商業(yè)經(jīng)營方案

1、佘山項目商業(yè)經(jīng)營方案提報營銷部2008年11月1區(qū)域規(guī)劃篇2項目定位分析3市場篇銷售策略4月份新增供應面積（）成交面積（）成交套數(shù)0101618.44350214878.1500031455.64498.2513040000521524.92474.81706302.88384.141307058.77208095.08309000松江新城區(qū)2008年商業(yè)供應與成交情況 松江新城區(qū)2008年商業(yè)供應與成交圖松江新城區(qū)2008年商業(yè)供應與成交表 租賃市場從目前區(qū)域內(nèi)租賃市場來看，與項目類似的三湘風情街以及星辰園商業(yè)街的商鋪空置現(xiàn)象嚴重，三湘風情街僅少數(shù)一樓底鋪出租，而星辰園商業(yè)街的內(nèi)街商鋪則基本

2、處于空置狀態(tài)銷售市場租賃行情供求關(guān)系可售商鋪數(shù)量大、新增供應量仍在增加。08年初至08年9月底，松江新城的商業(yè)新增供應面積為3.8萬，成交面積不足3000。供需關(guān)系嚴重不平衡。銷售速度緩慢，二手轉(zhuǎn)讓受冷。07年至今月均成交量不足4200平方米，基本屬于停滯狀態(tài)。成交主要以小戶型為主。租賃市場不樂觀，經(jīng)營難度大，多數(shù)商業(yè)出租率都相當?shù)停藲鈬乐夭蛔?，難以形成商業(yè)消費氛圍。租金偏低多集中在1.3-1.5元/天，商鋪投資回報不被看好。1區(qū)域規(guī)劃篇2項目定位分析3市場篇銷售策略4區(qū)域規(guī)劃圖1.華僑城歡樂谷2.佘山東方影城21區(qū)域規(guī)劃圖華僑城歡樂谷 位于佘山月湖東南角，距離本項目3.6公里，占地1200

3、畝、投資總額高達40億人民幣，歡樂谷將引進世界最先進的大型游樂設施，結(jié)合水鄉(xiāng)特色建湖岸觀光、休閑度假、文化活動、生態(tài)教育設施，其中包括一個可容納5000人的超大型室內(nèi)演出中心，最終將上海華僑城打造成為集生態(tài)、旅游、時尚、休閑、度假、娛樂、文化、居住等一體的具有國際影響力的中國生態(tài)原創(chuàng)性旅游勝地，類似于香港迪斯尼主題樂園。預計在2009年實現(xiàn)部分試營業(yè)，在世博會前整體開放。規(guī)劃將引入“主題公園+主題地產(chǎn)”的綜合性開發(fā)概念。建成后年接待游客500萬人次700萬人次，年綜合收入約15億元20億元。區(qū)域規(guī)劃圖佘山SMG影視基地 位于沈磚公路以北、嘉松公路以西，距離本項目1公里，占地4708畝，投資總額

4、30億人民幣，是上海最大的影視基地。預計2010年之前對外開放。 影視基地將是一個集“弘揚民族精神、傳播優(yōu)秀影視文化、提供高品位旅游娛樂和休閑度假場所等功能于一體的大型綜合性文化項目，它將成為具有標志性、綜合性、大眾性和可持續(xù)發(fā)展性等特征的文化產(chǎn)業(yè)，是未來佘山旅游休閑規(guī)劃中的重要組成部分。 區(qū)域規(guī)劃圖其它規(guī)劃項目辰山植物園南臨花辰路，西臨千新公路，北靠沈磚公路，距離本項目10公里，占地202公頃、前期投資13億。園內(nèi)主要建筑有科普中心、科研中心以及展覽溫室。建成后，它將成為上海市的標志性園區(qū)，是上海最大的植物園，實現(xiàn)世博會前開放。世茂“夢幻田園”位于天馬山和橫山之間深坑，距離本項目15公里，占

5、地124.4萬平方米，深坑面積56畝，深70米，投資總額50億人民幣?！皦艋锰飯@”項目用充滿“夢幻冒險”來概括這個“以個性化、人性化、互動性與參與性、主題化為開發(fā)宗旨，將吃、住、行與游、購、樂有機融合”的新創(chuàng)意，實現(xiàn)世博會前開放。 松江新城二期新城二期規(guī)劃是向北發(fā)展，建成后松江新城將會與佘山連成一片。松江新城將以大學城為中心，向北過渡為高檔生活休閑區(qū)。區(qū)域商業(yè)代表開元地中海項目名稱開元地中海商業(yè)廣場地理位置新松江路926號 商業(yè)形態(tài)大型購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)賣場、影城、精品零售、娛樂休閑餐飲、電腦數(shù)碼等商業(yè)面積86000平方米租金一層5-6元/平方米/天二層2.8-3元/平方米/天三層2-2.2 /

6、平方米/天入駐率85%區(qū)域商業(yè)代表嘉和休閑廣場項目名稱嘉和休閑廣場地理位置文城路378弄商業(yè)形態(tài)兒童、居家主題廣場商業(yè)業(yè)態(tài)童裝、母嬰、兒童娛樂窗簾布藝、床上用品等商業(yè)面積45000平方米租金一層4.5-4.65元/平方米/天其他樓層暫不對外招商入駐率20%區(qū)域商業(yè)代表星辰園商業(yè)街項目名稱星辰園商業(yè)街地理位置梅家浜路1508弄商業(yè)面積40000平方米商鋪面積188-220平方米租金沿街3.1元/平方米/天內(nèi)街0.8-1元/平方米/天入駐率30%主要業(yè)態(tài)中介、餐館、旅店區(qū)域商業(yè)代表三湘四季花城商業(yè)街項目名稱三湘四季花城商業(yè)街地理位置梅家浜路商業(yè)面積約30000平方米商鋪面積20-1000平方米銷售

7、價格1-2層商鋪25000元/平方米3-4層商鋪13058元/平方米租金/入駐率0%區(qū)域商業(yè)比較項目名稱業(yè)態(tài)業(yè)種消費群體經(jīng)營狀況管理方式原因開元地中海賣場、影院餐飲、零售周邊居民大學城學生好統(tǒng)一經(jīng)營管理新城核心區(qū)域，地理位置得天獨厚。樂購、影城等旗艦店的入駐，吸引大量消費人群。統(tǒng)一的經(jīng)營管理，為項目長期、穩(wěn)定的經(jīng)營提供了有力的保障。嘉和廣場兒童、家居周邊居民差統(tǒng)一經(jīng)營管理商場初期定位不明確，使得物業(yè)閑置三年之久，近期再由管理公司以兒童和家居為主題進行二次招商，但效果不甚理想。星辰園商業(yè)街中介、旅館餐館項目及三湘 住戶小業(yè)主自行招租雖然項目都緊鄰軌道9號線，但在前期銷售時并未考慮到后期項目的經(jīng)營

8、；使得目前小業(yè)主處在“各自為戰(zhàn)”狀態(tài)，業(yè)態(tài)混亂。三湘四季花城商業(yè)街-三湘住戶區(qū)域商業(yè)經(jīng)營分析 通過對區(qū)域內(nèi)幾個主要的商業(yè)項目的比較結(jié)果來看，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目的經(jīng)營情況有好有壞，究其原因主要有一下幾點：1、經(jīng)營管理：從目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，統(tǒng)一經(jīng)營管理已經(jīng)被越來越多的開發(fā)商和代理公司認可，也是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵因素。統(tǒng)一經(jīng)營管理，可以擺脫開發(fā)商與小業(yè)主“各自為戰(zhàn)”的局面，使得項目能有一個長期、穩(wěn)定的經(jīng)營和收益。2、業(yè)態(tài)定位：從區(qū)域內(nèi)幾個失敗的案例來看，其業(yè)態(tài)定位走的都是常規(guī)路線，很難找出其特色業(yè)態(tài)，如賣場、影院、專業(yè)賣場來吸引消費者。3、消費群的針對性：從區(qū)域內(nèi)項目來看，很大一部分都是針對項

9、目周邊的居民，而忽視了區(qū)域內(nèi)的另一龐大消費群學生。開元地中海之所以成功，很大一部分原因是有了影城、休閑餐飲、零售這些有針對性的業(yè)態(tài)。區(qū)域影響力 在未來5年里，以十里長的沈磚公路為發(fā)展主軸線，一字排開將建設四大旅游休閑項目，即“歡樂谷”主題公園、文廣影視基地外，辰山植物園、世茂“夢幻田園”，組成“功能集聚的現(xiàn)代休閑旅游基地”。 這將是未來對于項目商業(yè)人流量的極大補充；但對于目前商鋪的銷售、招商無直接的影響。1區(qū)域規(guī)劃篇2項目定位分析3市場篇銷售策略4項目基本概況地理位置9號線洞涇站商業(yè)體量23190M2商業(yè)棟數(shù)11棟單棟層數(shù)1-3層商鋪層高一層5.5M其余3.6M商業(yè)分布裙房商業(yè)商業(yè)群S.W.O

10、.T.分析S . O.W . T.已開通的九號線九號線的客流量小佘山現(xiàn)階段及未來的旅游資源與旅游資源有一定距離松江大學城距離大學城至少四公里且大學城內(nèi)有一定商業(yè)氛圍項目自身及未來周邊的社區(qū)項目所在區(qū)域無任何商業(yè)氛圍松江新城的良好規(guī)劃區(qū)域整體成熟（包括交通、人口、公建配套等）需要較長的時間*孤島型商業(yè)*面臨課題：如何在短期沒有人氣與商氣的區(qū)域內(nèi)打造商業(yè)項目可利用資源解決之道：利用代理公司客戶資源，滿足相關(guān)客戶需求時 間資 源需 求現(xiàn)階段九號線客源導入特色化現(xiàn)階段四公里外大學城客源時尚化、年輕化近幾年本項目公寓的客源生活化、便利化近幾年區(qū)域范圍內(nèi)公寓的客源休閑、度假、娛樂長遠未來佘山及未來的旅游客

11、源休閑、度假、娛樂客源定位分 類組 成原 因銷售客源投資客區(qū)域暫無商業(yè)氛圍，購買以投資為主消費客源區(qū)域消費群體量及位置有限，導致輻射范圍有限相關(guān)啟示：作為以投資客為重的銷售型產(chǎn)品，銷售策略以總價低、面積小、投資回報快為準則?？尚行苑治鰳I(yè)態(tài)可行度客源消費需求度各類餐飲休閑娛樂零售專賣食物支出休閑支出生活配套其他支出吻合吻合吻合吻合總體營銷定位佘山 假日廣場| 5.5米層高46平米產(chǎn)權(quán)地鐵旺鋪 |營銷推廣定位銷售主打概念：投資銷售結(jié)合：低總價、小戶產(chǎn)權(quán)地鐵商鋪招商主打概念：度假、餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位業(yè) 態(tài)目前可行度原 因超市、賣場暫不可行區(qū)域無足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費客源各類餐飲可 行以各類

12、餐飲（尤其是特色餐飲）來吸引遠距離的消費群娛樂休閑可 行通過意向目的消費吸引并留住消費群零售專賣少量可行尤以主題商業(yè)、特色小店吸引消費群；社區(qū)配套可 行地鐵、社區(qū)便利服務，面積需求小，銷售經(jīng)營易結(jié)合其他賣場暫不可行沒有足夠商業(yè)體量；相關(guān)氛圍不夠5幢、 6幢、7幢 樓棟面積狀況5幢樓面積/平米城隆路629弄5號101室66城隆路629弄5號102室46城隆路629弄5號103室46城隆路629弄5號104室46城隆路629弄5號105室46城隆路629弄5號106室46城隆路629弄5號107室46城隆路629弄5號108室46城隆路629弄5號109室46城隆路629弄5號110室46城隆路6

13、29弄5號111室46城隆路629弄5號112室46城隆路629弄5號113室46城隆路629弄5號114室466幢樓面積/平米城隆路629弄6號103室68城隆路629弄6號104室37城隆路629弄6號105室40城隆路629弄6號107室47城隆路629弄6號108室42城隆路629弄6號109室 42城隆路629弄6號110室47城隆路629弄6號111室22城隆路629弄6號112室38城隆路629弄6號113室34城隆路629弄6號114室47城隆路629弄6號115室30城隆路629弄6號116室55城隆路629弄7號105室98城隆路629弄7號106室517幢樓面積/平米城隆

14、路629弄7號105室98城隆路629弄7號106室5156714戶15戶2戶5幢 業(yè)態(tài)分布56幢 業(yè)態(tài)分布67幢 業(yè)態(tài)分布71幢、 2幢、3幢、4幢樓棟面積狀況121戶1幢樓面積/平米城隆路629弄1號101室50城隆路629弄1號102室62城隆路629弄1號103室40城隆路629弄1號104室47城隆路629弄1號105室40城隆路629弄1號106室47城隆路629弄1號107室40城隆路629弄1號108室47城隆路629弄1號109室40城隆路629弄1號110室47城隆路629弄1號111室40城隆路629弄1號112室47城隆路629弄1號113室40城隆路629弄1號114

15、室47城隆路629弄1號115室40城隆路629弄1號116室47城隆路629弄1號117室40城隆路629弄1號118室47城隆路629弄1號119室46城隆路629弄1號120室47城隆路629弄1號122室582幢樓面積/平米城隆路629弄2號101室77城隆路629弄2號102室40城隆路629弄2號103室64城隆路629弄2號104室40城隆路629弄2號105室32城隆路629弄2號106室40城隆路629弄2號107室32城隆路629弄2號108室40城隆路629弄2號109室35城隆路629弄2號110室40城隆路629弄2號111室35城隆路629弄2號112室40城隆路6

16、29弄2號113室32城隆路629弄2號114室40城隆路629弄2號115室31城隆路629弄2號116室40城隆路629弄2號117室57城隆路629弄2號118室40城隆路629弄2號119室59城隆路629弄2號120室66城隆路629弄2號121室22城隆路629弄2號122室56城隆路629弄2號124室62223戶4幢樓面積/平米城隆路629弄4號102室18城隆路629弄4號104室51城隆路629弄4號105室53城隆路629弄4號106室10044戶1幢 業(yè)態(tài)分布12幢 業(yè)態(tài)分布24幢 業(yè)態(tài)分布410幢樓棟面積狀況1021戶10幢樓面積/平米城隆路629弄10號103室13

17、城隆路629弄10號104室25城隆路629弄10號105室30城隆路629弄10號106室14城隆路629弄10號108室25城隆路629弄10號109室31城隆路629弄10號110室31城隆路629弄10號111室31城隆路629弄10號112室31城隆路629弄10號113室31城隆路629弄10號114室31城隆路629弄10號115室31城隆路629弄10號116室3110幢 業(yè)態(tài)分布1011幢、12幢樓棟面積狀況1127戶11幢樓面積/平米城隆路629弄11號101室16城隆路629弄11號102室16城隆路629弄11號103室16城隆路629弄11號104室16城隆路629弄

18、11號105室32城隆路629弄11號106室32城隆路629弄11號107室265城隆路629弄11號108室228城隆路629弄11號109室297城隆路629弄11號110室245城隆路629弄11號111室48城隆路629弄11號112室40城隆路629弄11號113室310城隆路629弄11號114室236城隆路629弄11號115室48城隆路629弄11號116室32城隆路629弄11號117室48城隆路629弄11號118室32城隆路629弄11號119室48城隆路629弄11號120室32城隆路629弄11號121室48城隆路629弄11號122室32城隆路629弄11號123

19、室216城隆路629弄11號124室362城隆路629弄11號125室16城隆路629弄11號126室16城隆路629弄11號128室1612幢樓面積/平米城隆路629弄12號103室144城隆路629弄12號104室32城隆路629弄12號105室32城隆路629弄12號106室32城隆路629弄12號107室32城隆路629弄12號108室350城隆路629弄12號109室32城隆路629弄12號110室288城隆路629弄12號111室24城隆路629弄12號112室24城隆路629弄12號113室24城隆路629弄12號114室24城隆路629弄12號115室256城隆路629弄12號

20、116室32城隆路629弄12號117室160城隆路629弄12號118室32城隆路629弄12號119室296城隆路629弄12號120室32城隆路629弄12號121室321219戶11幢 業(yè)態(tài)分布1112幢 業(yè)態(tài)分布128幢、9幢、 13幢樓棟面積狀況811戶8幢樓面積/平米城隆路629弄8號101室128城隆路629弄8號102室128城隆路629弄8號103室178城隆路629弄8號104室128城隆路629弄8號105室178城隆路629弄8號106室128城隆路629弄8號107室216城隆路629弄8號108室128城隆路629弄8號109室346城隆路629弄8號111室29

21、4城隆路629弄8號112室2949幢樓面積/平米城隆路629弄9號101室224城隆路629弄9號102室176城隆路629弄9號103室176城隆路629弄9號105室288城隆路629弄9號107室288城隆路629弄9號108室224城隆路629弄9號109室288城隆路629弄9號110室288城隆路629弄9號111室86城隆路629弄9號112室288城隆路629弄9號113室94城隆路629弄9號114室288城隆路629弄9號115室128城隆路629弄9號116室25613幢樓面積/平米城隆路629弄13號101室128城隆路629弄13號102室128城隆路629弄13號

22、103室128城隆路629弄13號104室192城隆路629弄13號105室192城隆路629弄13號106室128城隆路629弄13號107室128城隆路629弄13號108室128城隆路629弄13號109室128城隆路629弄13號110室128城隆路629弄13號111室128城隆路629弄13號112室128城隆路629弄13號113室128城隆路629弄13號114室128城隆路629弄13號115室128城隆路629弄13號117室19291314戶16戶8幢 業(yè)態(tài)分布89幢 業(yè)態(tài)分布913幢 業(yè)態(tài)分布131區(qū)域規(guī)劃篇2項目定位分析3市場篇銷售策略445推盤方案散鋪銷售餐飲店鋪銷

23、售招商(商業(yè)氛圍)整賣(集中商業(yè))銷售(集中商業(yè)、社區(qū)配套)5/6/7幢11/12幢10幢8/9/13幢10、1/2/4幢推盤節(jié)點12月2008年度2009年度住宅底商集中商業(yè)銷售期招商期8月4月11月12月招商期銷售期準備期準備期12月8月4月散鋪拆小銷售、整體商業(yè)先招商后銷售銷售節(jié)奏 5/6/7幢小面積銷售 10招商：主力先行 簽定委托經(jīng)營合同 11/12幢餐飲商業(yè)銷售 簽定委托經(jīng)營合同 部分商業(yè)帶租約銷售P.S 銷售與招商可以結(jié)合起來同時進行，不受時間限制 10幢帶租約銷售 簽定委托經(jīng)營合同 1/2/4幢小面積銷售 8/9/13幢大面積商業(yè) 整體銷售 商業(yè)經(jīng)營管理銷售節(jié)奏部分小面積商鋪銷

24、售 / 招商：主力先行 目的性消費，較易進行招商用特色吸引區(qū)域外的人氣營造所在區(qū)域初步的商業(yè)氛圍促進整體商業(yè)未來的銷售試 探暖 場提高市場對項目的認知度試探市場對產(chǎn)品的接受度帶動招商動作的同步開展先期回籠小部分資金銷售節(jié)奏11/12幢特色商業(yè)銷售 / 部分帶租約銷售提高商鋪的價值降低返回報風險給予投資者信心有利于銷售培育良好的商業(yè)氛圍提高商業(yè)的品質(zhì)提升商業(yè)的整體價值采取統(tǒng)一的經(jīng)營管理吸引人氣銷售節(jié)奏8/9/10大面積商業(yè)銷售 / 商業(yè)經(jīng)營管理大面積初期總價高風險大、難去化商業(yè)價值低市場培育后價值提升長租具有穩(wěn)定回報有利于理想價格銷售已有一定商業(yè)氛圍商業(yè)價值有所提升有利銷售去化銷售節(jié)奏10幢先招

25、商后銷售 / 1/2/4幢小商鋪銷售主力初步營造商業(yè)氛圍項目初顯商業(yè)價值全面招商豐滿商業(yè)業(yè)態(tài)進一步提升整體價值有利于商鋪銷售與公寓客群形成聯(lián)動社區(qū)商業(yè)氛圍逐步建立商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)合社區(qū)調(diào)整銷售去化影響因素所有商業(yè)采取售后委托經(jīng)營管理，有利整體控制3年統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，給投資者信心保障無商業(yè)氛圍，為了吸引投資客，采取租售結(jié)合營銷節(jié)點合理控制，提高產(chǎn)品整體價格與價值銷售價格產(chǎn)品分析占總面積77%占總面積23%項目商業(yè)住宅底商82套5346平方米集中商業(yè)90套17844平方米銷售產(chǎn)品分析住宅底商17號集中商業(yè)813號面積M2 3030 6060 100 100 300 300 500 套數(shù)4611250百分比5741560面積M2 3030 6060 100 100 300 300 500 套數(shù)153013915百分比