關于物業(yè)管理開辦費

1、關于物業(yè)管理開辦費,可以分成法定和約定兩種情況。法定：在大約1998 年前，有一些地方人民政府建設委員會曾經(jīng)出臺過一些類似的地方條例， 要求新建住宅小區(qū)由開發(fā)建設單位向主管單位交納一定比例的物業(yè)管理“運行費 ”， 以便于樓盤驗收后的物業(yè)管理能夠正常啟動；有一些則直接要求開發(fā)建設單位必須留出物業(yè)管理 “開辦費 ”，以保證驗收后直接投入開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理。這個比例一般是千分之1 、2。這是當時歷史條件下主管部門強制性的要求開發(fā)企業(yè)必須履行物業(yè)管理“售后服務”的主導思想是分不開的。隨后條例頒布，國家逐步強調“建管分離”，各地則將“開發(fā)單位組織招投標：作為法定重點，陸續(xù)取消或者用其他方式替代了“開辦費

2、 ”的規(guī)定。實際上，從法定的意義上來說，開辦費已經(jīng)壽終正寢。有些同行將條例規(guī)定的“物業(yè)管理用房”理解為開辦費的演變，這是大錯特錯的。因為開辦費的基本特征，是由開發(fā)單位提供給物業(yè)管理單位（可以是無償，可以由物管費預支）；而物管用房，是由開發(fā)單位提供給業(yè)主的，屬于業(yè)主所有；兩者所有權關系完全不同。約定： 盡管以前曾經(jīng)規(guī)定過開辦費的少數(shù)地方條例陸續(xù)停止或作廢，但是并沒有任何規(guī)定提到 “不許收 ”開辦費，打個比方，法律規(guī)定父母給未成年孩子生活費是“必須 ”，但是并不規(guī)定給已成年子女生活費是“不準 ”。北京市漢卓律師事務所楊曉剛律師物業(yè)管理前期開辦費，目前北京市包括其他地方操作不一，一般操作時需要開發(fā)商

3、與物業(yè)公司通過協(xié)商確定具體支付情況。開辦費有兩種情況：一是作為開發(fā)商對物業(yè)公司的投資，以驗資報告為準；二是作為開發(fā)商給物業(yè)公司的借款，待物業(yè)公司有收入后歸還。由于開辦費主要用于，前期物業(yè)管理的物資配套及小區(qū)在不具備收取物業(yè)服務費條件期間的管理、 服務人員的工資或其他費用。如果開辦費計為物業(yè)公司的借款，則物業(yè)公司需要償還。需要注意的是，北京某些項目開發(fā)商支付開辦費，完全作為對物業(yè)公司在該項目的前期資助、投資， 物業(yè)公司應當保證該筆費用用于本項目各項前期支出，因此不存在返還的問題。此外，物業(yè)開辦費，在項目建設時，已經(jīng)作為成本包括在售房價格中，支付物業(yè)公司后不能再要求物業(yè)公司返還。如在該項目實行酬金

4、制的物業(yè)管理模式，物業(yè)公司收取的物業(yè)費屬于代收性質，扣除相應酬金外，其他款項應當用于物業(yè)管理、服務成本支出。如有剩余，應當折抵下一年度業(yè)主應當交納的物業(yè)費，如出現(xiàn)不足，由業(yè)主補足。此種情況下，如開辦費算作借款， TOC o 1-5 h z 物業(yè)公司從哪些費用中償還開辦費？從酬金中扣除，顯然與酬金制的物業(yè)管理模式相悖，從物業(yè)費中扣除，由于物業(yè)費屬于代收性質，從中扣除部分款項用于償還物業(yè)公司的借款，業(yè)主也不會同意。根據(jù)北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法（ 1995 年北京市人民政府第21 號令，根據(jù)1997年 12 月 31 日北京市人民政府第12 號令修改）第十四條規(guī)定：“居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由

5、該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位按照建安費的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)”。上述規(guī)定，明確了開發(fā)商向物業(yè)司支付的開辦費不是借款，而是啟動性經(jīng)費。物業(yè)提供的開辦費明細，請大家賜教。開辦相關物資費用測算總表名稱項 目費 用 元備 注辦公配備47520 見附表 6管理用工具、設備45455 見附表 7員工服裝配備17160 見附表 8員工宿舍床上物品2450 見附表 9印刷、上墻資料2000 元小 計112585附表 1：辦公物品配備序號名稱單位數(shù)量單價金額備1電 腦臺35000150002打印機臺1120012003票據(jù)打印機臺1210021004傳真機部1100010005計算器部35

6、01506前臺接待用桌套1500050007點鈔機件1120012008空 調臺2200040009復印機臺198009800帶 A3 打印功能10文件夾個201020011文件框個103030012電熱水壺個39027013落地電風扇個314042014保險柜個11000100015文件袋個200240016小白板個1808017出入證個2005100018寫字板個52010019電瓶車輛12500250020 合其他零碎/2000計47720附表2：管理用工具、設備項目序號名稱規(guī)格數(shù)量單價金額機電工具13m 人字梯架128528521.2m 人字梯架218036036 米升降梯架11650

7、16504380V 電焊機臺16006005切割機臺1140014006維修材料批1150015007管道梳通機臺1200020008沖擊鉆把1150015009手電鉆把1300300備注101112手提砂輪打磨機臺1300300鉗型電流表只1200200兆歐表只1100100131415接地電阻儀只112001200萬用表只1100100組合工具套1500500161718192012套筒板手套1200200套絲機臺124000管子鉗36 英寸套53015010 36 英寸5警示牌塊580400工具箱組35101530大垃圾桶個50603000紙簍個100綠化工具1 鐵鍬把120202長短掃

8、帚把215303橡膠水管米300412004噴霧器臺12002005高枝剪把12002006小枝剪把11201207大剪刀把2501008手鋸把13030910鋤頭把22040松土鏟把2204011清潔剪草機臺1600060001垃圾推車部23006002高壓洗地機臺1200020003掃把、簸箕、水桶套30206004塵推個10505005雙桶榨水車輛250010006吸塵吸水器部1100010007玻璃刮刀個2501008抹布、洗衣粉等批5009手套、口罩等批30010保安工具垃圾袋、等小材料5001橡膠棒只3501502對講機只101300130003強光手電筒只31504504太陽傘、

9、崗臺等1100010005雨衣、雨傘雨鞋、雨具101501500附表 3、合 計17160附表4：員工宿舍床上用品等配置序號名稱單位數(shù)量單價金額備注1被、褥、床單套102002000保安、維修人員用2竹席床10303003電熱水壺個160604熱水瓶個615905床、柜現(xiàn)有調配合 計2450開辦費指企業(yè)在企業(yè)批準籌建之日起，到開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）之項目序號名稱單位管理客服1西服套2夏裝套6維修1冬裝套42絕緣皮鞋雙23夏裝套4清潔1冬裝套82夏裝套16保安1冬裝套162夏裝套163訓練背心件84訓練服套85大衣件86訓練膠鞋雙8員工服裝費配備數(shù)量單價金額備35001500150

10、900200800100200100400150120010016003004800150240020160100960250200030240日止的期間（即籌建期間）發(fā)生的費用支出。包括籌建期人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的匯兌損益和利息支出?；I建期是指企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）之日的期間。開辦費的列支范圍（一）開辦費的具體內容1，籌建人員開支的費用（ 1）籌建人員的勞務費用：具體包括籌辦人員的工資獎金等工資性支出，以及應交納的各種社會保險。在籌建期間發(fā)生的如醫(yī)療費等福利性費用，如果籌建期較短可據(jù)實列支

11、，籌建期較長的，可按工資總額的14計提職工福利費予以解決。2）差旅費：包括市內交通費和外埠差旅費。3）董事會費和聯(lián)合委員會費2，企業(yè)登記、公證的費用：主要包括登記費、驗資費、稅務登記費、公證費等。3，籌措資本的費用：主要是指籌資支付的手續(xù)費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。4，人員培訓費：主要有以下二種情況（1）引進設備和技術需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用。（2）聘請專家進行技術指導和培訓的勞務費及相關費用費用。5，企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報廢和毀損6，其他費用（1）籌建期間發(fā)生的辦公費、廣告費、交際應酬費。（2）印花稅（3）經(jīng)投資人確認由企業(yè)負擔的進行可行性研究

12、所發(fā)生的費用（4）其他與籌建有關的費用，例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。（二）不列入開辦費范圍的支出1，取得各項資產(chǎn)所發(fā)生的費用。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)是支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發(fā)生的相關人工費用。2，規(guī)定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業(yè)進行了調查、洽談發(fā)生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。我國政府還規(guī)定，中外合資進行談判時，要求外商洽談業(yè)務所發(fā)生的招待費用不得列作企業(yè)開辦費，由提出邀請的企業(yè)負擔。3，為培訓職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出不得列作開辦費。4，投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，計入開辦費，應由出資方自行負擔。

13、5，以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費，該費用應由投資者負擔。（三）籌建期的確定企業(yè)籌建期的確定在我國受稅法影響較大。例如 外資所得稅法實施細則中規(guī)定， “外 資企業(yè)籌建期為企業(yè)被批準籌辦之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)）之日止的期間以上所稱“被批準籌辦之日”， 具體是指企業(yè)所簽訂的投資協(xié)議后和合同被我國政府批準之日。以上所稱“開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)）之日”，具體是指從企業(yè)設備開始運作，開始投料制造產(chǎn)品或賣出同第一宗商品之日起，為企業(yè)籌建期結束。其他企業(yè)可參照該規(guī)定。（四）開辦費一般按五年攤銷，新企業(yè)會計制度規(guī)定開辦費一次攤銷開辦費的會計處理企業(yè)會計制度（財會2000 25 號）對開辦費的

14、攤銷期限作了重大調整。原行業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的開辦費應當從生產(chǎn)經(jīng)營的當月起在不超過五年的期限內分期平均攤銷。 企業(yè)會計制度第五十條規(guī)定：“除購建固定資產(chǎn)以外，所有籌建期間所發(fā)生的費用，先在長期待攤費用中歸集，待企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營當月起一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營當月的損益。如果企業(yè)長期待攤的費用項目不能使以后會計期間受益的，應當將尚未攤銷的該項目的攤余價值全部轉入當期損益?！庇纱丝梢?，對開辦費的會計處理，無論從會計科目的設置還是攤銷的期限都與原行業(yè)財務制度有較大改變。這一新規(guī)定與現(xiàn)行所得稅法規(guī)存在較大的差異。企業(yè)所得稅暫行條例實施細則第三十四條規(guī)定，企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費，應當從開始生產(chǎn)、經(jīng)營月

15、份的次月起，在不短于5 年的期限內分期扣除。因此，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的當月一次性攤銷的開辦費應從生產(chǎn)經(jīng)營的次月起分五年平均扣除。納稅人在年終申報所得稅時，應做好納稅調整工作，并建立 “開辦費稅前扣除臺賬”或備查登記簿，為以后年度準確申報稅前扣除（調減）額打好基礎。例：某股份公司2001 年 7 月份開始生產(chǎn)經(jīng)營，前期發(fā)生的開辦費總額96 萬元， 7 月份攤銷開辦費時，會計分錄如下：借：管理費用 開辦費攤銷96 萬元貸：長期待攤費用 開辦費96 萬元 TOC o 1-5 h z 本年度允許稅前扣除額96 萬元 5 年 12個月5 個月8（萬元），應調增所得額96 8 88（萬元）；2002 年至 2

16、005 年每年應調減所得額965 19.2（萬元） ；2006 年應調減所得額96 萬元 5 年 12個月7 個月11.2（萬元）。開辦費納稅調整臺賬設置如下：開辦費稅前扣除臺賬單位：萬元臺賬填寫說明：.年度：攤銷日期，指開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度和月份，以后年度按順序類推。.會計攤銷額：指會計上一次性攤銷的開辦費總金額。.稅收扣除額：指按稅法規(guī)定允許在本年度稅前扣除的金額。.納稅調整額：納稅調整額會計攤銷額稅前扣除額。結果是正數(shù)為調增所得額，負數(shù)為調減所得額。.尚未扣除額：指允許在以后年度稅前扣除的金額。第一年尚未扣除額按本年度納稅調整額填寫，以后年度的尚未扣除額上期尚未扣除額本年稅前扣除額。開辦費的核算開辦費是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費用，包括籌建期人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的匯兌損益和利息支出?；I建期是指企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）之日的期間。企業(yè)發(fā)生的下列費用，不得計入開辦費：（ 1）由投資者負擔的費用支出；（ 2）由取得各項固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)所發(fā)生的支出；（ 3）籌建期間應當計入資產(chǎn)價值的匯兌損益、利息支出等。企業(yè)會計制度（財會2000 2