偉業(yè)顧問2011年5月成都銀泰中心住宅定位報告

1、成都銀泰中心住宅定位報告2011年5月引言天府新城核心區(qū)域寫字樓商業(yè)酒店住宅成都銀泰中心位于天府新城核心區(qū)的綜合體項目，區(qū)位優(yōu)勢明顯；住宅在綜合體中具有極為重要的組成。住宅物業(yè)如何打造直接關系到利潤獲取、提升品牌價值、帶動綜合體整體形象的關鍵性作用，我們通過以下研究，為本項目住宅提供打造建議。1目錄引言城市宏觀因素成都高端住宅市場區(qū)域價值研究項目本體審視項目定位客戶需求調研城市豪宅研究超高層豪宅研究本項目豪宅打造建議2目錄引言城市宏觀因素成都高端住宅市場區(qū)域價值研究項目本體審視項目定位客戶需求調研城市豪宅研究超高層豪宅研究本項目豪宅打造建議3宏觀城市因素 成都自古被譽為“天府之國”，位于四川省

2、中部，是中西部地區(qū)重要的中心城市。西南地區(qū)科技中心、商貿中心、金融中心和交通通信樞紐;成都的戰(zhàn)略地位是能夠覆蓋四分之一的中國市場和億人口；四川的首府成都成都西南部核心的城市地位西南地區(qū)核心的城市地位促使成都城市功能更為多元化和專業(yè)化，以滿足不同功能需求4宏觀城市因素 成渝“啞鈴”形經(jīng)濟帶：以成都市為中心的將近20個城市，以重慶主城一小時經(jīng)濟圈為中心的20多個區(qū)縣，通過成渝高速，構成一個典型的啞鈴。 成渝經(jīng)濟圈：成都與重慶構建的成渝經(jīng)濟圈屬我國經(jīng)濟的第四極，同環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈并稱，是未來中國最具備活力的地區(qū)之一；環(huán)渤海經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈珠三角經(jīng)濟圈成渝經(jīng)濟圈西南地區(qū)經(jīng)濟中

3、心的發(fā)展?jié)摿Α俺捎褰?jīng)濟圈”的雙核之一，未來西南部地區(qū)發(fā)展的動力核心，成都城市發(fā)展進程加進一步加快，水平將提高5宏觀城市因素穩(wěn)定高速增長的城市宏觀經(jīng)濟單位：億元2003年-2009年成都市GDP總量及增長率中國經(jīng)濟第四極-成渝經(jīng)濟圈迅速崛起，總體經(jīng)濟實力名列前茅，正在成為西南經(jīng)濟中心。單位：億元2003年-2009年成都市固定資產(chǎn)投資2003年-2009年成都市三次產(chǎn)業(yè)構成*數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局成都經(jīng)濟高速增長，GDP全國排名前列，未來區(qū)域中心的發(fā)展?jié)摿ν癸@，為城市化發(fā)展提供足夠的支撐6宏觀城市因素成為越來越國際化、開放的大都市目前落戶成都的世界500強企業(yè)已經(jīng)達到175家，位居西部地區(qū)首位，

4、開放的城市投資環(huán)境，獨特的城市文化內涵，舒適宜居的生活環(huán)境是主要原因。成都已經(jīng)成為中國內地僅次于上海、廣州的外國設領第三城。領事館美利堅合眾國駐成都總領事館 德意志聯(lián)邦共和國駐成都總領事館 法蘭西共和國駐成都總領事館 大韓民國駐成都總領事館 泰王國駐成都總領事館巴基斯坦伊斯蘭共和國駐成都總領事館新加坡共和國駐成都領事館斯里蘭卡民主社會主義共和國駐成都領事館菲律賓共和國駐成都總領事館（籌備）大不列顛及北愛爾蘭聯(lián)合王國駐成都簽證中心越南社會主義共和國駐成都總領事館香港特別行政區(qū)駐西部地區(qū)辦事機構澳門特別行政區(qū)駐西部地區(qū)辦事機構其他外事機構大不列顛及北愛爾蘭聯(lián)合王國駐成都簽證中心加拿大成都簽證中心比

5、利時經(jīng)貿委員會成都代表處中日會館西班牙對外貿易辦事處加拿大中華總商會駐成都辦事處捷克駐華大使館商務處住成都辦事處烏克蘭華人華僑兩盒會駐成都辦事處香港特別行政區(qū)政府駐成都辦事處澳門特別行政區(qū)駐成都辦事處馬來西亞外貿發(fā)展局成都辦公室以色列駐川商務代表處澳大利亞貿易委員會駐成都辦事處意大利對外貿易委員會駐成都辦事處英中貿易協(xié)會成都代表處“世界500強投資西部首選城市”，“領事館第三城”的發(fā)展將激發(fā)商務、涉外、辦事處等多元化、國際化的商務辦公需求7宏觀城市因素成都印象魅力之城、休閑之都美景、美女、美食 川劇、蜀錦、茶藝 情、景 、人中國最具魅力的城市印象8宏觀城市因素*數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局消費性支出

6、不斷提高，消費水平呈穩(wěn)步上升；強大的城市消費力城市吸引力增強、收入提高，加上強大的城市消費力及傳統(tǒng)消費習慣，成都的商業(yè)市場處于繁榮階段成都市居民私家車保有量全國第二，富有人群基數(shù)大9宏觀城市因素“相對”低經(jīng)濟水平的“絕對”高消費成都傳統(tǒng)的消費習慣和安逸的生活環(huán)境使成都擁有相對低的經(jīng)濟發(fā)展水平卻對應絕對高的消費水平成都商業(yè)零售行業(yè)特別是百貨業(yè)進入一個迅速膨脹的時期，大陸、臺灣、香港乃至世界上的百貨巨頭紛紛進入成都市場，并且呈現(xiàn)繁榮火爆態(tài)勢；成都與其他城市商業(yè)發(fā)展比較成都與其他城居民收入消費情況對比成都雖然在居民的收入和消費的絕對數(shù)量上落后于深圳、上海的一線城市，但居民消費的傾向較高，比例僅低于深

7、圳、廣州和沈陽。10宏觀城市因素奢侈品消費力強勁成都的奢侈品消費力極為強勁，客戶的具備極高的消費能力和超越一般的消費習慣隨著保時捷、法拉利、賓利、蘭博基尼以及阿斯頓馬丁等豪華品牌相繼入駐成都；中國已經(jīng)成為賓利全球第三大市場，成都2010年賓利銷售數(shù)量超過100臺，為全國最佳；成都美美百貨2010年銷售收入超12億元，每天營業(yè)額300萬以上；11宏觀城市因素施工面積同竣工面積明顯，且施工面積持續(xù)大幅增長，未來市場供應壓力巨大。整體處于供需兩旺的狀態(tài)，除2008年受到地震影響有所下降外，適中處于增長態(tài)勢。*數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)市場研究中心供需兩旺的房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，各類型物業(yè)市場整體呈現(xiàn)出供

8、需兩旺態(tài)勢，且價格水平還具備上漲空間12宏觀城市因素小結作為西南部地區(qū)核心城市，成都擁有絕對領先的經(jīng)濟地位；擁有中國最具魅力的旅游資源和國際知名度；成都具備超越經(jīng)濟發(fā)展水平的高消費能力，且在輻射影響周邊區(qū)域市場；房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速穩(wěn)定，未來市場看好；城市是具備足夠的消費力支撐高端物業(yè)市場，本項目應在快速發(fā)展的市場中抓住機遇并脫穎而出；13目錄引言城市宏觀因素成都高端住宅市場區(qū)域價值研究項目本體審視項目定位客戶需求調研城市豪宅研究超高層豪宅研究本項目豪宅打造建議14成都高端住宅市場項目分布及價格信息序號項目名稱銷售價格區(qū)域屬性1時代尊邸/時代豪庭22000東大街2朗御18000-20000東大街

9、3華置都匯華庭14000-18000東大街4譽峰20000-36000高新區(qū)5雍錦匯22000-25000東大街6紫檀16000-17000人南路7中海城南1號16000-22000高新區(qū)8藍光188118000高新區(qū)9富力華庭21000騾馬市10朗基望今緣300001、多數(shù)位于東大街沿線及人南片區(qū)；2、居住屬性價高的大戶型產(chǎn)品售價較高12345678910我們以二環(huán)路為基本界限，選擇了部分高新區(qū)最具備代表性的項目以及選定銷售單價15000元以上的項目作為研究對象。15高端項目基本信息項目名稱容積率總建筑面積（萬）規(guī)劃布局特征建筑形式層數(shù)高度（米）時代尊邸3.524.9排布式高層板樓、塔樓地上

10、32/36層120朗御7.357.7點式塔樓地上51地下3層175華置都匯華庭8.519.9點式塔樓地上49層地下3層176譽峰2.3970排布式高層板樓地上17層雍錦匯45.9半圍合高層地上41/42地下3層132/136紫檀5.93.6排布式高層板樓地上29層95中海城南1號2.8533圍合式高層板樓地上24層藍光18813.821.9圍合式小高層地上16/18地下1層富力華庭7.560（整體）高層地上44層175朗基望今緣45.98點式高層地上27/291001、多數(shù)項目規(guī)模較小，容積率高；2、高層、超高建筑形式為主，城市核心區(qū)的項目高度已經(jīng)達到了175米左右；3、規(guī)劃布局以規(guī)模稍大的排

11、布式和規(guī)模小的圍合或點式排布為主；成都高端住宅市場16項目銷售價格成都高端住宅市場項目價格（元/）時代尊邸/豪庭20000朗御18000華置都匯華庭16000譽峰（一期）25000紫檀16000中海城南1號20000公館188118000富力華庭24000朗基.望今緣30000雍錦匯24000成都高端市場項目銷售價格已經(jīng)達到20000元/的水準，且市場中不斷有更高價格的項目不斷出現(xiàn)17項目銷售總價成都高端住宅市場成都高端市場項目總價區(qū)間上來看，多數(shù)項目是兼顧奢侈型產(chǎn)品以及經(jīng)濟型或投資型產(chǎn)品兩個方面項目總價區(qū)間（萬元）時代尊邸/豪庭320-520朗御160-405華置都匯華庭104-368譽峰（

12、一期）440-550紫檀450-705中海城南1號180-480公館1881330-500富力華庭230-480朗基.望今緣700-1000雍錦匯520-67018項目價格月均銷售套數(shù)時代尊邸/豪庭2000020朗御1800015華置都匯華庭1600020譽峰（一期）2500030紫檀1600010中海城南1號2000023公力華庭2400016朗基.望今緣30000未開雍錦匯24000未開1、高端項目體現(xiàn)了相對較高的去化速度，但限購等新政對銷售去化產(chǎn)生了較大的影響；2、高價格項目銷售速度并不因為總價問題而速度降低；產(chǎn)品銷售去化分析高價格并不是影響高端項目成交速度及數(shù)

13、量的主要因素，主要體現(xiàn)在項目產(chǎn)品力的打造以及政策影響等因素成都高端住宅市場19項目成交客戶情況成都高端住宅市場項目名稱客戶來源客戶特征時代尊邸前期外埠及外地客戶較多，后期本地客戶較多，總體各占50%左右投資客戶較多朗御本地客戶及外地客戶各占50%左右以自用或投資為主華置都匯華庭外省外埠客戶占到70%左右多為投資兼自住為主譽峰一期本地客戶70%，外地客戶30%二期本地客戶30%，外地客戶70%客戶多為改善型需求或其他方式自用雍錦匯目前本地客戶較多改善型需求為主紫檀本地客戶較多，占60%以上看重區(qū)域屬性、投資兼自用型中海城南1號外埠區(qū)域客戶較多，周邊市縣，外省看重區(qū)域投資屬性以及升值空間藍光188

14、1前期為地緣改善型客戶，后期輻射全市及外埠區(qū)域多數(shù)為改善型需求富力華庭外地及外區(qū)客戶占多數(shù)，50%以上投資型客戶較多朗基望今緣本市及外部客戶各占一半左右基本為自住需求外埠客戶逐漸占據(jù)多數(shù)，需求多為投資、自用；本地客戶多數(shù)為改善型需求，相對數(shù)量穩(wěn)定；20成都高端住宅市場小結成都高端項目分布呈現(xiàn)出區(qū)域特征，東大街以及人南沿線；單價及總價突破市場標高的項目不斷出現(xiàn)；客戶呈現(xiàn)出多元化趨勢，客戶不僅局限于成都本地客戶，輻射范圍已由周邊縣市發(fā)展到西南乃至全國；隨著高端項目不斷增多，客戶需求越發(fā)多元化，高端項目不斷出現(xiàn)并沖高，但缺乏對產(chǎn)品價值的評判標準21目錄引言城市宏觀因素成都高端住宅市場區(qū)域價值研究項目

15、本體審視項目定位客戶需求調研城市豪宅研究超高層豪宅研究本項目豪宅打造建議22區(qū)域價值研究成都向南、向東發(fā)展的大背景 2020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內的區(qū)域，面積近600平方公里、人口800萬的”中心城區(qū)“。 包括市區(qū)內的中心五城區(qū)、高新區(qū)和京都、青白江、龍泉、華陽、東升、溫江、郫縣區(qū)域在內面積3681平方公里的都市區(qū)，人口1400-1500萬 布局優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結構和用地布局，采取有效措施，引導城市向東部、南部發(fā)展。多中心組團式的擴張方式取代單中心圈層式擴張方式，城市結構由單一的特大城市向城鄉(xiāng)一體化6市圈轉變23區(qū)域價值研究天府新城概況位置天府新城，位于成都天府大道兩側；范圍高新區(qū)

16、南部園區(qū)的站南組團和大源組團。用地面積總用地面積37平方公里，規(guī)劃總建筑面積6000萬平方米；人口規(guī)劃就業(yè)人口60萬人(其中軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)20萬30萬人），總居住人口60萬人；24區(qū)域價值研究天府新城發(fā)展定位及功能布局發(fā)展定位現(xiàn)代商務中心高端產(chǎn)業(yè)新城本項目25區(qū)域價值研究-三橫：三環(huán)路、環(huán)城高速、迎賓大道-四縱：天府大道、站華路、云華路、紅星路南沿線6條公交線路經(jīng)過項目區(qū)域，直通華陽、天府廣場、大源村等多處；1號線貫穿南北，大豐-火車北站-天府廣場-火車南站-世紀城站-科技園站-華陽廣站；成昆鐵路到達高新區(qū)界，最終接到天府大道的世紀城路口，預計將會在此處有站點；道路系統(tǒng)公交系統(tǒng)1號地鐵成昆

17、鐵路便利的交通環(huán)境交通環(huán)境的提升將大大提高區(qū)域發(fā)展速度，放大區(qū)域輻射范圍，從成都擴大道西南部地區(qū)乃至全國26區(qū)域價值研究激烈的市場直接競爭不完全統(tǒng)計，天府新城在建或已建成大項目已達到160個以上，大規(guī)模綜合體的集中供應和上市將帶來激烈的市場競爭27區(qū)域價值研究小結成都城市向南發(fā)展；天府新城將作為未來成都的副中心存在，核心價值顯著；本項目區(qū)域為金融核心區(qū)CBD的中心，將作為未來整體天府新城的中心；政府強有力的支持加快了區(qū)域成熟，但將帶來大規(guī)模的直接競爭；1、未來區(qū)域內市場競爭將極為激烈；2、項目具備區(qū)位優(yōu)勢，但無法憑借區(qū)域與同區(qū)域項目拉開差距，因此要結合自身條件尋找差異化和發(fā)展空間；28目錄引言

18、城市宏觀因素成都高端住宅市場區(qū)域價值研究項目本體審視項目定位客戶需求調研城市豪宅研究超高層豪宅研究本項目豪宅打造建議29項目本體審視地塊位置：位于天府大道與錦暉西一街交匯處總用地面積：45200容積率：12覆蓋率：60%建筑限高：220m總建筑面積：540000各物業(yè)規(guī)模（）各物業(yè)占比購物中心15000020%住宅10800030%辦公1600008%酒店4200014%酒店式公寓8000028%項目經(jīng)濟指標分析本項目是以辦公、酒店等高端商務功能為主體的城市綜合體項目30項目本體審視項目整體功能分析高檔住宅辦公購物中心酒店式公寓酒店構成核心持久增值綜合體酒店商業(yè)住宅寫字樓、公寓提升項目形象構成

19、核心可租可售優(yōu)質增值構成核心快速回款獲取利潤會所提升項目形象住宅是綜合體的構成核心之一，是發(fā)展商實現(xiàn)利潤的重要保障31目錄引言城市宏觀因素成都高端住宅市場區(qū)域價值研究項目本體審視項目定位客戶需求調研城市豪宅研究超高層豪宅研究本項目豪宅打造建議32項目定位原則城市宏觀因素成都高端住宅市場區(qū)域價值分析城市具備足夠的消費力支撐；在快速發(fā)展市場中脫穎而出；項目本體審視高端物業(yè)不斷增多，客戶多元化趨勢明顯；高端產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)并沖高，但是沒有形成價值評判標準；未來區(qū)域內競爭將極為激烈，大型高端項目集中上市；項目區(qū)域價值高，且逐步成熟，在區(qū)域價值方面形成差異；大體量綜合體，強調物業(yè)間的搭配；住宅部分是本項目

20、實現(xiàn)利潤重要保障；支撐有力豪宅迅猛發(fā)展區(qū)域價值建立高端城市綜合體33項目定位原則高端由本項目區(qū)位環(huán)境及自身條件已經(jīng)基本確定了本項目走高端化產(chǎn)品路 線，因此，本項目中的住宅產(chǎn)品應延續(xù)整體形象和定位，打造高端；引領對市場及區(qū)域發(fā)展的研究，通過銀泰的品牌和項目的打造，引領市場 和區(qū)域價值的發(fā)展，形成項目獨特鮮明的價值形象；突破隨著成都豪宅市場和客戶的多元化快速發(fā)展，我們應著眼未來，突破 現(xiàn)有的市場特點，通過適度的超前實現(xiàn)產(chǎn)品的絕對化領先優(yōu)勢；34項目定位思路以銀泰品牌為依托，打造成都城市核心頂級城市綜合體。1234定位決定項目價值，應是具有鮮明特點的價值符號，并擁有國際級的影響力。此定位具有極強的影

21、響力，能夠定義區(qū)域價值，并能夠支撐項目跳出區(qū)域，輻射更廣泛地區(qū)。此定位能夠通過具體產(chǎn)品的打造來實現(xiàn)。35項目定位區(qū)域價值的象征 成都豪宅的標桿成就城市豪宅分水嶺創(chuàng)造城市豪宅新標準打造城市豪宅新典范36目錄引言城市宏觀因素成都高端住宅市場區(qū)域價值研究項目本體審視項目定位客戶需求調研城市豪宅研究超高層豪宅研究本項目豪宅打造建議37客戶需求研究我們對成都市場的52組高端客戶進行了深入訪談，此次受訪客戶均來自偉業(yè)代理項目的實際成交客戶。經(jīng)過對訪談結果的整理和數(shù)據(jù)分析，下面我們將展現(xiàn)客戶重要的觀點及結論?？蛻粼L談說明客戶基本信息及調研結果統(tǒng)計表38客戶需求研究您是否看好天府新城的發(fā)展?jié)摿?，您認為區(qū)域內住

22、宅價格還有上漲空間么？多數(shù)客戶看好天府新城區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，并且認為該區(qū)域內具備房價上升的空間；39客戶需求研究您在本區(qū)域置業(yè)的主要用途是什么？多數(shù)受訪者表示，該區(qū)域升值空間較大，無論是投資還是自用都是可以接受和考慮的40客戶需求研究您選擇超高層的原因有哪些（多選）_，其他因素請注明_ 客戶對超高層住宅具備較好的身份象征和高端價值符號，同時地段價值及事業(yè)景觀優(yōu)勢也較為注重41客戶需求研究您拒絕超高層的原因有哪些（多選）_，其他因素請注明_ 客戶對于超高層的抗性主要來自于對于超高層住宅的安全疑慮、生活習慣、恐高等“心理”問題，對其他并不太在意；42客戶需求研究如果您考慮超高層住宅，您會選擇多大面積

23、_，其他面積請注明_三分之一的客戶對超高層住宅的需求為小戶型，大戶型需求占到了4成左右43客戶需求研究您購買超高層高端住宅的目的是_，其他因素請注明_客戶對超高層的置業(yè)目的多數(shù)以自用或自住需求為主44客戶需求研究如果某核心區(qū)的高層后超高層住宅均價超過周邊同類產(chǎn)品15-20%，那么您認為在那些方面有優(yōu)勢或做得更好您才考慮購買？內部因素外部因素客戶最為關注的為戶型設計、精裝修以及安防措施；客戶最關注物業(yè)服務、社區(qū)安全、項目形象以及商業(yè)配套的打造45客戶需求研究您最關注那些的室內主要功能空間？（多選）客戶對客廳、主臥及餐廳功能空間上的關注度較高46客戶需求研究您最關注那些的室內非主要功能空間？（多選

24、）客戶對與非主要功能空間的需求在衣帽間、書房、玄關等較體現(xiàn)尊貴感的空間較為注重47客戶需求研究您偏好何種風格_？您認為本項目在幾個超過周邊項目20%-30%的情況下應具備什么樣的裝修標準？客戶對于精裝修標準都較為認同高標準的精裝修您是否認為高端項目的車位配比應大于1:1？客戶幾乎都認為高端項目應配備更多的車位，很多客戶都表示目前許多項目的不能滿足停車的需求48客戶需求研究小結內部因素客戶注重戶型設計，關注主客廳、主臥室以及餐廚空間等主要功能空間的設計和實用，同時對衣帽間、書房、玄關等體現(xiàn)舒適度以及身份感的空間較為注重；客戶關注產(chǎn)品精裝修，能夠并希望擁有更高的裝修標準；在安防措施上要打消客戶對超

25、高層建筑安全的疑慮，消除客戶心理障礙；產(chǎn)品要滿足一部分客戶的投資需求外部因素應選擇較高水準的物業(yè)服務措施，并增加針對性的物業(yè)服務內容；注重會所及商業(yè)配套設施的打造車位配比至少大于1:1，做到1:2為最佳49目錄引言城市宏觀因素成都高端住宅市場區(qū)域價值研究項目本體審視項目定位客戶需求調研城市豪宅研究超高層豪宅研究本項目豪宅打造建議50城市豪宅研究研究范圍的確定研究范圍界定：基于本項目定位，以及未來市場發(fā)展水平和檔次，我們在全市范圍內，依照2個維度，銷售單價、區(qū)域位置篩選高端住宅項目。在此范圍之內，選取對于本項目具有借鑒意義的項目進行分析研究。成都城市豪宅項目選取原則：1、銷售單價平均價格高于15

26、000元/以上；2、區(qū)域位置（產(chǎn)品屬性）占據(jù)城市核心區(qū)域或高檔居住區(qū)域；京滬豪宅項目選取原則：1、高銷售價格市場中最為高端的產(chǎn)品2、區(qū)域屬性占據(jù)城市絕對地理位置核心或絕對稀缺資源位置51城市豪宅研究成都豪宅項目選取序號項目名稱銷售價格區(qū)域屬性1時代尊邸/時代豪庭22000東大街2朗御18000-20000東大街3華置都匯華庭14000-18000東大街4譽峰20000-36000高新區(qū)5雍錦匯22000-25000東大街6紫檀16000-17000人南路7中海城南1號16000-22000高新區(qū)8藍光188118000高新區(qū)9富力華庭21000騾馬市10朗基望今緣300001、多數(shù)位于東大街沿

27、線及人南片區(qū)；2、居住屬性價高的大戶型產(chǎn)品售價較高12345678910我們以二環(huán)路為基本界限，選擇了部分高新區(qū)最具備代表性的項目以及選定銷售單價15000元以上的項目作為研究對象。52京滬豪宅項目的選取1地區(qū)項目名稱北京1、銀泰中心2、御金臺3、霄云路8號4、金茂府5、星河灣6、昆侖公寓7、釣魚臺7號地區(qū)項目名稱上海1、白金灣2、瑞安翠湖天地3、湯臣一品4、濟南路8號5、綠城黃浦灣23457612345北京高端項目占據(jù)城市核心區(qū)位置，或者占據(jù)較為獨特的稀缺居住資源；上海高端主要以老城區(qū)，外灘等絕對地段價值區(qū)域為主分布；地段價值是京滬豪宅的根本城市豪宅研究53成都項目建筑規(guī)劃布局項目名稱容積率

28、總建筑面積（萬）規(guī)劃布局特征建筑形式層數(shù)高度（米）時代尊邸3.524.9排布式高層板樓、塔樓地上32/36層120朗御7.357.7點式塔樓地上51地下3層175華置都匯華庭8.519.9點式塔樓地上49層地下3層176譽峰2.3970排布式高層板樓地上17層雍錦匯45.9半圍合高層地上41/42地下3層132/136紫檀5.93.6排布式高層板樓地上29層95中海城南1號2.8533圍合式高層板樓地上24層藍光18813.821.9圍合式小高層地上16/18地下1層富力華庭7.560（整體）高層地上44層175朗基望今緣45.98點式高層地上27/29100建筑規(guī)劃布局方面的特征：1、多數(shù)項

29、目規(guī)模較小，容積率高；2、高層、超高建筑形式為主，城市核心區(qū)的項目高度已經(jīng)達到了175米左右；3、規(guī)劃布局以規(guī)模稍大的排布式和規(guī)模小的圍合或點式排布為主；城市豪宅研究54京滬項目建筑規(guī)劃布局地區(qū)項目名稱建筑規(guī)模（萬平米）容積率建筑形式形式北京銀泰中心5.68高層塔樓綜合體御金臺727建筑綜合體 塔樓綜合體霄云路8號401.2塔樓綜合體金茂府36.62.25板樓綜合體星河灣561.6板樓 板塔結合 純居住昆侖公寓2.923.3塔樓純居住釣魚臺7號4.392.58板樓純居住上海白金灣8.14.55超高層 綜合體瑞安翠湖天地144.12高層 綜合體湯臣一品14.185.93高層、超高層純居住濟南路8

30、號6.55.50高層 純居住綠城黃浦灣263.15高層 純居住選擇標準1、銷售價格高；2、位于城市核心區(qū)域3、主要分為兩類，綜合體住宅及純居住性豪宅純居住型綜合體型城市豪宅研究55成都豪宅項目戶數(shù)分析1、時代尊邸及中海城南1號項目整體規(guī)模較大，戶數(shù)較多；華置都會華庭以小戶型為主，戶數(shù)較多；2、建筑面積在15萬以上的項目戶數(shù)均在600戶以上，高端項目的平均戶型面積較大；項目名稱容積率總建面（萬）總戶數(shù)時代尊邸3.524.91881朗御7.357.7468華置都匯華庭8.519.91707譽峰2.3970628（一期）雍錦匯45.9263紫檀5.928428中海城南1號2.85332000藍光18

31、813.821.9685富力華庭7.516732朗基望今緣45.98146項目戶數(shù)受規(guī)劃條件、項目定位、產(chǎn)品類型所影響，核心區(qū)規(guī)模小的項目（望今緣、雍錦匯）都控制總戶數(shù)城市豪宅研究56京滬豪宅項目戶數(shù)分析地區(qū)項目名稱總戶數(shù)北京銀泰中心244御金臺180霄云路8號1000金茂府660星河灣1600昆侖公寓23釣魚臺7號106上海白金灣136瑞安翠湖天地645湯臣一品220濟南路8號308綠城黃浦灣500綜合體豪宅由于區(qū)位優(yōu)勢，強調區(qū)位的稀缺性和占有性；而純居住型豪宅則強調景觀或居住氛圍的絕對優(yōu)勢和價值；體現(xiàn)出兩個特點：1、北京上海綜合體豪宅都盡可能的將住宅指標做滿，為控制戶數(shù)會采取公寓形式控制豪

32、宅總數(shù)；2、居住型豪宅多數(shù)以占據(jù)稀缺地段和景觀，獲得絕對競爭優(yōu)勢；城市豪宅研究57面積比例50%以上的面積比例20%-50%的面積比例20%以下的主流面積布局分散式集中：100以下的一室和兩室為主。200-300的三室和四室為主；成都豪宅項目產(chǎn)品戶型研究城市豪宅研究58京滬豪宅項目產(chǎn)品戶型研究兩地兩類豪宅產(chǎn)品面積區(qū)間集中在300-500平米之間；存在著部分小戶型的另一個產(chǎn)品方向；300 - 869300110 - 800300-400441 - 700441-500220 - 300220 - 300280 - 730 400-600400-500400-500300-600 300 128-

33、482278 - 371300-680300-320406-1240400-59082-80582-119300-610300-400132-242130240銀泰中心城市豪宅研究59成都豪宅項目總價分析城市豪宅研究占比50%以上的占比20%-50%的占比20%以下的高端市場主流產(chǎn)品的總價分布可以看到，主流產(chǎn)品的價格區(qū)間是相近的，總價抗性要高于單價60城市豪宅研究項目名稱裝修風格裝修標準（報價）時代尊邸0朗御現(xiàn)代小3800元/大4200元華置都匯華庭現(xiàn)代3000左右譽峰后現(xiàn)代6000雍錦匯后現(xiàn)代6000紫檀0中海城南1號后現(xiàn)代3000藍光1881后現(xiàn)代5000富力華庭現(xiàn)代3500朗基望今緣新古

34、典主義約8000-100001、時代尊邸及紫檀面世時間較早，未提供室內部分的精裝修服務，后期的項目均提供精裝產(chǎn)品；2、后期項目開始在裝標上不斷進行提升，最高標準接近萬元；5000元以下的多為現(xiàn)代簡約風格；5000元左右以后現(xiàn)代風格或設計大師親自設計為賣點；5000元以上則偏向于歐式；精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品細節(jié)61城市豪宅研究地區(qū)項目名稱精裝修風格精裝修標準北京銀泰中心現(xiàn)代柏悅居6000-7000柏悅府：定制御金臺現(xiàn)代4000-6000霄云路8號歐式10000金茂府后現(xiàn)代6000星河灣巴洛克8000-10000昆侖公寓現(xiàn)代定制化釣魚臺7號現(xiàn)代中式8000上海白金灣7000瑞安

35、翠湖天地現(xiàn)代簡約3500-10000湯臣一品現(xiàn)代10000以上濟南路8號現(xiàn)代8000-12000綠城黃浦灣現(xiàn)代100001、精裝修標準均在5000元以上，部分項目進入萬元大關；2、風格多數(shù)為設計師獨特設計定值，對傳統(tǒng)風格有所改變，同時展現(xiàn)不同特點；近萬元精裝標準，設計大師特別設計是室內精裝修的主要特點；精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品細節(jié)62城市豪宅研究項目名稱空調地板衛(wèi)浴櫥柜電氣其他朗御新風系統(tǒng)、大金中央空調木地板、高檔面磚杜拉維特、漢斯格雅意大利smeg灶具，威乃達櫥柜地暖（40層以上）中海城南1號中央空調木地板、地磚瑞那瑞那電氣無譽峰大金中央空調意大利杜拉金天然石材、木地板高級

36、墻紙杜拉維特科勒潔具、toto潔具西門子電氣日立智能化系統(tǒng)、地暖雍錦匯中央空調意大利進口石材杜拉維特、漢斯格雅意大利品牌電氣、新加坡品牌櫥柜地暖藍光1881中央空調進口石材杜拉維特、漢斯格雅德國西門子、櫥柜德國柏麗地暖、智能家居系統(tǒng)富力麗思國際公館大金中央空調杜拉維特同等檔次進口品牌朗基望今緣戶式中央空調、除濕中央新風系統(tǒng)、除塵系統(tǒng)石材、木地板主臥唯寶、當代、杜拉維特、漢斯格雅、公共TOTO三星、 西門子臉型、指紋、掌紋識別系統(tǒng)，無盲點監(jiān)控系統(tǒng)，智能停車等智能家居系統(tǒng)、直飲水入戶、地暖地暖、中央空調、智能家居系統(tǒng)已經(jīng)成為標配，市場已進入產(chǎn)品細節(jié)比拼階段精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品

37、細節(jié)63城市豪宅研究1、家居智能化2、中央空調及新風、除塵系統(tǒng)3、衛(wèi)浴、櫥柜、門窗、五金等其他配置均為國際一線名牌產(chǎn)品；綜合來看目前北京、上海的城市豪宅精裝建材都已進入世界頂級品牌和產(chǎn)品，整體市場已經(jīng)進入到細節(jié)比拼的階段，如眾多裝修配置已經(jīng)成為標配，如：精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品細節(jié)64城市豪宅研究項目名稱會所主題會所面積其他配套時代尊邸休閑健身1700+3200伊頓幼兒園、兒童游樂島朗御商業(yè)休閑餐飲（半開放）約2000商業(yè)、餐飲、家居等華置都匯華庭休閑3000無譽峰恒溫泳池、景觀泳池、咖啡廳、中餐、健身房、棋牌兒童游樂、雪茄吧等5000奢侈品商業(yè)街、W酒店、服務式公寓雍錦匯恒

38、溫泳池、健身、SPA等2000無紫檀高端商務休閑伯爾曼酒店提供會所服務中海城南1號健身、泳池商業(yè)藍光1881餐飲主題會所（已出售）6000精品商業(yè)富力華庭運動主題、籃球、網(wǎng)球3000購物中心、五星級酒店朗基望今緣商務、運動休閑等，訪客接待室、壁球、高爾夫、恒溫泳池、SPA、健身房、瑜伽等；20000私人會館精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品細節(jié)成都豪宅項目的會所多以餐椅休閑為主題，面積2000-5000平左右，核心區(qū)內項目均具備會所，天府新城區(qū)域項目除譽峰無會所配套65城市豪宅研究地區(qū)項目名稱配套設施北京銀泰中心位于銀泰中心主樓頂層柏悅府會所柏悅府業(yè)主專用御金臺3555北京千禧大酒店豪

39、華會所、游泳池、健身等設施；霄云路8號集合運動健身、商務溫泉、休閑娛樂三大主題會所，金茂府結合體育公園打造運動休閑主題會所星河灣四季會中包括專為頂級商務人士準備的貴賓房，可容納 400 人的國際宴會廳，咖啡廳，圣保羅西餐廳 昆侖公寓400平米健身、會議、休息為主題的會所釣魚臺7號25米長的游泳池、會客廳、健身房、瑜伽房、spa、雪茄吧、酒吧等以及多功能廳于一體上海白金灣具備休閑健身、餐飲、商務等功能瑞安翠湖天地25米室內恒溫泳池、藏酒閣、兒童游戲室、健身中心等 湯臣一品設置豪華江景會所，提供休閑健身、泳池、桑拿SPA及私人宴會等多種服務 濟南路8號設置有溫泉和健身會所，并提供五星級酒店式服務綠

40、城黃浦灣擁有海派會所、商務會所的雙會所設置 京滬豪宅項目的會所及配套設施較為齊全，所有項目都具備基本的休閑、餐飲、商務等功能，且部分項目會所極為奢華，成為項目賣點精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品細節(jié)66城市豪宅研究1、開發(fā)商自身提供物業(yè)服務的項目較多；2、物業(yè)費水平主要集中在3-4元左右，目前最貴的是九龍倉雍錦匯，達到6元的標準；項目名稱物業(yè)公司物業(yè)費水平（元/）時代尊邸時代廣場物業(yè)管理有限公司3朗御世邦魏理仕3.5華置都匯華庭香港忠信物業(yè)3.3譽峰廣州市寧俊物業(yè)管理有限公司3.95雍錦匯九龍倉物業(yè)管理公司6紫檀第一太平戴維斯3.8中海城南1號中海深南物管3藍光1881嘉寶物業(yè)4富力

41、華庭廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司2.8朗基望今緣朗基物業(yè)成都豪宅項目物業(yè)服務公司多數(shù)以開發(fā)商自有物業(yè)各公司為主，收費水平在3-4元左右精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品細節(jié)67城市豪宅研究地區(qū)項目名稱物業(yè)服務物業(yè)費水平北京銀泰中心2御金臺達文物業(yè);戴德梁行 16-19 霄云路8號合生華府酒店管理公司 8金茂府金茂物業(yè)6.5星河灣高力國際（顧問）6昆侖公寓錦江物業(yè)管理公司 22-25釣魚臺7號中糧凱萊物業(yè) 9.5上海白金灣上海春川物業(yè)公司 5.8瑞安翠湖天地瑞安新昌物業(yè)管理8.5湯臣一品大峰物業(yè)直管、晶華酒店管家 10-15濟南路8號16綠城黃浦灣高力國際物業(yè)有限公司 6.3京滬整體住宅市場

42、的物業(yè)服務標準較高，公司多以高檔酒店或國際品牌為主精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品細節(jié)68城市豪宅研究車位項目名稱停車方式車位數(shù)量車位配比時代尊邸地下停車1500約1:0.8朗御地下停車3901:0.8華置都匯華庭地下停車9501:0.7譽峰地下停車1:1.2雍錦匯地下停車400多個1:1.8紫檀地下停車12381:2.5中海城南1號地下停車2500以上1:1藍光1881地下停車1540大于1:2富力華庭地下停車8001:1朗基望今緣地下停車3741:2.5車位配比大于的項目較少，只有目前只有雍錦匯、紫檀、朗基望今緣、藍光1881四個項目；1、停車方式均為地下停車；2、時間較早的項目

43、車位比較低，新項目在車位配比上具有優(yōu)勢；精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品細節(jié)69城市豪宅研究車位地區(qū)項目名稱車位配比北京銀泰中心大于1:2御金臺1:1.5霄云路8號1:1.2金茂府1:2星河灣1:1.5（大1:2）昆侖公寓1:6釣魚臺7號1:2.5上海白金灣1:3瑞安翠湖天地1:0.6湯臣一品1:2濟南路8號1:2綠城黃浦灣1:1.51:2的車位配比是京滬城市高端住宅的標準尺度之一精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品細節(jié)70城市豪宅研究地區(qū)項目名稱電梯配比電梯品牌北京銀泰中心3梯2戶OTIS御金臺5梯4戶5梯8戶OTIS霄云路8號3梯2戶OTIS金茂府2梯2戶星河灣2梯2戶日立

44、昆侖公寓2梯1戶釣魚臺7號3梯2戶日本三菱上海白金灣3梯2戶日本三菱瑞安翠湖天地2梯3戶迅達湯臣一品3梯1戶永大日立電梯濟南路8號3梯7戶OTIS綠城黃浦灣3梯2戶1、電梯配比多在1:1以上，體現(xiàn)較強的品質感和尊貴感；3、電梯品牌以日本三菱、日立、OTIS等品牌的高端產(chǎn)品為主；精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品細節(jié)71城市豪宅研究項目名稱地上層數(shù)電梯比例電梯品牌時代尊邸32/363梯4戶進口品牌朗御515梯6戶日立華置都匯華庭494梯6戶東芝鋒速譽峰173梯2戶原裝日立雍錦匯41/423梯2戶紫檀293梯2戶蒂森克虜伯中海城南1號242梯2戶上海三菱藍光188116/182體2戶、2梯

45、3戶日立富力華庭442梯5戶日立朗基望今緣27/293梯2戶、2梯1戶蒂森克虜伯1、高端項目多數(shù)在15層以上，電梯品質成為細節(jié)之一；2、電梯配比高檔次項目在1:1以上，譽峰、雍錦匯、紫檀、中海城南1號、藍光1881、望今緣為3梯2戶，2梯2戶左右，品質感較強；3、電梯品牌以日本三菱、日立、德國蒂森克虜伯的高端產(chǎn)品為主；電梯品牌以日本、德國品牌為主，高水準項目能夠做到3梯2戶或2梯2戶的水平精裝修設備設施會所車位物業(yè)服務電梯豪宅產(chǎn)品細節(jié)72城市豪宅研究小結成都豪宅較京滬豪宅的面積區(qū)間相比具備較大差距，并且成都市場存在部分投資型極強的高端產(chǎn)品類型；成都豪宅同京滬豪宅相比在主要功能空間的打造以及回路

46、概念上差距不大，但在體現(xiàn)價值感、尊貴感較強的細節(jié)上存在差距；成都豪宅的精裝修水平同京滬豪宅相比存在較大差距；京滬豪宅的設備設施水平要稍高于成都豪宅，主要體現(xiàn)在智能化設施以及安防措施上；京滬豪宅的物業(yè)服務及會所水準要普遍高于成都豪宅；*實際上我們發(fā)現(xiàn)豪宅研究的同客戶關注的特點是極為相符的。這正說明了目前成都城市豪宅的發(fā)展空間和突破點；73目錄引言城市宏觀因素成都高端住宅市場區(qū)域價值研究項目本體審視項目定位客戶需求調研城市豪宅研究超高層豪宅研究本項目豪宅打造建議74超高層住宅研究 超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時，在開發(fā)成本與技術要求方面會產(chǎn)生質的變化：民用建筑設計通則（JG3

47、787）將住宅建筑層數(shù)劃分為：13層為低層；46層為多層；79為中高層；凡超過100米均為超高層。由于對抗震，抗風要求較高所帶來的建筑及維護成本相應提高；受建筑影響，公攤高，實用率低，戶型通透性差；電梯安全系數(shù)低，人流疏散問題帶來的客戶購買抗性；開發(fā)周期長，資金回流較緩帶來的較高風險。75超高層住宅研究 超高層住宅相比較其他建筑類型的住宅，有這較為特殊的方面，在具備特殊的優(yōu)勢及特點的同時，也有很多較為難以解決的問題和弊端，因此通過對于國內外超高層住宅項目的研究，同時參照其產(chǎn)品特征，尋找可操作性，可借鑒的亮點和思路，為本項目發(fā)展做好基礎。項目名稱城市區(qū)域位置屬性總建面（萬）容積率建筑形式層數(shù)凱旋

48、門香港尖沙咀3511.2點式63/42/42御金臺北京CBD723.8點式60霄云路8號北京三元橋701.2點式30湯臣一品上海陸家嘴14.17.07點式40/44白金灣上海北外灘10.54.36點式33嘉里華庭上海華山路5.925排布式31/27華山夏都苑上海華山路1.22.38點式32東方潤園杭州錢江新城22.62.8排布式41/24濱江城市之星杭州錢江新城22.54.6點式44曉廬Highcliff香港跑馬地點式73渣甸山名門香港渣甸山 排布式58海名軒香港紅磡6.28.4點式68/70/7376超高層住宅研究定位功能定位檔次定位城市價值功能定位：定位為包括住宅、商業(yè)、辦公、酒店、娛樂的

49、高復合型城市綜合體；檔次定位：定位于城市、區(qū)域頂級檔次，在城市層面樹立自身形象；城市價值：主動承擔“城市運營商”角色，綜合體運營考慮被開發(fā)區(qū)域對整個城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益；世茂濱江上海世茂濱江花園天津金域藍灣深圳金域藍灣武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城功能定位超高層住宅、1棟60層酒店式公寓 住宅住宅超高層、 占總體量20%的商業(yè)、寫字樓、酒店 超高層、五星級酒店、商業(yè)步行街、市民廣場、幼兒園、中小學、超市檔次定位全國頂級中/高檔高檔頂級頂級城市價值萬科金域藍灣系列對城市價值貢獻，主要體現(xiàn)在精細化以及產(chǎn)品創(chuàng)新萬科金域藍灣系列對城市價值貢獻，主要體現(xiàn)在精細化以及產(chǎn)品創(chuàng)新不僅與四新地區(qū)建設形成互動，

50、更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域77超高層住宅研究產(chǎn)品規(guī)劃排布戶型建筑風格超高層為整個項目樹立形象標桿，和高層等半圍合式布局形成組團；獨立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對不影響其他物業(yè)類型開發(fā)降低建筑密度，板式結構設計使戶戶實現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化，如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內部最佳資源世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯落布置，視

51、線互不遮擋，保通風性78超高層住宅研究產(chǎn)品規(guī)劃排布戶型建筑風格代表項目：深圳金域藍灣三期四梯五戶，實用率80%戶型面積：100-160平層面積：702代表項目：世貿濱江花園兩梯兩戶，實用率77.2%戶型面積在129335 整體平層面積：2000板式結構頂級豪宅布局蝶式結構高檔住宅布局代表項目：黃金海岸Sierra Grand三梯十戶，實用率約83%戶型面積在63198筒體布局(酒店式)公寓超高層的梯戶組織形式與實用率由于平層面積的限制，超高層建筑舒適度和經(jīng)濟性受到影響79超高層住宅研究產(chǎn)品規(guī)劃排布戶型建筑風格上海世茂濱江花園一梯二、一梯三珠海金域藍灣，31層以下為三梯四戶，31層以上為三梯三戶

52、ABCCD深圳金域藍灣以四梯五戶為主一個交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高；戶型基本均為南北通透，保證通風、采光良好；大面寬，短進深，減少暗空間，提高舒適度。80超高層住宅研究產(chǎn)品規(guī)劃排布戶型建筑風格兩梯兩戶三梯三戶、三梯四戶三梯三戶、三梯兩戶南京世茂濱江新城南京世茂濱江新城戶型基本保證一至二戶配備一部電梯，以保證居住舒適度。81超高層住宅研究產(chǎn)品規(guī)劃排布戶型建筑風格戶型：從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高，并以贈送面積為賣點。功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛(wèi)生間落地玻璃窗，看一線江景；舒適度高，如雙主臥、生活區(qū)主仆分離等入戶花園、挑高露臺等大面積贈送比

53、開闊江景臥室與客廳；雙層中空鋼化玻璃落地窗，主人生活區(qū)與傭人服務區(qū)分隔明確附贈約11平米雙南向花園平臺；附帶約7平米獨立休閑空間；主臥區(qū)可設置獨立衣帽間，附帶衛(wèi)生間天津金域藍灣上海世茂濱江花園客房飄窗設計，法式園林盡收眼底；主臥大面積觀景窗；主衛(wèi)飄窗設計客廳配以觀景大陽臺深圳金域藍灣南北通透，全海景陽臺每戶獨有兩層高陽臺主人房附超大凸窗南京世茂濱江新城82超高層住宅研究產(chǎn)品規(guī)劃排布戶型建筑風格建筑風格：都市綜合體多采用現(xiàn)代都市風格，具有水景資源的多展現(xiàn)濱海建筑風情建筑風格均采用現(xiàn)代都市風格，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉）部分項目展

54、現(xiàn)濱海建筑風情。如珠海金域藍灣通過凸凹有致的體塊交接、構造精致的建筑節(jié)點、充滿韻律感的錯層陽臺立體構圖來捕捉陽光與陰影，表達一種清新明快的熱帶濱海建筑風情福州世茂外灘南京世茂濱江珠海金域藍灣83超高層住宅研究產(chǎn)品增值體系限制條件低層抗性處理：通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴大等有效解除低層客戶抗性整個地基抬高5米，公寓樓底層與江岸防護堤基本齊平，提高了觀景視覺度抬高地基，更將大自然水景與小區(qū)綠化融為一體，創(chuàng)造人與自然和諧共生的濱水環(huán)境。南京世茂濱江新城架空層的高度(超過7m)，使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景，實現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標架空層本身也不單調，而是設計成不同標高臺廊、閣、觀景

55、亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富深圳金域藍灣上海世茂濱江花園園林尺度擴大，提高綠化率，實現(xiàn)低層看社區(qū)內風情景觀，進而解除抗性不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達成銷售84超高層住宅研究產(chǎn)品增值體系限制條件避難層處理：超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項目一大賣點；基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類似避難層；珠海金域藍灣也未做避難層。香港凱旋門62層避難層做成7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成4層空中會所，成為項目一大賣點香港凱旋門85超高層住宅研究會所：較大規(guī)模豪華會所滿足高端人群各層面

56、需求，同時綜合體運作保證其運營；世茂濱江系列會所多為萬平米左右超豪華會所，且會所引用國際會所管理公司直接管理南京世茂濱江新城多種功能大型主題會所，由美國會管理 上海世茂濱江花園萬平米超豪華會所深圳金域藍灣會所健身房及棋牌室配套會所物管86超高層住宅研究配套會所物管物管方面：多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務。世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國際標準全權委托式物業(yè)管理；金域藍灣系列均有萬科分公司物業(yè)公司負責，如天津金域藍灣由天津萬科物業(yè)負責，提供萬科高質量物業(yè)水準；成都本土開發(fā)商物業(yè)相對較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬科的進入，先進的物管也對其形成沖擊。全方位智能化服務； 人性化氛圍管

57、理；24小時國際管家熱線； 專家顧問特色服務， 健康、休閑VIP服務（有償）； 享受五星級酒店客戶服務（有償）上海世茂濱江花園成都金域藍灣南京世茂濱江新城微笑百分百 安全管理嚴密和諧 設備管理專業(yè)智能 環(huán)境管理綠色清新 社區(qū)活動豐盛健康 個性服務貼心快捷 87超高層住宅研究解除客戶抗性開發(fā)商品牌效應高品質增值化產(chǎn)品大尺度主題化園林衣食住行學多功能配套國際標準物管服務打造生活方式解除客戶超高層抗性靠大手筆軟性服務（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，并且以增值化產(chǎn)品（產(chǎn)品精細化，多贈送面積）作為主要賣點解除客戶抗性方面，靠大手筆軟性服務吸引客戶并以增值化產(chǎn)品作為主要賣點。88超高層住宅研究小

58、結從定位層面要定位高端，要樹立區(qū)域、城市的頂級形象；在產(chǎn)品設計方面，突出戶型的舒適性和經(jīng)濟性，有效利用梯戶組織形式，注重實用率，注重優(yōu)勢資源的利用，如景觀，面積贈送等；在配套方面加強物業(yè)管理水準和安全防護措施；通過軟性手段以及產(chǎn)品細節(jié)降低客戶抗性；89目錄引言城市宏觀因素成都高端住宅市場區(qū)域價值研究項目本體審視項目定位客戶需求調研城市豪宅研究超高層豪宅研究本項目豪宅打造建議90本項目打造建議面積區(qū)間建議豪宅打造原則戶型建議精裝修建議設備設施建議會所、車位及電梯建議91豪宅打造原則結合本項目住宅定位，對城市豪宅進行研究，對產(chǎn)品的戶型面積進行適度超前，提高戶型的舒適度和尊貴感；本項目可以在精裝修方

59、面適度超越目前市場水準，同產(chǎn)品戶型相結合實現(xiàn)突破；在產(chǎn)品外部因素中提高安防措施的水準，并確保其他細節(jié)方面一定時期內不被市場所淘汰；12392面積比例50%以上的面積比例20%-50%的面積比例20%以下的成都豪宅項目面積區(qū)間研究面積區(qū)間建議主流產(chǎn)品市場，得到市場驗證及客戶認同，風險最小存在市場機會，可以打造較為經(jīng)濟型的舒適型住宅93以100平米以下戶型為主力戶型以200-300平米戶型為主力戶型以300平米以上戶型為主力戶型戶型分布總結城市核心地段的快銷產(chǎn)品舒適、奢侈的城市豪宅城市頂級豪宅特點1、處于城市最核心地段；2、相對快銷，資金回籠速度快；3、產(chǎn)品力一般，溢價能力有限。1、對地段要求不算

60、嚴格；2、銷售速度穩(wěn)?。?、通過極強的產(chǎn)品力，實現(xiàn) 產(chǎn)品大幅度的價格提升。1、高定位、高價格；2、總價過高，影響速度。契合度100 150 200 250 300 350 400 500100 150 200 250 300 350 400 500100 150 200 250 300 350 400 500面積區(qū)間建議根據(jù)目前市場情況，舒適、奢侈的城市豪宅以及核心區(qū)快銷公寓同本項目最為契合，豪宅樹立項目形象，快銷產(chǎn)品滿足部分投資需求；94戶型建議結論戶型面積房型結構設計要求備注280-3204臥多廳多功能房（如家庭廳、影音室、會客廳等）。設服務回路，傭人房帶獨立衛(wèi)浴。主仆分入雙通道。要求標準