房地產(chǎn)大運(yùn)營(yíng)管理體系構(gòu)建

1、房地產(chǎn)大運(yùn)營(yíng)管理體系構(gòu)建朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上CONTENTS目錄為什么需要房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理1.房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展歷程2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建4.房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的落地保障5.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)實(shí)思考6.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上1.運(yùn)作周期長(zhǎng)：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度大；12.內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度高23.以人為主：標(biāo)準(zhǔn)化程度低 ，一致性難度高，資源整合難。34.并行運(yùn)作多：協(xié)調(diào)和計(jì)劃控制難度高46.一次性：糾錯(cuò)的成本高難度大61.1 房地產(chǎn)行業(yè)特性5.獨(dú)一性，投資大，金融風(fēng)險(xiǎn)高，涉及專業(yè)多且復(fù)雜5為什么需要房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理1.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上代表關(guān)鍵里程碑某個(gè)階段

2、的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目取得主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤銷售入伙（交付）竣工客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織拿地論證規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案策劃產(chǎn)品市場(chǎng)及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測(cè)算動(dòng)態(tài)成本管理、工程實(shí)施階段成本管理、進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算交付事務(wù)管理入伙事務(wù)管理客服報(bào)建工程施工配合配合設(shè)計(jì)相關(guān)工作、物業(yè)方案策劃、物業(yè)公司選聘銷售配合成本采購(gòu)管理配合專業(yè)的任務(wù)1.2 房地

3、產(chǎn) *一般住宅* 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本流程(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)縱橫圖)為什么需要房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理1.內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目策劃會(huì)方案評(píng)審會(huì)專業(yè)決算財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)階段初步經(jīng)營(yíng)定位運(yùn)營(yíng)目標(biāo)管理運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施、監(jiān)控、調(diào)整及評(píng)估后評(píng)估階段銷售回款階段交付階段投資評(píng)估指標(biāo)跟蹤反饋投資收益指標(biāo)后評(píng)估初步產(chǎn)品定位營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備營(yíng)銷后評(píng)估設(shè)計(jì)后評(píng)估工程條件評(píng)估設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、地堪、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基土方支護(hù)等工程施工工程后評(píng)估客服后評(píng)估方案設(shè)計(jì)階段成本控制、測(cè)算形成目標(biāo)成本及確定合約框架成本后評(píng)估設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開(kāi)工報(bào)建房地產(chǎn)預(yù)售許可證住房備案價(jià)格產(chǎn)權(quán)初始登記開(kāi)

4、發(fā)后評(píng)估合同備案、按揭辦理評(píng)估住房備案價(jià)格用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同投資經(jīng)營(yíng)指標(biāo)估算資金籌劃資金運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)口徑及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)跟蹤、營(yíng)銷回款支持財(cái)務(wù)后評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后評(píng)估朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展歷程2.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上無(wú)運(yùn)營(yíng)階段職能運(yùn)營(yíng)階段時(shí)間軸2001年以前2009年-2014年2015年-至今計(jì)劃運(yùn)營(yíng)階段經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)階段（大運(yùn)營(yíng)階段）2001年-2008年運(yùn)營(yíng)效能軸地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)0.0地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)1.0地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)2.0地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)3.02.1 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)發(fā)展歷程 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展歷程2.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上2.1 無(wú)運(yùn)營(yíng)階段典型特征（運(yùn)營(yíng)0.0） 1、公司規(guī)模比較小，僅有1-2

5、個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作，且未跨區(qū)域。2、公司管理比較粗放，各職能條線還不專業(yè)。3、公司運(yùn)轉(zhuǎn)效率低下，“各自掃門前雪” ，計(jì)劃比較粗，沒(méi)有針對(duì)性。4、計(jì)劃執(zhí)行比較“飄” ，“飄到哪算哪”，沒(méi)有糾偏機(jī)制。5、目前小型地產(chǎn)公司、舊城改造拆遷項(xiàng)目。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展歷程2.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上2.2 職能運(yùn)營(yíng)階段典型特征（運(yùn)營(yíng)1.0） 1、公司各部門有計(jì)劃、有分工，利用P（計(jì)劃）-D（執(zhí)行）-C（監(jiān)控）-A（處理）機(jī)制。2、項(xiàng)目管理僅以工程計(jì)劃實(shí)施為主，部門計(jì)劃以各部門為主，效率低。3、公司層面很容易出現(xiàn)部門墻，協(xié)同難。4、公司層面各部門只關(guān)心本部門任務(wù)及考核，全盤效率低。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，難以適應(yīng)市場(chǎng)變化。6

6、、未跨區(qū)域的少量項(xiàng)目的中小型地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展歷程2.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上2.3 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)階段典型特征（運(yùn)營(yíng)2.0） 1、以恒大、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等企業(yè)開(kāi)始對(duì)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行升級(jí)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌運(yùn)作，高效率決策，提升效能。2、以項(xiàng)目成功為核心運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，以計(jì)劃為主線，以成果為標(biāo)志，以各專業(yè)協(xié)同交圈為支撐，以節(jié)點(diǎn)考核為抓手的運(yùn)營(yíng)管理，稱為計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理。3、運(yùn)營(yíng)管理包括項(xiàng)目計(jì)劃管理、運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理、關(guān)鍵成果管理、信息報(bào)表管理和績(jī)效評(píng)估管理。4、項(xiàng)目計(jì)劃管理包括項(xiàng)目一二三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、各專業(yè)專項(xiàng)計(jì)劃及年度季度月度計(jì)劃。5、運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理包括項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)-定位策劃會(huì)-投資決策會(huì)-二次定位會(huì)-啟動(dòng)會(huì)【投資決策會(huì)-啟動(dòng)會(huì)-定位

7、會(huì)-規(guī)劃會(huì)-水平會(huì)】6、關(guān)鍵成果管理包括項(xiàng)目定位、交付標(biāo)準(zhǔn)、關(guān)鍵細(xì)節(jié)、關(guān)鍵指標(biāo)、關(guān)鍵路線、關(guān)鍵資源等。8、績(jī)效評(píng)估管理包括月度季度年度績(jī)效及考核。7、信息報(bào)表管理包括項(xiàng)目、各專業(yè)周報(bào)月報(bào)以及利用現(xiàn)代高效信息系統(tǒng)（OA、明源等）。9、開(kāi)始或初步建立體系，包括初步建立矩陣型架構(gòu)體系的落地和運(yùn)轉(zhuǎn)。10、開(kāi)始或初步建立標(biāo)準(zhǔn)，包括初步建立定位標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、成本標(biāo)準(zhǔn)化、采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化及營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展歷程2.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上2.4 經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)階段典型特征（運(yùn)營(yíng)3.0） 1、房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化、市場(chǎng)集中度越來(lái)越高、追求規(guī)?；l(fā)展成為主流共識(shí)。2、土地的壟斷稀缺、拿地的艱難、政府的限購(gòu)限價(jià)調(diào)控與

8、追求規(guī)?；g的矛盾，運(yùn)營(yíng)管理向財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，向利潤(rùn)和貨值，向項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位，全局統(tǒng)籌方向，向嚴(yán)格現(xiàn)金流管控深入發(fā)展。3、經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理（運(yùn)營(yíng)3.0）是以項(xiàng)目現(xiàn)金流管控為核心，以項(xiàng)目財(cái)物經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為導(dǎo)向，以項(xiàng)目利潤(rùn)為目標(biāo)，以項(xiàng)目計(jì)劃管理為主線，以項(xiàng)目貨值回款管理為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。4、經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理必須要求項(xiàng)目做到“兩管兩控”，管計(jì)劃、管貨值回款，控現(xiàn)金流、控利潤(rùn)。5、建立矩陣型架構(gòu)體系的落地和運(yùn)轉(zhuǎn)，能實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)矩陣（授權(quán)到一線城市公司）” 的管理目標(biāo)。6、建立定位標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、成本標(biāo)準(zhǔn)化、采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化、工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化及營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)化，建立完善的戰(zhàn)略合作方庫(kù)，實(shí)現(xiàn)“提速度、保品質(zhì)、降成本”

9、。8、充分體現(xiàn)項(xiàng)目差異化管控，基于不同的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位進(jìn)行分類管控。7、全面提升信息化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及各專業(yè)的信息化集成，實(shí)現(xiàn)移動(dòng)辦公，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)作戰(zhàn)地圖，實(shí)現(xiàn)以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向的全面精細(xì)化信息管理。9、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目差異化強(qiáng)激勵(lì)機(jī)制，包括經(jīng)營(yíng)目標(biāo)考核、成就共享、跟投機(jī)制、專項(xiàng)激勵(lì)及經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)懲機(jī)制。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.1 項(xiàng)目最佳經(jīng)營(yíng)理念（運(yùn)營(yíng)3.0） 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目不應(yīng)該是利潤(rùn)或利潤(rùn)率最高的經(jīng)營(yíng)，而應(yīng)該是用最少的本金在最短的時(shí)間內(nèi)賺取最大的收益？1、房地產(chǎn)行業(yè)追求規(guī)?；l(fā)展成為主流共識(shí)。（為什么要有一定的規(guī)模化？）。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.2 股本回

10、報(bào)率 R O E 指標(biāo)（運(yùn)營(yíng)3.0） 1、ROE是股東權(quán)益報(bào)酬率，是凈利潤(rùn)與股東權(quán)益的百分比。ROE凈利潤(rùn)股東權(quán)益凈利潤(rùn)自有資金投入平均值自有資金年回正周期房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.2 股本回報(bào)率 R O E 指標(biāo)（運(yùn)營(yíng)3.0） ROE盈利能力財(cái)務(wù)杠桿經(jīng)營(yíng)效率利潤(rùn)提升 土地價(jià)值 產(chǎn)品溢價(jià) 品牌溢價(jià) 開(kāi)源 產(chǎn)品標(biāo) 準(zhǔn)成本管理 配置標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本 節(jié)流 費(fèi)用管理 營(yíng)銷費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 稅務(wù)管理 稅務(wù)籌劃 成本分?jǐn)?資源管理 快速周轉(zhuǎn) 優(yōu)化結(jié)構(gòu) 盤活資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn) 合作借力 資金管理 全面融資 收支管理 融資/合作/小股操盤 最少的資金最少的時(shí)間最多的利潤(rùn)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理

11、的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.3 房地產(chǎn)企業(yè)銷售存貨周轉(zhuǎn)率（運(yùn)營(yíng)3.0） 1、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 銷售收入 / （期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/2 。2、銷售存貨周轉(zhuǎn)率 = 銷售收入 / （期初存貨總額+期末總額）/2 。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.4 房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤(rùn)率、杠桿率（運(yùn)營(yíng)3.0） 1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤(rùn)率：一定時(shí)期的銷售利潤(rùn)總額與銷售收入總額的比率。它表明單位銷售收入獲得的利潤(rùn)，反映銷售收入和利潤(rùn)的關(guān)系。2、房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)率：一定時(shí)期的凈利潤(rùn)（稅后利潤(rùn)）與銷售凈額的比率。它表明單位銷售收入獲得稅后利潤(rùn)的能力，反映銷售收入與凈利潤(rùn)的關(guān)系。3、內(nèi)部收益率(

12、IRR)，就是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率，是一項(xiàng)投資渴望達(dá)到的報(bào)酬率，是能使投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。4、金融投資杠桿，杠桿率。？房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.5 房地產(chǎn)企業(yè)典型經(jīng)營(yíng)模式分類圖（運(yùn)營(yíng)3.0） 項(xiàng)目存貨周轉(zhuǎn)率銷售利潤(rùn)率ROE權(quán)益乘數(shù)ROE=20%ROE=20%ROE=20%企業(yè)A企業(yè)B企業(yè)C銷售利潤(rùn)率8%銷售利潤(rùn)率25%銷售利潤(rùn)率15%項(xiàng)目存貨周轉(zhuǎn)率1.0項(xiàng)目存貨周轉(zhuǎn)率0.3項(xiàng)目存貨周轉(zhuǎn)率0.6高杠桿12低杠桿3中杠桿6現(xiàn)金流型利潤(rùn)型均衡型房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.6 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流及現(xiàn)金流曲線（運(yùn)

13、營(yíng)3.0） 1、地貨比：土地價(jià)格與項(xiàng)目貨值之比。地貨幣越小，杠桿效應(yīng)越大，現(xiàn)金流回正越容易。目前三四線城市地貨比相對(duì)比較低，一般不需要建設(shè)地下室和高層超高層，建設(shè)周期短，現(xiàn)金流回正比較容易，比較適合采用高杠桿、快周轉(zhuǎn)打法。2資金需求峰值比：資金需求峰值與項(xiàng)目貨值之比。資金需求峰值越大，現(xiàn)金流回正越困難。資金需求峰值越小，現(xiàn)金流回正越容易。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.7 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流曲線（運(yùn)營(yíng)3.0） 1、現(xiàn)金流是經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的核心關(guān)鍵點(diǎn)，圖表中現(xiàn)金流為項(xiàng)目累計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。時(shí)間軸資金軸拿地開(kāi)工開(kāi)盤交付結(jié)算現(xiàn)金流回正回款區(qū)利潤(rùn)資金需求峰值現(xiàn)金流貢獻(xiàn)峰值現(xiàn)金流回正影響因素

14、分析：1、地貨比越低，現(xiàn)金流回正越快越容易。2、資金需求峰值比越低，現(xiàn)金流回正越快越容易。3、越早開(kāi)工越早開(kāi)盤，現(xiàn)金流回正越快。4、回款額度越大效率越高，現(xiàn)金流回正越快。5、地價(jià)、開(kāi)盤時(shí)間、首開(kāi)貨量比、去化率、回款時(shí)間、回款率、付款計(jì)劃、墊資計(jì)劃是影響現(xiàn)金流回正關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.8 房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)型項(xiàng)目現(xiàn)金流曲線（運(yùn)營(yíng)3.0） 時(shí)間軸資金軸拿地開(kāi)工6個(gè)月開(kāi)盤112個(gè)月交付32個(gè)月結(jié)算現(xiàn)金流回正回款區(qū)利潤(rùn)資金需求峰值利潤(rùn)型項(xiàng)目特點(diǎn)分析：1、土地價(jià)值比較高，項(xiàng)目貨值有一定的升值空間。2、建設(shè)周期比較長(zhǎng)，一般有地下室有高層超高層，開(kāi)盤時(shí)間在12個(gè)月，甚至更長(zhǎng)

15、時(shí)間。3、資金峰值比較大，現(xiàn)金流回正時(shí)間比較長(zhǎng)。4、應(yīng)重視精細(xì)化打造產(chǎn)品品質(zhì)，打造產(chǎn)品特色、提高客戶體驗(yàn)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)和利潤(rùn)最大化。5、利潤(rùn)型項(xiàng)目一般在一線、準(zhǔn)一線城市，目前政府限價(jià)政策使該類型項(xiàng)目運(yùn)作困難！現(xiàn)金流貢獻(xiàn)峰值房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.9 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流型項(xiàng)目現(xiàn)金流曲線（運(yùn)營(yíng)3.0） 時(shí)間軸資金軸拿地開(kāi)工3個(gè)月開(kāi)盤8個(gè)月內(nèi)交付26個(gè)月內(nèi)結(jié)算現(xiàn)金流回正回款區(qū)利潤(rùn)資金需求峰值現(xiàn)金流型項(xiàng)目特點(diǎn)分析：1、土地價(jià)值比較低。2、建設(shè)周期短，一般沒(méi)有地下室高層，開(kāi)盤時(shí)間在8個(gè)月內(nèi)，甚至更短時(shí)間。3、資金峰值比較小，現(xiàn)金流回正時(shí)間比較短。4、適合標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的快速落地。5、

16、現(xiàn)金流型項(xiàng)目一般在三四五線城市，目前運(yùn)作主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于市場(chǎng)！現(xiàn)金流貢獻(xiàn)峰值房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.10 房地產(chǎn)企業(yè)均衡型項(xiàng)目現(xiàn)金流曲線（運(yùn)營(yíng)3.0） 1、現(xiàn)金流是經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的核心關(guān)鍵點(diǎn)，圖表中現(xiàn)金流為項(xiàng)目累計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。時(shí)間軸資金軸拿地開(kāi)工5個(gè)月開(kāi)盤10個(gè)月交付30個(gè)月結(jié)算現(xiàn)金流回正回款區(qū)利潤(rùn)資金需求峰值均衡型項(xiàng)目特點(diǎn)分析：1、土地價(jià)值適中。2、建設(shè)周期適中，一般一層地下室，開(kāi)盤時(shí)間在10個(gè)月內(nèi)，甚至更短時(shí)間。3、資金峰值適中，現(xiàn)金流回正時(shí)間適中。4、適合標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的快速落地。5、均衡型項(xiàng)目一般在一二三線城市！房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.11

17、 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目“不同經(jīng)營(yíng)模式” 的“不同經(jīng)營(yíng)定位” “不同管理方向” （運(yùn)營(yíng)3.0） 1、房企的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)要有一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，要有一定的現(xiàn)金流項(xiàng)目。2、房企的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)要求以利潤(rùn)為目標(biāo)，要有一定的利潤(rùn)型項(xiàng)目。3、房企的經(jīng)營(yíng)也需要實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)的平衡。4、土地市場(chǎng)的壟斷、競(jìng)爭(zhēng)激烈甚至白熱化，房企必須兼顧經(jīng)營(yíng)規(guī)模和利潤(rùn)。5、房企經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理需針對(duì)不同經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目給出不同經(jīng)營(yíng)定位及不同管理方向，進(jìn)行動(dòng)態(tài)平衡管控。多快省好穩(wěn)現(xiàn)金流型經(jīng)營(yíng)模式利潤(rùn)型經(jīng)營(yíng)模式多項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)保規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化快開(kāi)快銷快回穩(wěn)現(xiàn)金流好地段土地高溢價(jià)產(chǎn)品高利潤(rùn)有質(zhì)量增長(zhǎng)穩(wěn)現(xiàn)金降低負(fù)債率產(chǎn)品中低端，高標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品中高端，標(biāo)準(zhǔn)化精細(xì)化管理動(dòng)態(tài)房地

18、產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.11 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目“不同經(jīng)營(yíng)模式” 的“不同經(jīng)營(yíng)定位” “不同管理方向” （運(yùn)營(yíng)3.0） 多快省好穩(wěn)現(xiàn)金流型經(jīng)營(yíng)指標(biāo)側(cè)重點(diǎn)利潤(rùn)型經(jīng)營(yíng)指標(biāo)側(cè)重點(diǎn)資源銷售投資貨值供貨分析存貨分析資金管理回款結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量客戶人才培養(yǎng)利潤(rùn)管理效率人均效率項(xiàng)目效率資金效率稅金費(fèi)用成本資產(chǎn)負(fù)債資金安全其他風(fēng)險(xiǎn)簽約銷售均價(jià)回款金額回款率回款周期結(jié)轉(zhuǎn)收入結(jié)轉(zhuǎn)鎖定開(kāi)發(fā)效率去化效率含融資現(xiàn)金流回正周期不含融資的現(xiàn)金流回正周期現(xiàn)金占總資產(chǎn)比動(dòng)態(tài)成本偏差率結(jié)算成本偏差率變更簽證率營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用稅收支付總額綜合稅負(fù)率（簽約）綜合稅負(fù)率（回款）設(shè)計(jì)質(zhì)量工程質(zhì)量服務(wù)質(zhì)量滿意度忠誠(chéng)度利潤(rùn)

19、額利潤(rùn)率設(shè)計(jì)成本采購(gòu)工程營(yíng)銷人均產(chǎn)出人均管理費(fèi)用人均成本占比骨干員工離職率到崗及時(shí)率資產(chǎn)負(fù)債率有利息負(fù)債占總之產(chǎn)比率有利息負(fù)債占總負(fù)債比率現(xiàn)金與短期負(fù)債比利息保障倍數(shù)客戶風(fēng)險(xiǎn)訴訟風(fēng)險(xiǎn)綜合稅負(fù)率（結(jié)轉(zhuǎn)）財(cái)務(wù)報(bào)建房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的核心經(jīng)營(yíng)思想3.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上3.12 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)模擬項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析（運(yùn)營(yíng)3.0） 1、模擬項(xiàng)目案例：10萬(wàn)平方住宅可售，地價(jià)為4億（有票），6個(gè)月開(kāi)工，12個(gè)月開(kāi)盤，售價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，首次開(kāi)盤去化率50%，凈利潤(rùn)率為10%。數(shù)據(jù)分析業(yè)務(wù)場(chǎng)景變動(dòng)對(duì)經(jīng)營(yíng)結(jié)果的影響。（數(shù)據(jù)來(lái)源于參考資料，不同項(xiàng)目存在一定差異)序號(hào)變動(dòng)變動(dòng)場(chǎng)景凈利潤(rùn)率現(xiàn)金流回正周期全投資IRR自有資

20、金IRRROE跟投年化收益率1標(biāo)準(zhǔn)無(wú)變動(dòng)10%15個(gè)月25.5%40.5%45.1%40.1%2投資地價(jià)下降10%12.8%14個(gè)月34.1%54.9%64.8%57%3一半地價(jià)款第6個(gè)月支付10.4%15個(gè)月33.1%54.2%60.6%42.7%4一半收購(gòu)款第12個(gè)月支付10.8%15個(gè)月44.3%71.2%89.0%73%5計(jì)劃4個(gè)月開(kāi)工，8個(gè)月開(kāi)盤10.5%11個(gè)月39.8%66.8%71.9%65.4%61年開(kāi)工，1年半開(kāi)盤9.1%21個(gè)月17.0%24.6%28.2%24.6%7銷售(回款時(shí)間相同)漲價(jià)1000元/平方米13.1%15個(gè)月33.3%53.4%63.9%56.8%8降

21、價(jià)1000元/平方米6.4%16個(gè)月17.2%25.9%26.5%23.7%9首開(kāi)去化率70%10.3%13個(gè)月28.9%48.6%47.1%41.7%10首開(kāi)去化率30%9.8%17個(gè)月21.7%32.7%39.8%35.8%11精裝精裝修交付9.7%14個(gè)月31.7%54.0%48.2%42.8%12成本費(fèi)用工程成本減少5%11%15個(gè)月27.5%43.8%50.3%44.9%13工程成本增加5%8.9%15個(gè)月23.4%37.0%39.9%35.4%14費(fèi)用總比例減少1%10.7%15個(gè)月27.0%43.1%48.8%43.6%15費(fèi)用總比例增加1%9.2%15個(gè)月23.9%37.9%4

22、1.4%36.7%16支付開(kāi)盤前工程款墊資10.1%14個(gè)月28.4%46.4%48.4%46.3%17融資外部融資占60%9.6%15個(gè)月25.5%47.1%54.3%48.2%18外部融資占40%10.3%15個(gè)月25.5%35.8%38.9%34.7%19綜合融資成本減少10%11.2%14個(gè)月27.5%45.1%50.1%42.9%20稅金土增稅減稅25%10.6%15個(gè)月26.4%41.7%47.9%42.7%4.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系構(gòu)建方案（運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建戰(zhàn)略目標(biāo)分解依據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，制定公司及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，匹配公司發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)目

23、標(biāo)定方向確定經(jīng)營(yíng)模式及定位公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃展計(jì)劃明指標(biāo)建標(biāo)準(zhǔn)管動(dòng)態(tài)配機(jī)制現(xiàn)金流型回款和現(xiàn)金流回正三全（全項(xiàng)目、全周期、全專業(yè)）運(yùn)營(yíng)監(jiān)控指標(biāo)利潤(rùn)型利潤(rùn)和利潤(rùn)率均衡型IRR、ROIC（投入資本回報(bào)）與ROE標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)流程標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工期計(jì)劃管理貨值回款管理現(xiàn)金流監(jiān)控運(yùn)營(yíng)決策會(huì)議機(jī)制權(quán)責(zé)清晰機(jī)制考核激勵(lì)機(jī)制開(kāi)發(fā)路徑圖標(biāo)準(zhǔn)化成本采購(gòu)報(bào)建營(yíng)銷工程標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)監(jiān)控4.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)原管理經(jīng)營(yíng)定位中常見(jiàn)問(wèn)題-A經(jīng)營(yíng)定位缺失（運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建1、企業(yè)層面來(lái)看，不同房企的經(jīng)營(yíng)策略各不相同，有追求快速規(guī)?；l(fā)展的現(xiàn)金流型企業(yè)，有追求穩(wěn)健增長(zhǎng)的均衡性企業(yè)。2、項(xiàng)

24、目層面來(lái)看，不同經(jīng)營(yíng)定位的項(xiàng)目有不同的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，不同的現(xiàn)金流管控要求，不同的經(jīng)營(yíng)定位有不同的管理方向，重視現(xiàn)金流的項(xiàng)目要快開(kāi)、快售、快回正，注重利潤(rùn)的項(xiàng)目要精細(xì)打磨并提升溢價(jià)。3、房企經(jīng)營(yíng)定位缺失：在拿地階段沒(méi)有思考項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位，投資委員為基本按照統(tǒng)一的財(cái)務(wù)指標(biāo)（凈利潤(rùn)率和IRR等）并結(jié)合自身對(duì)于項(xiàng)目方案、市場(chǎng)及企業(yè)戰(zhàn)略的認(rèn)知來(lái)判斷是否拿地。如此投資決策的后果就是從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)判斷其投資價(jià)值，但是綜合盤點(diǎn)之后會(huì)發(fā)現(xiàn)企業(yè)整體的土地儲(chǔ)備和貨值結(jié)構(gòu)難以支撐實(shí)際戰(zhàn)略落地、難以支撐企業(yè)的擁有一定數(shù)量項(xiàng)目的規(guī)模化。4.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)定位中常見(jiàn)問(wèn)題-B標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)缺失（運(yùn)營(yíng)3.0）

25、 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建房企經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化缺失：1、房企標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的廣度和深度是實(shí)現(xiàn)高效經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)。2、房企要明確標(biāo)準(zhǔn)化體系核心框架，建立產(chǎn)品線實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略意義。3、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是個(gè)系統(tǒng)工程，廣度和深度是標(biāo)準(zhǔn)化建立的關(guān)鍵，以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)，讓標(biāo)準(zhǔn)化在項(xiàng)目各個(gè)階段各個(gè)專業(yè)精準(zhǔn)快速落地; 4、持續(xù)堅(jiān)持建立適合自身戰(zhàn)略發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)化體系。5、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)應(yīng)該包括管控體系包括流程體系、管理層級(jí)、授權(quán)體系、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)計(jì)劃體系、信息共享平臺(tái)體系、考核激勵(lì)體系。6、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)應(yīng)該包括服務(wù)體系（營(yíng)銷體系、物業(yè)管理體系）7、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)應(yīng)該包括技術(shù)體系、強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)體系、產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系和成本控制體系（標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的基礎(chǔ)

26、應(yīng)該是產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系的標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的深度需要滿足項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)需要）8、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)應(yīng)該包括執(zhí)行體系，工程執(zhí)行、材料設(shè)備采購(gòu)、合約規(guī)劃。？4.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)定位中常見(jiàn)問(wèn)題-C經(jīng)營(yíng)定位體系不匹配（運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建經(jīng)營(yíng)定位不成體系或體系之間不匹配：1、設(shè)計(jì)產(chǎn)品線與經(jīng)營(yíng)定位不匹配，運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品線不匹配，會(huì)造成經(jīng)營(yíng)定位、產(chǎn)品線及運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)各環(huán)節(jié)不暢通，妨礙經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成?，F(xiàn)金流型（高周轉(zhuǎn)）均衡型利潤(rùn)型（高溢價(jià)）經(jīng)營(yíng)定位設(shè)計(jì)產(chǎn)品線運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)C系產(chǎn)品 剛需B系產(chǎn)品 改善A系產(chǎn)品 高端4789(4個(gè)月開(kāi)工、7個(gè)月開(kāi)盤、8個(gè)月現(xiàn)金流回正、9

27、個(gè)月資金再周轉(zhuǎn))（3678）48911(4個(gè)月開(kāi)工、8個(gè)月開(kāi)盤、9個(gè)月自有資金回正、11個(gè)月現(xiàn)金流回正)1215 (12個(gè)月開(kāi)盤、15%的凈利潤(rùn))4.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.5房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)定位中常見(jiàn)問(wèn)題-D實(shí)際操盤與經(jīng)營(yíng)定位不匹配（運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建實(shí)際操盤與經(jīng)營(yíng)定位不匹配：1、設(shè)計(jì)產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化不到位，設(shè)計(jì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化廣度和深度不夠，其他標(biāo)準(zhǔn)化體系不健全，項(xiàng)目不能精準(zhǔn)快速落地，前期投資、拆遷、土地問(wèn)題，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)執(zhí)行不到位等綜合因素影響，導(dǎo)致主觀和客觀實(shí)際脫節(jié)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不能達(dá)成。4.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.6房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)營(yíng)定位匹配模型構(gòu)建 土地要素（運(yùn)營(yíng)3.0）

28、 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上級(jí)區(qū)一線準(zhǔn)一線城市二線城市三線城市四、五線城市級(jí)區(qū)級(jí)區(qū)級(jí)區(qū)級(jí)區(qū)利潤(rùn)型均衡偏利潤(rùn)型現(xiàn)金流型均衡偏現(xiàn)金流型城市等級(jí)土地屬性4.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.7房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)營(yíng)定位匹配模型構(gòu)建 規(guī)劃要素（運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建100畝現(xiàn)金流型利潤(rùn)型均衡偏現(xiàn)金流型均衡偏利潤(rùn)型1113100-200畝200-400畝400畝容積率3，高層、超高層1-22-32-3332-31-21-2 32-336商業(yè)占比商業(yè)面積占比20%80%60%30%7商業(yè)自持占比無(wú)8地貨幣初步地貨幣30%地貨幣70%IRR20%運(yùn)營(yíng)拿地-開(kāi)工3個(gè)月拿地-四整齊5個(gè)月拿

29、地-開(kāi)盤8個(gè)月開(kāi)工-毛坯備案17個(gè)月開(kāi)工-精裝備案21個(gè)月銷售首開(kāi)貨量比30%首開(kāi)供銷比80%存銷比85%成本費(fèi)用成本變動(dòng)率2%管理費(fèi)用率1.5%營(yíng)銷費(fèi)用率2%財(cái)務(wù)費(fèi)用率3%稅金綜合稅率12%增值稅率8%價(jià)格備案均價(jià)偏差85%本項(xiàng)目售價(jià)向下偏差率標(biāo)準(zhǔn)5%本項(xiàng)目成本向上變動(dòng)率標(biāo)準(zhǔn)3%本項(xiàng)目管理費(fèi)用率標(biāo)準(zhǔn)2%本項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用率標(biāo)準(zhǔn)2.2%本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用率標(biāo)準(zhǔn)3%本項(xiàng)目綜合稅率標(biāo)準(zhǔn)12%本項(xiàng)目增值稅率標(biāo)準(zhǔn)8%本項(xiàng)目投資-土地向上變動(dòng)率標(biāo)準(zhǔn)0%本項(xiàng)目做足容積率，配套面積最小化，通過(guò)地面停車位增加可售比，減少規(guī)劃計(jì)容但不計(jì)可售的面積方案設(shè)計(jì)階段盡一切可能多方案提高項(xiàng)目均價(jià)，通過(guò)面積贈(zèng)送提高價(jià)格，精裝修產(chǎn)生

30、溢價(jià)定位、方案階段盡一切可能確保投資盡調(diào)的準(zhǔn)確性投資決策階段分解至合約規(guī)劃，嚴(yán)控合約規(guī)劃，嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更，簽證率，降低無(wú)效成本方案、施工圖階段分解到部門，嚴(yán)格預(yù)算管理，擴(kuò)展多銀行多機(jī)構(gòu)融資降低財(cái)務(wù)費(fèi)用全過(guò)程全過(guò)程貫穿始終的稅務(wù)籌劃，在方案報(bào)建，產(chǎn)品選擇時(shí)考慮土地增值稅影響，嚴(yán)格避免稅務(wù)跳檔全過(guò)程開(kāi)源開(kāi)源節(jié)流節(jié)流節(jié)流節(jié)流4.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.20房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系構(gòu)建 “配機(jī)制”匹配相應(yīng)的支撐機(jī)制-標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議決策機(jī)制 （運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建戰(zhàn)略投資方案開(kāi)盤建造交付項(xiàng)目投資決策會(huì)項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃會(huì)方案決策及啟動(dòng)會(huì)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)專題會(huì)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)評(píng)審會(huì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)指導(dǎo)書(shū)（定位版）綜合決策

31、會(huì)議專題決策會(huì)議運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)會(huì)議項(xiàng)目激勵(lì)專題會(huì)項(xiàng)目定位預(yù)審會(huì)項(xiàng)目定位決策會(huì)整盤概念及示范區(qū)策劃會(huì)項(xiàng)目分期專題會(huì)示范區(qū)聯(lián)合審查會(huì)示范區(qū)綜合成果評(píng)審會(huì)方案成果評(píng)審會(huì)景觀及室內(nèi)方案評(píng)審會(huì)目標(biāo)成本評(píng)審會(huì)采購(gòu)方案評(píng)審會(huì)采購(gòu)工作評(píng)標(biāo)會(huì)施工圖評(píng)審會(huì)項(xiàng)目營(yíng)銷策略會(huì)工程管理策略會(huì)產(chǎn)品交底會(huì)開(kāi)盤定價(jià)會(huì)開(kāi)盤協(xié)調(diào)會(huì)銷售風(fēng)險(xiǎn)檢查會(huì)項(xiàng)目交付啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目交付工程專題會(huì)項(xiàng)目后評(píng)估專題會(huì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)指導(dǎo)書(shū)（方案版）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)指導(dǎo)書(shū)（上線動(dòng)態(tài)版）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)指導(dǎo)書(shū)（下線決算版）項(xiàng)目周運(yùn)營(yíng)會(huì)議項(xiàng)目月度季度運(yùn)營(yíng)會(huì)議項(xiàng)目不定期運(yùn)營(yíng)溝通會(huì)議4.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.20房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系構(gòu)建 “配機(jī)制”匹配相應(yīng)的支撐機(jī)制-會(huì)議決策機(jī)制 （

32、運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建土地公告投資產(chǎn)品研究一上會(huì)招拍掛項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議決策體系 -30-15投資預(yù)審會(huì)-12營(yíng)銷投資決策會(huì)-70土地摘牌成功投資投資投資項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)運(yùn)營(yíng)3報(bào)建策劃會(huì)報(bào)建5產(chǎn)品研究二上會(huì)10營(yíng)銷采購(gòu)策劃會(huì)報(bào)建17方案設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)25（A）設(shè)計(jì)目標(biāo)成本評(píng)審會(huì)成本A+10項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策會(huì)運(yùn)營(yíng)A+15營(yíng)銷策略評(píng)審會(huì)營(yíng)銷A+30開(kāi)盤協(xié)調(diào)會(huì)營(yíng)銷B-30開(kāi)盤風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)營(yíng)銷B-10產(chǎn)品復(fù)盤會(huì)運(yùn)營(yíng)B+30開(kāi)盤（B）價(jià)格決策會(huì)營(yíng)銷B-7精裝修單位進(jìn)場(chǎng)（C）交付（D）裝修策劃會(huì)工程C-60交付啟動(dòng)會(huì)客服D-105交付籌備會(huì)客服項(xiàng)目復(fù)盤會(huì)運(yùn)營(yíng)D+30D-304.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.20房地產(chǎn)

33、經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系構(gòu)建 “配機(jī)制”匹配相應(yīng)的支撐機(jī)制-會(huì)議決策機(jī)制 （運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議卡片 會(huì)議名稱項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)召開(kāi)時(shí)機(jī)土地獲取后15天內(nèi)召開(kāi)召開(kāi)地點(diǎn)會(huì)議通知為準(zhǔn)持續(xù)時(shí)間3-6個(gè)小時(shí)會(huì)議目的宣布項(xiàng)目正式啟動(dòng)，投資部完成項(xiàng)目情況交底及資料交接，營(yíng)銷確定項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)明確概念設(shè)計(jì)、產(chǎn)品選擇及多方案成果比對(duì)分析，運(yùn)營(yíng)明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)及初步考核指標(biāo)參會(huì)范圍組織部門運(yùn)營(yíng)決策小組主持人運(yùn)營(yíng)決策小組負(fù)責(zé)人匯報(bào)部門各板塊及項(xiàng)目部決策人集體評(píng)審后總裁決策會(huì)議紀(jì)要運(yùn)營(yíng)部參會(huì)領(lǐng)導(dǎo)或部門公司管理層、各部門及項(xiàng)目會(huì)前資料準(zhǔn)備及負(fù)責(zé)部門（*項(xiàng)目資料模板）會(huì)議決策事項(xiàng)會(huì)議議程

34、會(huì)后輸出結(jié)果4.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.20房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系構(gòu)建 “配機(jī)制”匹配相應(yīng)的支撐機(jī)制-激勵(lì)機(jī)制 （運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建固定薪酬中短期激勵(lì)長(zhǎng)期激勵(lì)A(yù)核心崗位（70%）普通崗位（80%）BC核心崗位（60%）普通崗位（70%）核心崗位（50%）普通崗位（60%）集團(tuán)一線季度獎(jiǎng)年終獎(jiǎng)利潤(rùn)獎(jiǎng)專項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)目跟投收益集團(tuán)一線集團(tuán)一線核心崗位崗位核心崗位崗位核心崗位崗位核心崗位崗位無(wú)核心崗位崗位核心崗位崗位核心崗位崗位核心崗位崗位有核心崗位崗位核心崗位崗位核心崗位崗位核心崗位崗位有+股權(quán)激勵(lì)激勵(lì)組合標(biāo)準(zhǔn)化示例 4.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上4.20房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系構(gòu)建 “配機(jī)制”匹

35、配相應(yīng)的支撐機(jī)制-激勵(lì)機(jī)制 （運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的構(gòu)建激勵(lì)組合標(biāo)準(zhǔn)化示例 快增長(zhǎng)穩(wěn)贏利去庫(kù)存提去化少投資囤現(xiàn)金減負(fù)債調(diào)組合提質(zhì)量樹(shù)品牌獎(jiǎng)勵(lì)名稱獎(jiǎng)勵(lì)金額兌現(xiàn)時(shí)間投資貢獻(xiàn)獎(jiǎng)*即時(shí)最佳體驗(yàn)區(qū)獎(jiǎng)*即時(shí)開(kāi)盤成功獎(jiǎng)*即時(shí)黃金運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)*即時(shí)最佳交付獎(jiǎng)*即時(shí)費(fèi)用控制獎(jiǎng)*即時(shí)卓越回款獎(jiǎng)*即時(shí)卓越報(bào)建獎(jiǎng)*即時(shí)卓越稅務(wù)籌劃獎(jiǎng)*即時(shí)卓越融資獎(jiǎng)*即時(shí)5.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上5.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系的落地保障 組織體系建設(shè)-矩陣模型 （運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)江湖里，每家房企都有自己的“陣法”，運(yùn)籌帷幄，決勝千里，一套嚴(yán)密的組織構(gòu)架，能幫助房企戰(zhàn)必勝，攻必取。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的落地保障機(jī)會(huì)主導(dǎo)階段產(chǎn)品主

36、導(dǎo)階段管理主導(dǎo)階段資本主導(dǎo)階段 400萬(wàn)/年運(yùn)營(yíng)控制型集團(tuán)，專業(yè)資源集中在集團(tuán)，城市公司逐步出現(xiàn)，設(shè)運(yùn)營(yíng)總、項(xiàng)目總崗位戰(zhàn)略總部，經(jīng)營(yíng)放權(quán)，區(qū)域內(nèi)核心城市強(qiáng)大，強(qiáng)矩陣管理發(fā)育成熟，城市公司管理發(fā)育成熟戰(zhàn)略+投資型總部，金融平臺(tái)強(qiáng)大有2個(gè)-3個(gè)可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品機(jī)會(huì)+主動(dòng)選擇，主動(dòng)+被動(dòng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品線豐富，多個(gè)可復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品大量復(fù)制（60%）+ 少量創(chuàng)新（40%）可持有經(jīng)營(yíng)一定商業(yè)辦公型物業(yè)產(chǎn)品線豐富，多個(gè)可復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品大量復(fù)制（80%）+ 少量創(chuàng)新（20%）可持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)辦公型物業(yè)建立口配復(fù)制產(chǎn)品復(fù)制項(xiàng)目建立品牌復(fù)制產(chǎn)品，復(fù)制公司運(yùn)營(yíng)高效，快速周轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)建立品牌，資本運(yùn)作復(fù)制產(chǎn)品，復(fù)制公司運(yùn)

37、營(yíng)高效，快速周轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)1-2個(gè)城市機(jī)會(huì)導(dǎo)向5-6個(gè)城市分布在幾個(gè)大區(qū)域1-2個(gè)城市占有率靠前6-20個(gè)城市分布在多個(gè)大區(qū)域，開(kāi)始全國(guó)化布局多個(gè)城市占有率靠前 20個(gè)城市完成全國(guó)化布局整體占有率靠前授權(quán)原則：集團(tuán)對(duì)城市公司經(jīng)營(yíng)充分授權(quán)，城市公司存在短板時(shí)，通過(guò)人才及專業(yè)影響支持。集權(quán)原則：財(cái)務(wù)、人力、品牌、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷及運(yùn)營(yíng)向集團(tuán)集中5.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上5.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系的落地保障 組織體系建設(shè)-矩陣模型 （運(yùn)營(yíng)3.0） 扁平化的管理架構(gòu)，強(qiáng)矩陣管控模式，充分授權(quán)、高效激勵(lì)和嚴(yán)格監(jiān)控并舉。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的落地保障城市公司集團(tuán)總部區(qū)域公司城市公司集團(tuán)總部大公司小組織5.朗詩(shī)

38、永遠(yuǎn)在路上5.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系的落地保障 組織體系建設(shè)-矩陣模型 （運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的落地保障集團(tuán)層面組織架構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化示例 總經(jīng)理客戶品牌中心投資運(yùn)營(yíng)中心財(cái)務(wù)管理中心人力資源中心法務(wù)營(yíng)銷客服公共事務(wù)及行政物業(yè)戰(zhàn)略及運(yùn)營(yíng)投資發(fā)展產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工程質(zhì)量投融資會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及內(nèi)審人才培養(yǎng)激勵(lì)及考核信息平臺(tái)5.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上5.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系的落地保障 組織體系建設(shè)-矩陣模型 （運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的落地保障城市公司層面組織架構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化示例 城市總經(jīng)理投資人力行政工程采購(gòu)項(xiàng)目公司B項(xiàng)目總經(jīng)理財(cái)務(wù)產(chǎn)品營(yíng)銷成本開(kāi)發(fā)客服運(yùn)營(yíng)決策小組財(cái)務(wù)主管設(shè)計(jì)主管營(yíng)銷主管成本主管采

39、購(gòu)主管工程主管開(kāi)發(fā)主管客服主管項(xiàng)目公司C項(xiàng)目總經(jīng)理財(cái)務(wù)主管設(shè)計(jì)主管營(yíng)銷主管成本主管采購(gòu)主管工程主管開(kāi)發(fā)主管客服主管項(xiàng)目公司D項(xiàng)目總經(jīng)理財(cái)務(wù)主管設(shè)計(jì)主管營(yíng)銷主管成本主管采購(gòu)主管工程主管開(kāi)發(fā)主管客服主管項(xiàng)目公司E項(xiàng)目總經(jīng)理財(cái)務(wù)主管設(shè)計(jì)主管營(yíng)銷主管成本主管采購(gòu)主管工程主管開(kāi)發(fā)主管客服主管項(xiàng)目公司A項(xiàng)目總經(jīng)理財(cái)務(wù)主管設(shè)計(jì)主管營(yíng)銷主管成本主管采購(gòu)主管工程主管開(kāi)發(fā)主管客服主管5.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上5.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系的落地保障 組織體系建設(shè)-矩陣模型 （運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的落地保障項(xiàng)目總經(jīng)理培養(yǎng)的32個(gè)業(yè)務(wù)管理場(chǎng)景模型庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)化示例 3營(yíng)銷定位評(píng)審拿地1推動(dòng)建立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)2組織項(xiàng)目交底

40、4概念方案評(píng)審5成本專項(xiàng)評(píng)審6財(cái)務(wù)專項(xiàng)評(píng)審7運(yùn)營(yíng)專項(xiàng)評(píng)審9工程初勘與詳勘8融資方案優(yōu)選拿地啟動(dòng)階段10定位會(huì)11設(shè)計(jì)專項(xiàng)評(píng)審12目標(biāo)成本專項(xiàng)評(píng)審13運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)評(píng)審14回款方案優(yōu)選啟動(dòng)15一階段啟動(dòng)會(huì)16辦證照17圖紙成本合約規(guī)劃落地18單位確定進(jìn)場(chǎng)19示范區(qū)工程開(kāi)工開(kāi)工階段開(kāi)盤階段交付階段20開(kāi)盤辦價(jià)格證照21正負(fù)零以下工程23示范區(qū)開(kāi)放22正負(fù)零以上預(yù)售形象工程開(kāi)盤交付26持續(xù)銷售回款至清盤25主體結(jié)構(gòu)封頂24開(kāi)盤前檢查27中期停止點(diǎn)檢查29交付啟動(dòng)會(huì)31交付前檢查32交付后評(píng)估30各類交付證照33交付后結(jié)算28組織竣工驗(yàn)收及交付5.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上5.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系的落地

41、保障 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè) （運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的落地保障住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化后設(shè)計(jì)周期變化工作項(xiàng)正常天數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化天數(shù)減少天數(shù)規(guī)劃施工圖561442結(jié)構(gòu)施工圖351718市政施工圖1477水電施工圖523裝修施工圖302010園林施工圖3015151、提速度住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化后品質(zhì)保證1、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品圖紙已經(jīng)過(guò)多次優(yōu)化，質(zhì)量高，可建造好產(chǎn)品。2、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品圖紙，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化采購(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)化合約，標(biāo)準(zhǔn)化材料，標(biāo)準(zhǔn)化工序工法，標(biāo)準(zhǔn)化檢查及驗(yàn)收流程，確保工程質(zhì)量。3、標(biāo)準(zhǔn)化圖紙使客戶形成統(tǒng)一好印象，樹(shù)立好品牌，提升品牌的核心價(jià)值及競(jìng)爭(zhēng)力。2、保品質(zhì)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化后成本優(yōu)化1、降低采購(gòu)成本，實(shí)現(xiàn)材料標(biāo)

42、準(zhǔn)化，提高物料通用性，施工做法的通用性，提高與戰(zhàn)略供應(yīng)商的談判籌碼。2、降低時(shí)間和資金成本，提升開(kāi)發(fā)速度，降低融資成本。3、降低設(shè)計(jì)成本及設(shè)計(jì)影響的成本，設(shè)計(jì)階段決定成本的80%，通過(guò)不斷優(yōu)化改進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，控制降低設(shè)計(jì)影響成本。4、降低工程成本，最大限度減少設(shè)計(jì)變更及工程變更，減少簽證數(shù)量。3、降成本產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè) 項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化成本采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略合作商庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)化工程施工標(biāo)準(zhǔn)化全面精裝標(biāo)準(zhǔn)化客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)工程變更率可降低60%設(shè)計(jì)周期可縮短45%戰(zhàn)略采購(gòu)效率可提高30%戰(zhàn)略采購(gòu)向好率可提升60%施工損耗率降低15%成本可降低10%客戶整體滿意度提升5%登山5.朗詩(shī)永遠(yuǎn)

43、在路上5.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系的落地保障 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè) （運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的落地保障產(chǎn)品線規(guī)劃：產(chǎn)品理念經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)品選擇產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)化登山產(chǎn)品線定型：經(jīng)營(yíng)策略品牌策略客群策略土地策略產(chǎn)品配置價(jià)值梳理產(chǎn)品策略標(biāo)準(zhǔn)化具體產(chǎn)品定型：規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)景觀標(biāo)準(zhǔn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)科技產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)展示區(qū)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品管理標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理成本管理戰(zhàn)略庫(kù)管理工程管理營(yíng)銷管理信息管理產(chǎn)品管理標(biāo)準(zhǔn)化提前決策，減少?zèng)Q策風(fēng)險(xiǎn)快速高效，保證品質(zhì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，保障落地標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制60%創(chuàng)新40%標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制70%創(chuàng)新30%標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制80%創(chuàng)新20%5.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管

44、理體系的落地保障住宅產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線A功能配置清單采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)化工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化5.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系的落地保障 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè) （運(yùn)營(yíng)3.0） 產(chǎn)品線A產(chǎn)品線A手冊(cè)產(chǎn)品線B功能配置清單產(chǎn)品線B產(chǎn)品線B手冊(cè)產(chǎn)品線C功能配置清單產(chǎn)品線C產(chǎn)品線C手冊(cè)產(chǎn)品線D功能配置清單產(chǎn)品線D產(chǎn)品線D手冊(cè)產(chǎn)品線E功能配置清單產(chǎn)品線E產(chǎn)品線E手冊(cè)營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)化客服標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系5.朗詩(shī)永遠(yuǎn)在路上5.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理的體系的落地保障 貫通的信息化系統(tǒng)及經(jīng)營(yíng)決策分析模型 （運(yùn)營(yíng)3.0） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理體系的落地保障1、數(shù)據(jù)信息不貫通4、信息數(shù)據(jù)不一致5、信息數(shù)據(jù)不完整數(shù)據(jù)信息標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè) 投