商場(chǎng)開發(fā)重在策劃

1、.：.；商場(chǎng)開發(fā)重在謀劃后來營銷謀劃機(jī)構(gòu)后來營銷專注商業(yè)地產(chǎn)！原來不行，后來行！商務(wù)部資料從2002-2004年3年間，全國商場(chǎng)平均每年倒閉1000家以上。2005年3月，針對(duì)當(dāng)前各地大型商場(chǎng)開發(fā)混亂無序，違反現(xiàn)代商場(chǎng)開發(fā)運(yùn)作規(guī)律，呵斥商場(chǎng)空置率高、效益差、風(fēng)險(xiǎn)大的局面，不少人大代表呼吁，今后興建大型商業(yè)要實(shí)行聽證會(huì)答應(yīng)制度。中國商鋪投資的軟肋記者(以下簡(jiǎn)稱記)：多年來，您調(diào)查過國內(nèi)許多大商業(yè)市場(chǎng)，您對(duì)國內(nèi)商場(chǎng)投資運(yùn)營的現(xiàn)狀怎樣看？張東(以下簡(jiǎn)稱張)：多年來，我不斷非常關(guān)注內(nèi)地的商場(chǎng)投資與商場(chǎng)謀劃，一些規(guī)模較大的商場(chǎng)從剛開場(chǎng)選址到最后能否興隆，我都作了全程追蹤，用“冰火兩重天來描畫國內(nèi)商場(chǎng)的現(xiàn)

2、狀毫不為過。一方面，失敗的商場(chǎng)門庭冷落，有的甚至荒廢閑置，巨額投資變成了一地廢墟；另一方面紅火興隆的商場(chǎng)也隨處可見?？偟膩碚f，商鋪投資前景是樂觀的，利潤也是可觀的，但其隱憂亦不少，必需仔細(xì)注重。記：您深化研討過一些商場(chǎng)失敗的主要緣由，對(duì)某些看似興隆的商場(chǎng)也提出過警示，而最后果然不出所料，可謂有先見之明，您是如何客觀對(duì)待商場(chǎng)旺與不旺的呢？張：一個(gè)商場(chǎng)的興隆有很多方面。選址得當(dāng)、投資到位并不能一勞永逸，開業(yè)勝利也不代表可以繼續(xù)興隆，外表的興隆更不是真正的勝利。如2002年5月，我調(diào)查了廣州市區(qū)某大型商場(chǎng)后，提示該商場(chǎng)，假設(shè)不改動(dòng)原有運(yùn)營方向，即使地處鬧市，商場(chǎng)也難以興隆下去。并撰寫了一份3萬多字的

3、可行性整改建議，我在建議中指出：目前廣州地域還沒有一家大型美容用品市場(chǎng)，應(yīng)該搶占先機(jī)，興辦一間亞洲最大的上檔次、上規(guī)模的國際美容用品市場(chǎng)。如今，廣州美容用品市場(chǎng)年成交額達(dá)數(shù)百億的現(xiàn)實(shí)充分證明了我們上述建議的前瞻性。但當(dāng)時(shí)開發(fā)商對(duì)此建議未能注重，反而低價(jià)招徠超市進(jìn)場(chǎng)運(yùn)營。如今，該商場(chǎng)已處于半癱瘓形狀，連廉價(jià)出租做超市的租金都難以回收。所以，不論是投資者、謀劃者還是運(yùn)營者都要全面仔細(xì)面對(duì)商場(chǎng)運(yùn)作中的各種問題，旺與不旺都不能只看外表。商場(chǎng)開發(fā)的成敗在于謀劃記：商鋪歷來最看重的是選址與運(yùn)營，但經(jīng)您整改并獲得國家級(jí)品牌的兩個(gè)大市場(chǎng)中，您并沒有改動(dòng)商場(chǎng)的選址與運(yùn)營方向，卻一下子使商場(chǎng)價(jià)值增值數(shù)十倍，談?wù)勀?/p>

4、的價(jià)值取向好嗎？張：從我長(zhǎng)期投資、謀劃商場(chǎng)實(shí)際中，我深化領(lǐng)會(huì)到，開發(fā)商場(chǎng)可以勝利與否重在謀劃。一個(gè)商場(chǎng)只需好的選址、規(guī)劃、運(yùn)營、管理還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只需當(dāng)一切有利要素充分調(diào)動(dòng)起來，精心整合成為有用的資源時(shí)，其價(jià)值才會(huì)表達(dá)出來，才會(huì)不斷興隆開展，并獲得豐厚的報(bào)答。而要調(diào)動(dòng)這一切要素勢(shì)必離不開內(nèi)行勝利人士的精心謀劃。記：您能不能談一下您是怎樣使福中福商業(yè)廣場(chǎng)從零到四的？張：當(dāng)時(shí)，深圳寶安西鄉(xiāng)福中福商業(yè)廣場(chǎng)還沒有這個(gè)稱號(hào)，福中福只是個(gè)當(dāng)時(shí)還很偏遠(yuǎn)的一個(gè)住宅小區(qū)，但銷售不是很好，開發(fā)商希望能搞個(gè)什么市場(chǎng)帶動(dòng)一下房子的銷售。謀劃做福中福商業(yè)廣場(chǎng)我是脫了一層皮，但慶幸的是，還算勝利吧，福中福房產(chǎn)銷售在當(dāng)年

5、寶安房地產(chǎn)銷售排行榜明例第一。而福中福商業(yè)廣場(chǎng)也從開場(chǎng)的服裝零售市場(chǎng)增開到后來的四家不同類型的廣場(chǎng)。精心謀劃可以反敗為勝記：由于您延續(xù)整改幾個(gè)大型商場(chǎng)(市場(chǎng))都獲得勝利，不少人慕名約請(qǐng)您親臨現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)整改，請(qǐng)談?wù)勀侨绾沃更c(diǎn)迷津出良策的？ 張：因商業(yè)定位失誤引起商場(chǎng)關(guān)門停業(yè)的，必需求帶著問題深化調(diào)查，精心謀劃，找到詳細(xì)定位的失誤所在，再有針對(duì)性地進(jìn)展調(diào)整；而因招商、開業(yè)組織(即開壞頭)措施失當(dāng)，呵斥失敗的商場(chǎng)，那么要結(jié)合實(shí)踐重新制定與客戶互惠互利的招商條款，并且進(jìn)一步加大誠信宣傳力度，給人煥然一新的新穎覺得，促使招商、開業(yè)可以順利進(jìn)展；因管理效力程度低下呵斥商場(chǎng)效益差或停業(yè)的商場(chǎng)，要及時(shí)聘請(qǐng)有勝

6、利管理閱歷的專業(yè)管理人才來進(jìn)展綜合整改。有些商場(chǎng)(市場(chǎng))因規(guī)劃規(guī)劃嚴(yán)重失誤，配套功能滯后不全，不符合現(xiàn)代商場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律而呵斥商場(chǎng)失敗的那么很難整改，由于商場(chǎng)的規(guī)劃規(guī)劃多是硬件設(shè)備，一旦失誤，木已成舟就很難補(bǔ)救。因此，投資商在聘請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)展商場(chǎng)設(shè)計(jì)的同時(shí)，還應(yīng)約請(qǐng)商場(chǎng)規(guī)劃規(guī)劃專家共同參與商場(chǎng)設(shè)計(jì)，才干事前防止失誤，獲得勝利。最缺的是人才記：您作為一個(gè)資深的商場(chǎng)謀劃人，能談?wù)勅绾潍@得勝利的嗎？張：我們之所以獲得勝利，最主要的是擁有一批具有豐富實(shí)際和勝利實(shí)戰(zhàn)閱歷的商場(chǎng)投資謀劃人才，以及一整套與眾不同的商場(chǎng)(市場(chǎng))的全程謀劃技術(shù)，并且可以實(shí)施到位。當(dāng)前，中國商場(chǎng)開發(fā)的軟肋不是缺場(chǎng)地、缺資金，而是缺乏

7、優(yōu)秀的謀劃人才。一個(gè)高素質(zhì)的優(yōu)秀投資謀劃人才，不但實(shí)際閱歷豐富，而且對(duì)商場(chǎng)謀劃中的每一環(huán)節(jié)都應(yīng)有清楚認(rèn)識(shí)，深化領(lǐng)會(huì)全程謀劃是一環(huán)緊扣一環(huán)，任何一環(huán)的過失都會(huì)呵斥失誤或失敗?，F(xiàn)實(shí)證明，只需親力親為，精心謀劃，經(jīng)過實(shí)際檢驗(yàn)獲得勝利的人，才是真正有實(shí)力的謀劃人，才是當(dāng)前商場(chǎng)投資謀劃迫切需求的人才。商鋪開展呈兩大趨勢(shì)記：隨著中國城市化的降臨，各地商業(yè)化進(jìn)程加快，政府也開場(chǎng)著力于商業(yè)規(guī)劃，引導(dǎo)商家走可繼續(xù)開展之路，您對(duì)未來商鋪的開展趨勢(shì)有何見解？張：投資商鋪的利潤遠(yuǎn)高于其他投資收益，當(dāng)前MALL的亮點(diǎn)又給商業(yè)市場(chǎng)注入興奮劑，商鋪已成為開發(fā)商競(jìng)相開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)。大型商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)歷來異常猛烈，而且這種競(jìng)爭(zhēng)今

8、后一定將越演越烈。目前，競(jìng)爭(zhēng)者已進(jìn)入調(diào)整期，可以預(yù)見，在今后一段時(shí)間里，錯(cuò)位運(yùn)營將成為商業(yè)區(qū)運(yùn)營的一大趨勢(shì)，而商業(yè)圈內(nèi)的文娛、餐飲、文化、旅游各行業(yè)的“錯(cuò)業(yè)運(yùn)營，將更有利于構(gòu)成業(yè)態(tài)互補(bǔ)。這種有序公平競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果往往是互惠互利，共同昌盛。另一大開展趨勢(shì)是商場(chǎng)實(shí)行強(qiáng)化運(yùn)營性管理，以往商場(chǎng)租售后，一切權(quán)分散了，很難做到一致管理，如今國內(nèi)不少商場(chǎng)已成立了商業(yè)運(yùn)營管理公司，擔(dān)任業(yè)主的商鋪代租和商場(chǎng)一致招商管理任務(wù)。目前，這種一切權(quán)分散，運(yùn)營權(quán)集中的商鋪開發(fā)新方式在市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)中正起著越來越大的作用，商鋪不再一賣了之。我以為，未來商鋪要在運(yùn)營管理方面進(jìn)一步完善，才干獲得更好的報(bào)答。記：我拜讀了您的大作，覺得這本書對(duì)商場(chǎng)投資謀劃的各種問題都做了深化分析，可謂一針見血。請(qǐng)問，您計(jì)劃今后在這方面如何開展？張：八多年來我不斷努力于商場(chǎng)投資與商場(chǎng)謀劃，對(duì)國內(nèi)商場(chǎng)(市場(chǎng))投資失誤或失敗的主要緣由有了深化的了解，