城市經(jīng)濟學思考題解全

1、城市經(jīng)濟學思考題思考題一1、城市的功能在現(xiàn)實中是如何體現(xiàn)的？城市功能的含義：是指一個城市在國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟和文化生活中應(yīng)有的作用和能力。它可以分為基本功能與特殊功能，或主要功能與輔助功能。（城市的基本功能是指任何城市都具有的功能，它包括城市的載體功能、經(jīng)濟功能和社會功能。城市的特殊功能是指城市所特有的功能，他與城市所處的地理位置和擁有的自然資源、歷史人文背景有關(guān)。）例如武漢作為漢江和長江交匯處的城市和位于中國中部的特殊地理位置，造就了他九省通衢的特有功能，為其建立中國的物流中心打下了基礎(chǔ)。2、如何理解城市化的一般規(guī)律性及其變異現(xiàn)象？城市化是人類社會的一種普遍現(xiàn)象，它有其自身的內(nèi)在發(fā)展規(guī)律

2、，而這種規(guī)律是由一系列相互聯(lián)系的規(guī)律體系組成的，忽視城市化規(guī)律體系的完整性或結(jié)構(gòu)特征，在實際工作中就有可能誤導城市化發(fā)展。城市化規(guī)律是由時間、空間、質(zhì)態(tài)和量態(tài)四個維度構(gòu)成的體系。（一）從時間維度上看，城市化規(guī)律表現(xiàn)為城鄉(xiāng)人口隨著工業(yè)化進程發(fā)展的有序變化,并呈現(xiàn)出明顯的階段性特征，經(jīng)濟學家稱之為城市化階段。（二）基于空間維度分析，城市化規(guī)律表現(xiàn)為由城市“聚集效應(yīng)”與“擴散效應(yīng)”所決定的城市與其輻射區(qū)域之間在生產(chǎn)方式和生活方式各領(lǐng)域的互動關(guān)系。（三）是基于動力維度分析，城市化規(guī)律表現(xiàn)為城市化進程與工業(yè)化發(fā)展相互促進，并與經(jīng)濟發(fā)展水平高度相關(guān)。城市化的變異現(xiàn)象（1）逆城市化，是指城市化后期大城市的人

3、口和就業(yè)崗位向大都市的小城鎮(zhèn)、非大都市或遠方較小都市遷移的一種分散化過程。這主要是因為城市化中的過度集聚造成的交通擁擠、犯罪增長、污染嚴重的城市壓力日益增大小從而使人們傾向于遷移至郊區(qū)居住。（2）城市化水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)。一般的發(fā)達國家第二三產(chǎn)業(yè)比重較大、比較發(fā)達，并不依賴于第一產(chǎn)業(yè)。而我國過多的依賴與第一、第二產(chǎn)業(yè)，不利于城市的經(jīng)濟發(fā)展。3、城市經(jīng)濟的本質(zhì)特征是什么？與國民經(jīng)濟的區(qū)別體現(xiàn)在哪里？城市經(jīng)濟是指由工業(yè)、商業(yè)等各種非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟部門聚集而成的地區(qū)經(jīng)濟,本質(zhì)特征就在于他的空間聚集性。城市經(jīng)濟是以城市為載體和發(fā)展空間，二、三產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，資本、技術(shù)、勞動力、信息等生產(chǎn)要

4、素高度聚集，規(guī)模效應(yīng)、聚集效應(yīng)和擴散效應(yīng)十分突出的地區(qū)經(jīng)濟。城市經(jīng)濟特點是：人口、財富和經(jīng)濟活動在空間上的集中；非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟在整個經(jīng)濟活動中占支配地位；經(jīng)濟活動具有對外開放性。城市經(jīng)濟具有輻射性。國民經(jīng)濟是指一個現(xiàn)代國家范圍內(nèi)各社會生產(chǎn)部門、流通部門和其他經(jīng)濟部門所構(gòu)成的互相聯(lián)系的總體。工業(yè)、農(nóng)業(yè)、建筑業(yè)、運輸業(yè)、郵電業(yè)、商業(yè)、對外貿(mào)易、服務(wù)業(yè)、城市公用事業(yè)等，都是國民經(jīng)濟的組成部分。（從經(jīng)濟內(nèi)容上看，國民經(jīng)濟的涵蓋范圍比城市經(jīng)濟更廣，包含了農(nóng)業(yè)。第一，國民經(jīng)濟是人們進行物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動的總過程。這一系列生產(chǎn)、運輸、買賣、消費的總體就是國民經(jīng)濟。第二，我國的國民經(jīng)濟分為不同的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。國民經(jīng)

5、濟是由各不相同的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，它們有機地結(jié)合在一起，就是國民經(jīng)濟。4、分析目前城市化進程中的“城中村”現(xiàn)象。含義：從狹義上說，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，城中村是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。城中村的利弊：利：1、大量外來人口、低收入階層和弱勢群體需要城中村為其提供居所2、體現(xiàn)社會中多元化的社會階層3、城中村房租便宜，一定程度上降低了城市營商和生活成本4、城市貧富差距大，城中村可以適應(yīng)不同階層的需要5、政府尚不能提供充

6、分數(shù)量的廉租房屋6、可作為城市發(fā)展史的特色之一予以保留。弊：（1）人口雜亂，“城中村”由村民、市民和流動人口混合構(gòu)成。流動人口成為主要犯罪群體，治安形勢嚴峻。（2）城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓”風景獨特。由于房屋密度高、采光通風條件差，村民居住環(huán)境差。（3）基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患，（4）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣，管理混亂，等?！俺侵写濉辈粌H影響城市的美觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾

7、”。成因：1.我國城市化速度加快，城市建設(shè)用地快速擴張的結(jié)果。2.由我國城鄉(xiāng)二元管理體制（城市和農(nóng)村不同的管理模式）及土地的二元所有制（城市土地國家所有和農(nóng)村梯度集體所有）結(jié)構(gòu)所造成的。在國民經(jīng)濟快速發(fā)展，房價和土地快速增值的情況下，農(nóng)民為了追求土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果。城中村改造：1.保證拆遷補償款籌集與發(fā)放的到位。制定公開透明的補償政策。2將城中村村民納為居民時，相應(yīng)的福利保障制度要跟上，將社會保障由農(nóng)村保障變?yōu)槌鞘斜Ｕ?，實現(xiàn)保障方式的轉(zhuǎn)變，解決農(nóng)民的后顧之憂。3.為農(nóng)民開展相應(yīng)的培訓，使其參與就業(yè)，解決就業(yè)問題。典型案例：武漢洪山城中村改造：例如華師東南門的陳家灣，約有2200村民

8、，暫住/寄住的人口占總居住人口的80%左右。村里到處都是垃圾和違章建筑，小吃店遍地開花。這里市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施滯后，環(huán)境衛(wèi)生較差，治安管理不力，從而成為黃賭毒的溫床。5、請聯(lián)系實際對“鄉(xiāng)村城市化”、“城市鄉(xiāng)村化”、“城鄉(xiāng)一體化”加以辨析。鄉(xiāng)村城市化一般指農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)村人口并向城鎮(zhèn)性質(zhì)的居民點集聚，鄉(xiāng)村地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械貐^(qū)或在鄉(xiāng)村地域中城市要素逐漸增長的過程。馬克思指出：古代的歷史是“城市鄉(xiāng)村化”，而現(xiàn)在的歷史是“鄉(xiāng)村城市化”即在長期的一個歷史階段，城鄉(xiāng)關(guān)系是農(nóng)村支持城市，這叫“城市鄉(xiāng)村化”，到建立了獨立完整發(fā)達的工業(yè)和城市體系后，城市要支持農(nóng)村的發(fā)展，這叫“鄉(xiāng)村城市化”。鄉(xiāng)村城市化是目前中國最大

9、的發(fā)展特點，突出特征是很多農(nóng)民拆遷后住進高樓。城市鄉(xiāng)村化是城市化水平高度發(fā)達的國家出現(xiàn)的，也叫“逆城市化”，突出特征是城市里的人都愿意去鄉(xiāng)下住小別墅，難以忍受大城市里的糟糕的環(huán)境。所以，中國目前發(fā)展的特點是由鄉(xiāng)村城市化慢慢過渡到城市鄉(xiāng)村化，最終要實現(xiàn)的是城鄉(xiāng)一體化。思考題二1、現(xiàn)實中工業(yè)布局與韋伯工業(yè)區(qū)位理論有差距嗎？為什么？韋伯工業(yè)理論建立在簡單話的假設(shè)基礎(chǔ)上，僅對少數(shù)區(qū)位因素作了純理論的分析，他非常重視運費在工業(yè)區(qū)位的作用，僅僅強調(diào)了產(chǎn)品和原料的重量以及運輸?shù)木嚯x，這是遠遠不夠的。在現(xiàn)實中的應(yīng)用性較差。比如，現(xiàn)在的工業(yè)部門越來越復雜，很多工廠的生產(chǎn)過程不是從最初原料開始，而是從半成品或零部

10、件開始，比如制鞋廠，制鞋的原料不是橡膠產(chǎn)地采購的，而是在一個市場中采購半成品制成又到該市場中銷售，即原料本身就可以在人口密集的地區(qū)取得，而這些地區(qū)又是市場區(qū)位。另外，現(xiàn)在不受地區(qū)限制的遍在原料已經(jīng)很少了，尤其是在資源稀缺的國家或地區(qū)，幾乎沒有什么原料是普遍存在的，所以現(xiàn)實中的工業(yè)布局可能考慮的因素并非是以運費為主。1、韋伯將運費看作距離、重量的函數(shù)，并且成比例地增加，而現(xiàn)實中的運費制度則是區(qū)段增加并且是遠距離遞減的，運費率往往因原料、產(chǎn)品的不同而不同，而不是韋伯工業(yè)區(qū)位理論統(tǒng)一運價體系。且交通網(wǎng)以及運輸線路的地形條件不同也影響運費隨著現(xiàn)代交通方式的進步，運輸方式的不同，運輸同樣的物品，運輸體系

11、也不同。2、在韋伯的假定中，完全競爭市場條件也不現(xiàn)實。3、交通發(fā)達的情況下，產(chǎn)品價格中運費所占比重減小，電子產(chǎn)品運費比重只有千分之一。4、技術(shù)進步，使得單位產(chǎn)品的原材料消耗下降，以及替代原材料的使用，原材料指向弱化，消費指向增強。5、政策因素，政府在一些地區(qū)鼓勵工業(yè)發(fā)展而在另一些地區(qū)限制工業(yè)發(fā)展，直接影響到了工業(yè)區(qū)位的選擇。2、城市化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變革有何內(nèi)在聯(lián)系？城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)指一定質(zhì)量、一定數(shù)量和一定序列的產(chǎn)業(yè)部門組合，反映了城市經(jīng)濟的增長高度。城市化的發(fā)生和發(fā)展受到三大力量的作用：農(nóng)業(yè)的先導傳動，農(nóng)業(yè)發(fā)展是城市化的初始動力工業(yè)化的中堅推動，工業(yè)化是城市化的根本動力第三產(chǎn)業(yè)的后續(xù)拉動，第三產(chǎn)業(yè)是

12、城市化的后續(xù)動力綜上，在城市化諸多動力機制中，可以分解出兩大基本力量，即以農(nóng)業(yè)發(fā)展為代表的農(nóng)村“推力”和由工業(yè)化與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為代表的城市“拉力”。這兩股力量以“推”一“拉”，使城市化的歷史進程持續(xù)地發(fā)生和發(fā)展著你認同中國城市化模式的分析嗎？你有什么獨到的見解？比較認同。國外政府和市場交織主導，通常市場占主要地位，中國的城市化則是以政府調(diào)控為特色，而且很大程度上側(cè)重于政府主導。從解放初到20世紀80年代，中國城市化速度和規(guī)模一直由政府進行嚴格的計劃和控制，以“人口總量”為計劃控制的主要目標，以戶籍制度為限制，尤其在審批和城市規(guī)劃的限制上，政府主導行為表現(xiàn)得非常明顯。這導致了很多不良影響：1、政

13、府以GDP為考核目標，在城鎮(zhèn)化背景下，造成了官員盲目追求政績和國家鼓勵相關(guān)政策的紅利。出現(xiàn)了很多的“鬼城、睡城”。使得城鎮(zhèn)化尤其是新型城鎮(zhèn)化不但沒能起到推動房地產(chǎn)發(fā)展的作用，反而影響了其正常發(fā)展。2、生態(tài)環(huán)境惡化、資源矛盾突出。大氣污染、垃圾圍城。水資源短缺困擾著許多城市。3、文化缺失，城市建設(shè)無序，特色漸失。比如北京的四合院，在大規(guī)模拆遷下已經(jīng)所剩無幾。在此可以借鑒世界文化藝術(shù)之都的巴黎對于老舊建筑的保護以及對于城市發(fā)展的規(guī)劃4、舉例說明企業(yè)選址要考慮哪些因素?，F(xiàn)代企業(yè)根據(jù)不同的標準可以劃分為不同的企業(yè)，我覺得不同類型的企業(yè)有必要分開來說明其選址所需要考慮的因素。對于制造性企業(yè)來說，具體要考

14、慮的因素有自然資源的可獲得性及其價格，交通體系和成本，人力資源，包括工資水平、勞動技能等，還有當?shù)氐母偁幤髽I(yè)等方面。在這里舉一個寶馬工業(yè)企業(yè)選址的例子。高成本的德國似乎是個最不可能建汽車廠的地方，比起東歐同行，德國汽車工人的平均收入要高7倍，而且工作時間還少10%。所以說歐洲和亞種汽車生產(chǎn)商都把生產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)到東歐的低成本國家，但是寶馬選擇在德國萊比錫建車場，震驚了很多業(yè)內(nèi)的分析師。但是寶馬看重的主要是萊比錫的勞動力條件，人口約60萬，勞動力豐富，但是它的失業(yè)率卻達到了22%，超出了正常的失業(yè)率獎金17%，也正是這個原因，當?shù)卣o予了大力的支持，工程公會的當?shù)卮肀硎荆骸霸搹S給這座城市的未來帶來了

15、真正的希望?！苯o了它很多寬松的條件。還有就是當?shù)赜型晟频墓I(yè)體系，有著悠久的工業(yè)傳統(tǒng)，工人的技術(shù)熟練，除此之外，所有工人都講德語，省卻了棘手且成本高昂的翻譯，溝通順暢。還有就是產(chǎn)品銷售條件和生活條件，發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)便于將產(chǎn)品銷往本土的巨大市場，而且當?shù)厣顥l件良好，能提高員工的滿足和留住優(yōu)秀的人才?；A(chǔ)設(shè)施發(fā)達，而且產(chǎn)業(yè)集群作用強?？梢越档椭贫瘸杀荆岣咭?guī)模經(jīng)濟效益和范圍經(jīng)濟效益。交通方面，有稠密的鐵路和公路網(wǎng)以及河流經(jīng)過。零售企業(yè)選址的關(guān)鍵在于如何使自己的產(chǎn)品具有可達性，消費者數(shù)量往往決定了這個企業(yè)的命運。歸納概括為2點：選址的人口消費能力及區(qū)域內(nèi)的城市交通和周邊交通的商圈競爭情況。家樂福的

16、法文意思就是十字路口，而家樂福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一標準，所有的路都開在了路口，巨大的招牌500米開外都能看清楚。人口消費能力可以通過市場調(diào)研來獲得，包括對區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模和特征的調(diào)查，不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量額密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)、人均可支配收入許多指標來劃定家樂福的銷售區(qū)域。再就是交通，選址周圍有很多的公交車，或是道路寬敞，交通方便，那么銷售范圍就會很大。我覺得我們學校旁邊的武商量販就很像家樂福選址的要求。思考題三從促進城市經(jīng)濟增長的目的出發(fā)，城市政府應(yīng)當如何建設(shè)公共環(huán)境？它包括哪些內(nèi)容？我國目前應(yīng)側(cè)重于哪些方面的政策？公共環(huán)境：也就是指社會十一度，包括了城市的自然環(huán)境、文化和公共

17、品的供給狀態(tài)。政府公共環(huán)境建設(shè)包括3個部分：城市投資環(huán)境的建設(shè)、商業(yè)孵化環(huán)境的建設(shè)、城市經(jīng)濟增長的公共服務(wù)政策。城市投資環(huán)境只要依靠投資的硬環(huán)境和軟環(huán)境。而城市投資環(huán)境是否讓人滿意可以從2個視角出發(fā)，一個是企業(yè)，一個是政府。從企業(yè)的角度分析，對于同一投資環(huán)境要素，不同類型的企業(yè)有著差異化的需求；因此，對于投資環(huán)境評價，要充分考慮企業(yè)的差異化需求，并對不同類型企業(yè)的要素權(quán)重進行區(qū)分。從政府的角度分析。我國城市投資環(huán)境有幾個特點。是政府的戰(zhàn)略選擇對投資環(huán)境的改善和當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展有相當大的影響。是目前各個城市之間的戰(zhàn)略趨同現(xiàn)象比較嚴重。是投資環(huán)境改善不能停留在法律層面，而是從政策宣傳到戰(zhàn)略實施，從政府

18、決策層到執(zhí)行層，只有執(zhí)行力強的城市才是全面的。通過企業(yè)、政府雙重視角考察環(huán)境，從需求供給兩個層面來分析環(huán)境，城市經(jīng)濟發(fā)展的公共環(huán)境政策應(yīng)該：是投資環(huán)境的改善，要堅持需求導向，要根據(jù)不同類型企業(yè)的發(fā)展改善投資環(huán)境。是城市的發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)立足于差異化的定位，避免趨同化的城市戰(zhàn)略定位，必定是特點鮮明的戰(zhàn)略定位。是與戰(zhàn)略定位相配套的政策組合和戰(zhàn)略執(zhí)行不可忽視。戰(zhàn)略設(shè)計和組合、執(zhí)行三者環(huán)環(huán)相扣。商業(yè)孵化環(huán)境的建設(shè)主要是政府有關(guān)技術(shù)和商業(yè)開發(fā)區(qū)的扶持。其實我覺得，商業(yè)孵化環(huán)境不見得就那么適宜于創(chuàng)新發(fā)展的環(huán)境。很多城市都在弄商業(yè)開發(fā)區(qū)，我覺得利用城市本身的特點并加以創(chuàng)新，同樣可以達到營造創(chuàng)新發(fā)展社會環(huán)境的目的。

19、比如說海南三亞，城市的特色景觀是一種獨特的資源。在城市勻質(zhì)化發(fā)展的今天，人們?nèi)找嬖鲩L的需求決定著城市的特定景觀資源是可供經(jīng)營的，通過營銷、旅游策劃的手段可以給城市帶來巨大的經(jīng)濟收益。但是三亞現(xiàn)在發(fā)展過程中，特色景觀維護和城市發(fā)展之間的主要矛盾。應(yīng)該說目前的三亞基本保持了原有的“顯山露水”的城市整體景觀特征和“小、巧、靈”的城市面貌。但是，新時期大規(guī)模城市開發(fā)建設(shè)也對城市特色景觀形態(tài)造成了一定的破壞。如何平衡需要一定的方針。城市經(jīng)濟增長的公共服務(wù)政策，是我覺得是我們國家最應(yīng)該注意的方面了，強調(diào)了那么多年的要強化服務(wù)職能，去辦這種手續(xù)的時候各種麻煩。就拿我去辦企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的事情，政務(wù)中心工作人員服

20、務(wù)態(tài)度太差，很多人都愿意花800元工商代理費去辦這個，自己去辦就出200左右的工本費。自己辦就是很多東西搞不清楚，網(wǎng)站上就只有一個空表格，說明的內(nèi)容很少，審材料的人員也是極其不耐煩的，大多數(shù)都被吼的很慘。辦了營業(yè)執(zhí)照，還得去另外兩個地方國稅、地稅登記。手續(xù)太麻煩，對一些沒有經(jīng)驗和資金的企業(yè)來說簡直就是一種壓榨。2、以具體事例比較城市輸出部門與地方化部門產(chǎn)業(yè)政策的不同，分析促進二者經(jīng)濟增長的不同目標。104頁3、你能否用所學的古典城市增長理論量化各種因素對武漢市城市發(fā)展的貢獻？（放棄）4、對于制定促進城市經(jīng)濟增長的產(chǎn)業(yè)政策，你有什么建議？試分析一個具體城市，說明產(chǎn)業(yè)政策對城市經(jīng)濟增長的作用。1、

21、郴州市基本情況介紹1）地理位置：地處湖南省南大門，北接衡陽市，南節(jié)廣東韶關(guān)，南嶺北側(cè)。2）自然特色：地形以山地丘陵為主，森林覆蓋率高，有“林中之邑”的美譽，自然資源豐富，“中國有色金屬之都”，“溫泉之鄉(xiāng)”，雨熱充足。3）人文特色：“天下第十八福地”，悠久的歷史，茶馬古道重鎮(zhèn)。4）人口、交通：人口約500萬，京廣高鐵，“兩小時經(jīng)濟圈”，京廣高速，廈蓉高速。2、郴州市基本產(chǎn)業(yè)政策核心：發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟理念：產(chǎn)城融合，園城一體。措施：1）大力承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移（如富士康，高斯貝爾等）2）吸引港澳臺外商投資，3）大力培育優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)，推進生態(tài)園區(qū)建設(shè)。4）簡政放權(quán)，行政審批“兩集中，兩到位?！?）園區(qū)配套

22、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施完善出臺政策：1）2009年9月，省委省政府出臺關(guān)于支持郴州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移先行先試的若干政策2）2011年11月，與湘南其他兩市耒陽永州成功申報國家級承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)上升為國家級戰(zhàn)略。發(fā)展成果：成功轉(zhuǎn)型升級，躋身全省經(jīng)濟發(fā)展第一方陣，園區(qū)經(jīng)濟占全市工業(yè)比重53%，加工貿(mào)易額全省第一，進出口總額全省第二。成功的把原有的依賴礦產(chǎn)資源粗放型的經(jīng)濟模式轉(zhuǎn)移到依靠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值進出口加工、生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟增長新動力的可持續(xù)發(fā)展模式。思考題四城市規(guī)模經(jīng)濟和城市規(guī)模是一回事嗎？舉例說明二者的區(qū)別與聯(lián)系。城市規(guī)模是衡量城市大小的數(shù)量概念。主要有城市的人口規(guī)模和城市的地域規(guī)模兩種表達方法，

23、由于城市地域規(guī)模往往從屬于城市的人口規(guī)模，所以城市規(guī)模常專指城市人口規(guī)模。城市規(guī)模經(jīng)濟是指城市非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位和人口恰好適應(yīng)城市土地承載力和基礎(chǔ)設(shè)施的容量，使得生產(chǎn)成本和生活成本都達到最低水平，城市發(fā)展啊處于規(guī)模經(jīng)濟區(qū)間。城市規(guī)模經(jīng)濟的具體表現(xiàn)可以從居民個人、企業(yè)和城市三個層面分析。1、從個人的角度考察，城市規(guī)模效益主要表現(xiàn)在居民貨幣收入和公共設(shè)施的便利兩個方面。2、從廠商的角度考察，相應(yīng)的城市規(guī)模效益的主要內(nèi)容來自生產(chǎn)效率和市場容量兩方面。3、從整個城市的角度來看，城市規(guī)模的效益表現(xiàn)為城市化經(jīng)濟。二者的聯(lián)系在于城市的規(guī)模決定于城市的規(guī)模經(jīng)濟，城市規(guī)模經(jīng)濟是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，反過來，由于城市規(guī)模的

24、變化，獲得一種遞增的報酬，又產(chǎn)生一種規(guī)模經(jīng)濟效益。簡言之，從某種程度上，城市規(guī)模越大，城市規(guī)模經(jīng)濟越明顯。因為城市規(guī)模足夠大時，城市中的公共設(shè)施會更加完善在國務(wù)院公布的中國城市規(guī)模排名把大城市分為三類，分別是大都會城市、特大中心城市和準特大中心城市。一、大都會城市：1上海2北京3廣州4武漢5天津6沈陽7成都8重慶；二、特大中心城市三個城市（排名不分先后）：西安、哈爾濱、南京三、準特大中心城市七個城市（排名不分先后）：深圳、大連、青島、杭州、蘇州、無錫、昆明從這三類排名我們就可以看出一定的端倪，以上海為例，上海屬于我國的一線城市，屬于國際大都會城市，無論是從教育方面、醫(yī)療衛(wèi)生、行政管理、文化娛樂

25、，還是交通、社會福利及其保障都十分完善，從工業(yè)方面上海的工業(yè)園區(qū)具有規(guī)?；?，因為本身優(yōu)良的區(qū)位，市場優(yōu)越，面向世界，工業(yè)效益十分可觀。從個人、廠商、整個城市都可以看出上海城市規(guī)模經(jīng)濟明顯，這正好就是由其城市規(guī)模影響的。從某種程度上來說，城市規(guī)模越大，城市規(guī)模經(jīng)濟現(xiàn)象越明顯，城市規(guī)模足夠大的時候，城市中的公共設(shè)施建設(shè)更加完善和便利，拿上海和宜昌作比較，上海屬于國際化大都市，是我國的一線城市，其居民收入和公共設(shè)施建設(shè)，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂、交通、社會福利與保障、行政管理與社區(qū)服務(wù)等各個方面都非常完善，教育方面，上海有很多著名高等學府，而相對來說，宜昌作為三線城市，消費水平與二線城市武漢相差

26、不多，但是收入居民水平與上海懸殊較大，公共設(shè)施方面建設(shè)，例如醫(yī)療衛(wèi)生水平、交通等都比不了上海。從工業(yè)方面，上海有許多工業(yè)園區(qū)，例如上海外高橋保稅區(qū)、徐涇工業(yè)園區(qū)、上海普陀長征工業(yè)區(qū)、上海閔行電氣工業(yè)園區(qū)等，規(guī)?？捎^的工業(yè)園區(qū)使得工業(yè)廠商地理位置接近，提高了商業(yè)交易效率，樣品選定、樣品制作、原料采購、批量生產(chǎn)、成批交貨、通訊運輸?shù)姐y行結(jié)算，都十分便利，節(jié)約了各個環(huán)節(jié)的成本們生產(chǎn)效率得以提高，同時作為國際化大都市，上海擁有大型港口、機場，交通便利，鏈接全國乃至世界市場，所以市場容量大，產(chǎn)品受眾廣泛。宜昌雖然也是長江中游的樞紐城市，但是，交通未及上海便利，市場規(guī)模有限，同時工業(yè)區(qū)規(guī)模小，生產(chǎn)效率不及

27、上海。綜觀兩個個城市，在一定程度上，城市規(guī)模越大，城市規(guī)模經(jīng)濟越明顯。結(jié)合一個案例談一談你所理解的集聚經(jīng)濟現(xiàn)象。推動郊區(qū)經(jīng)濟的繁榮黃家湖大學城占地50多平方公里,將極大的刺激房地產(chǎn)、金融、餐飲、交通、教育、科技等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大學城周圍的地價將上漲,城郊失地農(nóng)民可采多種方式（如出租,代建等）盤活土地資源,取得持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟收益,這可以改善郊區(qū)居民居住條件,新建公益設(shè)施,迅速提高當?shù)亟?jīng)濟文化水平,為當?shù)刈⑷虢?jīng)濟發(fā)展的大量生機,逐步提升城郊的社會經(jīng)濟環(huán)境影響力,促進郊區(qū)的繁榮。優(yōu)化城郊資源配置大學城的建設(shè),使高校集中布局,人口集中密集,資源集中整合,既節(jié)約大量土地,又可避免基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施的重復建設(shè)

28、,有效提高了土地、設(shè)施等的配置效率。大學城以其開放性,與郊區(qū)居民共享資源,如各種設(shè)施場所、書店、醫(yī)院都向居民開放共享,提高了資源的使用效能。另外,大學城后勤社會化將使得與之相關(guān)的餐飲、物業(yè)管理、清潔衛(wèi)生等方面可以吸收城郊的剩余勞動力,大量就業(yè)崗位將使得城郊的人力資源得到合理有效的配置。3.有利于社區(qū)文化構(gòu)建大學城培養(yǎng)高素質(zhì)人才的同時,也是二次教育再培訓的骨干力量,其成人教育也成為推動終生教育的主要環(huán)節(jié),為當?shù)厣鐓^(qū)成員的思想觀念、知識結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了良好的直接間接環(huán)境。大學城除營造濃厚的學術(shù)氣氛外,還舉辦各種社交、人文實踐活動,活躍了社區(qū),使居民產(chǎn)生較強的社區(qū)意識,提高居民參與社區(qū)發(fā)展的積極性,

29、豐富居民的生活,而且通過資源共享與優(yōu)化配置,將會實現(xiàn)郊區(qū)生活大學化與大學生活社會化相融的可喜局面。4加快科技園的建設(shè)建設(shè)大學城可促進教育規(guī)模擴大,教育實力增強。這也意味著武漢高等教育走“產(chǎn)學研”一體化道路成為必然和可能,目前,眾多高校倡導要辦研究型大學,這使得科研成為大學的主要職能之一。大學城又具有科研與創(chuàng)新聚合的優(yōu)勢?？陀^上需要科技園以充分利用大學城的科研力量和人才資源,建設(shè)起大學科研與新興產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)系橋梁,類似于“硅谷”（以斯坦福大學為依托）與“武漢光谷”（以華中科技大學為依托）?！爱a(chǎn)學研“道路及大學城與產(chǎn)業(yè)企業(yè)間的互動顯然能夠帶動一批有專業(yè)特色的科技園的興起與發(fā)展,這反過來又強化了大學城

30、科技創(chuàng)新與轉(zhuǎn)化的能力,進而提高武漢的創(chuàng)新能力和科技實力。1、如何理解城市經(jīng)濟規(guī)模的各種效益點？所謂城市最佳規(guī)模存在嗎？如何根據(jù)實際因素對城市規(guī)模進行決策？P0點為城市發(fā)展起點。Pl是城市功能基本形成點。這時城市總產(chǎn)出等于基礎(chǔ)設(shè)施投入存量價值，城市功能開始運行，依托于城市的最初功能，形成城市經(jīng)濟活動的最初規(guī)模。P2是城市的最小門檻規(guī)模。這點是城市總產(chǎn)出和總投入、城市人均產(chǎn)出和人均投入的左交點，是成本等于效益的城市最小規(guī)模。此點之前，城市成本不能得到補充；此點之后，收益超過成本，城市功能開始產(chǎn)生正收益。P3是城市的最低生產(chǎn)規(guī)模。在這一點，城市邊際成本曲線通過城市人均成本曲線的最低點，意味著城市收支

31、正好相等，城市平均成本最小，是城市能夠以規(guī)模效益吸引企業(yè)的最低城市規(guī)模。P4是城市邊際效益最高點。即城市化發(fā)展的拐點規(guī)模。從這一點開始，城市進入適度規(guī)模發(fā)展期。P5是城市人均效益最高規(guī)模。這時城市企業(yè)的平均效益或城市居民的人均收入最大。P6是城市最大經(jīng)濟效益的規(guī)模。因為在此規(guī)模點上，城市邊際產(chǎn)出等于邊際投入，即城市總產(chǎn)出減掉城市總投入的收益最大。P7是城市最大總產(chǎn)出規(guī)模。此點城市總產(chǎn)出規(guī)模最高，邊際產(chǎn)出為零，超過這一點，城市總產(chǎn)出絕對數(shù)量下降，邊際產(chǎn)出為負數(shù)，因而應(yīng)當是城市人口的控制規(guī)模。但是由于這時的城市總收益仍然為正數(shù)，城市規(guī)模仍然可以在控制中相應(yīng)的少量擴大。P8是城市的最大人口規(guī)模。它是

32、城市人均產(chǎn)出與人均投入的右交點，這時城市總產(chǎn)出等于總投入，城市總效益為零。以上P3至P8的人口規(guī)模，都可以在某種程度上稱為適度規(guī)模。在市場經(jīng)濟條件下，現(xiàn)實的城市規(guī)模就是由集聚經(jīng)濟和集聚不經(jīng)濟的平衡關(guān)系所決定的。如果用城市居民人均效用水平的變化來反映集聚經(jīng)濟和集聚不經(jīng)濟的綜合作用的結(jié)果，那么在其他條件完全相同的情況下，城市居民的人均效用水平U就會隨著城市規(guī)模P的擴大而呈現(xiàn)如下的變化：開始時隨著城市規(guī)模的增大而增加，到達一定規(guī)模P后，效用反而隨著城市規(guī)模的增加而下降。城市人均效用水平U最高的規(guī)模P就是適度城市規(guī)模，即最佳城市規(guī)模。當城市規(guī)模擴大到已經(jīng)超過適度城市規(guī)模時，人口流入城市，效用水平會降低

33、，但由于效用水平的下降，人口將會發(fā)生向其他城市的流出，使得城市規(guī)?；氐皆瓉淼木馑健Ｋ?，大于適度城市規(guī)模的城市規(guī)模是穩(wěn)定的市場均衡，市場經(jīng)濟不存在對這種狀況進行自我修正的機制，故在城市建設(shè)中應(yīng)控制大城市。當城市規(guī)模小于適度城市規(guī)模時，城市規(guī)模是一種不穩(wěn)定的市場均衡，因為城市居民效用水平明顯低于大城市，所以，人口還可能流向已經(jīng)超過適度規(guī)模的大城市，從而使得大城市越來越擁擠，因此，迅速使小城市的規(guī)模擴大，達到適度城市規(guī)模必須引起關(guān)注。使城市達到最佳規(guī)模必須按照城市的性質(zhì)、規(guī)模和條件，在地域空間上確定各個功能區(qū)的布局和城市各要素的科學合理的安排，為城市建設(shè)的各個方面服務(wù)。通過規(guī)劃，合理確定城市建

34、設(shè)用地規(guī)模，使之效益達到最佳。為了使一個城市最快的發(fā)展達到最佳規(guī)模，首先必須確定城市發(fā)展的主方向，即城市的性質(zhì)。城市的性質(zhì)是指各城市在國家經(jīng)濟和社會發(fā)展中所處的地位和所起的作用。城市性質(zhì)體現(xiàn)了城市的個性，反映其所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟、社會、地理、自然等因素的特點，從而據(jù)誒的那個城市用地結(jié)構(gòu)，對城市空間形態(tài)的拓展起著先導作用，最終影響城市的經(jīng)濟和社會的發(fā)展。在確定城市的性質(zhì)時，可以從以下方面進行綜合考慮：（1）國家經(jīng)濟建設(shè)的要求與國民經(jīng)濟計劃基本建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的地位和作用。（2）該城市所屬的區(qū)域自然、經(jīng)濟條件，資源、能源、國防條件、歷史特征等基礎(chǔ)因素。（3）根據(jù)生產(chǎn)力布局的要求及區(qū)域生產(chǎn)力合理布

35、局的原則，對城市的發(fā)展遠景設(shè)想等一系列重要技術(shù)指標與經(jīng)濟效益指標的論證。（4）根據(jù)各種客觀條件、發(fā)展狀況、特點等方面的真實情況，明確找出本城市發(fā)展中占主要地位的主導部門或優(yōu)勢部門，作為確定本城市性質(zhì)的重要依據(jù)。另外，城市用地布局在城市發(fā)展中也起到了很大的作用。沒有合理的城市布局，一個城市不可能迅速地達到其最佳的城市規(guī)模，應(yīng)綜合考慮區(qū)域土地利用和經(jīng)濟、社會、環(huán)境條件來對城市進行合理布局。在自然環(huán)境條件方面，其評價的主要是氣候、水文、地形等條件。氣候條件影響城市規(guī)劃建設(shè)的主要氣象因素有太陽輻射、溫度、濕度、降水和風向等方面。太陽輻射和溫度直接影響建筑朝向、建筑間距離、工業(yè)生產(chǎn)工藝的適宜性和經(jīng)濟型，

36、以及居住區(qū)和建筑降溫和采暖措施。降水的多少和強度則影響城市地面排水工程規(guī)劃設(shè)計，風向?qū)Τ鞘泄δ芊植疾季钟兄苯佑绊?。水溫條件對城市生產(chǎn)、生活用水等有重要作用，地形條件對也城市建設(shè)有重要作用。在社會經(jīng)濟條件方面，應(yīng)考慮該城市的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、對外交通運輸、能源等方面。工業(yè)布局特點是城市分布的主導因素，農(nóng)業(yè)和對外交通條件是城市發(fā)展的制約因素，能源則從根本上決定了城市的發(fā)展方向?？傊?，在努力使一個城市達到最佳規(guī)模的過程中，應(yīng)首先確定該城市的性質(zhì)，即讓這個城市具有一個發(fā)展的主方向，而后考慮其自然環(huán)境條件和社會經(jīng)濟條件，合理規(guī)劃城市的布局，使土地的區(qū)位優(yōu)勢發(fā)揮到最佳，使城市規(guī)模貼近于P,即使城市規(guī)模達到最佳4

37、、分析武漢的城市規(guī)模是否處于適度規(guī)模水平。主要從三個方面論述：1、武漢市現(xiàn)在城市規(guī)模武漢市首次針對人口發(fā)展作出的一項專項研究報告顯示，武漢市人口總量已突破900萬。未來20年，武漢總?cè)丝趯⒚磕?0萬人以上的速度增長，到2015年前后人口規(guī)?？赡芡黄?000萬。近年來，隨著城市化進程的加速，武漢市人口將有一個較長的增長期，人口增長包括外來人口的遷入和本地人口自然增長兩個方面。湖北大學、武漢市社會科學第4/5頁院的專家即將完成的武漢市人口發(fā)展戰(zhàn)略研究報告表明，武漢市人口遷入的數(shù)量大大超過本地人口的自然增長，目前，遷入武漢的不僅是省內(nèi)人口，也有其他省市人口。據(jù)介紹，截至2007年，武漢市常住人口總量

38、達到了898萬。預(yù)計經(jīng)過一年的增長，目前武漢市人口總量已接近910萬，是中部六省人口規(guī)模最大的城市。2、什么是城市適度規(guī)模？城市合理規(guī)模是客觀存在的，是指有利于發(fā)揮城市職能作用，便于安排生產(chǎn)、生活及各項設(shè)施，并能收到最佳效果的城市人口規(guī)模。從技術(shù)經(jīng)濟角度（如城市市政設(shè)施基建投資或建設(shè)造價與經(jīng)營費用）以及行為心理和社會學因素考慮，人口為57萬和1020萬是中小城市兩個最佳規(guī)模。世界各國提出的城市合理規(guī)模的人口指標為：57萬人到2030萬人（蘇聯(lián)），2535萬人（美國），1530萬人（日本），25萬人左右（英國），3050萬人（法國）。3、從上面的論述中，武漢市不處于適度規(guī)模，是特大規(guī)模，我們也體

39、會到武漢市的擁擠等個方面由大規(guī)模引起的問題。思考題五1、城市土地的概念和特征是什么？（一）城市土地的含義廣義上的城市土地是指城市行政區(qū)內(nèi)陸地和水域機器地上、地下的空間總稱。從行政區(qū)域上來劃分，城市土地有以下3個層次：（1）城市建成區(qū)土地，即城市已開發(fā)建成的土地；（2）城市規(guī)劃區(qū)土地，即城市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的定期發(fā)展范圍內(nèi)的土地，除建城區(qū)外，還包括近郊的農(nóng)田和村鎮(zhèn)戰(zhàn)友的土地；（3）城市行政區(qū)土地，是指城市行政區(qū)域內(nèi)的全部土地。從狹義上來看，城市土地是指城市市區(qū)即建成區(qū)范圍內(nèi)的土地，即城市建設(shè)用地，其土地人口密度高，建筑稠密，設(shè)施比較齊全。我們通常所說的城市地一般是指城市建成區(qū)及

40、其規(guī)劃區(qū)的土地。（二）城市土地的特征城市土地除了具有一般土地的自然特征和經(jīng)濟特征以外，還具有它本身的某些特征，這些特征主要是相對農(nóng)業(yè)土地而言的。（1）城市的區(qū)位覺又特殊的重要性。城市土地的優(yōu)劣程度主要取決于土地的區(qū)位特征，區(qū)位特征由土地所處位置的集聚經(jīng)濟效益、交通便利程度、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量好壞等因素構(gòu)成。（2）城市土地對交通運輸、城市基礎(chǔ)設(shè)施的依賴性。城市土地的優(yōu)劣在很大程度上取決于交通運輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況，交通運輸越通暢城市基礎(chǔ)設(shè)施越完備，城市土地越能發(fā)揮級差效益。（3）城市土地利用方向的多樣性。城市經(jīng)濟的社會化程度比較高，具有發(fā)達的社會分工和專業(yè)化協(xié)作，包括工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)

41、、旅游業(yè)、金融業(yè)、交通運輸業(yè)以及市政管理等各個經(jīng)濟部門。（4）城市土地的本身的價值極其其建筑物和構(gòu)筑物的價值具有可分性，是可以分別計算的。（5）城市土地的有限性。對于每一個城市來說，土地面積都是有限的，而且隨著土地需求的日益增加，土地的稀缺程度將日益嚴重。2、什么是城市土地投標租金模型？分析城市土地的一般均衡3、結(jié)合城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)理論，舉例對我國城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的功能分區(qū)及城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃進行系統(tǒng)分析。4、在了解我國現(xiàn)有城市土地利用政策基礎(chǔ)上，試分析預(yù)測我國未來政策的?；咀呦蛩伎碱}六2、影響住宅市場供求的決定因素有哪些，試著查找相關(guān)資料去分析統(tǒng)計社會不同群體的住宅需求收入彈性和價格彈性，分

42、析不同特征群體的住宅需求主要由哪些因素決定需求內(nèi)生因素：住宅價格對住宅需求的影響。就住宅價格與住宅需求之間的關(guān)系而言，簡單來說，在其他條件不變的情況下，住宅價格對住宅需求的影響是價格上升，需求下降；價格下降需求上升。需求與價格的變化呈反向運動。這與一般的商品的需求和價格之間的關(guān)系沒有什么根本的區(qū)別。但由于住宅屬于生活必需品，又是價值高不流動商品，再變現(xiàn)比較難，故住宅價格彈性比較缺乏，價格的變動對需求的拉動不是太大。家庭收入水平和財富對住宅需求的影響住宅作為一種高檔耐用的消費品，從所有者、經(jīng)營者過渡、轉(zhuǎn)讓給消費者，以實現(xiàn)其價值，在很大程度上受到居民收入水平的制約。因為住宅商品的消費主要是以家庭為

43、單位進行的，故而一般是隨著以家庭收入的財富為單位來研究，而不是以個人收入為單位來研究。但家庭收入和財富的增加幅度是可以用城市人均可支配收入的增加來考察，反映了居民的購買力水平。在其他條件不變的情況下，城市居民的家庭收入的變化與住宅需求呈正向關(guān)系，即收入的增加，購買力相應(yīng)增強，對住宅的需求也隨之增加；反之，收入的減少，對住宅的需求也減少。收入影響住宅需求有兩條基本渠道，一是收入影響家庭在住宅上持續(xù)不斷的支付現(xiàn)金的能力，通過現(xiàn)金支付的承受力來影響住宅需求，二是收入影響家庭成員一生財富積累的預(yù)期，通過財富積累的預(yù)期來影響對住宅的需求。這兩個渠道對住宅需求的影響是不一樣的，影響的大小要看哪一個渠道占支

44、配地位。居民的消費結(jié)構(gòu)對住宅需求的影響居民消費結(jié)構(gòu)對住宅需求的影響主要表現(xiàn)在居民的收入中究竟拿出多大的比重花費在住房消費上，這個比重將直接影響到住房商品化以后的租售購買力。城鎮(zhèn)居民人均每年消費性支出體現(xiàn)了消費者的消費結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)在居民的收入中究竟拿出多大的比重花費在住房消費商，這個比重將直接影響到住房商品化以后的租賃購買力。外生因素經(jīng)濟發(fā)展的速度和水平對住宅需求的影響城市的住宅需求的關(guān)鍵是城市居民的支付能力，而支付能力的大小取決于居民的收入和收入分配以及政府的補助能力。居民收入水平的普遍提高以及政府補助能力增加又依賴于經(jīng)濟發(fā)展的速度和水平。經(jīng)濟高速增長和水平的不斷提高，必然會帶來收入的提高、家庭

45、財富的增多和支付能力的增強以及政府財政收入的增加、政府提供補助能力的增強，從而帶動住宅需求的增長。經(jīng)濟的高速增長和水平的不斷提高還會帶來城市商務(wù)活動的增強、流動人口的增加和城市化水平的提高，這也會帶動住宅需求的增長。城市化進程城市化是當今重要的社會、經(jīng)濟現(xiàn)象之一，改革開放以來，我國的城市化進程十分迅速。城市化的結(jié)果是越來越多的農(nóng)民離開土地，來到了城鎮(zhèn)，人口向城市日益集中，依靠住宅市場解決住房的人也日益增多，客觀上增加了住宅的需求，城市化還改變了人們的價值觀念，使越來越多的農(nóng)村人口接受了城市生活方式，投身到住宅市場中來，從而擴大了住宅市場，增加了對住宅的需求。利率的變化對住宅需求的影響一般來講，

46、在短期內(nèi)利率的變化對住宅的價格和住宅需求有直接影響，利率上升時，住宅開發(fā)商的籌資成本會上升，住宅的開發(fā)成本也隨之上升，住宅的價格也會上升；同時利率上升，住宅購買者住宅按揭貸款的利息就會增加，購買者的支出也就增加，在居民及家庭收入和財富不便的情況下，社會對住宅購買力就會降低，住宅的需求就會隨之降低。反之亦如此。由此可見，在短期內(nèi)利率的變化對住宅需求的影響是反方向的。但在中長期內(nèi)利息的變化對住宅需求的影響，一般傾向于較為微弱，甚至認為，利率變動后，潛在的住宅需求可以保持不變。利率變動的原因?qū)嶋H上是對通貨膨脹的鱷魚漆，當通貨膨脹的預(yù)期提高時，利率雖然會上升，但居民對自己的收入的增加和家庭財富的增值預(yù)

47、期也提高了。這種收入增長和家庭財富增值通利率的上升相比可能會使同比例的，因而不會加重自己對住宅需求的負擔，所以可以未出住宅需求不便，反之亦反。政府的住房政策對住宅需求的影響政府的住宅政策是影響住宅需求的重大因素。政府的住房政策可能是行政性的也可能是經(jīng)濟手段或者兩者結(jié)合，主要有房屋政策和土地政策以及金融政策等。當政府的住房政策有利于居民得到住宅時，住宅需求就會增長；當政府住房政策緊縮時，住宅需求就會下降。供給土地價格土地價格是住宅成本的重要組成部分，據(jù)測算，我國目前土地費用約占商品房價格的20%。土地價格的提高對土地所有者來說意味著收益的增加，因而會增加土地的供給，但這種增加是有限的。提土地價格

48、的提高對住宅開發(fā)商來說意味著成本的上升，而對這種局面，開發(fā)商一般會采取兩種可供選擇的對策：一種是向空間拓展以提高房屋容積率，促使單位建筑面積所含的地價比重下降，消化地價成本的上漲，從而有利于增加房產(chǎn)供給；另一種是縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進度，當?shù)貎r上漲的二因素難以消化時，開發(fā)商的收益水平收到影響，同樣的資金能夠運作的規(guī)模也會相應(yīng)減少，從而會引起住宅供給的減少。撇開其他因素不論，住宅土地價格對于住宅供給有反向關(guān)系。住宅土地的價格越高，則住宅供給越少；反之，住宅土地價格越低，則住宅供給越多。其原因是，住宅土地以價格構(gòu)成了住宅成本和價格的主要部分，對開發(fā)者的銷售和盈虧構(gòu)成了直接的制約因素。住宅建筑成本

49、和各項費用住宅建筑的成本主要包括建筑安裝的人工費用和建筑材、設(shè)備和管理的投入。各項費用主要有咨詢調(diào)研費、勘察設(shè)計費、市政配套費、公建配套費、中介代理費、人防費、行政事業(yè)收費等等。在其他一切因素不變的時候，這些成本、費用的升降會增加或減少開發(fā)者利益，從容影響供給。住宅建筑成本和各項費用對于住宅供給有反向關(guān)系?？茖W技術(shù)和生產(chǎn)力水平。土地的自然攻擊是無彈性的，但土地的經(jīng)濟供給是有彈性的，土地經(jīng)濟供給的彈性要受經(jīng)濟實力和科學技術(shù)水平的制約。因此，先進的科學技術(shù)可以間接的提高住宅商品的供給量。相反，技術(shù)落后，生產(chǎn)力水平低下也可能間接的減少住宅供給量，造成土地資源的浪費。2、通過對住宅供給與住宅需求的學習

50、，結(jié)合我國當前實際，分析我國住宅市場中空置問題和過度需求問題同時存在的必然性及由此帶來的影響，如何減少這個矛盾，試著提出自己的政策與建議3、查找一些數(shù)據(jù)，分析在一個特定的城市中租房和購房哪個更經(jīng)濟？并試著用社會和文化因素去解釋為什么租房和購房給消費者帶來不同的心理滿足，說明當前某些群體在租房更為經(jīng)濟的條件下還是喜歡購房的原因。一租房購房經(jīng)濟賬根據(jù)中國青年報社會調(diào)查中心和新浪網(wǎng)新聞中心最新的聯(lián)合調(diào)查，在8729名受訪者中，87%的人不愿意租房過一生買房和租房到底哪個更劃算呢？以北京和平里區(qū)域一套50平方米的一居商品房為例，計算了一筆租房及買房的經(jīng)濟賬：這套房租價為1500元/月，售價11000元

51、/平米，總價55萬元。如果按照房屋租金價格不變計算，租住20年，費用為36萬元（1500X12X20）；如果貸款購房，貸款七成38.5萬元，期限20年，按照現(xiàn)行優(yōu)惠利率6.6555%，還款總額為69萬元，加上購房繳納的契稅、印花稅、代理費、權(quán)證過戶費等，總計要花約71萬元，幾乎是租房成本的兩倍?？梢娫诒本┳夥扛鼘嵒?。二、社會因素分析購房原因（一）購房的增值很大。如果單純從租房和購房的成本來衡量，同樣居住20年，買房肯定是不值的，但是房價的持續(xù)上漲可以彌補租房和買房成本的差價。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示，2007年上半年二手房均價同比上漲33.7%，按照這樣的漲幅，55萬元的房產(chǎn)，一年后可升值為73

52、.5萬元。房價的持續(xù)上漲也無形中成了消費者樂于購房的主要推動力。也正是由于房價的持續(xù)上漲，使得原本簡單的租房和買房的經(jīng)濟賬變得復雜起來。在這樣的投資收益面前，無怪乎許多即便資金不足的消費者，即便啃老，也要購房而不愿租房了。同時，不少買房人認為，買房相對于股票、基金、債券、期貨、外匯等金融投資風險更小些。房屋是不動產(chǎn)，隨著土地的不斷升值其潛力價值也會被激發(fā)出來，買房對于資金的保存會更穩(wěn)妥，風險更?。ǘ┵彿空叩男睦頋M足購買住宅實際上是購買一種生活，或者說是一種生活方式。正如住宅銷售商的廣告語“購買一次，享受一生”所言，住宅除了提供購買者一個居住空間之外，實際上還從很多方面對入住者的生活、工作、休

53、閑及家庭發(fā)展等產(chǎn)生重要影響。如小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施對于生活、購物、休閑娛樂、子女教育等方面的方便性與舒適性；小區(qū)氛圍對于入住者的交往、子女成長的有利性；物業(yè)管理對于生活的便捷性、家庭人身的安全性；小區(qū)的自然環(huán)境和人文環(huán)境對生活、工作、社交等方面的發(fā)展性，等等。事實上，隨著消費者生活水平的提高，人們的精神需求如審美、個人價值實現(xiàn)等需要也日趨重要，而這些都會主導著人們的購房行為。住宅對個人及家庭生活的影響，在廣度、深度和時間跨度上是其他消費品難以趨及的。也正是由于住宅的購買與生活相關(guān)性最顯著的特點，才使得購買住宅成為家庭生活中一項艱巨而又神圣的使命。（三）“丈母娘經(jīng)濟”住宅購買是必需性的購買很多80

54、后的年輕人如今已經(jīng)到了結(jié)婚的年齡，先買房后結(jié)婚幾乎已經(jīng)成為年輕人的一個潛規(guī)則，在新婚時住上一套屬于自己的房子是年輕人向往的事情。房子是人們生活中衣食住行中都不可缺少了，有時候往往是經(jīng)濟實力決定了購房的時機，對于每一個沒有住房的人，一旦達到購房條件和實力，都會優(yōu)先考慮房子問題?，F(xiàn)在的小康生活水準也由以前三轉(zhuǎn)一唱升級到現(xiàn)代新的小康水平房子和車子，多數(shù)的女性擇偶標準也瞄準了在城市有一套房子這一不可缺少的條件。所以房子對現(xiàn)代年輕人來說，特別是未婚青年人買房子會是他們優(yōu)先考慮的頭等大事。三、文化傳統(tǒng)觀念催生購房情結(jié)中國自古就有修身、齊家、治國、平天下的古訓，齊家指的便是成家立業(yè)，成家不能沒有自己的一套房

55、子。因此，房子成為中國人有家、有歸屬感的重要標志，并深入人心。特別是對于北京的北漂一族，租房意味著不穩(wěn)定，擁有房產(chǎn)則能給他們帶來融入北京的強烈心理暗示。同時，由于房子在人們觀念中的重要地位，使得房子不僅僅是居住環(huán)境的體現(xiàn)，更是個人身份的體現(xiàn)。買房顯然比租房更能體現(xiàn)個人價值?！痹谥袊擞^念中，只有真正屬于自己的房子才算得上是“居者有其屋”4、我國住房問題主要表現(xiàn)在哪些方面？針對這些問題應(yīng)該采取哪些對策？問題：1、區(qū)域性泡沫出現(xiàn)2002年開始泡沫顯現(xiàn)，2002年中國行業(yè)景氣分析報告認為,“國內(nèi)區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)”。判斷房地產(chǎn)泡沫的標準有“五高”,即投資的持續(xù)超高增長,消費的持續(xù)超高增長,房價

56、持續(xù)大幅攀升或持續(xù)居高不下,房地產(chǎn)投資所占比重偏高及房價收入比（正常46）明顯偏高,并且持續(xù)兩年以上。住房價格是住房市場的核心問題是住房市場運行的關(guān)鍵。住房價格的不合理主要表現(xiàn)為:住房商品的價格,不足以反映住房價值和住房商品的供求;住房商品的價格主要不是通過市場形成的,而是由政府主管部門決定的,因而隨意性很大;住房商品的價格上漲太快。租售比過高，國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)：按每月房租計算，租售比值應(yīng)為1：2001：300；按年房租計算，其比值應(yīng)為1:171：25。我國以北京2010租售比為例，月租售比1:525，年租售比1:43.75.租售比高，說明存量房市場不是以租養(yǎng)房，而是投機因素更多。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)

57、市場投機熱盛行。2、供求結(jié)構(gòu)失衡近幾年,局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)“熱”,不僅因為房地產(chǎn)投資規(guī)模大,而且商品住房內(nèi)部結(jié)構(gòu)也不合理,引起了整個國民經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)。一是在房地產(chǎn)投資中,呈現(xiàn)出地“熱”房不“熱”的局面。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),把大量資金投在土地上。許多住房開發(fā)項目只是取得了土地的使用權(quán),實際上并沒有進行開發(fā)。二是在住房開發(fā)建設(shè)結(jié)構(gòu)中,普通住房比重較小。許多房地產(chǎn)企業(yè)把大量的資金,投向高檔別墅、高檔賓館、度假村等的開發(fā)建設(shè)上。3、市場運行不規(guī)范住房市場運行不規(guī)范,主要表現(xiàn)在，許多住房交易不進入市場,形成“市”不進場的局面;住房市場行政干預(yù)過多,缺乏公開、公正、公平的競爭機會;通過不正當?shù)氖侄稳?/p>

58、得土地,轉(zhuǎn)手倒賣,形成了住房市場嚴重的投機局面;住房租稅費體系不健全、不合理,住宅與房地產(chǎn)收益流失嚴重;房地產(chǎn)交易手段原始落后,缺少一整套完整的住房市場服務(wù)體系和中介服務(wù)組織,如咨詢機構(gòu)和經(jīng)紀機構(gòu),等等。4、法制不健全,行政調(diào)控不力改革開放以來,隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟和住房市場的發(fā)展,國家出臺了許多關(guān)于房地產(chǎn)方面的法律和法規(guī)。但是在房地產(chǎn)法律和法規(guī)的建設(shè)上,還遠遠跟不上房地產(chǎn)經(jīng)濟和住房市場發(fā)展的需要。再加上執(zhí)法不嚴,從而形成了無法可依和有法不依的局面。城市土地是國家所有的,城市政府是城市土地所有權(quán)的代表,行使城市土地所有者的職能。但是,有些政府行為不規(guī)范,對住房市場調(diào)控不力,不按照國家的有關(guān)政策出讓土

59、地,未經(jīng)規(guī)劃就出讓城市土地;土地供應(yīng)總量超過經(jīng)濟發(fā)展對土地的需求;土地出讓價格偏低,金融機構(gòu)隨意拆借資金。影響市場發(fā)展的兩對矛盾:一、是住房市場的發(fā)展大大超越國民經(jīng)濟發(fā)展速度的矛盾。盡管住宅業(yè)是基礎(chǔ)性先導產(chǎn)業(yè),但其增幅高出國民經(jīng)濟增幅不宜過大。在傳統(tǒng)住房制度下,住房市場完全由供給推進,福利供給制能保證“住宅供給創(chuàng)造自己的需求”。二、是住房市場的發(fā)展與住房制度改革滯后的矛盾。通過住房制度改革,我國住房市場框架初步形成,但還很不完善,需要改革進一步得到深化。比如,停止福利分房后,實行市場化貨幣分房的關(guān)鍵是職工的住房消費工資化、貨幣化,這就涉及到工資制度改革。房管所如何由行政性維修管理機構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營

60、性物業(yè)管理公司,這就涉及到房管所的改制問題。此外,還有關(guān)于適應(yīng)市場化需要的住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度的改革,代理經(jīng)營機構(gòu)和機制的建立。房地產(chǎn)市場中的空置問題我國房地產(chǎn)市場中的空置問題一直被作為證明是泡沫的工具。西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢調(diào)研報告表明，2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率高達22.4%。國際公認的房地產(chǎn)開發(fā)空置率紅燈線為10%,美國的商品房空置率為7%,香港約為3%?？梢钥闯鑫覈课菘罩寐屎芨?，值得警醒。政策：堅持市場化方向；合理的住房市場價格下的供給需求，政府行政管制是低效率的。減少行政干預(yù)市場，不表示政府完全不作為，可以用市場化手