大連國合物業(yè)公司服務(wù)營銷策略研究

1、.：.；專 業(yè) 學(xué) 位 碩 士 學(xué) 位 論 文大連國合物業(yè)公司效力營銷戰(zhàn)略研討The Service Marketing Strategy Research of Dalian Guo He Property Management Company 作 者 姓 名： 欒鳳君 學(xué)科、專業(yè) ： MBA 學(xué) 號(hào) ： 指 導(dǎo) 教 師： 李弘 完 成 日 期： 年月日 大連理工大學(xué)Dalian University of Technology獨(dú)創(chuàng)性闡明作者鄭重聲明：本碩士學(xué)位論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指點(diǎn)下進(jìn)展的研討任務(wù)及獲得研討成果。盡我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人曾經(jīng)發(fā)表或撰寫

2、的研討成果，也不包含為獲得大連理工大學(xué)或者其他單位的學(xué)位或證書所運(yùn)用過的資料。與我一同任務(wù)的同志對(duì)本研討所做的奉獻(xiàn)均已在論文中做了明確的闡明并表示了謝意。作者簽名： 日期： 大連國合物業(yè)公司效力營銷戰(zhàn)略研討大連理工大學(xué)專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位論文- PAGE 38 - PAGE I 摘 要近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的開展非常迅速，與之相依托的物業(yè)管理行業(yè)也隨之漸漸興盛起來。加之國家相關(guān)政策的出臺(tái)，極大的刺激了國民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)愿望，從而使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)不斷堅(jiān)持著熾熱化的上升趨勢(shì)，隨之而興起的物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)年輕的行業(yè)，具有很好的開展前景，但也正是因此，也存在很多有待于處理的問題。本文以大連國合物業(yè)管理

3、為例，討論了物業(yè)管理企業(yè)為求得開展的營銷戰(zhàn)略。大連國合物業(yè)公司于年月由外經(jīng)貿(mào)大廈管理、泰達(dá)物業(yè)管理、東北物業(yè)管理合并成立，其主要運(yùn)營范圍是物業(yè)管理，同時(shí)進(jìn)展家政效力、園林綠化、園林工程施工等相關(guān)內(nèi)容的運(yùn)營效力。在物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益猛烈的今天，面對(duì)著全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)，大連國合物業(yè)公司曾經(jīng)覺得到了越來越大的生存壓力。文章首先分析了大連國合物業(yè)管理公司所處的宏觀環(huán)境，根據(jù)公司業(yè)主的構(gòu)成情況分析了寫字樓業(yè)主和住宅小區(qū)業(yè)主的特點(diǎn)和需求情況；然后對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)才干進(jìn)展了透徹的研討，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、企業(yè)內(nèi)部條件等；再根據(jù)上述情況對(duì)公司進(jìn)展了整體的SWOT分析；最后提出一整套適宜于大連國合的營銷組合戰(zhàn)略，希望能

4、促使企業(yè)步入良性循環(huán)的開展軌道，在猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得一席之地，并且為國內(nèi)其它物業(yè)管理公司提供一些具有實(shí)踐意義的指點(diǎn)意見或啟示。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；營銷戰(zhàn)略- PAGE III -AbstractOn the property marketings today of so drastic competition,facing the united global economy,Chinese property management corporations have felt more and more pressure of existence,and the more mass co

5、mpetition is in the sevice marketing.It is so little to neglected that the level of product and management technology of moden corporations has lessened in product among the corporation,only can service range and quality in the cource of product saling and it is coinciding the customers have achieve

6、d the profit in the product of any corporation,but the service of product saling can embody the product which they purchased.for they get captious and canny,their consumption action will more and more maturer,so ordinary service cant abtain their monetary vote, He has benefit whose service marketing

7、 has well-known,reputation,the competition problem which corporations have face is that how to better their service.These years,Chinese property corporatons have started toemphsis on service marketing,but at preset,its very few corporations that can go into the international marketing all right.Many

8、 corporations of our country care about sevice marketing very much,but as a result of rising life、weak base、lacking of experience ,and so drastic marketing competition,many corporations feel puzzled about service marketing.The paper which conbine Dalian Guohe Property Management companys trade backg

9、round with his charateristic, emphasis on discussing and studying service marketing strategy, and brings forward the service marketing strategy that adapt to Dalian Guohe property management company and provides actural content direct mind at his servicemarketing of property service. Key Words：Real

10、Estate；Property Management；Marketing Tactics目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 摘 要 PAGEREF _Toc h I HYPERLINK l _Toc Abstract PAGEREF _Toc h II HYPERLINK l _Toc 緒論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .研討的背景及意義 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .物業(yè)及物業(yè)管理的概念 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .物業(yè)效力的特征 PAGEREF _

11、Toc h HYPERLINK l _Toc . 研討背景及意義 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .問題的提出 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .大連國合物業(yè)公司簡介 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .大連國合物業(yè)公司存在的問題 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .本文的研討思緒 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 物業(yè)管理市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .宏觀環(huán)境分析 PAGEREF _Toc h

12、HYPERLINK l _Toc .經(jīng)濟(jì)環(huán)境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .科技環(huán)境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .政治法律環(huán)境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .社會(huì)文化環(huán)境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .大連國合物業(yè)公司業(yè)主構(gòu)成情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .寫字間物業(yè)市場(chǎng) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .住宅小區(qū)物業(yè)市場(chǎng) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _

13、Toc .公司業(yè)主特點(diǎn)及需求分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .寫字樓業(yè)主特點(diǎn)及需求分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .住宅小區(qū)業(yè)主特點(diǎn)及需求分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 競(jìng)爭(zhēng)才干分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .物業(yè)行業(yè)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .國外物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .國內(nèi)物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l

14、 _Toc .物業(yè)管理行業(yè)的開展趨勢(shì)及前景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .內(nèi)部條件分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .企業(yè)資源分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .企業(yè)文化分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .內(nèi)部才干分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .機(jī)遇分析

15、 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .要挾分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 大連國合物業(yè)公司的效力營銷組合戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 物業(yè)效力產(chǎn)品戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .物業(yè)效力定價(jià)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 物業(yè)效力促銷戰(zhàn)略 PAGEREF

16、 _Toc h HYPERLINK l _Toc .物業(yè)效力溝通戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .物業(yè)效力有形展現(xiàn)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .物業(yè)效力過程戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .物業(yè)效力人員戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 結(jié) 論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 參 考 文 獻(xiàn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 致 謝 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

17、l _Toc 大連理工大學(xué)學(xué)位論文版權(quán)運(yùn)用授權(quán)書 PAGEREF _Toc h 大連國合物業(yè)公司效力營銷戰(zhàn)略研討- PAGE 39 -緒論研討的背景及意義.物業(yè)及物業(yè)管理的概念在港澳及東南亞一些國家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱或同義詞。在一書中，作者李宗鋒先生稱“物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。它既可以是單元性的地產(chǎn)，也可以是單元性的房產(chǎn)；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。 應(yīng)留意的是，雖然物業(yè)經(jīng)常作為房地產(chǎn)的同義詞，但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念 在很多方面還存在著差別。普通來說，房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國家或地域的整個(gè)房地產(chǎn)；而物業(yè)那么是一個(gè)微觀的

18、概念，它普通是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)，或一項(xiàng)詳細(xì)的實(shí)物資產(chǎn)。物業(yè)管理的英文表示有很多方式，諸如 Property Management， Real Estate Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揚(yáng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和運(yùn)用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為物業(yè)一切者或運(yùn)用者提供有效周到的效力。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與效力活動(dòng)。如物業(yè)的開發(fā)建立管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)運(yùn)用者的運(yùn)營、消費(fèi)、居住

19、而提供的多種方式的效力。狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代運(yùn)營手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)展管理和效力。狹義的物業(yè)管理，普通包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)備及場(chǎng)地以運(yùn)營的方式進(jìn)展管理，對(duì)房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、平安捍衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)備、道路養(yǎng)護(hù)一致實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的運(yùn)營效力。從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。在大多數(shù)的企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均表達(dá)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管理，那么多表達(dá)在物業(yè)

20、建成并投入市場(chǎng)后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進(jìn)展的物業(yè)運(yùn)用期的管理與效力。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步開展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈開展的趨勢(shì)。.物業(yè)效力的特征 物業(yè)效力具有如下特征：()社會(huì)化。物業(yè)管理的社會(huì)化特征主要是指物業(yè)管理本身是專業(yè)化分工的結(jié)果。從我國目前物業(yè)管理公司來看，是實(shí)行多層次的綜合性效力，一致收費(fèi)管理，方便群眾。從興隆國家先進(jìn)的物業(yè)管理閱歷來看，物業(yè)管理企業(yè)雖然也是提供一攬子的綜合效力，但各項(xiàng)專業(yè)效力那么是由物業(yè)管理企業(yè)選聘專業(yè)效力公司來承當(dāng)，是將綜合性與專

21、業(yè)化分工有機(jī)結(jié)合起來的一種有效的社會(huì)化消費(fèi)方式。()專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事物業(yè)的運(yùn)營、管理和效力活動(dòng)的專業(yè)化企業(yè)。這就需求具有專業(yè)知識(shí)和較高業(yè)務(wù)素質(zhì)的人才。具有專業(yè)知識(shí)，不僅包括工程技術(shù)人員，還包括具有企業(yè)管理知識(shí)的運(yùn)營型管理人才。專業(yè)化的特點(diǎn)要求從事物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)必需具備一定的專業(yè)資質(zhì)并到達(dá)一定的專業(yè)水準(zhǔn)。()市場(chǎng)化。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主、運(yùn)用者提供效力活動(dòng)，業(yè)主和運(yùn)用者購買并消費(fèi)這種效力，這是市場(chǎng)交換的商業(yè)行為。正是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制和商品運(yùn)營的方式使得物業(yè)管理的最根本特征就是市場(chǎng)化。()企業(yè)化。物業(yè)管理是實(shí)行企業(yè)化的管理，獨(dú)立核算、自傲盈虧。物業(yè)管理企業(yè)除了向住戶收取物業(yè)管理費(fèi)外，還

22、要提供有償效力并開展其他多種運(yùn)營活動(dòng)來獲得穩(wěn)定可靠的資金來源，以此實(shí)現(xiàn)的企業(yè)的良性安康開展。. 研討背景及意義自年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和任務(wù)環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。它涉及到千家萬戶,是關(guān)系到人們能否實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)的重要行業(yè)。隨著人們生活程度的提高,人們非常注重居住的環(huán)境好壞,注重能否擁有一個(gè)平安、溫馨、優(yōu)美、安靜的生活、學(xué)習(xí)和任務(wù)的環(huán)境。而良好的物業(yè)環(huán)境需求一個(gè)良好的物業(yè)管理公司來營造的。物業(yè)管理在我國還是新興產(chǎn)業(yè), 目前還不夠完善,它的社會(huì)位置也不高,加上物業(yè)管理的贏利微乎其微,使得很多物業(yè)管理企業(yè)都忽視物業(yè)效力?，F(xiàn)實(shí)上,在物業(yè)管

23、理市場(chǎng)逐漸構(gòu)成、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈的今天,物業(yè)效力更顯得尤為重要。伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，逐漸得到完善和開展，其促使經(jīng)濟(jì)開展，特別是房地產(chǎn)業(yè)開展的位置和作用日益凸現(xiàn)。經(jīng)過多年的改革開放，我國的國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)得到了極其迅速的開展，可以預(yù)期，在世紀(jì)初我國房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速開展的時(shí)期。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)日益成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，住宅成為國民經(jīng)濟(jì)的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，物業(yè)管理企業(yè)研討物業(yè)效力營銷戰(zhàn)略是非常重要的。同時(shí)，對(duì)于商業(yè)寫字樓來說，物業(yè)管理的質(zhì)量也直接影響著業(yè)主的中心競(jìng)爭(zhēng)才干。有一項(xiàng)調(diào)查闡明物業(yè)管理的好壞在寫字樓中心競(jìng)爭(zhēng)力幾個(gè)要素中占比，足以闡明物業(yè)的重要性。詳見圖.。圖. 寫字樓中心競(jìng)爭(zhēng)力占比圖F

24、igure . Core Competency Components of Scriptorium現(xiàn)代企業(yè)的消費(fèi)和管理技術(shù)程度曾經(jīng)使各個(gè)企業(yè)之間在產(chǎn)品實(shí)體方面的差距逐漸減少到可以忽略不計(jì)的程度，可以獲得差別優(yōu)勢(shì)的只能是產(chǎn)品銷售過程中的效力范圍和質(zhì)量。對(duì)消費(fèi)者來說，購買任何一家產(chǎn)品在產(chǎn)品實(shí)體方面所獲得的利益都大體一致，可以表達(dá)購買到產(chǎn)品差別的只能是產(chǎn)品的銷售效力，他們變得更挑剔、更精明，其消費(fèi)行為也將更成熟，平庸的效力再也不能獲得他們手中的貨幣選票。誰的效力有質(zhì)量、有信譽(yù)，誰就有效益，因此，企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)問題將是如何提高本人的效力。中國物業(yè)管理企業(yè)近幾年也開場(chǎng)了注重效力營銷的管理，但是目前可以順

25、利走到國際市場(chǎng)的卻寥寥無幾。國內(nèi)很多物業(yè)管理企業(yè)雖然對(duì)效力營銷非常在意，但是由于起步晚，底子薄，缺乏閱歷，加上面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常猛烈，如何制定并實(shí)施物業(yè)效力營銷戰(zhàn)略曾經(jīng)成為了很多企業(yè)普遍的困惑。因此，本文經(jīng)過分析物業(yè)管理公司所處行業(yè)的情況，并結(jié)合大連國合的本身特點(diǎn)，旨在提出一套適宜于企業(yè)開展的營銷戰(zhàn)略，同時(shí)也為該行業(yè)內(nèi)其它物業(yè)管理公司提供一定的啟示。.問題的提出.大連國合物業(yè)公司簡介年，大連國際協(xié)作集團(tuán)經(jīng)國務(wù)院同意成立，具有中國政府授予的對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作運(yùn)營資歷。公司面向國際市場(chǎng)，依托本身的良性開展，運(yùn)營規(guī)模不斷擴(kuò)展，年，實(shí)現(xiàn)了股份制改組，成立大連國際協(xié)作集團(tuán)股份。年，公司股票在深圳證券買賣所上

26、市，綜合實(shí)力明顯加強(qiáng)。目前，業(yè)務(wù)涉及工程承包、國際勞務(wù)協(xié)作、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、遠(yuǎn)洋運(yùn)輸、遠(yuǎn)洋漁業(yè)、國際貿(mào)易、生物制藥、水產(chǎn)養(yǎng)殖和加工等領(lǐng)域，在世界二十多個(gè)國家和地域開展了投資和經(jīng)常性的業(yè)務(wù)協(xié)作，現(xiàn)已開展成為以工程承包、國際勞務(wù)協(xié)作、房地產(chǎn)開發(fā)為中心產(chǎn)業(yè)，適度多元化、實(shí)業(yè)化、綜合性企業(yè)集團(tuán)。大連國際協(xié)作集團(tuán)的構(gòu)造如圖.所示。大連國際協(xié)作集團(tuán)大連國合物業(yè)公司國合嘉匯房地產(chǎn)公司東北房屋房地產(chǎn)公司大連國合勞務(wù)公司大連國合承包公司大連國際海事公司圖. 大連國際協(xié)作集團(tuán)的構(gòu)造Figure . Stucture of Dalian International Cooperation Group年月，大連

27、國際協(xié)作集團(tuán)公司指點(diǎn)從戰(zhàn)略的高度上，整合物業(yè)管理公司，將外經(jīng)貿(mào)大廈管理、泰達(dá)物業(yè)管理、東北物業(yè)管理合并成立大連國合物業(yè)公司，同時(shí)將三公司注銷。新注冊(cè)的大連國合物業(yè)公司除作好外經(jīng)貿(mào)大廈物業(yè)管理任務(wù)外，還對(duì)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司開發(fā)的小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。集團(tuán)公司對(duì)大連國合物業(yè)公司不設(shè)定利潤目的，只設(shè)定“出租率、“物業(yè)費(fèi)收繳率等運(yùn)營目的進(jìn)展考核。大連國合物業(yè)公司由管理寫字間物業(yè)的單一類型物業(yè)公司轉(zhuǎn)變成為管理寫字間和住宅物業(yè)的綜合型物業(yè)公司。公司注冊(cè)資金為萬元人民幣，辦公地址位于大連市黃河路號(hào)外經(jīng)貿(mào)大廈樓，公司的主要運(yùn)營范圍為物業(yè)管理、同時(shí)進(jìn)展家政效力，園林綠化，園林工程施工等相關(guān)內(nèi)容的運(yùn)營效力。大連國際協(xié)

28、作集團(tuán)董事會(huì)大連國合物業(yè)公司總經(jīng)理品保部經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理人事部經(jīng)理運(yùn)營部經(jīng)理工程技術(shù)部龍珍閣管理中心泰達(dá)花園管理中心心寧苑管理中心東北名苑管理中心外經(jīng)貿(mào)大廈管理中心楓合萬嘉管理中心嘉匯大廈管理中心圖. 大連國合物業(yè)公司的組織構(gòu)造Figure . Dalian GuoHe Property Companys Organizational Structure 年月，大連國合物業(yè)公司榮獲大連市房產(chǎn)局頒發(fā)的三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書， 年月經(jīng)過IS質(zhì)量體系認(rèn)證，是大連市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)物業(yè)專業(yè)委員會(huì)會(huì)員單位。公司現(xiàn)有員工名，運(yùn)營班子由經(jīng)理和副經(jīng)理組成。管理機(jī)構(gòu)由人力資源部、財(cái)務(wù)部，工程技術(shù)部，質(zhì)量保證部，運(yùn)營開

29、展部等五部組成;公司現(xiàn)管轄五個(gè)物業(yè)管理中心，即外經(jīng)貿(mào)大廈物業(yè)管理中心，泰達(dá)花園物業(yè)管理中心，龍珍閣物業(yè)管理中心，心寧苑物業(yè)管理中心，東北名苑物業(yè)管理中心，大連國合物業(yè)公司的組織構(gòu)造如圖.所示。大連國合物業(yè)公司管理面積近萬平方米，為余戶居民提供物業(yè)效力。年底還將有楓合萬嘉物業(yè)管理中心、嘉匯大廈物業(yè)管理中心面積約萬平方米歸轄到大連國合物業(yè)公司。大連國合物業(yè)公司經(jīng)過繼續(xù)改良的任務(wù)和開辟創(chuàng)新，提高效力質(zhì)量來為業(yè)戶發(fā)明高質(zhì)量、高質(zhì)量的任務(wù)環(huán)境和生活空間。.大連國合物業(yè)公司存在的問題大連國合物業(yè)公司雖然近年來開展較快，但也存在著一些問題：()大連國合物業(yè)公司管理的小區(qū)及大廈目前都是本人公司開發(fā)的小區(qū)，開發(fā)

30、商為促銷房產(chǎn)，私自降低管理費(fèi)，呵斥物業(yè)管理收費(fèi)違背市場(chǎng)原那么，無法反映其真正價(jià)值。低價(jià)收費(fèi)、相互影響，其行為與呵斥的結(jié)果既誤導(dǎo)了市場(chǎng)也誤導(dǎo)了業(yè)主，泰達(dá)花園、龍珍閣就是典型的由地產(chǎn)公司沒有根據(jù)市場(chǎng)測(cè)算而定的價(jià)，目前導(dǎo)致兩個(gè)小區(qū)的虧損形狀，效力非常被動(dòng)。() 缺乏專業(yè)化的物業(yè)管理人員。目前我國物業(yè)管理業(yè)尚屬勞動(dòng)密集型，就業(yè)容量大，勞動(dòng)力素質(zhì)低。物業(yè)管理企業(yè)%以上人員城市的下崗職工、復(fù)員退伍軍人和鄉(xiāng)村剩余勞動(dòng)力，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。其所從事的任務(wù)也以技術(shù)含量低的膂力勞動(dòng)為主，其中，%從事管理，%從事房屋及相關(guān)設(shè)備設(shè)備管理，%左右從事保安，%左右從事環(huán)境清潔、綠化及居民生活效力。如圖.所示。大連

31、國合物業(yè)公司的從業(yè)人員多數(shù)是從另一行業(yè)轉(zhuǎn)過來，甚至是只需高中學(xué)歷，且未經(jīng)培訓(xùn)考核合格就匆匆上崗，構(gòu)成了一窩蜂的局面。物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域非常廣泛的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給水排水、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識(shí)，同時(shí)也需求社會(huì)學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面的知識(shí)，也就是說，應(yīng)具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識(shí)構(gòu)造。由此可見，這個(gè)任務(wù)崗位雖不說需求博學(xué)多才的人擔(dān)任，但至少也需求有以上這幾方面知識(shí)的人才干勝任。為什么會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理公司打官司或和物業(yè)管理人員發(fā)生各種糾紛？除了物業(yè)管理法制體系還不健全外，也和物業(yè)管理人員的不夠?qū)I(yè)化、素質(zhì)普遍低、效力認(rèn)識(shí)不強(qiáng)以及物業(yè)

32、管理關(guān)系模糊有很大的關(guān)系。()缺乏優(yōu)秀的效力質(zhì)量。個(gè)別小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理稱心度很低。而優(yōu)秀的效力是業(yè)主稱心的根底。效力質(zhì)量的高低直接反映人們對(duì)物業(yè)管理效力的稱心程度高低。 “效力不到位、“維修不及時(shí)、“收費(fèi)不規(guī)范是效力質(zhì)量中最主要的三大問題，也是業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾的焦點(diǎn)。“效力不到位是指沒有到達(dá)業(yè)主的要求或沒有到達(dá)預(yù)先制定的效力目的，如清掃的次數(shù)不夠或清掃不干凈?！熬S修不及時(shí)指的是維修人員沒有按照要求及時(shí)地趕到現(xiàn)場(chǎng)或趕到現(xiàn)場(chǎng)卻不能處理問題，呵斥了業(yè)主的損失。“收費(fèi)不規(guī)范即物業(yè)管理公司為了添加收入，巧立名目多收費(fèi)。圖. 物業(yè)管理人員工種比例Figure . Property manageme

33、nt personnel proportion of the type of work () 短少分業(yè)主群的專業(yè)化效力。首先應(yīng)對(duì)業(yè)主群進(jìn)展細(xì)分，在細(xì)分市場(chǎng)的根底上，成立專門的效力隊(duì)伍。現(xiàn)公司僅限于為業(yè)主提供根底效力，不能根據(jù)業(yè)主的詳細(xì)情況為業(yè)主提出綜合效力方案。個(gè)性化、差別化、一站式的效力任務(wù)并不顯著。物業(yè)效力作為專業(yè)化的效力，需求各類高素質(zhì)的物業(yè)管理人才。我國的物業(yè)管理教育剛剛起步，許多大學(xué)近幾年才開設(shè)了物業(yè)管理專科課程，本科教育還處于空白形狀，物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人才和高級(jí)管理人才非常缺乏，根本無法滿足物業(yè)管理的需求。而物業(yè)管理的培訓(xùn)教育制度及資歷認(rèn)證制度也處在試行階段，沒有全面展開?，F(xiàn)有的管

34、理人員大多是半路改行，沒有受過正規(guī)的物業(yè)管理培訓(xùn)。人員思想程度、效力素質(zhì)低、專業(yè)知識(shí)、管理閱歷貧乏，是制約物業(yè)管理企業(yè)開展的根本緣由之一。()個(gè)別小區(qū)業(yè)主稱心度比較低，與業(yè)主之間的互動(dòng)少，忽視業(yè)主在效力開發(fā)、效力過程的各個(gè)環(huán)節(jié)的參與，并且公司不能及時(shí)地搜集反響信息，在調(diào)整本人的營銷組合等反面比較被動(dòng)。另外，還有公司網(wǎng)站的問題；公司網(wǎng)站的建立雖然很早，但是網(wǎng)頁更新慢，短少專人管理，并且絕大多數(shù)業(yè)主并不知道公司的網(wǎng)站。.本文的研討思緒相比國外而言,國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的效力營銷開展滯后,為此,國內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)迫切需求對(duì)物業(yè)管理效力營銷進(jìn)展深化的研討。本文的研討思緒大致為：首先找出大連國合物業(yè)管理公司

35、目前存在的有待于處理的問題，然后對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的整體情況以及開展趨勢(shì)加以了解，再結(jié)合大連國合物業(yè)公司的實(shí)踐情況,運(yùn)用實(shí)際和實(shí)際相結(jié)合的方法,為大連國合物業(yè)公司的物業(yè)效力營銷戰(zhàn)略提供一些思緒、方法和建議。圖.所示的是本文的研討思緒，全文內(nèi)容共分為三大部分，詳細(xì)表述如下：提出問題。經(jīng)過簡要引見本文的研討背景、研討意義及大連國合物業(yè)公司的根本情況，找出目前影響該公司開展的癥結(jié)所在，提出有待于處理的問題。分析問題。包括國合物業(yè)公司業(yè)主需求分析和競(jìng)爭(zhēng)才干分析兩個(gè)部分。其中物業(yè)業(yè)主需求分析包括物業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀、大連國合物業(yè)公司業(yè)主特點(diǎn)及需求分析；同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)才干分析包括物業(yè)行業(yè)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、內(nèi)部條件分析

36、以及SWOT分析等；其中內(nèi)部條件分析可以細(xì)化為企業(yè)資源分析、企業(yè)文化分析、內(nèi)部才干分析等。處理問題。在分析問題的根底上提出適宜于大連國合物業(yè)公司的一套營銷組合戰(zhàn)略。物業(yè)效力有形展現(xiàn)戰(zhàn)略物業(yè)效力產(chǎn)品戰(zhàn)略物業(yè)效力定價(jià)戰(zhàn)略物業(yè)效力分銷戰(zhàn)略物業(yè)效力溝通戰(zhàn)略物業(yè)效力過程戰(zhàn)略物業(yè)效力人員戰(zhàn)略提出營銷戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)才干分析S W O T分析物業(yè)行業(yè)分析內(nèi)部條件分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手住宅小區(qū)業(yè)主特點(diǎn)及需求分析寫字樓業(yè)主特點(diǎn)及需求分析大連國合物業(yè)公司業(yè)主構(gòu)成宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)分析緒論研討思緒問題的提出公司簡介研討的背景及意義圖.本文研討思緒Figure . Route of Researching the Article物業(yè)

37、管理市場(chǎng)分析 .宏觀環(huán)境分析.經(jīng)濟(jì)環(huán)境改革開放余年， 國企改革和我國以開展第三產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整已初見效果。黨的十六大明確指出大力開展民營企業(yè)、股份制企業(yè)等新的經(jīng)濟(jì)體制企業(yè)， 在一定領(lǐng)域內(nèi)主張國退民進(jìn)同時(shí)，進(jìn)一步完善社會(huì)保證體系開展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程等一系列指點(diǎn)方針，進(jìn)一步提高我國經(jīng)濟(jì)的開展速度，提高綜合國力及人民的購買力。特別是多年來我國實(shí)施積極的財(cái)政政策和擴(kuò)展內(nèi)需的政策，以及個(gè)人消費(fèi)信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)展，有效地刺激了社會(huì)總需求。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)聽闡明，與年相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升。年上半年，全國合計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長.%，比上年同期提

38、高.個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資億元，同比增長.%，比上年同期提高.個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，商品房銷售面積增速也在上升。上半年，銷售面積.億平方米，同比增長.%，比一季度提高.個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額億元，同比增長.%。這種房地產(chǎn)行業(yè)的高熱度、高速度開展，必然帶動(dòng)與之相依托的物業(yè)管理行業(yè)的長足開展。.科技環(huán)境近年來，國家大力倡導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)要留意開展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，即經(jīng)過資源的循環(huán)利用和節(jié)約，實(shí)現(xiàn)以最小的資源耗費(fèi)、最小的污染來獲取最大的開展效益。它以資源的高效利用和循環(huán)利用為中心，以“減量化、再利用、資源化為原那么，以低耗費(fèi)、低排放、高效率為根本特征的新型經(jīng)濟(jì)增長方式。大力開展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，不僅可以提高資源利用

39、率，提高經(jīng)濟(jì)效益，而且減少廢棄物排放，改善生態(tài)和環(huán)境質(zhì)量，具有很高的社會(huì)效益。另外，新型環(huán)保節(jié)能資料的出現(xiàn)，將會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的開展，進(jìn)而影響著物業(yè)管理行業(yè)的開展趨勢(shì)。在這樣的科技環(huán)境下，我國的物業(yè)管理企業(yè)必需審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)調(diào)整本人的戰(zhàn)略。.政治法律環(huán)境在九屆全國人大四次會(huì)議經(jīng)過的中明確提出了“規(guī)范開展物業(yè)管理行業(yè)并指明了開展方向， 這標(biāo)志著我國方案經(jīng)濟(jì)體制下的房屋管理開場(chǎng)走向社會(huì)化、市場(chǎng)化與專業(yè)化。自從年代以來，建立部先后下發(fā)了和等等，從而使物業(yè)管理實(shí)際逐漸建立起來。的公布也促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的日趨完善。企業(yè)只需盡快改善原來的舊的落后的管理體系，建立起順應(yīng)市場(chǎng)，適宜企業(yè)開展的管理

40、制度，才干求得生存和開展。.社會(huì)文化環(huán)境我國由于人均耕地逐年減少且存在城鄉(xiāng)差別， 大量鄉(xiāng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市， 為物業(yè)管理行業(yè)提供了充足的勞務(wù)人員。同時(shí)，隨著我國教育體制的改革，特別是高等教育的開展，大連市居民的受教育程度不斷提高，知識(shí)程度、根本素質(zhì)普遍提高， 特別是法律認(rèn)識(shí)和維權(quán)認(rèn)識(shí)不斷加強(qiáng)。同時(shí)更加留意享用高質(zhì)量生活和社區(qū)的文化氣氛，這就為物業(yè)管理企業(yè)提出了新的要求。另外，現(xiàn)代社會(huì)觀念發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，家庭規(guī)模正在逐漸減少。隨著經(jīng)濟(jì)的開展及人們生活方式的改動(dòng)，幾世同堂的觀念已發(fā)生變化，每一代人喜歡單獨(dú)居住，無形中使得住戶的數(shù)量添加了很多。同時(shí)，人們的居住觀念也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。目前，人們?cè)谫徺I住

41、房時(shí)， 開場(chǎng)注重居住環(huán)境的改善， 綠化率、智能化及住宅的平安性能成為主要思索要素。這些觀念的改動(dòng)引發(fā)了住宅設(shè)計(jì)、管理方式的變革， 為物業(yè)管理行業(yè)提出了更高、更新的要求。.大連國合物業(yè)公司業(yè)主構(gòu)成情況大連國合物業(yè)公司的效力對(duì)象主要分為兩類：寫字間物業(yè)市場(chǎng)和住宅物業(yè)市場(chǎng)。其中寫字間是大連外經(jīng)貿(mào)大廈,住宅物業(yè)包括泰達(dá)花園、龍珍閣、心寧苑及東北名苑等住宅區(qū)。下面分別加以簡要引見。.寫字間物業(yè)市場(chǎng)外經(jīng)貿(mào)大廈是大連國合物業(yè)公司管理的獨(dú)一的寫字間物業(yè)市場(chǎng)，大廈的產(chǎn)權(quán)單位是國合集團(tuán)，是大連市甲級(jí)寫字綜合樓。%的運(yùn)用人是國合集團(tuán)的子公司，其他的運(yùn)用人有飯店、銀行及小的私營公司。大廈地處大連政治經(jīng)濟(jì)文化中心，處于

42、大連新興的金融、貿(mào)易、商業(yè)效力黃金商務(wù)區(qū)。地理位置優(yōu)越，交通條件便利，是外經(jīng)貿(mào)關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人、在連獨(dú)資或合資企業(yè)、駐連辦事機(jī)構(gòu)、金融證券業(yè)、律師事務(wù)所、高科技產(chǎn)業(yè)、廣告代理業(yè)、信息咨詢、銷售推行等行業(yè)的理想辦公場(chǎng)所。主要業(yè)主有深開展銀行、莊稼院食府、水蓮洗浴中心、外經(jīng)貿(mào)大廈餐廳。.住宅小區(qū)物業(yè)市場(chǎng)()泰達(dá)花園小區(qū)屬高檔物業(yè)小區(qū)。其業(yè)主%是企事業(yè)單位的老總及個(gè)體老板，外地來養(yǎng)老的業(yè)主占%，這里也有%的日本、韓國等業(yè)主。泰達(dá)花園小區(qū)位于中山區(qū)，建筑面積.萬平方米，綠地面積平方米，于年月開工，小區(qū)實(shí)行全封鎖的物業(yè)管理，現(xiàn)有居民戶。()龍珍閣小區(qū)屬中檔物業(yè)小區(qū)。其業(yè)主是海關(guān)、醫(yī)院、外貿(mào)等單位職員占%，

43、外地來業(yè)主占%，日本、韓國等業(yè)主占%。龍珍閣小區(qū)位于中山區(qū)，交通便利，建筑面積.萬平方米，綠地面積平方米，實(shí)行封鎖的物業(yè)管理，高規(guī)范的配置，私家獨(dú)體車庫，人車分流；此外還設(shè)有閱覽室、兒童樂園等業(yè)主會(huì)所，現(xiàn)有居民戶。()心寧苑小區(qū)及東北名苑小區(qū)屬中低檔小區(qū)，管理面積都很大，業(yè)主%本地拆遷住戶，老年人較多，其他是外地業(yè)主。心寧苑小區(qū)位于沙河口區(qū)，建筑面積.萬平方米，共有七幢多層和高層住宅，設(shè)有地上、地下停車場(chǎng)，現(xiàn)有戶居民入住，小區(qū)內(nèi)實(shí)行封鎖的物業(yè)管理。東北名苑小區(qū)位于甘井子區(qū)，建筑面積.萬平方米，是公司目前管理最大的小區(qū)，現(xiàn)有居民戶。小區(qū)內(nèi)也實(shí)行封鎖的物業(yè)管理。.公司業(yè)主特點(diǎn)及需求分析.寫字樓業(yè)主

44、特點(diǎn)及需求分析 寫子樓物業(yè)運(yùn)用人多半國合集團(tuán)內(nèi)部的辦公人員，年輕人較多，且收入穩(wěn)定，并且有私家車，隨著社會(huì)和科學(xué)技術(shù)的開展，他們對(duì)物業(yè)管理要求越來越高。他們希望跟上時(shí)代開展的節(jié)拍，希望任務(wù)區(qū)域既有休閑文娛的場(chǎng)所，又可以享用現(xiàn)代科技帶來的便利，需求提供價(jià)錢適中的餐廳、冷熱水、空調(diào)、停車、寬帶網(wǎng)絡(luò)等效力。 寫字樓目的租戶的中心需求是商務(wù)辦公需求，對(duì)物業(yè)設(shè)備的要求集中在辦公室規(guī)劃的合理性和硬件系統(tǒng)的先進(jìn)性和穩(wěn)定性。而派生出的商務(wù)支持和溝通以及業(yè)余休閑方面的需求，那么需求物業(yè)配套商務(wù)、效力設(shè)備具有完善性和支持性。他們以為客戶的需求同樣是逐漸上升的。如圖.所示的是寫字樓業(yè)主的幾大主要需求。精神需求：客戶

45、在運(yùn)用樓宇過程中追求樂享其中的感受效力晉級(jí)：客戶需求提供更加人性化和個(gè)性化的物業(yè)效力功能晉級(jí)：對(duì)樓宇硬件先進(jìn)性和穩(wěn)定性提出更高要求群體認(rèn)同：租戶之間因行業(yè)背景、籠統(tǒng)位置類似構(gòu)成劇烈認(rèn)同規(guī)模擴(kuò)展：大租戶因業(yè)務(wù)擴(kuò)展需求不斷擴(kuò)張面積經(jīng)濟(jì)高效：客戶要求樓宇提供的整體運(yùn)用效率高、性價(jià)比優(yōu)圖. 寫字樓業(yè)主需求情況Figure . Requirements of Scriptorium Customers由此他們可以看出，寫字樓的用戶起初只是要求樓宇提供的整體運(yùn)用效率要高，而且價(jià)錢要低，這樣既可以提高任務(wù)效率，又不會(huì)使本錢大幅添加，這時(shí)對(duì)物業(yè)的要求很小。而隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，一些大租戶需求擴(kuò)張面積，這就要求

46、寫字樓規(guī)模的隨之?dāng)U張，相應(yīng)的物業(yè)管理也要有所提高。在滿足了根本的需求以后，業(yè)主就要求更多的籠統(tǒng)的追求，即群體認(rèn)同，租戶之間會(huì)由于行業(yè)背景、籠統(tǒng)位置的類似而構(gòu)成劇烈的認(rèn)同。在物業(yè)管理效力日益提高的今天，業(yè)主的要求也隨之提高，他們不僅要求樓宇硬件的先進(jìn)性和穩(wěn)定性更加完善，同時(shí)還需求物業(yè)管理公司提供更加人性化、個(gè)性化的效力，他們追求更高的精神享用，在忙于任務(wù)的同時(shí)，提出了對(duì)文娛等生活設(shè)備更高的要求。表.所示的是商務(wù)類租戶的主要心思特征。表. 商務(wù)類租戶的主要心思特征Table. Psychological Charactors of Business Customers租戶類別租戶主要心思特征知名境

47、外投資企業(yè)要求交通和停車便利、地理位置優(yōu)越:物業(yè)性質(zhì)是純商務(wù)樓，辦公環(huán)境優(yōu)雅、便利:硬件設(shè)備、配套先進(jìn):裝修規(guī)范屬于高檔次:物業(yè)管理貼心一一也就是注重智能化、人性化、生態(tài)化和節(jié)能化。主要選擇對(duì)象是甲級(jí)寫字樓或者五星級(jí)酒店。國內(nèi)知名企業(yè)要求交通和停車便利、地理位置優(yōu)越:寫字樓的外觀設(shè)計(jì)要求醒目、簡約:軟硬件設(shè)備、配套等要求較高:節(jié)能化和生態(tài)化的要求不高。主要選擇對(duì)象是甲級(jí)寫字樓或高檔寫字樓。國內(nèi)大型企業(yè)和部分小型外商投資企業(yè)要求交通和停車便利、地理位置優(yōu)越:對(duì)寫字樓的外觀設(shè)計(jì)要求普通，對(duì)樓內(nèi)的軟硬件配套要求比較高。主要選擇對(duì)象是中高檔寫字樓。國內(nèi)中型企業(yè)要求交通和停車便利、地理位置優(yōu)越:對(duì)寫字樓

48、硬件(配套設(shè)備等)要求普通:但是對(duì)物業(yè)管理方面的要求較高。主要選擇對(duì)象中檔寫字樓。小型企業(yè)要求交通、停車便利:對(duì)硬件要求普通:但是對(duì)物業(yè)效力方面的要求卻較高。主要選擇對(duì)象中低檔寫字樓。.住宅小區(qū)業(yè)主特點(diǎn)及需求分析對(duì)于住宅小區(qū)來說，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求主要有以下幾個(gè)方面：平安性、經(jīng)濟(jì)性、可靠性、開放性和先進(jìn)性。這五大目的的實(shí)現(xiàn)要依托各大物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，詳細(xì)表達(dá)為圖.。平安性經(jīng)濟(jì)性可靠性開放性先進(jìn)性物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)的目的綜合布線系統(tǒng)管理監(jiān)控系統(tǒng)保安系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖. 物業(yè)管理目的實(shí)現(xiàn)的層次構(gòu)造模型Figure . Model of the Realization of Property Manag

49、ement泰達(dá)花園屬于高檔物業(yè)小區(qū)，它的業(yè)主都是勝利人士，他們生活奢侈、追求高檔次、追求品味。因此，根本的物業(yè)效力曾經(jīng)不能滿足他們的日常需求，他們住房面積大，房間多，擁有私家車，他們需求的綜合效力較多，如家政效力、汽車保養(yǎng)等效力。所以針對(duì)這個(gè)小區(qū)，物業(yè)管理公司要努力于提供高檔次、全方位的物業(yè)效力，還要表達(dá)出高檔次和高消費(fèi)程度。龍珍閣小區(qū)屬中檔物業(yè)小區(qū)。其業(yè)主在海關(guān)、醫(yī)院、外貿(mào)等單位職員較多，外地業(yè)戶占%，根本都是雙職工家庭，平常任務(wù)較忙，在照顧孩子方面力不從心。兒童一直是人類的希望和未來，也是家庭的中心，因此由他們構(gòu)成的人文消費(fèi)圈不容忽視。兒童最大的特點(diǎn)就是能迅速接受新穎事物，興趣廣泛、愿望劇

50、烈。抓住了這個(gè)層面，就能帶動(dòng)相關(guān)人群的消費(fèi)興趣。對(duì)于兒童消費(fèi)群，宜采取培育的方式，比如經(jīng)常性地舉行各種文化學(xué)習(xí)課堂，同時(shí)加大文娛設(shè)備建立，開展兒童專場(chǎng)扮演，讓他們?cè)趧倓偡珠_一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的家庭而進(jìn)入社會(huì)這個(gè)大家庭時(shí)，首先感遭到了物業(yè)效力帶給他們的歡樂與祥和，在這種需求得到滿足之后，他們會(huì)帶動(dòng)起周圍人群要求效力、接受效力的愿望。心寧苑小區(qū)業(yè)主較忙碌，難于與物業(yè)有頻繁的接觸，針對(duì)這個(gè)問題，公司可以思索逐漸加強(qiáng)“班后效力等效力體系，使業(yè)主下班回到小區(qū)后，可以領(lǐng)會(huì)到物業(yè)管理給他們所帶來的溫馨和安寧，使業(yè)主真正地感遭到家園中安、暖、快、潔、便的溫馨氣氛，保證他們?cè)诿β等蝿?wù)而無暇顧及家園的時(shí)候，能有物業(yè)人為

51、其精心守候、熱情效力，為其管好這個(gè)家。比如對(duì)圖書室、健身器材、游泳池等文娛設(shè)備要求比較多。東北名苑小區(qū)的業(yè)主多半是本地拆回遷住戶。老年人較多，對(duì)有些老年人來講，物業(yè)管理是一種新生而又相對(duì)陌生的事物。而老年人出于各種緣由，與社會(huì)各個(gè)層面接觸的時(shí)機(jī)相對(duì)較少，習(xí)慣于“小家庭式的生活方式，從而給物業(yè)管理溝通任務(wù)添加了難度。但他們社會(huì)閱歷豐富，在家庭中有一定的位置和感召力，可以成為物業(yè)管理中堅(jiān)決、有力的社會(huì)力量; 另一方面，這些老年人長期居住于社區(qū)之中，休閑和消遣的需求較多，是物業(yè)效力的主要對(duì)象。為了使老年居民感遭到物業(yè)管理在社會(huì)開展中的現(xiàn)實(shí)意義，應(yīng)該經(jīng)常開展各種社區(qū)活動(dòng)，使他們從詳細(xì)、生動(dòng)的感知中領(lǐng)會(huì)

52、到真實(shí)、可信的物業(yè)管理效力。在任務(wù)中，應(yīng)經(jīng)常有針對(duì)性地開展老年人的社區(qū)任務(wù)，比如進(jìn)展各種入戶效力：安康咨詢、聊天室、家庭保潔、社區(qū)文娛、金秋活動(dòng)社等。競(jìng)爭(zhēng)才干分析.物業(yè)行業(yè)分析.國外物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于世紀(jì)末的美國，建筑機(jī)械等技術(shù)的開展使裝有電梯的高層樓宇出現(xiàn)之后，這類建筑附屬設(shè)備多，構(gòu)造復(fù)雜，需求專業(yè)性很強(qiáng)的日常養(yǎng)護(hù)、維修。于是，專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開場(chǎng)出現(xiàn)。年，由美國芝加哥摩天大樓的管理者喬治-A霍爾特組織的“芝加哥建筑物管理人員組織(CBMO-Chicago Building ManagersOrganization)召開了第一次全國性會(huì)議，宣告了世界上第一個(gè)專業(yè)的物業(yè)管

53、理行業(yè)組織的誕生。之后在此根底上組建了全國性的“建筑物業(yè)主組織(BOO-Bilding Owners Organization) 。年，成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)(BOMA-Building Ownerand Managers Association)。年，該協(xié)會(huì)出版了名為(EER)年刊。以后，類似的組織在加拿大、英國、澳大利亞、日本等國紛紛成立。經(jīng)過一百多年的開展，國外的物業(yè)管理業(yè)己經(jīng)比較成熟，詳細(xì)表如今:物業(yè)管理法律法規(guī)比較健全。興隆國家的政府部門普通不直接干涉物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。很多國家建立了完善的物業(yè)管理法規(guī)體系。如

54、在美國，與物業(yè)管理相關(guān)的環(huán)境、平安、安康等方面的法律法規(guī)數(shù)不勝數(shù)。這些法律法規(guī)最終的實(shí)施是經(jīng)過建筑設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)那么以及政府的審批手續(xù)得以執(zhí)行，因此物業(yè)管理公司在接受委托實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一開場(chǎng)就有了良好的根底。物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)揚(yáng)重要作用。物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府與企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺(tái)政策、制定法規(guī)，而詳細(xì)行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會(huì)來做。美、英、日、澳等經(jīng)濟(jì)興隆國家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級(jí)協(xié)會(huì)。據(jù)了解，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的政府職能總體上都比較簡化，行業(yè)管理和行業(yè)自律任務(wù)主要靠協(xié)會(huì)。隨著專業(yè)的細(xì)分，有些國家行業(yè)協(xié)會(huì)分的很細(xì)，這樣比較有利于行業(yè)管理任務(wù)的落實(shí)。比如美國的物業(yè)管理協(xié)會(huì)

55、，己經(jīng)有多年的歷史，主要職責(zé)是擔(dān)任管理經(jīng)理的培訓(xùn)，從業(yè)人員和注冊(cè)管理公司的資歷認(rèn)證，為行業(yè)提供效力，加強(qiáng)行業(yè)人員素質(zhì)的提高和行業(yè)自律。管理層與操作層分別，物業(yè)公司成為“管理型公司。 國外的物業(yè)管理公司大多閱歷了從“效力型企業(yè)向“管理型企業(yè)的過渡。房地產(chǎn)業(yè)開展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何任務(wù)都由物業(yè)管理公司本人的來做。隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速開展，這種方式的管理遭到業(yè)主精神和專業(yè)知識(shí)的限制，弊端越來越明顯，如效力本錢不斷添加，效力質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。所謂承包管理即聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)或人員代為進(jìn)展產(chǎn)業(yè)管理，這種專業(yè)優(yōu)勢(shì)在物業(yè)管理中得到充分表達(dá)。物業(yè)管理公司內(nèi)人員

56、精干，效率高。除了少數(shù)的管理人員外，他們把分散的社會(huì)分工，如清潔、保安、水電、綠化等聚集起來，采取靈敏的方式一致進(jìn)展管理。小修工程，日常效力可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中修工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成，保安請(qǐng)保安公司，清潔請(qǐng)清潔公司等。社會(huì)化、專業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)效力的程度，又降低了管理本錢。物業(yè)設(shè)備設(shè)備配套齊全，信息化程度高。配套設(shè)備的好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量的高低。國外市政的配套設(shè)備經(jīng)過幾十年的開展，已到達(dá)了相當(dāng)高的程度。一切建筑物在前期建立時(shí)，就做好了水、電、通訊、車庫等配套設(shè)備，計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中也得到普遍運(yùn)用，包括電腦平安監(jiān)控，冷熱安裝的調(diào)控等等，物業(yè)

57、公司經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)了解全世界房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新信息，掌握有關(guān)房地產(chǎn)管理行業(yè)的最新法律動(dòng)態(tài)，進(jìn)展跨國房屋租賃業(yè)務(wù)等。主管工程師可以在家經(jīng)過物業(yè)管理信息系統(tǒng)隨時(shí)了解和掌握所管轄物業(yè)或大樓內(nèi)設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，以根據(jù)情況及時(shí)采取相應(yīng)的措施。物業(yè)管理是一種為已建樓宇提供各種優(yōu)良的效力，保證人們的消費(fèi)、運(yùn)營、商務(wù)、辦公活動(dòng)和居住生活正常進(jìn)展的行業(yè)，世界各國的政府對(duì)此非常注重，并設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)，運(yùn)用行政、法律和經(jīng)濟(jì)手段，以加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的管理。下面是對(duì)香港、新加坡、瑞典的物業(yè)管理情況引見。香港物業(yè)管理的目的是為了業(yè)主或租客提供一個(gè)平安、溫馨、調(diào)和的居住環(huán)境或任務(wù)環(huán)境，保證業(yè)主及租客的利益，同時(shí)提高業(yè)主的投資報(bào)答率。

58、香港房委會(huì)管轄下的公共屋村，是直接由房委會(huì)下屬的物業(yè)管理委員會(huì)擔(dān)任管理的，物業(yè)管理委員會(huì)不同于大陸；物業(yè)委員會(huì)管轄的物業(yè)保安任務(wù)、保潔任務(wù)、停車場(chǎng)等是承包給私人做的；香港的房屋越建越高，設(shè)備越來越先進(jìn)，要求為其效力的人才越來越專業(yè)，香港很多的著名大學(xué)都開設(shè)物業(yè)管理課程，許多大學(xué)生參與到物業(yè)管理行業(yè)；香港許多的物業(yè)公司很在意效力創(chuàng)新，年成立的怡高物業(yè)公司，不到年，已開展成一家規(guī)模龐大的專業(yè)物業(yè)公司。新加坡是世界上人口高度密集的國家之一。政府經(jīng)過建立建屋局這一權(quán)威性的組織機(jī)構(gòu)，一致?lián)挝飿I(yè)管理。建屋局規(guī)定了明確的管理質(zhì)量和任務(wù)條例；建屋局都配有現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，任務(wù)效率和管理質(zhì)量都相當(dāng)高；住

59、宅區(qū)域內(nèi)設(shè)有日夜巡查的修繕車，住房或設(shè)備發(fā)生問題時(shí)，可以隨時(shí)打報(bào)修。瑞典是世界上福利最好的國家之一，其住宅制度被列入社會(huì)保證制度。瑞典的物業(yè)公司充分利用現(xiàn)代化手段管房，住戶通知，維修隨叫隨到；公司與住戶堅(jiān)持經(jīng)常聯(lián)絡(luò)，聽取意見，改良效力；力求住宅區(qū)的環(huán)境改善和美化，如增添綠地、花木、公共場(chǎng)所等；為不同的業(yè)主提供不同內(nèi)容的效力，如為老年人提供代購物品、醫(yī)療效力等。.國內(nèi)物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀自年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和任務(wù)環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。目前我國物業(yè)管理開展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工

60、業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時(shí)，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地域間差距較大等缺乏。與物業(yè)管理興隆國家相比，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地域經(jīng)濟(jì)開展程度和居民收入程度等要素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率依然偏低。從我國物業(yè)管理的開展實(shí)際看，經(jīng)濟(jì)興隆地域、沿海城市、大城市開展早、開展快；經(jīng)濟(jì)不興隆地域、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。()如今，深圳物業(yè)管理覆蓋率達(dá)%以上，物業(yè)管理浸透到傳統(tǒng)物業(yè)管理工程小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)以外的學(xué)校、醫(yī)院、營房、機(jī)關(guān)、賓館、車站、碼頭、公園、鄉(xiāng)村等各個(gè)領(lǐng)域，構(gòu)成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有多家企