浙中國際項(xiàng)目整體運(yùn)營思路及商務(wù)合作方案

1、.：.；浙中國際工程整體運(yùn)營思緒及商務(wù)協(xié)作方案浙江蘭溪二一六五目 錄一、工程根本情況分析1二、蘭溪商業(yè)開展格局及商住市場分析31、蘭溪市商業(yè)開展格局概述32、本案周邊商住地產(chǎn)分析7三、對本工程操盤營銷大綱111、本工程整體操盤節(jié)點(diǎn)劃分112、營銷戰(zhàn)略大綱133、工程的營銷運(yùn)營戰(zhàn)略13四、本工程總體銷售貨值測算161、住宅產(chǎn)品市場售價(jià)預(yù)測162、商業(yè)產(chǎn)品市場售價(jià)預(yù)測173、工程總體銷售貨值測算19五、前期推盤營銷推行費(fèi)用預(yù)算261、詳細(xì)各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算26六、商務(wù)協(xié)作人員組建及取費(fèi)方式281、商務(wù)協(xié)作人員編制282、商務(wù)協(xié)作取費(fèi)方式28 30/34一、工程根本情況分析浙中國際紡織品綜合市場位于蘭溪丹

2、溪大道南側(cè)，東鄰柳灣路，南接振興西路，西鄰漁洲路，占地面積160畝，總建筑面積20.5萬平方米，總投資7.5億元。工程四至交通較為興隆，北面丹溪大道西面直通蘭溪永昌、諸葛、孟湖等主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)，東面連通新老城區(qū)，根本橫跨整個蘭溪市區(qū)；西面臨近漁洲路，漁洲路北面可直通工業(yè)園區(qū)，有效拉通本案與工業(yè)園區(qū)的間隔 ；東面柳灣路，南面振興路與新城區(qū)政府行政中心相通；整個交通路網(wǎng)四通八達(dá)；按照工程前期功能規(guī)劃，主要分為三大主功能區(qū)域，由北至南功能承接，A區(qū)分為三大市場帶：A1區(qū)盒子商業(yè)以百貨業(yè)態(tài)為主的購物中心、A2A10區(qū)為紡織買賣市場、A11A23區(qū)為高端展現(xiàn)辦公區(qū)獨(dú)棟商務(wù)，B區(qū)主要作為酒店式公寓運(yùn)營，C區(qū)為工

3、程高檔居住小區(qū)；工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的數(shù)據(jù)：A1A10區(qū)A11A23區(qū)占地面積50519占地面積15482建筑面積91509建筑面積17100其中塊體市場33960建筑密度32.16%條形市場24596容積率1.1地下建筑32953綠地率18.85%建筑密度36.55%停車位175容積率1.15綠地率15.25%停車位600B1B2區(qū)C區(qū)占地面積17927占地面積18255建筑面積46631建筑面積46436其中商業(yè)建筑面積7065其中商業(yè)建筑面積5201酒店建筑面積14926住宅建筑面積31005酒店式公寓14021地下室10230地下室10619建筑密度28%建筑密度29.26容積率1.98容積

4、率2綠地率30.15%綠地率35.76%住宅總戶數(shù)246停車位160停車位201綜合上述對工程根本情況的概述，以及前期對工程的走訪了解，本工程雖然在當(dāng)?shù)鼐哂卸嘀刂行膬?yōu)勢，不論是從政策支撐、工程體量、交通路網(wǎng)、功能分區(qū)定位等等，但是在整盤的運(yùn)營思緒上缺乏主次，而且推售節(jié)拍上沒有把控，導(dǎo)致目前入市較為盲目；甚至出現(xiàn)部分產(chǎn)品在銷售中缺乏其自有的中心優(yōu)勢發(fā)揚(yáng)；為此對本案的操作運(yùn)營大綱做如下概述；二、蘭溪商業(yè)開展格局及商住市場分析1、蘭溪市商業(yè)開展格局概述蘭溪市位于浙江中部，地處錢塘江中游，金衢盆地北緣。東北領(lǐng)浦江、義烏，南界金華，西與龍游交界，北與建德接壤，市域總面積為1313.56平方公里。蘭溪市區(qū)

5、位于市域中部，地處衢江、金華江、蘭江三江集合處。市區(qū)東北距省會城市杭州市132公里，東南距金華市23公里，整個市區(qū)由城東、城西和城南片組成，三片隔江對峙，呈鼎立之勢。隨著城市開展格局梯度轉(zhuǎn)型，老城區(qū)功能逐漸退化，伴隨著政務(wù)中心的遷移，商業(yè)中心商圈也隨之轉(zhuǎn)移，構(gòu)成多個次中心圈，新區(qū)西溪自然作為城市西擴(kuò)承接地，但是在近年來政府不斷推進(jìn)城市邊緣化開展，城鎮(zhèn)一體化的開展，工程所在地將進(jìn)一步融入城市開展新中心圈中；就蘭溪市現(xiàn)階段商業(yè)形狀及近幾年的開展演化，商業(yè)的演化無疑對當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣影響宏大。隨著近幾年人均收入的明顯提高，人們更多的去追求體驗(yàn)高層次的消費(fèi)場所。休閑、文娛帶來的生活新享用，強(qiáng)調(diào)

6、生活質(zhì)量的提升、質(zhì)量的晉級。1.1、老城區(qū)綜合體工程山田中央廣場蘭溪首個百貨綜合體工程，位于蘭溪市北面，間隔 人民路主要商圈較近，近8萬，負(fù)一層約10000聯(lián)華超市、地上約30000百貨整體租給杭州解百、時代影院約5000、星樂迪KTV5000、山田大酒店10000；中央廣場工程，內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)為主，其他休閑文娛、餐飲等業(yè)態(tài)較少，內(nèi)部管理較為混亂；1.2、老城區(qū)綜合體工程今朝商廈位于蘭溪市勞動路78號，處于蘭溪市最繁華的商業(yè)地段，接近火車站，今朝商廈總共分為四層，每層近2000，整面子積到達(dá)8000； 雖地處老城中心路段，但是內(nèi)部人氣缺乏，一樓以化裝品、黃金珠寶、箱包皮具、其

7、他樓層均以服裝類業(yè)態(tài)為主，以及部分小面積的兒童文娛工程；1.3、新城區(qū)綜合體工程福泰隆購物廣場福泰隆生活廣場地處蘭溪新區(qū)西溪，地理位置優(yōu)越，臨近城市主干道丹溪大道，商業(yè)面積在20000，主要業(yè)態(tài)以其自營的福泰隆生活超市為主，配合其他服裝、美食城、普樂迪KTV、兒童文娛城等業(yè)態(tài)為輔；工程業(yè)態(tài)分布比例不均，購物環(huán)境較為普通，但是其一樓的兒童主題文娛城業(yè)態(tài)相對人氣較高；1.4、新城區(qū)綜合體工程嘉泰新時代廣場嘉泰新時代廣場位于西溪中心路段，與福泰隆生活廣場相鄰，總面積約70000，是溢價(jià)集大型超市、精品百貨、餐飲文娛、休閑文化于一體的商業(yè)綜合體工程。商場內(nèi)部主要分為6層，負(fù)一層為沃爾瑪超市、1層內(nèi)部以

8、化裝品、黃金珠寶，外圍有星巴克咖啡、肯德基等業(yè)態(tài)，24層以服飾為主，5層以電玩城、橫店影院、部分餐飲業(yè)態(tài)；對蘭溪市商業(yè)綜合體的市場走訪中，對于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)綜合體工程，相對而言嘉泰新時代廣場工程，內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)分布、品牌影響力、功能環(huán)境相對較為完善；但是在其運(yùn)營定位中仍以傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)為主，制約其后期的開展；2、本案周邊商住地產(chǎn)分析在前期的市調(diào)走訪中，思索到時間以及工程的接洽等情況，僅對本工程浙中國際工程周邊樓盤進(jìn)展市調(diào)；本案所在區(qū)域位于新區(qū)西溪版塊的外溢區(qū)域，周邊在售樓盤主要由工程東面的金報(bào)御園工程、北面彩虹城、金色華府以及新區(qū)中心路段品牌開展商綠城蘭園工程進(jìn)展分析；2.1、金報(bào)御園工程工程金報(bào)御園物

9、業(yè)類型商住工程建筑類別多層、小高層銷售均價(jià)住宅6000元/平米左右商業(yè)1.21.3萬元/房源面積高層70117兩房三房產(chǎn)品多層108141復(fù)式開發(fā)商蘭溪中翼金報(bào)置業(yè)工程地址溪西西環(huán)路車管所旁工程特征完全人車分流、600多米小區(qū)內(nèi)環(huán)跑到、超大綠化面積工程位于本案的東面，周邊交通較為興隆，主要以住宅產(chǎn)品為主，搭配部分沿街底商工程，目前高層住宅對外報(bào)價(jià)為6000元/左右，但是實(shí)踐成交均價(jià)在5700元/左右，另外沿街底商為一二樓連通，估計(jì)在140左右，均價(jià)在12000元/左右；2.2、金色華府工程物業(yè)類型商住工程建筑類別多層、小高層銷售均價(jià)住宅50006000元/平米左右商業(yè)1.31.4萬元/房源面積

10、高層105兩房三房產(chǎn)品多層164235復(fù)式開發(fā)商蘭溪市創(chuàng)越置業(yè)工程地址溪西越中路2號工程特征新城首席花園住宅、超值贈送性價(jià)比高、多層洋房得房率高位于環(huán)城西路以西，創(chuàng)業(yè)大道以南，目前在售主要以沿街商鋪、高層房源為主，部分多層產(chǎn)品，高層均價(jià)在52005300元/，多層均價(jià)6000元/，商鋪均價(jià)在1.3萬1.4萬元/；2.3、彩虹城工程物業(yè)類型商住工程建筑類別多層、小高層占地面積65207建筑面積180000銷售均價(jià)住宅5200元/平米左右房源面積高層93三房產(chǎn)品開發(fā)商蘭溪市誠泰置業(yè)工程地址蘭溪市創(chuàng)業(yè)大道與彩虹路交匯處工程特征集住宅、商業(yè)、酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓等于一體工程北面，目前主要在售產(chǎn)品為高層

11、剩余貨量，對外報(bào)價(jià)在5200元/均價(jià)；2.4、綠城蘭園工程物業(yè)類型商住工程建筑類別高層、小高層、商業(yè)銷售均價(jià)住宅9000元/平米左右商業(yè)34萬元/房源面積高層90140兩房三房產(chǎn)品開發(fā)商蘭溪市溪西商圈開發(fā)建立工程地址丹溪大道與橫山路交匯口工程特征綠城二代高層工程、人車分流、綠城物業(yè)、更啟用國內(nèi)首個園區(qū)生活效力體系品牌開發(fā)商，位于西溪中心路段，主要對外宣釋工程產(chǎn)品質(zhì)量、品牌開發(fā)商、品牌物業(yè)等價(jià)值；5月12號正式對外啟動認(rèn)籌，目前推售主要以高層90140產(chǎn)品為主，均價(jià)在9000元/左右，沿街商鋪暫未對外出賣，估計(jì)均價(jià)在34萬元左右保守估計(jì)，其正對面的嘉泰新時代廣場原入市價(jià)錢在5萬元/左右；總結(jié)：根

12、據(jù)前期對蘭溪市商業(yè)市場及周邊工程的市調(diào)走訪中發(fā)現(xiàn)，工程的A1區(qū)完全具備承載購物中心的才干，而且對于整個市區(qū)商業(yè)綜合體的開展階層仍停留在第三個階段shopping mall的時代，而不是第四代家庭式體驗(yàn)購物中心，故對于未來工程入市，有利于搶占商業(yè)市場的時機(jī)點(diǎn)；本案周邊三個工程住宅類產(chǎn)品市場均價(jià)集中在52006000元/售價(jià)范圍內(nèi)，與本案目前對外的報(bào)價(jià)5400元/的價(jià)錢類似；另外面積段根本維持在70140的兩房三房產(chǎn)品，面積段雷同；而商鋪產(chǎn)品的售價(jià)根本維持在1.21.4萬元/，本案目前除了A1區(qū)的沿街商鋪較高外，A2A23區(qū)的市場報(bào)價(jià)在0.91.1萬元/現(xiàn)場優(yōu)惠折扣8.1折，低于區(qū)域市場的售價(jià)；而

13、按照本工程前期入市的工程籠統(tǒng)、品牌籠統(tǒng)而言，上述住宅及商鋪價(jià)錢處于區(qū)域低洼地帶；三、對本工程操盤營銷大綱鑒于之前整個團(tuán)隊(duì)已對本工程操盤思緒做了溝通，故在本方案中不做詳細(xì)的招商、營銷任務(wù)鋪排，僅對操盤中的各個環(huán)節(jié)做大綱的表達(dá)，以便對下述中的貨值測算、工程總銷售額等提供根據(jù)；1、本工程整體操盤節(jié)點(diǎn)劃分在整盤的推售中，經(jīng)過A區(qū)先行啟動，在市場中快速建立工程籠統(tǒng)，雖然A區(qū)作為溢價(jià)性產(chǎn)品，但是對于本工程而言，由于前期入市受阻，市場群眾對工程認(rèn)知及信息遞減，只能經(jīng)過損失溢價(jià)來換取整盤的銷售；第一階段：A溢價(jià)區(qū)+E現(xiàn)金流區(qū)部分產(chǎn)品詳細(xì)搭售產(chǎn)品見后續(xù)細(xì)案，以籠統(tǒng)建立來提升現(xiàn)金流產(chǎn)品的正常銷售，實(shí)現(xiàn)第一階段的資

14、金回籠，同時借助第一波引爆點(diǎn)帶動第二階段的入市銷售及招商任務(wù)；第二階段：B溢價(jià)區(qū)+E現(xiàn)金流區(qū)部分產(chǎn)品，結(jié)合第一波A區(qū)的主力店入駐和火爆開業(yè)，順勢帶動B區(qū)的入市銷售以及E去的加推步伐；第三階段：D區(qū)酒店式公寓產(chǎn)品推售，經(jīng)過AB區(qū)的招商及銷售任務(wù)以及E區(qū)的銷售，同時推進(jìn)D區(qū)投資性產(chǎn)品的銷售，結(jié)合前期的客戶資源拔升產(chǎn)品的溢價(jià)空間；第四階段：C區(qū)商務(wù)獨(dú)棟商業(yè)推售，由于產(chǎn)品的功能多元化，須借助B區(qū)D區(qū)的客戶資源來帶動此區(qū)域的銷售；以實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)空間；2、營銷戰(zhàn)略大綱建立工程高端籠統(tǒng)，匹配中心價(jià)值；建立完美展現(xiàn)，塑造樣板體驗(yàn)區(qū)；奢華造勢，極致活動，引爆價(jià)值；充分利用綜合體其他物業(yè)的價(jià)值拉升，提升住宅產(chǎn)品

15、價(jià)值；限量互動推售提升工程價(jià)值；提升銷售效力，迎合高端質(zhì)量。經(jīng)過上述思緒戰(zhàn)略，在整體大的營銷戰(zhàn)略上以先抑后揚(yáng)，經(jīng)過中短期密集的活動導(dǎo)入籠統(tǒng)，浸透市場，建立標(biāo)桿物業(yè)籠統(tǒng)，充分蓄勢，最后集中迸發(fā)，讓客戶的獵奇心與起到拔升至臨界點(diǎn)最終集中釋放，以及實(shí)現(xiàn)勝利開盤熱銷；3、工程的營銷運(yùn)營戰(zhàn)略3.1、推行戰(zhàn)略：高舉高打，梳理領(lǐng)袖籠統(tǒng)的線上推行；多元渠道，滲入不同方式的線下推行；梳理領(lǐng)袖標(biāo)簽強(qiáng)勢占位，打造第一市場影響力，經(jīng)過籠統(tǒng)，以精神訴求契合客戶心思，調(diào)性高、風(fēng)格高；穩(wěn)定蘭溪本地圈層，拓展多元客戶渠道，進(jìn)入周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外拓，最大范圍添加外來投資客戶量；強(qiáng)化籠統(tǒng)，加強(qiáng)客戶購買自信心，強(qiáng)化本案籠統(tǒng)及客戶身份，引爆

16、客戶最強(qiáng)有力的訴求點(diǎn)，加速成交；3.2、活動戰(zhàn)略：奢華造勢，極致活動，引爆價(jià)值；充分利用綜合體其他物業(yè)的價(jià)值拉升，提升住宅產(chǎn)品價(jià)值；以“大事件交叉“小活動的方式舉行繼續(xù)的、頻密的營銷活動； 活動類別目的常見營銷活動工程造勢活動提高工程社會知名度與市場影響力，奠定大盤氣勢 “明星效果快速聚集人氣； 城市開展、生活論壇； 信息傳送活動傳達(dá)工程信息與區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品發(fā)布會、產(chǎn)品鑒賞會； 工程認(rèn)籌、解籌； 促成銷售活動針對特定人群、特定單元、特別日期加大銷售力 優(yōu)惠折扣活動； 重要節(jié)點(diǎn)，房交會、5.1、10.1 現(xiàn)場抽獎等。 積聚人氣活動積累客戶，處理人氣缺乏的問題 美食博覽會； 音樂欣賞會； 冷餐會。

17、 人脈維護(hù)活動主要針對誠意客戶、成交業(yè)主和客戶會成員，維系、開掘老業(yè)主潛在的購買力和拉動力 客戶答謝酒會； 社區(qū)生活攝影、繪畫競賽； 社區(qū)節(jié)日活動； 前期籠統(tǒng)活動主要以“工程造勢、“信息傳送等大事件為主，對工程籠統(tǒng)的強(qiáng)化，失效性較長。銷售現(xiàn)場活動主要以“促成銷售、“積聚人氣、“人脈維護(hù)等活動為主，對客戶的維護(hù)和口碑的傳播，失效性較短。3.3、推售戰(zhàn)略：尋覓市場空白點(diǎn)，限量版互動推售拉升價(jià)值；中步快跑，留意節(jié)拍；高端啟勢，產(chǎn)品分割：產(chǎn)品分割，分批入市，由于產(chǎn)品面積區(qū)間和總價(jià)區(qū)間存在交叉，防止內(nèi)部競爭。以部分產(chǎn)品搶先入市，必需馬上占領(lǐng)高端市場，制造工程熱銷籠統(tǒng)。中部快跑，注重節(jié)拍：利用多次、適量的

18、開盤方式制造高開盤率，繼續(xù)吸引市場關(guān)注度，為后期推盤蓄勢、造勢。堅(jiān)持工程主流產(chǎn)品組合推售，構(gòu)成豐富產(chǎn)品線及面積段選擇，最大限制消化積累客戶，提升工程口碑。有效組合產(chǎn)品推售，利用不同產(chǎn)品測試市場反響，為后期推售做參考。3.4、價(jià)錢戰(zhàn)略：市場比準(zhǔn)定價(jià)；以契合市場主流的產(chǎn)品及價(jià)錢入市，實(shí)現(xiàn)首批熱銷；綜合體中產(chǎn)品多元化，多承當(dāng)?shù)氖袌鼋巧蛯?shí)現(xiàn)價(jià)值目的亦不一樣。根據(jù)物業(yè)價(jià)值奉獻(xiàn)定位制定物業(yè)價(jià)值目的，指點(diǎn)定價(jià)。商業(yè)A1區(qū)：作為重點(diǎn)溢價(jià)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)工程溢價(jià);紡織專業(yè)市場A2A23區(qū)：原價(jià)值承接產(chǎn)品，能有效拔高工程籠統(tǒng)，并且具有一定的溢價(jià)才干范圍；商務(wù)酒店公寓B區(qū)：風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)品，一方面是工程籠統(tǒng)奉獻(xiàn)者，另一方面實(shí)

19、現(xiàn)現(xiàn)金流，降低風(fēng)險(xiǎn)；住宅C區(qū)：作為現(xiàn)金流產(chǎn)品，能有效抗擊市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金回籠目的；以契合市場主流的產(chǎn)品及價(jià)錢入市，實(shí)現(xiàn)工程入市熱銷，推盤中期將商業(yè)、住宅等現(xiàn)金流及溢價(jià)產(chǎn)品推出，保證后期商務(wù)酒店公寓、專業(yè)市場產(chǎn)品的籠統(tǒng)奉獻(xiàn)和溢價(jià)，制造工程投資升值的價(jià)值曲線。3.5、招商戰(zhàn)略：主要圍繞工程展開的三個方向制定，A1區(qū)的體驗(yàn)式購物中心、A2區(qū)的紡織專業(yè)市場、商務(wù)辦公區(qū)、B、C區(qū)的輔助性社區(qū)型商業(yè)； 招商思緒上以招大商家、品牌商家、生活配套效力型商業(yè)為主，整個戰(zhàn)略分為三個階段：先主力后散戶：首先將號召力大、知名度高的品牌引入并給予租金優(yōu)惠，在借其品牌優(yōu)勢，帶動商業(yè)街散戶進(jìn)場。大品牌帶動小品牌，大商家?guī)?/p>

20、動小商家；先收緊后放松：遵照“高檔次、低門檻的戰(zhàn)略，對目的主力品牌適當(dāng)放松，以吸引這些品牌的入駐，待開業(yè)前再吸納各級配套運(yùn)營戶，力求“滿堂開業(yè)的效果。先外后內(nèi)：如今全省范圍內(nèi)主要以金華、杭州招商，構(gòu)成由外到內(nèi)的勝利招商方式，把知名品牌引進(jìn)蘭溪，可以降低招商風(fēng)險(xiǎn)、縮短招商時間并能做到運(yùn)營業(yè)態(tài)優(yōu)質(zhì)化。3.6、展現(xiàn)戰(zhàn)略：建立完美展現(xiàn)，塑造樣板體驗(yàn)區(qū)；按照推盤節(jié)拍進(jìn)展包裝，前期經(jīng)過展現(xiàn)包裝來提升工程的入市亮點(diǎn)；主要包裝方向以外廣場音樂噴泉打造、LED電子屏建立、前商業(yè)綜合體亮化工程、綜合體外圍廣告商業(yè)氣氛營造、營銷中心重新打造、配合住宅銷售樣板房、酒店式公寓樣板房等；四、本工程總體銷售貨值測算對于本工

21、程的總體銷售貨值的測算，須結(jié)合工程總體可售體量進(jìn)展測算，以第一階段工程規(guī)劃文本中的經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的值選值，并且結(jié)合周邊在售工程均價(jià)進(jìn)展KPI市場比對法測算基準(zhǔn)均價(jià)；結(jié)合第二階段對蘭溪區(qū)域市場的商業(yè)及住宅產(chǎn)品市場的市調(diào)走訪數(shù)據(jù)，對本工程前期入市貨值銷售定價(jià)提供初始根據(jù)，思索到綜合要素影響，對于市場數(shù)據(jù)的調(diào)研取值范圍有所縮減，主要參照工程周邊在售住宅及商業(yè)工程金報(bào)御園、金色華府、彩虹城以及臨近的西溪新區(qū)標(biāo)桿工程綠城蘭園；1、住宅產(chǎn)品市場售價(jià)預(yù)測浙中國際住宅均價(jià)價(jià)錢制定工程本案金報(bào)御園金色華府彩虹城綠城蘭園均價(jià)PX6200520051009000主要要素對比要素權(quán)重100%35%25%30%10%地段區(qū)

22、位區(qū)位9%77768交通7%66465配套8%66558景觀9%56655周邊環(huán)境6%44545升值潛力9%76577物業(yè)質(zhì)量小區(qū)環(huán)境8%45755規(guī)劃規(guī)模11%77768內(nèi)部配套8%55665戶型產(chǎn)品10%77678品牌籠統(tǒng)企業(yè)實(shí)力10%67558物業(yè)管理5%33338合計(jì)100%6769666580比準(zhǔn)系數(shù)1.00 1.00 1.10 0.990.98比準(zhǔn)價(jià)錢5890 5548 4948 8644 銷售率修正0.95 0.97 0.980.98 初步確定住宅價(jià)錢5606工程住宅毛坯比準(zhǔn)價(jià)=5606元/平米經(jīng)過對周邊在售住宅產(chǎn)品的市場比對，對于本工程最終實(shí)現(xiàn)的市場銷售價(jià)錢比準(zhǔn)參照價(jià)5606元

23、/，按照實(shí)踐入市上下浮動5%，本工程未來售價(jià)區(qū)間在53005800元/；借助工程推售節(jié)拍把控，實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)估計(jì)在5600元/；2、商業(yè)產(chǎn)品市場售價(jià)預(yù)測思索到工程現(xiàn)階段的情況，缺乏品牌商家、主力店等招商資源配合，以及原商業(yè)定位上體驗(yàn)的成分在內(nèi)；綜上所述，對于工程現(xiàn)階段的定價(jià)方式，那么按照“市場比對法進(jìn)展，選擇區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)產(chǎn)品進(jìn)展比對、取值，測算出本工程下階段入市均價(jià)范圍； 對于上述商業(yè)產(chǎn)品的綜合評選，其取值參照配比詳細(xì)如下：金報(bào)御園47%、金色華府32%、綠城蘭園21%，詳細(xì)如下：浙中國際商鋪均價(jià)價(jià)錢制定工程稱號本案金報(bào)御園金色華府綠城蘭園近期均價(jià)PX130001400035000主要要素對比

24、要素權(quán)重100%47%32%21%地段區(qū)位區(qū)位15%89.51011.5交通10%8.58.579配套12%87.5810.5商業(yè)氣氛10%6.57.568升值潛力8%8768物業(yè)質(zhì)量產(chǎn)品適用8%6.55.55.55.5鋪位構(gòu)造11%98.58.58總體規(guī)劃8%76.56.56運(yùn)營實(shí)力主題定位10%886.56.5運(yùn)營管理8%7.56.566合計(jì)100%77757079比準(zhǔn)系數(shù)1.00 0.94 0.96 0.97 比準(zhǔn)價(jià)錢10631 11827 30216 銷售率修正0.87 0.88 0.89 初步確定住宅價(jià)錢13325 工程比準(zhǔn)價(jià)=13325元/平米按照上述均價(jià)測算，對于本工程商業(yè)產(chǎn)品入

25、市均價(jià)在13325元/平米左右，結(jié)合5%6%的市場動態(tài)浮動值，估計(jì)均價(jià)范圍在1260014000元/平米左右；3、工程總體銷售貨值測算經(jīng)過上述市場比較法得出本工程的住宅及商業(yè)產(chǎn)品銷售均價(jià)，再結(jié)合第三階段中工程整體推售節(jié)點(diǎn)進(jìn)展鋪排進(jìn)展測算，詳細(xì)如下：備注：在下面的銷售額測算中，部分產(chǎn)品均價(jià)如A綜合商業(yè)的估計(jì)均價(jià)參照原嘉泰新時代廣場入市時的售價(jià)56%嘉泰新時間沿街商鋪5萬元/及現(xiàn)階段本工程銷售價(jià)錢3.5萬元/，可享用0.81折優(yōu)惠進(jìn)展初定；住宅及其他商業(yè)那么按照市場比對法得出的均價(jià)進(jìn)展測算；3.1、第一階段產(chǎn)品去化實(shí)現(xiàn)銷售測算推售節(jié)點(diǎn)推售產(chǎn)品貨值測算產(chǎn)品區(qū)域類別總面積估計(jì)銷售銷售面積估計(jì)均價(jià)元/銷

26、售總額元第一階段推售估計(jì)2021年初商業(yè)A1F11610.5994%10913.954628000305590728.8住宅E90.93090.695%2936.07550016148385121.643892.483697.85620338208122.623923.843727.64820502064110.262646.242513.92826604107.17214.34203.6231119926.5120.265505.865230.56728768118.5合計(jì)元406294034.8第一階段去化產(chǎn)品組合以A綜合商業(yè)樹立籠統(tǒng)，搭配部分E住宅產(chǎn)品入市，上述收益測算中商業(yè)部分僅選取1

27、層商業(yè)進(jìn)展合計(jì)，2層及3層估計(jì)22349.41物業(yè)思索到市場售價(jià)以及商業(yè)運(yùn)營的要素影響，前期作為開展商自持物業(yè)，后期可視最終情況進(jìn)展拋售；假定物業(yè)沒有增值按普通住宅物業(yè)計(jì)價(jià)5000元/，估計(jì)1.1億元；3.2、第二階段產(chǎn)品去化實(shí)現(xiàn)銷售測算推售節(jié)點(diǎn)推售產(chǎn)品貨值測算產(chǎn)品區(qū)域類別總面積估計(jì)銷售銷售面積估計(jì)均價(jià)元/銷售總額元第二階段推售估計(jì)2021年中下旬商業(yè)B專業(yè)市場2459672%17709.1210000177091200住宅E110.266174.5686%5310.1216570030267693.12107.17214.34184.33241050694.68120.246492.9655

28、83.945631828489.92合計(jì)元240238077.7第二階段以B商業(yè)配合E住宅產(chǎn)品進(jìn)展組合入市，B商業(yè)保守估計(jì)去化率在72%，銷售面積17709.12平米，E住宅產(chǎn)品思索到首期入市住宅產(chǎn)品面積段較為豐富90123，可滿足不同人群所需，而在第二階段中住宅部分產(chǎn)品面積均在107120，且貨量較大與周邊競品工程產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，故去化比率有所降低；在第二階段中總銷額估計(jì)在2.4億元不含第一階段剩余貨量產(chǎn)值；3.3、第三階段產(chǎn)品去化實(shí)現(xiàn)銷售測算推售節(jié)點(diǎn)推售產(chǎn)品貨值測算產(chǎn)品區(qū)域類別總面積估計(jì)銷售銷售面積估計(jì)均價(jià)元/銷售總額元第三階段推售估計(jì)2021年初公寓D精裝公寓1492693%81.188

29、600119378148商業(yè)E沿街商鋪520185%4420.851200053050200車位E地下車位145100%145600008700000合計(jì)元181128348三階段中，以D公寓產(chǎn)品及E住宅沿街底商、停車位去化為主，由于工程前期定位設(shè)計(jì)兩棟公寓，公寓產(chǎn)品推售按照節(jié)點(diǎn)進(jìn)展分棟銷售，首期以精裝或者酒店式公寓進(jìn)展運(yùn)營酒店式公寓以精裝為主，思索市場客戶投資收益比，詳細(xì)在實(shí)踐操作中進(jìn)展市場研判，同時滿足首置、投資客戶的需求；第三階段估計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售1.8億元不含第一/第二階段剩余貨量產(chǎn)值；3.4、第四階段產(chǎn)品去化實(shí)現(xiàn)銷售測算推售節(jié)點(diǎn)推售產(chǎn)品貨值測算產(chǎn)品區(qū)域類別總面積估計(jì)銷售銷售面積估計(jì)均價(jià)元/

30、銷售總額元第四階段推售估計(jì)2021年下旬商業(yè)C商務(wù)獨(dú)棟1710060%1026011000112860000D沿街商鋪706585%6005.251300078068250公寓D普通公寓1402190%12618.9620078237180其他A/B/D地下室4357280%34857.66000000合計(jì)元275165430第四階段中主要以商務(wù)辦公產(chǎn)品去化為主，C商務(wù)獨(dú)棟、D普通公寓可打呵斥SOHO公寓，宜居宜商多功能空間，其次以D沿街商鋪及地下室物業(yè)結(jié)合前期整盤的推售，地上產(chǎn)品根本滿足一定的銷售根底上，第四階段中估計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額在2.7億元不含前期銷售剩余貨量產(chǎn)值；綜上四個階段的銷售任務(wù)中，

31、估計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額在11億元；3.5、工程整盤銷售剩余貨量測算清盤期剩余產(chǎn)品貨值測算產(chǎn)品區(qū)域類別總面積估計(jì)銷售銷售面積估計(jì)均價(jià)元/銷售總額元剩余貨量在各階段正常銷售中配合剩余貨量去化商業(yè)A1F696.64 85%592.14 2800016579922.52B專業(yè)市場6886.88 5853.85 1000058538480C商業(yè)獨(dú)棟6840.00 5814.00 1100063954000E沿街商鋪780.15 663.13 120007957530D沿街商鋪1059.75 900.79 1300011710237.5公寓D精裝公寓1044.82 888.10 86007637634.2普通公寓1402.10 1191.79 62007389067住宅E第一階段963.67 819.12 55004505147.9第二階段1803.46 1532.94 57008737765.638其他地下室8714.40 7407.24 合計(jì)元187009784.8在上述的四個階段銷售任務(wù)中，整體數(shù)據(jù)中并未涉及到剩余貨量的銷售，隨著工程階段性的銷售任務(wù)，在正常銷售中隨著新推貨量可同時帶動剩余貨量去化；根據(jù)以上表格中可售剩余貨量值統(tǒng)計(jì)，整體剩余貨值按照85%的去化比率，估計(jì)實(shí)現(xiàn)1.8億元的銷售額；結(jié)論：對于本工程整體銷售額測算中，各階段的入市并未結(jié)合市