業(yè)委會與更換物業(yè)程序

1、關(guān)于業(yè)主委員會如何成立合理合法的業(yè)主委員會？一、至關(guān)重要是先建立業(yè)主委員會籌委會1、1籌委會的產(chǎn)生：先由業(yè)主民主推選出5-7人，擬定成立業(yè)主代表大會籌備組文件， 到區(qū)房地局物業(yè)科要求成立業(yè)委會籌備組。1、1、1第一步，籌委會人員推選過程：一、熱心人自薦。二、業(yè)主推薦。名單擬定后推 舉一名籌備組的組長，由業(yè)主代表擔(dān)任。注意事項：1、籌備組中的業(yè)主代表按物業(yè)類別及其布局分配名額，并由10名以上業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn) 生?；I備組中的建設(shè)單位代表應(yīng)持有法人委托書。2、盡量多地利用人力資源，如可邀請轄區(qū)的政府部門人員、律師等參加籌委會。3、注意老、中、青結(jié)合。（注：老人是防止與物業(yè)扯皮時打前鋒，呵呵。）4、書面

2、知會開發(fā)商或物業(yè)代表，要求對方派出一名代表參與籌委會，并做好記錄，復(fù)印 留底。5、法律規(guī)定：籌備組一般由3至9人的單數(shù)組成，其中業(yè)主代表2至7名，建設(shè)單位 代表1至2名。1、1、2第二步，打印出要求建立業(yè)主委員會及成立業(yè)主委員會籌委會的聯(lián)名信（告知全 體業(yè)主成立業(yè)主代表大會的公開信），要求所有業(yè)主（越多越好，能達(dá)到三分之二即具備法 律效力，超過一百名即具備相應(yīng)權(quán)力）簽名。注意事項：1、信上應(yīng)列出所選人員的名單及房號。2、籌備成立業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)房管局和街道辦事處、社區(qū)居民委員會的 指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下 簡稱籌備組）。3、

3、將籌備組組成人員名單在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。1、1、3搜集齊簽名后即可到市區(qū)房地局物業(yè)科備案，并知會街道辦事處、居委會。注意事項：1、向房管局提出成立首屆業(yè)主委員會的書面申請，填報首屆業(yè)主（代表）大會籌備 小組申請表。2、將該書面申請及相關(guān)材料復(fù)印件報街道辦事處、居委會備案，原件自留一份。1、2籌委會的職責(zé)：業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。注意事項：籌委會產(chǎn)生的相關(guān)費用可由籌委會有關(guān)人員先墊資（注意作好記錄、明細(xì)）， 待業(yè)主委員會成立后要求物業(yè)公司支付。二、在籌委會的主持下，民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會2、1籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī) 則

4、和業(yè)主公約，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主主意。業(yè)主大會業(yè)主議事 規(guī)則和業(yè)主公約這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過，這是最重要的事情， 以后的程序都是依據(jù)這兩個文件進行，對相關(guān)規(guī)則、事項要制定詳細(xì)。例如：放棄即視為同 意，人防、停車庫等地下空間不計入投票權(quán)等。2、2確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計算， 物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為 準(zhǔn)。單位代表須有單位授權(quán)委托書。2、3組織各樓宇開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)委會候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在 一起開會，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時分區(qū)召開業(yè)

5、主大會，開會選出業(yè)主代表參 加業(yè)主大會，此后開業(yè)主代表開會即視為開業(yè)主大會。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主 中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù) 經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表 業(yè)主的投票權(quán)的總和。注：業(yè)主大會會議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開，也可以部分業(yè)主分時分區(qū)地開；可以采用 集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有1/2以上 投票權(quán)的業(yè)主參加，票權(quán)數(shù)過2/3投票通過，才有效。2、4籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會候選人的名單及簡歷表、業(yè)主委員會選 舉辦法、業(yè)主大會業(yè)

6、主議事規(guī)則和業(yè)主公約，送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主 大會或業(yè)主代表大會的書面申請，然后擇期召開大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。注意事項：2、4、1籌備小組決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)委會的組成人數(shù)（5-15人，單數(shù)），定 出投票時間（3-7天，要報區(qū)房地局備案）。2、4、2匯集業(yè)委會候選人的資料，將候選人的簡歷表、選票樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主 張貼公告。2、4、3做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，制作選票，制作設(shè)置一或多個投票箱（也可 上門收選票），由業(yè)主代表和房地局封投票箱。（點票時由業(yè)主代表和房地局開箱和鑒證。） 2、4、4業(yè)主大會召開15日前應(yīng)書面通知投票權(quán)人，并邀房地局、街道辦事處、開發(fā)商、

7、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場。法律規(guī)定，業(yè)主成立業(yè)主大會，應(yīng)通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請求他們 派人指導(dǎo)。（注：如果他們不指導(dǎo)，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會。） 2.5籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會，收集登記選票；審議并表決通過業(yè)主大會議事 規(guī)則及，業(yè)主公約；公開點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會。會后籌備組將大會 簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。注意事項：2.5.1業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主 大會或業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通 過。2、5、2個平方米一個投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主的住房面積，可從房地

8、局拿到業(yè)主的資料， 在收選票時，請業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。業(yè)主代表委托他人出席，應(yīng)有授權(quán)委托書。在填寫業(yè)主 代表投票委托書時，應(yīng)附上雙方的身份證以及產(chǎn)權(quán)證明。（注：可要求現(xiàn)在的物業(yè)管理公司 通過房地局提交一份業(yè)主名單資料。如物業(yè)管理公司拒絕，則可以直接通過房地局，向物業(yè) 管理公司施加壓力。）2、5、3開發(fā)商只有一個投票權(quán)。一個商鋪一個代表。商鋪可以當(dāng)業(yè)主代表，只要在業(yè)主 委員會選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過少數(shù)服從 多數(shù)的原則讓他的意見不能實現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負(fù)責(zé)收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積， 就沒問題。2.5.4籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，成為業(yè)主委員會成

9、員。2、5、5業(yè)主委員會每個成員只代表一個投票權(quán)，實行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會憑 業(yè)主大會的授權(quán)行事，業(yè)主委員會作出的決定須由業(yè)主大會即業(yè)主代表表決確認(rèn)，業(yè)主委員 會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負(fù)責(zé)，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會表決以面積計算選 票權(quán)，每個業(yè)主代表所代表的份額不變。2、5、6單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設(shè)施。如果票 權(quán)數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進來，說服的理由：大家都在同一個小區(qū)內(nèi)，要把整個小區(qū) 的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理，才有利于大家的工作和生活。2.5.7發(fā)送文件給業(yè)主時，請其簽收，用回執(zhí)證明已經(jīng)給過文件，視為送達(dá)。如果業(yè)主 有意

10、見，可以附意見。如某業(yè)主不同意某一條款，實行少數(shù)服從多數(shù)。2.5.8提交的業(yè)主委員會成立申請需要改動的，可以提交補充資料，用來補充說明更改 的情況。2.5.9開發(fā)商也應(yīng)該會同意公約和議事規(guī)則（這是房管局制定的，是公平的），因為他 也想爭取到物業(yè)管理權(quán)。2.6業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自成立起3日內(nèi)召開首次業(yè)主大會，推選出委員會主任1人，副主 任1-2人。2.6.1業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng) 當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1 / 2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。2.6.2業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，須持原業(yè)主的書面代理委托書。2.6.3業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持

11、投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出 制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和 續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2 / 3以上通過。2.7參考資料一：業(yè)委會籌備小組第一次會議紀(jì)要1、參會人員一致認(rèn)為應(yīng)該嚴(yán)格遵循國家法律法規(guī)，合理合法的成立業(yè)主委員會，且成立業(yè) 主委員會工作務(wù)必盡快開始；2、部分參會人員認(rèn)為應(yīng)該先行成立民間組織，類似業(yè)主聯(lián)盟之類的，作為臨時業(yè)主委員會 成立之前的過渡，且這個組織是大家自發(fā)成立，需要一幫有愛心有奉獻(xiàn)精神，有一定經(jīng)濟 實力和充足時間的熱心鄰居。這個聯(lián)盟成立的目的就是為了在小區(qū)內(nèi)部宣傳成立業(yè)主委員會 的事宜，同

12、時，統(tǒng)計小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的聯(lián)系方式，為下一步按照法規(guī)成立業(yè)委會打下良好的基 礎(chǔ)，這個聯(lián)盟會在臨時業(yè)委會成立時自動解散。3、部分參會人員認(rèn)為應(yīng)有大家共同出資，聘請一名專職律師，如果小區(qū)鄰居有從事律師職 業(yè)的，能免費為大家服務(wù)當(dāng)然更好。聘請律師的目的就是協(xié)助大家如何更好的按照國家規(guī)定 成立業(yè)委會。4、對于業(yè)委會成立初期宣傳告知事宜，需要每棟樓1-2名義務(wù)宣傳員，每家每戶告知成立 業(yè)委會的相關(guān)情況，讓大家知道和了解成立業(yè)委會的流程和必要性，為業(yè)委會成立準(zhǔn)備充足 的群眾基礎(chǔ)，同時，也是國家法規(guī)的要求。2、8參考資料二：業(yè)委會籌備小組工作議程時間：200年 月 日時分地點：*參加人：開發(fā)商代表、街道辦代表、

13、居委會代表、籌備組成員主題：擬定需要提交第一次業(yè)主會議表決的文件資料會議主持：籌備會組長會議記錄：*會議內(nèi)容：1、到會人員簽到2、籌備組長發(fā)言3、介紹到會人員（街道、居委會、籌備組成員等），并由街道代表發(fā)言4、發(fā)送文件資料并在主持人的主持下形成各項草案A業(yè)主公約草案B業(yè)主委員會章程草案C業(yè)主大會議事規(guī)則草案D房屋公共維修金使用管理規(guī)定草案E首屆業(yè)主委員會會委員選舉辦法草案F候選人推薦回執(zhí)及委托書、候選人選票5、各項草案如能達(dá)成一致，商討業(yè)主大會的召開時間及地點6、如未能達(dá)成一致，確定第二次籌備會議的召開時間及地點7、籌備組成員分工，并安排業(yè)主大會的籌備工作8、會議結(jié)束，由記錄人形成會議紀(jì)要，會

14、后對會議形成的文件進行整理，并負(fù)責(zé)由籌備組 成員簽字。2、9參考資料三：如欲撤換現(xiàn)在不作為的物業(yè)公司，可由業(yè)主代表發(fā)出票并回收票數(shù)，提出兩個問題讓業(yè) 主回答:是否滿意現(xiàn)在的物業(yè)管理公司？是否愿意委托業(yè)主委員會選舉物業(yè)管理公司？ 業(yè)主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。三、到主管部門備案。3.1業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管 部門辦理核準(zhǔn)登記手續(xù)。（一）業(yè)主委員會登記申請表。（二）業(yè)主委員會章程。（三）業(yè) 主委員會委員選舉產(chǎn)生的報告及其資料。（四）業(yè)主公約。（五）其他相關(guān)資料。3、2核準(zhǔn)批復(fù)：收到區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門的備案意見，業(yè)主委員會成

15、立。注：業(yè)主委員會成立不用再經(jīng)區(qū)房地產(chǎn)局批準(zhǔn)，成立之后在15日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即 可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會，只要成立程序不違反法律限 制即可備案，成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。3.3做好資料保管及適當(dāng)送達(dá)開發(fā)商、街道辦、居委會。經(jīng)驗總結(jié):業(yè)主委員會對許多人來說還是個新鮮事物 習(xí)慣于有事找政府的中國民眾，可能對這種 高度民主自治的管理方式存在許多不熟悉的地方。但是，開發(fā)商和物業(yè)公司對業(yè)主委員會卻 是相當(dāng)?shù)乜謶?，因為他們深深地知道業(yè)主委員會是他們天生的死對頭，可以有效地對他 們進行監(jiān)管和約束，并可完整地代表業(yè)主的利益。所以當(dāng)前許多地方出現(xiàn)開發(fā)商和物業(yè)阻撓 甚

16、至破壞業(yè)委會的成立的事件也就不難理解了。業(yè)主委員會是政府賦予業(yè)主自治管理的有效手段，其法律權(quán)力神圣不容侵犯。希望大家 積極行動起來盡快拾起這一利器，保護自己的正當(dāng)權(quán)益，成立業(yè)主委員會條件、權(quán)利及義務(wù)為了維護住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和住戶的合法權(quán)益，成立業(yè)主委員會是非常必要的。一、成立業(yè)主委員會的條件：業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同住宅出 售單位組織召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。1、公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上；2、新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上

17、；3、住宅出售已滿兩年。二、成立業(yè)主委員會后要辦理登記手續(xù)業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：1、成立業(yè)主委員會登記申請書；2、業(yè)主委員會委員名單；3、業(yè)主委員會章程。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)自受理登記申請之日起15日內(nèi)，完成登記工作，對不符合本條例 規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并用書面通知申請人。三、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，主要履行下列職責(zé)：1、召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；2、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；3、依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使

18、用和管理；4、審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；5、聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；6、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；7、業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。8、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體 委員過半數(shù)通過。四、業(yè)主公約的效力1、業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約2、業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。3、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn) 管理部門備案；4

19、、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體、使用人具有約束力。5、業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵 觸。成立業(yè)主委員會基本流程1 ,業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀 請區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會。2.組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由 業(yè)主推薦。最好的方法是張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參 與籌備工作。.籌備組開始工作，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間 和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和 參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大

20、會成立15天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān) 居委會，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在籌備組30日內(nèi)召開，開會應(yīng)當(dāng)邀請區(qū)、縣人 民政府房地產(chǎn)行政主管部門和相關(guān)居委會的代表參加。.將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、 要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時 請所有收到上述資料的業(yè)主簽收確認(rèn)。成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況 下進行驗票工作。根據(jù)物業(yè)管理條例第16條規(guī)定： 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日 內(nèi) 將業(yè)主大會會議的決 定、業(yè)主公約、業(yè)主大會

21、議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等 材料報物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案，并告 知相關(guān)的居民委員會。如果前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的業(yè)主委員會 應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政 主管部門。業(yè)委會如何工作建議現(xiàn)在很多小區(qū)不惜千辛萬苦，通過重重阻力把業(yè)委會成立起來了，總以為勝利在望，可以松 一口氣了殊不料成立業(yè)主委員會只是一個開始更多的工作主要是業(yè)主委員會的日常運作。 首先擺在業(yè)主委員會面前的最大的問題就是業(yè)委會成立后一般都不知道如何開展工作即到 底需要做哪些事情。大家都知道，業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，小區(qū)里很多事物都是由業(yè)委會代表業(yè)主大會來 執(zhí)行的

22、，那么業(yè)委會在維護小區(qū)業(yè)主利益方面應(yīng)該具體做些什么工作？ 第一、業(yè)委會要保管好小區(qū)的財產(chǎn)。成立后的第一件事是小區(qū)資料的交接，和物業(yè)公司就下列資料進行清點和委托管理：1、各類物業(yè)設(shè)施的驗收、接管檔案；2、與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同等資料；3、物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；4、公共設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；5、以幢為單位的維修基金的分戶清冊或資料；6、房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件;7、財務(wù)收支帳冊；8、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；9、物業(yè)管理所必須的其他資料。需要指出的是，業(yè)主委員會必須在成立后盡快

23、完成上述資料的交接，除了不能備份但物業(yè)管 理必須的資料外，業(yè)主委員會應(yīng)該掌握全部資料原件，并根據(jù)檔案法規(guī)定保證檔案安全。 即使小區(qū)沒有更換物業(yè)公司也必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會重新辦理交接手續(xù)明確全部資 料、財產(chǎn)全部資料詳細(xì)清單，便于今后變更物業(yè)公司時按清單交還。必要時還要采取攝影、 拍照等途徑留存交接過程和內(nèi)容。第二、業(yè)委會要建立、健全內(nèi)部的規(guī)章制度。沒有規(guī)矩不成方圓，內(nèi)部制度的建立，組成人員的工作分配，只有做到職責(zé)分明才不會出現(xiàn) 相互扯皮、推逶的現(xiàn)象。業(yè)主委員會的制度應(yīng)該根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定報業(yè)主大 會審核通過并向全體業(yè)主公告，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第三、業(yè)委會和業(yè)主代表要進行系統(tǒng)的業(yè)主委

24、員會知識培訓(xùn)，明確公共事務(wù)的管理是要靠全 體業(yè)主的共同努力，只有每個人都來關(guān)心物業(yè)管理，小區(qū)才能建設(shè)得更加美麗。沒有法規(guī) 的正確指導(dǎo)和業(yè)主代表的正確監(jiān)督，業(yè)主委員會不可能正常運作。業(yè)主委員會要定期組織業(yè) 主委員會和業(yè)主代表學(xué)習(xí)管理規(guī)定。第四、要明確業(yè)委會的職責(zé)。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實際，制定合法、具體的業(yè)主委員會職責(zé)是十分必 要的。第五、業(yè)委會要做好對物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和小區(qū)收益的監(jiān)管，具體做法：1、物業(yè)管 理費用收支年度/月度預(yù)算的審核A、對管理公司每月報送的財務(wù)報表（一般指管理費收支表、管理費用支出明細(xì)表和資產(chǎn)負(fù) 債表）進行相關(guān)指標(biāo)分析，特別要注重對管理費用支出明細(xì)表的分析，

25、以期發(fā)現(xiàn)例外費用和 不合理費用的存在。B、定期檢查管理公司的各項收費標(biāo)準(zhǔn)是否合理，財務(wù)收支情況是否公開。C、建立例外大額費用支出報告制度。2、物業(yè)管理費收支年度決算審核A、根據(jù)被委托的具有物業(yè)管理專業(yè)知識的會計師事務(wù)所審計后的年度報告，分析各項指標(biāo) 的收支情況。B、根據(jù)年度預(yù)算各項指標(biāo)與年度報告相關(guān)指標(biāo)進行一一分析對比，分析各指標(biāo)產(chǎn)生偏差的 原因，特別對超預(yù)算執(zhí)行的費用支出可由業(yè)委會或者業(yè)委會聘請顧問進行適當(dāng)?shù)貞{證抽查， 以確認(rèn)其發(fā)生的合理性和合法性。C、對產(chǎn)生的盈虧做好記錄，為審批下年度管理費預(yù)算提供參考依據(jù)。3、做好業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見反饋工作，及時向物業(yè)公司進行交涉，維護業(yè)主的權(quán)益。4、

26、協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，參與調(diào)節(jié)鄰里糾紛，維護物業(yè)區(qū)域正常秩序。第六、業(yè)委會應(yīng)該聘請專業(yè)的社會中介機構(gòu)作為自己的顧問，由專業(yè)顧問一起共同搞好業(yè)委 會的管理工作。業(yè)委會的工作是如此專業(yè)，許多業(yè)委會成員都會犯這樣的錯誤：把管理小區(qū)當(dāng)作管理自己的 家庭一樣。象涉及到花錢的項目，往往會和施工單位討價還價，得出一個自己認(rèn)為滿意的價 位，這樣做在表面上看他們是在兢兢業(yè)業(yè)地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，做得也問心無愧，其實他們都 忽略一個事實，即用什么說服有不同意見的業(yè)主，拿什么資料來證明自己的清白。所以說業(yè) 委會聘請專業(yè)顧問非常重要，顧問不但可以從專業(yè)上把好關(guān)，還可以規(guī)范業(yè)委會的發(fā)展，最 主要是專業(yè)顧問運用豐富的專業(yè)

27、知識對全體業(yè)主有一個公正的第三方解釋。關(guān)于更換物業(yè)公司更換物業(yè)管理公司基本程序根據(jù)我國物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定:業(yè)主大會有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、 業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè) 服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè) 簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。故如果所在的小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主大會，則可以通過業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司接管原 物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)（一）更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作 的非法人社團，是

28、解決小區(qū)物業(yè)管理問題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律 地位。另一個是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持 的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依 據(jù)（二）取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級三方的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其 盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問， 提供法律支持。物管顧問、財務(wù)顧問，提供專業(yè)支持。政府主管部門，提供政策支持，取 得指導(dǎo)、支持，不可忽視。（三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計物業(yè)管理公司更換是一項極為困

29、難并具有一定風(fēng)險的工作為使更換物業(yè)公司的行為具 備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開產(chǎn)權(quán)人大會并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管 理真空，同時也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財務(wù)帳務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。 其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。原物管的撤出是非常 困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調(diào)。交接工作是一項繁瑣細(xì) 致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利 益的機率降到最低。（四）交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計方案，配套設(shè)施，運行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理 費余額及管理基金等等。具體大塊如下：

30、（1）工程交接:由專業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范 及設(shè)計要求，對接收工作內(nèi)容中各條款逐項核對，確保各項指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。（2）財務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對口交接。（3）文檔交接：文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔 工作。（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。（五）防范風(fēng)險，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的風(fēng)險有5種情況：（1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進入。（2）原物管企業(yè)提出高額外補償。（3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。（4）因

31、管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。物 業(yè)行業(yè)的發(fā)展在北京不足十年，諸多不規(guī)范之處也是事實，更換物業(yè)管理公司的行為尚處剛 剛破土之際，其欠規(guī)范就更屬必然就目前的更換物管公司一事還是要根據(jù)不同的問題， 進行個案研究，區(qū)別對待。相信，隨不斷的探索、積累、交流，行業(yè)發(fā)展過程中的一些問題 將隨行業(yè)一道步入理性、規(guī)范之路。更換物業(yè)程序相關(guān)問題我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi) 的行使者為業(yè)主委員會，同時規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè) 主委員會，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必

32、須通過業(yè)主管理委 員會并實施一定的程序后實行。1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時，即物業(yè)管理企業(yè)喪 失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的 物業(yè)管理委托合同自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企 業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)物業(yè)管理委托合同所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企 業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理委托合同的約定直接進行，也 可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進行具體運作之后， 解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物

33、業(yè)管理企業(yè)的 條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。3、業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項形成決議？根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項：（1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機構(gòu)組織招標(biāo)；（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；（3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人 名單后，由業(yè)主大會最終確定中標(biāo)人；（4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。4、業(yè)主委員會招標(biāo)前，是否需要備案？業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。 備案時，應(yīng)提交以下資料：（1）業(yè)主大會決議；（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；（3）招標(biāo)文件；（4）法

34、律、法規(guī)規(guī)定的其他資料?！咀ⅲ簶I(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的 委托書?！?、業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)：（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng) 在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公 示；（2 ）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；（3）評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會 提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示；（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè) 服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)

35、域 的顯著位置向全體業(yè)主公示。6、業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天 告知原物業(yè)管理企業(yè)？原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的， 應(yīng)當(dāng)及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān) 決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決 定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理 企業(yè)。7、業(yè)主委員會招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時完成？業(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同 到期前一個月完成。貌似必須成立業(yè)主委員會，超過半數(shù)的業(yè)主通過， 才能更換物業(yè)，而成立業(yè)主委員會的條件如下：（1）公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上；（2）新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上； （3）住宅出