XXXX物業(yè)管理投標(biāo)書(商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo))

1、.萬科金色家園前期物業(yè)管理招標(biāo)書：.；第 PAGE 47 頁 共 NUMPAGES 47 頁 深圳萬科物業(yè)管理投 標(biāo) 函致：深圳市長城房地產(chǎn) 我方確認(rèn)收到貴方提供的位于武漢市京漢大道701號萬科金色家園物業(yè)管理效力的招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，我方：深圳萬科物業(yè)管理作為招標(biāo)者，正式授權(quán) 先生代表我方進(jìn)展有關(guān)本招標(biāo)的一切事宜。 在此提交的招標(biāo)文件，正本二份，副本七份。包括如下等內(nèi)容：1、招標(biāo)函2、法人代表授權(quán)書 3、資歷證明文件4、物業(yè)效力方式5、物業(yè)管理效力機(jī)構(gòu)設(shè)置方案、運(yùn)作流程及各項管理規(guī)章制度6、效力人員配置方案7、物資配備配置方案8、效力費(fèi)用收支預(yù)算方案9、效力分項規(guī)范與效力承諾我方已完全明白招

2、標(biāo)文件的一切條款要求，并重申以下幾點(diǎn)：(一)我方?jīng)Q議參與萬科金色家園前期物業(yè)管理的招標(biāo)。(二)全部有關(guān)效力的招標(biāo)總價為(詳見招標(biāo)報價表)。(三)本招標(biāo)文件的有效期為招標(biāo)截止日后15天有效，如中標(biāo)，有效期將延至合同終止日為止。(四)我方了解貴方不一定接受最低標(biāo)價或任何貴方能夠收到的招標(biāo)。(五) 我方假設(shè)中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修正書(假設(shè)有的話)中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書規(guī)定的時間內(nèi)簽署，并嚴(yán)厲按國家有關(guān)法規(guī)履行本人的全部責(zé)任，按質(zhì)、按量、按期完成中的全部義務(wù)。(六) 一切與本招標(biāo)有關(guān)的函件請發(fā)往以下地址：地 址：武漢市洪山區(qū)珞獅北路76號書香門第大廈3樓郵政編碼：430070

3、招標(biāo)人(公章)：深圳萬科物業(yè)管理授權(quán)代表姓名(簽名或蓋章)：日 期：2007年8月14日法定代表人授權(quán)書致：深圳市長城房地產(chǎn)本授權(quán)書聲明：注冊于武漢市沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心商業(yè)區(qū)306號地的深圳萬科物業(yè)管理的在下面蓋章的 法定代表人代表本公司授權(quán)在下面簽名的 先生為本公司的合法代表人，就湖北省武漢市京漢大道701號萬科金色家園工程物業(yè)管理效力招標(biāo)的招標(biāo)和合同執(zhí)行，以我方的名義處置一切與之有關(guān)的事宜。本授權(quán)書于2007年8月14日簽字生效，特此聲明。招標(biāo)人(公章)：深圳萬科物業(yè)管理法定代表人(蓋章)：職 務(wù)： 被授權(quán)人(簽名)：職 務(wù)：經(jīng)理一、企業(yè)資質(zhì)及信譽(yù)評價公司復(fù)印件公司復(fù)印件ISO9001

4、質(zhì)量管理體系證書復(fù)印件ISO14001環(huán)境管理體系證書復(fù)印件公司簡介公司營業(yè)執(zhí)照正本 公司資質(zhì)證書正本ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書復(fù)印件ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書復(fù)印件公司簡介公司簡介、規(guī)模、主要業(yè)績及榮譽(yù)5.1公司簡介、規(guī)模與現(xiàn)狀深圳萬科物業(yè)管理，系武漢愉快愿景房地產(chǎn)開發(fā)全資子公司，在北京、山東威海、長沙注冊有愉快愿京物業(yè)管理公司；系武漢物業(yè)管理協(xié)會會員單位、武漢市物業(yè)管理招招標(biāo)專家組成員單位之一。公司成立于2001年5月， 注冊資金310萬元，物業(yè)管理資質(zhì)二級，運(yùn)營范圍為專業(yè)化物業(yè)管理。公司已經(jīng)過ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系和ISO14001：1996國際環(huán)境管

5、理體系認(rèn)證，獲得英聯(lián)邦URS權(quán)威認(rèn)證證書，成為亞太地域首家經(jīng)過新版質(zhì)量/環(huán)境管理體系雙認(rèn)證的物管企業(yè)。公司的質(zhì)量方針是“親情有序效力，共建愉快家園。在規(guī)范化、規(guī)范化的管理中，堅持不懈注重親和建立；有條不紊地強(qiáng)化專業(yè)管理；一絲不茍地做到物有所值；共同參與營造高尚社區(qū)。公司的環(huán)境方針是：“充分利用資源，節(jié)能降耗；堅持規(guī)范操作，預(yù)防污染。公司已全面推行CIS籠統(tǒng)系統(tǒng)戰(zhàn)略工程。公司現(xiàn)管理領(lǐng)域涉及居住小區(qū)、綜合寫字樓、酒店和物業(yè)顧問管理效力領(lǐng)域。公司現(xiàn)管理北京的物業(yè)小區(qū)有聽濤雅苑；長沙的山水芙蓉國際新城、山水人家；武漢的香榭麗舍、書香門第瑞景華庭、汀香水榭、海天一色、繽紛四季、嘉和陽光水岸、武漢奧林匹克

6、花園、慧谷時空、東一時區(qū)、陽光在線、東方夏威夷國際花園、武漢知音人家顧問；山東威海的威海尚城國際、春天花園。公司機(jī)構(gòu)分兩級多處，即公司指點(diǎn)下的各小區(qū)物業(yè)管理處，機(jī)構(gòu)設(shè)置簡明高效。實(shí)行董事會指點(diǎn)下的總經(jīng)理擔(dān)任制。 公司擁有一大批高素質(zhì)的管理人才，持有國家建立部頒發(fā)的物業(yè)管理崗位證書的管理人員五十余人，持有英聯(lián)邦URS內(nèi)審員證書的管理人員六十余人，做到管理人員持證上崗，到達(dá)或超越了建立部的規(guī)定。公司已建立武漢工程大學(xué)愉快愿京物業(yè)培訓(xùn)基地，勝利實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)學(xué)結(jié)合，保證了物業(yè)管理的專業(yè)人才不斷地得到補(bǔ)充。公司現(xiàn)實(shí)行運(yùn)營管理目的責(zé)任制和員工半年考核制度，構(gòu)成了具有愿京特征的管理方式和競爭機(jī)制。公司嚴(yán)厲執(zhí)行當(dāng)

7、地政府物價部門的規(guī)定，實(shí)行掛牌亮證收費(fèi)。公司辦有月刊，作為反映與溝通各小區(qū)效力管理動態(tài)和業(yè)主心聲的橋梁。公司努力于打造獨(dú)特的企業(yè)文化，塑造一流品牌5.2公司歷年榮譽(yù)2002年，香榭麗舍獲“湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的稱號。2003年，香榭麗舍獲“武漢市綠化先進(jìn)單位、“武漢市三星級平安小區(qū) 稱號。2003年，汀香水榭獲“武漢市三星級平安小區(qū)的稱號。2004年，汀香水榭獲得“湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的稱號。2004年，瑞景華庭獲得“湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅大廈的稱號。2005年，曾為 “碧波山莊、“知音人家提供物業(yè)管理顧問效力。二、物業(yè)效力方式萬科金色家園位于武漢市江漢區(qū)京漢大道701號，是一個地

8、處鬧市區(qū)，專為時髦新銳、青年階層度身定造的溫馨家園，充分表達(dá)了萬科地產(chǎn)倡導(dǎo)的“締造宜居環(huán)境的精神。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計主題鮮明，建筑品味高尚，設(shè)備、設(shè)備齊全、智能化程度高，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。物業(yè)管理是房地產(chǎn)售后效力中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，我們深知物業(yè)管理在房屋銷售及物業(yè)運(yùn)用中肩負(fù)的使命。我司在對萬科金色家園進(jìn)展實(shí)地調(diào)查的根底上，組織具有豐富物業(yè)管理閱歷的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，仔細(xì)研討，集思廣益，制定了一整套真實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們有足夠的實(shí)力和自信心實(shí)現(xiàn)本人的諾言。我司作為武漢市專業(yè)的物業(yè)管理公司，擁有獨(dú)特的管理風(fēng)格和雄厚的企業(yè)實(shí)力。在指點(diǎn)班子的正確帶著下，在全體員工的勤勉努力下，運(yùn)營管理不斷

9、突破，整體實(shí)力不斷加強(qiáng)，行業(yè)位置日益提高。我們努力塑造的企業(yè)籠統(tǒng)，得到了社會的廣泛認(rèn)同與好評。公司正在積極地秣馬厲兵、枕戈待發(fā)，假設(shè)能有幸接納萬科金色家園，我們將派出精明強(qiáng)干的管理隊伍，充分運(yùn)用我司的豐富的物業(yè)管理閱歷和聰明才智及精益求精的管理技巧，全力打造物業(yè)管理的品牌。一接納優(yōu)勢分析1.管理閱歷優(yōu)勢萬科金色家園總建筑面積達(dá)174311.4平方米，智能化程度高，環(huán)境質(zhì)量高。要管理好這樣的社區(qū)，豐富的閱歷是必不可少的，而我們在這方面有充分的優(yōu)勢。在我們管理的物業(yè)中，包含住宅、別墅、商場、寫字樓等各種類型，其中相當(dāng)一部分已獲得區(qū)、市、省、國家優(yōu)秀管理小區(qū)稱號，我公司完全有才干在最短的時間內(nèi)到達(dá)一

10、流的物業(yè)管理程度，提升萬科金色家園的整體籠統(tǒng)，凸現(xiàn)其物業(yè)價值，使其真正成為時髦新銳、青年階層的溫馨家園。2.人才優(yōu)勢人才是企業(yè)開展的根基，我們一直把建立一支高素質(zhì)物業(yè)管理人隊伍作為企業(yè)開展的中心競爭力。人力資本的增值重于企業(yè)利潤的增長，由于我們公司的迅速開展，對每個走進(jìn)企業(yè)的人來說都存在著宏大的開展空間和扮演舞臺。結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn)，基層人員流動性較大，我公司高度注重基層人才的貯藏與培育，先后與高等院校建立良好的協(xié)作關(guān)系，我們吸收優(yōu)秀的退伍軍人，為大學(xué)畢業(yè)生提供培訓(xùn)和實(shí)習(xí)時機(jī)，以此保證人才的供應(yīng)。此外，我公司猶為注重培訓(xùn)，每年均制定詳細(xì)的培訓(xùn)方案，以保證人才的動態(tài)優(yōu)勢。3.管理創(chuàng)新優(yōu)勢管理無盡頭

11、，創(chuàng)新是根本。只需把握客戶不斷增長的效力需求，才是最終的勝利者。在內(nèi)部管理上導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，提供規(guī)范化的效力，公司還將引入 “5S管理，人造環(huán)境育人，經(jīng)過發(fā)明好的環(huán)境，提高任務(wù)效率、效力水準(zhǔn)、員工士氣，減少浪費(fèi)，培育和吸引一流的人才，締造一流的企業(yè)。二物業(yè)管理的整體想象 一指點(diǎn)思想運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，為業(yè)主提供全面規(guī)范、富有個性的效力，營造平安、便利、靜謐、時髦的居住環(huán)境和尊重人、關(guān)懷人的社區(qū)環(huán)境，提供個性化的居家效力，充分表達(dá)的溫馨金色家園。二總體目的.自接納之日起，三個月內(nèi)建立ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系；.自接納之日起，一年內(nèi)

12、到達(dá)武漢市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)范；.自接納之日起，兩年內(nèi)到達(dá)湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)范。三管理方式.一體化管理在萬科金色家園，我們將實(shí)行一體化管理。我們把物業(yè)管理作為一個有機(jī)的整體來對待，發(fā)揚(yáng)一體化物業(yè)管理的整體效能和綜合效率，既從各細(xì)微處著手提供全面周到的效力，又著重做好關(guān)鍵、重點(diǎn)環(huán)節(jié)的任務(wù)；既強(qiáng)調(diào)各專業(yè)工種的分工，又注重相互的配合與協(xié)調(diào)；既提供常規(guī)性的公共效力，又提供針對性的專項效力和特約效力。.人性化管理在該小區(qū)，我們將貫徹以人為本、人性化管理的思想，在物業(yè)管理中表達(dá)對業(yè)主的尊重與關(guān)懷。在管理效力過程中，管理處與業(yè)主將實(shí)行全方位的互動，既維護(hù)業(yè)主權(quán)益、效力業(yè)主、讓業(yè)主稱心，也便于物

13、業(yè)管理任務(wù)的正常展開。在效力內(nèi)容方面，我們將以業(yè)主為中心，為業(yè)主提供全面、細(xì)致的公共效力，并在此根底上，提供豐富的生活配套效力，使業(yè)主真正感遭到物業(yè)效力的周到與體恤；我們還將在小區(qū)倡導(dǎo)相互了解、相互關(guān)懷社區(qū)文化，謀劃開展多樣化、多層次的社區(qū)活動，培育并加強(qiáng)小區(qū)的整體凝聚力。.規(guī)范化管理我公司完全按照ISO9001：2000質(zhì)量體系運(yùn)作，具有一套完好、科學(xué)、嚴(yán)密的質(zhì)量管理方式，在推行的過程中，積累了一系列豐富的實(shí)踐操作閱歷。我們將在該小區(qū)的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量體系，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理效力提供保證。按照ISO9001質(zhì)量體系的要求，根據(jù)該小區(qū)的詳細(xì)特點(diǎn)，合理設(shè)崗定

14、員，對每個員工任務(wù)進(jìn)展詳細(xì)設(shè)計，做到專業(yè)明晰、業(yè)務(wù)豐滿、職責(zé)到人。根據(jù)各個員工的任務(wù)職責(zé)與范圍，規(guī)定在時間序列上的分解和空間位置上的挪動，規(guī)定各步驟的程序和對應(yīng)的規(guī)范，把各項管理效力任務(wù)都納入規(guī)范化管理的軌道。.閉環(huán)式管理建立合理的監(jiān)視機(jī)制。管理處定期向物業(yè)管理公司本部和業(yè)主委員會、深圳市長城房地產(chǎn)成立業(yè)主委員會前報告任務(wù)，檢討管理效力運(yùn)作事務(wù)，并匯報出日常任務(wù)的進(jìn)展和方案；公司內(nèi)部對各項過程與效力實(shí)行規(guī)范的監(jiān)視和丈量，分級監(jiān)視、檢查和考評；業(yè)主、客戶對管理處任務(wù)實(shí)行公開監(jiān)視制和公開評議制。建立信息反響及處置機(jī)制。管理處作為主要的信息處置中心，24小時接受和處置各方面的信息，獲得信息后，管理處

15、經(jīng)理分析處置，向相關(guān)班組、人員發(fā)出指令并監(jiān)視其及時改良；公司監(jiān)視整個機(jī)制的運(yùn)作情況，并為管理處的任務(wù)提供有力的指點(diǎn)和支持。各項信息實(shí)行閉環(huán)管理，問題圓滿處理后，將信息反響給相關(guān)人員，保證管理信息暢通和各項指令、目的的落實(shí)。四管理方式的實(shí)現(xiàn)綜合配套效力為業(yè)主提供全方位的便民效力既是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，又是檢驗管理效力程度的試金石，更是凸現(xiàn)萬科金色家園關(guān)懷人、尊重人的文化氣氛的有力杠桿。我們將根據(jù)萬科金色家園住戶的特點(diǎn)，做好綜合配套效力。一設(shè)立“萬科金色家園好管家效力中心自創(chuàng)五星級酒店的管理方法，在小區(qū)內(nèi)設(shè)立“萬科金色家園好管家效力中心，以管理處為中心，以社會各種效力機(jī)構(gòu)為力量，由管理處牽頭與社會

16、各種效力機(jī)構(gòu)簽定的協(xié)作代理協(xié)議，為業(yè)主提供方式靈敏、價錢合理的配套效力，這類效力工程多、范圍廣，包括商業(yè)購物、餐飲文娛、酒店住宿、旅游出行、家政效力、日常需求等各個方面。另外，本著“竭誠為您效力到家的效力目的，管理處將提供24小時“好管家效力熱線，隨時受理業(yè)主的咨詢、需求和贊揚(yáng)，并及時處置反響，精心為業(yè)主思索生活的每一個環(huán)節(jié)。二提供醫(yī)療保健效力安康是現(xiàn)代人最珍貴的資本和最關(guān)懷的話題，為了促進(jìn)業(yè)主的全面安康，管理處方案與醫(yī)療單位結(jié)合，為住戶定期進(jìn)展安康義診，建立業(yè)主安康檔案。對季節(jié)性的常見病有選擇開展醫(yī)療保健的講座，使每個業(yè)主多了解一些防病治病的保健醫(yī)療知識，從而選擇正確的生活方式或生活習(xí)慣。小

17、區(qū)還將與醫(yī)院結(jié)合設(shè)立急重病人綠色通道，使急重病人能以最快的速度送往醫(yī)院，為病人博得珍貴的治療時間。三提供多樣化的特約效力我們的思想是：只需業(yè)主有需求，我們就盡力滿足。比如，對于商業(yè)用途的業(yè)主或租戶，我們將提供網(wǎng)絡(luò)接入、維修方面技術(shù)效力；對委托管理處保管鑰匙的業(yè)主，管理處將擔(dān)任室內(nèi)的通風(fēng)、澆花、喂魚、保管報刊信件等任務(wù)；對于平常沒時間照顧住在萬科金色家園的年邁的父母的業(yè)主，管理處可安排一個有一定文化，懂點(diǎn)醫(yī)療知識及普通的護(hù)理的家政效力員，陪護(hù)老人、給老人調(diào)配合理飲食；對常不在家或任務(wù)忙碌無時間打理私人花園及綠色植物的住戶，效力中心將派出專業(yè)的綠化隊伍精心打理養(yǎng)護(hù)綠化任務(wù)，力求能讓住戶有一個適宜、

18、怡人的綠化環(huán)境。社區(qū)文化活動管理處將經(jīng)過社區(qū)文化活動的展開，改善了小區(qū)的人文環(huán)境，促進(jìn)了小區(qū)文化開展，并使業(yè)主產(chǎn)生劇烈的主人翁認(rèn)識與驕傲感，把萬科金色家園建立成為一個可以真正陶冶情操、凈化心靈、升華精神的名符其實(shí)的精品文明小區(qū)。擬采用以下措施開展社區(qū)文化活動：一活動方式多樣化我們將根據(jù)不同時期，不同年齡構(gòu)造，不同文化程度的特點(diǎn)來全面思索社區(qū)文化活動，而不拘泥於單一、單構(gòu)造的方式。規(guī)模上，擬大小結(jié)合，可以是大型活動如慶賀“國慶節(jié)大型文藝晚會、迎春晚會、相識中秋晚會，也可以是小型的日常活動如露天舞會、白領(lǐng)見面會、棋類、球類競賽；年齡構(gòu)造上，可以以“老年人為對象開展活動如老年健身隊，也可以以“兒童為

19、對象開展活動如暑假兒童游泳培訓(xùn)班；文化程度上，可以舉行“雅的活動如音樂欣賞晚會、書展、畫展、郵展。二活動內(nèi)容主題化圍繞“親情篇、“休閑篇、“精神篇和“時髦篇四個主題，精心謀劃、組織各種豐富的社區(qū)活動。在“親情篇方面，管理處將開展商和管理處的人文關(guān)懷送給每位業(yè)主，比如在住戶入伙當(dāng)天或年度留念日，利用特定的方式祝賀喬遷之喜；利用背景音樂，受托為業(yè)主廣播節(jié)日祝愿等；在“休閑篇 方面，我們將對每個居民的休閑意向進(jìn)展搓合、配對，利用會所等小區(qū)設(shè)備，開展豐富多彩的休閑活動，讓業(yè)主感受輕松、享用生活。在“精神篇方面，利用會所條件，定期舉行各類主題的沙龍活動，進(jìn)展交流、討論，不斷提高業(yè)主的精神涵養(yǎng)；在節(jié)日及艱

20、苦慶典活動時，舉行升旗儀式，利用背景音樂播放國歌，添加業(yè)主的愛國主義精神，培育其主人翁認(rèn)識，加強(qiáng)小區(qū)的整體凝聚力；圍繞萬科金色家園的環(huán)境主題，開展以“花卉為主題的系列活動，舉行“萬科金色家園花卉展、“插花藝術(shù)展、“評選最正確花卉陽臺、“互贈花卉、“花卉種植閱歷交流會等系列活動，增添小區(qū)的文化藝術(shù)氣味，發(fā)明“人與自然調(diào)和共處的藝術(shù)氣氛。在“時髦篇方面，我們將利用周邊商業(yè)配套以及會所條件針對小區(qū)中的時髦新銳，青年才俊們預(yù)備了類似于白領(lǐng)見面會、酒吧化裝舞會、電子競技等年輕時髦的人們喜歡的活動。經(jīng)過各類活動團(tuán)結(jié)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的業(yè)余生活，也添加了整個小區(qū)的向心力，從而減輕了管理壓力，提高了管理效率。三活動特

21、征生動化社區(qū)文化活動應(yīng)該在逐漸滿足參與者需求的根底上，不斷在知識性、興趣性、文娛性上下功夫，把握好三者的特性和尺度，盡能夠在社區(qū)活動中浸透知識性，堅持興趣、文娛性，我們將在很多社區(qū)活動如“英語沙龍、“網(wǎng)友之家、“保健講座、“養(yǎng)生之道、“棋友協(xié)會中，貫徹這一思想。四活動溝通雙向化經(jīng)過社區(qū)文化活動的開展，建立與業(yè)主的信息交流網(wǎng)絡(luò)，及時溝通各種信息，增進(jìn)管理處與業(yè)主的相互之間的了解，加強(qiáng)業(yè)主對社區(qū)活動支持的力度和參與的興趣。當(dāng)然，社區(qū)文化活動還有其他的方式，經(jīng)過設(shè)定宣傳欄、公布各種信息資料，經(jīng)過設(shè)立業(yè)主贊揚(yáng)箱、，都可以及時搜集各種合理化建議，與業(yè)主溝通各類信息。五活動方向自動化隨著社區(qū)文化活開任務(wù)的

22、不斷深化，逐漸轉(zhuǎn)換業(yè)主本身觀念，由被動向自動過渡，由無序向有序過渡，由個人活動向集體活動過渡，由管理處開展活動向業(yè)主自發(fā)舉行活動過渡。經(jīng)過參與豐富多彩的社區(qū)文化活動，使業(yè)主們逐漸從個體小家庭中走出來，參與到社區(qū)大家庭中，成為其中的一員。盡量發(fā)動業(yè)主自發(fā)組織活動，成立各類社團(tuán)。三、物業(yè)效力機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項管理規(guī)章制度一物業(yè)管理效力機(jī)構(gòu)設(shè)立方案1、物業(yè)管理效力機(jī)構(gòu)設(shè)置萬科金色家園物業(yè)管理處實(shí)行公司指點(diǎn)下的經(jīng)理擔(dān)任制。深圳萬科物業(yè)管理武漢萬科金色家園物業(yè)管理處客戶部業(yè)務(wù)部工程部客戶效力環(huán)境管理平安管理設(shè)備維修設(shè)備維護(hù)2、管理機(jī)制以人為本，是我公司企業(yè)文化的精華。我們以為，員工是企業(yè)最珍貴

23、的資源，企業(yè)只需管好人，才干管好事。在萬科金色家園，我們的人員管理的目的是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。在用人方面要：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)，運(yùn)用壓力機(jī)制和鼓勵機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培育發(fā)明良好的空間，最終鼓勵員工為企業(yè)盡心竭力，追求人力資本增值。我們的人員管理體系由五部分組成：素質(zhì)機(jī)制制定規(guī)范，考核錄用經(jīng)過培訓(xùn)提供素質(zhì)設(shè)計任務(wù)崗位合理配置人員配置機(jī)制人員管理規(guī)范管理分層實(shí)施組織機(jī)制量化考核、素質(zhì)評價末位淘汰、優(yōu)化組合績效機(jī)制工資福利等物質(zhì)保證榮譽(yù)提升等精神獎勵鼓勵機(jī)制二運(yùn)作流程及規(guī)章制度物業(yè)的前期管理 一物業(yè)的前期介入經(jīng)過前期介入，管理處可以提早對物業(yè)全方位了解，有利于

24、日后對小區(qū)進(jìn)展有效的管理效力，對物業(yè)質(zhì)量的提升也具有積極的意義。我們的前期介入任務(wù)包括：1規(guī)劃、設(shè)計階段的介入萬科金色家園的規(guī)劃設(shè)計階段已根本完成，管理處將仔細(xì)研討學(xué)習(xí)，并從物業(yè)管理的角度提出合理化建議，并以咨詢報告的方式提交萬科地產(chǎn)有關(guān)部門思索。詳細(xì)操作時從配套設(shè)備的完善、水電氣等供應(yīng)容量、平安捍衛(wèi)系統(tǒng)、渣滓處置方式、綠化布置、消防設(shè)備、建筑資料選用等幾個方面著手。2施工階段的介入 施工階段介入，有利于保證萬科金色家園的工程施工質(zhì)量，并保證日后物業(yè)管理的延續(xù)性。我們將派出管理處的有關(guān)專業(yè)人員參與施工階段的有關(guān)任務(wù)，全面搜集各種資料，會同有關(guān)單位進(jìn)展會審，同時熟習(xí)工程情況，檢查了解各個部分的施

25、工質(zhì)量，為日后的管理作充分預(yù)備。3開工驗收中的介入管理處作為成員之一，參與萬科金色家園的開工驗收，并充分發(fā)揚(yáng)本人的作用，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并為接納驗收打好根底。二入伙儀式的舉行管理處在確定入住時間后，及時協(xié)助開展商向業(yè)主發(fā)出入伙通知，并提早一周在現(xiàn)場張貼住戶入住手續(xù)的辦理程序。在入伙之前，完成辦公現(xiàn)場布置，完成廣告牌、彩旗、宣傳橫幅的布置。入伙的現(xiàn)場辦公，必需井然有序，方便住戶辦理入住手續(xù)，并經(jīng)過熱烈盛大的入伙儀式，為共同良好的物業(yè)管理大環(huán)境獲得一個良好的開端。三裝修管理萬科金色家園設(shè)計高貴典雅，雖然精裝修，但做好裝修管理，對于保證房屋的構(gòu)造平安和外觀一致，維護(hù)業(yè)主的正常生活次序都具有重要意義，因此

26、我們將采取積極有效的措施加強(qiáng)裝修管理。1.制定真實(shí)的裝修管理規(guī)定，預(yù)防對房屋外觀的影響和對承重構(gòu)造的破壞，預(yù)防對住戶正常生活的干擾，預(yù)防對環(huán)境的人為破壞，預(yù)防平安隱患的發(fā)生。2.委托專業(yè)的裝飾設(shè)計公司，針對每種戶型設(shè)計多種裝修方案供業(yè)主參考，舉行裝修知識講座，對業(yè)主在裝修過程中遇到的各種問題提供免費(fèi)咨詢效力。3. 加強(qiáng)裝修懇求的審批以及裝修現(xiàn)場的管理任務(wù)，保證裝修管理規(guī)定落到實(shí)處，對不符合規(guī)定的裝修進(jìn)展制止。4. 加強(qiáng)對裝修公司的管理，嚴(yán)厲審查其資質(zhì)，制止無證無牌的裝修隊伍進(jìn)入小區(qū)，建立裝修公司管理檔案，發(fā)現(xiàn)違章裝修立刻責(zé)令整改，三次違章裝修的公司將制止其在小區(qū)承攬業(yè)務(wù)。物業(yè)維涵養(yǎng)護(hù)管理 物業(yè)

27、維涵養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的一項重要任務(wù)，其目的在于延伸物業(yè)的運(yùn)用壽命，提高物業(yè)的運(yùn)用價值，從而使產(chǎn)權(quán)人、運(yùn)用人獲得最大的收益。 在萬科金色家園，管理處對物業(yè)維涵養(yǎng)護(hù)的管理將主要從軟件和硬件兩方面進(jìn)展：一軟件的管理在接納物業(yè)時，建立健全物業(yè)的擋案、資料，完善物業(yè)的標(biāo)識系統(tǒng)，與此同時以ISO9001：2000質(zhì)量管理體系為根據(jù)，制定完善的維涵養(yǎng)護(hù)規(guī)范作業(yè)規(guī)程，如：發(fā)電機(jī)、高低壓配電柜、給排水、消防系統(tǒng)等規(guī)范維保作業(yè)規(guī)程。健全各項管理制度， 如：定期巡檢、保養(yǎng)制度，設(shè)備房管理制度等；制定緊急事件處置流程，如停電、停水、火災(zāi)等，成立應(yīng)急分隊，以保證緊急事件能及時處置。作到小事故及時處置，大事故不過夜的原那么

28、。二硬件的管理采取硬件管理與人員管理并重的原那么；物業(yè)管理是屬于勞動密集型行業(yè)，因此，要作好物業(yè)的維涵養(yǎng)護(hù)任務(wù)，關(guān)鍵在于建立一支技術(shù)硬、素質(zhì)高、理念新的管理隊伍，經(jīng)過高薪外引人才和內(nèi)部培訓(xùn)提拔人才的道路，引入優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)的活力。同時對物業(yè)的巡檢要作到一個“勤字，以預(yù)防為主，作好日常的維護(hù)任務(wù)，如：清潔、除銹、油漆、緊固、改換易損件、定期加光滑油和機(jī)油等，有方案進(jìn)展保養(yǎng)任務(wù)，使物業(yè)本身的各種功能、配套設(shè)備一直堅持良好的任務(wù)形狀。平安管理 萬科金色家園是一個規(guī)模較大的小區(qū)，小區(qū)的平安管理任務(wù)具有難度大、要求高的特點(diǎn)。對此，我們已有充分的認(rèn)識，并務(wù)必經(jīng)過我們的努力，確保小區(qū)的平安。一

29、加強(qiáng)者員管理任務(wù)我們在嚴(yán)把保安人員招聘關(guān)，對人員的本身素質(zhì)、籠統(tǒng)等提出較高要求的根底上，實(shí)行系統(tǒng)更新保安人員的效力理念，樹立依法管理，竭誠效力的目的，使我們的護(hù)衛(wèi)員成為“護(hù)衛(wèi)員、迎賓員、效力員的有機(jī)一體。同時，我們對保安人員實(shí)行“五一致，即一致作息，一致出操，一致上崗，一致著裝，一致配備，確保隊伍的高素質(zhì)。二建立完善的平安管理體系在防備戰(zhàn)略上，強(qiáng)調(diào)與周邊小區(qū)聯(lián)防聯(lián)治，同時與轄區(qū)治安辦堅持嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)，發(fā)揚(yáng)治安的規(guī)模優(yōu)勢。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立治安責(zé)任人，對重點(diǎn)責(zé)任區(qū)責(zé)任到人，同時建立應(yīng)急小分隊，制定應(yīng)急事故處置流程，做到快速反響，快速援助。在巡查上，我們將利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，使人防與技防有機(jī)的結(jié)合起來，同時將

30、采用固定崗和機(jī)動巡查崗相結(jié)合的方式對小區(qū)進(jìn)展平安管理，機(jī)動巡查崗重點(diǎn)對小區(qū)死角的巡視，確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。三充分發(fā)揚(yáng)智能化設(shè)備的作用 1監(jiān)控中心的運(yùn)作 監(jiān)控中心是萬科金色家園應(yīng)急事件的信息處置中心和決策控制中心，其運(yùn)作流程為：公安機(jī)關(guān)、消防中隊119報警管理指令管理處主任反響信息110報警報警、求助監(jiān)控中心各方位信息住戶雙向信息交流調(diào)度指令事務(wù)管理管理處下屬各職能部門其它外部網(wǎng)如：房地局、物業(yè)公司、水電氣主管單位、國際互聯(lián)網(wǎng)INTERNET等3查看6調(diào)度2調(diào)度1報警5啟動4查看信息反響現(xiàn)場信息反響7應(yīng)急行動消防大隊保安員消防控制中心報警鈴廣播電梯防排風(fēng)、噴淋、水龍帶等消防設(shè)備煙感、溫感按鈕等探

31、測報警安裝火災(zāi)報警現(xiàn)局面 場2消防報警應(yīng)急反響程序119報警義務(wù)消防大隊8現(xiàn)場處置記錄匯報總結(jié)滅火 次序維護(hù)與疏散 技術(shù)保證 現(xiàn)場信息反響 救護(hù)93智能化系統(tǒng)的誤報處置誤報確認(rèn)住戶誤操作系統(tǒng)缺點(diǎn)緣由分析轉(zhuǎn)入缺點(diǎn)處置程序?qū)ψ暨M(jìn)展現(xiàn)范、教育、培訓(xùn)記錄、統(tǒng)計、總結(jié)、匯報環(huán)境管理萬科金色家園的環(huán)境是整個小區(qū)的特征與亮點(diǎn)，我們將本著“預(yù)防污染、防治共進(jìn)的思想原那么，以“環(huán)保社區(qū)，金色家園為目的，彰顯萬科金色家園現(xiàn)代化住宅小區(qū)的獨(dú)特風(fēng)貌。一清潔管理我們將嚴(yán)厲按照ISO9001：2000規(guī)范進(jìn)展清潔保潔任務(wù)，保證操作的正常有序運(yùn)轉(zhuǎn)，并經(jīng)過公司內(nèi)外對清潔任務(wù)的監(jiān)視和丈量，不斷提高任務(wù)的質(zhì)量和效率；在管理處培

32、育全體職工的環(huán)境認(rèn)識，倡導(dǎo)“管理處人人都是清潔工的觀念，在物業(yè)管理的各個任務(wù)環(huán)節(jié)落實(shí)環(huán)保措施；我們將在萬科金色家園實(shí)行渣滓分類處置，將生活渣滓分類排放、分類搜集；同時，我們將經(jīng)過多種方式與業(yè)主溝通，請業(yè)主配合我們的任務(wù)，共同維護(hù)萬科金色家園的環(huán)境衛(wèi)生。詳細(xì)清潔衛(wèi)生質(zhì)量規(guī)范如下：1、每天清掃道路、地面包括地下室地面、花壇、草地，堅持干凈、無明顯雜物渣滓，零星渣滓煙頭、果皮、紙屑的存在不會超越一小時。2、每日清潔渣滓桶，樓面渣滓間的渣滓桶放置整齊，把渣滓袋套在渣滓桶內(nèi)壁；桶周圍無散積渣滓，無明顯污漬，無異味。3.渣滓站渣滓堆放合理，周圍無散積渣滓，站內(nèi)堅持清潔，無異味。4.地面指示牌、宣傳欄、欄桿

33、、路燈干凈，目視無明顯灰塵。5.大堂通道干凈，無污跡；樓內(nèi)各類消防設(shè)備外表、墻面瓷磚外表用紙巾抹拭30厘米，墻面瓷磚外表根本不被污染；樓道墻角無蛛網(wǎng)。6.樓梯臺階面干凈，無雜物、污跡；樓梯扶手外表用紙巾抹拭50厘米，紙巾根本不被污染。7.樓內(nèi)防火門用紙巾抹拭門上冒頭30厘米、門板50厘米，紙巾根本不被污染。8.樓層、樓梯內(nèi)的玻璃窗目視亮堂、無污跡，用紙巾抹拭30厘米，紙巾根本不被污染。9.各種不銹鋼外表無污漬，無銹跡，無手印，光澤亮堂。二綠化管理我們將依托園林公司的技術(shù)和閱歷，充分發(fā)揚(yáng)我們在園林綠化景觀營造和維護(hù)保養(yǎng)方面的優(yōu)勢，嚴(yán)厲按照ISO9001：2000質(zhì)量管理規(guī)范打理好設(shè)計施工好的綠化

34、場地。另外，我們還方案在適當(dāng)位置擺放、懸掛適當(dāng)?shù)幕ɑ芊N類，一致設(shè)計規(guī)范住戶陽臺和屋頂?shù)木G化、擺花內(nèi)容，指點(diǎn)住戶的花草養(yǎng)護(hù)任務(wù)，并把替業(yè)主、住戶打理花草作為管理處有償效力的內(nèi)容之一，讓萬科金色家園：水常清、草常綠，花常艷。園林綠化任務(wù)根本質(zhì)量規(guī)范為：1.堅持區(qū)內(nèi)公共綠化地和花壇、建筑小品完好良好。2.根據(jù)園藝設(shè)計要求按時種植樹木、花草、發(fā)現(xiàn)缺苗及時補(bǔ)種。3.保證花草樹木生長茂盛、無病蟲害，形狀美觀。4.定時定期修剪、施肥、澆水，使花木既整齊又安康生長。檔案資料的建立與管理萬科金色家園物業(yè)管理的檔案資料的建立與管理將實(shí)行“四化，即集中化、有序化、電腦化和信息化，嚴(yán)厲執(zhí)行檔案管理的各項規(guī)章制度，到達(dá)

35、資源共享，充分利用的目的。一檔案的建立根據(jù)任務(wù)需求，對物業(yè)從主體到配套、從建筑到環(huán)境、從硬件到軟件的各個環(huán)節(jié)，明確建檔內(nèi)容，實(shí)行系統(tǒng)搜集。主要包括以下內(nèi)容：接納驗收資料：包括各類工程建筑產(chǎn)權(quán)資料和各類工程技術(shù)資料。管理檔案資料：包括物業(yè)資料、住戶資料、事務(wù)管理資料、裝修資料、維修資料、治安交通管理資料、設(shè)備管理資料、社區(qū)文化資料、員工管理資料、業(yè)主反響資料、行政文件資料、業(yè)主委員會資料、財務(wù)檔案資料等。二檔案的管理建立規(guī)范化的檔案資料室，安排專人擔(dān)任檔案的管理。對搜集來的檔案，進(jìn)展系統(tǒng)整理；檔案組卷分類科學(xué)、逐一編號、登記造冊，按任務(wù)部門分柜保管；采用多種方式的信息儲存方式，實(shí)行電腦化系統(tǒng)管理

36、；實(shí)行檔案管理任務(wù)檢查經(jīng)?；Ｃ考緦n案文件的構(gòu)成、積累、整理和進(jìn)展一次全面的檢查；對重要檔案實(shí)行公司保管原件、管理處保管復(fù)印件的雙檔管理制。三檔案的運(yùn)用經(jīng)過科學(xué)簡便的方法，方便檔案的檢索和運(yùn)用，充分發(fā)揚(yáng)檔案的儲存和運(yùn)用價值；實(shí)行嚴(yán)厲的檔案查閱與借用制度，堅持“分級分層的原那么，對各種資料，不得供無關(guān)人員查看；貫徹國家嚴(yán)密法，確保檔案在運(yùn)用過程中的平安，做到不喪失、不泄密。三運(yùn)作流程前期管理任務(wù)方案序號項 目內(nèi) 容時 間1簽署物業(yè)管理委托合同與武漢萬科天潤地產(chǎn)公司簽署與開發(fā)商協(xié)商2組建萬科金色家園管理處人員：管理處前期介入需求的人員約2人管理處主任、工程主管一名在管理處成立后的一周內(nèi)到位。第1

37、項完成后十天內(nèi)3參與現(xiàn)場施工管理全面了解施工過程，工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況，從物業(yè)管理的角度,提出合理化建議和質(zhì)量監(jiān)視由管理處成立至工程開工4組建完好的物業(yè)管理隊伍人員的選拔；人員的培訓(xùn)；人員的上崗。入伙前1個月5完善管理條件安排管理用房；安排員工宿舍；管理用物質(zhì)配備。入伙前1個月6制定管理規(guī)章制度制定切合實(shí)踐的各項制度。入伙前1個月7參與智能化系統(tǒng)，機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試充分了解萬科金色家園的智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)，參與安裝、調(diào)試按工程進(jìn)度要求8參與小區(qū)的開工驗收建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進(jìn)展復(fù)驗萬科地產(chǎn)安排9物業(yè)的驗收與接納1、根據(jù)規(guī)范，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改；2、辦理書

38、面移交手續(xù)，做好遺留工程處置。入伙前一周及入伙期間10建立萬科金色家園檔案資料有關(guān)萬科金色家園的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料接納驗收后期間 (二)入住期管理任務(wù)方案序號項 目內(nèi) 容時 間1入住手續(xù)辦理，并組織謀劃一大型活動儀式預(yù)備好入住資料，合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位；為住戶辦理入住手續(xù)，提供便利效力；3. 與萬科地產(chǎn)及其它相關(guān)部門結(jié)合行動，組織一大型活動儀式，營造喜慶氣氛，到達(dá)宣傳效果。入伙期間2住戶裝修管理對住戶和裝修隊伍的培訓(xùn)；裝修申報審批；裝修施工過程監(jiān)管；裝修的驗收。3檔案的建立管理搜集檔案資料；科學(xué)分類；建檔；運(yùn)用。4舉行“業(yè)主入住培訓(xùn)班1.渣滓分類知識培訓(xùn)；2.智能化系統(tǒng)運(yùn)用培訓(xùn)；3

39、.裝修管理培訓(xùn)。(三)正常期管理任務(wù)方案序號項 目內(nèi) 容時 間1房屋及公共設(shè)備維修保養(yǎng)制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修方案方案；維修基金的管理；房屋遙維修管理；房屋的養(yǎng)護(hù)效力。入伙日起2機(jī)電設(shè)備的維涵養(yǎng)護(hù)設(shè)備的根底資料管理；設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)管理；設(shè)備的維修管理；設(shè)備能源和平安管理。3平安捍衛(wèi)管理治安管理；交通、車輛管理；消防管理。4小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。5財務(wù)管理財務(wù)帳目；費(fèi)用收取。6社區(qū)文化活動開展社區(qū)宣傳；舉行社區(qū)活動；提供社區(qū)效力。7便民效力和完善配套為住戶提供便民效力；2協(xié)助完善幼兒園、商鋪等機(jī)構(gòu)的配套。四、效力人員配置方案一效力人員的配置總編制140人，含外包55人管理處將采

40、取經(jīng)理擔(dān)任制，其組織架構(gòu)與人員配備服從精干、高效的原那么。詳細(xì)人員配備如下：管理處經(jīng)理1人客戶主管1人經(jīng)理助理1人工程主管1人維修員15人外包清潔員40人外包綠化員15人護(hù)衛(wèi)員55人環(huán)境監(jiān)控3人客戶管家3人前臺效力員4人出納1人二根本職責(zé)和任職要求主要崗位的根本職責(zé)和任職要求如下：1.管理處經(jīng)理 1素質(zhì)要求：具有大學(xué)文化程度，有豐富的高檔物業(yè)管理閱歷，能熟練操作網(wǎng)絡(luò)和智能化系統(tǒng)，熟習(xí)ISO9001：2000體系的運(yùn)作，任務(wù)積極熱情，責(zé)任心強(qiáng)，有敬業(yè)愛業(yè)精神，有較強(qiáng)的管理、組織和協(xié)調(diào)才干；持有物業(yè)管理上崗證書；公正廉政、奉公守法。2主要職責(zé)：A.對公司總經(jīng)理擔(dān)任，執(zhí)行政府各項法規(guī)、法令及物業(yè)管理

41、公約，與各有關(guān)政府部門堅持良好關(guān)系；B.指點(diǎn)管理處全體員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目的，對收支情況、整體效力質(zhì)量、平安消費(fèi)、內(nèi)部運(yùn)作擔(dān)任，全面協(xié)調(diào)、監(jiān)視、控制機(jī)構(gòu)運(yùn)作；C.擔(dān)任住戶艱苦贊揚(yáng)的處置任務(wù)；D.擔(dān)任組織管理處的任務(wù)會議及管理處員工的培訓(xùn)任務(wù)；E.擔(dān)任配合公司人力資源部做好員工的業(yè)績考評任務(wù)；F.擔(dān)任起草管理處重要文件、審批管理處發(fā)放的文件。2.助理經(jīng)理 1素質(zhì)要求：具有大學(xué)文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管理閱歷；任務(wù)積極、熱情，責(zé)任心強(qiáng)，能立足本職崗位，有敬業(yè)愛業(yè)精神；有較強(qiáng)的溝通、組織和協(xié)調(diào)才干；持有物業(yè)管理上崗證書；公正廉政、奉公守法。2主要職責(zé)：A.協(xié)助經(jīng)理作好管理處的各有關(guān)任務(wù)；

42、B.對小區(qū)平安管理謀劃與安防措施落實(shí)的檢驗與調(diào)整；C.對小區(qū)消防設(shè)備及演練管理；D.擔(dān)任小區(qū)環(huán)境管理任務(wù)的全面指點(diǎn)與外包方的溝通。3.環(huán)境監(jiān)控員1素質(zhì)要求：具有大專文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管理閱歷；任務(wù)積極、熱情；有較強(qiáng)的管理與溝通組織才干；持有物業(yè)管理上崗證書；公正廉政、奉公守法。2主要職責(zé)：協(xié)助管理處主任對小區(qū)的清潔、綠化、平安任務(wù)進(jìn)展管理；對環(huán)境和公共設(shè)備進(jìn)展巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時監(jiān)視整改；擔(dān)任裝修的管理與巡視檢查任務(wù)。4.客戶主管 1素質(zhì)要求：具有大學(xué)文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管理閱歷；任務(wù)積極、熱情，責(zé)任心強(qiáng)，能立足本職崗位，有敬業(yè)愛業(yè)精神；有較強(qiáng)的溝通、組織和協(xié)調(diào)才干；持

43、有物業(yè)管理上崗證書；公正廉政、奉公守法。2主要職責(zé)：A.協(xié)助管理處經(jīng)理作好管理處客戶的各有關(guān)任務(wù)； B.對業(yè)主贊揚(yáng)的處置情況進(jìn)展管理，與住戶建立良好關(guān)系；C.對小區(qū)的收費(fèi)任務(wù)和資料管理任務(wù)進(jìn)展管理；D.擔(dān)任管理小區(qū)的宣傳任務(wù)和社區(qū)文化活動。5.客戶管家 1素質(zhì)要求：具有大專文化程度，有具有兩年以上的物業(yè)管理閱歷；任務(wù)積極、熱情；有較強(qiáng)的溝通組織才干；持有物業(yè)管理上崗證書和相應(yīng)的專業(yè)上崗證書；公正廉政、奉公守法。2主要職責(zé)：A.社區(qū)活動管理方面主要是成立各類老人、兒童活動組織；謀劃、組織小區(qū)的各類社區(qū)文化活動；對社區(qū)活動進(jìn)展宣傳。B.配套效力管理方面主要是開展管理處的家政、禮儀、商務(wù)效力等。C.

44、收款方面主要是擔(dān)任小區(qū)的收費(fèi)任務(wù)。D.資料管理方面主要是擔(dān)任文檔資料的管理任務(wù)，擔(dān)任文稿的起草打印，并擔(dān)任小區(qū)所需物料的方案制定和管理。5.工程主管 1素質(zhì)要求：大專以上文化程度，25-35歲，具備工程師任職資歷，有兩年以上類似管理任務(wù)閱歷，具有專業(yè)的技術(shù)才干，擅長管理溝通，具備敬業(yè)精神。2主要職責(zé)：A擔(dān)任小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)備包括機(jī)電、消防、供水、供電等主要設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修及平安檢查任務(wù)安排與落實(shí)。遇到突發(fā)事件時能立刻組織力量搶修，確保各種設(shè)備能正常運(yùn)用。B擔(dān)任制定設(shè)備的保養(yǎng)維修方案并組織實(shí)施。C擔(dān)任維修效力員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高機(jī)電維修人員的專業(yè)技藝和效力認(rèn)識。6.維修工 1素質(zhì)要求：中

45、專以上文化程度，22-30歲，具備相關(guān)專業(yè)操作上崗證，動手才干強(qiáng)，能吃苦耐勞，具備敬業(yè)精神。2主要職責(zé)：A擔(dān)任小區(qū)公共設(shè)備、普通設(shè)備路燈、樓層消防箱、水電表等的保養(yǎng)、維修。B為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)迅速的上門維修效力。C配合工程主管進(jìn)展大型設(shè)備的檢修任務(wù)。7.護(hù)衛(wèi)員1素質(zhì)要求：26歲以下，未婚， 1.70米以上，復(fù)員軍人，紀(jì)律性、責(zé)任心強(qiáng)。2主要職責(zé)：擔(dān)任監(jiān)控小區(qū)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)；擔(dān)任監(jiān)控消防控制系統(tǒng)；擔(dān)任監(jiān)控住宅智能化平安防備管理系統(tǒng)。B擔(dān)任監(jiān)控人員及物品的進(jìn)出。C擔(dān)任小區(qū)內(nèi)及停車場的平安捍衛(wèi)任務(wù)。D擔(dān)任管理車輛的進(jìn)出和車輛的行駛及?？康闹笓]；E擔(dān)任消防平安管理。8.外包清潔工 1素質(zhì)要求：初中以上

46、文化程度，能吃苦耐勞2主要職責(zé)：A擔(dān)任清洗樓層、樓梯及扶手、公共玻璃門窗、消防門、消防器材、各類電器開關(guān)盒。B擔(dān)任小區(qū)外圍、地下停車場、機(jī)電設(shè)備房、公共門窗、渣滓池等場地的清掃保潔，擔(dān)任裙樓商場的清潔衛(wèi)生。9.綠化工1素質(zhì)要求：有綠化專長，初中以上文化程度，能吃苦耐勞2主要職責(zé)：擔(dān)任公共花園綠化的種植、拔草、施肥，外型的設(shè)計、修剪。三員工培訓(xùn)我公司經(jīng)過長期不斷地實(shí)際和探求，建立了一套規(guī)范合理、針對性強(qiáng)的培訓(xùn)體系。在萬科金色家園，我們將繼續(xù)發(fā)揚(yáng)培訓(xùn)優(yōu)勢，加大培訓(xùn)力度，以保證萬科金色家園的物業(yè)管理質(zhì)量。1.培訓(xùn)目的經(jīng)過培訓(xùn)，確保員工的素質(zhì)滿足物業(yè)管理的各項質(zhì)量要求，為萬科金色家園培育一支質(zhì)量優(yōu)良、

47、專業(yè)過硬的管理隊伍。2.培訓(xùn)方式1上崗培訓(xùn)：員工上崗前均需上崗培訓(xùn)，主要是對相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技藝、崗位根本情況、崗位職責(zé)、員工態(tài)度等方面的培訓(xùn)。2在職培訓(xùn)：主要方式有專題研討、實(shí)踐案例分析、模擬實(shí)際演練、現(xiàn)場觀賞、常規(guī)集中授課，公司出資自培為主。3脫產(chǎn)進(jìn)修：外出觀賞學(xué)習(xí)、短期研修班、外送專職培訓(xùn)，公司出資，派人觀賞培訓(xùn)學(xué)習(xí)。4自我進(jìn)修：主要是電大、夜大、函大等方式。員工先付款，學(xué)成畢業(yè)后，如所學(xué)專業(yè)與現(xiàn)任崗位所用，公司報銷50%的學(xué)費(fèi)。3.培訓(xùn)方案第一階段：接納過渡期培訓(xùn)方案為了使萬科金色家園管理處全體人員在接納小區(qū)后能迅速順應(yīng)環(huán)境，進(jìn)入任務(wù)形狀，順利開展各項任務(wù)，接納前公司將集中組織強(qiáng)化培

48、訓(xùn)，并經(jīng)過考核合格后才干上崗。培訓(xùn)內(nèi)容如下：培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象接納總發(fā)動，企業(yè)概略及運(yùn)營方針，企業(yè)精神，效力目的。全體員工小區(qū)的概略、管理目的，管理方案講解討論員工守那么，行為規(guī)范，效力認(rèn)識，效力禮儀物業(yè)管理根本知識現(xiàn)行的行業(yè)法規(guī)，收費(fèi)規(guī)范崗位職責(zé)，任務(wù)規(guī)程，質(zhì)量規(guī)范小區(qū)公眾制度的了解房屋驗收移交程序住戶入住手續(xù)辦理程序裝修管理任務(wù)程序進(jìn)出人員管理方法消防平安，應(yīng)急常識實(shí)習(xí)與考核軍事訓(xùn)練平安管理組人員匯操考核第二階段：接納后人員培訓(xùn)正式接納后，隨著管理處各項任務(wù)的順利開展，員工培訓(xùn)步入常規(guī)運(yùn)作，培訓(xùn)任務(wù)作為一項長期的任務(wù)根據(jù)實(shí)踐需求系統(tǒng)地進(jìn)展。主要圍繞以下方面展開：1如何有效處置住戶的贊揚(yáng)2如何

49、有效杜絕違章3如何真實(shí)提高效力程度4如何開好業(yè)主懇談會5如何調(diào)發(fā)動工任務(wù)積極性五、物資配備配置方案稱號單位數(shù)量辦公設(shè)備電腦臺14打印機(jī)臺1復(fù)印機(jī)臺1機(jī)臺1空調(diào)臺5保險柜臺1辦公桌椅套10沙發(fā)茶幾套2飲水機(jī)臺4部15手機(jī)部3保安設(shè)備對講機(jī)臺25含維修對講機(jī)基站套1自行車輛4電警棍根5維修設(shè)備疏通機(jī)臺1電焊機(jī)臺1沖擊鉆部1切割機(jī)臺1鋁合金梯架3電工工具套2水工工具套1空調(diào)工工具套1高空作業(yè)工具套1木工、瓦工工具套1常用配件批1清潔綠化設(shè)備手推車輛3剪枝機(jī)臺1噴霧器臺1吸塵器臺1剪草機(jī)臺1綠籬機(jī)臺1割邊機(jī)臺1高枝剪臺1生活用品炊具套1床張75床上用品套75服裝2年人75招標(biāo)人(蓋章)日 期：2007

50、年8月18日 六、效力費(fèi)用收支預(yù)算方案1物業(yè)效力費(fèi)用收入測算表內(nèi) 容年度收入(元)月均收入(元)收費(fèi)面積()收費(fèi)規(guī)范(元/月.)備注1.物業(yè)管理費(fèi)收入5120318426693150045.002.84高層板式樓 420000.0035000.0014000.002.5高層點(diǎn)式樓3055525.00254627.00115740.002.2商業(yè)含會所1096470.00 92.00 20305.004.52.車位管理收入508723.0042393.6.00 552個96元/個3.有償效力收入其中:維修效力凈收入9600.00800.00家政效力凈收入30000.002500.0010元/小時

51、商務(wù)中心凈收入收入合計5120318.00426693.00 各種收入總計5120318.00426693.00 注：報價均應(yīng)包含一切需受聘方交納的稅費(fèi)。2物業(yè)管理收支測算表內(nèi)容年度月平均月每平米管理面積150045 1、營業(yè)收入5120318 426693 2.84 物業(yè)效力費(fèi)收入4571995 380999 2.54 車輛?？啃Яκ杖?08723.2 42393 0.28 有償效力入39600 3300 0.02其它收入 2、本錢支出人員費(fèi)用2356559 196380 1.31 行政費(fèi)用404333 33694 0.22 財富費(fèi)用62247 5187 0.03 物料耗費(fèi)276117 23010 0.15公共運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)715280 59607 0.40 外包費(fèi)487404 40617 0.27 公司其他512032 42669 0.283、稅金291858 24322 0.16工程利潤14489 1207 0.01 招標(biāo)人(蓋章)日 期：