土地增值稅合理避稅的各種對(duì)策

1、.：.；土地增值稅稅務(wù)謀劃合理避稅的各種戰(zhàn)略一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟習(xí)這個(gè)行業(yè)及相關(guān)稅金及定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個(gè)方面了解：1、土地增值稅的納稅對(duì)象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值額，此項(xiàng)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入減除稅法規(guī)定的扣除工程金額后的余額。2、 土地增值稅只需對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)納稅，對(duì)于承繼、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，那么不予納稅。3、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營企業(yè)，暫免征，再轉(zhuǎn)讓，納稅。 協(xié)作建房建成后自用的，暫免，建成后轉(zhuǎn)讓的，納稅。 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫免。 交換房地產(chǎn)的，單位之間交換納稅，個(gè)人之間互換經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征。 房地產(chǎn)抵

2、押，抵押期間不征，期滿歸還債務(wù)本息不征，期滿不能歸還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵押的征。 房地產(chǎn)出租不征。 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)增值不征。 國家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征。 土地運(yùn)用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地納稅。首先大約的納稅與不納稅范圍我們明白了，這就有利于我們進(jìn)展后續(xù)的謀劃，接下來就是處理實(shí)踐核算的問題了，合理避稅的目的也就是在合法的范圍內(nèi)用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收本錢，添加利潤，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從本錢入手，關(guān)于本錢的問題可參照本論壇的另一篇文章，一是從收入入手。首先稅收本錢的降低就從日常發(fā)生的各項(xiàng)支出開場(chǎng)，要想少交稅，自然就要想方法從本錢上下功夫，在收入堅(jiān)持不變的情況下，本錢費(fèi)用添加了，實(shí)

3、現(xiàn)的增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣除的工程二、土地增值稅可扣除工程：1、獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額1、以出讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)時(shí)，為支付的土地出讓金2、以行政劃撥方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金3、以轉(zhuǎn)讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的，為支付的地價(jià)款2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)備的本錢簡稱房地產(chǎn)開發(fā)本錢1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(2)、前期工程費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)(4)、根底設(shè)備費(fèi)5、公共配套設(shè)備費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)：直接組織、管理開發(fā)工程所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)維護(hù)費(fèi)等等。3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)備費(fèi)簡稱

4、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用主要指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加5、財(cái)政部確定的其他扣除工程從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按獲得土地運(yùn)用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和，加計(jì)20扣除。6、舊房及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢。以上內(nèi)容都了解后，就可以根據(jù)上面的內(nèi)容來找相應(yīng)的方法了。三、合理避稅詳細(xì)方法：1、平衡增值額的方法：對(duì)于不同物價(jià)程度的不同地域同時(shí)開發(fā)多個(gè)工程，可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)本錢進(jìn)展最大限制調(diào)整分?jǐn)偅瑢@得的增值額最大限制的平均，堅(jiān)持各處開發(fā)工程增值率大致一樣，降低某段時(shí)間增值率過高的景象從而節(jié)省部分稅款的交納。2

5、、添加間接費(fèi)的方法：比如可以從房地產(chǎn)開發(fā)本錢中的開發(fā)間接費(fèi)的謀劃，即在組織人事安排上可相應(yīng)的將總公司一些人員放到工程中或兼職到每一個(gè)詳細(xì)工程中去，那么此類人員發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)偛糠葜练康禺a(chǎn)開發(fā)本錢中去，增大增值稅允許扣除工程金額。3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用謀劃：1、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超越按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除的利息獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)本錢扣除比例5%以內(nèi)2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒?/p>

6、提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)本錢扣除比例10%以內(nèi)以上兩類計(jì)算扣除的詳細(xì)比例，由省級(jí)人民政府詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，假設(shè)公式中的利息支出大于公式計(jì)算出的利息支出，那么企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；假設(shè)前者小于后者，那么企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除工程金額添加，土地增值稅的計(jì)稅根據(jù)減少。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價(jià)款為600萬元，開發(fā)本錢為1，000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)工程分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的

7、應(yīng)扣除利息為100萬元，如何為該公司利用利扣除進(jìn)展謀劃？假設(shè)應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時(shí)，又如何謀劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%。謀劃過程如下：首先，計(jì)算獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)本錢10%5%60010005%80萬元其次，判別當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時(shí)，由于10080，所以該公司應(yīng)嚴(yán)厲按房地產(chǎn)開發(fā)工程分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否那么只能按80萬元扣除，計(jì)稅根據(jù)將添加20萬元，呵斥多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時(shí)，由于7080，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)工程分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的

8、證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計(jì)稅根據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。4、收入分散法 將可以分開單獨(dú)處置的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分別，比如房屋里面的各種設(shè)備。當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時(shí)便和購買者簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽署設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，納稅人只就第一份合同上注明金額交納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅納稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，到達(dá)節(jié)稅的目的。5、利用稅收優(yōu)惠 稅法規(guī)定：納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越扣除工程金額的20的，免征土地增值稅；增值額超越扣除工程金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)20這

9、個(gè)比率，可以對(duì)此進(jìn)展納稅謀劃。 首先要測(cè)算增值率(增值額與允許扣除工程金額的比率)，然后設(shè)法調(diào)整增值率。改動(dòng)增值率的方法有兩種：一是合理定價(jià)，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，經(jīng)過適當(dāng)降低價(jià)錢可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是添加扣除額，主要是經(jīng)過加大投入來提高市場(chǎng)競(jìng)爭力。6、建房方式謀劃法稅法規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅納稅范圍，不用交納土地增值稅。納稅人假設(shè)能留意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)展納稅謀劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。一種是代建房方式。這種方式不屬于土地增值稅的納稅范圍，而屬于營業(yè)稅的納稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3的比例稅率，稅負(fù)較低，

10、而土地增值稅適用的3060的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，前者更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化。因此，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)展開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種謀劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義獲得土地運(yùn)用權(quán)和購買各種資料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶本人購買和獲得，只需從最終方式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)謀劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額，以獲得客戶的配合。由于公司可以經(jīng)過該項(xiàng)謀劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是能夠的；而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價(jià)錢也可以加強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力。另一種是協(xié)作建房方式。稅法規(guī)，

11、定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的運(yùn)用權(quán)預(yù)備建筑住宅，那么該企業(yè)可以預(yù)收買房者的購房款作為協(xié)作建房的資金。這樣，從方式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。普通而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就比較少，大部分由出資金的用戶分得自用。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用交納土地增值稅，只需在建成后轉(zhuǎn)讓屬于本人的那部分住房時(shí)，才就這一部分交納增值稅。7、有關(guān)房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用的謀劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費(fèi)、

12、維修基金等費(fèi)用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價(jià)向購買方一并收?。换蛘咴诜績r(jià)之外向購買方單獨(dú)收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。 按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)按縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求代收的各項(xiàng)費(fèi)用，假設(shè)代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；假設(shè)代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除工程金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)，以上規(guī)定顯然為稅收謀劃發(fā)明了空間。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出賣一棟商品房，獲得

13、銷售收入3，000萬元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊?，在售房時(shí)代收了200萬元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本錢為600萬元，其他允許稅前扣除的工程合計(jì)200萬元。1假設(shè)公司未將代收費(fèi)用并入房價(jià)，而是單獨(dú)向購房者收取，那么：允許扣除的金額為：20060020020060020%1160 萬元；增值額為：300011601840萬元；增值率為：18401160=158.62%；應(yīng)交納的土地增值稅為：184050%116015%746 萬元2假設(shè)公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買方一并收取，那么：允許扣除的金額為：20060020020060020%200

14、0萬元；增值額為：300020001840萬元；增值率為：18400.29%；應(yīng)交納的土地增值稅為：184050%015%716萬元顯然，該公司無論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1，840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入房價(jià)，會(huì)使得可扣除工程添加200萬元，從而使納稅人少交納稅款30萬元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。由于在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地增值稅增值額適用稅率可扣除工程適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費(fèi)用并入房價(jià)，可扣除工程金額添加A，那么會(huì)使得應(yīng)交納的土地增值稅減少：A適用的速算扣除系數(shù)，假設(shè)代收的費(fèi)用較大時(shí)，可扣除工程添加，還能

15、夠使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。當(dāng)然，需求留意的一點(diǎn)是，假設(shè)在增值率未超越50情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，謀劃就沒有什么意義了。8、不同增值率的房產(chǎn)能否合并的謀劃 由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，假設(shè)對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)并在一同核算，就有能夠降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)能夠會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，添加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因此，納稅人需求詳細(xì)測(cè)算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，到達(dá)節(jié)稅的目的。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)獲得收入300萬元，允許扣除的金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)共獲得收入400，允許扣除的工程金額為100萬元，對(duì)這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的益處呢？ 1分開核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率300200200100%50%，適用稅率30%；應(yīng)納的土地增值稅為：3002