“雷利零售引力法則”及實踐應(yīng)用

1、雷利零售引力法則”及實踐應(yīng)用作者:徐紅一、雷利零售引力法則1、1、1法則背景：年，美國威廉雷利(WJREILY)教授通過對美國的都市圈調(diào)查后根據(jù)牛頓力學(xué)的萬有引力理論提出了“零售引力規(guī)律”，該理論法則對未來的城市商圈的研究起著重大的作用。人們稱之為”雷利法則”。1、1、2核心論點：“具有零售中心的兩個城市，從位于他們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口數(shù)成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘結(jié)果數(shù)成反比例”。、1、3“雷利零售引力法則”公式A地?fù)Q引C地專售荻盒地人口A距U地距離2忘地峻引C地零售85B地人口XB距Ct也距盅、1、4“雷利零售引力法則”解析雷利認(rèn)為：確定城市商業(yè)商圈要考慮人

2、口和距離兩個變量，城市商圈的規(guī)模由臨近地區(qū)人口的多少，和距離城市的遠(yuǎn)近不同而不同，城市人口越多則說明該城市越發(fā)達，對周邊地區(qū)顧客的吸引力也就越大，如果某城市離周邊特定區(qū)域的距離越遠(yuǎn)，顧客前往該城所需時間就越長，則其對此特定區(qū)域的吸引力也就越小。、1、5“雷利零售引力法則”的計算步驟雷利吸引力計算步驟】需要數(shù)據(jù);Av；BSffi地式口數(shù)、侏B目的地之闔的地理里程第一歩:根據(jù)雷禾I法則計算A.B兩目的地闌雪利比值二M兩地吸引力比值M-A丈口/B萬人口】K(.A到距離/B到C距離円第二歩槻據(jù)許算出的雷利比值計算相對的A娜寸C地的吸引力A.地對C地吸引力=(-M/1+M)100%=A地吸引率第三步計茸

3、E地對匚地的吸引力B地對地的吸引力=1一A地喙引率=B地吸引率二、“雷利零售引力法則”在城市商圈研究中的應(yīng)用1、2、1“雷利零售引力法則”對城市商圈研究的貢獻“雷利零售引力法則”是最原始最基本的商圈理論法則，以后的眾多法則均源于該法則關(guān)于零售引力的核心思想之上，這個法則對研究城市商圈的貢獻在于：如果企業(yè)無法在投資地獲得更為詳盡的資料，只能通過官方資料大概知道該地人口和地理情況，那么就可以利用雷利法則對該地點進行初步的吸引力判斷，雷利法則運算方法簡單，數(shù)據(jù)獲得容易，是企業(yè)在決策早期經(jīng)常使用的方法。1、2、2“雷利零售引力法則”僅只適合用于單一的市場競爭環(huán)境里在雷利法則中，有這樣一種簡單的邏輯推理

4、關(guān)系：如果其中一個地方人口多，那么他的商業(yè)設(shè)施就會好，顧客因此就很愿意前往設(shè)施齊全的區(qū)域消費，如果該地距離遠(yuǎn)，那么他的交通就不會很方便，顧客前往該地的時間就會很長，所以就不太愿意前往消費。這種邏輯關(guān)系拋卻了城市規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、企業(yè)經(jīng)營能力及商品本身的影響力因素，而這些因素有可能導(dǎo)致人口多的地方商業(yè)并不一定就發(fā)達，人們到距離遠(yuǎn)的地方或者會比到距離近的地方更方便。企業(yè)如果據(jù)此去判斷一個地方的投資價值顯然過于片面。這種片面性決定了“雷利法則”只適合在一些市場競爭環(huán)境較為單純的情況下應(yīng)用。三、雷利法則在實戰(zhàn)案例中的計算方法下面，我們通過以下幾個案例進一步說明雷利法則分析商圈的應(yīng)用方法應(yīng)用環(huán)境一：估

5、算所在城市、區(qū)域吸引周邊城市、區(qū)域的人口數(shù)案例一：某企業(yè)意在某沿海地區(qū)投資一個大型游樂場，游樂場的主要目標(biāo)顧客是城人群，由于城土地成本太高，現(xiàn)該企業(yè)考慮在離城不遠(yuǎn)的A兩地選擇一處進行投資，已知，地有萬人口，地有萬人口，地距城公里。地距城公里，現(xiàn)通過“雷利法則”可推算兩地對城的吸引率情況。假設(shè)：已知區(qū)域人口萬，區(qū)域人口萬，區(qū)域與目的區(qū)域城的距離是公里，區(qū)域與目的區(qū)域城的距離是公里。A區(qū)4萬人兩地距落前處里孑”罠卩萬人471人前樂兩地距離和公里53!（人前：ffiA區(qū)舉樂】C城、10萬人第一步：計算、兩地吸引力比值【萬人口3萬人口】X【050=2.12第二步：計算地吸引率（1.1211.12X10

6、0%=53%第三步：計算地吸引率1-53%=47%（通過計算可以知道，地對城的吸引力為53%，假設(shè)城有10萬人口要選擇外出游樂，、兩地均有娛樂設(shè)施，則有10X52%=5.3萬人會前往地游樂。地有萬人，地的市場潛力稍大于地。應(yīng)用環(huán)境二：計算城市內(nèi)各商業(yè)區(qū)域之間對中間地帶商業(yè)人群的吸引力案例二：某企業(yè)意圖在某市選擇一個商業(yè)區(qū)附近投資開設(shè)一個大型,該市有兩個中心商業(yè)區(qū)，商業(yè)區(qū)有8萬人口，商業(yè)區(qū)有萬人口，、區(qū)域之間有一大型住宅區(qū)，人口有10萬，區(qū)距離區(qū)有公里路程，距離區(qū)有1公里路程，問哪個商業(yè)區(qū)市場潛力大，企業(yè)應(yīng)該選擇在哪個商業(yè)區(qū)設(shè)店？第一步：計算、兩區(qū)吸引力比值【8萬人口萬人口】X【1=8第二步：計算、地吸引率(81)8X100%=88%第三步：計算地吸引率188%=1%(通過計算可以知道，地對地的吸引力為1%假設(shè)城有10萬人口要選擇前往購物，由于人口多的商業(yè)區(qū)，商業(yè)吸引力也大，則有10X88%=8.8萬人會前往區(qū)購物。只有1.萬人前往區(qū)。從吸引區(qū)的顧客的可能性看，企業(yè)將設(shè)在區(qū)比較合適）“雷利法則”對數(shù)據(jù)要求簡單，多應(yīng)用在企業(yè)對投資地點的初步判斷之上，由于該法則是對被評估區(qū)的吸引力的計算，在公式中的中間地帶只是作為一個評估區(qū)