河源市碧桂園項目可行性研究報告

1、-. z.- - - z -市碧桂園工程可行性研究報告東江鳳凰城禮婷2014-6-23目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc391323938一、工程總論 PAGEREF _Toc391323938 h 2HYPERLINK l _Toc391323939一工程背景 PAGEREF _Toc391323939 h 2HYPERLINK l _Toc391323940二承當(dāng)可行性研究的單位 PAGEREF _Toc391323940 h 2HYPERLINK l _Toc391323941三研究工作依據(jù) PAGEREF _Toc391323941 h 2HYPER

2、LINK l _Toc391323942二、工程投資環(huán)境和市場研究 PAGEREF _Toc391323942 h 2HYPERLINK l _Toc391323943一市場宏觀背景 PAGEREF _Toc391323943 h 2HYPERLINK l _Toc3913239441.全國投資環(huán)境 PAGEREF _Toc391323944 h 2HYPERLINK l _Toc3913239452. 2014年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 PAGEREF _Toc391323945 h 2HYPERLINK l _Toc3913239463.市投資宏觀背景 PAGEREF _Toc3913

3、23946 h 2HYPERLINK l _Toc3913239474、市1-6月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計 PAGEREF _Toc391323947 h 2HYPERLINK l _Toc3913239485.區(qū)域開展及前景預(yù)測 PAGEREF _Toc391323948 h 2HYPERLINK l _Toc3913239496.房地產(chǎn)市場開展的趨勢 PAGEREF _Toc391323949 h 2HYPERLINK l _Toc391323960二區(qū)域市場分析 PAGEREF _Toc391323960 h 2HYPERLINK l _Toc3913239611.供給分析 PAGEREF _To

4、c391323961 h 2HYPERLINK l _Toc3913239772.需求分析 PAGEREF _Toc391323977 h 2HYPERLINK l _Toc3913239803.競爭分析 PAGEREF _Toc391323980 h 2HYPERLINK l _Toc3913239844.新城的消費(fèi)認(rèn)可度和典型物業(yè)調(diào)查 PAGEREF _Toc391323984 h 2HYPERLINK l _Toc3913239915.市場分析有關(guān)結(jié)論 PAGEREF _Toc391323991 h 2HYPERLINK l _Toc391323996三、工程用地分析及評價 PAGERE

5、F _Toc391323996 h 2HYPERLINK l _Toc391323997一地塊解析 PAGEREF _Toc391323997 h 2HYPERLINK l _Toc3913239981.交通條件 PAGEREF _Toc391323998 h 2HYPERLINK l _Toc3913239992.用地現(xiàn)有狀況 PAGEREF _Toc391323999 h 2HYPERLINK l _Toc3913240003.水電氣保障 PAGEREF _Toc391324000 h 2HYPERLINK l _Toc3913240014.規(guī)劃限制條件 PAGEREF _Toc39132

6、4001 h 2HYPERLINK l _Toc391324003二工程SWOT分析 PAGEREF _Toc391324003 h 2HYPERLINK l _Toc3913240041.優(yōu)勢分析： PAGEREF _Toc391324004 h 2HYPERLINK l _Toc3913240052.劣勢分析： PAGEREF _Toc391324005 h 2HYPERLINK l _Toc3913240063.時機(jī)分析： PAGEREF _Toc391324006 h 2HYPERLINK l _Toc3913240074.威脅分析： PAGEREF _Toc391324007 h 2

7、HYPERLINK l _Toc391324008三工程用地環(huán)境評價 PAGEREF _Toc391324008 h 2HYPERLINK l _Toc391324009四、市場定位及方案評價 PAGEREF _Toc391324009 h 2HYPERLINK l _Toc391324010一工程可能的開發(fā)方案： PAGEREF _Toc391324010 h 2HYPERLINK l _Toc3913240111、工程的規(guī)劃布局 PAGEREF _Toc391324011 h 2HYPERLINK l _Toc3913240122、工程的建筑設(shè)計 PAGEREF _Toc391324012

8、 h 2HYPERLINK l _Toc3913240133、工程的戶型設(shè)計 PAGEREF _Toc391324013 h 2HYPERLINK l _Toc3913240144、工程的環(huán)境設(shè)計 PAGEREF _Toc391324014 h 2HYPERLINK l _Toc3913240155、工程的配套 PAGEREF _Toc391324015 h 2HYPERLINK l _Toc3913240166、物業(yè)效勞 PAGEREF _Toc391324016 h 2HYPERLINK l _Toc3913240177、工程的客戶定位 PAGEREF _Toc391324017 h 2H

9、YPERLINK l _Toc391324018二投資估算 PAGEREF _Toc391324018 h 2HYPERLINK l _Toc3913240191.工程土地本錢測算 PAGEREF _Toc391324019 h 2HYPERLINK l _Toc3913240202.工程*本錢估算 PAGEREF _Toc391324020 h 2HYPERLINK l _Toc3913240213.工程分項投資估算 PAGEREF _Toc391324021 h 2HYPERLINK l _Toc3913240224.工程銷售收入估算 PAGEREF _Toc391324022 h 2HY

10、PERLINK l _Toc3913240235.工程利潤與利潤率估算 PAGEREF _Toc391324023 h 2HYPERLINK l _Toc3913240246、工程稅后利潤與利潤率分析 PAGEREF _Toc391324024 h 2HYPERLINK l _Toc391324025五、方案評估及選取 PAGEREF _Toc391324025 h 2HYPERLINK l _Toc391324026一、工程可能的開發(fā)方案比擬： PAGEREF _Toc391324026 h 2HYPERLINK l _Toc391324027二方案選取及建議 PAGEREF _Toc391

11、324027 h 2HYPERLINK l _Toc391324028三工程定位 PAGEREF _Toc391324028 h 2HYPERLINK l _Toc391324029六、工程開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措 PAGEREF _Toc391324029 h 2HYPERLINK l _Toc391324030一開發(fā)周期 PAGEREF _Toc391324030 h 2HYPERLINK l _Toc391324031二開發(fā)各階段的周期安排附表1 PAGEREF _Toc391324031 h 2HYPERLINK l _Toc391324032三資金籌措 PAGEREF _Toc3913

12、24032 h 2HYPERLINK l _Toc391324033四投資使用方案 PAGEREF _Toc391324033 h 2HYPERLINK l _Toc391324034七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測 PAGEREF _Toc391324034 h 2HYPERLINK l _Toc391324035一電梯公寓銷售收入估算 PAGEREF _Toc391324035 h 2HYPERLINK l _Toc391324036二財務(wù)部收益率 PAGEREF _Toc391324036 h 2HYPERLINK l _Toc391324037八、風(fēng)險分析與回避的手段 PAGEREF _Toc3

13、91324037 h 2HYPERLINK l _Toc391324038一開發(fā)風(fēng)險評測 PAGEREF _Toc391324038 h 2HYPERLINK l _Toc3913240391.靈敏度的測算 PAGEREF _Toc391324039 h 2HYPERLINK l _Toc3913240402.工程盈虧平衡點分析 PAGEREF _Toc391324040 h 2HYPERLINK l _Toc391324041二工程市場風(fēng)險及回避 PAGEREF _Toc391324041 h 2HYPERLINK l _Toc3913240421.工程市場風(fēng)險 PAGEREF _Toc39

14、1324042 h 2HYPERLINK l _Toc3913240432. 工程市場風(fēng)險的控制 PAGEREF _Toc391324043 h 2HYPERLINK l _Toc391324044三工程其它風(fēng)險 PAGEREF _Toc391324044 h 2HYPERLINK l _Toc391324045九、可行性研究結(jié)論及建議 PAGEREF _Toc391324045 h 2HYPERLINK l _Toc391324046一工程評價 PAGEREF _Toc391324046 h 2HYPERLINK l _Toc3913240471.經(jīng)濟(jì)效益評價 PAGEREF _Toc391

15、324047 h 2HYPERLINK l _Toc3913240482.社會效益評價 PAGEREF _Toc391324048 h 2HYPERLINK l _Toc3913240493.環(huán)境效益評價 PAGEREF _Toc391324049 h 2HYPERLINK l _Toc391324050二可行性研究結(jié)論 PAGEREF _Toc391324050 h 2HYPERLINK l _Toc391324051三工程運(yùn)作建議 PAGEREF _Toc391324051 h 2一、工程總論一工程背景工程用地：東源縣工程位置：市東環(huán)路勝利大橋南行約一公里工程開發(fā)背景：碧桂園鳳凰城位于源城

16、區(qū)東城東片區(qū)源南鎮(zhèn)勝利村河紫路，地處整個社區(qū)核心區(qū)位，同時坐擁私家園林水景優(yōu)勢，俯視碧桂園東江鳳凰城全景，北邊視野開闊，可看東江、梧桐山。面積段：90-165，南北對流、通風(fēng)采光極好。二承當(dāng)可行性研究的單位市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)三研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃，依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本工程可行性研究報告。二、工程投資環(huán)境和市場研究一市場宏觀背景1.全國投資環(huán)境國家信息中心在剛剛發(fā)布的2014年經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告中指出，2014年投資銷售數(shù)據(jù)均將出現(xiàn)回落。銷售方面，基于需求分析、明年信貸偏緊及基數(shù)較高等因素，預(yù)計2014年銷售額增速下滑至9.5%，銷售面積和銷售均價增速將分別回

17、落至5%和4.3%。投資方面，預(yù)計新開工面積回落至10%，土地市場銷售面積下滑，源于土地相關(guān)投資增速的回落，開發(fā)投資增速預(yù)計將回落至16.3%。地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入拐點期，個股估值的大幅下行說明投資界正在用先破后立的方式重建地產(chǎn)板塊的長期開展邏輯，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)低估值的情況預(yù)計會維持較長時間，而創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式的探索將幫助這類個股提升估值。我們維持長期中立的板塊評級，但必須看到目前優(yōu)質(zhì)公司NAV大幅折價對產(chǎn)業(yè)資本來說已經(jīng)蘊(yùn)涵了長線投資價值，隨時醞釀反彈。014年，我們判斷板塊呈兩頭低中間高的走勢，年初1-2月份板塊指數(shù)見底，3-4月份開場逐步修復(fù)估值，下半年隨著資金面壓力和銷售壓力的出現(xiàn)，板塊可能再經(jīng)受打壓。我

18、們建議中長期關(guān)注差異化商業(yè)模式的公司。此外，2014年將是繼續(xù)推進(jìn)改革，土改、自貿(mào)區(qū)等擁有改革紅利預(yù)期的公司也將有波段時機(jī)。2. 2014年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況短期為政策窗口期,板塊走勢將受到壓制房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位顯著。政府強(qiáng)調(diào)市場在資源配置中的作用,未來進(jìn)一步弱化行政打壓,回歸市場化開展將是大方向。未來我國房地產(chǎn)市場將能迎來在整體政策平穩(wěn)的大環(huán)境下,以市場為導(dǎo)向安康持續(xù)較快地開展,利于支撐板塊估值向上修復(fù)。短期政策不確定性將抑制板塊行情走勢。短期仍處于政策窗口期,不同城市陸續(xù)出臺的政策預(yù)計將對市場投資者心理帶來一定負(fù)面影響,而土地改革,以及房產(chǎn)稅的征收等的不確定性仍存在,市場

19、觀望情緒加劇,板塊行情走勢將受到抑制。土地改革短期對房地產(chǎn)市場沖擊將較小。短期大量低價土地進(jìn)入土地市場,沖擊樓市這一情況出現(xiàn)的可能性不高。對于開發(fā)商,逐步增加有效土地供給,特別是當(dāng)前建立用地缺乏的地區(qū)的土地供給,將能增加其工程獲取量,帶來更多的開發(fā)建立機(jī)遇。房產(chǎn)稅征收漸行漸近。當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)各類稅費(fèi)對增加購房本錢已相當(dāng)高,稅收進(jìn)一步提升空間并不十分大。中長期看,房產(chǎn)稅對于房價影響也將有限。投資者無需過分憂慮。行業(yè)根本面相對平穩(wěn)板塊估值進(jìn)一步向下空間有限。當(dāng)前估值已較好反映政策打壓可能帶來對根本面的影響,而未來一段時間行業(yè)根本面將相對平穩(wěn)(開發(fā)投資增速、銷售、毛利等出現(xiàn)大幅下跌可能性不高),相信

20、房地產(chǎn)板塊估值進(jìn)一步向下空間相對有限。3.市投資宏觀背景A.市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，居民消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場處于安康穩(wěn)步低速開展階段；B.城市重點建立工程進(jìn)展良好，城市綠化、亮化、美化和凈化水平不斷提升，城市管理取得初步成效。C.民營經(jīng)濟(jì)保持增長，民間資金大幅提升；D.全市房地產(chǎn)交易活潑，價格平穩(wěn)市區(qū)商品房交易持續(xù)保持增長勢頭。E.房地產(chǎn)投資增大，商品房施工量、竣工量、銷售面積等開展衡量指標(biāo)逐年增長。F.政府加大住房體制改革力度，商品住宅的市場需求量和供給量都有大幅提升；G.二手房交易量有所下降，房地產(chǎn)三級市場的培育有待進(jìn)一步完善。4、市1-6月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計A.投資開發(fā)情況今年1-6月市

21、區(qū)完成商品房建立投資額評估值為4.96億元，同比增長98%。B施工、竣工情況市區(qū)截止到第二季度末施工工程33個含往年末竣工工程，施工累計面積135.86萬平方米，其中第二季度新開工工程16個，施工面積74.13萬平方米。第二季度新開工面積比第一季度增加50.88萬平方米、增長218.84%。市區(qū)今年1-6月商品房竣工面積38.14萬平方米，同比增加82.71%。C商品房預(yù)售情況2014年1-6月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為19.41萬平方米，同比下降33.6%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積17.62萬平方米，同比下降11.14%。今年1-6月市區(qū)商品房預(yù)售面積25.9萬平方米，同比增長5%，其中住宅預(yù)售套數(shù)1

22、826套、面積22.48萬平方米，同比分別增長16.6%和3.74%。90平方米以下住宅套數(shù)357套，占總套數(shù)19.555，所占比例比上年同期上升14.31%。商品房預(yù)售金額5.49億元，同比增長27.08%。D二手房交易情況今年1-6月二手房交易面積為13.68萬平方米，同比下降24.54%，但二手住宅交易面積為11.91萬平方米，同比增加7.2%，二手商業(yè)用房交易面積為1.77萬平方米，同比下降74.79%。二手房交易金額為1.12億元，同比下降13.5%。E價格水平依據(jù)市區(qū)商品房銷售情況測算，年末商品房銷售平均價格為4500/，2013年末商品房銷售平均價格為4000元/，2014年1-

23、6月份商品房銷售平均價格為5000元/。2013年比2012年價格下降8.90%，2014年1-6月份平均價格比2013年末價格上漲12.5%。5.區(qū)域開展及前景預(yù)測目前市房地產(chǎn)市場總體大致可分為四大板塊，分別為新豐江板塊新豐江沿岸及輻射區(qū)域、東江板塊高新技術(shù)開發(fā)區(qū)集中區(qū)域、建立大道板塊建立大道及輻射區(qū)域及新行政中心板塊，四大板塊。A.東江板塊：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)集中區(qū)域占地18.3平方公里，可容納人口30萬人，區(qū)域規(guī)劃有占地1.6平方公里的高檔居住區(qū)，主要以別墅、洋房、高檔公寓為主，區(qū)域?qū)⒔⒓虅?wù)、休閑、娛樂等多種功能的高檔配套設(shè)施。預(yù)計未來1-2年將建立超過100萬平方米的高尚住宅，這意味著

24、又一個新型城鎮(zhèn)崛起。B.新行政中心板塊：上市公司雅居樂地產(chǎn)斥巨資進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，以7.3億元的天價取得東城西片區(qū)最大的土地，占地面積1.36平方公里，預(yù)計總規(guī)劃建筑面積接近300萬平方米，總套數(shù)約25000套，此外，勤誠達(dá)地產(chǎn)、翔豐地產(chǎn)、華達(dá)地產(chǎn)也在此區(qū)域囤積了超過1平方公里的土地。這將極大帶動地產(chǎn)的市場，同時，也是對外鄉(xiāng)開發(fā)商的一種極大沖擊。我們可以預(yù)見，在雅居樂帶著進(jìn)入大盤時代的同時，勢必對開發(fā)實力缺乏的地產(chǎn)商的一次洗牌。C.新豐江板塊：據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年新豐江沿岸及輻射區(qū)域在建銷售工程8個，總建筑面積107.5萬，總套數(shù)6744套，其中超過10萬的有4個，另外還有占地23萬和65萬

25、的兩個地塊已經(jīng)拍賣，未來1-2年將會有超過250萬平方米的推盤量，這意味著房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入白熱化的競爭階段，形式較為嚴(yán)峻。D.建立大道板塊：據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年建立大道及輻射區(qū)域在建銷售工程7個，總建筑面積46.2萬，總套數(shù)2680套，其中超過5萬的有5個，另外還有占地3萬和11萬的兩個地塊即將開工，未來1-2年將會有超過100萬平方米的推盤量，建立大道區(qū)域是近年來推盤量最集中的區(qū)域，市場形勢不容樂觀。6.房地產(chǎn)市場開展的趨勢無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購房需求的消費(fèi)者中有393的人選擇在新城區(qū)購房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于老城。自古

26、以來人就對居住新城區(qū)有特別的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在新城區(qū)。新城區(qū)的居住環(huán)境有很強(qiáng)的商業(yè)配套環(huán)境：市新城區(qū)是房地產(chǎn)工程聚集較多的地方，也是成熟的區(qū)域。當(dāng)因東江首府打造新城區(qū)高檔社區(qū)一舉成功后，新城區(qū)成了高檔樓盤云集之地。從高層電梯公寓到別墅工程，東江首府的一站式管家效勞，天河城將現(xiàn)代時尚和優(yōu)雅復(fù)古的元素在建筑中完美融合，雅居樂的歐式建筑讓人有了更多的選擇。無論在哪里，有哪一個新興區(qū)域像這般幾乎在一夜之間讓人感覺燈紅酒綠的現(xiàn)在新城區(qū)因為房地產(chǎn)業(yè)的拉動，介入了最高檔的消費(fèi)場所。有消就會有需求，*線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在*種程度上相互滿足，有了不可替代的地位。新的住宅正

27、在加速向中產(chǎn)靠攏。上百畝的土地開發(fā)，傾力打造新生活樣板區(qū)的形成，使得新城區(qū)一片繁榮景象。有調(diào)查報告顯示：在購房方位上傾向于新城區(qū)。選擇新城區(qū)為 37.8，源城區(qū)為 25，老城區(qū)為 22，郊區(qū)為 15.2，在問及購房目的時，有 90.6的被調(diào)查對象選擇了改善居住環(huán)境。為了對新城區(qū)新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個清晰認(rèn)識，我們對目前的幾家樓盤進(jìn)展了摸底，如華南城、雅居樂等。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入根本在 6萬元到 20多萬元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構(gòu)成構(gòu)造是：金融業(yè) 7.8，外企 5.6，個體戶 15，職業(yè)經(jīng)理人 3，特殊職業(yè) 11.6，其他 57的業(yè)主主要是積蓄根底較好的中年買房者?？梢钥闯?，新

28、經(jīng)濟(jì)下正在崛起的這局部高收入的精英階層已成為新城居住人群的主流。二區(qū)域市場分析1.供給分析通過歷年新城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)情況比擬，可以看到有如下趨勢：A、社區(qū)規(guī)?；?guī)?；切鲁菂^(qū)一大特色，除了少數(shù)幾個樓盤在 100畝以下外，其余的都在 100畝以上，而華南城甚至到達(dá)了千畝以上。華南城、華達(dá)集團(tuán)、東江首府、雅居樂、鴻大城、等一大批有實力的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入。B、社區(qū)主題化新城作為后起之新貴，近年來開展迅猛，加之政府部門有意識地配合片區(qū)的企業(yè)加快開發(fā)建立以及新城原有的餐飲優(yōu)勢，而今的新城已成為一閃亮的名片。片區(qū)的品牌開展商顯然也是有意打造整個新城的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。打出給你一個五星級的家的碧

29、桂園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了安康、快樂、文明、時尚的新都市生活的典。C、社區(qū)生態(tài)化原有的廣場、加之后起之秀市政客家文化公園使新城的綠化更上一個臺階；而恒大名都的落成又再次為新城的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。片區(qū)，率先打出無敵間距恒大名都為新城的綠色生態(tài)打響了旗號，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無論是鴻大城、華南城，還是雅居樂、天河城等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。D、社區(qū)景觀化園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了新城社區(qū)一道道精彩的風(fēng)景線。E、價格呈上升趨勢。近年來，人們越來越追求生活上的享受，盡管政府一再調(diào)控房價。房價也由4500元/平方米一路上揚(yáng)沖高到了5000-7000元/平方米。F、投

30、資價值高。隨著新城區(qū)規(guī)劃的出臺、新城的房地產(chǎn)開發(fā)變得異?；鸨恋匾搽S之升值。使它成為投資人的樂土。G、戶型趨向于小康型。新城早期開發(fā)了不少的安居戶型，主要以套二、套三為主。新近開發(fā)的工程在進(jìn)展充分的市場調(diào)查根底上，戶型設(shè)計趨向小康型。2.需求分析需求特點A、新城房地產(chǎn)需求市場大。新城目前有120個專業(yè)市場和眾多的經(jīng)營餐飲娛樂的個體戶，造就出了大量富人。另外，高新區(qū)的企業(yè)定位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前新城區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來看，文化高所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費(fèi)能力。這些人還會有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶

31、的消費(fèi)，改變這一帶的住宅消費(fèi)方式。B、有效購置力充足。新城的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著新城人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展，就業(yè)時機(jī)增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。C、投資人對新城升值潛力看好。新城目前的房價處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高速的建通和經(jīng)濟(jì)的互動開展，將使新城房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。需求構(gòu)成A、企業(yè)的中等收入層是購房的主力。包括新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。B、郊區(qū)居民。新城房價雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向新城看齊。C、外地來人員。從新城老城的消費(fèi)者

32、構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購置潛力。包括外地來經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐辦事處職員和三資企業(yè)的外地人員。D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險的股票市場，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險、保值增值性強(qiáng)等特點，具有很好的投資價值。新城房地產(chǎn)巨大的開展?jié)摿Γ顿Y者更不會無視。3.競爭分析新城目前在售樓盤總開放規(guī)模約320萬平方米，高于郊區(qū)和老城總開發(fā)規(guī)模。價格主要在5000-7000元/平方米之間，高于老城平均價格水平。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶型多以小康型三室、四室為主，110-260平方米為主。4.新城的消費(fèi)認(rèn)可度和典型物業(yè)調(diào)查通過對新城居民的隨機(jī)調(diào)查，得出他們選擇*線8個完美理由：吃在新城，

33、安逸！住在新城，舒服！歷代貴人住新城，能住在新城就是貴中之貴了。想賺錢就住新城，新城有120余個專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個零頭就夠了。市是天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。家庭需要經(jīng)營。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場家庭蜜月，從這里到萬綠湖，桂山，野趣溝都很方便。周末休閑，花十幾塊錢就可以在這里找到一家農(nóng)得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。將24小時進(jìn)展到底的夜貓子喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。這里有24小時營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場所。5.市場分析有關(guān)結(jié)論碧桂園鳳凰城位于源城區(qū)東城東片區(qū)源南鎮(zhèn)勝

34、利村河紫路，地處整個社區(qū)核心區(qū)位，同時坐擁私家園林水景優(yōu)勢，俯視碧桂園東江鳳凰城全景，北邊視野開闊，可看東江、梧桐山。面積段：90-165，南北對流、通風(fēng)采光極好。臨近勝利大橋、紫金橋，可直達(dá)新、老城區(qū)，自駕車10分鐘車程暢達(dá)全城。政府規(guī)劃勝利橋腳將新建江東客運(yùn)站、屆時交通更便捷;此外5條過境的高速公路，今、明兩年將全部開工建立。更可喜的是，高鐵也方案啟動，屆時從、往返只需30分鐘。并且15公車可從碧桂園火車站，大大方便了居民的出行。消費(fèi)者對碧桂園住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購置欲。消費(fèi)者對碧桂園生活價值具備較高的選擇性認(rèn)知。由于碧桂園整體宣傳力度的加強(qiáng)，使消費(fèi)者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛

35、力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。市整體生活環(huán)境的開展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費(fèi)者由潛在購置欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購置行為的市場可得性。開展不均衡存在于形象不統(tǒng)一與生活不配套，外顯于消費(fèi)者評價即為生活不舒服。三、工程用地分析及評價一地塊解析1.交通條件臨近勝利大橋、紫金橋，可直達(dá)新、老城區(qū)，自駕車10分鐘車程暢達(dá)全城。政府規(guī)劃勝利橋腳將新建江東客運(yùn)站、屆時交通更便捷;此外5條過境的高速公路，今、明兩年將全部開工建立。更可喜的是，高鐵也方案啟動，屆時從、往返只需30分鐘。并且15公車可從碧桂園火車站，大大方便了居民的出行。2.用地現(xiàn)有狀況碧桂園東江鳳凰城落戶東江畔，處于兩江交匯城市客廳區(qū)域，占據(jù)未

36、來城市核心區(qū)。3.水電氣保障隨著近幾年新城房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政根底設(shè)施的不斷修建及完善，新城的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。4.規(guī)劃限制條件雖然長期以來規(guī)劃限制是制約新城房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對本工程所處的位置，我們在規(guī)劃局進(jìn)展了了解，其根本的控規(guī)要求如下：A、建筑高度50m以下；B、工程的總體綠化本應(yīng)在40.25以上；C、工程的容積率要不小于2；工程建筑間距要大于2。二工程SWOT分析1.優(yōu)勢分析：A工程位于梧桐山下，周邊的自然環(huán)境及社區(qū)的綠化條件相得益彰B工程位于市市區(qū)，是市核心區(qū)域，升值空間大。C工程自身配套齊全，周邊

37、設(shè)施齊全，環(huán)境好，宜居性極高。D工程生活、交通、公交等根本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。E工程在市民心中的認(rèn)可度高。F工程教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問題得到解決。2.劣勢分析：A公交路線欠興旺。B離市中心距離較遠(yuǎn)，購物不方便，周邊欠缺中高檔商業(yè)配套。C醫(yī)療，銀行等欠缺D屬于商業(yè)用地，住房年限較短3.時機(jī)分析：對生活社區(qū)、配套設(shè)施及效勞的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、效勞良好的高檔生活社區(qū)。工程周邊可開發(fā)的用地不多，使本工程更具有開發(fā)開發(fā)時機(jī)。本工程旁邊住宅工程正在開發(fā)，能夠提升工程的形象和消費(fèi)者的認(rèn)可度，對工程周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用

38、。4.威脅分析：工程存在較多的潛在競爭者。區(qū)域的樓盤在建筑和自然景觀上都到達(dá)了很高的品質(zhì)，消費(fèi)者對區(qū)域的住宅比擬挑剔，為本工程的產(chǎn)品定位帶來難度。區(qū)域局部樓盤將會分流本案客戶。三工程用地環(huán)境評價本工程位于的成熟板塊，同時隨著新城的科學(xué)合理規(guī)劃的實施和根底設(shè)施的不斷完善，既為本工程的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因為近幾年新城房地產(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度較高。綜上概述，本工程的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很劇烈?？偟膩碇v，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)得當(dāng)，本工程仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好

39、的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益及環(huán)境效益。四、市場定位及方案評價一工程可能的開發(fā)方案：根據(jù)新城房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本工程的實際用地特性和狀況，工程不開發(fā)為商業(yè)工程；我們提出如下可能的開發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。工程開發(fā)形式為6躍7層磚混構(gòu)造圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計，營造出特色小區(qū)。戶型以錯層和平層為主。方案一的具體設(shè)想：1、工程的規(guī)劃布局工程的規(guī)劃布局遵循洋房式格局；工程的建筑設(shè)計建筑立面強(qiáng)調(diào)突出現(xiàn)代居住的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和

40、諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出現(xiàn)代文化特點，使之成為具有時代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。工程的戶型設(shè)計充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混構(gòu)造的設(shè)計，每個樓層三戶人家。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以平層、錯層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)展合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。在戶，客廳和臥室都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開間5.1米的寬闊客廳與空中露臺相連；通過向上和向下兩道1.3米高的樓梯，活潑室空間。工程的環(huán)境設(shè)計小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成

41、，充分表達(dá)人與自然的和諧交融，突出濃厚的現(xiàn)代特色。設(shè)計空中花園，使住戶身在戶都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。工程的配套另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，社區(qū)規(guī)建園林泳池、商業(yè)街、教育配套等，毗鄰新市區(qū)文化廣場、文化長廊、體育館、中小學(xué)教育、江東客運(yùn)站、大學(xué)城等市政配套。工程配置五重梯度景觀園林，無邊界泳池，高尚會所，風(fēng)情商業(yè)街，優(yōu)質(zhì)學(xué)校，健身場，同時可享文化廣場、文化長廊、體育館、中小學(xué)教育、江東客運(yùn)站、大學(xué)城等市政配套。6、物業(yè)效勞提供周到貼心的物業(yè)管理，將引進(jìn)國家一級資質(zhì)物業(yè)效勞，讓您的家人都能享受到安心、舒適的美墅生活。除常規(guī)效勞外，可導(dǎo)入人性化物管家政的效勞工程，

42、在防止干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點工效勞，老人、幼兒托管效勞，家用器具維修效勞等同時7、工程的客戶定位二次置業(yè)的中等收入者方案二：以居住為主的高層電梯公寓開發(fā)為居住為主的12層的單元式框架構(gòu)造中檔電梯公寓?？煽紤]在中心地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)的部環(huán)境和建筑立面的特色。方案二的具體設(shè)想：工程的規(guī)劃布局工程的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套；工程的建筑設(shè)計建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計，彰顯高檔生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為12層的單元式框架構(gòu)造的中檔電梯公寓，每層兩戶；工

43、程的戶型設(shè)計在戶型設(shè)計上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2-200m2的三室兩廳和四室三廳的錯層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，運(yùn)用移動式隔墻來自由分隔，到達(dá)空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)；工程的環(huán)境規(guī)劃在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一個主要由綠色草坪、廣場噴泉、景觀游泳池、流動水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場，突出綠意、生態(tài)、安康、別致等特色。在小區(qū)的四周設(shè)計一個流動水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富小橋流水人家的生動意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置安康通道，滿足業(yè)主晨

44、練和與家人散步的需要。工程的配套建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政效勞中心等多項康體設(shè)施的全面配套；平安系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，24小時保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A40A或15A(60A)新型電表，設(shè)計用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式；電訊、電視：每戶直播戶兩門，三個接口，每戶電視插座三個；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口；消防報警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火平

45、安性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。物業(yè)效勞除常規(guī)物業(yè)效勞外，可導(dǎo)入人性化物管家政的效勞工程，在防止干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點工效勞，老人、幼兒托管效勞，家用器具維修效勞等。工程的客戶定位二次置業(yè)的中、高收入者。二投資估算1.工程土地本錢測算本工程的土地價格按553萬元/畝測算。土地本錢=土地價格土地面積=10元552700=5527000萬元工程測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積：552700畝建筑面積：924800m2；綠化率： 40.25容積率： 2方案二：總占地面積：5527000畝建筑面積：938900m2；綠化率：:50.25容積率：32.工程*本錢估算工程主體為

46、12層的框架構(gòu)造，以此為根底估算*本錢=144元/M2 3.工程分項投資估算工程總投資估算方案1：單位綜合本錢為：144元/M2工程總投資為：1.3億元方案2：單位綜合本錢為：144元/M2工程總投資為：1.4億元4.工程銷售收入估算方案1：總建筑面積 924800m2單價5000元/m2工程銷售收入=924800*5000 = 46億元方案2：總建筑面積938900m2單價5500元/m2工程銷售收入=938900*5500=52億元5.工程利潤與利潤率估算方案1：工程利潤=42億元參照下面6方案1工程利潤率=工程利潤/工程投資總額*100%=4200000000/130000000*100

47、%=32.31%方案2：工程利潤=47億元參照下面6方案2工程利潤率=工程利潤/工程投資總額*100%=4700000000/140000000= 33.57%6、工程稅后利潤與利潤率分析工程稅后利潤假設(shè)工程稅收費(fèi)用根據(jù)工程銷售收入的5.7%計算，則方案1：稅收費(fèi)用=工程銷售收入*5.7%=4600000000*5.7%=2.6億元工程利潤=工程銷售收入-工程總投資-稅收費(fèi)用=42億元方案2：稅收費(fèi)用=工程銷售收入*5.7%=5200000000*5.7%=3億元工程利潤=工程銷售收入-工程總投資-稅收費(fèi)用=47億工程稅后利潤率分析方案1：工程稅后利潤率=工程稅后利潤/工程投資總額*100%

48、=260000000/130000000*100%=2方案2：工程稅后利潤率=工程稅后利潤/工程投資總額*100% =300000000/140000000*100%=2.1五、方案評估及選取一、工程可能的開發(fā)方案比擬：工程優(yōu)點缺點方案一人居環(huán)境較為優(yōu)越；總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；區(qū)域同類物業(yè)較多，競爭劇烈；b.不能到達(dá)土地開發(fā)利潤最大化的要求；c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對工程本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤小g、不能很好的營造環(huán)境方案二區(qū)域消費(fèi)人群對電梯公寓的需求較大；中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可度大；能夠提升工程自身的形

49、象；容易很好進(jìn)展戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計；可獲得更多的利潤；在環(huán)境設(shè)計和營造上有較大難度；區(qū)域同類物業(yè)較多，競爭劇烈；需花大量精力對工程進(jìn)展包裝和宣傳；d.開發(fā)周期長，資金投入較大財務(wù)測算比擬：分析：從絕對利潤看，方案二比方案一多5億元方案一為42億元，方案二為47億元。從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)方案一為32.31，方案二為33.57。二方案選取及建議經(jīng)過對以上2種方案的綜合比照，結(jié)合風(fēng)險較小、利潤較大的原則，我們建議本工程采用第二種開發(fā)方案。采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢：A、小高層電梯公寓在新城市場比擬成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場容易。B、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。C、開

50、發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。E、整個工程的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。就財務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對利潤相對較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤率方案二與方案一相當(dāng)。針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強(qiáng)的開發(fā)方案。三工程定位本工程定位為：通過對上面方案的比擬，按照利潤較大，風(fēng)險較小的原則，我們將此工程定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為12層、單元式框架構(gòu)造建筑，具有較好的部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。六、工程開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措一開發(fā)周期按以上方案本工程從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間為18個月。二開發(fā)各階段的周期安排