重慶涪江房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)

1、重慶涪江房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃引 言重慶市涪江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司真正起步于2006年，在集團(tuán)公司（重慶潼南供電公司）強(qiáng)力后盾的支撐下，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。從2008年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)與變數(shù)，各項(xiàng)土地政策的出臺(tái)，土地交易的陽(yáng)光化、透明化，銀行緊縮銀根、開(kāi)發(fā)門(mén)檻提高、諸多地產(chǎn)宏觀政策打壓等因素，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了前所未有的競(jìng)爭(zhēng)難度。在現(xiàn)今新的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難再通過(guò)土地儲(chǔ)備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來(lái)越依賴(lài)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目成本越來(lái)越高、項(xiàng)目利潤(rùn)率越來(lái)越低，將是市場(chǎng)主要特征之一。在這樣的背景下誕生的開(kāi)發(fā)企業(yè)，如何生存、如何發(fā)展、如何讓企業(yè)擁有更健康、更長(zhǎng)

2、久的生命力？這將是貴我雙方一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)研究工程。自11月12日與涪江二位經(jīng)理接洽后，結(jié)合我司近幾年在重慶以及周邊幾個(gè)區(qū)縣的各類(lèi)型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)所積累的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)，我司高層及有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)過(guò)數(shù)次深入研討，對(duì)涪江房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃提出了一些建設(shè)性的見(jiàn)解。我司本著一貫務(wù)實(shí)、專(zhuān)業(yè)的作風(fēng)，遵循以戰(zhàn)略指導(dǎo)策略的基本原則。以下就我司對(duì)貴司的戰(zhàn)略發(fā)展做出建議并陳述之，不足之處，望貴司批評(píng)指正。第一部分 涪江公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的現(xiàn)狀基礎(chǔ)在2008中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍低迷的這一年，面對(duì)不可預(yù)期增長(zhǎng)的未來(lái)幾年，涪江公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以下條件不可或缺： eq oac(,1)資本深度及融資能力 eq oac

3、(,2)成熟的管理體制 eq oac(,3)強(qiáng)大的人力資源配備 eq oac(,4)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的、深厚的社會(huì)資源涪江公司最為關(guān)鍵的優(yōu)勢(shì)就是擁有重慶潼南供電公司的支撐和較強(qiáng)的融資能力，并且與當(dāng)?shù)卣块T(mén)有良好的關(guān)系，雖然對(duì)上述幾個(gè)方面條件并不齊備且本身?yè)碛械臈l件也不見(jiàn)得特別優(yōu)質(zhì)，但這些都是能夠完善，可以改變的。一個(gè)好的發(fā)展戰(zhàn)略，一批優(yōu)質(zhì)的、穩(wěn)定的合作方，一些良好的社會(huì)、政府關(guān)系，這都是改變涪江公司現(xiàn)狀的法寶。一、外部環(huán)境分析1.宏觀大勢(shì)分析eq oac(,1)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭：中國(guó)政府制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃已經(jīng)圓滿(mǎn)完成，“十一五”計(jì)劃綱要提出未來(lái)五年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較

4、快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度最近幾年都預(yù)計(jì)要高于10%，比前幾年的9%左右有一個(gè)穩(wěn)定的提升。各種跡象表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期，中國(guó)正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。eq oac(,2)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期：新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺(tái)而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變已經(jīng)完成。即居民住房由過(guò)去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)由過(guò)去的供方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。三是供應(yīng)主體變化，各開(kāi)發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。eq oac(,3)中國(guó)的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期：根據(jù)建設(shè)部的預(yù)測(cè)，今后-年，我國(guó)建筑業(yè)面臨規(guī)范化帶來(lái)的挑戰(zhàn)，同時(shí)也帶來(lái)持續(xù)健康發(fā)

5、展的良好的機(jī)遇。一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)將以10的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)。三是西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場(chǎng)發(fā)展空間。四是加入后在資本流、信息流、人才流給建筑業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇越來(lái)越顯著。eq oac(,4)國(guó)家政策客觀上是為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障的，各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控，看似對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的打壓，但實(shí)際上是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)行業(yè)更加健康、持續(xù)的發(fā)展下去，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷2008年10月以后幾年的陣痛后，必將迎來(lái)燦爛的春

6、天。eq oac(,5)國(guó)土資源部與建設(shè)部的“十一五”規(guī)劃綱要分別都提出未來(lái)5年我國(guó)住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)、農(nóng)村的新建住宅比例仍然大幅上升。到十一五結(jié)束時(shí)，城鎮(zhèn)基本實(shí)現(xiàn)平均每戶(hù)擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅。這客觀上也要求國(guó)家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。就其外部大環(huán)境而言，今年絕對(duì)不是房地產(chǎn)行業(yè)的春天，今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度還將加大，最近兩年必將是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最為艱苦的兩年。2.產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析分析說(shuō)明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中一個(gè)大型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮涪江

7、公司的實(shí)際要求基礎(chǔ)上，我們主要在重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)的基礎(chǔ)之上，對(duì)潼南地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況從四個(gè)方面做比較詳細(xì)的分析。2.1重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大勢(shì)重慶市是我國(guó)西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心、水陸交通樞紐和對(duì)外貿(mào)易港口，憑借長(zhǎng)江“黃金水道”之便，依托豐富的資源和廣闊的市場(chǎng)，成為中國(guó)西南地區(qū)的交通和郵電通訊樞紐。水、陸、空交通四通八達(dá)，與成都、西安形成的三角城市群是中國(guó)三大都市圈之一。重慶直轄后，借西部大開(kāi)發(fā)的契機(jī)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速發(fā)展，城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著的成就，交通、通信、能源等各項(xiàng)措施條件為經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，城市經(jīng)濟(jì)正在向良性方向快速發(fā)展。重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)

8、快速協(xié)調(diào)發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步提高，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得新的進(jìn)步。今年年底，中央進(jìn)一步加大了對(duì)重慶地方發(fā)展的扶持，胡錦濤總書(shū)記明確提出了重慶“三個(gè)定位、一個(gè)目標(biāo)、四個(gè)任務(wù)”的發(fā)展大計(jì)，重慶成為中國(guó)第一個(gè)內(nèi)陸港，為重慶直轄十年后的發(fā)展指引了方向。重慶市房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)預(yù)測(cè)重慶市國(guó)土房管局發(fā)布的消息稱(chēng)：未來(lái)五年房產(chǎn)市場(chǎng)80%的土地供應(yīng)都將用于建設(shè)普通商品住房，并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)低價(jià)位、中小戶(hù)型房產(chǎn)。重慶市城市化率在45%左右，而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，未來(lái)5年內(nèi)重慶市城市化率將達(dá)到52%，每年城鎮(zhèn)化率增幅將維持在1.5年百分點(diǎn)以上，而每年從農(nóng)村進(jìn)城人口將近50萬(wàn)，住房需求仍比較大。重慶市城鎮(zhèn)居民人均住房面積雖

9、有比較大幅度的提高，達(dá)到了24.3平方米，但與重慶市“十一五”規(guī)劃確定的目標(biāo)還有差距，到2010年末期，城鎮(zhèn)居民的人均住房面積在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加了3.7平方米，達(dá)到28平方米；到2020年，最終實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)人均住房面積35平方米的目標(biāo)。重慶樓市經(jīng)過(guò)近幾年的國(guó)家宏觀地產(chǎn)政策的打壓，重慶市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年陷入低迷狀態(tài)。經(jīng)過(guò)陣痛，許多發(fā)展商都對(duì)自己項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、管理等方面進(jìn)行了或多或少的調(diào)整、改進(jìn)，未來(lái)幾年的重慶房地產(chǎn)行業(yè)必將迎來(lái)一個(gè)全新的階段。eq oac(,1)融資渠道漸趨多樣化，加息微調(diào)仍可能。eq oac(,2)土地供應(yīng)減少對(duì)市場(chǎng)的影響開(kāi)始顯現(xiàn)。eq oac(,3)開(kāi)發(fā)

10、投資增速減緩。eq oac(,4)房地產(chǎn)價(jià)格不可能大幅降低，保持穩(wěn)定可能性最大。eq oac(,5)板塊帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 eq oac(,6)大盤(pán)時(shí)代，爭(zhēng)搶蛋糕 eq oac(,7)商業(yè)地產(chǎn)全面交鋒，殘酷競(jìng)爭(zhēng)，必有所傷eq oac(,8)營(yíng)銷(xiāo)復(fù)歸理性 eq oac(,9)小戶(hù)型大行其道重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析預(yù)測(cè)eq oac(,1)良好的投資潛力孕育房地產(chǎn)投資空間；eq oac(,2)需求市場(chǎng)將進(jìn)一步擴(kuò)大；eq oac(,3)產(chǎn)品本身得到理性認(rèn)識(shí)，點(diǎn)子營(yíng)銷(xiāo)、概念營(yíng)銷(xiāo)、文化營(yíng)銷(xiāo)正面臨被遺棄。2.2潼南房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析潼南縣地處成（東）渝（西）交界的重要腹地。相比之下在重慶各區(qū)縣樓市中是還不

11、算活躍的區(qū)域。但是從2004年起，潼南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有目共睹。目前，云集了重慶寶田地產(chǎn)、重慶康居集團(tuán)、香港奧瑞特集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其開(kāi)發(fā)量在該區(qū)位居前列。同時(shí)，永佳、共誼、富發(fā)等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，也在當(dāng)?shù)鼐哂兄匾绊懥?。潼南隨著江北新城的持續(xù)建設(shè)，老城濱江路片區(qū)的舊城改造。房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)放量，未來(lái)濱江路片區(qū)開(kāi)發(fā)將持續(xù)升溫，預(yù)計(jì)在未來(lái)2-3年內(nèi)，潼南樓市將參照重慶主城轉(zhuǎn)型，逐漸火爆。特別是濱江路片區(qū)，即將成為潼南樓市新的亮點(diǎn)。其高品質(zhì)、高價(jià)位的住宅物業(yè)，必將吸引越來(lái)越多人的關(guān)注。潼南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析eq oac(,1)土地市場(chǎng)走勢(shì)潼南縣可供開(kāi)發(fā)的土地資源較為豐富，對(duì)房地產(chǎn)

12、開(kāi)發(fā)較為有利；而潼南縣老城濱江片區(qū)，舊城改造相對(duì)較多，地塊較多，景觀良好，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有利因素，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)所在。目前老郵政局和鹽家埡口的兩個(gè)舊城拆遷改造項(xiàng)目均已通過(guò)規(guī)劃立項(xiàng)，預(yù)計(jì)在未來(lái)兩年內(nèi)，該區(qū)域持續(xù)放量將逐漸增大。與此同時(shí)，在土地的供應(yīng)量上，由于濱江片區(qū)舊城改造，土地的開(kāi)發(fā)量也逐漸增多。潼南縣江北新城一直以來(lái)是潼南建設(shè)的重點(diǎn)，其土地儲(chǔ)備量是最為豐富的，但其基礎(chǔ)設(shè)施配置建設(shè)緩慢。eq oac(,2)發(fā)展方向走勢(shì)潼南縣在未來(lái)的1-3年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在江北新城和老城濱江路片區(qū)。這些區(qū)域，無(wú)論其配套設(shè)施，還是交通狀況，都在不斷完善，特別是濱江路片區(qū)，將逐漸成為潼南樓市新的亮

13、點(diǎn)。越來(lái)越吸引更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞。eq oac(,3)產(chǎn)品走勢(shì)潼南縣未來(lái)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)仍將以?xún)煞?、三房為主，建筑面積在75-110的戶(hù)型最有市場(chǎng)，產(chǎn)品形態(tài)則更為豐富。預(yù)計(jì)濱江路片區(qū)以高層為主，其他區(qū)域以高層與小高層相結(jié)合。潼南房地產(chǎn)發(fā)展前景分析中關(guān)系到涪江公司發(fā)展的因素現(xiàn)狀與前景描述1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度增長(zhǎng)較快2住宅需求增長(zhǎng)比重較大3房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)4開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模不大5個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍6新項(xiàng)目規(guī)模逐步加大7大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位8房地產(chǎn)進(jìn)入門(mén)檻提高現(xiàn)狀前景1潼南整體發(fā)展前景看好2需求穩(wěn)定增長(zhǎng)3住宅質(zhì)量全方位的提高4運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，5競(jìng)爭(zhēng)更加激烈6濱江開(kāi)發(fā)建設(shè)將

14、興起一輪新的高潮7服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高8信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中逐漸發(fā)揮重要作用9房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展10企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化11政府行為加強(qiáng)現(xiàn)狀：1房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2現(xiàn)有市場(chǎng)中項(xiàng)目規(guī)模參差不齊為涪江公司提供了創(chuàng)業(yè)空間前景：1潼南房地產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展期，涪江選擇進(jìn)入有發(fā)展前景2房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)機(jī)構(gòu)全面發(fā)展可以為涪江發(fā)展提供咨詢(xún)支持3潼南房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢(shì)，需求結(jié)構(gòu)向多樣化發(fā)展，為涪江發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)對(duì)涪江發(fā)展的利好因素對(duì)涪江發(fā)展的不利因素現(xiàn)狀：1大企業(yè)的市場(chǎng)影響力會(huì)影響到涪江發(fā)展2進(jìn)入門(mén)檻提高使涪江經(jīng)

15、營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而外地優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競(jìng)爭(zhēng)4由市場(chǎng)化主導(dǎo)的個(gè)人購(gòu)房的消費(fèi)市場(chǎng)由于涪江的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足而存在威脅前景：1房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)化使得涪江在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，而外地企業(yè)加入更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2涪江信息化管理不足限制企業(yè)在市場(chǎng)中發(fā)揮更大的作用3 政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)Ω⒔l(fā)展也有不利因素4住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提高對(duì)涪江提出更高的要求對(duì)涪江創(chuàng)業(yè)的要求1涪江要培育自身對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)能力和把握市場(chǎng)的能力2涪江要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己3對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、咨詢(xún)學(xué)習(xí)等方式）現(xiàn)狀前景1

16、涪江要避免和重量級(jí)企業(yè)進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項(xiàng)目塑造自己的品牌2從一開(kāi)始要加強(qiáng)信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理3不以過(guò)高利潤(rùn)為目標(biāo)，要開(kāi)發(fā)質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費(fèi)者為宗旨4在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營(yíng)思路2.3潼南房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析各強(qiáng)度因素描述現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度根據(jù)重慶市工商局統(tǒng)計(jì)，07年底全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2200多家，其中潼南地區(qū)27家關(guān)系涪江的因素分析企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本結(jié)構(gòu)1取得土地的費(fèi)用2服務(wù)建設(shè)費(fèi)用3公用設(shè)施配套費(fèi)4各項(xiàng)稅費(fèi)5財(cái)務(wù)費(fèi)用6開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)7廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用8其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用關(guān)系涪江的因素分

17、析涪江的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力、營(yíng)銷(xiāo)手段等方面應(yīng)該加強(qiáng)生產(chǎn)能力及擴(kuò)大方式1自我積累募資 2合作開(kāi)發(fā) 3創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式關(guān)系涪江的因素分析1創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式 2現(xiàn)在涪江主要選擇自我積累募資開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)者類(lèi)型外地的大型知名企業(yè)，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，也有同涪江一樣的企業(yè)，總體參差不齊關(guān)系涪江的因素分析避開(kāi)同大企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，或選取合作開(kāi)發(fā)產(chǎn)品差異產(chǎn)品差異很大。主要分為住宅和商用兩大類(lèi)而各類(lèi)又可細(xì)分，同類(lèi)產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異關(guān)系涪江的因素分析開(kāi)發(fā)適合涪江自身的產(chǎn)品。建議走品質(zhì)住宅或參與政府的危改項(xiàng)目等進(jìn)入壁壘和退出障礙1進(jìn)入壁壘比較大2退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定關(guān)系涪江的因素分析1已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素

18、還很多2退出的障礙主要來(lái)源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素產(chǎn)業(yè)投資目的追求高利潤(rùn)是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的關(guān)系涪江的因素分析1不盲目追求高利潤(rùn) 2低風(fēng)險(xiǎn)求發(fā)展?jié)撛谶M(jìn)入者威脅分析影響因素威脅涪江進(jìn)入的因素分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)涪江的威脅涪江應(yīng)對(duì)策略的初步思路進(jìn)入壁壘規(guī)模經(jīng)濟(jì)涪江開(kāi)發(fā)能力不足大規(guī)模開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)小規(guī)?；蜻x擇與政府合作擴(kuò)大規(guī)模產(chǎn)品歧異涪江還不具備品牌品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)低利潤(rùn)，求精品資本需求涪江融資能力沒(méi)真正受到市場(chǎng)考驗(yàn)有一定的融資能力多方融資價(jià)值分散銷(xiāo)售渠道缺乏營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和渠道有關(guān)系和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)或渠道關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)自建渠道政府政策門(mén)檻提高，硬性條件有滿(mǎn)足條件的實(shí)力后盾利用縣政府支持避開(kāi)不利政策與規(guī)模無(wú)關(guān)的成本

19、劣勢(shì)人才、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、管理水平等處于劣勢(shì)有人才，管理到位等加強(qiáng)自身建設(shè)現(xiàn)有企業(yè)的阻礙進(jìn)入扼制價(jià)格涪江控制成本力對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的制定加強(qiáng)對(duì)成本的控制做好價(jià)值分析經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模有大企業(yè)背景的優(yōu)勢(shì)（如加新、歐怡）避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)說(shuō)明：1、把涪江定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響涪江進(jìn)入的威脅性因素；2、把涪江定位于地處潼南地區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)涪江發(fā)展的影響因素房地產(chǎn)供應(yīng)商分析涪江應(yīng)對(duì)策略合作開(kāi)發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營(yíng)銷(xiāo)策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性涪江供應(yīng)能力供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價(jià)值占有

20、力供應(yīng)方式有償出讓?zhuān)▍f(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥 自由資金 預(yù)收賬款銀行貸款 房產(chǎn)抵押貸款債券融資 股票融資合作開(kāi)發(fā) 其它自己銷(xiāo)售（可委托策劃）經(jīng)紀(jì)銷(xiāo)售（獨(dú)家代理或獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)、多重開(kāi)價(jià)、凈開(kāi)價(jià)）自設(shè)物業(yè)管理公司、外包公開(kāi)招標(biāo)、邀招標(biāo)、議標(biāo)招投標(biāo)能力差有土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)運(yùn)作土地是趨勢(shì)遠(yuǎn)期儲(chǔ)備能力差利用潼南政府支持選擇危改項(xiàng)目，避免過(guò)早征用土地通過(guò)其它關(guān)系資源自有資金不足機(jī)構(gòu)融資能力較強(qiáng)債券、股票融資行不通整體融資能力較強(qiáng)土地價(jià)值居高不下地產(chǎn)商利潤(rùn)較高供方價(jià)值占有力強(qiáng)設(shè)計(jì)招標(biāo)找中介沒(méi)有自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，缺乏良好的規(guī)劃 設(shè)計(jì)人員分析市場(chǎng)信息能力不足沒(méi)有銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)可以選擇經(jīng)紀(jì)銷(xiāo)售已有自己的物

21、管公司好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵；價(jià)值占有力適中融資方式的不同決定了供方價(jià)值占有能力，關(guān)鍵看融資手段供方價(jià)值占有力最低，需借關(guān)系建筑公司的供應(yīng)能力價(jià)值占有力較強(qiáng)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)直接決定整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入，對(duì)開(kāi)發(fā)商價(jià)值占有影響較小選用自己的物管公司依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)決定銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售方式要多樣化用關(guān)系建筑公司，招投標(biāo)成為形式引入好的融資人員和金融機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系開(kāi)辟多種融資渠道要提示自身對(duì)規(guī)劃的認(rèn)識(shí)把握未來(lái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)信息房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)（買(mǎi)方）分析eq oac(,1)需求結(jié)構(gòu)居民個(gè)人已經(jīng)成為房地產(chǎn)中住宅市場(chǎng)的消費(fèi)主體；主城區(qū)和外地企業(yè)涌入，非潼南本地人對(duì)住房需求和商業(yè)用房需

22、求將增加；經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶(hù)籍制度改革，人們工作的流動(dòng)性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場(chǎng)；住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在2542歲之間的人群成為主力購(gòu)房者； 老城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購(gòu)房群體。eq oac(,2)需求特點(diǎn)對(duì)均好性要求更高，購(gòu)房者除了對(duì)住宅質(zhì)量、戶(hù)型、會(huì)所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對(duì)新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化等能夠提出新的需求，特別對(duì)社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求；對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求“物有所值”；對(duì)不同設(shè)計(jì)戶(hù)型需求呈多樣化特點(diǎn)；對(duì)住房的消費(fèi)需求大于投資需求。房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析eq oac(,1)從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角

23、度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性。eq oac(,2)從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類(lèi)型和消費(fèi)意識(shí)的不同，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，主要是消費(fèi)者的選擇決定的。比如：選擇“普通商品住宅”為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售可能會(huì)受到“經(jīng)濟(jì)適用房” 的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到“危改房”的替代沖擊。比如：“房屋租賃”對(duì)“房屋銷(xiāo)售”會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)背景或消費(fèi)意識(shí)。對(duì)于涪江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在進(jìn)行市場(chǎng)分析時(shí)候要重點(diǎn)考慮上述因素。涪江如果選擇在潼南競(jìng)爭(zhēng)政府“危改項(xiàng)目”，“房改帶危改”的政策會(huì)使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有效避免這種各類(lèi)產(chǎn)品之間的替代效

24、應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度消費(fèi)者情況供應(yīng)鏈狀況進(jìn)入者威脅替代品分析涪江應(yīng)對(duì)策略參與競(jìng)爭(zhēng)避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)另辟新渠道對(duì)供應(yīng)商的選擇要充分科學(xué)、合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費(fèi)市場(chǎng)，避開(kāi)完全商品化，提高價(jià)值開(kāi)發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域2.4房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析分析說(shuō)明：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度是涪江所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為涪江的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈對(duì)于涪江公司的實(shí)際影響：1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開(kāi)發(fā)模式具有創(chuàng)新性：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是

25、為人們提供“居住工作”的場(chǎng)所，其產(chǎn)品是功能性的，但對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么涪江開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是 “以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的周期較長(zhǎng)，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，就需要盡可能縮短開(kāi)發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對(duì)橫向水平鏈進(jìn)行整合，對(duì)各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。3、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)。因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。從價(jià)值鏈上可知，為開(kāi)發(fā)商提供各類(lèi)資源供應(yīng)的供應(yīng)方都

26、要參與對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值的分配。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須對(duì)縱向的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。4、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值追求中，開(kāi)發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤(rùn)。即對(duì)于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自身能力所及的價(jià)值要留給自己，把開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做專(zhuān)。5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值體現(xiàn)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷(xiāo)售策略和物業(yè)配套管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目的成敗起至關(guān)重要的作用，因此要求開(kāi)發(fā)商要選擇或開(kāi)創(chuàng)良好的開(kāi)發(fā)模式。2.5房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場(chǎng)細(xì)分，依為涪江戰(zhàn)略業(yè)

27、務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為：危改市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、商業(yè)用房市場(chǎng)；對(duì)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)細(xì)分市場(chǎng)狀況作出分析。商業(yè)用房市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）危改房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）其它商品住宅（完全商品化開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）商業(yè)類(lèi)住宅類(lèi)商業(yè)類(lèi)市場(chǎng)分析通常意義上的商鋪和店鋪等是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一，推動(dòng)了潼南商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展。1、市場(chǎng)供應(yīng)總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較小；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模逐漸趨于大、中型，物業(yè)面積總體較多，而且區(qū)域分布差異明

28、顯。大型商業(yè)房在不久的將來(lái)將集中于老城濱江路、江北新城南北干道、涼風(fēng)埡橋南大道等主要交通口岸。在前幾年有眾多政府機(jī)關(guān)單位的樓盤(pán)建設(shè)，造成潼南的商業(yè)用房面積在局部區(qū)域已經(jīng)過(guò)剩，其中老城中心地帶的商業(yè)用房供不應(yīng)求，但是江北和涼風(fēng)埡地帶的商業(yè)用房卻絕大部分空置。2、市場(chǎng)需求需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購(gòu)物中心、綜合商場(chǎng)、家居商場(chǎng)、電器商場(chǎng)等到中小型專(zhuān)業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長(zhǎng)速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶(hù)。2.5.2寫(xiě)字樓類(lèi)市場(chǎng)分析通常意義上的中高檔辦公場(chǎng)所及寫(xiě)字樓，在未來(lái)將為整個(gè)潼南的企業(yè)發(fā)展提供了高條件的場(chǎng)所，為整

29、個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供一定的有效推動(dòng)。1、市場(chǎng)供應(yīng)潼南寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量目前是一個(gè)空白，隨著潼南渝蓉橋頭堡地位的影響逐步形成，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)即將呈現(xiàn)；其中中心地帶是市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)大的主體。2、市場(chǎng)需求高新科技產(chǎn)業(yè)、新興創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、本地大型企業(yè)的配套企業(yè)的辦事處或銷(xiāo)售分部等，將極大刺激對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求。3、市場(chǎng)價(jià)格潼南寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)活躍；寫(xiě)字樓銷(xiāo)售上恐呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市。4、發(fā)展前景市場(chǎng)供應(yīng)量逐漸增多，對(duì)綜合寫(xiě)字樓需求增加，大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)介入。評(píng)價(jià)：針對(duì)涪江將來(lái)的開(kāi)發(fā)有指導(dǎo)意義的是：商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)上要謹(jǐn)慎，有機(jī)會(huì)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí)也一定要注意商業(yè)的運(yùn)營(yíng)；寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)則是有機(jī)會(huì)就要上。住宅類(lèi)市場(chǎng)分析以下我們對(duì)

30、住宅市場(chǎng)的各個(gè)要素進(jìn)行解剖分析1、開(kāi)發(fā)商目前，潼南縣云集了重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)的重慶寶田地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)的加新新華花園創(chuàng)下樓盤(pán)價(jià)格之最；其次，香港奧瑞特集團(tuán)聯(lián)合重慶天元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司打造的歐怡五星酒店公寓、歐怡廊橋水岸，建筑面積達(dá)20萬(wàn)方，一期酒店公寓正持續(xù)熱銷(xiāo)中。再次，永佳、共誼、富發(fā)等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，其影響力正在不斷提高。2、物業(yè)類(lèi)型區(qū)域在售住宅物業(yè)主要以小區(qū)物業(yè)為主，單體樓相對(duì)較少，大多以?xún)蓷澕皟蓷澮陨系男^(qū)樓入市。如：共誼北都、歐怡廊橋水岸、瑞達(dá)名爵康都等等，均為小區(qū)型住宅物業(yè)。3、物業(yè)規(guī)模潼南縣樓市開(kāi)發(fā)體量大多在10萬(wàn)方以下，在10-30萬(wàn)方之間的住宅物業(yè)相對(duì)較多，目

31、前在售的有加新新華花園以及老牌企業(yè)云海藍(lán)灣等，從已售磬和即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目來(lái)看，10萬(wàn)到20萬(wàn)方的住宅物業(yè)，將是未來(lái)潼南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)集中的規(guī)模體量。4、建筑形態(tài)：區(qū)域住宅物業(yè)建筑形態(tài)主要以高層和小高層為主，其中18到33層的高層住宅占絕大多數(shù)，小高層相對(duì)較少。在售高層住宅物業(yè)有：共誼北都、歐怡廊橋水岸、瑞達(dá)名爵康都等，而小高層住宅物業(yè)僅有云海藍(lán)灣3期的部分樓棟，花園洋房?jī)H加新新華花園和立業(yè)林云江山部分樓棟。由于開(kāi)發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)大多希望兼顧到更多的消費(fèi)需求，產(chǎn)品類(lèi)型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與高層的混合等，產(chǎn)品單一性較強(qiáng)的物業(yè)不多，多數(shù)樓盤(pán)均涵蓋兩種建筑類(lèi)型的物業(yè)。5、戶(hù)型分析根據(jù)本部

32、調(diào)查數(shù)據(jù)表現(xiàn)為，潼南縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)戶(hù)型以三房為主，占整體供應(yīng)戶(hù)型供應(yīng)量的52%，其次是二房，占31%，四房占8%。從以上不難看出，目前潼南區(qū)市場(chǎng)仍然以傳統(tǒng)的兩房及三房作為供應(yīng)主體，戶(hù)型數(shù)量供應(yīng)占整體市場(chǎng)供應(yīng)的83%。潼南市場(chǎng)中一房的供應(yīng)較少，從側(cè)面表明區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者對(duì)一房的需求相對(duì)較少，消費(fèi)者對(duì)住宅生活功能的需求較大。針對(duì)涪江將來(lái)的開(kāi)發(fā)有指導(dǎo)意義的是：高檔次的高層與低檔次的危改房產(chǎn)品是企業(yè)今后開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。3.區(qū)域環(huán)境分析潼南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、交通、文化等的總體情況在此不再做贅述。3.1區(qū)域價(jià)值鏈分析說(shuō)明：如前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)轻槍?duì)具體產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出”之

33、間一系列的價(jià)值活動(dòng)來(lái)講的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進(jìn)行分析的，可見(jiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的系列活動(dòng)角度進(jìn)行分析的。而區(qū)域價(jià)值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來(lái)分析的，依據(jù)對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價(jià)值鏈做出分析。房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動(dòng)。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)價(jià)值活動(dòng)的地域特性。2、從前述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介“產(chǎn)品”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)

34、劃設(shè)計(jì)方案、資金提供、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。但土地提供不能跨越區(qū)域。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實(shí)于“某一片土地”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的“房屋”。3、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品“房屋”體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)、價(jià)值追求理念、消費(fèi)者的觀念等各個(gè)方面。4、縱觀所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，首先是區(qū)域選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無(wú)限擴(kuò)大有所不同。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的即政府政策影響力大、資金投入巨大、

35、投資回收周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等。5、在同一個(gè)大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。潼南區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值空間1、潼南目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在大開(kāi)發(fā)的大環(huán)境下，也表明未來(lái)潼南區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。2、目前，潼南有一些老城危舊房改造，這是潼南房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個(gè)重要價(jià)值獲得渠道。3、潼南土地儲(chǔ)備較為豐富，區(qū)域內(nèi)新招商引資的各類(lèi)廠和企業(yè)分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類(lèi)企業(yè)目前發(fā)展的態(tài)勢(shì)和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣(mài)等）也為潼南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價(jià)值空間。其后勤（包括住房）社會(huì)化改革后，這類(lèi)單位也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可忽視的一個(gè)價(jià)值追求對(duì)象。區(qū)域價(jià)值鏈分

36、析結(jié)論：1、涪江要根植于潼南，做潼南的房地產(chǎn)產(chǎn)品。2、涪江要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來(lái)的的資金、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、營(yíng)銷(xiāo)策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中可以流動(dòng)的要素。3、在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。3.2區(qū)域價(jià)值追求分析說(shuō)明：企業(yè)財(cái)富價(jià)值的創(chuàng)造首先是源于某一個(gè)區(qū)域，而第一個(gè)區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的發(fā)展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠(chéng)起步于香港一樣，潼南未來(lái)發(fā)展的大環(huán)境是決定涪江企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。1、涪江是起家于潼南、立足于潼南的企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受潼南發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即潼南域未來(lái)的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)決定了涪江地產(chǎn)區(qū)域價(jià)值追求空間的

37、大小。2、潼南未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展要求賦予了涪江這些立足于潼南的企業(yè)以發(fā)展的機(jī)會(huì)。3、涪江能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類(lèi)資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤(rùn)空間的重要因素。4、企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤(rùn)空間。5、在大開(kāi)發(fā)的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，潼南未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)也需要開(kāi)發(fā)行業(yè)的支撐。涪江追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價(jià)值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始，謀取潼南房地產(chǎn)業(yè)的一流開(kāi)發(fā)上的地位。6、通過(guò)在潼南房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著潼南整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在潼南的地位，繼而向周邊地區(qū)擴(kuò)展。4.產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)

38、展?fàn)顩r和未來(lái)的發(fā)展前景，對(duì)涪江企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)做出如下簡(jiǎn)單描述。但這些機(jī)會(huì)不一定都是涪江可以選擇的，這些機(jī)會(huì)是不考慮企業(yè)實(shí)力的而客觀描述的。產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)住宅類(lèi)項(xiàng)目：土地儲(chǔ)備已有的項(xiàng)目：涪江電力新村1期、涪江電力新村2期的開(kāi)發(fā)建議跟進(jìn)的項(xiàng)目：潼南老城區(qū)危舊房改造項(xiàng)目商業(yè)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：口岸好的地區(qū)土地儲(chǔ)備產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二：房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈其它業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理二、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境1.企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析涪江選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來(lái)發(fā)展方向，但是還沒(méi)有明確具體如何發(fā)展，涪江公司改制以來(lái)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)過(guò)其他任何業(yè)務(wù)，現(xiàn)在處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的籌備階段，只是單一的選擇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

39、。選擇那些細(xì)分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)象?！案⒔娏π麓錓I”將是涪江在新一輪市場(chǎng)環(huán)境中邁出的第一步，項(xiàng)目運(yùn)作情況直接關(guān)系涪江發(fā)展的前景。下一步需要對(duì)涪江發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。2.企業(yè)內(nèi)部資源分析eq oac(,1)涪江作為特殊的子公司企業(yè)，股權(quán)非常分散，但是法人意志強(qiáng)，決策權(quán)集中。eq oac(,2)由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)涉足時(shí)間較短，決策者的創(chuàng)新意識(shí)有待提高。eq oac(,3)涪江是根植于潼南的企業(yè)，股東、決策者、經(jīng)辦人員的本土根植性很強(qiáng)。eq oac(,4)企業(yè)有立足潼南，擴(kuò)大規(guī)模，謀求發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，但現(xiàn)在還根本沒(méi)有辦法籌備。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)狀是內(nèi)部組織和管理等有差距產(chǎn)

40、業(yè)基礎(chǔ)薄弱、組織結(jié)構(gòu)不完善，管理水平不高、企業(yè)運(yùn)行沒(méi)有機(jī)制化。eq oac(,5)創(chuàng)業(yè)者群體尚未形成，人力資源匱乏。企業(yè)沒(méi)有健全的人力資源管理機(jī)制，人才已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的重要瓶頸。eq oac(,6)決策者和幾位領(lǐng)頭的經(jīng)理們凝聚力極強(qiáng)，隨著企業(yè)發(fā)展，他們?cè)趦r(jià)值追求和工作目標(biāo)定位上有所差異，而且隨著企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新舊文化的沖突使企業(yè)原有的凝聚力會(huì)受到影響。3.核心競(jìng)爭(zhēng)力分析核心要素分析核心能力要素涪江的能力表現(xiàn)涪江現(xiàn)有核心競(jìng)爭(zhēng)力分析涪江待培育的競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)業(yè)土地資源獲取1“電力新村I”運(yùn)作良好2決策者具有創(chuàng)新和求發(fā)展的意識(shí)4在潼南有良好的社會(huì)關(guān)系1在潼南公關(guān)能力強(qiáng)，可通過(guò)關(guān)系獲土地資源

41、2融資背景強(qiáng)大1涪江產(chǎn)品品牌2資金運(yùn)作能力3綜合管理水平4立足潼南的優(yōu)勢(shì)地位資金運(yùn)作能力公共關(guān)系能力產(chǎn)品品質(zhì)品牌市場(chǎng)把握能力綜合管理水平核心競(jìng)爭(zhēng)力分析涪江在選擇戰(zhàn)略發(fā)展過(guò)程中要依據(jù)現(xiàn)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力參與市場(chǎng)尋求發(fā)展，同時(shí)要培育自身能力不足的方面，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。在對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)、內(nèi)部資源綜合分析的基礎(chǔ)上，從戰(zhàn)略五要素的角度考慮，通過(guò)對(duì)核心能力要素的分析我們認(rèn)為涪江在企業(yè)創(chuàng)業(yè)期，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)下具有如下的核心競(jìng)爭(zhēng)力：區(qū)域公共關(guān)系能力背景強(qiáng)大、融資方便決策靈活領(lǐng)導(dǎo)求發(fā)展的創(chuàng)新意識(shí)極強(qiáng)的本土根植性法人意志強(qiáng)三、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合本部分產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合是基于前述企業(yè)內(nèi)外部分析基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)階段涪江

42、企業(yè)發(fā)展而做出的選擇，隨著涪江企業(yè)發(fā)展和外部環(huán)境的變化，產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合都會(huì)發(fā)生衍變。產(chǎn)業(yè)選擇上，我們已經(jīng)確定了進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，對(duì)于其它產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，依涪江目前的情況，我們暫不予以考慮?；诋a(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與企業(yè)實(shí)力的業(yè)務(wù)選擇與組合基于核心競(jìng)產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)住宅商業(yè)用房、寫(xiě)字樓同企業(yè)自身實(shí)力相符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)基于核心競(jìng)新空間是否可以選擇別墅、洋房政策性項(xiàng)目?jī)?yōu)先進(jìn)入次序不考慮14商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司33產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)住宅商業(yè)用房、寫(xiě)字樓同企業(yè)自身實(shí)力相符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)爭(zhēng)力的考慮新空間是否可以選擇圍繞潼南本土開(kāi)發(fā)和區(qū)域的政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主別墅、洋房普通住宅危舊房改造項(xiàng)目政策性項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)

43、適用房項(xiàng)目?jī)?yōu)先進(jìn)入次序有待潼南地區(qū)政策土地交易可以選擇已經(jīng)選擇不考慮暫不選擇14商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司3暫緩選擇暫緩選擇3可以選擇2暫緩選擇2產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合的總體結(jié)論：依據(jù)涪江公司目前企業(yè)實(shí)力，我們認(rèn)為涪江目前最好的選擇是仍然是立足于現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)。在具體的產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)選擇中，依據(jù)前述分析，我們認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)階段應(yīng)專(zhuān)注于現(xiàn)階段所得地塊的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，特別是電力新村2期的建設(shè)，將來(lái)則可以專(zhuān)注于潼南區(qū)域的危舊房改造項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)自身商業(yè)物業(yè)為核心的業(yè)務(wù)；對(duì)于地皮交易、項(xiàng)目整體打包交易和寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)則有機(jī)會(huì)就上。第二部分 涪江地產(chǎn)企業(yè)文化涪江致力打造團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、向上的企業(yè)文化，通過(guò)各種培訓(xùn)和內(nèi)部活動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)起

44、每一個(gè)員工的積極性和創(chuàng)造性。1、涪江企業(yè)文化之雛型延續(xù)“家文化”涪江公司是電力公司的子公司。在電力公司這個(gè)大家庭里，很多部門(mén)都懸掛著警示牌，上面刻著這樣幾行名言：“多溝通，少埋怨；多自省、少斥人；嚴(yán)律己、寬待人；多綠燈、少紅燈”。涪江的員工進(jìn)入公司開(kāi)始，就被反復(fù)灌輸著這幾條“家訓(xùn)”。“家訓(xùn)”的精神很簡(jiǎn)單，就是要大家在一個(gè)“大家庭”里生活，每個(gè)人都是“大家庭”中的成員，涪江初期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是給職工建設(shè)一個(gè)家而開(kāi)始的。涪江創(chuàng)造“家文化”，一是強(qiáng)調(diào)和諧溝通；二是講責(zé)任；三是互相學(xué)習(xí)，四是提倡勤奮。每做一件事情都要想到公司的利益高于一切，“大家庭”就是核心，要圍繞這個(gè)核心轉(zhuǎn)，做好事情。涪江地產(chǎn)員工的

45、低流動(dòng)率與這種“家文化”有很大關(guān)系，在電力公司延續(xù)的“家文化”卻奠定了涪江企業(yè)文化的雛形。2、 涪江企業(yè)文化之發(fā)展“給能人一個(gè)空間”“給能人一個(gè)空間”意味著將能人放在最適合發(fā)揮其才干的位置上去，這是涪江又一個(gè)鮮明的企業(yè)文化特點(diǎn)，不僅是涪江從成立初期就長(zhǎng)期堅(jiān)持的人事管理的準(zhǔn)則，也在公司的發(fā)展中不斷得到強(qiáng)化。這種企業(yè)氛圍為處理人才問(wèn)題提供了一個(gè)很好的平臺(tái)，在人與企業(yè)的結(jié)合中起到了黏合劑的作用。“給能人一個(gè)空間”是要讓能人留下來(lái)，這需要處理好能人與能人之間的關(guān)系。新人與“舊人”之間的關(guān)系。外地人與本地人的關(guān)系，公司里面有很多在電力公司奮斗了十幾年的老員工，如今都已成為公司的骨干，在各個(gè)崗位上發(fā)揮著關(guān)

46、鍵的作用。把公司的成長(zhǎng)和自身的成長(zhǎng)緊密聯(lián)系在一起。同時(shí)也有很多新員工，憑著專(zhuān)業(yè)技能和開(kāi)闊的視野逐步成為公司發(fā)展中的中流砥柱。這是這種企業(yè)文化和涪江的高速成長(zhǎng)，為“能人們”提供了廣闊的空間和舞臺(tái)。反過(guò)來(lái)，也吸引了更多的能人加入到涪江這個(gè)大家庭。3、涪江企業(yè)文化之核心“以人為本，誠(chéng)實(shí)信用”“以人為本，誠(chéng)實(shí)信用”與其說(shuō)是對(duì)涪江企業(yè)文化的描述，不如說(shuō)是涪江人在企業(yè)發(fā)展中所餞行，所驗(yàn)證。雖然業(yè)內(nèi)的人都公認(rèn)涪江地產(chǎn)的員工福利好，待遇高，但是只有涪江人自己才知道，在涪江地產(chǎn)汗水和鮮花都是成正比的，優(yōu)厚的薪酬是建立在積極的工作態(tài)度和高效的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)上的。在涪江，就意味著極大的奉獻(xiàn)精神，在涪江，就代表著“每天都有

47、追求，每天都有進(jìn)步”!4、涪江企業(yè)文化之創(chuàng)新“追求卓越，盡善盡美”企業(yè)文化理論的奠基人勞倫斯.米勒說(shuō)過(guò)：“企業(yè)家不可沉湎于過(guò)去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚(yáng)棄過(guò)去，超越自我，展望未來(lái)，建立新的價(jià)值觀和企業(yè)文化堅(jiān)持創(chuàng)新，改造自己，追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉?！彪S著涪江地產(chǎn)不斷發(fā)展的需要。有了“大家庭文化”是涪江企業(yè)的盾，那么“追求卓越”就是一個(gè)最好的進(jìn)攻利器；“給能人一個(gè)空間”強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)過(guò)程和發(fā)展，而“盡善盡美”強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)結(jié)果。在現(xiàn)階段，涪江的企業(yè)文化又有了全新的詮釋“追求卓越，盡善盡美”。如果說(shuō)“家文化”是涪江企業(yè)文化意識(shí)的覺(jué)醒，那么“追求卓越”是企業(yè)客觀環(huán)境轉(zhuǎn)化后的思考，“

48、盡美”則意味著涪江地產(chǎn)事實(shí)上已經(jīng)意識(shí)到了發(fā)展中企業(yè)文化存在的問(wèn)題，開(kāi)始探索理性地去構(gòu)筑自身系統(tǒng)的企業(yè)文化體系。從企業(yè)文化的發(fā)展角度來(lái)看，“追求卓越，盡善盡美”是對(duì)涪江精神最高度的概括。永遠(yuǎn)不懈怠，一直最努力。涪江文化的表現(xiàn)形式將隨著公司的發(fā)展不斷完善，但是涪江精神卻不會(huì)消散。用努力成全夢(mèng)想，能將涪江帶到一個(gè)連我們自己都不敢相信的高度。第三部分 涪江公司的發(fā)展目標(biāo)定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位目標(biāo)定位的前提：在對(duì)外部環(huán)境分析和企業(yè)內(nèi)部資源綜合分析的基礎(chǔ)上，從未來(lái)發(fā)展的可能性和現(xiàn)實(shí)發(fā)展的可行性角度出發(fā)，對(duì)涪江企業(yè)發(fā)展目標(biāo)予以定位，將涪江發(fā)展目標(biāo)分為總體戰(zhàn)略目標(biāo)、階段發(fā)展目標(biāo)和近期各業(yè)務(wù)及職能發(fā)

49、展目標(biāo)三個(gè)部分。1.涪江企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo) 企業(yè)使命：為潼南城鎮(zhèn)建設(shè)和居民安居工程做貢獻(xiàn) 涪江總體發(fā)展方向：發(fā)展成在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域于潼南有絕對(duì)影響力的、以“住宅房屋綜合經(jīng)營(yíng)”為核心業(yè)務(wù)的集團(tuán)化控股型實(shí)體經(jīng)營(yíng)企業(yè)，它由多個(gè)控股子公司組成，其中包括涪江開(kāi)發(fā)公司、涪江物業(yè)管理公司、涪江商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司。其中：涪江開(kāi)發(fā)公司發(fā)展方向：二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。涪江物業(yè)管理公司：二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，同時(shí)對(duì)外接納業(yè)務(wù)。 涪江商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司：操作本公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)在潼南范圍內(nèi)對(duì)外接納業(yè)務(wù)。2.發(fā)展階段劃分及階段目標(biāo)確定2009年2012年“創(chuàng)業(yè)”階段；加大向現(xiàn)代企業(yè)制度改革的力度，完善集團(tuán)公司

50、管理模式，完成涪江企業(yè)整體的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心，商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理為兩翼的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，成為潼南地區(qū)有一定影響力的企業(yè)。2013年2015年“成長(zhǎng)”階段；立足潼南，面向周邊大鎮(zhèn)、富鎮(zhèn)，以商品房開(kāi)發(fā)及相關(guān)經(jīng)營(yíng)和“政策性房地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主業(yè)，發(fā)展成為潼南市場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一幟具有知名度具有較強(qiáng)影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代型住宅房屋經(jīng)營(yíng)公司。20162019年“發(fā)展”階段；以住宅房屋經(jīng)營(yíng)公司為控股主體企業(yè)，拓展業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，捕獲附加價(jià)值業(yè)務(wù)，形成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，成為在潼南房地產(chǎn)相關(guān)市場(chǎng)有重要影響的，具有高度創(chuàng)新能力的實(shí)體經(jīng)營(yíng)型企業(yè)。3.“創(chuàng)業(yè)期階段”的涪江公司分目標(biāo)確定業(yè)務(wù)發(fā)展分目標(biāo)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：到

51、2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積達(dá)到20萬(wàn)平方米，成為涪江絕對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)收入達(dá)到公司全部的90以上，業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度達(dá)到30以上。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司：成功運(yùn)營(yíng)自身已經(jīng)開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)，盤(pán)活自身已有的商業(yè)店鋪和場(chǎng)地，前兩年幾乎沒(méi)有業(yè)務(wù)收入，第三年開(kāi)始業(yè)務(wù)收入達(dá)到公司全部收入的10%。物業(yè)管理公司：進(jìn)駐自身開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，服務(wù)好自己的項(xiàng)目，維護(hù)開(kāi)發(fā)公司的形象，暫不考慮盈利問(wèn)題。涪江公司職能目標(biāo)：財(cái)務(wù)目標(biāo)：到2012年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入2億元，利潤(rùn)0.6億元，房地產(chǎn)收入超過(guò)90%，中高層管理人員收入翻番。 管理目標(biāo)：用三年的時(shí)間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的信息化管理平臺(tái)，形成適合于自身企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代化的集團(tuán)

52、化企業(yè)管理模式；開(kāi)發(fā)公司立足高起點(diǎn)，形成適合自身的現(xiàn)代企業(yè)管理模式；商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司和物業(yè)管理公司建立以自身項(xiàng)目服務(wù)的管理為核心的管理體制，以管理求效益，推動(dòng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展。組織發(fā)展目標(biāo)：在三年創(chuàng)業(yè)期通過(guò)采取先進(jìn)的集團(tuán)公司管理模式，完善以涪江房地產(chǎn)公司、涪江物業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司為主要業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)。人力資源發(fā)展目標(biāo)：到2012年，公司建立起完善的人力資源管理體系，形成以高學(xué)歷高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長(zhǎng)的核心能力之一。企業(yè)文化培育目標(biāo)：通過(guò)培育新型的房地產(chǎn)企業(yè)文化，整合物管公司和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司之間的文化差異，形成涪江人共同追求的求實(shí)創(chuàng)新踏實(shí)上進(jìn)的文化理念。公司

53、品牌發(fā)展目標(biāo)：通過(guò)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開(kāi)展確立“涪江”在潼南縣具有一定地位的品牌形象，同時(shí)以質(zhì)量和科技手段鍛造涪江物管和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的品牌，爭(zhēng)拿一些獎(jiǎng)項(xiàng)。二、企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略依據(jù)前述對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，我們提出了涪江現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，繼而對(duì)涪江企業(yè)總體發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行定位。綜合以上各部分分析的結(jié)果，提出涪江企業(yè)作為一個(gè)整體的發(fā)展戰(zhàn)略，做出簡(jiǎn)單明了的表述。整體發(fā)展戰(zhàn)略：根植潼南、一體化發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物管業(yè)務(wù)涪陵地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物管業(yè)務(wù)潼南地區(qū)整體發(fā)展戰(zhàn)略闡述：根植潼南：涪江企業(yè)要扎根于潼南，服務(wù)于潼南，以“根植性”打基礎(chǔ)，創(chuàng)品牌，在潼南及周邊地區(qū)圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)

54、目，通過(guò)各種方式進(jìn)行區(qū)域項(xiàng)目資源儲(chǔ)備，形成房地產(chǎn)、物管和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的業(yè)務(wù)循環(huán)，打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的區(qū)域強(qiáng)勢(shì)。一體化發(fā)展戰(zhàn)略：即涪江先以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為龍頭，資源向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)集聚，物管和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理首先為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做支撐性服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)；最終使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為整個(gè)企業(yè)成長(zhǎng)的突破口，繼而形成以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、物管和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)共同成長(zhǎng)的局面，打造三位一體的“住宅房屋經(jīng)營(yíng)公司”。涪江地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略定位做一體化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，“集團(tuán)化、專(zhuān)業(yè)化、品牌化、市場(chǎng)化”的發(fā)展道路。集團(tuán)化：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)化與規(guī)?；瘜?zhuān)業(yè)化：專(zhuān)注于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，做大做精品牌化：品牌傳播的系統(tǒng)化，先在潼南南拓北進(jìn)，全方位

55、布局市場(chǎng)化：強(qiáng)勢(shì)介入商業(yè)地產(chǎn)，商用、住宅、租賃等一體化在這里值得一提的是：涪江發(fā)展目標(biāo)定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵要在涪江企業(yè)內(nèi)部取得共識(shí)，更多的要在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工的思想上得到體現(xiàn)，因此，這部分主要?dú)w于一種最基本的“戰(zhàn)略思想”，后續(xù)的戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施都是基于這“戰(zhàn)略思想”的具體體現(xiàn)。第四部分 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃一、整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要點(diǎn)如前我們提出的“根植潼南、一體化發(fā)展戰(zhàn)略”的企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想，在涪江如何落實(shí)，能否取得共識(shí)，其核心在于這種戰(zhàn)略思想在具體的規(guī)劃實(shí)施中是否適合企業(yè)發(fā)展的要求。由此，對(duì)于涪江整體發(fā)展戰(zhàn)略的詳細(xì)規(guī)劃的從以下幾個(gè)方面做出詳細(xì)分析。1、業(yè)務(wù)發(fā)展的區(qū)域選擇及其發(fā)展演變2、業(yè)務(wù)發(fā)展階

56、段的劃分及分析3、整體戰(zhàn)略核心思想二、業(yè)務(wù)發(fā)展的區(qū)域選擇分析基于前面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)域價(jià)值鏈分析和區(qū)域價(jià)值追求模式的考慮，我們認(rèn)為涪江未來(lái)發(fā)展的重心區(qū)域是潼南及其周邊區(qū)域。這種區(qū)域選擇是其根植性的體現(xiàn)，也是涪江業(yè)務(wù)發(fā)展的必要的基礎(chǔ)性選擇。簡(jiǎn)單敘述如下：涪江發(fā)展戰(zhàn)略的區(qū)域選擇：潼南及周邊地區(qū)，考慮重慶1、從一般房地產(chǎn)企業(yè)看（包括大企業(yè)在內(nèi)），都是在一定區(qū)域內(nèi)發(fā)展起來(lái)的，繼而通過(guò)區(qū)域發(fā)展集聚的實(shí)力向其它地區(qū)擴(kuò)張，而擴(kuò)張也選擇既定的某些區(qū)域，而不可能向零售業(yè)一樣全面鋪開(kāi)。再通過(guò)前述的分析，我們建議涪江房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展首先應(yīng)該立足于潼南，根植于潼南。既而在立足于潼南的基礎(chǔ)上，向周邊地區(qū)擴(kuò)張業(yè)務(wù)。2、

57、物管和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)由于其資質(zhì)和實(shí)力所限，目前不具備擴(kuò)張的能力，現(xiàn)實(shí)的選擇也是以潼南為依托，首先于潼南區(qū)創(chuàng)造價(jià)值，通過(guò)潼南區(qū)建設(shè)提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力。3、對(duì)于企業(yè)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)，通過(guò)前述對(duì)業(yè)務(wù)拓展的初步設(shè)想，依據(jù)形成企業(yè)持續(xù)現(xiàn)金流的要求，仍然要求涪江要始終立足于潼南和重慶。三、業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析1.現(xiàn)階段特征物管公司整體來(lái)講處于進(jìn)入期涪江開(kāi)發(fā)公司處于創(chuàng)業(yè)期商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司處于創(chuàng)業(yè)期2.業(yè)務(wù)發(fā)展的階段劃分的必要性涪江目前發(fā)展的關(guān)鍵在于向以前沒(méi)有涉及的全新領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)的全面創(chuàng)業(yè)。企業(yè)創(chuàng)業(yè)不是只搞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是在發(fā)展的眼光下看事情。涪江的創(chuàng)業(yè)并非是一蹴而就的，特別對(duì)涪江這樣在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域基本沒(méi)有足

58、夠經(jīng)驗(yàn)和品牌的企業(yè)，新的產(chǎn)業(yè)需要一段培育的時(shí)間，也就是說(shuō)創(chuàng)業(yè)需要有一個(gè)過(guò)渡期。因此，對(duì)于涪江而言，必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展的不同階段制定出不同的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：企業(yè)整體創(chuàng)業(yè)過(guò)渡期與房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)期的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域結(jié)構(gòu)存在一個(gè)逐漸演變的過(guò)程，房地產(chǎn)、物管、經(jīng)營(yíng)三大主要業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)中的比例隨著時(shí)間的推移將發(fā)生變化，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域結(jié)構(gòu)由現(xiàn)有的項(xiàng)目為主導(dǎo)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以房屋經(jīng)營(yíng)為核心的一體化業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)期逐漸遷移。3.涪江業(yè)務(wù)階段和行業(yè)發(fā)展階段比較：eq oac(,1)涪江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)滯后于行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，需要在創(chuàng)業(yè)期迅速提升開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)能力。eq oac(,2)涪江的物管雖未成立，但其支撐電力公司物管和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)基本吻合，需要

59、在盡可能短的時(shí)間內(nèi)（到2012）實(shí)現(xiàn)企業(yè)的基本轉(zhuǎn)型。eq oac(,3)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)沒(méi)有啟動(dòng)，完全滯后于行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)要有所發(fā)展，必須迅速提升企業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)展能力。eq oac(,4)物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)和創(chuàng)新型附加值業(yè)務(wù)是未來(lái)企業(yè)追求價(jià)值利潤(rùn)的方向，是形成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。涪江創(chuàng)業(yè)過(guò)渡期（20092012年）eq oac(,1)20092012房地產(chǎn)業(yè)處于投入期，主要是“電力新村II”和“計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目”兩個(gè)項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作要著眼于為企業(yè)過(guò)渡積累資源。eq oac(,2)2012年，房地產(chǎn)項(xiàng)目要推向市場(chǎng)，達(dá)到“成功創(chuàng)業(yè)”目的。eq oac(,3)在2009年到20

60、12年，通過(guò)房地產(chǎn)帶動(dòng)涪江物管和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，使得企業(yè)整體創(chuàng)業(yè)成功，和整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相同步。一體化經(jīng)營(yíng)期（2013年2015年為成長(zhǎng)期，20162019年為發(fā)展壯大期）從2013年開(kāi)始，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的投入力度，同時(shí)培育房地產(chǎn)相關(guān)的其它業(yè)務(wù)，如物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)，迅速促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)，到2015年，形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物管、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)為核心的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力。四、整體戰(zhàn)略核心思想整體戰(zhàn)略核心思想圖示開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)引入多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)培育經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展物管業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營(yíng)（現(xiàn)在）“發(fā)展”階段年年“創(chuàng)業(yè)”階段年年“成長(zhǎng)”階段成功創(chuàng)業(yè)（）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)