城市經(jīng)濟(jì)學(xué)思考題解全

1、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)思考題思考題一1、城市的功能在現(xiàn)實(shí)中是如何體現(xiàn)的？城市功能的含義：是指一個(gè)城市在國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化生活中應(yīng)有的作用和能力。它可以分為基本功能與特殊功能，或主要功能與輔助功能。（城市的基本功能是指任何城市都具有的功能，它包括城市的載體功能、經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能。城市的特殊功能是指城市所特有的功能，他與城市所處的地理位置和擁有的自然資源、歷史人文背景有關(guān)。）例如武漢作為漢江和長(zhǎng)江交匯處的城市和位于中國(guó)中部的特殊地理位置，造就了他九省通衢的特有功能，為其建立中國(guó)的物流中心打下了基礎(chǔ)。2、如何理解城市化的一般規(guī)律性及其變異現(xiàn)象？城市化是人類(lèi)社會(huì)的一種普遍現(xiàn)象，它有其自身的內(nèi)在發(fā)展規(guī)律

2、，而這種規(guī)律是由一系列相互聯(lián)系的規(guī)律體系組成的，忽視城市化規(guī)律體系的完整性或結(jié)構(gòu)特征，在實(shí)際工作中就有可能誤導(dǎo)城市化發(fā)展。城市化規(guī)律是由時(shí)間、空間、質(zhì)態(tài)和量態(tài)四個(gè)維度構(gòu)成的體系。（一）從時(shí)間維度上看，城市化規(guī)律表現(xiàn)為城鄉(xiāng)人口隨著工業(yè)化進(jìn)程發(fā)展的有序變化,并呈現(xiàn)出明顯的階段性特征，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱(chēng)之為城市化階段。（二）基于空間維度分析，城市化規(guī)律表現(xiàn)為由城市“聚集效應(yīng)”與“擴(kuò)散效應(yīng)”所決定的城市與其輻射區(qū)域之間在生產(chǎn)方式和生活方式各領(lǐng)域的互動(dòng)關(guān)系。（三）是基于動(dòng)力維度分析，城市化規(guī)律表現(xiàn)為城市化進(jìn)程與工業(yè)化發(fā)展相互促進(jìn)，并與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高度相關(guān)。城市化的變異現(xiàn)象（1）逆城市化，是指城市化后期大城市的人

3、口和就業(yè)崗位向大都市的小城鎮(zhèn)、非大都市或遠(yuǎn)方較小都市遷移的一種分散化過(guò)程。這主要是因?yàn)槌鞘谢械倪^(guò)度集聚造成的交通擁擠、犯罪增長(zhǎng)、污染嚴(yán)重的城市壓力日益增大小從而使人們傾向于遷移至郊區(qū)居住。（2）城市化水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)。一般的發(fā)達(dá)國(guó)家第二三產(chǎn)業(yè)比重較大、比較發(fā)達(dá)，并不依賴(lài)于第一產(chǎn)業(yè)。而我國(guó)過(guò)多的依賴(lài)與第一、第二產(chǎn)業(yè)，不利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3、城市經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征是什么？與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的區(qū)別體現(xiàn)在哪里？城市經(jīng)濟(jì)是指由工業(yè)、商業(yè)等各種非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)部門(mén)聚集而成的地區(qū)經(jīng)濟(jì),本質(zhì)特征就在于他的空間聚集性。城市經(jīng)濟(jì)是以城市為載體和發(fā)展空間，二、三產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，資本、技術(shù)、勞動(dòng)力、信息等生產(chǎn)要

4、素高度聚集，規(guī)模效應(yīng)、聚集效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)十分突出的地區(qū)經(jīng)濟(jì)。城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)是：人口、財(cái)富和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上的集中；非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中占支配地位；經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有對(duì)外開(kāi)放性。城市經(jīng)濟(jì)具有輻射性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)現(xiàn)代國(guó)家范圍內(nèi)各社會(huì)生產(chǎn)部門(mén)、流通部門(mén)和其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)所構(gòu)成的互相聯(lián)系的總體。工業(yè)、農(nóng)業(yè)、建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、郵電業(yè)、商業(yè)、對(duì)外貿(mào)易、服務(wù)業(yè)、城市公用事業(yè)等，都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的組成部分。（從經(jīng)濟(jì)內(nèi)容上看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的涵蓋范圍比城市經(jīng)濟(jì)更廣，包含了農(nóng)業(yè)。第一，國(guó)民經(jīng)濟(jì)是人們進(jìn)行物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總過(guò)程。這一系列生產(chǎn)、運(yùn)輸、買(mǎi)賣(mài)、消費(fèi)的總體就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)。第二，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)分為不同的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。國(guó)民經(jīng)

5、濟(jì)是由各不相同的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，它們有機(jī)地結(jié)合在一起，就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)。4、分析目前城市化進(jìn)程中的“城中村”現(xiàn)象。含義：從狹義上說(shuō)，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱(chēng)為“都市里的村莊”。從廣義上說(shuō)，城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。城中村的利弊：利：1、大量外來(lái)人口、低收入階層和弱勢(shì)群體需要城中村為其提供居所2、體現(xiàn)社會(huì)中多元化的社會(huì)階層3、城中村房租便宜，一定程度上降低了城市營(yíng)商和生活成本4、城市貧富差距大，城中村可以適應(yīng)不同階層的需要5、政府尚不能提供充

6、分?jǐn)?shù)量的廉租房屋6、可作為城市發(fā)展史的特色之一予以保留。弊：（1）人口雜亂，“城中村”由村民、市民和流動(dòng)人口混合構(gòu)成。流動(dòng)人口成為主要犯罪群體，治安形勢(shì)嚴(yán)峻。（2）城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當(dāng)集中，“一線(xiàn)天”、“握手樓”、“貼面樓”風(fēng)景獨(dú)特。由于房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，村民居住環(huán)境差。（3）基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線(xiàn)雜亂無(wú)章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。街巷狹窄、擁擠，存在嚴(yán)重消防隱患，（4）土地使用存在諸多問(wèn)題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)，管理混亂，等?！俺侵写濉辈粌H影響城市的美觀(guān)，也阻礙城市化進(jìn)程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾

7、”。成因：1.我國(guó)城市化速度加快，城市建設(shè)用地快速擴(kuò)張的結(jié)果。2.由我國(guó)城鄉(xiāng)二元管理體制（城市和農(nóng)村不同的管理模式）及土地的二元所有制（城市土地國(guó)家所有和農(nóng)村梯度集體所有）結(jié)構(gòu)所造成的。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)和土地快速增值的情況下，農(nóng)民為了追求土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果。城中村改造：1.保證拆遷補(bǔ)償款籌集與發(fā)放的到位。制定公開(kāi)透明的補(bǔ)償政策。2將城中村村民納為居民時(shí)，相應(yīng)的福利保障制度要跟上，將社會(huì)保障由農(nóng)村保障變?yōu)槌鞘斜Ｕ?，?shí)現(xiàn)保障方式的轉(zhuǎn)變，解決農(nóng)民的后顧之憂(yōu)。3.為農(nóng)民開(kāi)展相應(yīng)的培訓(xùn)，使其參與就業(yè)，解決就業(yè)問(wèn)題。典型案例：武漢洪山城中村改造：例如華師東南門(mén)的陳家灣，約有2200村民

8、，暫住/寄住的人口占總居住人口的80%左右。村里到處都是垃圾和違章建筑，小吃店遍地開(kāi)花。這里市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施滯后，環(huán)境衛(wèi)生較差，治安管理不力，從而成為黃賭毒的溫床。5、請(qǐng)聯(lián)系實(shí)際對(duì)“鄉(xiāng)村城市化”、“城市鄉(xiāng)村化”、“城鄉(xiāng)一體化”加以辨析。鄉(xiāng)村城市化一般指農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)村人口并向城鎮(zhèn)性質(zhì)的居民點(diǎn)集聚，鄉(xiāng)村地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械貐^(qū)或在鄉(xiāng)村地域中城市要素逐漸增長(zhǎng)的過(guò)程。馬克思指出：古代的歷史是“城市鄉(xiāng)村化”，而現(xiàn)在的歷史是“鄉(xiāng)村城市化”即在長(zhǎng)期的一個(gè)歷史階段，城鄉(xiāng)關(guān)系是農(nóng)村支持城市，這叫“城市鄉(xiāng)村化”，到建立了獨(dú)立完整發(fā)達(dá)的工業(yè)和城市體系后，城市要支持農(nóng)村的發(fā)展，這叫“鄉(xiāng)村城市化”。鄉(xiāng)村城市化是目前中國(guó)最大

9、的發(fā)展特點(diǎn)，突出特征是很多農(nóng)民拆遷后住進(jìn)高樓。城市鄉(xiāng)村化是城市化水平高度發(fā)達(dá)的國(guó)家出現(xiàn)的，也叫“逆城市化”，突出特征是城市里的人都愿意去鄉(xiāng)下住小別墅，難以忍受大城市里的糟糕的環(huán)境。所以，中國(guó)目前發(fā)展的特點(diǎn)是由鄉(xiāng)村城市化慢慢過(guò)渡到城市鄉(xiāng)村化，最終要實(shí)現(xiàn)的是城鄉(xiāng)一體化。思考題二1、現(xiàn)實(shí)中工業(yè)布局與韋伯工業(yè)區(qū)位理論有差距嗎？為什么？韋伯工業(yè)理論建立在簡(jiǎn)單話(huà)的假設(shè)基礎(chǔ)上，僅對(duì)少數(shù)區(qū)位因素作了純理論的分析，他非常重視運(yùn)費(fèi)在工業(yè)區(qū)位的作用，僅僅強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)品和原料的重量以及運(yùn)輸?shù)木嚯x，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在現(xiàn)實(shí)中的應(yīng)用性較差。比如，現(xiàn)在的工業(yè)部門(mén)越來(lái)越復(fù)雜，很多工廠(chǎng)的生產(chǎn)過(guò)程不是從最初原料開(kāi)始，而是從半成品或零部

10、件開(kāi)始，比如制鞋廠(chǎng)，制鞋的原料不是橡膠產(chǎn)地采購(gòu)的，而是在一個(gè)市場(chǎng)中采購(gòu)半成品制成又到該市場(chǎng)中銷(xiāo)售，即原料本身就可以在人口密集的地區(qū)取得，而這些地區(qū)又是市場(chǎng)區(qū)位。另外，現(xiàn)在不受地區(qū)限制的遍在原料已經(jīng)很少了，尤其是在資源稀缺的國(guó)家或地區(qū)，幾乎沒(méi)有什么原料是普遍存在的，所以現(xiàn)實(shí)中的工業(yè)布局可能考慮的因素并非是以運(yùn)費(fèi)為主。1、韋伯將運(yùn)費(fèi)看作距離、重量的函數(shù)，并且成比例地增加，而現(xiàn)實(shí)中的運(yùn)費(fèi)制度則是區(qū)段增加并且是遠(yuǎn)距離遞減的，運(yùn)費(fèi)率往往因原料、產(chǎn)品的不同而不同，而不是韋伯工業(yè)區(qū)位理論統(tǒng)一運(yùn)價(jià)體系。且交通網(wǎng)以及運(yùn)輸線(xiàn)路的地形條件不同也影響運(yùn)費(fèi)隨著現(xiàn)代交通方式的進(jìn)步，運(yùn)輸方式的不同，運(yùn)輸同樣的物品，運(yùn)輸體系

11、也不同。2、在韋伯的假定中，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件也不現(xiàn)實(shí)。3、交通發(fā)達(dá)的情況下，產(chǎn)品價(jià)格中運(yùn)費(fèi)所占比重減小，電子產(chǎn)品運(yùn)費(fèi)比重只有千分之一。4、技術(shù)進(jìn)步，使得單位產(chǎn)品的原材料消耗下降，以及替代原材料的使用，原材料指向弱化，消費(fèi)指向增強(qiáng)。5、政策因素，政府在一些地區(qū)鼓勵(lì)工業(yè)發(fā)展而在另一些地區(qū)限制工業(yè)發(fā)展，直接影響到了工業(yè)區(qū)位的選擇。2、城市化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變革有何內(nèi)在聯(lián)系？城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)指一定質(zhì)量、一定數(shù)量和一定序列的產(chǎn)業(yè)部門(mén)組合，反映了城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)高度。城市化的發(fā)生和發(fā)展受到三大力量的作用：農(nóng)業(yè)的先導(dǎo)傳動(dòng)，農(nóng)業(yè)發(fā)展是城市化的初始動(dòng)力工業(yè)化的中堅(jiān)推動(dòng)，工業(yè)化是城市化的根本動(dòng)力第三產(chǎn)業(yè)的后續(xù)拉動(dòng)，第三產(chǎn)業(yè)是

12、城市化的后續(xù)動(dòng)力綜上，在城市化諸多動(dòng)力機(jī)制中，可以分解出兩大基本力量，即以農(nóng)業(yè)發(fā)展為代表的農(nóng)村“推力”和由工業(yè)化與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為代表的城市“拉力”。這兩股力量以“推”一“拉”，使城市化的歷史進(jìn)程持續(xù)地發(fā)生和發(fā)展著你認(rèn)同中國(guó)城市化模式的分析嗎？你有什么獨(dú)到的見(jiàn)解？比較認(rèn)同。國(guó)外政府和市場(chǎng)交織主導(dǎo)，通常市場(chǎng)占主要地位，中國(guó)的城市化則是以政府調(diào)控為特色，而且很大程度上側(cè)重于政府主導(dǎo)。從解放初到20世紀(jì)80年代，中國(guó)城市化速度和規(guī)模一直由政府進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)劃和控制，以“人口總量”為計(jì)劃控制的主要目標(biāo)，以戶(hù)籍制度為限制，尤其在審批和城市規(guī)劃的限制上，政府主導(dǎo)行為表現(xiàn)得非常明顯。這導(dǎo)致了很多不良影響：1、政

13、府以GDP為考核目標(biāo)，在城鎮(zhèn)化背景下，造成了官員盲目追求政績(jī)和國(guó)家鼓勵(lì)相關(guān)政策的紅利。出現(xiàn)了很多的“鬼城、睡城”。使得城鎮(zhèn)化尤其是新型城鎮(zhèn)化不但沒(méi)能起到推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的作用，反而影響了其正常發(fā)展。2、生態(tài)環(huán)境惡化、資源矛盾突出。大氣污染、垃圾圍城。水資源短缺困擾著許多城市。3、文化缺失，城市建設(shè)無(wú)序，特色漸失。比如北京的四合院，在大規(guī)模拆遷下已經(jīng)所剩無(wú)幾。在此可以借鑒世界文化藝術(shù)之都的巴黎對(duì)于老舊建筑的保護(hù)以及對(duì)于城市發(fā)展的規(guī)劃4、舉例說(shuō)明企業(yè)選址要考慮哪些因素。現(xiàn)代企業(yè)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的企業(yè)，我覺(jué)得不同類(lèi)型的企業(yè)有必要分開(kāi)來(lái)說(shuō)明其選址所需要考慮的因素。對(duì)于制造性企業(yè)來(lái)說(shuō)，具體要考

14、慮的因素有自然資源的可獲得性及其價(jià)格，交通體系和成本，人力資源，包括工資水平、勞動(dòng)技能等，還有當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)企業(yè)等方面。在這里舉一個(gè)寶馬工業(yè)企業(yè)選址的例子。高成本的德國(guó)似乎是個(gè)最不可能建汽車(chē)廠(chǎng)的地方，比起東歐同行，德國(guó)汽車(chē)工人的平均收入要高7倍，而且工作時(shí)間還少10%。所以說(shuō)歐洲和亞種汽車(chē)生產(chǎn)商都把生產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)到東歐的低成本國(guó)家，但是寶馬選擇在德國(guó)萊比錫建車(chē)場(chǎng)，震驚了很多業(yè)內(nèi)的分析師。但是寶馬看重的主要是萊比錫的勞動(dòng)力條件，人口約60萬(wàn)，勞動(dòng)力豐富，但是它的失業(yè)率卻達(dá)到了22%，超出了正常的失業(yè)率獎(jiǎng)金17%，也正是這個(gè)原因，當(dāng)?shù)卣o予了大力的支持，工程公會(huì)的當(dāng)?shù)卮肀硎荆骸霸搹S(chǎng)給這座城市的未來(lái)帶來(lái)了

15、真正的希望。”給了它很多寬松的條件。還有就是當(dāng)?shù)赜型晟频墓I(yè)體系，有著悠久的工業(yè)傳統(tǒng)，工人的技術(shù)熟練，除此之外，所有工人都講德語(yǔ)，省卻了棘手且成本高昂的翻譯，溝通順暢。還有就是產(chǎn)品銷(xiāo)售條件和生活條件，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)便于將產(chǎn)品銷(xiāo)往本土的巨大市場(chǎng)，而且當(dāng)?shù)厣顥l件良好，能提高員工的滿(mǎn)足和留住優(yōu)秀的人才?；A(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，而且產(chǎn)業(yè)集群作用強(qiáng)。可以降低制度成本，提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和范圍經(jīng)濟(jì)效益。交通方面，有稠密的鐵路和公路網(wǎng)以及河流經(jīng)過(guò)。零售企業(yè)選址的關(guān)鍵在于如何使自己的產(chǎn)品具有可達(dá)性，消費(fèi)者數(shù)量往往決定了這個(gè)企業(yè)的命運(yùn)。歸納概括為2點(diǎn)：選址的人口消費(fèi)能力及區(qū)域內(nèi)的城市交通和周邊交通的商圈競(jìng)爭(zhēng)情況。家樂(lè)福的

16、法文意思就是十字路口，而家樂(lè)福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一標(biāo)準(zhǔn)，所有的路都開(kāi)在了路口，巨大的招牌500米開(kāi)外都能看清楚。人口消費(fèi)能力可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研來(lái)獲得，包括對(duì)區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模和特征的調(diào)查，不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量額密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)、人均可支配收入許多指標(biāo)來(lái)劃定家樂(lè)福的銷(xiāo)售區(qū)域。再就是交通，選址周?chē)泻芏嗟墓卉?chē)，或是道路寬敞，交通方便，那么銷(xiāo)售范圍就會(huì)很大。我覺(jué)得我們學(xué)校旁邊的武商量販就很像家樂(lè)福選址的要求。思考題三從促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的出發(fā)，城市政府應(yīng)當(dāng)如何建設(shè)公共環(huán)境？它包括哪些內(nèi)容？我國(guó)目前應(yīng)側(cè)重于哪些方面的政策？公共環(huán)境：也就是指社會(huì)十一度，包括了城市的自然環(huán)境、文化和公共

17、品的供給狀態(tài)。政府公共環(huán)境建設(shè)包括3個(gè)部分：城市投資環(huán)境的建設(shè)、商業(yè)孵化環(huán)境的建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的公共服務(wù)政策。城市投資環(huán)境只要依靠投資的硬環(huán)境和軟環(huán)境。而城市投資環(huán)境是否讓人滿(mǎn)意可以從2個(gè)視角出發(fā)，一個(gè)是企業(yè)，一個(gè)是政府。從企業(yè)的角度分析，對(duì)于同一投資環(huán)境要素，不同類(lèi)型的企業(yè)有著差異化的需求；因此，對(duì)于投資環(huán)境評(píng)價(jià)，要充分考慮企業(yè)的差異化需求，并對(duì)不同類(lèi)型企業(yè)的要素權(quán)重進(jìn)行區(qū)分。從政府的角度分析。我國(guó)城市投資環(huán)境有幾個(gè)特點(diǎn)。是政府的戰(zhàn)略選擇對(duì)投資環(huán)境的改善和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展有相當(dāng)大的影響。是目前各個(gè)城市之間的戰(zhàn)略趨同現(xiàn)象比較嚴(yán)重。是投資環(huán)境改善不能停留在法律層面，而是從政策宣傳到戰(zhàn)略實(shí)施，從政府

18、決策層到執(zhí)行層，只有執(zhí)行力強(qiáng)的城市才是全面的。通過(guò)企業(yè)、政府雙重視角考察環(huán)境，從需求供給兩個(gè)層面來(lái)分析環(huán)境，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的公共環(huán)境政策應(yīng)該：是投資環(huán)境的改善，要堅(jiān)持需求導(dǎo)向，要根據(jù)不同類(lèi)型企業(yè)的發(fā)展改善投資環(huán)境。是城市的發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)立足于差異化的定位，避免趨同化的城市戰(zhàn)略定位，必定是特點(diǎn)鮮明的戰(zhàn)略定位。是與戰(zhàn)略定位相配套的政策組合和戰(zhàn)略執(zhí)行不可忽視。戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和組合、執(zhí)行三者環(huán)環(huán)相扣。商業(yè)孵化環(huán)境的建設(shè)主要是政府有關(guān)技術(shù)和商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的扶持。其實(shí)我覺(jué)得，商業(yè)孵化環(huán)境不見(jiàn)得就那么適宜于創(chuàng)新發(fā)展的環(huán)境。很多城市都在弄商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，我覺(jué)得利用城市本身的特點(diǎn)并加以創(chuàng)新，同樣可以達(dá)到營(yíng)造創(chuàng)新發(fā)展社會(huì)環(huán)境的目的。

19、比如說(shuō)海南三亞，城市的特色景觀(guān)是一種獨(dú)特的資源。在城市勻質(zhì)化發(fā)展的今天，人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需求決定著城市的特定景觀(guān)資源是可供經(jīng)營(yíng)的，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)、旅游策劃的手段可以給城市帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益。但是三亞現(xiàn)在發(fā)展過(guò)程中，特色景觀(guān)維護(hù)和城市發(fā)展之間的主要矛盾。應(yīng)該說(shuō)目前的三亞基本保持了原有的“顯山露水”的城市整體景觀(guān)特征和“小、巧、靈”的城市面貌。但是，新時(shí)期大規(guī)模城市開(kāi)發(fā)建設(shè)也對(duì)城市特色景觀(guān)形態(tài)造成了一定的破壞。如何平衡需要一定的方針。城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的公共服務(wù)政策，是我覺(jué)得是我們國(guó)家最應(yīng)該注意的方面了，強(qiáng)調(diào)了那么多年的要強(qiáng)化服務(wù)職能，去辦這種手續(xù)的時(shí)候各種麻煩。就拿我去辦企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的事情，政務(wù)中心工作人員服

20、務(wù)態(tài)度太差，很多人都愿意花800元工商代理費(fèi)去辦這個(gè)，自己去辦就出200左右的工本費(fèi)。自己辦就是很多東西搞不清楚，網(wǎng)站上就只有一個(gè)空表格，說(shuō)明的內(nèi)容很少，審材料的人員也是極其不耐煩的，大多數(shù)都被吼的很慘。辦了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還得去另外兩個(gè)地方國(guó)稅、地稅登記。手續(xù)太麻煩，對(duì)一些沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)和資金的企業(yè)來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直就是一種壓榨。2、以具體事例比較城市輸出部門(mén)與地方化部門(mén)產(chǎn)業(yè)政策的不同，分析促進(jìn)二者經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不同目標(biāo)。104頁(yè)3、你能否用所學(xué)的古典城市增長(zhǎng)理論量化各種因素對(duì)武漢市城市發(fā)展的貢獻(xiàn)？（放棄）4、對(duì)于制定促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)政策，你有什么建議？試分析一個(gè)具體城市，說(shuō)明產(chǎn)業(yè)政策對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。1、

21、郴州市基本情況介紹1）地理位置：地處湖南省南大門(mén)，北接衡陽(yáng)市，南節(jié)廣東韶關(guān)，南嶺北側(cè)。2）自然特色：地形以山地丘陵為主，森林覆蓋率高，有“林中之邑”的美譽(yù)，自然資源豐富，“中國(guó)有色金屬之都”，“溫泉之鄉(xiāng)”，雨熱充足。3）人文特色：“天下第十八福地”，悠久的歷史，茶馬古道重鎮(zhèn)。4）人口、交通：人口約500萬(wàn)，京廣高鐵，“兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，京廣高速，廈蓉高速。2、郴州市基本產(chǎn)業(yè)政策核心：發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)理念：產(chǎn)城融合，園城一體。措施：1）大力承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移（如富士康，高斯貝爾等）2）吸引港澳臺(tái)外商投資，3）大力培育優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)生態(tài)園區(qū)建設(shè)。4）簡(jiǎn)政放權(quán)，行政審批“兩集中，兩到位?！?）園區(qū)配套

22、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施完善出臺(tái)政策：1）2009年9月，省委省政府出臺(tái)關(guān)于支持郴州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移先行先試的若干政策2）2011年11月，與湘南其他兩市耒陽(yáng)永州成功申報(bào)國(guó)家級(jí)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)上升為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略。發(fā)展成果：成功轉(zhuǎn)型升級(jí)，躋身全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一方陣，園區(qū)經(jīng)濟(jì)占全市工業(yè)比重53%，加工貿(mào)易額全省第一，進(jìn)出口總額全省第二。成功的把原有的依賴(lài)礦產(chǎn)資源粗放型的經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)移到依靠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值進(jìn)出口加工、生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)力的可持續(xù)發(fā)展模式。思考題四城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)模是一回事嗎？舉例說(shuō)明二者的區(qū)別與聯(lián)系。城市規(guī)模是衡量城市大小的數(shù)量概念。主要有城市的人口規(guī)模和城市的地域規(guī)模兩種表達(dá)方法，

23、由于城市地域規(guī)模往往從屬于城市的人口規(guī)模，所以城市規(guī)模常專(zhuān)指城市人口規(guī)模。城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指城市非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位和人口恰好適應(yīng)城市土地承載力和基礎(chǔ)設(shè)施的容量，使得生產(chǎn)成本和生活成本都達(dá)到最低水平，城市發(fā)展啊處于規(guī)模經(jīng)濟(jì)區(qū)間。城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)的具體表現(xiàn)可以從居民個(gè)人、企業(yè)和城市三個(gè)層面分析。1、從個(gè)人的角度考察，城市規(guī)模效益主要表現(xiàn)在居民貨幣收入和公共設(shè)施的便利兩個(gè)方面。2、從廠(chǎng)商的角度考察，相應(yīng)的城市規(guī)模效益的主要內(nèi)容來(lái)自生產(chǎn)效率和市場(chǎng)容量?jī)煞矫妗?、從整個(gè)城市的角度來(lái)看，城市規(guī)模的效益表現(xiàn)為城市化經(jīng)濟(jì)。二者的聯(lián)系在于城市的規(guī)模決定于城市的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，反過(guò)來(lái)，由于城市規(guī)模的

24、變化，獲得一種遞增的報(bào)酬，又產(chǎn)生一種規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。簡(jiǎn)言之，從某種程度上，城市規(guī)模越大，城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)越明顯。因?yàn)槌鞘幸?guī)模足夠大時(shí)，城市中的公共設(shè)施會(huì)更加完善在國(guó)務(wù)院公布的中國(guó)城市規(guī)模排名把大城市分為三類(lèi)，分別是大都會(huì)城市、特大中心城市和準(zhǔn)特大中心城市。一、大都會(huì)城市：1上海2北京3廣州4武漢5天津6沈陽(yáng)7成都8重慶；二、特大中心城市三個(gè)城市（排名不分先后）：西安、哈爾濱、南京三、準(zhǔn)特大中心城市七個(gè)城市（排名不分先后）：深圳、大連、青島、杭州、蘇州、無(wú)錫、昆明從這三類(lèi)排名我們就可以看出一定的端倪，以上海為例，上海屬于我國(guó)的一線(xiàn)城市，屬于國(guó)際大都會(huì)城市，無(wú)論是從教育方面、醫(yī)療衛(wèi)生、行政管理、文化娛樂(lè)

25、，還是交通、社會(huì)福利及其保障都十分完善，從工業(yè)方面上海的工業(yè)園區(qū)具有規(guī)?；?yàn)楸旧韮?yōu)良的區(qū)位，市場(chǎng)優(yōu)越，面向世界，工業(yè)效益十分可觀(guān)。從個(gè)人、廠(chǎng)商、整個(gè)城市都可以看出上海城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)明顯，這正好就是由其城市規(guī)模影響的。從某種程度上來(lái)說(shuō)，城市規(guī)模越大，城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象越明顯，城市規(guī)模足夠大的時(shí)候，城市中的公共設(shè)施建設(shè)更加完善和便利，拿上海和宜昌作比較，上海屬于國(guó)際化大都市，是我國(guó)的一線(xiàn)城市，其居民收入和公共設(shè)施建設(shè)，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、交通、社會(huì)福利與保障、行政管理與社區(qū)服務(wù)等各個(gè)方面都非常完善，教育方面，上海有很多著名高等學(xué)府，而相對(duì)來(lái)說(shuō)，宜昌作為三線(xiàn)城市，消費(fèi)水平與二線(xiàn)城市武漢相差

26、不多，但是收入居民水平與上海懸殊較大，公共設(shè)施方面建設(shè)，例如醫(yī)療衛(wèi)生水平、交通等都比不了上海。從工業(yè)方面，上海有許多工業(yè)園區(qū)，例如上海外高橋保稅區(qū)、徐涇工業(yè)園區(qū)、上海普陀長(zhǎng)征工業(yè)區(qū)、上海閔行電氣工業(yè)園區(qū)等，規(guī)?？捎^(guān)的工業(yè)園區(qū)使得工業(yè)廠(chǎng)商地理位置接近，提高了商業(yè)交易效率，樣品選定、樣品制作、原料采購(gòu)、批量生產(chǎn)、成批交貨、通訊運(yùn)輸?shù)姐y行結(jié)算，都十分便利，節(jié)約了各個(gè)環(huán)節(jié)的成本們生產(chǎn)效率得以提高，同時(shí)作為國(guó)際化大都市，上海擁有大型港口、機(jī)場(chǎng)，交通便利，鏈接全國(guó)乃至世界市場(chǎng)，所以市場(chǎng)容量大，產(chǎn)品受眾廣泛。宜昌雖然也是長(zhǎng)江中游的樞紐城市，但是，交通未及上海便利，市場(chǎng)規(guī)模有限，同時(shí)工業(yè)區(qū)規(guī)模小，生產(chǎn)效率不及

27、上海。綜觀(guān)兩個(gè)個(gè)城市，在一定程度上，城市規(guī)模越大，城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)越明顯。結(jié)合一個(gè)案例談一談你所理解的集聚經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。推動(dòng)郊區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮黃家湖大學(xué)城占地50多平方公里,將極大的刺激房地產(chǎn)、金融、餐飲、交通、教育、科技等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大學(xué)城周?chē)牡貎r(jià)將上漲,城郊失地農(nóng)民可采多種方式（如出租,代建等）盤(pán)活土地資源,取得持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益,這可以改善郊區(qū)居民居住條件,新建公益設(shè)施,迅速提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)文化水平,為當(dāng)?shù)刈⑷虢?jīng)濟(jì)發(fā)展的大量生機(jī),逐步提升城郊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響力,促進(jìn)郊區(qū)的繁榮。優(yōu)化城郊資源配置大學(xué)城的建設(shè),使高校集中布局,人口集中密集,資源集中整合,既節(jié)約大量土地,又可避免基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施的重復(fù)建設(shè)

28、,有效提高了土地、設(shè)施等的配置效率。大學(xué)城以其開(kāi)放性,與郊區(qū)居民共享資源,如各種設(shè)施場(chǎng)所、書(shū)店、醫(yī)院都向居民開(kāi)放共享,提高了資源的使用效能。另外,大學(xué)城后勤社會(huì)化將使得與之相關(guān)的餐飲、物業(yè)管理、清潔衛(wèi)生等方面可以吸收城郊的剩余勞動(dòng)力,大量就業(yè)崗位將使得城郊的人力資源得到合理有效的配置。3.有利于社區(qū)文化構(gòu)建大學(xué)城培養(yǎng)高素質(zhì)人才的同時(shí),也是二次教育再培訓(xùn)的骨干力量,其成人教育也成為推動(dòng)終生教育的主要環(huán)節(jié),為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)成員的思想觀(guān)念、知識(shí)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了良好的直接間接環(huán)境。大學(xué)城除營(yíng)造濃厚的學(xué)術(shù)氣氛外,還舉辦各種社交、人文實(shí)踐活動(dòng),活躍了社區(qū),使居民產(chǎn)生較強(qiáng)的社區(qū)意識(shí),提高居民參與社區(qū)發(fā)展的積極性,

29、豐富居民的生活,而且通過(guò)資源共享與優(yōu)化配置,將會(huì)實(shí)現(xiàn)郊區(qū)生活大學(xué)化與大學(xué)生活社會(huì)化相融的可喜局面。4加快科技園的建設(shè)建設(shè)大學(xué)城可促進(jìn)教育規(guī)模擴(kuò)大,教育實(shí)力增強(qiáng)。這也意味著武漢高等教育走“產(chǎn)學(xué)研”一體化道路成為必然和可能,目前,眾多高校倡導(dǎo)要辦研究型大學(xué),這使得科研成為大學(xué)的主要職能之一。大學(xué)城又具有科研與創(chuàng)新聚合的優(yōu)勢(shì)。客觀(guān)上需要科技園以充分利用大學(xué)城的科研力量和人才資源,建設(shè)起大學(xué)科研與新興產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)系橋梁,類(lèi)似于“硅谷”（以斯坦福大學(xué)為依托）與“武漢光谷”（以華中科技大學(xué)為依托）。“產(chǎn)學(xué)研“道路及大學(xué)城與產(chǎn)業(yè)企業(yè)間的互動(dòng)顯然能夠帶動(dòng)一批有專(zhuān)業(yè)特色的科技園的興起與發(fā)展,這反過(guò)來(lái)又強(qiáng)化了大學(xué)城

30、科技創(chuàng)新與轉(zhuǎn)化的能力,進(jìn)而提高武漢的創(chuàng)新能力和科技實(shí)力。1、如何理解城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的各種效益點(diǎn)？所謂城市最佳規(guī)模存在嗎？如何根據(jù)實(shí)際因素對(duì)城市規(guī)模進(jìn)行決策？P0點(diǎn)為城市發(fā)展起點(diǎn)。Pl是城市功能基本形成點(diǎn)。這時(shí)城市總產(chǎn)出等于基礎(chǔ)設(shè)施投入存量?jī)r(jià)值，城市功能開(kāi)始運(yùn)行，依托于城市的最初功能，形成城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的最初規(guī)模。P2是城市的最小門(mén)檻規(guī)模。這點(diǎn)是城市總產(chǎn)出和總投入、城市人均產(chǎn)出和人均投入的左交點(diǎn)，是成本等于效益的城市最小規(guī)模。此點(diǎn)之前，城市成本不能得到補(bǔ)充；此點(diǎn)之后，收益超過(guò)成本，城市功能開(kāi)始產(chǎn)生正收益。P3是城市的最低生產(chǎn)規(guī)模。在這一點(diǎn)，城市邊際成本曲線(xiàn)通過(guò)城市人均成本曲線(xiàn)的最低點(diǎn)，意味著城市收支

31、正好相等，城市平均成本最小，是城市能夠以規(guī)模效益吸引企業(yè)的最低城市規(guī)模。P4是城市邊際效益最高點(diǎn)。即城市化發(fā)展的拐點(diǎn)規(guī)模。從這一點(diǎn)開(kāi)始，城市進(jìn)入適度規(guī)模發(fā)展期。P5是城市人均效益最高規(guī)模。這時(shí)城市企業(yè)的平均效益或城市居民的人均收入最大。P6是城市最大經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)模。因?yàn)樵诖艘?guī)模點(diǎn)上，城市邊際產(chǎn)出等于邊際投入，即城市總產(chǎn)出減掉城市總投入的收益最大。P7是城市最大總產(chǎn)出規(guī)模。此點(diǎn)城市總產(chǎn)出規(guī)模最高，邊際產(chǎn)出為零，超過(guò)這一點(diǎn)，城市總產(chǎn)出絕對(duì)數(shù)量下降，邊際產(chǎn)出為負(fù)數(shù)，因而應(yīng)當(dāng)是城市人口的控制規(guī)模。但是由于這時(shí)的城市總收益仍然為正數(shù)，城市規(guī)模仍然可以在控制中相應(yīng)的少量擴(kuò)大。P8是城市的最大人口規(guī)模。它是

32、城市人均產(chǎn)出與人均投入的右交點(diǎn)，這時(shí)城市總產(chǎn)出等于總投入，城市總效益為零。以上P3至P8的人口規(guī)模，都可以在某種程度上稱(chēng)為適度規(guī)模。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，現(xiàn)實(shí)的城市規(guī)模就是由集聚經(jīng)濟(jì)和集聚不經(jīng)濟(jì)的平衡關(guān)系所決定的。如果用城市居民人均效用水平的變化來(lái)反映集聚經(jīng)濟(jì)和集聚不經(jīng)濟(jì)的綜合作用的結(jié)果，那么在其他條件完全相同的情況下，城市居民的人均效用水平U就會(huì)隨著城市規(guī)模P的擴(kuò)大而呈現(xiàn)如下的變化：開(kāi)始時(shí)隨著城市規(guī)模的增大而增加，到達(dá)一定規(guī)模P后，效用反而隨著城市規(guī)模的增加而下降。城市人均效用水平U最高的規(guī)模P就是適度城市規(guī)模，即最佳城市規(guī)模。當(dāng)城市規(guī)模擴(kuò)大到已經(jīng)超過(guò)適度城市規(guī)模時(shí)，人口流入城市，效用水平會(huì)降低

33、，但由于效用水平的下降，人口將會(huì)發(fā)生向其他城市的流出，使得城市規(guī)模回到原來(lái)的均衡水平。所以，大于適度城市規(guī)模的城市規(guī)模是穩(wěn)定的市場(chǎng)均衡，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不存在對(duì)這種狀況進(jìn)行自我修正的機(jī)制，故在城市建設(shè)中應(yīng)控制大城市。當(dāng)城市規(guī)模小于適度城市規(guī)模時(shí)，城市規(guī)模是一種不穩(wěn)定的市場(chǎng)均衡，因?yàn)槌鞘芯用裥в盟矫黠@低于大城市，所以，人口還可能流向已經(jīng)超過(guò)適度規(guī)模的大城市，從而使得大城市越來(lái)越擁擠，因此，迅速使小城市的規(guī)模擴(kuò)大，達(dá)到適度城市規(guī)模必須引起關(guān)注。使城市達(dá)到最佳規(guī)模必須按照城市的性質(zhì)、規(guī)模和條件，在地域空間上確定各個(gè)功能區(qū)的布局和城市各要素的科學(xué)合理的安排，為城市建設(shè)的各個(gè)方面服務(wù)。通過(guò)規(guī)劃，合理確定城市建

34、設(shè)用地規(guī)模，使之效益達(dá)到最佳。為了使一個(gè)城市最快的發(fā)展達(dá)到最佳規(guī)模，首先必須確定城市發(fā)展的主方向，即城市的性質(zhì)。城市的性質(zhì)是指各城市在國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中所處的地位和所起的作用。城市性質(zhì)體現(xiàn)了城市的個(gè)性，反映其所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、地理、自然等因素的特點(diǎn)，從而據(jù)誒的那個(gè)城市用地結(jié)構(gòu)，對(duì)城市空間形態(tài)的拓展起著先導(dǎo)作用，最終影響城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。在確定城市的性質(zhì)時(shí)，可以從以下方面進(jìn)行綜合考慮：（1）國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的要求與國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃基本建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的地位和作用。（2）該城市所屬的區(qū)域自然、經(jīng)濟(jì)條件，資源、能源、國(guó)防條件、歷史特征等基礎(chǔ)因素。（3）根據(jù)生產(chǎn)力布局的要求及區(qū)域生產(chǎn)力合理布

35、局的原則，對(duì)城市的發(fā)展遠(yuǎn)景設(shè)想等一系列重要技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的論證。（4）根據(jù)各種客觀(guān)條件、發(fā)展?fàn)顩r、特點(diǎn)等方面的真實(shí)情況，明確找出本城市發(fā)展中占主要地位的主導(dǎo)部門(mén)或優(yōu)勢(shì)部門(mén)，作為確定本城市性質(zhì)的重要依據(jù)。另外，城市用地布局在城市發(fā)展中也起到了很大的作用。沒(méi)有合理的城市布局，一個(gè)城市不可能迅速地達(dá)到其最佳的城市規(guī)模，應(yīng)綜合考慮區(qū)域土地利用和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境條件來(lái)對(duì)城市進(jìn)行合理布局。在自然環(huán)境條件方面，其評(píng)價(jià)的主要是氣候、水文、地形等條件。氣候條件影響城市規(guī)劃建設(shè)的主要?dú)庀笠蛩赜刑?yáng)輻射、溫度、濕度、降水和風(fēng)向等方面。太陽(yáng)輻射和溫度直接影響建筑朝向、建筑間距離、工業(yè)生產(chǎn)工藝的適宜性和經(jīng)濟(jì)型，

36、以及居住區(qū)和建筑降溫和采暖措施。降水的多少和強(qiáng)度則影響城市地面排水工程規(guī)劃設(shè)計(jì)，風(fēng)向?qū)Τ鞘泄δ芊植疾季钟兄苯佑绊憽Ｋ疁貤l件對(duì)城市生產(chǎn)、生活用水等有重要作用，地形條件對(duì)也城市建設(shè)有重要作用。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件方面，應(yīng)考慮該城市的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、對(duì)外交通運(yùn)輸、能源等方面。工業(yè)布局特點(diǎn)是城市分布的主導(dǎo)因素，農(nóng)業(yè)和對(duì)外交通條件是城市發(fā)展的制約因素，能源則從根本上決定了城市的發(fā)展方向。總之，在努力使一個(gè)城市達(dá)到最佳規(guī)模的過(guò)程中，應(yīng)首先確定該城市的性質(zhì)，即讓這個(gè)城市具有一個(gè)發(fā)展的主方向，而后考慮其自然環(huán)境條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，合理規(guī)劃城市的布局，使土地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最佳，使城市規(guī)模貼近于P,即使城市規(guī)模達(dá)到最佳4

37、、分析武漢的城市規(guī)模是否處于適度規(guī)模水平。主要從三個(gè)方面論述：1、武漢市現(xiàn)在城市規(guī)模武漢市首次針對(duì)人口發(fā)展作出的一項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)研究報(bào)告顯示，武漢市人口總量已突破900萬(wàn)。未來(lái)20年，武漢總?cè)丝趯⒚磕?0萬(wàn)人以上的速度增長(zhǎng)，到2015年前后人口規(guī)?？赡芡黄?000萬(wàn)。近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加速，武漢市人口將有一個(gè)較長(zhǎng)的增長(zhǎng)期，人口增長(zhǎng)包括外來(lái)人口的遷入和本地人口自然增長(zhǎng)兩個(gè)方面。湖北大學(xué)、武漢市社會(huì)科學(xué)第4/5頁(yè)院的專(zhuān)家即將完成的武漢市人口發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告表明，武漢市人口遷入的數(shù)量大大超過(guò)本地人口的自然增長(zhǎng)，目前，遷入武漢的不僅是省內(nèi)人口，也有其他省市人口。據(jù)介紹，截至2007年，武漢市常住人口總量

38、達(dá)到了898萬(wàn)。預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)一年的增長(zhǎng)，目前武漢市人口總量已接近910萬(wàn)，是中部六省人口規(guī)模最大的城市。2、什么是城市適度規(guī)模？城市合理規(guī)模是客觀(guān)存在的，是指有利于發(fā)揮城市職能作用，便于安排生產(chǎn)、生活及各項(xiàng)設(shè)施，并能收到最佳效果的城市人口規(guī)模。從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度（如城市市政設(shè)施基建投資或建設(shè)造價(jià)與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）以及行為心理和社會(huì)學(xué)因素考慮，人口為57萬(wàn)和1020萬(wàn)是中小城市兩個(gè)最佳規(guī)模。世界各國(guó)提出的城市合理規(guī)模的人口指標(biāo)為：57萬(wàn)人到2030萬(wàn)人（蘇聯(lián)），2535萬(wàn)人（美國(guó)），1530萬(wàn)人（日本），25萬(wàn)人左右（英國(guó)），3050萬(wàn)人（法國(guó)）。3、從上面的論述中，武漢市不處于適度規(guī)模，是特大規(guī)模，我們也體

39、會(huì)到武漢市的擁擠等個(gè)方面由大規(guī)模引起的問(wèn)題。思考題五1、城市土地的概念和特征是什么？（一）城市土地的含義廣義上的城市土地是指城市行政區(qū)內(nèi)陸地和水域機(jī)器地上、地下的空間總稱(chēng)。從行政區(qū)域上來(lái)劃分，城市土地有以下3個(gè)層次：（1）城市建成區(qū)土地，即城市已開(kāi)發(fā)建成的土地；（2）城市規(guī)劃區(qū)土地，即城市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的定期發(fā)展范圍內(nèi)的土地，除建城區(qū)外，還包括近郊的農(nóng)田和村鎮(zhèn)戰(zhàn)友的土地；（3）城市行政區(qū)土地，是指城市行政區(qū)域內(nèi)的全部土地。從狹義上來(lái)看，城市土地是指城市市區(qū)即建成區(qū)范圍內(nèi)的土地，即城市建設(shè)用地，其土地人口密度高，建筑稠密，設(shè)施比較齊全。我們通常所說(shuō)的城市地一般是指城市建成區(qū)及

40、其規(guī)劃區(qū)的土地。（二）城市土地的特征城市土地除了具有一般土地的自然特征和經(jīng)濟(jì)特征以外，還具有它本身的某些特征，這些特征主要是相對(duì)農(nóng)業(yè)土地而言的。（1）城市的區(qū)位覺(jué)又特殊的重要性。城市土地的優(yōu)劣程度主要取決于土地的區(qū)位特征，區(qū)位特征由土地所處位置的集聚經(jīng)濟(jì)效益、交通便利程度、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量好壞等因素構(gòu)成。（2）城市土地對(duì)交通運(yùn)輸、城市基礎(chǔ)設(shè)施的依賴(lài)性。城市土地的優(yōu)劣在很大程度上取決于交通運(yùn)輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況，交通運(yùn)輸越通暢城市基礎(chǔ)設(shè)施越完備，城市土地越能發(fā)揮級(jí)差效益。（3）城市土地利用方向的多樣性。城市經(jīng)濟(jì)的社會(huì)化程度比較高，具有發(fā)達(dá)的社會(huì)分工和專(zhuān)業(yè)化協(xié)作，包括工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)

41、、旅游業(yè)、金融業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)以及市政管理等各個(gè)經(jīng)濟(jì)部門(mén)。（4）城市土地的本身的價(jià)值極其其建筑物和構(gòu)筑物的價(jià)值具有可分性，是可以分別計(jì)算的。（5）城市土地的有限性。對(duì)于每一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，土地面積都是有限的，而且隨著土地需求的日益增加，土地的稀缺程度將日益嚴(yán)重。2、什么是城市土地投標(biāo)租金模型？分析城市土地的一般均衡3、結(jié)合城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)理論，舉例對(duì)我國(guó)城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的功能分區(qū)及城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃進(jìn)行系統(tǒng)分析。4、在了解我國(guó)現(xiàn)有城市土地利用政策基礎(chǔ)上，試分析預(yù)測(cè)我國(guó)未來(lái)政策的?；咀呦蛩伎碱}六2、影響住宅市場(chǎng)供求的決定因素有哪些，試著查找相關(guān)資料去分析統(tǒng)計(jì)社會(huì)不同群體的住宅需求收入彈性和價(jià)格彈性，分

42、析不同特征群體的住宅需求主要由哪些因素決定需求內(nèi)生因素：住宅價(jià)格對(duì)住宅需求的影響。就住宅價(jià)格與住宅需求之間的關(guān)系而言，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在其他條件不變的情況下，住宅價(jià)格對(duì)住宅需求的影響是價(jià)格上升，需求下降；價(jià)格下降需求上升。需求與價(jià)格的變化呈反向運(yùn)動(dòng)。這與一般的商品的需求和價(jià)格之間的關(guān)系沒(méi)有什么根本的區(qū)別。但由于住宅屬于生活必需品，又是價(jià)值高不流動(dòng)商品，再變現(xiàn)比較難，故住宅價(jià)格彈性比較缺乏，價(jià)格的變動(dòng)對(duì)需求的拉動(dòng)不是太大。家庭收入水平和財(cái)富對(duì)住宅需求的影響住宅作為一種高檔耐用的消費(fèi)品，從所有者、經(jīng)營(yíng)者過(guò)渡、轉(zhuǎn)讓給消費(fèi)者，以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，在很大程度上受到居民收入水平的制約。因?yàn)樽≌唐返南M(fèi)主要是以家庭為

43、單位進(jìn)行的，故而一般是隨著以家庭收入的財(cái)富為單位來(lái)研究，而不是以個(gè)人收入為單位來(lái)研究。但家庭收入和財(cái)富的增加幅度是可以用城市人均可支配收入的增加來(lái)考察，反映了居民的購(gòu)買(mǎi)力水平。在其他條件不變的情況下，城市居民的家庭收入的變化與住宅需求呈正向關(guān)系，即收入的增加，購(gòu)買(mǎi)力相應(yīng)增強(qiáng)，對(duì)住宅的需求也隨之增加；反之，收入的減少，對(duì)住宅的需求也減少。收入影響住宅需求有兩條基本渠道，一是收入影響家庭在住宅上持續(xù)不斷的支付現(xiàn)金的能力，通過(guò)現(xiàn)金支付的承受力來(lái)影響住宅需求，二是收入影響家庭成員一生財(cái)富積累的預(yù)期，通過(guò)財(cái)富積累的預(yù)期來(lái)影響對(duì)住宅的需求。這兩個(gè)渠道對(duì)住宅需求的影響是不一樣的，影響的大小要看哪一個(gè)渠道占支

44、配地位。居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)住宅需求的影響居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)住宅需求的影響主要表現(xiàn)在居民的收入中究竟拿出多大的比重花費(fèi)在住房消費(fèi)上，這個(gè)比重將直接影響到住房商品化以后的租售購(gòu)買(mǎi)力。城鎮(zhèn)居民人均每年消費(fèi)性支出體現(xiàn)了消費(fèi)者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)在居民的收入中究竟拿出多大的比重花費(fèi)在住房消費(fèi)商，這個(gè)比重將直接影響到住房商品化以后的租賃購(gòu)買(mǎi)力。外生因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和水平對(duì)住宅需求的影響城市的住宅需求的關(guān)鍵是城市居民的支付能力，而支付能力的大小取決于居民的收入和收入分配以及政府的補(bǔ)助能力。居民收入水平的普遍提高以及政府補(bǔ)助能力增加又依賴(lài)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和水平。經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和水平的不斷提高，必然會(huì)帶來(lái)收入的提高、家庭

45、財(cái)富的增多和支付能力的增強(qiáng)以及政府財(cái)政收入的增加、政府提供補(bǔ)助能力的增強(qiáng)，從而帶動(dòng)住宅需求的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和水平的不斷提高還會(huì)帶來(lái)城市商務(wù)活動(dòng)的增強(qiáng)、流動(dòng)人口的增加和城市化水平的提高，這也會(huì)帶動(dòng)住宅需求的增長(zhǎng)。城市化進(jìn)程城市化是當(dāng)今重要的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的城市化進(jìn)程十分迅速。城市化的結(jié)果是越來(lái)越多的農(nóng)民離開(kāi)土地，來(lái)到了城鎮(zhèn)，人口向城市日益集中，依靠住宅市場(chǎng)解決住房的人也日益增多，客觀(guān)上增加了住宅的需求，城市化還改變了人們的價(jià)值觀(guān)念，使越來(lái)越多的農(nóng)村人口接受了城市生活方式，投身到住宅市場(chǎng)中來(lái)，從而擴(kuò)大了住宅市場(chǎng)，增加了對(duì)住宅的需求。利率的變化對(duì)住宅需求的影響一般來(lái)講，

46、在短期內(nèi)利率的變化對(duì)住宅的價(jià)格和住宅需求有直接影響，利率上升時(shí)，住宅開(kāi)發(fā)商的籌資成本會(huì)上升，住宅的開(kāi)發(fā)成本也隨之上升，住宅的價(jià)格也會(huì)上升；同時(shí)利率上升，住宅購(gòu)買(mǎi)者住宅按揭貸款的利息就會(huì)增加，購(gòu)買(mǎi)者的支出也就增加，在居民及家庭收入和財(cái)富不便的情況下，社會(huì)對(duì)住宅購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)降低，住宅的需求就會(huì)隨之降低。反之亦如此。由此可見(jiàn)，在短期內(nèi)利率的變化對(duì)住宅需求的影響是反方向的。但在中長(zhǎng)期內(nèi)利息的變化對(duì)住宅需求的影響，一般傾向于較為微弱，甚至認(rèn)為，利率變動(dòng)后，潛在的住宅需求可以保持不變。利率變動(dòng)的原因?qū)嶋H上是對(duì)通貨膨脹的鱷魚(yú)漆，當(dāng)通貨膨脹的預(yù)期提高時(shí)，利率雖然會(huì)上升，但居民對(duì)自己的收入的增加和家庭財(cái)富的增值預(yù)

47、期也提高了。這種收入增長(zhǎng)和家庭財(cái)富增值通利率的上升相比可能會(huì)使同比例的，因而不會(huì)加重自己對(duì)住宅需求的負(fù)擔(dān)，所以可以未出住宅需求不便，反之亦反。政府的住房政策對(duì)住宅需求的影響政府的住宅政策是影響住宅需求的重大因素。政府的住房政策可能是行政性的也可能是經(jīng)濟(jì)手段或者兩者結(jié)合，主要有房屋政策和土地政策以及金融政策等。當(dāng)政府的住房政策有利于居民得到住宅時(shí)，住宅需求就會(huì)增長(zhǎng)；當(dāng)政府住房政策緊縮時(shí)，住宅需求就會(huì)下降。供給土地價(jià)格土地價(jià)格是住宅成本的重要組成部分，據(jù)測(cè)算，我國(guó)目前土地費(fèi)用約占商品房?jī)r(jià)格的20%。土地價(jià)格的提高對(duì)土地所有者來(lái)說(shuō)意味著收益的增加，因而會(huì)增加土地的供給，但這種增加是有限的。提土地價(jià)格

48、的提高對(duì)住宅開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意味著成本的上升，而對(duì)這種局面，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采取兩種可供選擇的對(duì)策：一種是向空間拓展以提高房屋容積率，促使單位建筑面積所含的地價(jià)比重下降，消化地價(jià)成本的上漲，從而有利于增加房產(chǎn)供給；另一種是縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度，當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲的二因素難以消化時(shí)，開(kāi)發(fā)商的收益水平收到影響，同樣的資金能夠運(yùn)作的規(guī)模也會(huì)相應(yīng)減少，從而會(huì)引起住宅供給的減少。撇開(kāi)其他因素不論，住宅土地價(jià)格對(duì)于住宅供給有反向關(guān)系。住宅土地的價(jià)格越高，則住宅供給越少；反之，住宅土地價(jià)格越低，則住宅供給越多。其原因是，住宅土地以?xún)r(jià)格構(gòu)成了住宅成本和價(jià)格的主要部分，對(duì)開(kāi)發(fā)者的銷(xiāo)售和盈虧構(gòu)成了直接的制約因素。住宅建筑成本

49、和各項(xiàng)費(fèi)用住宅建筑的成本主要包括建筑安裝的人工費(fèi)用和建筑材、設(shè)備和管理的投入。各項(xiàng)費(fèi)用主要有咨詢(xún)調(diào)研費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、市政配套費(fèi)、公建配套費(fèi)、中介代理費(fèi)、人防費(fèi)、行政事業(yè)收費(fèi)等等。在其他一切因素不變的時(shí)候，這些成本、費(fèi)用的升降會(huì)增加或減少開(kāi)發(fā)者利益，從容影響供給。住宅建筑成本和各項(xiàng)費(fèi)用對(duì)于住宅供給有反向關(guān)系?？茖W(xué)技術(shù)和生產(chǎn)力水平。土地的自然攻擊是無(wú)彈性的，但土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的，土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性要受經(jīng)濟(jì)實(shí)力和科學(xué)技術(shù)水平的制約。因此，先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)可以間接的提高住宅商品的供給量。相反，技術(shù)落后，生產(chǎn)力水平低下也可能間接的減少住宅供給量，造成土地資源的浪費(fèi)。2、通過(guò)對(duì)住宅供給與住宅需求的學(xué)習(xí)

50、，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前實(shí)際，分析我國(guó)住宅市場(chǎng)中空置問(wèn)題和過(guò)度需求問(wèn)題同時(shí)存在的必然性及由此帶來(lái)的影響，如何減少這個(gè)矛盾，試著提出自己的政策與建議3、查找一些數(shù)據(jù)，分析在一個(gè)特定的城市中租房和購(gòu)房哪個(gè)更經(jīng)濟(jì)？并試著用社會(huì)和文化因素去解釋為什么租房和購(gòu)房給消費(fèi)者帶來(lái)不同的心理滿(mǎn)足，說(shuō)明當(dāng)前某些群體在租房更為經(jīng)濟(jì)的條件下還是喜歡購(gòu)房的原因。一租房購(gòu)房經(jīng)濟(jì)賬根據(jù)中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心和新浪網(wǎng)新聞中心最新的聯(lián)合調(diào)查，在8729名受訪(fǎng)者中，87%的人不愿意租房過(guò)一生買(mǎi)房和租房到底哪個(gè)更劃算呢？以北京和平里區(qū)域一套50平方米的一居商品房為例，計(jì)算了一筆租房及買(mǎi)房的經(jīng)濟(jì)賬：這套房租價(jià)為1500元/月，售價(jià)11000元

51、/平米，總價(jià)55萬(wàn)元。如果按照房屋租金價(jià)格不變計(jì)算，租住20年，費(fèi)用為36萬(wàn)元（1500X12X20）；如果貸款購(gòu)房，貸款七成38.5萬(wàn)元，期限20年，按照現(xiàn)行優(yōu)惠利率6.6555%，還款總額為69萬(wàn)元，加上購(gòu)房繳納的契稅、印花稅、代理費(fèi)、權(quán)證過(guò)戶(hù)費(fèi)等，總計(jì)要花約71萬(wàn)元，幾乎是租房成本的兩倍。可見(jiàn)在北京租房更實(shí)惠。二、社會(huì)因素分析購(gòu)房原因（一）購(gòu)房的增值很大。如果單純從租房和購(gòu)房的成本來(lái)衡量，同樣居住20年，買(mǎi)房肯定是不值的，但是房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲可以彌補(bǔ)租房和買(mǎi)房成本的差價(jià)。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，2007年上半年二手房均價(jià)同比上漲33.7%，按照這樣的漲幅，55萬(wàn)元的房產(chǎn)，一年后可升值為73

52、.5萬(wàn)元。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲也無(wú)形中成了消費(fèi)者樂(lè)于購(gòu)房的主要推動(dòng)力。也正是由于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，使得原本簡(jiǎn)單的租房和買(mǎi)房的經(jīng)濟(jì)賬變得復(fù)雜起來(lái)。在這樣的投資收益面前，無(wú)怪乎許多即便資金不足的消費(fèi)者，即便啃老，也要購(gòu)房而不愿租房了。同時(shí)，不少買(mǎi)房人認(rèn)為，買(mǎi)房相對(duì)于股票、基金、債券、期貨、外匯等金融投資風(fēng)險(xiǎn)更小些。房屋是不動(dòng)產(chǎn)，隨著土地的不斷升值其潛力價(jià)值也會(huì)被激發(fā)出來(lái)，買(mǎi)房對(duì)于資金的保存會(huì)更穩(wěn)妥，風(fēng)險(xiǎn)更小（二）購(gòu)房者的心理滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)住宅實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)一種生活，或者說(shuō)是一種生活方式。正如住宅銷(xiāo)售商的廣告語(yǔ)“購(gòu)買(mǎi)一次，享受一生”所言，住宅除了提供購(gòu)買(mǎi)者一個(gè)居住空間之外，實(shí)際上還從很多方面對(duì)入住者的生活、工作、休

53、閑及家庭發(fā)展等產(chǎn)生重要影響。如小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施對(duì)于生活、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、子女教育等方面的方便性與舒適性；小區(qū)氛圍對(duì)于入住者的交往、子女成長(zhǎng)的有利性；物業(yè)管理對(duì)于生活的便捷性、家庭人身的安全性；小區(qū)的自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)生活、工作、社交等方面的發(fā)展性，等等。事實(shí)上，隨著消費(fèi)者生活水平的提高，人們的精神需求如審美、個(gè)人價(jià)值實(shí)現(xiàn)等需要也日趨重要，而這些都會(huì)主導(dǎo)著人們的購(gòu)房行為。住宅對(duì)個(gè)人及家庭生活的影響，在廣度、深度和時(shí)間跨度上是其他消費(fèi)品難以趨及的。也正是由于住宅的購(gòu)買(mǎi)與生活相關(guān)性最顯著的特點(diǎn)，才使得購(gòu)買(mǎi)住宅成為家庭生活中一項(xiàng)艱巨而又神圣的使命。（三）“丈母娘經(jīng)濟(jì)”住宅購(gòu)買(mǎi)是必需性的購(gòu)買(mǎi)很多80

54、后的年輕人如今已經(jīng)到了結(jié)婚的年齡，先買(mǎi)房后結(jié)婚幾乎已經(jīng)成為年輕人的一個(gè)潛規(guī)則，在新婚時(shí)住上一套屬于自己的房子是年輕人向往的事情。房子是人們生活中衣食住行中都不可缺少了，有時(shí)候往往是經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了購(gòu)房的時(shí)機(jī)，對(duì)于每一個(gè)沒(méi)有住房的人，一旦達(dá)到購(gòu)房條件和實(shí)力，都會(huì)優(yōu)先考慮房子問(wèn)題。現(xiàn)在的小康生活水準(zhǔn)也由以前三轉(zhuǎn)一唱升級(jí)到現(xiàn)代新的小康水平房子和車(chē)子，多數(shù)的女性擇偶標(biāo)準(zhǔn)也瞄準(zhǔn)了在城市有一套房子這一不可缺少的條件。所以房子對(duì)現(xiàn)代年輕人來(lái)說(shuō)，特別是未婚青年人買(mǎi)房子會(huì)是他們優(yōu)先考慮的頭等大事。三、文化傳統(tǒng)觀(guān)念催生購(gòu)房情結(jié)中國(guó)自古就有修身、齊家、治國(guó)、平天下的古訓(xùn)，齊家指的便是成家立業(yè)，成家不能沒(méi)有自己的一套房

55、子。因此，房子成為中國(guó)人有家、有歸屬感的重要標(biāo)志，并深入人心。特別是對(duì)于北京的北漂一族，租房意味著不穩(wěn)定，擁有房產(chǎn)則能給他們帶來(lái)融入北京的強(qiáng)烈心理暗示。同時(shí)，由于房子在人們觀(guān)念中的重要地位，使得房子不僅僅是居住環(huán)境的體現(xiàn)，更是個(gè)人身份的體現(xiàn)。買(mǎi)房顯然比租房更能體現(xiàn)個(gè)人價(jià)值。”在中國(guó)人觀(guān)念中，只有真正屬于自己的房子才算得上是“居者有其屋”4、我國(guó)住房問(wèn)題主要表現(xiàn)在哪些方面？針對(duì)這些問(wèn)題應(yīng)該采取哪些對(duì)策？問(wèn)題：1、區(qū)域性泡沫出現(xiàn)2002年開(kāi)始泡沫顯現(xiàn)，2002年中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告認(rèn)為,“國(guó)內(nèi)區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)”。判斷房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)有“五高”,即投資的持續(xù)超高增長(zhǎng),消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng),房?jī)r(jià)

56、持續(xù)大幅攀升或持續(xù)居高不下,房地產(chǎn)投資所占比重偏高及房?jī)r(jià)收入比（正常46）明顯偏高,并且持續(xù)兩年以上。住房?jī)r(jià)格是住房市場(chǎng)的核心問(wèn)題是住房市場(chǎng)運(yùn)行的關(guān)鍵。住房?jī)r(jià)格的不合理主要表現(xiàn)為:住房商品的價(jià)格,不足以反映住房?jī)r(jià)值和住房商品的供求;住房商品的價(jià)格主要不是通過(guò)市場(chǎng)形成的,而是由政府主管部門(mén)決定的,因而隨意性很大;住房商品的價(jià)格上漲太快。租售比過(guò)高，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：按每月房租計(jì)算，租售比值應(yīng)為1：2001：300；按年房租計(jì)算，其比值應(yīng)為1:171：25。我國(guó)以北京2010租售比為例，月租售比1:525，年租售比1:43.75.租售比高，說(shuō)明存量房市場(chǎng)不是以租養(yǎng)房，而是投機(jī)因素更多。我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)

57、市場(chǎng)投機(jī)熱盛行。2、供求結(jié)構(gòu)失衡近幾年,局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)“熱”,不僅因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資規(guī)模大,而且商品住房?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)也不合理,引起了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不協(xié)調(diào)。一是在房地產(chǎn)投資中,呈現(xiàn)出地“熱”房不“熱”的局面。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),把大量資金投在土地上。許多住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只是取得了土地的使用權(quán),實(shí)際上并沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)。二是在住房開(kāi)發(fā)建設(shè)結(jié)構(gòu)中,普通住房比重較小。許多房地產(chǎn)企業(yè)把大量的資金,投向高檔別墅、高檔賓館、度假村等的開(kāi)發(fā)建設(shè)上。3、市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范住房市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范,主要表現(xiàn)在，許多住房交易不進(jìn)入市場(chǎng),形成“市”不進(jìn)場(chǎng)的局面;住房市場(chǎng)行政干預(yù)過(guò)多,缺乏公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì);通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄稳?/p>

58、得土地,轉(zhuǎn)手倒賣(mài),形成了住房市場(chǎng)嚴(yán)重的投機(jī)局面;住房租稅費(fèi)體系不健全、不合理,住宅與房地產(chǎn)收益流失嚴(yán)重;房地產(chǎn)交易手段原始落后,缺少一整套完整的住房市場(chǎng)服務(wù)體系和中介服務(wù)組織,如咨詢(xún)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),等等。4、法制不健全,行政調(diào)控不力改革開(kāi)放以來(lái),隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)的發(fā)展,國(guó)家出臺(tái)了許多關(guān)于房地產(chǎn)方面的法律和法規(guī)。但是在房地產(chǎn)法律和法規(guī)的建設(shè)上,還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)發(fā)展的需要。再加上執(zhí)法不嚴(yán),從而形成了無(wú)法可依和有法不依的局面。城市土地是國(guó)家所有的,城市政府是城市土地所有權(quán)的代表,行使城市土地所有者的職能。但是,有些政府行為不規(guī)范,對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控不力,不按照國(guó)家的有關(guān)政策出讓土

59、地,未經(jīng)規(guī)劃就出讓城市土地;土地供應(yīng)總量超過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求;土地出讓價(jià)格偏低,金融機(jī)構(gòu)隨意拆借資金。影響市場(chǎng)發(fā)展的兩對(duì)矛盾:一、是住房市場(chǎng)的發(fā)展大大超越國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的矛盾。盡管住宅業(yè)是基礎(chǔ)性先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),但其增幅高出國(guó)民經(jīng)濟(jì)增幅不宜過(guò)大。在傳統(tǒng)住房制度下,住房市場(chǎng)完全由供給推進(jìn),福利供給制能保證“住宅供給創(chuàng)造自己的需求”。二、是住房市場(chǎng)的發(fā)展與住房制度改革滯后的矛盾。通過(guò)住房制度改革,我國(guó)住房市場(chǎng)框架初步形成,但還很不完善,需要改革進(jìn)一步得到深化。比如,停止福利分房后,實(shí)行市場(chǎng)化貨幣分房的關(guān)鍵是職工的住房消費(fèi)工資化、貨幣化,這就涉及到工資制度改革。房管所如何由行政性維修管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)

60、性物業(yè)管理公司,這就涉及到房管所的改制問(wèn)題。此外,還有關(guān)于適應(yīng)市場(chǎng)化需要的住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度的改革,代理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和機(jī)制的建立。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置問(wèn)題我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置問(wèn)題一直被作為證明是泡沫的工具。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)調(diào)研報(bào)告表明，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率高達(dá)22.4%。國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空置率紅燈線(xiàn)為10%,美國(guó)的商品房空置率為7%,香港約為3%?？梢钥闯鑫覈?guó)房屋空置率很高，值得警醒。政策：堅(jiān)持市場(chǎng)化方向；合理的住房市場(chǎng)價(jià)格下的供給需求，政府行政管制是低效率的。減少行政干預(yù)市場(chǎng)，不表示政府完全不作為，可以用市場(chǎng)化手