資產(chǎn)評估學(xué) 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估

1、第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評估概述 一、房地產(chǎn)的概念(二)地產(chǎn)的含義土地按照自然形態(tài)可以分為山地、丘陵地、臺(tái)地、平原等，按照用途可以分為商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)及倉儲(chǔ)用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、農(nóng)用地、水域用地、特殊(軍事、宗教、監(jiān)獄等)用地、未利用空閑地等。對房地產(chǎn)來講，還可以分為生地、熟地、毛地。所謂生地是指無改良物、建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施的土地，通常指將用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地；熟地是指對生地進(jìn)行改造如進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、道路修建，從而增加了效用及價(jià)值后的土地；毛地是指將要進(jìn)行再開發(fā)改造的舊城區(qū)土地。 地產(chǎn)(estateinland)是土地財(cái)產(chǎn)或土地資產(chǎn)的簡稱。財(cái)產(chǎn)既

2、指實(shí)物又指權(quán)利，因而，地產(chǎn)是指土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。由于許多人手巴土地上的建筑改良物等也歸屬于土地，因而相應(yīng)的地產(chǎn)一詞也常被用于泛指房地產(chǎn)。 (三)房地產(chǎn)的定義 在許多文獻(xiàn)中，將房地產(chǎn)(realestate)定義為房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱或總稱。這種說法是不夠準(zhǔn)確的，因?yàn)椴⒎撬械牡禺a(chǎn)都與房產(chǎn)有關(guān)，如耕地，從而不宜稱為房地產(chǎn)。確切地講，房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物(與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等)和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。(四)不動(dòng)產(chǎn)的概念 在民法中，將財(cái)產(chǎn)分為小動(dòng)產(chǎn)(real estateor immovable)和動(dòng)產(chǎn)兩大類。不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或

3、移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物(建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等)、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。建筑附著物在沒有附著于建筑物前是動(dòng)產(chǎn)，而一旦附著于建筑物上，就成為不動(dòng)產(chǎn)的一部分。判斷是否屬于建筑附著物，取決于附著程度和是否適用于不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營和使用。 二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)(一)不可移動(dòng)性(位置固定性)(二)耐用(耗)性(三)異質(zhì)性(差異性、個(gè)別性）(四)高價(jià)值性 無論從個(gè)人家庭還是從一個(gè)國家來看，

4、房地產(chǎn)價(jià)值都高于一般商品或財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一套面積、位置適中的住房的合理價(jià)格，大約是一個(gè)中等家庭年收入的3倍6倍，即使發(fā)達(dá)國家的大多數(shù)家庭，也要靠長期貸款來購買住房。到目前為止，房地產(chǎn)仍然是普通家庭中價(jià)值比重最大的財(cái)產(chǎn)，如法國現(xiàn)代家庭的財(cái)產(chǎn)價(jià)值中，房地產(chǎn)價(jià)值所占比例仍高達(dá)625。在1919年，美國的城市房地產(chǎn)總價(jià)值占國內(nèi)物質(zhì)財(cái)富總額的308，城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值占國內(nèi)物質(zhì)財(cái)富總額的519，不過這一比例在19091919年期間有下降趨勢。在1990年，美國不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值大約為88萬億美元，占國內(nèi)物質(zhì)總財(cái)富的56。質(zhì)(五)供給有限性(六)投資與消費(fèi)雙重性(七)房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性 三、房

5、地產(chǎn)的類型(一)居住類房地產(chǎn)居住類房地產(chǎn)是指專供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高級(jí)公寓、別墅等。 (二)商業(yè)類房地產(chǎn) 商業(yè)類房地產(chǎn)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)，包括寫字樓、商店、旅館及酒店等。二、房地產(chǎn)特點(diǎn)三、房地產(chǎn)類型四、如何描述房地產(chǎn)五、房地產(chǎn)價(jià)格評估的理論基礎(chǔ) （一）地租理論（二）土地價(jià)格理論 V = ai/(1+r)i 六、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 土地(重置)價(jià)格估算 土地價(jià)格的估算可以用市場比較法、類似房地產(chǎn)價(jià)格的建筑成本扣除法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、土地重置(取得)成本估算法等求得。估算地價(jià)時(shí)要注意修正土地剩余使用權(quán)年限對地價(jià)的影響(詳見比較法)。土地成本估算法中的成本既可能是一般意義上

6、的土地價(jià)格，也可能是包括了場地范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的土地價(jià)格，具體構(gòu)成內(nèi)容視情況而定，但注意不可漏估或重復(fù)估算。 在我國房地產(chǎn)市場交易的只是土地使用權(quán)，因而評估業(yè)務(wù)中只涉及土地使用權(quán)價(jià)格的評估。成本法一般適用于新開發(fā)土地的估價(jià)。 1土地使用權(quán)價(jià)格的成本構(gòu)成。用成本法評估地價(jià)必須分析地價(jià)中的成本因素。土地作為一種稀缺的自然物，即使未經(jīng)開發(fā)，但由于土地所有權(quán)的壟斷，使用土地也必須支付地租。由于開發(fā)土地投入的資本及利息也構(gòu)成地價(jià)的一部分，再加上一定的利潤、稅金和土地增值收益，就構(gòu)成了土地價(jià)格。成本法的基本公式為： 土地價(jià)格土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益2各項(xiàng)指標(biāo)的估算。 (1)計(jì)算

7、土地取得費(fèi)。土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用和向國家支付的有關(guān)稅費(fèi)。向原土地使用者所支付的費(fèi)用分為兩種情況。 1)國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等,征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的610倍；2)為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用 (2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用。一般來說，土地開發(fā)費(fèi)用涉及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)、與土地開發(fā)有關(guān)的稅費(fèi)。 1)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面?！捌?/p>

8、通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。 2)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。主要指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用。 3)小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。4)有關(guān)稅費(fèi)。(3)計(jì)算投資利息。投資者貸款需要向銀行償還貸款利息，利息應(yīng)計(jì)入成本；在用成本法評估土地價(jià)格時(shí)，投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)兩大部分(4)計(jì)算投資利潤。該利潤計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤率或投資回報(bào)率。利潤率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。(5)土地增值收益確定。土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。由于農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，新用途的土地收益將遠(yuǎn)高于原用途土地，必然會(huì)

9、帶來土地增值收益。3應(yīng)用舉例。待評估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得用成本法進(jìn)行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下：土地取得費(fèi)(含拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)和耕地占用稅等)為8萬元畝，土地開發(fā)費(fèi)為15億元平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9，兩年期貸款年利率為10，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的34，利潤率為10，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0時(shí)，試估算該地產(chǎn)的公平市場價(jià)值。(1)計(jì)算土地取得費(fèi)。 土地取得費(fèi)8萬元畝=120元平方米 (2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)。 土地開發(fā)費(fèi)15億元平方公里150元平方米 (3)計(jì)算投資利息。土地取得費(fèi)的計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則 土地取得費(fèi)利息=

10、120X10X2=24(元平方米) 土地開發(fā)費(fèi)利息150X3/4X10X15十150X1/4X 9X05=186(元平方米) (4)計(jì)算開發(fā)利潤。 開發(fā)利潤(1)十(2)X10(120+150)X1027(元平方米) (5)計(jì)算土地價(jià)格。 土地價(jià)格(1)+(2)+(3)+(4)X(1+10) (120+150+24+186+27)X(1+10) 3736(元平方米)七、房地產(chǎn)價(jià)格種類（一）土地價(jià)格的種類1、市場價(jià)格又可以根據(jù)買賣雙方交易時(shí)所處的地位不同、所掌握的市場信息不同等狀況，分為公平市場價(jià)格和非公平市場價(jià)格。另外還可以分為買價(jià)、賣價(jià)，出售價(jià)、出租價(jià)，征用價(jià)、出讓價(jià)、轉(zhuǎn)讓價(jià)，拍賣價(jià)、招標(biāo)價(jià)

11、、協(xié)議價(jià)等。 2土地所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格。土地所有權(quán)價(jià)格是買賣土地所有權(quán)的價(jià)格，它是無限年期地租的折現(xiàn)值。土地使用權(quán)價(jià)格是一定年期使用土地的權(quán)利的價(jià)格，它是若干年期地租的折現(xiàn)值。在國家(我國)出售土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)格又可以稱為土地出讓金。同一塊土地的使用權(quán)價(jià)格，會(huì)與土地的用途、容積率、使用權(quán)年限的變化而不同。土地使用權(quán)價(jià)格和土地所有權(quán)價(jià)格差異，隨土地使用權(quán)年限的變化狀況可以用圖410來表示。（二）房地產(chǎn)價(jià)格的種類 3基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定 的某一時(shí)點(diǎn)上一定年

12、期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是在城市各類建設(shè)用地中按一定原則選取標(biāo)準(zhǔn)宗地?；鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)都是由政府部門評估并向社會(huì)公布的，借用臺(tái)灣地區(qū)的稱謂，它們都是“公告地價(jià)”。 ， 4課稅價(jià)格、征用價(jià)格、抵押價(jià)格。課稅價(jià)格是政府課征與土地價(jià)值有關(guān)的稅。征用價(jià)格是政府征用農(nóng)村集體所有的土地、用地人合法占有的土地時(shí)，向土地有者或土地使用者支付的貨幣額(或等量價(jià)值物)。抵押價(jià)格是以土地為抵押擔(dān)保物僧歃時(shí)，貸款人確定的土地抵押物價(jià)值，一般為市場價(jià)值。5總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)。總價(jià)格是某一定范圍面積土地的總價(jià)值。單位價(jià)格是上述總價(jià)格與土地面積的比值，即單位面積土地價(jià)格，簡稱為單價(jià)。樓面地價(jià)是單位

13、建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率。例如，有面積均為1 000平方米的甲、乙兩宗土地，土地單價(jià)均為700元平方米。甲的容積率為3，可以建設(shè)3 000平方米的建筑物，每平方米建筑物售價(jià)為1 200元；乙的容積率為2，可以建設(shè)2 000平方米的建筑物，每平方米建筑物售價(jià)為1 250元。甲、乙的樓面地價(jià)分別為2333元建筑平方米、350元建筑平方米，甲的每平方米建筑物價(jià)格1 200元中有2333元是地價(jià)，乙的每平方米建筑物價(jià)格1 250元中有350元是地價(jià)。現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。成本價(jià)是向中低收入階層按優(yōu)惠的房地產(chǎn)開發(fā)成本出

14、售住房的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格也是成本價(jià)的一種形式。國家新開發(fā)的安居住房成本價(jià)包括： (1)征地及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；(2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)； (3)住宅建筑及設(shè)備安裝工程費(fèi)； (4)小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和一半(12)非經(jīng)營性公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； (5)貸款利息； (6)稅金；(7)以(1)至(4)項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)1一3的管理費(fèi)。八、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）影響城市土地價(jià)格的因素1、一般因素 （1）社會(huì)因素：社會(huì)穩(wěn)定狀況 人口狀況 城市化 （2）經(jīng)濟(jì)因素：國民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢 金融環(huán)境 稅負(fù) （3）制度及政策因素：土地制度及政策 住房制度及政策 2、區(qū)域因素（1）商業(yè)區(qū)（2）住宅區(qū)（3）工

15、業(yè)區(qū)3、個(gè)別因素宗地的位置、面積、形狀、小地貌、地勢、地質(zhì)基礎(chǔ)臨近道路的寬窄、鋪設(shè)、交通管制狀況，以及給排水狀況土地利用控制狀況建筑物與土地的組合是否得當(dāng) 土地使用權(quán)年限的長短 （二）影響建筑物價(jià)格的因素九、房地產(chǎn)價(jià)格評估原則 合法原則的具體要求是：(1)在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。（2）要求估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對象的（假定或當(dāng)前）利用方式（包括用途、容積率等）必須是合法的。(3)如果涉及估價(jià)對象的交易或處分方式，也必須是合法的。 十、房地產(chǎn)估價(jià)的程序明確估價(jià)基本事項(xiàng)擬定估價(jià)項(xiàng)目的工作方案搜集估價(jià)所需資料實(shí)地查勘估價(jià)對象進(jìn)行最佳利用分析選定估價(jià)方法并進(jìn)行估算 確定估價(jià)結(jié)果 撰寫估價(jià)報(bào)

16、告 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估一、成本法理論 MV =LV + （RCN - D） 二、重置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成（二）重置成本估算方法1、工料測量法2、分部分項(xiàng)法3、單位比較法4、指數(shù)調(diào)整法（三）土地（重置）價(jià)格估算土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益 待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得用成本法進(jìn)行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下：土地取得費(fèi)（含拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)和耕地占用稅等）為8萬元/畝，土地開發(fā)費(fèi)1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸利率10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳?/p>

17、益率為10%，試估算該地產(chǎn)的公平市場價(jià)值。 三、建筑物貶值（折舊）的估算（一） 貶值原因：實(shí)體性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟(jì)性貶值 （二）貶值的估算：直線貶值法，建筑物貶值額： （c - s）t/n 雙倍余額遞減貶值法，建筑物的貶值額：c-c（1-2/n）t成新折扣法，建筑物貶值：c（1-q） 例：某住宅(磚混結(jié)構(gòu)一等)的總經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已經(jīng)建成20年，經(jīng)過實(shí)地查勘，其維護(hù)保養(yǎng)很好，實(shí)際已使用年限確定為18年，因而剩余經(jīng)濟(jì)年限為32年。評估重置成本為20萬元，凈殘值為04萬元(20X2)。按照直線貶值法，應(yīng)扣除貶值額為7056 (20-0.4) 18/50萬元。按照雙倍余額遞減貶值法，應(yīng)扣除

18、貶值額為104萬元。按照成新折扣法，應(yīng)扣除貶值額為72萬元。另外，如果我們能夠判斷出可修復(fù)性(包括實(shí)體性損耗和功能性衰退中的可修復(fù)性)貶值額15萬元，則首先從20萬元中扣除可修復(fù)性貶值，得到貶值后成本l85萬元。如果對可修復(fù)性貶值進(jìn)行修復(fù)，則建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)年限會(huì)增加，或者說實(shí)際已使用年限減少，比如說分別為33年、17年，不可恢復(fù)性貶值為(18504)X17506.154萬元，總貶值7.654萬元。第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場法評估一、 比較法基本原理二、市場比較法估價(jià)步驟 1. 搜集交易實(shí)例 2. 選取可比交易實(shí)例 3. 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 4. 進(jìn)行交易情況修正 5. 進(jìn)行交易日期修正 6. 進(jìn)

19、行區(qū)域因素修正 7. 進(jìn)行個(gè)別因素修正年限修正系數(shù)為:1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n 8. 確定比準(zhǔn)價(jià)格 (1)交易目的，一般包括買賣、人股、抵債、置換等目的交易（2）實(shí)例房地產(chǎn)狀況。一般包括：。1)坐落位置、形狀、面積；2)地質(zhì)條件及周圍的社會(huì)文化環(huán)境條件；3)購物及交通等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施條件；4)土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃條件；5)有關(guān)建筑物的基本情況；6)產(chǎn)權(quán)狀況。(3)成交價(jià)格及成交日期。成交價(jià)格包括房地產(chǎn)總價(jià)格、房屋總價(jià)格、土地總價(jià)格、單價(jià)、單位面積租金等內(nèi)容，以及價(jià)格類型、價(jià)格水平、貨幣種類及貨幣單位等情況。有時(shí)在成交價(jià)格中可能包括家具、營業(yè)設(shè)備等非房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)格，需要從中

20、剔除。 (4)付款方式。付款方式包括一次付清、分期付款、抵押貸款、租金支付等方式，對各種方式的付款期限、利率條件、折扣等影響真實(shí)價(jià)格的因素，都要作盡可能詳細(xì)的調(diào)查記錄。搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例時(shí)，估價(jià)人員最好針對不同類型房地產(chǎn)，事先制作統(tǒng)一的交易實(shí)例調(diào)查表格 (二)選取可比交易實(shí)例 可比交易實(shí)例即可用作比較參照的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例就是從已搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與估價(jià)對象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。運(yùn)用市場比較法估價(jià)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象狀況和估價(jià)目的，從搜集的交易實(shí)例小選取3個(gè)以上的可比實(shí)例。(1)是與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)

21、。具體是指：1)與估價(jià)對象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同。2)與估價(jià)對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同。這里主要指鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等大類結(jié)構(gòu)。3)與估價(jià)對象房地產(chǎn)所處地段應(yīng)相同。 (2)成交日期與估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近。所選擇的可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)準(zhǔn)確性越高。最好選擇距估價(jià)時(shí)點(diǎn)一年內(nèi)成交的房地產(chǎn)買賣作為可比實(shí)例。(3)成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格。所謂正常價(jià)格是指在公開的房地產(chǎn)交易市場上，交易雙方均了解市場信息，以平等自愿的方式達(dá)成的交易價(jià)格。交易行為中的某些特殊因素造成的，概括起來有：(1)有利害關(guān)系人之間的交易。

22、如父子之間、親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與其職員之間的房地產(chǎn)交易價(jià)格，通常都低于市場價(jià)值。(2)急于出售或者急于購買情況下的交易。前者易造成價(jià)格偏低，后者則易造成價(jià)格偏高。(3)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易，一般交易價(jià)格偏低， (三)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 選取可比交易實(shí)例后，應(yīng)對可比實(shí)例成交價(jià)格的表達(dá)方式和內(nèi)涵進(jìn)行統(tǒng)一，以便于進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正。所選取的若干個(gè)可比實(shí)例之間及其與估價(jià)對象之間，可能在付款方式、成交單價(jià)、貨幣種類、貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面存在不一致，要進(jìn)行修正和調(diào)整。 (四)進(jìn)行交易情況修正 進(jìn)行交易情況修正，是為了排除可比實(shí)例交易行為中的某

23、些特殊因素所造成的成交價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。進(jìn)行交易情況修正的一般步驟為：(1)測定各特殊因素對房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響程度，分析比較相對于正常交易情況而言，特殊情況下的房地產(chǎn)交易價(jià)格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料分析計(jì)算，確定修正比例或系數(shù)，也可以由估價(jià)人員根據(jù)長期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，判斷確定修正比例或系數(shù)， (2)利用修正系數(shù)，修正求得可比實(shí)例的正常價(jià)格。 (五)進(jìn)行交易日期修正 即將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格。交易日期修正的方法一般有：(1)采用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正；(2)利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正；(3)在無法取得房地產(chǎn)價(jià)格

24、指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢，以及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。 (六)進(jìn)行區(qū)域因素修正 區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對象的外部區(qū)域環(huán)境下的價(jià)格，即將可比實(shí)例與估價(jià)對象的區(qū)域因素進(jìn)行竹較找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域因素修正的方面主要包括：(1)繁華程度，(2)交通便捷程度， (3)環(huán)境，主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量是指區(qū)域大氣、水、噪聲的污染程度。(4)景觀，包括人文景觀和自然風(fēng)景。(5)公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)(生活)服務(wù)設(shè)施兩部分。(6)城

25、市規(guī)劃限制，主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制性規(guī)定。(七)進(jìn)行個(gè)別因素修正 個(gè)別因素修正，是將可比實(shí)例的個(gè)別因素狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對象的個(gè)別因素狀況下價(jià)格，即將可比實(shí)例與估價(jià)對象的個(gè)別因素進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。修正的方法與區(qū)域因素修正方法一樣，可以直接比較修正，也可以間接比較修正。個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括：(1)土地個(gè)別因素修正，包括面積大小、形狀、臨路狀況、土地平整程度、宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限等因素修正；(2)建筑物個(gè)別因素修正，包括新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布局、

26、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等因素修正。 年限修正系數(shù)為：11(1+r)m/11(1+r)n。其中，r為折現(xiàn)率，m為估價(jià)對象剩余使用年限，n為可比交易實(shí)例在成交日期的剩余使用年限。三、回歸分析法 四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法是將基準(zhǔn)地價(jià)作為市場比較法中的可比實(shí)例，然后對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，得到某一宗地價(jià)格的評估方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)水平和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)，應(yīng)以當(dāng)?shù)卣嫉臉?biāo)準(zhǔn)作為估價(jià)依據(jù)。比如，某城市的一宗土地，城市規(guī)劃批準(zhǔn)為住宅用地，該宗地的基本情況和修正系數(shù)及計(jì)算過程見表49。五、比較法應(yīng)用舉例 修正因素修正因素狀況修正系數(shù) ()計(jì)算過程及結(jié)果(元)基準(zhǔn)地價(jià)?80

27、0元平方米(70年) 7 800基準(zhǔn)地價(jià)(1995年6月30日)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)修正 年上漲3 1107 800X1108 580距離城市商業(yè)服務(wù)中心 3 000米 073 繁華程度距離區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心 400米 145距離小區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心 220米 073 表49 某宗地地價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估計(jì)算表 (1998年2月22日)距離公共交通站點(diǎn) 90 087 交通條件附近公共交通車流量 25次川、時(shí) 058區(qū)距離主次干道 90米 1 16域距離醫(yī)院 1 000米 08 580X 1067 l9 156因距離郵局 l 100米 一044素 生活及文距離中學(xué) 800米 一102 體設(shè)施距離小學(xué)、幼兒園

28、 250米 106距離影劇院 900米 0距離圖書館、文化館 1 600米 一044 環(huán)境條件距離公園； 900米 029環(huán)境污染 輕度 0基礎(chǔ)設(shè)施條件 良 174小計(jì) 671區(qū)域因素距大商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)2.5公里2.2公里2.4公里2.4公里社會(huì)環(huán)境一般一般一般一般交通便捷程度好好一般一般環(huán)境質(zhì)量一般一般一般一般公共基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全齊全齊全齊全景觀好一般一般一般區(qū)域因素修正系數(shù)100/100100/99100/99總修正系數(shù)98.2/100110.6/100118.9/100修正價(jià)格(元/平方米)1276.61382.51391總修正幅度1.8%10.6%18.2%權(quán)重80%13%7%評估單價(jià)結(jié)

29、果為(1276.680% +1382.513% +13917%),等于1298.4元/平方米,總地價(jià)為64.9萬元.建筑面積(平方米)140140160140160140面積影響修正額0-790700-790700修正后價(jià)格660000660000660240643450621020固定的停車位無有有有無無停車位修正額-16790-16790-1679000修正后價(jià)格643210643210643450643450621020樓層(無電梯)多層3多層3多層3多層3多層3多層6樓層修正系數(shù)11111.06修正后價(jià)格643210643210643450643450658281總修正額2679010

30、67908345025550126281修正額占售價(jià)的百分率4%14%15%4%24%權(quán)重35%12%12%35%6%確定總價(jià)格為(6433100.35 + 6433100.12 + 6435500.12 + 6435500.35 + 6582810.06)=64.4(萬元)第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評估一、收益法的基本理論二、凈收益估算 1. 潛在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3. 經(jīng)營費(fèi)用估算 4. 凈收益估算三、折現(xiàn)率估算 1. 市場提取法（比較法） 2. 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 3. 投資資本結(jié)構(gòu)組合法 r = rmm + re（1-m） 4. 債務(wù)保證率法 r = DCR rmm DC

31、R = NOI / Im 四、殘余法 A = VL rL + Vb rb VL =（A - Vb rb）/ rL 或 Vb =（A - VL rL）/ rb五、收益法應(yīng)用舉例 估價(jià)對象為一寫字樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。土地面積為10000平方米，建筑面積為50000平方米，使用面積35000平方米，土地使用權(quán)年限自1995年6月30 日起50年，現(xiàn)需要評估該寫字樓在2000年6月30 日價(jià)格。估價(jià)過程如下：該估價(jià)對象為一收益性房地產(chǎn)，適宜于選用收益法進(jìn)行評估。經(jīng)過市場調(diào)查分析表明，該寫字樓已經(jīng)全部租出。目前的契約租金月平均為250元/平方米，其中有50%面積的租期截止到2000年12月底，另外50%

32、面積的租期截止到2001年6月底。該寫字樓的市場租金應(yīng)為300元/月.平方米，可出租使用面積為32000平方米，其余3000平方米為管理人員用房和設(shè)備用房。同類物業(yè)的市場平均空置率預(yù)期將繼續(xù)保持在12%左右。樓內(nèi)辦公家具由出租人提供，原價(jià)值400萬元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為10年，殘值率為2%。日常管理及維修費(fèi)用每月為75萬元，房產(chǎn)稅為房屋租金（扣除家具部分）的12%，其它稅費(fèi)約為實(shí)際總租金收入的6%。 第一步，估算2005年6月30日至2005年12月30日期間的有效總收人、有關(guān)費(fèi)用、凈收益。 (1)有效總收人為： 6X250X32 0004 800(萬元) (2)家具折舊費(fèi)為： 05X400X(1

33、-2)10196(萬元) (3)日常管理及維修費(fèi)為： 75X 6450(萬元) (4)房產(chǎn)稅為： (4 800196)X125736(萬元) (5)其他稅費(fèi)為： 4 800X6288(萬元) (6)凈收益為： 4 800-196-450-5736-2883 4688(萬元) 第二步，估算2006年凈收益。 (1)有效總收人為： 32 000X05X 250X 6+32 000X05X088X 300X 6+32 000X 0，5X 088X300X1210 0032(萬元) (2)家具折舊費(fèi)為：392萬元。 (3)日常管理及維修費(fèi)為：900萬元。 (4)房產(chǎn)稅為： (10 0032392)X1

34、2=1 1957(萬元) (5)其他稅費(fèi)為：6002萬元。 (6)凈收益為：7 2681萬元。第三步，估算自2007年起每年的凈收益。 (1)有效總收人為： 32 000X088X300X1210 1376(萬元) (2)家具折舊費(fèi)為：392萬元。 (3)日常管理及維修費(fèi)為：900萬元。 (4)房產(chǎn)稅為： (10 1376392)X121 2118(萬元) (5)其他稅費(fèi)為：6083萬元。 (6)凈收益為：73783萬元。 第四步，確定折現(xiàn)率。 通過市場比較估算確定折現(xiàn)率為10。第五步，計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。 由調(diào)查分析可知，該寫字樓可以使用到2050年6月底。2005年6月30日的房地產(chǎn)評估總價(jià)值

35、為：每建筑平方米價(jià)格為： 72 305514 461(元)05.6 05.12 06.12 43.5 50.6第五節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的假設(shè)開發(fā)法評估 一、假設(shè)開發(fā)法基本理論（一）假設(shè)開發(fā)法原理及適用范圍假設(shè)開發(fā)法(hypothetical development method)又稱為剩余法(residualmethod)、倒算法等。假設(shè)開發(fā)法是，將估價(jià)對象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期各種開發(fā)及銷售的費(fèi)用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的評估價(jià)格。假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租剩余理論。 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格評估，具體來說包括以下情況。

36、1、將生地開發(fā)為熟地租售生地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-購買生地的稅費(fèi)2、在熟地上建造房屋租售熟地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-熟地上建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-購買熟地的稅費(fèi) 3、由生地建造房屋租售生地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買生地的稅費(fèi)4、將毛地開發(fā)為熟地租售毛地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費(fèi)5、由毛地建造房屋租

37、售毛地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費(fèi)6、將舊房屋裝修改造為新房屋后租售舊房屋價(jià)格=預(yù)期裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝修改造成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-裝修改造投資利潤-購買舊房屋的稅費(fèi)7、將在建工程完成為房地產(chǎn)租售在建工程價(jià)格=預(yù)期續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤-購買在建工程的稅費(fèi) （二）假設(shè)開發(fā)法估價(jià)步驟: 1. 調(diào)查估價(jià)對象的基本情況 2. 選擇最佳開發(fā)利用方式 3. 估計(jì)開發(fā)周期 4. 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 5. 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)

38、用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、購買估價(jià)對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 6. 進(jìn)行具體的計(jì)算二、應(yīng)用舉例 1988年上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號(hào)地塊，面向國際招標(biāo)。該地塊面積12927平方米，可利用方式為商住綜合用途，容積率為5。該地塊最終由日本孫氏企業(yè)有限公司于1988年6月30日，以10416萬元人民幣取得。香港一家地產(chǎn)咨詢公司受托為孫氏企業(yè)進(jìn)行該地塊投標(biāo)報(bào)價(jià)的評估。該咨詢公司評估過程如下：1、上海市高級(jí)賓館、高級(jí)公寓的市場調(diào)查 高級(jí)賓館市場調(diào)查。高級(jí)公寓市場調(diào)查。市場分析表明，興建多功能高級(jí)公寓是一種最佳利用方式。通過對國內(nèi)主要城市的高級(jí)公寓、及上海市近期開盤出售的高級(jí)公寓和寫字樓價(jià)格的調(diào)查分析，

39、預(yù)期建成后的高級(jí)公寓出售價(jià)格不低于10760港元/建筑平方米。2、造價(jià)估算 每平方米造價(jià)可以控制在5382港元內(nèi)，建筑成本大約占樓價(jià)的50%。3、單位面積地價(jià)及總地價(jià)測算 假定售價(jià)為11840港元/建筑平方米，開發(fā)每平方米的資本投入利息及利潤為3229港元，則樓面地價(jià)為（11840-5382-3229）等于3229港元/平方米。容積率為5，因而每平方米地價(jià)大約為16145港元。總地價(jià)為20870萬港元，兌換成美元為2676萬美元（美元兌港元匯率1988/6/30為1:7.8）。 日本孫氏企業(yè)有限公司董事長孫忠利先生1988年6月30日以10416萬人民幣報(bào)價(jià)奪標(biāo)，按當(dāng)日國家外匯買入價(jià)折算成28

40、05萬美元支付。實(shí)際成交地價(jià)高出評估地價(jià)4.8%。某估價(jià)對象為一熟地，總面積5000平方米，土地使用權(quán)年限為50年。城市規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)，規(guī)劃容積率為6，覆蓋率不超過45%，建筑總高度不超過80米。評估于2000年4月30日購買該地塊時(shí)的土地價(jià)格。經(jīng)過分析運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。估價(jià)過程如下：1、最佳利用方式分析 估價(jià)對象規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，可建成商服性質(zhì)的綜合大廈。容積率為6，因而最大建筑面積為30000平方米。覆蓋率不超過45%，最大建筑基底面積為2250平方米。擬建大廈1-4層以裙房形式建商場、餐飲及娛樂中心，層高4.5米，建筑面積9000平方米。其余部分（5-25層）建設(shè)為寫字樓，層

41、高2.95米，每層建筑面積1000平方米。2、開發(fā)周期、資金投入比例、及預(yù)期租售價(jià)格分析 本工程為較大規(guī)模的高層建筑，建筑結(jié)構(gòu)擬采用現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。結(jié)合建設(shè)工期定額標(biāo)準(zhǔn)分析，估計(jì)該工程建設(shè)需要3年時(shí)間，若買地后開始建設(shè)，預(yù)計(jì)2003年4月可竣工。結(jié)合該工程特點(diǎn)，建設(shè)投資資金第1年投入50%，第2年投入30%，第3年投入20%。大廈建成后，預(yù)計(jì)寫字樓售價(jià)為5000元/平方米，寫字樓的50%在建成后即可售出，另外50%在建成后1年內(nèi)售出。裙房部分出租經(jīng)營，預(yù)計(jì)凈收入為90元/月平方米，全部租出所需要的時(shí)間平均為半年。3、估算建筑費(fèi)（含管理費(fèi)）、專業(yè)費(fèi)、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、開發(fā)利潤 估計(jì)裙房部分建筑費(fèi)為3

42、000元/平方米，寫字樓部分建筑費(fèi)為2200元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的7%。銷售費(fèi)用為樓價(jià)的5%，其它稅費(fèi)（不包括租賃經(jīng)營的有關(guān)稅費(fèi)）為出售部分樓價(jià)的10%。市場貸款利率為10%，開發(fā)投資的總利潤率為地價(jià)及開發(fā)費(fèi)用的18%。4、求地價(jià) 1)計(jì)算預(yù)期建成后的房地產(chǎn)價(jià)值。 裙房部分在2008年10月時(shí)(平均半年時(shí)間全部租出)的貨幣價(jià)值為： 9 000平方米12月X90元月平方米X11(1+01)46.501 9 604(萬元) 相當(dāng)于在2005年4月30日的價(jià)值為： 9 6041.10.56 880(萬元) 寫字樓部分在2005年4月30日時(shí)的貨幣價(jià)值為： 5 00021 00050+50002

43、1 000501.10.5113 7705(萬元)2)估算建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用。 建筑總費(fèi)用為： 9 000平方米3 000元平方米+21 000平方米2 200元平方米 7 320(萬元) 建筑費(fèi)用為： (7320501.10.5)+(7 320301.11.5)+(7 320201.12.5)=6 547(萬元)專業(yè)費(fèi)為： 6 5477458(萬元)，3)估算銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、總利潤。 銷售費(fèi)用及總稅費(fèi)為： 7 705 (5十10)1 156(萬元) 總利潤為： (地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))X利潤率=地價(jià)0.18+1 261(萬元) 4)計(jì)算地價(jià)。 利用利潤平衡式：6 680+7 705-6 54

44、7-458-1 156-地價(jià)=地價(jià)0.18+1 261 地價(jià)=(6 680+7 705-6 547-458-1 156-1 261)1.184 206(萬元)單位地價(jià)為： 42 060 0005 0008 412(元平方米) 樓面地價(jià)為： 8 41261 402(元建筑平方米)第六節(jié) 在建工程評估一、在建工程的特點(diǎn)二、在建工程評估方法(一)工程進(jìn)度法 (二) 變動(dòng)因素調(diào)整法 在建工程評估值在建工程實(shí)際支出 (已完工程部分材料、人工費(fèi)因價(jià)格變化造成的增減額) (已完工部分各項(xiàng)間接費(fèi)、銀行貸款利率變化造成的增減額) (已完工部分設(shè)計(jì)變更影響造價(jià)的金額)(三)重編預(yù)算工程進(jìn)度法（四）假設(shè)開發(fā)法4、計(jì)

45、算分析題（1）待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6，覆蓋率為50，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，第一年投人60的總建設(shè)費(fèi)，第二年投入40的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000萬元。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的6，利息率為10，利潤率為20，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的5，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為3000元平方米,折現(xiàn)率10。（2）投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價(jià)為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資

46、者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)? （2）根據(jù)題中所給條件計(jì)算如下： 1)甲地樓面地價(jià)=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價(jià)=800/3=269(元/平方米) 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。 （4）某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為40年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期l0年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎(chǔ)，每年比上年遞增2，后5年按每年15萬元固定不變。假定資本化率為l0，該房地產(chǎn)l0年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少?（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場調(diào)查和項(xiàng)目可行