重慶涪江房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)

1、重慶涪江房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃引 言重慶市涪江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司真正起步于2006年，在集團公司（重慶潼南供電公司）強力后盾的支撐下，主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。從2008年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)充滿挑戰(zhàn)與變數(shù)，各項土地政策的出臺，土地交易的陽光化、透明化，銀行緊縮銀根、開發(fā)門檻提高、諸多地產(chǎn)宏觀政策打壓等因素，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了前所未有的競爭難度。在現(xiàn)今新的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項目成本越來越高、項目利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。在這樣的背景下誕生的開發(fā)企業(yè)，如何生存、如何發(fā)展、如何讓企業(yè)擁有更健康、更長

2、久的生命力？這將是貴我雙方一個長期的系統(tǒng)研究工程。自11月12日與涪江二位經(jīng)理接洽后，結(jié)合我司近幾年在重慶以及周邊幾個區(qū)縣的各類型城市的房地產(chǎn)市場所積累的專業(yè)經(jīng)驗和體會，我司高層及有關(guān)專業(yè)人員經(jīng)過數(shù)次深入研討，對涪江房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃提出了一些建設(shè)性的見解。我司本著一貫務(wù)實、專業(yè)的作風(fēng)，遵循以戰(zhàn)略指導(dǎo)策略的基本原則。以下就我司對貴司的戰(zhàn)略發(fā)展做出建議并陳述之，不足之處，望貴司批評指正。第一部分 涪江公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的現(xiàn)狀基礎(chǔ)在2008中國房地產(chǎn)行業(yè)普遍低迷的這一年，面對不可預(yù)期增長的未來幾年，涪江公司進入房地產(chǎn)市場，以下條件不可或缺： eq oac(,1)資本深度及融資能力 eq oac

3、(,2)成熟的管理體制 eq oac(,3)強大的人力資源配備 eq oac(,4)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的、深厚的社會資源涪江公司最為關(guān)鍵的優(yōu)勢就是擁有重慶潼南供電公司的支撐和較強的融資能力，并且與當(dāng)?shù)卣块T有良好的關(guān)系，雖然對上述幾個方面條件并不齊備且本身擁有的條件也不見得特別優(yōu)質(zhì)，但這些都是能夠完善，可以改變的。一個好的發(fā)展戰(zhàn)略，一批優(yōu)質(zhì)的、穩(wěn)定的合作方，一些良好的社會、政府關(guān)系，這都是改變涪江公司現(xiàn)狀的法寶。一、外部環(huán)境分析1.宏觀大勢分析eq oac(,1)中國經(jīng)濟將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭：中國政府制定的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃已經(jīng)圓滿完成，“十一五”計劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟保持較

4、快發(fā)展速度，經(jīng)濟增長速度最近幾年都預(yù)計要高于10%，比前幾年的9%左右有一個穩(wěn)定的提升。各種跡象表明，中國經(jīng)濟已進入一個新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。eq oac(,2)中國的房地產(chǎn)業(yè)已進入一個新的發(fā)展時期：新時期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變已經(jīng)完成。即居民住房由過去的實物分配變?yōu)樨泿呕峙洌铀偻菩凶》孔杂谢?。二是房地產(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。三是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。eq oac(,3)中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期：根據(jù)建設(shè)部的預(yù)測，今后-年，我國建筑業(yè)面臨規(guī)范化帶來的挑戰(zhàn)，同時也帶來持續(xù)健康發(fā)

5、展的良好的機遇。一是國民經(jīng)濟將以10的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，大規(guī)模的重點工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。四是加入后在資本流、信息流、人才流給建筑業(yè)帶來的機遇越來越顯著。eq oac(,4)國家政策客觀上是為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障的，各項房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控，看似對房地產(chǎn)行業(yè)的打壓，但實際上是規(guī)范房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)行業(yè)更加健康、持續(xù)的發(fā)展下去，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷2008年10月以后幾年的陣痛后，必將迎來燦爛的春

6、天。eq oac(,5)國土資源部與建設(shè)部的“十一五”規(guī)劃綱要分別都提出未來5年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)、農(nóng)村的新建住宅比例仍然大幅上升。到十一五結(jié)束時，城鎮(zhèn)基本實現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅。這客觀上也要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。就其外部大環(huán)境而言，今年絕對不是房地產(chǎn)行業(yè)的春天，今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度還將加大，最近兩年必將是中國房地產(chǎn)行業(yè)最為艱苦的兩年。2.產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中一個大型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮涪江

7、公司的實際要求基礎(chǔ)上，我們主要在重慶市房地產(chǎn)市場大勢的基礎(chǔ)之上，對潼南地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況從四個方面做比較詳細的分析。2.1重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大勢重慶市是我國西南地區(qū)和長江上游最大的經(jīng)濟中心、水陸交通樞紐和對外貿(mào)易港口，憑借長江“黃金水道”之便，依托豐富的資源和廣闊的市場，成為中國西南地區(qū)的交通和郵電通訊樞紐。水、陸、空交通四通八達，與成都、西安形成的三角城市群是中國三大都市圈之一。重慶直轄后，借西部大開發(fā)的契機，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速發(fā)展，城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展取得了顯著的成就，交通、通信、能源等各項措施條件為經(jīng)濟的進一步發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，城市經(jīng)濟正在向良性方向快速發(fā)展。重慶市國民經(jīng)濟持續(xù)

8、快速協(xié)調(diào)發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步提高，各項社會事業(yè)取得新的進步。今年年底，中央進一步加大了對重慶地方發(fā)展的扶持，胡錦濤總書記明確提出了重慶“三個定位、一個目標(biāo)、四個任務(wù)”的發(fā)展大計，重慶成為中國第一個內(nèi)陸港，為重慶直轄十年后的發(fā)展指引了方向。重慶市房地產(chǎn)行業(yè)趨勢預(yù)測重慶市國土房管局發(fā)布的消息稱：未來五年房產(chǎn)市場80%的土地供應(yīng)都將用于建設(shè)普通商品住房，并鼓勵開發(fā)商開發(fā)低價位、中小戶型房產(chǎn)。重慶市城市化率在45%左右，而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，未來5年內(nèi)重慶市城市化率將達到52%，每年城鎮(zhèn)化率增幅將維持在1.5年百分點以上，而每年從農(nóng)村進城人口將近50萬，住房需求仍比較大。重慶市城鎮(zhèn)居民人均住房面積雖

9、有比較大幅度的提高，達到了24.3平方米，但與重慶市“十一五”規(guī)劃確定的目標(biāo)還有差距，到2010年末期，城鎮(zhèn)居民的人均住房面積在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加了3.7平方米，達到28平方米；到2020年，最終實現(xiàn)城鎮(zhèn)人均住房面積35平方米的目標(biāo)。重慶樓市經(jīng)過近幾年的國家宏觀地產(chǎn)政策的打壓，重慶市整體房地產(chǎn)市場在2008年陷入低迷狀態(tài)。經(jīng)過陣痛，許多發(fā)展商都對自己項目的開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、營銷、管理等方面進行了或多或少的調(diào)整、改進，未來幾年的重慶房地產(chǎn)行業(yè)必將迎來一個全新的階段。eq oac(,1)融資渠道漸趨多樣化，加息微調(diào)仍可能。eq oac(,2)土地供應(yīng)減少對市場的影響開始顯現(xiàn)。eq oac(,3)開發(fā)

10、投資增速減緩。eq oac(,4)房地產(chǎn)價格不可能大幅降低，保持穩(wěn)定可能性最大。eq oac(,5)板塊帶動區(qū)域發(fā)展 eq oac(,6)大盤時代，爭搶蛋糕 eq oac(,7)商業(yè)地產(chǎn)全面交鋒，殘酷競爭，必有所傷eq oac(,8)營銷復(fù)歸理性 eq oac(,9)小戶型大行其道重慶市房地產(chǎn)市場前景分析預(yù)測eq oac(,1)良好的投資潛力孕育房地產(chǎn)投資空間；eq oac(,2)需求市場將進一步擴大；eq oac(,3)產(chǎn)品本身得到理性認識，點子營銷、概念營銷、文化營銷正面臨被遺棄。2.2潼南房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析潼南縣地處成（東）渝（西）交界的重要腹地。相比之下在重慶各區(qū)縣樓市中是還不

11、算活躍的區(qū)域。但是從2004年起，潼南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有目共睹。目前，云集了重慶寶田地產(chǎn)、重慶康居集團、香港奧瑞特集團等大型房地產(chǎn)開發(fā)商，其開發(fā)量在該區(qū)位居前列。同時，永佳、共誼、富發(fā)等地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的住宅項目，也在當(dāng)?shù)鼐哂兄匾绊懥Αｄ想S著江北新城的持續(xù)建設(shè)，老城濱江路片區(qū)的舊城改造。房地產(chǎn)市場將持續(xù)放量，未來濱江路片區(qū)開發(fā)將持續(xù)升溫，預(yù)計在未來2-3年內(nèi)，潼南樓市將參照重慶主城轉(zhuǎn)型，逐漸火爆。特別是濱江路片區(qū)，即將成為潼南樓市新的亮點。其高品質(zhì)、高價位的住宅物業(yè)，必將吸引越來越多人的關(guān)注。潼南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析eq oac(,1)土地市場走勢潼南縣可供開發(fā)的土地資源較為豐富，對房地產(chǎn)

12、開發(fā)較為有利；而潼南縣老城濱江片區(qū)，舊城改造相對較多，地塊較多，景觀良好，是房地產(chǎn)開發(fā)的有利因素，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)的難點所在。目前老郵政局和鹽家埡口的兩個舊城拆遷改造項目均已通過規(guī)劃立項，預(yù)計在未來兩年內(nèi)，該區(qū)域持續(xù)放量將逐漸增大。與此同時，在土地的供應(yīng)量上，由于濱江片區(qū)舊城改造，土地的開發(fā)量也逐漸增多。潼南縣江北新城一直以來是潼南建設(shè)的重點，其土地儲備量是最為豐富的，但其基礎(chǔ)設(shè)施配置建設(shè)緩慢。eq oac(,2)發(fā)展方向走勢潼南縣在未來的1-3年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在江北新城和老城濱江路片區(qū)。這些區(qū)域，無論其配套設(shè)施，還是交通狀況，都在不斷完善，特別是濱江路片區(qū)，將逐漸成為潼南樓市新的亮

13、點。越來越吸引更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞。eq oac(,3)產(chǎn)品走勢潼南縣未來的產(chǎn)品開發(fā)仍將以兩房、三房為主，建筑面積在75-110的戶型最有市場，產(chǎn)品形態(tài)則更為豐富。預(yù)計濱江路片區(qū)以高層為主，其他區(qū)域以高層與小高層相結(jié)合。潼南房地產(chǎn)發(fā)展前景分析中關(guān)系到涪江公司發(fā)展的因素現(xiàn)狀與前景描述1房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快2住宅需求增長比重較大3房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚4開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模不大5個人購房已成為住宅市場主力軍6新項目規(guī)模逐步加大7大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位8房地產(chǎn)進入門檻提高現(xiàn)狀前景1潼南整體發(fā)展前景看好2需求穩(wěn)定增長3住宅質(zhì)量全方位的提高4運行機制基本完成市場化，5競爭更加激烈6濱江開發(fā)建設(shè)將

14、興起一輪新的高潮7服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高8信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中逐漸發(fā)揮重要作用9房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展10企業(yè)和消費者行為都更具理性化11政府行為加強現(xiàn)狀：1房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢2現(xiàn)有市場中項目規(guī)模參差不齊為涪江公司提供了創(chuàng)業(yè)空間前景：1潼南房地產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展期，涪江選擇進入有發(fā)展前景2房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)機構(gòu)全面發(fā)展可以為涪江發(fā)展提供咨詢支持3潼南房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴大趨勢，需求結(jié)構(gòu)向多樣化發(fā)展，為涪江發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細分市場的機會對涪江發(fā)展的利好因素對涪江發(fā)展的不利因素現(xiàn)狀：1大企業(yè)的市場影響力會影響到涪江發(fā)展2進入門檻提高使涪江經(jīng)

15、營風(fēng)險增大3市場競爭激烈，而外地優(yōu)秀企業(yè)進入更加劇競爭4由市場化主導(dǎo)的個人購房的消費市場由于涪江的營銷經(jīng)驗不足而存在威脅前景：1房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競爭態(tài)勢，運行機制市場化使得涪江在土地獲取和融資方面都面臨嚴峻考驗，而外地企業(yè)加入更加劇了市場競爭2涪江信息化管理不足限制企業(yè)在市場中發(fā)揮更大的作用3 政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)Ω⒔l(fā)展也有不利因素4住宅設(shè)計品味和質(zhì)量的全方位提高對涪江提出更高的要求對涪江創(chuàng)業(yè)的要求1涪江要培育自身對市場的認識能力和把握市場的能力2涪江要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己3對自身經(jīng)驗不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式）現(xiàn)狀前景1

16、涪江要避免和重量級企業(yè)進行直接競爭，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項目塑造自己的品牌2從一開始要加強信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理3不以過高利潤為目標(biāo)，要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費者為宗旨4在規(guī)劃設(shè)計和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運營思路2.3潼南房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強度分析各強度因素描述現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競爭強度根據(jù)重慶市工商局統(tǒng)計，07年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2200多家，其中潼南地區(qū)27家關(guān)系涪江的因素分析企業(yè)數(shù)量眾多、項目數(shù)量相對較少，競爭強度大房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)1取得土地的費用2服務(wù)建設(shè)費用3公用設(shè)施配套費4各項稅費5財務(wù)費用6開發(fā)商利潤7廣告營銷費用8其它不可預(yù)見費用關(guān)系涪江的因素分

17、析涪江的財務(wù)管理、成本控制能力、營銷手段等方面應(yīng)該加強生產(chǎn)能力及擴大方式1自我積累募資 2合作開發(fā) 3創(chuàng)新的開發(fā)模式關(guān)系涪江的因素分析1創(chuàng)新的開發(fā)模式 2現(xiàn)在涪江主要選擇自我積累募資開發(fā)競爭者類型外地的大型知名企業(yè)，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，也有同涪江一樣的企業(yè)，總體參差不齊關(guān)系涪江的因素分析避開同大企業(yè)直接競爭，或選取合作開發(fā)產(chǎn)品差異產(chǎn)品差異很大。主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異關(guān)系涪江的因素分析開發(fā)適合涪江自身的產(chǎn)品。建議走品質(zhì)住宅或參與政府的危改項目等進入壁壘和退出障礙1進入壁壘比較大2退出障礙要依據(jù)項目運作情況而定關(guān)系涪江的因素分析1已經(jīng)進入，但壁壘因素

18、還很多2退出的障礙主要來源于項目運行的風(fēng)險性因素產(chǎn)業(yè)投資目的追求高利潤是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的關(guān)系涪江的因素分析1不盲目追求高利潤 2低風(fēng)險求發(fā)展?jié)撛谶M入者威脅分析影響因素威脅涪江進入的因素分析其它潛在進入者對涪江的威脅涪江應(yīng)對策略的初步思路進入壁壘規(guī)模經(jīng)濟涪江開發(fā)能力不足大規(guī)模開發(fā)能力強小規(guī)模或選擇與政府合作擴大規(guī)模產(chǎn)品歧異涪江還不具備品牌品牌、設(shè)計、質(zhì)量優(yōu)勢低利潤，求精品資本需求涪江融資能力沒真正受到市場考驗有一定的融資能力多方融資價值分散銷售渠道缺乏營銷經(jīng)驗和渠道有關(guān)系和營銷經(jīng)驗或渠道關(guān)系營銷自建渠道政府政策門檻提高，硬性條件有滿足條件的實力后盾利用縣政府支持避開不利政策與規(guī)模無關(guān)的成本

19、劣勢人才、經(jīng)驗、意識、管理水平等處于劣勢有人才，管理到位等加強自身建設(shè)現(xiàn)有企業(yè)的阻礙進入扼制價格涪江控制成本力對銷售價格的制定加強對成本的控制做好價值分析經(jīng)驗與規(guī)模有大企業(yè)背景的優(yōu)勢（如加新、歐怡）避開直接競爭說明：1、把涪江定位于新進入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響涪江進入的威脅性因素；2、把涪江定位于地處潼南地區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進入者對涪江發(fā)展的影響因素房地產(chǎn)供應(yīng)商分析涪江應(yīng)對策略合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項目做的不錯）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)其它信息中介機構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性涪江供應(yīng)能力供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價值占有

20、力供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥 自由資金 預(yù)收賬款銀行貸款 房產(chǎn)抵押貸款債券融資 股票融資合作開發(fā) 其它自己銷售（可委托策劃）經(jīng)紀銷售（獨家代理或獨家銷售權(quán)、多重開價、凈開價）自設(shè)物業(yè)管理公司、外包公開招標(biāo)、邀招標(biāo)、議標(biāo)招投標(biāo)能力差有土地儲備，市場運作土地是趨勢遠期儲備能力差利用潼南政府支持選擇危改項目，避免過早征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機構(gòu)融資能力較強債券、股票融資行不通整體融資能力較強土地價值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價值占有力強設(shè)計招標(biāo)找中介沒有自己的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)，缺乏良好的規(guī)劃 設(shè)計人員分析市場信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗可以選擇經(jīng)紀銷售已有自己的物

21、管公司好的規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品是開發(fā)項目成功的關(guān)鍵；價值占有力適中融資方式的不同決定了供方價值占有能力，關(guān)鍵看融資手段供方價值占有力最低，需借關(guān)系建筑公司的供應(yīng)能力價值占有力較強，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個產(chǎn)業(yè)價值的實現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入，對開發(fā)商價值占有影響較小選用自己的物管公司依據(jù)項目性質(zhì)決定銷售方式銷售方式要多樣化用關(guān)系建筑公司，招投標(biāo)成為形式引入好的融資人員和金融機構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道要提示自身對規(guī)劃的認識把握未來產(chǎn)品設(shè)計的市場信息房地產(chǎn)業(yè)消費市場（買方）分析eq oac(,1)需求結(jié)構(gòu)居民個人已經(jīng)成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費主體；主城區(qū)和外地企業(yè)涌入，非潼南本地人對住房需求和商業(yè)用房需

22、求將增加；經(jīng)濟發(fā)展、戶籍制度改革，人們工作的流動性加強，使得“住宅”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費的一個重要市場；住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在2542歲之間的人群成為主力購房者； 老城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟適用房的主要購房群體。eq oac(,2)需求特點對均好性要求更高，購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化等能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求；對物業(yè)管理質(zhì)量需求增強，要求“物有所值”；對不同設(shè)計戶型需求呈多樣化特點；對住房的消費需求大于投資需求。房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析eq oac(,1)從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角

23、度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性。eq oac(,2)從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費意識的不同，對企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會產(chǎn)生替代效應(yīng)，主要是消費者的選擇決定的。比如：選擇“普通商品住宅”為重點開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場銷售可能會受到“經(jīng)濟適用房” 的替代沖擊，而經(jīng)濟適用房也可能受到“危改房”的替代沖擊。比如：“房屋租賃”對“房屋銷售”會產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費背景或消費意識。對于涪江房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進行市場分析時候要重點考慮上述因素。涪江如果選擇在潼南競爭政府“危改項目”，“房改帶危改”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效

24、應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強度消費者情況供應(yīng)鏈狀況進入者威脅替代品分析涪江應(yīng)對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應(yīng)商的選擇要充分科學(xué)、合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費市場，避開完全商品化，提高價值開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域2.4房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。從開發(fā)企業(yè)的角度是涪江所需要的和切合實際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細的分析，為涪江的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈開發(fā)價值鏈對于涪江公司的實際影響：1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是

25、為人們提供“居住工作”的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么涪江開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是 “以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上看，就是要對橫向水平鏈進行整合，對各個階段的時間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。3、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)眾多：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強，比如建筑業(yè)。因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)。從價值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都

26、要參與對開發(fā)價值的分配。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價值鏈環(huán)節(jié)進行一體化整合。4、在房地產(chǎn)開發(fā)的價值追求中，開發(fā)商要避虛就實，不盲目追求高利潤。即對于自身能力不足的價值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險，對于自身能力所及的價值要留給自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價值體現(xiàn)是各個價值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果。一個房地產(chǎn)項目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個環(huán)節(jié)都對項目的成敗起至關(guān)重要的作用，因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式。2.5房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場細分分析細分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細分，依為涪江戰(zhàn)略業(yè)

27、務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟適用房市場、普通住宅市場、寫字樓市場、別墅市場、商業(yè)用房市場；對當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)細分市場狀況作出分析。商業(yè)用房市場分析寫字樓市場分析別墅市場分析經(jīng)濟適用房市場分析（政策性強）危改房市場分析（政策性強）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項目）商業(yè)類住宅類商業(yè)類市場分析通常意義上的商鋪和店鋪等是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一，推動了潼南商業(yè)用房市場的發(fā)展。1、市場供應(yīng)總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較??；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模逐漸趨于大、中型，物業(yè)面積總體較多，而且區(qū)域分布差異明

28、顯。大型商業(yè)房在不久的將來將集中于老城濱江路、江北新城南北干道、涼風(fēng)埡橋南大道等主要交通口岸。在前幾年有眾多政府機關(guān)單位的樓盤建設(shè)，造成潼南的商業(yè)用房面積在局部區(qū)域已經(jīng)過剩，其中老城中心地帶的商業(yè)用房供不應(yīng)求，但是江北和涼風(fēng)埡地帶的商業(yè)用房卻絕大部分空置。2、市場需求需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心、綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。2.5.2寫字樓類市場分析通常意義上的中高檔辦公場所及寫字樓，在未來將為整個潼南的企業(yè)發(fā)展提供了高條件的場所，為整

29、個房地產(chǎn)市場發(fā)展提供一定的有效推動。1、市場供應(yīng)潼南寫字樓市場供應(yīng)量目前是一個空白，隨著潼南渝蓉橋頭堡地位的影響逐步形成，寫字樓市場供應(yīng)即將呈現(xiàn)；其中中心地帶是市場供應(yīng)擴大的主體。2、市場需求高新科技產(chǎn)業(yè)、新興創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、本地大型企業(yè)的配套企業(yè)的辦事處或銷售分部等，將極大刺激對寫字樓市場的需求。3、市場價格潼南寫字樓市場預(yù)計租賃市場活躍；寫字樓銷售上恐呈現(xiàn)有價無市。4、發(fā)展前景市場供應(yīng)量逐漸增多，對綜合寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入。評價：針對涪江將來的開發(fā)有指導(dǎo)意義的是：商業(yè)物業(yè)開發(fā)上要謹慎，有機會開發(fā)商業(yè)物業(yè)時也一定要注意商業(yè)的運營；寫字樓的開發(fā)則是有機會就要上。住宅類市場分析以下我們對

30、住宅市場的各個要素進行解剖分析1、開發(fā)商目前，潼南縣云集了重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強的重慶寶田地產(chǎn)，其開發(fā)的加新新華花園創(chuàng)下樓盤價格之最；其次，香港奧瑞特集團聯(lián)合重慶天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造的歐怡五星酒店公寓、歐怡廊橋水岸，建筑面積達20萬方，一期酒店公寓正持續(xù)熱銷中。再次，永佳、共誼、富發(fā)等地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的住宅項目，其影響力正在不斷提高。2、物業(yè)類型區(qū)域在售住宅物業(yè)主要以小區(qū)物業(yè)為主，單體樓相對較少，大多以兩棟及兩棟以上的小區(qū)樓入市。如：共誼北都、歐怡廊橋水岸、瑞達名爵康都等等，均為小區(qū)型住宅物業(yè)。3、物業(yè)規(guī)模潼南縣樓市開發(fā)體量大多在10萬方以下，在10-30萬方之間的住宅物業(yè)相對較多，目

31、前在售的有加新新華花園以及老牌企業(yè)云海藍灣等，從已售磬和即將開盤的項目來看，10萬到20萬方的住宅物業(yè)，將是未來潼南房地產(chǎn)開發(fā)相對集中的規(guī)模體量。4、建筑形態(tài)：區(qū)域住宅物業(yè)建筑形態(tài)主要以高層和小高層為主，其中18到33層的高層住宅占絕大多數(shù)，小高層相對較少。在售高層住宅物業(yè)有：共誼北都、歐怡廊橋水岸、瑞達名爵康都等，而小高層住宅物業(yè)僅有云海藍灣3期的部分樓棟，花園洋房僅加新新華花園和立業(yè)林云江山部分樓棟。由于開發(fā)商在物業(yè)定位時大多希望兼顧到更多的消費需求，產(chǎn)品類型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與高層的混合等，產(chǎn)品單一性較強的物業(yè)不多，多數(shù)樓盤均涵蓋兩種建筑類型的物業(yè)。5、戶型分析根據(jù)本部

32、調(diào)查數(shù)據(jù)表現(xiàn)為，潼南縣目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)戶型以三房為主，占整體供應(yīng)戶型供應(yīng)量的52%，其次是二房，占31%，四房占8%。從以上不難看出，目前潼南區(qū)市場仍然以傳統(tǒng)的兩房及三房作為供應(yīng)主體，戶型數(shù)量供應(yīng)占整體市場供應(yīng)的83%。潼南市場中一房的供應(yīng)較少，從側(cè)面表明區(qū)域內(nèi)消費者對一房的需求相對較少，消費者對住宅生活功能的需求較大。針對涪江將來的開發(fā)有指導(dǎo)意義的是：高檔次的高層與低檔次的危改房產(chǎn)品是企業(yè)今后開發(fā)的重點。3.區(qū)域環(huán)境分析潼南地區(qū)的政治、經(jīng)濟、交通、文化等的總體情況在此不再做贅述。3.1區(qū)域價值鏈分析說明：如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價值鏈是針對具體產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出”之

33、間一系列的價值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的系列活動角度進行分析的。而區(qū)域價值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個價值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價值鏈做出分析。房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟性產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個價值活動的地域特性。2、從前述房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介“產(chǎn)品”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)

34、劃設(shè)計方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。但土地提供不能跨越區(qū)域。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實于“某一片土地”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的“房屋”。3、在市場經(jīng)濟基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品“房屋”體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)、價值追求理念、消費者的觀念等各個方面。4、縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進行投資決策時，首先是區(qū)域選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴大有所不同。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的即政府政策影響力大、資金投入巨大、

35、投資回收周期長、市場風(fēng)險大等。5、在同一個大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。潼南區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價值空間1、潼南目前的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r相對落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在大開發(fā)的大環(huán)境下，也表明未來潼南區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。2、目前，潼南有一些老城危舊房改造，這是潼南房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個重要價值獲得渠道。3、潼南土地儲備較為豐富，區(qū)域內(nèi)新招商引資的各類廠和企業(yè)分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的態(tài)勢和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為潼南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價值空間。其后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產(chǎn)開發(fā)不可忽視的一個價值追求對象。區(qū)域價值鏈分

36、析結(jié)論：1、涪江要根植于潼南，做潼南的房地產(chǎn)產(chǎn)品。2、涪江要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來的的資金、產(chǎn)品設(shè)計理念、營銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈中可以流動的要素。3、在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。3.2區(qū)域價值追求分析說明：企業(yè)財富價值的創(chuàng)造首先是源于某一個區(qū)域，而第一個區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價值的發(fā)展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，潼南未來發(fā)展的大環(huán)境是決定涪江企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。1、涪江是起家于潼南、立足于潼南的企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受潼南發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即潼南域未來的經(jīng)濟和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了涪江地產(chǎn)區(qū)域價值追求空間的

37、大小。2、潼南未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展要求賦予了涪江這些立足于潼南的企業(yè)以發(fā)展的機會。3、涪江能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素。4、企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間。5、在大開發(fā)的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，潼南未來發(fā)展態(tài)勢也需要開發(fā)行業(yè)的支撐。涪江追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取潼南房地產(chǎn)業(yè)的一流開發(fā)上的地位。6、通過在潼南房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著潼南整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在潼南的地位，繼而向周邊地區(qū)擴展。4.產(chǎn)業(yè)機會分析綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)

38、展?fàn)顩r和未來的發(fā)展前景，對涪江企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機會做出如下簡單描述。但這些機會不一定都是涪江可以選擇的，這些機會是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。產(chǎn)業(yè)機會一：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)開發(fā)業(yè)務(wù)機會住宅類項目：土地儲備已有的項目：涪江電力新村1期、涪江電力新村2期的開發(fā)建議跟進的項目：潼南老城區(qū)危舊房改造項目商業(yè)性開發(fā)項目：口岸好的地區(qū)土地儲備產(chǎn)業(yè)機會二：房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈其它業(yè)務(wù)機會物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理二、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境1.企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析涪江選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來發(fā)展方向，但是還沒有明確具體如何發(fā)展，涪江公司改制以來沒有經(jīng)營過其他任何業(yè)務(wù)，現(xiàn)在處于房地產(chǎn)開發(fā)的籌備階段，只是單一的選擇了房地產(chǎn)開發(fā)

39、。選擇那些細分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點開發(fā)的對象?！案⒔娏π麓錓I”將是涪江在新一輪市場環(huán)境中邁出的第一步，項目運作情況直接關(guān)系涪江發(fā)展的前景。下一步需要對涪江發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。2.企業(yè)內(nèi)部資源分析eq oac(,1)涪江作為特殊的子公司企業(yè)，股權(quán)非常分散，但是法人意志強，決策權(quán)集中。eq oac(,2)由于對房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)涉足時間較短，決策者的創(chuàng)新意識有待提高。eq oac(,3)涪江是根植于潼南的企業(yè)，股東、決策者、經(jīng)辦人員的本土根植性很強。eq oac(,4)企業(yè)有立足潼南，擴大規(guī)模，謀求發(fā)展的長遠打算，但現(xiàn)在還根本沒有辦法籌備。因為現(xiàn)實狀是內(nèi)部組織和管理等有差距產(chǎn)

40、業(yè)基礎(chǔ)薄弱、組織結(jié)構(gòu)不完善，管理水平不高、企業(yè)運行沒有機制化。eq oac(,5)創(chuàng)業(yè)者群體尚未形成，人力資源匱乏。企業(yè)沒有健全的人力資源管理機制，人才已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的重要瓶頸。eq oac(,6)決策者和幾位領(lǐng)頭的經(jīng)理們凝聚力極強，隨著企業(yè)發(fā)展，他們在價值追求和工作目標(biāo)定位上有所差異，而且隨著企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新舊文化的沖突使企業(yè)原有的凝聚力會受到影響。3.核心競爭力分析核心要素分析核心能力要素涪江的能力表現(xiàn)涪江現(xiàn)有核心競爭力分析涪江待培育的競爭力房地產(chǎn)業(yè)土地資源獲取1“電力新村I”運作良好2決策者具有創(chuàng)新和求發(fā)展的意識4在潼南有良好的社會關(guān)系1在潼南公關(guān)能力強，可通過關(guān)系獲土地資源

41、2融資背景強大1涪江產(chǎn)品品牌2資金運作能力3綜合管理水平4立足潼南的優(yōu)勢地位資金運作能力公共關(guān)系能力產(chǎn)品品質(zhì)品牌市場把握能力綜合管理水平核心競爭力分析涪江在選擇戰(zhàn)略發(fā)展過程中要依據(jù)現(xiàn)有的核心競爭力參與市場尋求發(fā)展，同時要培育自身能力不足的方面，提升企業(yè)核心競爭力。在對企業(yè)的業(yè)務(wù)、內(nèi)部資源綜合分析的基礎(chǔ)上，從戰(zhàn)略五要素的角度考慮，通過對核心能力要素的分析我們認為涪江在企業(yè)創(chuàng)業(yè)期，參與市場競爭的態(tài)勢下具有如下的核心競爭力：區(qū)域公共關(guān)系能力背景強大、融資方便決策靈活領(lǐng)導(dǎo)求發(fā)展的創(chuàng)新意識極強的本土根植性法人意志強三、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合本部分產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合是基于前述企業(yè)內(nèi)外部分析基礎(chǔ)上，對現(xiàn)階段涪江

42、企業(yè)發(fā)展而做出的選擇，隨著涪江企業(yè)發(fā)展和外部環(huán)境的變化，產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合都會發(fā)生衍變。產(chǎn)業(yè)選擇上，我們已經(jīng)確定了進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，對于其它產(chǎn)業(yè)機會，依涪江目前的情況，我們暫不予以考慮。基于產(chǎn)業(yè)機會與企業(yè)實力的業(yè)務(wù)選擇與組合基于核心競產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)住宅商業(yè)用房、寫字樓同企業(yè)自身實力相符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會基于核心競新空間是否可以選擇別墅、洋房政策性項目優(yōu)先進入次序不考慮14商業(yè)經(jīng)營管理公司33產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)住宅商業(yè)用房、寫字樓同企業(yè)自身實力相符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會爭力的考慮新空間是否可以選擇圍繞潼南本土開發(fā)和區(qū)域的政策性房地產(chǎn)開發(fā)項目為主別墅、洋房普通住宅危舊房改造項目政策性項目經(jīng)濟

43、適用房項目優(yōu)先進入次序有待潼南地區(qū)政策土地交易可以選擇已經(jīng)選擇不考慮暫不選擇14商業(yè)經(jīng)營管理公司3暫緩選擇暫緩選擇3可以選擇2暫緩選擇2產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合的總體結(jié)論：依據(jù)涪江公司目前企業(yè)實力，我們認為涪江目前最好的選擇是仍然是立足于現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)。在具體的產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)選擇中，依據(jù)前述分析，我們認為：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)階段應(yīng)專注于現(xiàn)階段所得地塊的項目開發(fā)，特別是電力新村2期的建設(shè)，將來則可以專注于潼南區(qū)域的危舊房改造項目和經(jīng)營自身商業(yè)物業(yè)為核心的業(yè)務(wù)；對于地皮交易、項目整體打包交易和寫字樓的開發(fā)則有機會就上。第二部分 涪江地產(chǎn)企業(yè)文化涪江致力打造團結(jié)、務(wù)實、向上的企業(yè)文化，通過各種培訓(xùn)和內(nèi)部活動，充分調(diào)動起

44、每一個員工的積極性和創(chuàng)造性。1、涪江企業(yè)文化之雛型延續(xù)“家文化”涪江公司是電力公司的子公司。在電力公司這個大家庭里，很多部門都懸掛著警示牌，上面刻著這樣幾行名言：“多溝通，少埋怨；多自省、少斥人；嚴律己、寬待人；多綠燈、少紅燈”。涪江的員工進入公司開始，就被反復(fù)灌輸著這幾條“家訓(xùn)”?！凹矣?xùn)”的精神很簡單，就是要大家在一個“大家庭”里生活，每個人都是“大家庭”中的成員，涪江初期的房地產(chǎn)開發(fā)也是給職工建設(shè)一個家而開始的。涪江創(chuàng)造“家文化”，一是強調(diào)和諧溝通；二是講責(zé)任；三是互相學(xué)習(xí)，四是提倡勤奮。每做一件事情都要想到公司的利益高于一切，“大家庭”就是核心，要圍繞這個核心轉(zhuǎn)，做好事情。涪江地產(chǎn)員工的

45、低流動率與這種“家文化”有很大關(guān)系，在電力公司延續(xù)的“家文化”卻奠定了涪江企業(yè)文化的雛形。2、 涪江企業(yè)文化之發(fā)展“給能人一個空間”“給能人一個空間”意味著將能人放在最適合發(fā)揮其才干的位置上去，這是涪江又一個鮮明的企業(yè)文化特點，不僅是涪江從成立初期就長期堅持的人事管理的準則，也在公司的發(fā)展中不斷得到強化。這種企業(yè)氛圍為處理人才問題提供了一個很好的平臺，在人與企業(yè)的結(jié)合中起到了黏合劑的作用?！敖o能人一個空間”是要讓能人留下來，這需要處理好能人與能人之間的關(guān)系。新人與“舊人”之間的關(guān)系。外地人與本地人的關(guān)系，公司里面有很多在電力公司奮斗了十幾年的老員工，如今都已成為公司的骨干，在各個崗位上發(fā)揮著關(guān)

46、鍵的作用。把公司的成長和自身的成長緊密聯(lián)系在一起。同時也有很多新員工，憑著專業(yè)技能和開闊的視野逐步成為公司發(fā)展中的中流砥柱。這是這種企業(yè)文化和涪江的高速成長，為“能人們”提供了廣闊的空間和舞臺。反過來，也吸引了更多的能人加入到涪江這個大家庭。3、涪江企業(yè)文化之核心“以人為本，誠實信用”“以人為本，誠實信用”與其說是對涪江企業(yè)文化的描述，不如說是涪江人在企業(yè)發(fā)展中所餞行，所驗證。雖然業(yè)內(nèi)的人都公認涪江地產(chǎn)的員工福利好，待遇高，但是只有涪江人自己才知道，在涪江地產(chǎn)汗水和鮮花都是成正比的，優(yōu)厚的薪酬是建立在積極的工作態(tài)度和高效的業(yè)績基礎(chǔ)上的。在涪江，就意味著極大的奉獻精神，在涪江，就代表著“每天都有

47、追求，每天都有進步”!4、涪江企業(yè)文化之創(chuàng)新“追求卓越，盡善盡美”企業(yè)文化理論的奠基人勞倫斯.米勒說過：“企業(yè)家不可沉湎于過去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚棄過去，超越自我，展望未來，建立新的價值觀和企業(yè)文化堅持創(chuàng)新，改造自己，追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉?！彪S著涪江地產(chǎn)不斷發(fā)展的需要。有了“大家庭文化”是涪江企業(yè)的盾，那么“追求卓越”就是一個最好的進攻利器；“給能人一個空間”強調(diào)的是一個過程和發(fā)展，而“盡善盡美”強調(diào)的是一個結(jié)果。在現(xiàn)階段，涪江的企業(yè)文化又有了全新的詮釋“追求卓越，盡善盡美”。如果說“家文化”是涪江企業(yè)文化意識的覺醒，那么“追求卓越”是企業(yè)客觀環(huán)境轉(zhuǎn)化后的思考，“

48、盡美”則意味著涪江地產(chǎn)事實上已經(jīng)意識到了發(fā)展中企業(yè)文化存在的問題，開始探索理性地去構(gòu)筑自身系統(tǒng)的企業(yè)文化體系。從企業(yè)文化的發(fā)展角度來看，“追求卓越，盡善盡美”是對涪江精神最高度的概括。永遠不懈怠，一直最努力。涪江文化的表現(xiàn)形式將隨著公司的發(fā)展不斷完善，但是涪江精神卻不會消散。用努力成全夢想，能將涪江帶到一個連我們自己都不敢相信的高度。第三部分 涪江公司的發(fā)展目標(biāo)定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位目標(biāo)定位的前提：在對外部環(huán)境分析和企業(yè)內(nèi)部資源綜合分析的基礎(chǔ)上，從未來發(fā)展的可能性和現(xiàn)實發(fā)展的可行性角度出發(fā)，對涪江企業(yè)發(fā)展目標(biāo)予以定位，將涪江發(fā)展目標(biāo)分為總體戰(zhàn)略目標(biāo)、階段發(fā)展目標(biāo)和近期各業(yè)務(wù)及職能發(fā)

49、展目標(biāo)三個部分。1.涪江企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo) 企業(yè)使命：為潼南城鎮(zhèn)建設(shè)和居民安居工程做貢獻 涪江總體發(fā)展方向：發(fā)展成在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域于潼南有絕對影響力的、以“住宅房屋綜合經(jīng)營”為核心業(yè)務(wù)的集團化控股型實體經(jīng)營企業(yè)，它由多個控股子公司組成，其中包括涪江開發(fā)公司、涪江物業(yè)管理公司、涪江商業(yè)經(jīng)營管理公司。其中：涪江開發(fā)公司發(fā)展方向：二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。涪江物業(yè)管理公司：二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，同時對外接納業(yè)務(wù)。 涪江商業(yè)經(jīng)營管理公司：操作本公司開發(fā)項目的商業(yè)物業(yè)，同時在潼南范圍內(nèi)對外接納業(yè)務(wù)。2.發(fā)展階段劃分及階段目標(biāo)確定2009年2012年“創(chuàng)業(yè)”階段；加大向現(xiàn)代企業(yè)制度改革的力度，完善集團公司

50、管理模式，完成涪江企業(yè)整體的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，形成以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理為兩翼的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，成為潼南地區(qū)有一定影響力的企業(yè)。2013年2015年“成長”階段；立足潼南，面向周邊大鎮(zhèn)、富鎮(zhèn)，以商品房開發(fā)及相關(guān)經(jīng)營和“政策性房地產(chǎn)”開發(fā)業(yè)務(wù)為主業(yè)，發(fā)展成為潼南市場獨樹一幟具有知名度具有較強影響力和競爭力的現(xiàn)代型住宅房屋經(jīng)營公司。20162019年“發(fā)展”階段；以住宅房屋經(jīng)營公司為控股主體企業(yè)，拓展業(yè)務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域，捕獲附加價值業(yè)務(wù)，形成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力，成為在潼南房地產(chǎn)相關(guān)市場有重要影響的，具有高度創(chuàng)新能力的實體經(jīng)營型企業(yè)。3.“創(chuàng)業(yè)期階段”的涪江公司分目標(biāo)確定業(yè)務(wù)發(fā)展分目標(biāo)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：到

51、2010年房地產(chǎn)開發(fā)面積達到20萬平方米，成為涪江絕對主營業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)收入達到公司全部的90以上，業(yè)務(wù)擴張速度達到30以上。商業(yè)經(jīng)營管理公司：成功運營自身已經(jīng)開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，盤活自身已有的商業(yè)店鋪和場地，前兩年幾乎沒有業(yè)務(wù)收入，第三年開始業(yè)務(wù)收入達到公司全部收入的10%。物業(yè)管理公司：進駐自身開發(fā)的項目，服務(wù)好自己的項目，維護開發(fā)公司的形象，暫不考慮盈利問題。涪江公司職能目標(biāo)：財務(wù)目標(biāo)：到2012年實現(xiàn)銷售收入2億元，利潤0.6億元，房地產(chǎn)收入超過90%，中高層管理人員收入翻番。 管理目標(biāo)：用三年的時間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的信息化管理平臺，形成適合于自身企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代化的集團

52、化企業(yè)管理模式；開發(fā)公司立足高起點，形成適合自身的現(xiàn)代企業(yè)管理模式；商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司建立以自身項目服務(wù)的管理為核心的管理體制，以管理求效益，推動開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展。組織發(fā)展目標(biāo)：在三年創(chuàng)業(yè)期通過采取先進的集團公司管理模式，完善以涪江房地產(chǎn)公司、涪江物業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營管理公司為主要業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)。人力資源發(fā)展目標(biāo)：到2012年，公司建立起完善的人力資源管理體系，形成以高學(xué)歷高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長的核心能力之一。企業(yè)文化培育目標(biāo)：通過培育新型的房地產(chǎn)企業(yè)文化，整合物管公司和商業(yè)經(jīng)營管理公司之間的文化差異，形成涪江人共同追求的求實創(chuàng)新踏實上進的文化理念。公司

53、品牌發(fā)展目標(biāo)：通過公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展確立“涪江”在潼南縣具有一定地位的品牌形象，同時以質(zhì)量和科技手段鍛造涪江物管和商業(yè)經(jīng)營管理公司的品牌，爭拿一些獎項。二、企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略依據(jù)前述對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，我們提出了涪江現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，繼而對涪江企業(yè)總體發(fā)展目標(biāo)進行定位。綜合以上各部分分析的結(jié)果，提出涪江企業(yè)作為一個整體的發(fā)展戰(zhàn)略，做出簡單明了的表述。整體發(fā)展戰(zhàn)略：根植潼南、一體化發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)經(jīng)營管理物管業(yè)務(wù)涪陵地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)經(jīng)營管理物管業(yè)務(wù)潼南地區(qū)整體發(fā)展戰(zhàn)略闡述：根植潼南：涪江企業(yè)要扎根于潼南，服務(wù)于潼南，以“根植性”打基礎(chǔ)，創(chuàng)品牌，在潼南及周邊地區(qū)圍繞房地產(chǎn)項

54、目，通過各種方式進行區(qū)域項目資源儲備，形成房地產(chǎn)、物管和商業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)務(wù)循環(huán)，打造房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的區(qū)域強勢。一體化發(fā)展戰(zhàn)略：即涪江先以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為龍頭，資源向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)集聚，物管和商業(yè)經(jīng)營管理首先為開發(fā)業(yè)務(wù)做支撐性服務(wù)，促進房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成長；最終使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為整個企業(yè)成長的突破口，繼而形成以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、物管和商業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)共同成長的局面，打造三位一體的“住宅房屋經(jīng)營公司”。涪江地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略定位做一體化地產(chǎn)運營商，“集團化、專業(yè)化、品牌化、市場化”的發(fā)展道路。集團化：地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的專業(yè)化與規(guī)模化專業(yè)化：專注于地產(chǎn)開發(fā)，做大做精品牌化：品牌傳播的系統(tǒng)化，先在潼南南拓北進，全方位

55、布局市場化：強勢介入商業(yè)地產(chǎn)，商用、住宅、租賃等一體化在這里值得一提的是：涪江發(fā)展目標(biāo)定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵要在涪江企業(yè)內(nèi)部取得共識，更多的要在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工的思想上得到體現(xiàn)，因此，這部分主要歸于一種最基本的“戰(zhàn)略思想”，后續(xù)的戰(zhàn)略規(guī)劃和實施都是基于這“戰(zhàn)略思想”的具體體現(xiàn)。第四部分 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃一、整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要點如前我們提出的“根植潼南、一體化發(fā)展戰(zhàn)略”的企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想，在涪江如何落實，能否取得共識，其核心在于這種戰(zhàn)略思想在具體的規(guī)劃實施中是否適合企業(yè)發(fā)展的要求。由此，對于涪江整體發(fā)展戰(zhàn)略的詳細規(guī)劃的從以下幾個方面做出詳細分析。1、業(yè)務(wù)發(fā)展的區(qū)域選擇及其發(fā)展演變2、業(yè)務(wù)發(fā)展階

56、段的劃分及分析3、整體戰(zhàn)略核心思想二、業(yè)務(wù)發(fā)展的區(qū)域選擇分析基于前面對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)域價值鏈分析和區(qū)域價值追求模式的考慮，我們認為涪江未來發(fā)展的重心區(qū)域是潼南及其周邊區(qū)域。這種區(qū)域選擇是其根植性的體現(xiàn)，也是涪江業(yè)務(wù)發(fā)展的必要的基礎(chǔ)性選擇。簡單敘述如下：涪江發(fā)展戰(zhàn)略的區(qū)域選擇：潼南及周邊地區(qū)，考慮重慶1、從一般房地產(chǎn)企業(yè)看（包括大企業(yè)在內(nèi)），都是在一定區(qū)域內(nèi)發(fā)展起來的，繼而通過區(qū)域發(fā)展集聚的實力向其它地區(qū)擴張，而擴張也選擇既定的某些區(qū)域，而不可能向零售業(yè)一樣全面鋪開。再通過前述的分析，我們建議涪江房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展首先應(yīng)該立足于潼南，根植于潼南。既而在立足于潼南的基礎(chǔ)上，向周邊地區(qū)擴張業(yè)務(wù)。2、

57、物管和商業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)由于其資質(zhì)和實力所限，目前不具備擴張的能力，現(xiàn)實的選擇也是以潼南為依托，首先于潼南區(qū)創(chuàng)造價值，通過潼南區(qū)建設(shè)提升企業(yè)核心競爭能力。3、對于企業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢，通過前述對業(yè)務(wù)拓展的初步設(shè)想，依據(jù)形成企業(yè)持續(xù)現(xiàn)金流的要求，仍然要求涪江要始終立足于潼南和重慶。三、業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析1.現(xiàn)階段特征物管公司整體來講處于進入期涪江開發(fā)公司處于創(chuàng)業(yè)期商業(yè)經(jīng)營公司處于創(chuàng)業(yè)期2.業(yè)務(wù)發(fā)展的階段劃分的必要性涪江目前發(fā)展的關(guān)鍵在于向以前沒有涉及的全新領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)的全面創(chuàng)業(yè)。企業(yè)創(chuàng)業(yè)不是只搞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是在發(fā)展的眼光下看事情。涪江的創(chuàng)業(yè)并非是一蹴而就的，特別對涪江這樣在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域基本沒有足

58、夠經(jīng)驗和品牌的企業(yè)，新的產(chǎn)業(yè)需要一段培育的時間，也就是說創(chuàng)業(yè)需要有一個過渡期。因此，對于涪江而言，必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展的不同階段制定出不同的經(jīng)營戰(zhàn)略：企業(yè)整體創(chuàng)業(yè)過渡期與房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)期的經(jīng)營領(lǐng)域結(jié)構(gòu)存在一個逐漸演變的過程，房地產(chǎn)、物管、經(jīng)營三大主要業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)中的比例隨著時間的推移將發(fā)生變化，經(jīng)營領(lǐng)域結(jié)構(gòu)由現(xiàn)有的項目為主導(dǎo)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以房屋經(jīng)營為核心的一體化業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)營期逐漸遷移。3.涪江業(yè)務(wù)階段和行業(yè)發(fā)展階段比較：eq oac(,1)涪江房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)滯后于行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，需要在創(chuàng)業(yè)期迅速提升開發(fā)業(yè)務(wù)的競爭能力。eq oac(,2)涪江的物管雖未成立，但其支撐電力公司物管和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢基本吻合，需要

59、在盡可能短的時間內(nèi)（到2012）實現(xiàn)企業(yè)的基本轉(zhuǎn)型。eq oac(,3)商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)沒有啟動，完全滯后于行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)營業(yè)務(wù)要有所發(fā)展，必須迅速提升企業(yè)業(yè)務(wù)開展能力。eq oac(,4)物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營等房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)和創(chuàng)新型附加值業(yè)務(wù)是未來企業(yè)追求價值利潤的方向，是形成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力的重點業(yè)務(wù)。涪江創(chuàng)業(yè)過渡期（20092012年）eq oac(,1)20092012房地產(chǎn)業(yè)處于投入期，主要是“電力新村II”和“計劃內(nèi)項目”兩個項目，兩個項目的運作要著眼于為企業(yè)過渡積累資源。eq oac(,2)2012年，房地產(chǎn)項目要推向市場，達到“成功創(chuàng)業(yè)”目的。eq oac(,3)在2009年到20

60、12年，通過房地產(chǎn)帶動涪江物管和商業(yè)經(jīng)營管理，使得企業(yè)整體創(chuàng)業(yè)成功，和整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相同步。一體化經(jīng)營期（2013年2015年為成長期，20162019年為發(fā)展壯大期）從2013年開始，加大房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的投入力度，同時培育房地產(chǎn)相關(guān)的其它業(yè)務(wù)，如物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營，迅速促進企業(yè)成長，到2015年，形成以房地產(chǎn)開發(fā)、物管、商業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)為核心的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的能力。四、整體戰(zhàn)略核心思想整體戰(zhàn)略核心思想圖示開發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)引入多項目開發(fā)業(yè)務(wù)培育經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展物管業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營（現(xiàn)在）“發(fā)展”階段年年“創(chuàng)業(yè)”階段年年“成長”階段成功創(chuàng)業(yè)（）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化開發(fā)業(yè)務(wù)