū)域競爭壓力，市場實現(xiàn)難度大充分利用浚河路的商業(yè)價值，通過科學(xué)、超前設(shè)計，規(guī)避增加商業(yè)面積帶來的風(fēng)險，實現(xiàn)利潤最大化27Q：提出問題

12、 （question） 要實現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問題1.以怎樣的設(shè)計和發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避增加商業(yè)面積帶來的風(fēng)險，同時改善周邊現(xiàn)有形象，實現(xiàn)利潤最大化？3. 如何最大化利用項目資源，打造產(chǎn)品差異化競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)項目價值最大化？2.我們的客戶是誰，以什么樣的產(chǎn)品來滿足他們的需求并擴大其層面？28項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位問題界定經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定商業(yè)市場分析住宅市場分析項目發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位營銷策略廣告服務(wù)展示物業(yè)發(fā)展建議總體布局建議商業(yè)規(guī)劃、營運建議建筑、園林建議戶型組合建議啟動區(qū)建議29商業(yè)市場分析住宅市場分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略3

13、0房地產(chǎn)格局：平邑隨著城市的規(guī)劃，房地產(chǎn)市場呈三大板塊老城區(qū)商業(yè)板塊西南部居住板塊東部新區(qū)板塊平邑房地產(chǎn)市場主要分為3個板塊：老城區(qū)商業(yè)板塊：商業(yè)密集，人流量大，且隨著城北石材的發(fā)展，新型的商業(yè)主要向西北發(fā)展；西部居住板塊：地處偏僻，生活配套不健全，但教育配套優(yōu)越，居住客戶主要以公務(wù)人員和個體老板為主；東部新區(qū)板塊：隨著城市規(guī)劃和將來縣政府的搬遷，東部新區(qū)將成為綜合市場區(qū)域，現(xiàn)有主要以住宅為主，現(xiàn)有一個綜合體在售，和一個購物中心在規(guī)劃中。31房地產(chǎn)市場：隨著城市規(guī)劃的持續(xù)推進，城市向東向南發(fā)展。我們將利用所屬老城區(qū)開發(fā)量較小的優(yōu)勢，配套完善的優(yōu)勢，充分挖掘稀缺產(chǎn)品價值老城區(qū)板塊 ：基本沒有新項

14、目；西城區(qū)板塊 ：基礎(chǔ)市政建設(shè)跟不上開發(fā)節(jié)奏。隨著城市建設(shè)的步伐逐步加快，西城區(qū)的土地即將開發(fā)殆盡會向開發(fā)區(qū)發(fā)展；東城區(qū)：尚處于初級建設(shè)規(guī)劃階段，目前幾條城市主干道正在向東推進，已經(jīng)有一些開發(fā)商開始關(guān)注沿河地塊。老城區(qū)板塊西城區(qū)板塊東城綜合區(qū)板塊優(yōu)勢地段優(yōu)勢無可比擬，成熟的配套，繁華的商業(yè)，便捷的交通，使其成為許多置業(yè)者的首選區(qū)域教育及醫(yī)療配套齊全配套相對成熟，交通便捷道路寬敞，環(huán)境較好土地成片出讓，樓盤規(guī)模較老城區(qū)大主要依靠較好的教育配套城市發(fā)展戰(zhàn)略向東擴進，規(guī)劃成為未來的綜合中心土地供應(yīng)充足，未來發(fā)展空間大緊靠浚河，自然資源優(yōu)勢明顯劣勢設(shè)施陳舊，環(huán)境擁擠建筑密度較高，居住擁擠人口素質(zhì)參差不

15、齊生活配套較弱基本無綜合商業(yè)配套配套不完善未來發(fā)展舊村改造沿街商業(yè)升級換代綜合治理市政配套學(xué)區(qū)房的建設(shè)將帶動周邊商業(yè)配套的完善以教育配套為主的生活居住區(qū)只要政府能夠切實推進規(guī)劃的實施，東城綜合區(qū)板塊將會興起32商業(yè)現(xiàn)狀簡析：商業(yè)硬件配套較差，隨著消費的提升，商業(yè)面臨的升級目前商業(yè)主要分布在平邑老城區(qū)，聚集度高；現(xiàn)有商場定位簡單，以傳統(tǒng)百貨商場或超市+百貨為主，同質(zhì)化嚴重；商場檔次較低，品牌較少，人均消費低，購物環(huán)境差；以浚河路為主的商圈商業(yè)競爭激烈，租金逐年遞增，商鋪轉(zhuǎn)手率和品牌更替較頻繁；餐飲、服裝等業(yè)態(tài)較多，其行業(yè)經(jīng)營狀況較好，需求量大且追求檔次，競爭激烈；目的性消費在本地?zé)o集中聚散地及良

16、好的硬件配套支持；平邑存在相當(dāng)一部分高收入人群：從事石材加工相關(guān)行業(yè)，國家公職人員，企事業(yè)單位及個體經(jīng)營者等消費能力較強，現(xiàn)有商業(yè)檔次低，消費需求得不到滿足；對商戶的調(diào)研得出來的結(jié)論：項目地理位置優(yōu)越，現(xiàn)有商業(yè)檔次較低、店面陳舊，缺少檔次較高、硬件配套較強的商業(yè)。33老城區(qū)商圈東部新城新型商圈12347銀座超市大潤民購物中心泰沂購物中心華百購物中心匯源城(在售)銀河商廈59大潤民時代廣場（未動工）6萬家福超市8大潤民超市（規(guī)劃中）老城區(qū)商圈：以浚河路為主、板橋路和漢闕路為中心的老商業(yè)區(qū)，高度集聚的商業(yè)導(dǎo)致發(fā)展空間有限；但商業(yè)設(shè)施陳舊，對新型商業(yè)有較高的期許，因此城市向西發(fā)展城市綜合體等體驗式商

17、業(yè)東部新型商圈：以匯源城和即將開發(fā)的大潤民為中心的新城區(qū)，商業(yè)項目稀少且在建，項目所在地已是商圈的新地心老城西新商圈老城傳統(tǒng)商圈商業(yè)區(qū)域：商業(yè)主要分為兩大板塊，老城商圈和東部新商圈；老城商圈又分傳統(tǒng)商圈和城西新商圈123457968板橋路漢闕路蒙陽路文化路財源路浚河路蓮花山路34商業(yè)結(jié)構(gòu)：平邑商業(yè)現(xiàn)正處于從低散差亂的初級階段向相對集中、更講究品牌與品味的中級階段的升級期商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評價傳統(tǒng)商鋪廣泛分布在各老的居民區(qū)內(nèi)及部分街道各老住宅小區(qū)、浚河路、板橋路、文化路、蓮花山路、漢闕路等物業(yè)形態(tài)原始、商品陳列雜亂檔次低專營店服裝品牌、家電、家居、手機通訊、眼鏡、化妝品浚河路、板橋路、

18、蓮花山路兩側(cè)裝修較好、 面積適中，但服務(wù)意識不夠強市場類五金、電子、裝飾材料、小商品市場、服裝市場板橋路南首、蓮花山路東段等市場種類單一，經(jīng)營水平初級，市場環(huán)境管理水平落后，商品檔次較低大賣場金鷹、海爾家電城、三聯(lián)家電、蘇寧等浚河路經(jīng)營品種較單一，主要以家電為主綜合超市大潤民、銀座、萬家福等浚河路、蓮花山路以滿足市民的日常生活用品需要為主購物中心泰沂、銀河、華百購物中心浚河路當(dāng)?shù)匾?guī)模、物業(yè)、檔次、服務(wù)等較高檔經(jīng)營場所住宅底商美麗園小區(qū)、陽光花園近兩年新建小區(qū)，主要分布縣區(qū)東、西郊缺乏統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃舊的商業(yè)物業(yè)形態(tài)原始、商品種類少、檔次不高，規(guī)模也不大，而且比較集中，對新興的商業(yè)需求強烈；隨著東部

19、新城匯源城、大潤民商業(yè)物業(yè)的紛紛建成，城市綜合體、地下購物中心等新商業(yè)形態(tài)也出現(xiàn)在平邑，商業(yè)將會隨著城市規(guī)劃方向向東部綜合區(qū)發(fā)展。35商業(yè)分布：大型商場主要分布在平邑主干道浚河路上，商業(yè)相對集中，商業(yè)氣息濃厚；且租金價格較高名稱地址BI1F2F3F4F5F規(guī)模租金（一層）泰沂購物中心浚河路與板橋路交匯處無超市男、女服飾童裝28002.7元/天銀河商廈浚河路與板橋路交匯處無超市、首飾、通訊服飾服飾、箱包、鞋床上用品、內(nèi)衣類100003.5元/天華百購物中心浚河路與漢闕路交匯處超市珠寶首飾、手表、餐飲時尚女裝品牌男裝休閑運動裝餐飲、影院160005-8元/天大潤民超市浚河路西首無超市、首飾、服裝男

20、裝女裝童裝70002.7-3.3元/天萬家福超市浚河路與建設(shè)路交匯處停車場（車位50）首飾、通訊、鞋包超市服裝內(nèi)衣、床上用品100003-4元/天銀座蓮花山路與財富路交匯處超市無無無無無70007元/天左右太平洋百貨蓮花山路與財富路交匯處無服裝男裝女裝箱包100003-4元/平米/天36名稱地址總建面（平米）物業(yè)類型產(chǎn)品面積（平米）銷售價格（元/平米）工程進度匯源城蒙陽路與327國道交匯處商業(yè)7萬，商鋪4萬商業(yè)+沿街200-300、住宅底商2層、商業(yè)3層底商8000、商業(yè)持有招商主體封頂大潤民時代廣場蓮花山路與財源路交匯處20萬商業(yè)+酒店面積未定不會低于10000動工美麗園朝陽路與西環(huán)一路交匯

21、處23萬沿街底商200-300、兩層9800封頂陽光花園蒙陽路與南外環(huán)交匯處26萬超市+沿街底商200-3008000封頂平邑商貿(mào)城板橋路與金花路交匯處30萬建材專業(yè)市場+底商沿街200-300、市場一層50、二層40沿外街6300、沿內(nèi)街4000、商場一層5000、二層4000竣工商業(yè)項目：平邑商業(yè)在售項目，沿街商鋪多為兩層，面積為200-300之間，且售價在8000-10000元/；且位置相對較偏，去化較差37商街分布：浚河路為城市主干道，全段較為繁華、店鋪最多，為商家必爭之地，租金水平為平邑縣最高水平蓮花山路浚河路漢闕路板橋路文化路花園路通圣路浚河路是平邑縣城目前城市主干道；全段較為繁華

22、，主要以餐飲、服飾為主，沿街共約332家商鋪。店鋪規(guī)模除主力店外，商鋪單店面積30；多為兩層；租金基本在2.5元/天1、浚河路123451.5-2元/天2.5-3元/天1.6-2.7元/天2.5-4元/天38蓮花山路浚河路漢闕路板橋路文化路花園路通圣路板橋路是平邑縣城目前交通主干道；北段以通訊、廣告為主，中段主要以服飾、布藝為主，南段以五金為主，沿街共約188家商鋪。商鋪單店面積30；多為兩層，單層占比很少；租金水平較高約2.7元/天2、板橋路商街分布：板橋路為城市的南北主干道，商業(yè)路段較短，店鋪較少且商鋪過于陳舊；但租金水平僅次浚河路122.5-3.0元/天2.5-3.0元/天39商街分布：

23、蓮花山路主要以銀座、蓮花商城為引導(dǎo)的商業(yè)道路，店鋪數(shù)量較多，且租金較高呈兩極分化蓮花山路浚河路漢闕路板橋路文化路花園路通圣路3、蓮花山路蓮花山路是平邑縣城目前次要主干道；西段以餐飲、服飾為主，中段主要以發(fā)藝、布藝為主，東段以百貨為主，沿街共約282家商鋪。商鋪單店面積30；多為兩層，東段自持為主；租金除銀座周邊4.3元外，其他路段平均2.3元/天122.2-4.3元/天2.5-3元/天2.2-2.7元/天40商街分布：文化路商業(yè)氛圍差，設(shè)施陳舊，且以賓館為主，商家數(shù)量較少且關(guān)門商鋪較多，租金水平最低蓮花山路浚河路漢闕路板橋路文化路花園路通圣路4、文化路文化路是靠近項目且屬市中心的交通道路；南段

24、以賓館為主，北段以餐飲為主，沿街共約62家商鋪。商鋪單店面積30；多為兩層，單層占比很少；租金水平較低約1.2元/天0.8-1.2元/天1.0-1.4元/天41商街分布：花園路和通圣路為項目前的兩條小路，商業(yè)業(yè)態(tài)較為混亂，路段較短店鋪較少，但租金水平較高5、花園路6、通圣路2.-2.7元/天2.5-3.2元/天42商業(yè)重點項目大潤民時代廣場大潤民時代廣場是集購物、酒店、住宅、餐飲、休閑、娛樂、金融、公寓、展示等九大功能于一體的超大城市綜合體項目。大潤民時代廣場潤民公司開發(fā)，位于蓮花山路與財源路交匯處與銀座、大潤民超市相呼應(yīng)。且公司自持60%物業(yè)。43項目資源：黃金地段+超前產(chǎn)品+品牌企業(yè)大潤民

25、時代廣場緊鄰城市主干道蓮花山路與財源路，地理位置優(yōu)越，交通便捷；北鄰自然博物館與項目相呼應(yīng)，增加大量人流量；南靠大潤民超市，商業(yè)氛圍濃烈，匯聚大量的人氣和商機。商業(yè)形態(tài)先進，產(chǎn)品線豐富，業(yè)態(tài)多元，超越現(xiàn)有商業(yè)。開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，平邑商業(yè)龍頭企業(yè)的市場號召力強大。44客戶訪談的主要觀點看好浚河路，浚河路是目前城市的主干道，屬于城市中心，地理位置不錯，商業(yè)環(huán)境比較好做商業(yè)不易做超市，項目東有泰沂購物超市，北有銀座超市，西有大潤民超市，市場已經(jīng)飽和了，不看好超市；位置特別好，現(xiàn)有的商業(yè)比較單一，沒有特色商業(yè)形式，項目屬于三岔路口，交通便利，昭示性強；西邊做商鋪不太好，小路太窄，太長了，而且是斷頭路，

26、最里面的商鋪肯定沒有買的結(jié)論一：結(jié)論二：結(jié)論三：結(jié)論四：45結(jié)論一：我們面臨的競爭環(huán)境平邑目前唯一的大型城市商業(yè)綜合體，大潤民時代廣場的開發(fā)，彌補了新城西商業(yè)缺失，并提供了旅游業(yè)態(tài)配套；老城區(qū)的各大購物中心林立。城區(qū)人口平緩增長將在某種程度上造成商業(yè)的暫時“飽和” 。匯源城代表區(qū)域商圈對我們的競爭威脅。美麗園等相關(guān)項目的底商對我們帶來的競爭威脅。周邊現(xiàn)有商業(yè)氛圍會降低消費者對本案的需求。46結(jié)論二：商業(yè)現(xiàn)狀與租金情況平邑縣城商業(yè)仍以傳統(tǒng)的初級商業(yè)為主，商業(yè)形態(tài)主要以沿街商鋪、超市、賣場為主。通過對平邑縣主要商圈及主要街道調(diào)研分析，處于浚河路核心路段的沿街商鋪和蓮花山路的銀座段沿街商鋪每天每租金

27、達到了。其他區(qū)域沿街商鋪租金多在1-2元/平方米/天左右24元左右。板橋路和蓮花山路的其他路段租金為2-3元/平方米/天47結(jié)論三：市場需求與承受力對新項目，最關(guān)注商鋪位置、周邊環(huán)境及租金；在經(jīng)營面積方面，現(xiàn)有商鋪面積在3060之間的居多；在商鋪形式上，大多經(jīng)營者選擇臨街商鋪，占到調(diào)查所有經(jīng)營者的77.5。投資者認為商鋪單價應(yīng)在8000-10000元之間，能夠接受的總價多在50-70萬之內(nèi)，這說明大多數(shù)本地商鋪投資者投資實力有限。48結(jié)論四：當(dāng)?shù)氐耐顿Y觀念傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是現(xiàn)今商業(yè)的主流，本地大多數(shù)投資者習(xí)慣于購獨立商鋪。但是由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的

28、商機。隨著大潤民時代廣場等新型商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)和投資引導(dǎo)，越來越多的投資者接受了商鋪是優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品的投資理念，對商鋪售價的承受空間也比以往有所增強。49結(jié)論五：市場機會體驗式商業(yè)為商業(yè)空白；雖然大潤民時代廣場正在規(guī)劃體驗式商業(yè)，但位置較偏，我們可以在業(yè)態(tài)上與其形成差異化，還是有很大市場競爭力；小面積、低總價的沿街商鋪，市場接受率比較高；市場商業(yè)業(yè)態(tài)單一，項目在浚河路及銀座附近進行商業(yè)互補，形成新的商圈；50商業(yè)市場分析住宅市場分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略51住宅市場：住宅市場隨城市規(guī)劃呈兩端分化現(xiàn)象；西部“學(xué)區(qū)房”和東南部“生態(tài)居住區(qū)”學(xué)區(qū)房住宅區(qū)東部新城生態(tài)居住區(qū)123456789 10111

29、美麗園2明德花園3華林邑博園4裕隆家園5陽光花園6東方佳園7平邑商貿(mào)城8匯源城9瀝源小區(qū)10金聯(lián)華府11康城花園西城區(qū)板塊分析：1）西城區(qū)借助政府發(fā)展西城區(qū)之力，處于平邑縣特定住宅宜居板塊，同時得到平邑縣居民認可；2）長期內(nèi)本版塊的市場供應(yīng)量大，市場競爭激烈；3）本區(qū)域板塊檔次處于中高端，產(chǎn)品品質(zhì)較高，版塊內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)領(lǐng)跑市場；4）本區(qū)域內(nèi)將會配備完善的教育配套，主打?qū)W區(qū)房，是目前平邑縣價格較高的區(qū)域但是去化率較上半年差；東城區(qū)板塊分析：1）東城區(qū)借助新一屆政府東遷之力，平邑縣舊城改造的重點區(qū)域，尤其是浚河改造，本版塊的價值將會提升；2）短期內(nèi)本版塊的市場供應(yīng)量不大；3）本區(qū)域板塊檔次處于中低端

30、，產(chǎn)品品質(zhì)較低；4）隨著浚河的逐步改造，本版塊的價值將會突顯；板塊項目名稱總建筑面積（平米）物業(yè)類型主力產(chǎn)品（平米）銷售價格（元/平米）月均去化速度西部區(qū)美麗園23萬高層+多層99、107、123均價4000元10-20套明德花園30萬高層+小高層139-1504000以上未出售華林邑博園25萬小高層120-1603400-35005裕隆家園20萬高層+多層90-1443200-42005-10東部區(qū)陽光花園15萬小高層+高層95-1353400-350010-15東方佳苑13萬高層+小高層128-16034005-10平邑商貿(mào)城30萬高層+小高層+多層97-160住宅3350、公寓29005

31、-10匯源城20萬高層+小高層106-134320010瀝源小區(qū)4萬高層95、133、138、140、155320010-20金聯(lián)華府11萬高層+小高層82-142350010-20康城花園30萬高層100-1603600未開盤住宅市場：住宅市場近年來供應(yīng)量較大，主力產(chǎn)品為120-130平米，均價3400-4300元/；以學(xué)區(qū)房和臨近市中心的去化較快，說明市場對此需求強烈物業(yè)類型單調(diào)、缺乏創(chuàng)新主力產(chǎn)品面積較大130左右，且有向較小面積產(chǎn)品發(fā)展趨勢價格因地區(qū)差異價格差別很大，學(xué)區(qū)房4000元/、東部區(qū)3500元/去化速度較慢，主要以學(xué)區(qū)房和靠近市中心的去化較快供應(yīng)量較大約200萬西部區(qū)的客戶群主

32、要來自公司職員、公務(wù)員；關(guān)注孩子教育，以教育配套為首選；從而促進西部區(qū)高房價的區(qū)域特性東部區(qū)的客戶群主要來自各項目的周邊地區(qū)；首次置業(yè)為主，且對商業(yè)配套要求不高；東部新區(qū)打造生態(tài)宜居的區(qū)域特色供給特征：現(xiàn)有產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新元素，價格受區(qū)位因素影響差異較大規(guī)模建筑風(fēng)格建筑立面建筑形式戶型園林綠化由于市場處在初級階段，大部分樓盤的園林綠化都做的比較簡單。規(guī)模普遍不大，大部分在20萬平米以下，老城區(qū)由于拆遷較慢，項目土地規(guī)模較小。以高層和小高層為主，個別樓盤有部分多層。以130左右舒適型大三房為主，超過總供應(yīng)量的60%。風(fēng)格設(shè)計單調(diào)，無風(fēng)格可言，同質(zhì)化較為嚴重。產(chǎn)品特征價格特征東城區(qū)域西城區(qū)域均價基本集

33、中在3200-3500元/平方米，品質(zhì)好的產(chǎn)品均價最高達到3700元/平方米 高層均價多數(shù)集中在3700-4200元/平方米，主要以圍繞學(xué)校教育配套54客戶訪談的主要觀點結(jié)論一：結(jié)論二：結(jié)論三：結(jié)論四：整體房價不算很高，可能上升的空間比較大，自去年下半年房價有了大幅度上升；今年國家一直在進行調(diào)整，老百姓觀望的比較多，總體來說不可能降；普通老百姓對區(qū)域的依賴性強，生活、工作、社交都離不開，尤其現(xiàn)在縣中心沒有其他項目，非?？春米≌a(chǎn)品；平邑比較缺這種高端項目，有一兩個項目還比較偏遠，對綠化和小區(qū)品質(zhì)要求較高；區(qū)域很好，關(guān)注小區(qū)品質(zhì)和小區(qū)停車問題，注重生活品質(zhì)。55結(jié)論一：我們面臨的競爭環(huán)境目前住宅

34、市場出現(xiàn)了西城區(qū)以教育配套為主的學(xué)區(qū)房和東南城區(qū)的生態(tài)居住區(qū)兩大特性的住宅區(qū)域西城區(qū)房價高于東南城區(qū)，隨著城市的規(guī)劃發(fā)展，東南城區(qū)價值將提升56結(jié)論二：市場需求與承受力總體規(guī)模較小，產(chǎn)品物業(yè)類型多為高層，單調(diào)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，主要以120-140舒適大三居、大四房為主建筑毫無風(fēng)格可言，且價格因區(qū)域、配套而相差較大57結(jié)論三：我們的機會建筑風(fēng)格、特色園林是本案的市場機會點58商業(yè)市場分析住宅市場分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略59發(fā)展戰(zhàn)略：利用項目位置，增加商業(yè)面積，實現(xiàn)利潤最大，提升區(qū)域價值，為后續(xù)產(chǎn)品鑒定基礎(chǔ)加大商業(yè)面積，實現(xiàn)利潤最大化，提升區(qū)域價值對本項目區(qū)域價值認同，但客戶的投資理念有待引導(dǎo)

35、和提升地理位置處于城市核心地段，緊鄰城市主干道浚河路，交通便捷；雖處城市核心，但并非商業(yè)高度聚集區(qū)，且周邊競品項目較少；政府建設(shè)政府加大力度進行房地產(chǎn)建設(shè)和舊村改造力度；本區(qū)域雖商業(yè)密集，但設(shè)施陳舊，影響項目形象；價值引導(dǎo)平邑人都認同本項目所在位置和區(qū)域價值，但受邊區(qū)價格影響，客戶心理價差較大，銷售抗性較大60項目總體戰(zhàn)略發(fā)展方向以項目區(qū)域價值和地理位置為依托，通過增加商業(yè)比重，最大化實現(xiàn)商業(yè)溢價以此帶動區(qū)域價值的進一步提升，為后續(xù)住宅的價值利潤做好鋪墊；使項目的的溢價最大化。城市中心+商業(yè)配套+升值的前景增加商業(yè)比重住宅產(chǎn)品提升投資居住 主導(dǎo)投資 居住現(xiàn)狀方向主導(dǎo)實現(xiàn)物業(yè)的溢價61項目報告的

36、結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位問題界定經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定客戶定位產(chǎn)品定位形象定位商業(yè)市場分析住宅市場分析項目發(fā)展戰(zhàn)略營銷策略廣告服務(wù)展示物業(yè)發(fā)展建議總體布局建議商業(yè)規(guī)劃、營運建議建筑、園林建議戶型組合建議啟動區(qū)建議62客戶定位形象定位產(chǎn)品定位項目定位63從現(xiàn)有在售樓盤客戶入手找到具備購買力的對象項目客戶職業(yè)特征平邑縣城商業(yè)項目縣區(qū)高收入公務(wù)員企業(yè)主、高知、高管鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企、生意人臨沂老家平邑歸根族平邑縣城住宅項目縣區(qū)官員私企、生意人、年輕人鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主臨沂及周邊老家平邑歸根族從中挖掘我們的目標客戶，并盡可能擴大客戶層面要發(fā)掘本項目目標客戶，首先要找出具備相當(dāng)購買能力的人群

37、，于是我們從現(xiàn)有商業(yè)樓盤入手64以居住、投資多重價值吸引地緣性實力客戶民間資本雄厚，購買力強是平邑房價不端攀升的原因目前平邑房地產(chǎn)產(chǎn)品功能相對單一，僅滿足客戶普通的居住需求和簡單的商業(yè)配套，且產(chǎn)品品質(zhì)不高項目所在縣區(qū)中心位置有開發(fā)集中商業(yè)的必要性。實力客戶對于項目所在區(qū)塊地段認同較高，普遍認為是核心位置；但對配套及居住環(huán)境比較滿意；對于好的產(chǎn)品存在購買可能性；對于城市規(guī)劃的了解使其對項目區(qū)塊升值前景有一定預(yù)期功能單一品質(zhì)不高現(xiàn)有產(chǎn)品多重功能定位高品質(zhì)產(chǎn)品開發(fā)市場空白項目機會點平邑高收入人群將成為本項目消費主體多重價值的賦予相關(guān)配套的打造居住氛圍的營造65本項目目標客戶定位主體客戶重要客戶來自平

38、邑縣城實力投資客群平邑及其周邊其它地區(qū)的實力客戶來源：項目周邊工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、平邑城區(qū)職業(yè)：私營企業(yè)主、在外生意人、官員高收入者目的：居住、投資來源：平邑縣城市區(qū)及其周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：私營企業(yè)主、官員、生意人 等高收入者目的：投資、自用 隨著區(qū)域規(guī)劃的落實，和項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，我們預(yù)測本項目的主體客戶群會發(fā)生轉(zhuǎn)變，即由平邑縣城客戶為主，轉(zhuǎn)化成縣城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶并重。66客戶特點分析產(chǎn)品的定位結(jié)合客戶的特征、觀念平邑財富階層基本特征石膏礦、石板、藥材加工等為其主要財富來源，企業(yè)主非常富裕炫耀性心理，攀比、跟風(fēng)現(xiàn)象嚴重置業(yè)觀念通常有多次置業(yè)經(jīng)歷，基本已有2處以上房產(chǎn)商業(yè)投資是新的方向喜好高端、大氣的建筑

39、形象注重居住配套、子女教育問題和父母養(yǎng)老問題鄉(xiāng)鎮(zhèn)財富階層基本特征石膏礦主、石板開采、藥材種植戶其主要構(gòu)成知識層次和閱歷較教少置業(yè)觀念置業(yè)較保守，地域觀念強，甚至不愿跨區(qū)置業(yè)注重居住環(huán)境、景觀、配套不排斥投資住宅，、養(yǎng)老用途，總值不宜過高對商業(yè)投資比較陌生67平邑人有炫耀、攀比的消費心理，體現(xiàn)在對住宅選擇的品位上從客戶訪談我們了解到，平邑高收入人群具有炫耀、攀比的消費心理商業(yè)上講究上檔次，高端時尚大氣，住宅上面追求舒適配套好等 文化水平、素質(zhì)不高，在消費上存在比闊、炫耀、跟風(fēng)的心理。廣告?zhèn)髅?跟風(fēng)虛榮，只要有好產(chǎn)品都會買，購買力很強。 美麗園銷售代表 好面子、攀比，你換奔馳我就買寶馬，有集體定購

40、十幾輛寶馬的事情。 某某開發(fā)商 鄭總 文化素質(zhì)很差，剛富起來的暴發(fā)戶，好攀比。 KTV郝總項目名稱建筑形象客戶群美麗園法式園林，歐式建筑，豪華氣派平邑中高端客戶匯源城西班牙建筑，現(xiàn)代商業(yè)配套周邊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)陽光花園西班牙建筑風(fēng)格，環(huán)境優(yōu)美，周邊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)68客戶定位形象定位產(chǎn)品定位項目定位69檔次定位商業(yè)高檔，住宅中高檔產(chǎn)品，高品質(zhì)形象入市聘請知名的園林設(shè)計公司打造平邑精致的園林體驗場。項目區(qū)位理想品質(zhì)處于市場領(lǐng)跑者地位市場空缺本項目處在浚河路核心地段產(chǎn)品品質(zhì)堅持走差異化路線，以客戶需求的附加值最大化為目標市場上高價位樓盤成功的原因在于：資源、景觀好、功能轉(zhuǎn)換檔次定位：高檔商業(yè)中高檔產(chǎn)品高品質(zhì)形象入市打

41、造平邑經(jīng)典現(xiàn)代建筑風(fēng)格社區(qū)。引入高水準物業(yè)，提升居住感受。通過高品質(zhì)打造提升項目的比較優(yōu)勢打造集中式體驗性商業(yè)，形成物業(yè)的溢價并拉動項目整體檔次。70功能定位商業(yè)+住宅商業(yè)定位：集中式體驗型商業(yè)+內(nèi)街底商位置：地塊西北角為集中式商業(yè)，主入口馬路西側(cè)為內(nèi)街底商。功能：城市級綜合商業(yè)。形態(tài)：集中式商業(yè)為4層商業(yè)聯(lián)體，內(nèi)街為2層底商。71住宅形式現(xiàn)代風(fēng)格高層、小高層住宅定位：以舒適性三居為主力的市場主流產(chǎn)品產(chǎn)品線組合為點式高層、塔板結(jié)合高層和板式小高層強化建筑風(fēng)格的現(xiàn)代城市屬性，對目標客戶形成現(xiàn)代高尚生活趨向吸引。特色園林社區(qū)，形成市場差異化競爭。72客戶定位形象定位產(chǎn)品定位項目定位73形象定位（1

42、）區(qū)域價值市場缺乏針對客戶高尚生活追求的產(chǎn)品客戶定位高端客戶高尚生活社區(qū)重新定義區(qū)域商業(yè)都市物業(yè)平邑高尚都市生活主場客戶資源市場需求74高尚都市生活主場一個人們向往的居住中心一個提升城市形象的全新社區(qū)一種積極向上的生活追求一種全新開發(fā)理念的演繹“三大”主 場集中式商業(yè)+開放式街區(qū)現(xiàn)代城市住宅主題社區(qū)園林75形象定位（2）打造平邑第一個身份街區(qū)街區(qū)由兩部分組成：一是視野，一是體驗；街區(qū)是自由的、是人文的、也是自然的。身份需要用居住來證明，但不需要用居住來炫耀。 都市新街區(qū)主義76都市新街區(qū)主義都市新生活時代精英的新身份象征凸顯人文與品味“坐擁城市繁華，靜享豐盛人生，繁華與寧靜快意切換”“透過每一

43、個細節(jié)的堅持，創(chuàng)造一段最美的生活記憶”77項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位問題界定經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定客戶定位產(chǎn)品定位形象定位商業(yè)市場分析住宅市場分析項目發(fā)展戰(zhàn)略營銷策略廣告服務(wù)展示物業(yè)發(fā)展建議總體布局建議商業(yè)規(guī)劃、營運建議建筑、園林建議戶型組合建議啟動區(qū)建議78物業(yè)發(fā)展建議總體布局建議商業(yè)規(guī)劃、營運建議建筑、園林建議戶型組合建議啟動區(qū)建議79項目總體布局建議思考點1、如何最大化利用開發(fā)地塊價值，內(nèi)外部資源整合實現(xiàn)總體開發(fā)效益最大化？（地塊價值分析）2、如何設(shè)計商業(yè)和住宅的產(chǎn)品形態(tài)及布局，實現(xiàn)項目產(chǎn)品與市場的完美對接？（地塊形態(tài)與商業(yè)、住宅產(chǎn)品塑造需求的配合）3、

44、如何規(guī)劃商業(yè)、住宅的合理形態(tài)和體量，平衡開發(fā)現(xiàn)金流，保障項目成功運作并實現(xiàn)最佳盈利模式？（地塊總體有限開發(fā)體量的合理分配問題）項目總體布局建議思考點地塊價值分析及思考80浚河路展示性強，但沿街展示面較短，如何最大化利用？浚河路與規(guī)劃路交叉路口，便于項目形象樹立及商業(yè)氛圍的形成，如何有效引導(dǎo)人流？荷塘景觀資源，如何利用？商業(yè)住宅如何結(jié)合？通達性較差，展示面缺乏，缺乏商戶互動，如何延續(xù)浚河路上的商業(yè)氛圍？未拆遷區(qū)域，阻擋地塊展示面和整體性，如何有效對接？如何規(guī)劃項目的主次出入口？項目總體布局建議思考點地塊形態(tài)與物業(yè)需求81地塊北面浚河路展示面僅130m；地塊東北角是最大的人流導(dǎo)入方向，城區(qū)的人流主

45、要經(jīng)浚河路由此進入，城區(qū)北面來的人流經(jīng)花園路進入，其它人流可經(jīng)西側(cè)小路進入，東側(cè)和南側(cè)較為封閉；周邊交通便捷，北和西均有良好的可見度；浚河路縣城內(nèi)交通主干道，沿浚河已具備一定商業(yè)氛圍，人流聚集度高，因此沿浚河路商業(yè)價值最高，其次是西面沿街位置；地塊高價值居住區(qū)域為地塊中心區(qū)域，低價值居住區(qū)域為水渠地塊區(qū)域及沿北街區(qū)域。商業(yè)零售最優(yōu)商業(yè)零售較優(yōu)高價值居住區(qū)低價值居住區(qū)130m浚河路府前渠商業(yè)需要展示面，住宅需要私密性項目總體布局建議思考點地塊建筑體量及產(chǎn)品形態(tài)的合理分配82宗地總面積：86255.50平方米擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：住宅（85%）商業(yè)（15%）擬規(guī)劃建設(shè)用地總面積：91185.52，其

46、中：住宅用地面積：73354.60，商業(yè)用地面積：13152.78，代征道路面積4678.14容積率：不大于2.8建筑密度：不大于30% 商業(yè)體量大約為：86255.5*2.8*15%3.6萬住宅體量大約為：86255.5*2.8*85%20.5萬項目地塊位置：老城區(qū)核心位置商業(yè)的形態(tài)分配：全部內(nèi)外底商形式（快速回款，對整體物業(yè)提升較弱，內(nèi)街部分較難消化）；規(guī)模集中商業(yè)（部分銷售+部分經(jīng)營，在回款和地塊價值利用上均有所浪費，地塊規(guī)劃存在一定難度）；沿街底商商業(yè)+集中商業(yè)（回款要求+整體物業(yè)價值提升，地塊商業(yè)價值利用較充分）；盈利模式：銷售收益為主，經(jīng)營收益為輔3.6萬=集中商業(yè)+沿街商業(yè)+地下

47、商業(yè)（配合住宅規(guī)劃進行調(diào)整）83項目總體布局建議思考點項目整體開發(fā)規(guī)劃方案示意住宅底商區(qū)域住宅集中區(qū)域相對集中商業(yè)區(qū)小區(qū)主入口小區(qū)步行入口整體規(guī)劃設(shè)計理念：最大化利用浚河路與西側(cè)路的商業(yè)價值，規(guī)劃集中式商業(yè)。沿街底商從中將商業(yè)和住宅組團進行分離，并形成一條內(nèi)街；實現(xiàn)集中商業(yè)、沿街底商及住宅地塊價值的合理組合、動靜分離。84物業(yè)發(fā)展建議總體布局建議商業(yè)規(guī)劃、營運建議建筑、園林建議戶型組合建議啟動區(qū)建議85項目商業(yè)部分建議集中商業(yè)規(guī)劃方向平邑商業(yè)發(fā)展劣限：商業(yè)定位雷同中低端零散品牌較多整體零售比例較高消費環(huán)境較差交通及公共空間發(fā)展受限建筑產(chǎn)品形態(tài)較單一平邑商業(yè)發(fā)展空間：品牌零售及業(yè)態(tài)組合升級品質(zhì)餐

48、飲、娛樂場所缺乏休閑體驗商業(yè)場所缺乏新穎商業(yè)建筑形態(tài)項目開發(fā)屬性特征：城市成熟核心區(qū)域地塊相對方正，沿街面有限一定規(guī)模商業(yè)體量周邊居住環(huán)境品質(zhì)提升中商業(yè)開發(fā)目標：商業(yè)銷售最大化實現(xiàn)較快去化定位有效提升項目價值鋪位分割利于銷售主題情境休閑體驗商業(yè)新穎商業(yè)建筑形態(tài)品牌提升及差異化便捷停車動線項目的地塊位置、市場競爭環(huán)境需要項目進行一定突破，塑造自身個性來占領(lǐng)市場。86依附于項目本身，量身定做商業(yè)規(guī)模有限，地塊規(guī)劃面積有限，展示面有限，需要在有限價值地塊開發(fā)高性價比產(chǎn)品，無論建筑設(shè)計，還是產(chǎn)品定位區(qū)別于主流市場競品。權(quán)衡輕重，有所取舍本案商業(yè)不能與傳統(tǒng)百貨或者現(xiàn)有的商業(yè)中心“大而全、繁而多”的商業(yè)形

49、態(tài)相比，應(yīng)突出自身個性，建議對餐飲、娛樂、服務(wù)、購物等業(yè)態(tài)有所側(cè)重和合理比例分配。充分體現(xiàn)文化、休閑氛圍鮮明的主題、迥異的風(fēng)格能夠使商業(yè)的文化、休閑氛圍得以實現(xiàn)，從而使商業(yè)的獨特個性得以體現(xiàn)，也是商業(yè)取得成功的關(guān)鍵，更能體現(xiàn)商業(yè)魅力，擁有更加旺盛的競爭生命力。集中商業(yè)與住宅底商相互配合與內(nèi)街進行業(yè)態(tài)規(guī)劃的互補，使集中商業(yè)和底商物業(yè)相互配合，實現(xiàn)項目整體效益最大化。兼顧銷售、招商及未來商業(yè)運營商鋪的分割既要有利用銷售又要便于組合招商，更要強調(diào)自身今后的發(fā)展。項目商業(yè)部分建議集中商業(yè)開發(fā)思路87集中式商業(yè)沿街底商沿街底商商業(yè)形態(tài)組合與商街動線集中式商業(yè)3棟4層商業(yè)聯(lián)體沿街底商內(nèi)街2層商業(yè)；西側(cè)路1

50、層商業(yè)；88集中式商業(yè)沿街底商沿街底商商業(yè)形態(tài)示意3棟4層商業(yè)聯(lián)體894層商業(yè)聯(lián)體示意集中式商業(yè)立面豐富層層退臺三層為大平臺平面及立體交通流暢商業(yè)主題集群模式，既強化每個主題商業(yè)的人群聚合力、品牌的集中度，又構(gòu)成一個統(tǒng)一的大型商業(yè)旗艦，形成強大的市場競爭力和輻射力。90項目商業(yè)部分建議建筑形態(tài)設(shè)計規(guī)劃建議建筑形態(tài)：開放式景觀商業(yè)街區(qū)建筑特色：商業(yè)部分強化平臺聯(lián)通作用，設(shè)置直接通向二層或者三層的扶梯；高層部分可逐層退臺設(shè)計來增強項目層次感及美感；公共空間：注重公共區(qū)域的打造，并注重與底商商業(yè)的空間互動，建議設(shè)置部分廣場；標志性建筑物：類似大上海時代廣場的的蘋果倒計時時鐘 + 廣場光效 + 超大L

51、ED屏幕，以塑造城市話題，吸聚廣泛關(guān)注；建筑外觀：沿街面鋼/玻璃結(jié)構(gòu)挑檐，或建造通連頂篷，加強建筑視覺，同時免除惡劣天氣的影響；連通結(jié)構(gòu)：以挑檐、頂棚、過街橋、游廊為連接各單體建筑的部分，充分考慮消費人流不受天氣影響，更強聚集人氣，增加駐留時間；此外：良好的導(dǎo)向性、入口的順暢性、水平及垂直人流拉動、街景的有效組織、充足便捷的停車、消防設(shè)計規(guī)范等91項目商業(yè)部分建議商業(yè)定位建議我們提倡：是一種理想，是一種生活，是一種體驗，是一種期待！商業(yè)整體定位：打造一座融合景觀、購物、餐飲、休閑、娛樂、文化各層面的，風(fēng)行的、集中性、多元性、交互性為一體的開放式景觀商業(yè)街區(qū)。通過建筑元素，業(yè)態(tài)組合規(guī)劃等，引領(lǐng)時

52、尚休閑消費模式，集合目標消費群體。生活配套型 消費需求休閑體驗型 消費需求 專業(yè)型 消費需求 綜合品牌型 消費需求92項目商業(yè)部分建議商業(yè)案例借鑒科潤城為膠州市老城區(qū)商業(yè)中心位置的大型商業(yè)綜合體，定義為親水主題的情景式街區(qū)，是目前膠州在產(chǎn)品形態(tài)、商業(yè)規(guī)模、定位檔次上與我方較為相似的項目。膠州科潤城多樣立面，平臺及退臺處理，整體商業(yè)街區(qū)時尚感營造93“潮流主場”潮流主場為科潤城主推商鋪，總建筑面積接近3.5萬平米，分為地上4層，地下2層，其中負一、二層規(guī)劃為大型超市。地上部分為潮流主場的主力銷售區(qū)域，采用的是敞開式街區(qū)設(shè)計，面積在30-300平米之間，采用框架結(jié)構(gòu)，可以靈活分割合并，層高為4.5

53、米，其中一層的得房率約在98%，二至四層的得房率約在90%。一、二層規(guī)劃為服裝零售，三四層規(guī)劃為飾品、禮品店，以及餐飲。項目商業(yè)部分建議商業(yè)案例借鑒94總體布局建議物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)規(guī)劃、營運建議建筑、園林建議戶型組合建議啟動區(qū)建議 建筑風(fēng)格建議德式風(fēng)格建筑風(fēng)格關(guān)鍵詞： 簡約、實用、嚴謹、幾何感 德式現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 德式建筑風(fēng)格確切地說是德式現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，該建筑風(fēng)格源自包豪斯，體現(xiàn)“實用”與“效率”。 多用虛實、材質(zhì)、色彩、光影、橫豎線條的對比產(chǎn)生強烈的視覺效果。簡單地概括，德式建筑風(fēng)格具有“幾重網(wǎng)格疊加在方盒子上，而不同肌理的方盒子再進行并置”的形式特征。建筑形式規(guī)劃建議點式與板式相結(jié)合

54、因為容積率比較高，點式住宅適用一類高層，與點式住宅進深可以適當(dāng)放大，15-17米，主要為了增加面積點式住宅可以設(shè)置成二梯三戶或兩梯四戶，北向通外連廊采光，可以設(shè)置成全明戶型。以中小戶型為主；板式住宅適用于一類高層，主要是為了提升項目戶型品質(zhì)，進深12-13米，南北通透，以中大戶型為主；陽 臺：封閉與非封閉相結(jié)合；窗 ：平開窗，主臥室全落地飄窗，次臥室飄窗，北向平窗；電 梯：2梯3戶，2梯2戶，2梯4戶；戶 型：減少交通核，尺寸合理、衛(wèi)生間盡量全景，干濕分離，廚房以長條形為主；建筑肌理：整體以涂料為主，局部石材設(shè)計，真石漆處理； 色彩以褐色為主，彰顯質(zhì)感，局部配以明快的線條，防止呆板建筑天際：項

55、目天際的盡量簡潔；空調(diào)機位 ：隱蔽，風(fēng)格窗排 水：內(nèi)置建筑功能細節(jié)建議參考案例|高層、小高層遠洋系列遠洋天地、遠洋德邑 建筑風(fēng)格建議參考案例|高層、小高層萬科系列金域華府系列 建筑風(fēng)格建議保利百合花園系列參考案例|高層、小高層 建筑風(fēng)格建議101參考案例|花園洋房 建筑風(fēng)格建議萬科情花系列 配合體驗式營銷，刺激客戶購買欲望營銷推廣層面 打造高品質(zhì)社區(qū)的必備條件客戶需求層面異域風(fēng)情 感觀打動 投入成本不高，易于形成差異化市場競爭層面 園林景觀建議本項目景觀設(shè)計主題應(yīng)體現(xiàn)純正的現(xiàn)代主義景觀特點，景觀小品、園林建筑、地面鋪裝、微地形的塑造等都要符合這一主題，達到與建筑物的高度融合。沿街商鋪的建設(shè)會將

56、社區(qū)與外部環(huán)境加以有效區(qū)隔，本項目的園林景觀形成“內(nèi)斂”的大圍合態(tài)勢。項目地塊內(nèi)部無現(xiàn)狀自然景觀可利用，場地較為平整且面積不大，綠地率要求達到最大化，因此需要打造出獨具一格的內(nèi)部主題景觀，增強視覺沖擊力，凸顯項目品質(zhì)。要保證社區(qū)中部的板式高層樓王能獲得最佳效果的園林資源與景觀視野。規(guī)劃理念 園林景觀建議陽光下的藍天白云，而線條柔美起伏的微地形、樹陣、喬木灌木。整體風(fēng)格 園林景觀建議植物的配置還是以北方常用樹種為主，價格低廉，成活率高，管護費用低，移栽后能較快恢復(fù)長勢形成良好景觀效果。整體風(fēng)格 園林景觀建議設(shè)計要點|細節(jié)|樹支架|植被運用 園林景觀建議右圖：花崗巖 拼鋪下圖：小方石對縫鋪上圖：成

57、品嵌草磚設(shè)計要點|細節(jié)|停車位|嵌草標準 園林景觀建議下圖：車行口多掩映在植物中，弱化車庫口的存在位置，實例中，只有在正面時才會發(fā)現(xiàn)這個車庫口，這種手法及效果很值得推敲。上兩圖：人行口多設(shè)計為下沉式，弱化空間體量感，運用軟硬結(jié)合的方式來處理，如花架和灌木。設(shè)計要點|細節(jié)|車庫出口|植被運用 園林景觀建議109物業(yè)發(fā)展建議總體布局建議商業(yè)規(guī)劃、營運建議建筑、園林建議戶型組合建議啟動區(qū)建議110住宅部分|現(xiàn)有產(chǎn)品類型 戶型組合建議板塊項目名稱高層小高層多層洋房別墅西部區(qū)美麗園明德花園華林邑博園裕隆家園東部區(qū)陽光花園東方佳苑平邑商貿(mào)城匯源城瀝源小區(qū)金聯(lián)華府康城花園現(xiàn)有產(chǎn)品類型以高層小高為主，多層市場

58、稀缺，洋房、別墅、為市場空白；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重；111住宅部分|現(xiàn)有戶型面積 戶型組合建議多層洋房別墅高層小高層面積(平米）項目604080100120140160180200220240260280300400500天同憶江南美麗園明德花園邑博園裕隆家園陽光花園東方佳苑平邑商貿(mào)城匯源城瀝源小區(qū)金聯(lián)華府康城花語現(xiàn)有戶型面積箱體主要集中在110-140之間；多層較少，其產(chǎn)品面積主要集中在90-120；一期商業(yè)一期一期示范區(qū)高層高層小高層小高層小高層高層高層112住宅部分|產(chǎn)品組合 戶型組合建議小高層小高層高層小高層小高層花園洋房花園洋房113產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（平方米）面積在同類產(chǎn)品的比例花園洋

59、房大三房1201601080010%小高層住宅兩房901001080003240030%三房1051357560070%高層住宅兩房90-105630002205035%三房1051404095065%豪華四房150180630010%上述的面積在保證戶型舒適度的狀況下，給戶內(nèi)空間外延創(chuàng)造了空間，極大提升戶型功能；花園洋房的面積適度控制，不超過160平方米；高層豪華四房設(shè)計在沿景觀帶點狀布局的高層住宅上。建議項目以高層、小高層為主，輔以花園洋房，豐富產(chǎn)品，注重景觀、立面等細節(jié)處理：住宅部分|戶型配比 戶型組合建議在板式高層的首層與頂層部分考慮設(shè)置躍層的大戶型，點式高層以平層為主。部分板式高層首

60、層可以設(shè)計為贈送一層庭院。在每個面積區(qū)間，進行多戶型方案設(shè)計，豐富產(chǎn)品線。在規(guī)劃可行的前提下，標準層層高盡可能控制在2.9米。戶型設(shè)計需要精密設(shè)計，要求平面緊湊、功能細化、尺度合理，打造舒適住宅、經(jīng)濟實用住宅兩類產(chǎn)品。在戶型設(shè)計中用一些創(chuàng)新的手法，增加額外使用面積，進一步增加舒適性，例如運用步入式飄窗、入戶花園、露臺等。住宅部分|戶型設(shè)計建議 戶型組合建議通過步入式飄窗，可以使業(yè)主獲得更多的有效使用空間。其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，不做窗臺而與樓面平齊。相關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定：層高2.2米以下的空間不計入建筑面積，因此只要飄窗部分層高不超過2.2米，便可有效增加有效使用空間而不占用建筑面積