巢湖北岸·明珠項目規(guī)劃設計任務書

1、.PAGE ：.；PAGE 10巢湖北岸明珠工程規(guī)劃設計義務書一、工程概略1、地理位置工程位于安徽省巢湖市賈塘圩，龜山路以南、安康西路以北、銀屏路以西的區(qū)域，總用地面積15.87公頃238畝。2、規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃設計要點 = 1 * GB2 規(guī)劃用地性質(zhì)：居住 = 2 * GB2 規(guī)劃控制目的：容積率1.25，建筑密度32%，綠化率35%，日照間距系數(shù)1.25 = 3 * GB2 設備配套要求：按規(guī)范要求同步配置相關市政及公共設備，沿安康西路與銀屏路各配套建筑面積不低于50平方米的水沖式公廁一座；配套規(guī)模為9班的幼兒園一座，占地不少于4畝；配套用地面積不少于5畝，建筑面積不低于2500平方米

2、的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場。 = 4 * GB2 建筑退讓：沿安康西路、銀屏路、龜山路分別不低于5米,交叉口不低于10米，退讓西側支路不低于2米。 = 5 * GB2 其它：住宅建筑應采用坡屋面方式；小區(qū)工程管線一概地下敷設；排水應采用雨污分流制；部分地段可布置小高層，且六層以上建筑不計入容積率控制目的，高層建筑面積不得超越總建筑面積的25%。二、工程定位1、總體概念定位“以發(fā)明調(diào)和鄰里精神為主的巢湖市首家體驗式景觀休閑社區(qū)2、工程目的客戶定位民營企業(yè)家、各類私營業(yè)主、公務員、事業(yè)單位任務人員、企業(yè)管理層和專業(yè)技術人員、部分期望改善居住條件的拆遷戶三、建立規(guī)模與不同類型物業(yè)配比序號物業(yè)類型戶型面積主力戶型

3、面積比%建筑控制容量萬1多層公寓80-130三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)429.402高層公寓110-144三室二廳二衛(wèi)255.603情景洋房100-144三室二廳二衛(wèi)153.364疊加別墅160-180四室二廳三衛(wèi)102.245公建等81.80合計10022.4公建包括配套會所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)效力、物業(yè)管理、公廁及少量錯復式商住、小戶型商務公寓等四、工程總體規(guī)劃1、規(guī)劃思索要素 = 1 * GB2 以工程主題定位為基點，運用房地產(chǎn)經(jīng)濟學與市場學原理合理規(guī)劃，促進產(chǎn)品價值最大化的實現(xiàn)； = 2 * GB2 根據(jù)用地價值進展相應功能和物業(yè)類型的配置； = 3 * GB2 工程實施從已具備根底

4、設備條件的東南部開場，逐漸向后推移； = 4 * GB2 大盤宜采用低開高走的價錢戰(zhàn)略，因此首期開發(fā)物業(yè)應以宜消化的經(jīng)濟型為主，來聚集人氣，帶動后續(xù)開發(fā)； = 5 * GB2 從資金運作的角度來看，建立周期長、投資回收慢的物業(yè)類型應滯后安排； = 6 * GB2 在注重環(huán)境景觀優(yōu)化與產(chǎn)品組合配置一致性的同時，留意分期產(chǎn)品組合的合理性，思索物業(yè)類型、戶型、面積的搭配。2、功能區(qū)塊的劃分按照從南到北或從東南到西北的的推進方向，構成分期開發(fā)四大版塊： = 1 * GB2 一期：商住綜合，物業(yè)類型以商業(yè)效力和多層公寓房為主； = 2 * GB2 二期：居住，物業(yè)類型思索安排多層公寓和情景洋房； = 3

5、 * GB2 三期：居住，物業(yè)類型配備多層公寓、疊加別墅； = 4 * GB2 四期：居住，物業(yè)類型配備多層公寓、高層公寓。3、規(guī)劃構造與組團規(guī)模特性 = 1 * GB2 采取“組團院落的規(guī)劃規(guī)劃方式，強調(diào)層次領域空間的塑造，構成和睦親切的組團鄰里關系； = 2 * GB2 表達環(huán)境均好的設計理念，圍繞公共綠地進展建筑組團群布置，構成從組團群院落空間到公共綠地的良性互動關系； = 3 * GB2 組團規(guī)模按不同的物業(yè)類型分別思索，并盡量將組團建立規(guī)模控制在2-3萬平方米以內(nèi)，戶數(shù)在200戶以內(nèi)。、道路系統(tǒng) = 1 * GB2 道路系統(tǒng)：采取人車分流或部分人車分流的方式 = 2 * GB2 主入

6、口：人行主入口建議設在小區(qū)南面，入口設計構成小區(qū)標志性景觀，起到空間導向的作用，使小區(qū)居民產(chǎn)生領域感、歸宿感和驕傲感；車行主入口設在小區(qū)東面。 = 3 * GB2 停車方式與車位配比按車庫和停車位兩種方式，數(shù)量以小區(qū)住戶30%計算，約600個車位；車庫按20%即400個車庫，思索按住宅底層車庫層高2.18m與集中停車庫相結合安排。思索自行車與摩托車庫的設置。五、戶型設計建議1、戶型設計原那么 = 1 * GB2 動靜分區(qū) = 2 * GB2 公私分區(qū) = 3 * GB2 干濕分區(qū) = 4 * GB2 潔污分區(qū)2、戶型比例與功能配置套型比例%面積輔助功能配置二室二廳一衛(wèi)580-90玄關、貯藏室、

7、洗衣房三室二廳一衛(wèi)3090-110玄關、貯藏室、洗衣房三室二廳二衛(wèi)30110-120玄關、貯藏室、洗衣房25120-130玄關、貯藏室、洗衣房、主臥衣帽間、北陽臺四室二廳二衛(wèi)10130-144玄關、貯藏室、洗衣房、主臥衣帽間、北陽臺疊加別墅160-200玄關、貯藏室、洗衣房、主臥衣帽間、南向露臺3、戶型設計相關闡明 = 1 * GB2 確定工程以三室二廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)為主力戶型； = 2 * GB2 情景洋房設計在思索戶型退層、陽臺或露臺錯位等需求同時進展相應輔助功能的配置； = 3 * GB2 對部分溫馨性戶型可思索戶內(nèi)錯層設計； = 4 * GB2 疊加別墅設計除要求的輔助功能外，應賦

8、予更多的別墅元素，如表達上下層空間流動性的高廳設計、設在住宅底部的停車庫等； = 5 * GB2 對住宅頂部的復式層設計，復式層利用面積宜少，可控制在30%左右，同時復式住宅可表達兩大設計特點：高廳設計與屋頂露臺花園設計。4、單體設計 = 1 * GB2 配合小區(qū)主題，整體風格可引入以表達時代特征的現(xiàn)代簡約主義風格，沒有過分裝飾，從功能出發(fā)講究外型比例適度、空間構圖明確、外觀明快簡約； = 2 * GB2 建筑組團天際線力求優(yōu)美而富于動感； = 3 * GB2 住宅層高按2.9米，多層以磚混構造為主； = 4 * GB2 小高層思索采用一梯兩戶的條式設計； = 5 * GB2 注重室內(nèi)共享外部

9、環(huán)境景觀，思索外部視覺景觀引入室內(nèi)； = 6 * GB2 規(guī)劃控制條件要求采用坡屋頂，思索每戶太陽能熱水器集中安裝，并協(xié)調(diào)好單體建筑風格。六、環(huán)境景觀設計建議1、根本思緒 = 1 * GB2 引入社區(qū)主題型園林景觀設計，提升文化品味和內(nèi)涵例如結合小區(qū)主題，構成三大主題景觀休閑廣場：以表達人際交往為主題的“喜相逢音樂噴泉廣場、以表達安康運動為主題的“韻動廣場、以表達文化教育為主題的“行知廣場；再如結合組團庭院之綠化配置，構成有個性化和標識性的主題庭院：紫荊苑、合歡苑、梧桐苑、石榴苑、芙蓉苑、桃花苑、桂花苑等。 = 2 * GB2 注重園林生態(tài)功能，維持社區(qū)內(nèi)環(huán)境的生態(tài)平衡滿足人們對綠色環(huán)境的要求

10、，到達景觀環(huán)境在視覺效果上的清新、優(yōu)雅、溫馨、宜人，調(diào)理社區(qū)的氣候環(huán)境，改善空氣質(zhì)量；植物的配置思索季相和色相的搭配，保證年年見綠，力求四季有花，使人在社區(qū)能充分感遭到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同季節(jié)的園林美。 = 3 * GB2 強化園林景觀休閑活動功能，為社區(qū)活動的開展提供硬件支撐強調(diào)園林景觀的可參與性，在社區(qū)內(nèi)設置一定的硬質(zhì)景觀、共享空間，為社區(qū)居民提供足夠的休閑、交往、活動場地，營造調(diào)和友善溫馨的鄰里關系氣氛。2、綠化層次要求社區(qū)綠化思索分三級： = 1 * GB2 外圍行道樹綠化與地塊邊緣林蔭道為一級綠化，構成社區(qū)的綠色屏障； = 2 * GB2 人行主軸線主入口及中央綠地為二級綠化，構成

11、社區(qū)的綠化中心，為居民生活提供集中綠地和活動場所； = 3 * GB2 社區(qū)宅間庭院綠地為三級綠化，將綠化滲入居民生活，為居民提供相對私密幽靜的綠化空間。3、園林景觀總體規(guī)劃想象從社區(qū)主入口即可遠望中央綠地，讓人未進入社區(qū)，先被社區(qū)良好的綠化所吸引；穿過人行主軸線進入中央綠地，中央綠地為社區(qū)景觀中心，也是社區(qū)景觀之靈魂；以中央綠地為中心，向宅間輻射，進入宅間庭院。4、主入口景觀設計主入口景觀強調(diào)其視覺效果上的氣勢，在社區(qū)主入口部位采用材質(zhì)和顏色富于變化的硬質(zhì)鋪裝地面，結合主入口中央綠帶構成休閑步行道，主入口可經(jīng)過動感水景、花壇和外型優(yōu)美的大樹，營造出宏大而又引人入勝的門戶籠統(tǒng)。5、中央綠地設計

12、中央綠地設計更留意社區(qū)公共性與參與性： = 1 * GB2 綠化景觀和硬質(zhì)景觀面積分別占70%和30%左右； = 2 * GB2 要求設置一定的水景，使景觀生動活潑而富于靈氣； = 3 * GB2 綠化景觀以喬木、灌木和花草結合，并留意地形坡度的營造，做到層次清楚、參差有致、豐富多彩； = 4 * GB2 硬質(zhì)景觀注重欣賞性、參與性、藝術性、知識性與教育性相結合，資料追求自然樸實，尺度講求親切宜人，融興趣性與教育性一體，并使本錢得到適度控制； = 5 * GB2 建議安排兒童游樂設備、健身設備、安康慢跑道、網(wǎng)球場及社區(qū)文化長廊等。6、庭院綠化設計庭院景觀設計應相對私密、幽靜，為居民提供良好的居

13、住綠化環(huán)境和休閑、散步、活動、交往空間；不同庭院的景觀分別采用各具特征的園林景觀設計，使每一空間都具有可識別性。七、會所設計建議1、會所設計思索要素 = 1 * GB2 便于前期做售樓大廳運用； = 2 * GB2 有利于住戶充分利用會所作為休閑活動、公共活動的場所； = 3 * GB2 有利其后續(xù)運營管理,便于效力的內(nèi)外兼顧； = 4 * GB2 會所作為社區(qū)之靈魂，應成為社區(qū)標志性建筑；2、會所功能健身房、棋牌室、臺球室、乒乓球室、閱覽室、多功能廳會議、小型演藝及培訓教室3、會所面積主面子積2000平方米左右八、需重點思索的問題 = 1 * GB2 本案地勢低洼平坦、根底不良，如何化不利地

14、形為有利條件？ = 2 * GB2 根據(jù)地形特點，在會所與銷售環(huán)節(jié)相銜接的根底上如何使會所售樓大廳、樣板房和中央綠地構成三位一體的關系，營造體驗營銷的環(huán)境？ = 3 * GB2 在保證質(zhì)量的情況下如何處理停車問題？如何不占或少占用容積率目的？如何處理車庫位分期調(diào)配問題？ = 4 * GB2 頂層與底層怎樣建會促進銷售？ = 5 * GB2 如何協(xié)調(diào)處置坡屋頂、太陽能設備、空調(diào)機位、建筑外觀籠統(tǒng)幾者之間的關系？ = 6 * GB2 采用圍合式，怎樣防止朝向和樓間距的問題？ = 7 * GB2 結合工程特點引入創(chuàng)新型產(chǎn)品問題？ = 8 * GB2 如何利用景觀環(huán)境設計來表達主題？ = 9 * GB2 如何將外部山湖資源融入社區(qū)環(huán)境問題？九、方案設計成果深度要求1、方案數(shù)量要求提供不少于2個規(guī)劃方案供比較選擇2、成果方式與數(shù)量方案文本6套；方案設計成果1份光盤；供展現(xiàn)的彩板1套A13、方案設計闡明 = 1 * GB2 著重論述從總體規(guī)劃設計、建筑設計到景觀設計、公共設備等的主導設計構思、設計理念及設計手法； = 2 * GB2 簡述構造、給排水、電器等的設計構思，及對環(huán)境維護、消防、節(jié)能等作相應闡明； = 3 * GB2 經(jīng)濟技術目的。4、方案設計圖 =