房地產(chǎn)投資全球化新特點及中國挑戰(zhàn)

1、 房地產(chǎn)投資全球化新特點及中國挑戰(zhàn) 汪利娜 中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所內(nèi)容簡介：房地產(chǎn)投資全球化是經(jīng)濟(jì)全球化一重要組成部分，其優(yōu)勢在于分散風(fēng)險、優(yōu)化投資組合，以獲取穩(wěn)定的收益。伴隨金融創(chuàng)新，房地產(chǎn)投資方式日趨多樣化，且REITs已成為間接投資的主要工具。面對國際資本對中國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，政府部門應(yīng)從制度建設(shè)入手，提高信息透明度，強(qiáng)化市場監(jiān)管及可行的調(diào)控措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資、全球化、20世紀(jì)80年代以來，現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展、各國放松金融管制和新興市場的迅速崛起使經(jīng)濟(jì)全球化呈現(xiàn)出前所未有的新特點：一是經(jīng)濟(jì)全球化不僅表現(xiàn)為貿(mào)易、生產(chǎn)的全球化，更重要的是資本的全球化。二是國際資本進(jìn)入東道國的方式也不

2、再是簡單的直接投資，如“綠地投資”，而是較多采取了組合投資（FPEI），即以純粹的財務(wù)的目的（而非企業(yè)的經(jīng)營控制權(quán)）進(jìn)行的股票、債券等投資。三是國際資本的投資結(jié)構(gòu)的變化，從初期的在世界各地建工廠，生產(chǎn)汽車、飛機(jī)、機(jī)電、冰箱、彩電和其各種民用耐用消費，逐步滲透到電子信息、商務(wù)、金融及眾多非物質(zhì)的服務(wù)領(lǐng)域（商業(yè)零售、運輸、海運、勞務(wù)、廣告、旅游、餐飲、飯店、醫(yī)療、文化、教育和娛樂業(yè)）等，其中房地產(chǎn)投資無疑是國際資本追逐的熱點之一。 一、房地產(chǎn)投資全球化的優(yōu)勢 國際資本進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⑵渥鳛橥顿Y組合的重要組成部分，原因在于與其他資產(chǎn)投資相比它有著諸多的優(yōu)勢：一是收益穩(wěn)定。無論是直接從事不動產(chǎn)投資運作

3、獲取現(xiàn)金流，還是投資房地產(chǎn)證券獲取紅利，都能給投資者帶來穩(wěn)定的收益。在19782004年間,美國房地產(chǎn)投資扣除通脹因素的年均收益率為5%以上。英國房地產(chǎn)投資收益率則高于美國,為6.5%。特別是在通貨膨脹時期，房地產(chǎn)有水漲船高，抵御通脹風(fēng)險之功能。二是分散風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)的收益率與其空置率和經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，但不同國家、地區(qū)的空置率和經(jīng)濟(jì)周期波動是不同步的，或者說他們的聯(lián)系度是比較低的。在過去25年里，亞洲、歐洲和北美三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的GDP增長率相關(guān)性僅為0.26。選擇全球化房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略就像將“雞蛋放在不同的籃子里”，可以規(guī)避地域經(jīng)濟(jì)不景氣對房地產(chǎn)的影響，實現(xiàn)分散風(fēng)險獲取穩(wěn)定收益之目的。此外

4、，依據(jù)資產(chǎn)組合的理論,我們可以看到:房地產(chǎn)投資作為一種資產(chǎn),其收益率與股票和債券收益率的相關(guān)性較弱。這三大資產(chǎn)跨國的相關(guān)性就更弱。國外多家機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)表明：在19962005年間，全球各主要市場的股票和債券收益率的相關(guān)性在0.8左右，而房地產(chǎn)證券投資的收益率的相關(guān)性只有0.4。此外，在經(jīng)濟(jì)不景氣時，房地產(chǎn)證券投資的收益率下跌的幅度和持續(xù)期也小于股票和債券。例如，1990年，歐洲MSCI（Morgan Stanley Capital International）、美國標(biāo)準(zhǔn)普爾跌幅達(dá)和全球標(biāo)準(zhǔn)普爾三大指數(shù)最大跌幅達(dá)45%，下跌持續(xù)了2530月。相比之下，NAREIT房地產(chǎn)投資信托基金的指數(shù)的最大

5、跌幅為35%，持續(xù)期也只有12個月；澳大利亞和英國的房地產(chǎn)信托投資基金跌幅更小，持續(xù)期更短，這些都表明：房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，其收益率要相對穩(wěn)定，因此，將房地產(chǎn)納入投資組合，不僅有利投資者規(guī)避資產(chǎn)單一的風(fēng)險，還可以規(guī)避國別和區(qū)域市場經(jīng)濟(jì)不景氣的風(fēng)險。三是房地產(chǎn)市場廣闊、投資種類豐富,有利于資產(chǎn)優(yōu)化組合。國際房地產(chǎn)市場不僅包括成熟發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，也包括新興市場的國家和地區(qū)，不動產(chǎn)的種類繁多包括工業(yè)、倉儲、商業(yè)零售、辦公樓、住宅等，投資產(chǎn)品也極其豐富，既可以以直接投資興建、收購方式擁有不動產(chǎn)，也可以房地產(chǎn)信托投資基金方式獲得所有權(quán)，這樣大的市場、豐富的投資產(chǎn)品，為國際資本優(yōu)化資產(chǎn)組合，分散風(fēng)險，

6、獲取最大利潤提供了便利。 二、國際房地產(chǎn)投資的方式 伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化、信息技術(shù)的發(fā)展和金融產(chǎn)品創(chuàng)新,這為人們從事國際房地產(chǎn)投資開辟了多種途徑,概括起來國際房地產(chǎn)投資或擁有不動產(chǎn)可分為三大類:直接投資與間接投資所謂的直接投資就是投資者直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、收購、持有和經(jīng)營，直接投資戰(zhàn)略的實施可以是本公司自己經(jīng)營管理，也可以設(shè)立分公司或委托給專業(yè)投資管理公司。在許多國家，將經(jīng)營業(yè)務(wù)委托給第三方，但不設(shè)立分帳戶也被視為一種直接投資。這樣，投資戰(zhàn)略、收購-持有和出售等重大決策仍掌握控在投資者手中。由于大規(guī)模和多樣化的房地產(chǎn)投資組合不僅需要大量專業(yè)的人才，還需要有雄厚的資本做后盾，因此，直接投資多限于

7、有實力的機(jī)構(gòu)投資者。間接投資是指以購買開放式和封閉式基金，或公開上市交易房地產(chǎn)股票等方式進(jìn)行房地產(chǎn)投資。盡管是投資者是自己決策選擇了某個房地產(chǎn)投資信托基金，看似直接投資，但實際決策和經(jīng)營權(quán)卻掌控在基金經(jīng)理人的手中。各國有對間接投資房地產(chǎn)金融工具都有獨特的制度安排和規(guī)范，例如，在德國和瑞士，一些投資房地產(chǎn)的共同基金在股票交易所掛牌上市，投資者可以按資產(chǎn)凈值溢價（減去管理費）隨時兌現(xiàn)基金股份。但美國，開放式基金是按季度向投資者支付紅利。各國多種房地產(chǎn)投資基金在流動性、可控性、管理費和資產(chǎn)凈值的計算等方面都存在一定的差異，這使得間接投資房地產(chǎn)對許多投資者來說成本不可低估。掛牌與非掛牌房地產(chǎn)投資證券掛

8、牌和非掛牌上市的房地產(chǎn)投資證券的主要區(qū)別在于是否在證券交易所公開掛牌交易。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是典型在交易所的掛牌上市的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，但它與非掛牌私下交易的產(chǎn)品也有許多共性。例如，在美國，政府對REITs的運作有許多特殊的規(guī)定：（1）與其他投資基金不同，REITs是一種專門從事房地產(chǎn)投資經(jīng)營活動的投資基金；（2）其75%以上的資產(chǎn)必須投資于有收益的房地產(chǎn)、抵押貸款、持有其他REITs股份、現(xiàn)金和政府證券；（3）其總收入的75%應(yīng)來自房地產(chǎn)相關(guān)投資；（4）每年必須將95%的凈利潤分配給股東；這些規(guī)定使得掛牌和非掛牌的房地產(chǎn)投資證券，如開放式基金的收入結(jié)構(gòu)極其相似。在許多國家，政府還

9、為房地產(chǎn)投資信托基金提供稅收優(yōu)惠，即減免公司所得稅，只是投資者的紅利需交所得稅。兩類投資品的區(qū)別在于：掛牌交易產(chǎn)品流動性強(qiáng)，信息透明，政府監(jiān)管嚴(yán)格、運作規(guī)范，這贏得了眾多中小投資者和擁有長期資金機(jī)構(gòu)投資者的青睞。 公募與私募房地產(chǎn)投資證券公募房地產(chǎn)投資證券涵蓋了所有證券交易上市的、主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的公司股票，且其銷售的對象可以是機(jī)構(gòu)投資者也可以是個人。私募房地產(chǎn)投資證券是指直接擁有不動產(chǎn)或借助開放工或封閉式基金間接投資。公募與私募的區(qū)別在許多方面類似掛牌與非掛牌房地產(chǎn)投資證券。近年來隨著REITs在全球的興起，當(dāng)人們談?wù)摴挤康禺a(chǎn)投資產(chǎn)品時，多是指REITs，私募則是指開放式或封閉式REITs

10、。在美國衡量公募與私募房地產(chǎn)基金的指數(shù)是NCREIF與NARRIT，在澳大利亞是S&P/ASX200 LPT與PAC，在歐洲是各類掛牌房地產(chǎn)基金指數(shù)與IPD。公募與私募的主要區(qū)別在于；每股價值的計算方法不同，公募產(chǎn)品的股價取決交易所市場的供需關(guān)系，私募產(chǎn)品的股價計算則要復(fù)雜的多，開放式基金單位的價值取于不動產(chǎn)增值，而不是房屋銷售的價格。此外，公募投資品的透明度高，在美國公開上市交易的REITs必須在美國證券交易委員會登記注冊，接受監(jiān)管。不同產(chǎn)品對風(fēng)險與收益的選擇也有不同偏好。三、房地產(chǎn)投資市場規(guī)模及結(jié)構(gòu) 在金融創(chuàng)新的今天，借助各種公募或私募的基金投資于房地產(chǎn)越來越普遍，其中，REITs已成為間

11、接投資最主要的金融工具。在1994年，全球只有5個國家(美國、荷蘭、澳大利亞、新西蘭和加拿大)推出了掛牌REITs,到2005年全球增加至19個國家（比利時、日本、韓國、新加坡、法國、臺灣、香港、保加利亞、馬來西亞、泰國、土耳其、以色列），英國、德國、芬蘭、意大利、印度和菲律賓也在積極準(zhǔn)備推出掛牌REITs。這使得房地產(chǎn)投資證券的市場規(guī)模地迅猛發(fā)展。根據(jù)UBS國際資產(chǎn)公司的研究報告， 2003年26核心國家地區(qū)，人口占世界人口的18%，GDP占全球經(jīng)濟(jì)總量的80%，資本市場上的三大類資產(chǎn)（房地產(chǎn)證券、債券和股票）的資本市值為43.8萬億美元，其中房地產(chǎn)投資證券的市場是6.2萬億美元，占14%；

12、債券市場規(guī)模為19.6萬億，占45%；股票市場規(guī)模18萬億美元，占41%。到2004年，房地產(chǎn)投資證券市場規(guī)模增長至6.6萬億美元。其中，投資熱點主要集中在美國，其房地產(chǎn)投資證券的市場規(guī)模為2.6萬億美元，占全球房地產(chǎn)證券投資的40%，北美2.831萬億美元，占全球房地產(chǎn)投資的50%,英國4800億美元，歐洲大陸1.86萬億美元，亞洲5430億美元(除日本外)，日本7520億美元,澳大利亞和新西蘭1420億美元（表1）。表1 2004年全球房地產(chǎn)投資證券市場規(guī)模市場規(guī)模(10億美元)人口(百萬)GDP(10億美元)人均GDP(千美元)GDP年均增長率全球5922.840474.66.52.8美

13、國261229311735402.7日本752127.34666.236.61.2英國48159.82124.535.52.6德國45382.62745.333.21.2法國36060.42021.433.52.1意大利30658.11678.328.91.3加拿大21932994.131.13西班牙18841.1993.324.22.9韓國18248.280.714.15.4香港1507164.623.64.7澳大利亞12420.2616.630.63.2臺灣11622.5305.313.53.3荷蘭9816.358035.61.2新加坡944.2106.825.24比利時6310.4352

14、.4341.9瑞典539346.138.42.4奧地利518.2292.335.81.6瑞士507.4357.348.61.3希臘4111197.8184.2挪威394.6250.154.62丹麥345.4241.444.71.5葡萄牙3410.4167.916.21.1愛爾蘭314.1181.944.66.1芬蘭305.2186.235.72.9捷克斯洛伐克2910.210710.53.1新西蘭194.19723.83.826個核心國6609962.732189.531.72.7占全球的比例1680資料來源：UBS Global Asset Management Real Estate Re

15、search. 從投資的結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)零售、辦公樓宇和旅館飯店是國際資本房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)，在美國、澳大利亞、法國、日本和新加坡五國的REITs的資產(chǎn)組合投資中占有較高的比重（詳見表2）。 表2： 各國房地產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)組合的結(jié)構(gòu)美國澳大利亞法國日本新加坡辦公樓18%11%48%60%22%辦公樓/工業(yè)3%住宅16%14%13%旅館飯店7%2%工業(yè)7%10%3%2%24%商業(yè)零售27%47%27%24%54%多樣組合32%其他21%8%資料來源：同表1。 美國是全球吸外商直接投（FDI）最多的國家，其房地產(chǎn)投資也是國際資本停泊的最佳港灣。據(jù)美國國家統(tǒng)計署的數(shù)據(jù)，20002004年間，美國

16、的FDI分別是14185億美元，15144億美元，15044億美元，15050億美元和17001億美元，其中房地產(chǎn)投資分別為410億美元，351億美元，370億美元，361億美元和379億美元，占FDI的3%左右，其中，日本FDI于房地產(chǎn)占14%，拉美占12%，英國占11%，德國占10%，荷蘭占9%，加拿大占9%，余下29%的市場份額來自其他國家。但這并不包括外資以其他方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，也不包括外國人在美國購置住宅。按美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會提供的數(shù)據(jù)，外資機(jī)構(gòu)購買和持有的美國商業(yè)不動產(chǎn)在1700億美元左右。在佛羅里達(dá)、紐約、加利佛尼亞、德克薩斯等地，因為是全球金融中心、海邊城市、移民集中的城市

17、等，使得外國人購買住宅的比重在17%左右。其中，38%是以度假和投資為目的，58%是純個人居住。外國人在美國投資房地產(chǎn)道理很簡單，美國地域遼闊、市場規(guī)模大，透明度高、產(chǎn)品豐富，且市場限制少、流動性強(qiáng)，收益率高。大量外資的涌入房地產(chǎn)市場，對美國經(jīng)濟(jì)的影響是利大于弊，其積極影響是：一是促進(jìn)了建筑、房地產(chǎn)和金融業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造了較多就業(yè)機(jī)會；二是大量國際資本的流入，充足的資金支持使美國住宅抵押貸款利率創(chuàng)45年新低，只有6%左右；三是商業(yè)不動產(chǎn)空置率持續(xù)走低，2005年辦公樓、倉儲、公寓和零售的空置率分別為11%，10%，5%和7%左右。住宅銷售旺盛，近三年住房年銷售量700萬套左右。其負(fù)面的影響是：過度

18、依賴國際資本，加之美國長期經(jīng)常項目赤字，使經(jīng)濟(jì)受外部環(huán)境的影響越來越大。但美國經(jīng)濟(jì)的失衡只是全球經(jīng)濟(jì)失衡的一個縮影。用美聯(lián)儲主席伯納克的話來講，是由于全球儲蓄過剩（global saving glut），日本和中國持有大量儲蓄資金，加之發(fā)達(dá)國家人口的老齡化，全球的僅養(yǎng)老基金就上萬億美元，都在尋找投資機(jī)會，給自己養(yǎng)老錢找一個“安全的家，那么，除投資于股票、債券外，房地產(chǎn)自然也成了國際資本理想的投資品。 三、中國的對策與挑戰(zhàn)自21世紀(jì)以來,國際資本進(jìn)入中國的投資方式、投資結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著變化，投資轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)更是國際資本追逐的“獵物”。外資熱衷于中國的房地產(chǎn)投資，除了有一般國際房地產(chǎn)投資共性

19、外，還因為有“中國現(xiàn)象”的特殊性，這突出表現(xiàn)在：（1）中國的房地產(chǎn)是在國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長的大背景下成長起來的，經(jīng)濟(jì)增長的潛力是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的巨大動力。（2）人民幣升值潛力和有管理的浮動匯率政策，降低了投資風(fēng)險。國際資本投資房地產(chǎn)最大風(fēng)險之一是匯率風(fēng)險，匯率自波幅過大，常常會侵蝕投資者的收益，但中國人民幣與外幣浮動區(qū)間有限，且升值潛力較大，這有助于投資者獲得匯率和物業(yè)升值的雙重收益。（3）中國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，即便在北京、上海和深圳與全球國際化大都市比，其許多商業(yè)性不動產(chǎn)的租金水平仍比較低，據(jù)CBRE最近公布的2005年全球主要城市甲級寫字樓租金水平，排名前10位的有：倫敦，東京，巴黎，香港

20、，華盛頓，紐約，馬德里，悉尼，洛杉磯和多倫多?？梢灶A(yù)測中國城市國際化水平的提高，給物業(yè)帶來較大增值空間。(4)隨著周邊國家地區(qū)資本市場對REITs的開放,日本于2000年、韓國于2001年、新加坡于2002年和香港于2004年允許REITS在資本市場掛牌交易，為海外基金投資中國房地產(chǎn)打通了退出的通道。在19932003年間，外商投資中國房地產(chǎn)多采取直接投資、入股直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，但直接投資的施工期長，收益期也長。自2004年以來，國際資本更多采取了間接投資的方式，雖然這些資金沒有公開打著REITs招牌，但在大手筆的收購成熟商業(yè)樓宇的背后都采取了基金運用的模式，即低價收購提升價值打包出售

21、。這種運作方式可以讓國際投資者在短期內(nèi)在國際資本市場上籌集大量資金，進(jìn)入中國市場，又可在較短的時間內(nèi)轉(zhuǎn)手在資本市場上出售、變現(xiàn)股權(quán)和債權(quán)，這可以說是國際資本快速獲利的一個捷徑。上述“中國優(yōu)勢”正是吸引眾多國際資本進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場誘因。摩根士丹利正是在“房地產(chǎn)泡沫、市場要崩盤了”的煙霧下成了中國房地產(chǎn)市場上胃口最大的投資銀行，先后以5億元人民幣收購上海“錦麟天地雅苑”，又以4億元收購北京富力雙子城商住樓，此后又分別以8.46億港元和9000萬美元收購了 “上海廣場”和“上海世界貿(mào)易大廈。短短過去2年，許多國際著名投資集團(tuán)公司，如荷蘭的ING，新加坡的凱德置地和GIC投資公司，香港麥格理銀行，美

22、國美林、高盛、雷曼兄弟、漢斯地產(chǎn)、洛克菲勒集團(tuán)、凱雷投資集團(tuán)和柯羅尼楊子基金等在中國房地產(chǎn)市場都有不凡的表現(xiàn)。這些大手筆的資金運作應(yīng)引起主管部門的關(guān)注，與此相比，幾個外國人買幾棟住宅實在是小巫見大巫。綜合上述分析，我們可以看到：在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，中國房地產(chǎn)投資全球化是一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，簡單的限制常常是難以奏效。這與中國為什么在貿(mào)易盈余和儲蓄過剩的情況下還要引進(jìn)FDI的道理是一樣的，因為我們引進(jìn)外資的同時，或多或少伴隨著先進(jìn)的技術(shù)、管理、規(guī)則、秘訣和國際市場環(huán)境等稀缺因素的引入，這對提高我國的管理水平、國際競爭力可產(chǎn)生積極的影響。同樣不可忽視的是在引進(jìn)外資的同時，我們也獲得了不易量化但卻

23、實在存在的“就近學(xué)習(xí)”機(jī)會，近幾年，我國銀行業(yè)推出的個人理財業(yè)務(wù)、保險業(yè)直銷，零售業(yè)連鎖加盟店不都是在外資的示范作用下發(fā)展起來的嗎？浙江義烏在中國的版圖上只是一個小小的縣級市，外國人不僅在那購買住宅，還要求當(dāng)?shù)卣o他們建清真寺，義烏的房價是因需求有所上升，但國際化的小商品城建起來了，幾分利的小商品賣到了全中國、全世界，百姓的收入提高了、生活更富足了。這種“開放-雙贏”的例子可以說比比皆是。但不限制不等于放松監(jiān)督與管理，目前我國房地產(chǎn)引進(jìn)外資最大的弱點是信息不明，監(jiān)管不到位，制度建設(shè)滯后，調(diào)控手段匱乏。1、房地產(chǎn)市場透明度低，信息不充分。對于外資投資于房地產(chǎn)我們有許多未能知數(shù)：中國到底有多少外

24、資進(jìn)入了房地產(chǎn)？從官方FDI統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們看到，2005年外商投資房地產(chǎn)54億美元，僅占FDI的10%左右，外商直接投資較多仍是制造業(yè)、交通運輸、倉儲、電信、零售服務(wù)業(yè)等。從房地產(chǎn)投資的資金來源分析，1997年房地產(chǎn)利用外資460億元RMB，占比重高達(dá)12%，2004年利用外資228億元RMB，占比降至1.3%（圖1）。除了上述口徑外還有多少外資進(jìn)入了房地產(chǎn)？表3 外商直接投資房地產(chǎn)金額和比重 （單位：億美元）1999200020012002200320042005總計403.1871407.1481468.7759527.4286535.0467606.2998603.2房地產(chǎn)業(yè)55.883

25、146.575151.365556.627752.35659.501554.2占比14%11%11%11%10%10%8.99%資料來源：中國統(tǒng)計年鑒各期。外資是以什么方式投資于房地產(chǎn)，是直接與間接投資、合資合作、兼并收購、銀行貸款，還是投資基金？在諸多外資投資中，多少是熱錢、多少是長期投資？其投資的熱點是寫字樓、商業(yè)樓宇還是住宅？這些在我們金融主管和建設(shè)主管部門都是說不清的事情。換言之，現(xiàn)有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)、統(tǒng)計指標(biāo)根本不能全面準(zhǔn)確的反映外資投資房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。近期，瓊斯蘭格拉薩利研究所公布了全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)(Real Estate Transparency Index)，在它跟蹤的56個國家中

26、，中國房地產(chǎn)市場透明度排列第42位。透明度低，信息不充分不僅阻礙了市場供需結(jié)構(gòu)的改善，更使得政府調(diào)控失去了科學(xué)的依據(jù)，這也是房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺，但效果并不理想的原因之一。2、制度改革滯后，監(jiān)管不到位。中國推進(jìn)市場化改革多年，如何讓市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用仍是一個沒有解決的問題，從而衍生出一些新的政府管制經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象：一方面我國多年“雙順差”，儲蓄遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資，另一方面各省長、市長仍在走馬燈式出國赴港，招商引資。吸引外資、上項目甚至成了衡量地方政府政績關(guān)鍵指標(biāo)。結(jié)果是中央的調(diào)控政策常常會遭遇“上有政策，下有對策”的尷尬。而違背市場規(guī)律的“大干快上”常常會產(chǎn)生許多非經(jīng)濟(jì)之果。加之各政府部門是

27、馬路警察各管一段，商務(wù)部只管外商直接投資、央行監(jiān)控外資銀行貸款、外匯管制，各地方政府只負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變更登記，各部門信息不溝通。在外資投資方式多樣化情況下，常常使監(jiān)管流于形式，疏于管理。3、調(diào)控手段匱乏，效率低下。國際資本，特別是“熱錢”進(jìn)入房地產(chǎn)市場要獲得高收益，高度依賴快進(jìn)快退的便利。為了抑制國際資本的短期炒作行為，各國采取了多種調(diào)控措施。例如，在美國，REITs的經(jīng)營活動是受到多種法律法規(guī)限制的：（1）REIT持有的不動產(chǎn)期限不能少于4年；（2）在不動產(chǎn)銷售前的4年內(nèi)，它在房地產(chǎn)上的資本性支出不能超過銷售價格的20%；（3）同一年度內(nèi)銷售的房地產(chǎn)數(shù)量不能超過5宗；（4）出售的不動產(chǎn)

28、不能是通過剝奪抵押贖回權(quán)獲得的。這些限制性條款在一定程度上提高了短期炒作的交易成本，有效抑制了炒作行為，引導(dǎo)REIT長期持有不動產(chǎn)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，促進(jìn)市場健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。綜合上述分析，我們認(rèn)為：“既然房地產(chǎn)投資全球化發(fā)展的趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的，人們應(yīng)積極應(yīng)對，而不是反抗它”。 里斯本小組，“競爭的極限”，中央編譯出版社，2000年版，第227頁。且不動產(chǎn)客觀上是最難移動、安全系數(shù)最高的可控資產(chǎn)。因此，應(yīng)對房地產(chǎn)投資全球化，我們應(yīng)在以下幾方面做出努力：一是加強(qiáng)各部門的信息網(wǎng)絡(luò)、信息披露制度建設(shè)，實現(xiàn)全社會的信息共享。了解把握外資進(jìn)入房地產(chǎn)的特點和運作規(guī)律，即時監(jiān)控外資房地產(chǎn)投資的投

29、向，準(zhǔn)確把握投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)和資金的動態(tài)信息，為政府科學(xué)調(diào)控和企業(yè)理性投資提供依據(jù)。二是在外商“購買持有出售”房地產(chǎn)交易的具體環(huán)節(jié)上制定具體可操作的措施，本國公民購買住房5年內(nèi)要上市交易要交重稅，為什么不能對外資設(shè)定不動產(chǎn)持有期的下限，或依據(jù)不同的物業(yè)產(chǎn)品、持有期限設(shè)定不同的稅率，也可以設(shè)立金融轉(zhuǎn)移稅，即要求外國投資基金將一定比例資本在一定時期內(nèi)存放中央銀行，以抑制短期炒作行為。三是通過金融創(chuàng)新，為國內(nèi)資質(zhì)好的房地產(chǎn)企業(yè)、零售商業(yè)企業(yè)提供多元化的融資渠道，提高他們大規(guī)模資本運作的能力，經(jīng)營管理水平，及與國際投資者的競爭力。四是大力發(fā)展國內(nèi)的REITs，給中國民間資本以真正的國民待遇，并通過基金 “積少成多、專業(yè)化經(jīng)營、分散投資、利益共享”的運作方式，讓中小投資者投資于大型的有收益的不動產(chǎn)，這將是中國資本走向世界的有效途徑。主要參考文獻(xiàn)：IMF，“Financial Soundness Indicators: Analytical Aspects and Country Practice”.2002.National Association of Realtors, “Foreign Invest